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理性期望推高樓價 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20121113/18065002
曾司長認為目前樓價與經濟實際背馳，其實係忽視咗（一）供應少，（二）貨幣供應大增，（三）負利率，（四）香港與經濟強國為鄰嘅四大因素。陳局長係著名財務學教授，佢話今時今日，買股好過買樓（點知一講完港股就跟隨美股大跌），佢一定知道，美國股市經常在經濟環境不景，失業率高企嘅情況下大升嘅道理，就係因為貨幣寬鬆吖嗎！今天全球貨幣氾濫，香港不能獨善其身，樓市股市上升只係順勢而行啫，曾司長之評論話市場失效，簡直脫離形勢。
另一位零售業大老闆田北辰議員感嘆地舖租金太高，超乎經濟學解釋，田老闆係哈佛MBA，點解會話舖租超高「已去到不能用經濟學原理解釋的地步」呀？經濟學原理最講求供需平衡，偏偏自2004年自由行開始之後，零售業銷貨量與銷貨值大躍進，每年以雙位數增長，偏偏本港商場、地舖之供應量，停滯不前，增長如蝸牛慢步，導致供需嚴重失衡。既然如此，經濟學原理指出舖租一定升，舖價一定升，田北辰議員在哈佛冇讀過呢條簡單到極嘅道理？
現時人人有錢就想買樓，大有錢人有餘錢就想買舖，最簡單理由係「理性預期」（rational expectation）未來土地供應艱難，簡直係「粒粒皆辛苦」！前地政署長劉勵超在2010年2月25日於信報發表文章：「樓價可以不高嗎？」早有預言：
「政府順應民意，把市區的住宅用地發展密度和可建高度大幅降低以減少樓宇對周遭通風和景觀的影響，可建的樓宇面積因而減少，市區的地皮和住宅單位豈能不變得更加搶手嗎？
政府勾地表裏的新供應土地，特別是在搶手的市區，多為舊政府或公共用地（如政府合署、公務員宿舍、公共屋邨），賣一幅少一幅，若海不能填、山不應移、樹不宜伐、村不可遷、集體回憶不該毀，在未來數年，新的市區住宅用地供應要倚重東南九龍啟德機場舊址，之後是否還可以長賣長有？」
今時今日嘅環境正是如此，譬如新界東北發展，遭強烈反對（村不可遷），中區政府合署西翼重建為商廈商場受阻（集體回憶不該毀），將軍澳南部四幅地皮可能調高發展密度，增加住宅供應受環保團體及立法會議員反對（屏風樓），填海計劃似已湮沒無聞（海不能填），請問未來土地供應從何處來？市民「期望」未來土地及住宅單位落成量供應繼續少，如劉勵超所言：樓價可以不高嗎？

頂新租全台最高樓　四兄弟各占一方

2013-07-08  TCW

頂新集團二董魏應交目前擔任台北一○一金融大樓公司執行長，啟用已八年多，全台最高的辦公大樓─台北一○一大樓八十四樓卻一直空置，最近，這個樓層終於找到主人，正式由頂新集團整層租下，最快在今年七月底，頂新國際集團將全面進駐，成為該集團在台北的辦公總部，如此一來，魏家堪稱是這棟全台最指標大樓，「由上到下」的當家主人。 不止進駐全棟辦公樓區域的最高層，今年五月，頂新旗下的德克士炸雞（Dicos）連鎖餐廳，也首度返台在地下一樓美食街開張；據透露，頂新在台北一○一大樓的新總部內，除將設立「康師傅」等集團品牌形象館，接待往來廠商與兩岸貴賓之外，魏應州、魏應交、魏應充和魏應行等魏家四兄弟，也分別在該樓層四個角落，保留其專屬且景觀皆無敵的辦公室，展現衣錦還鄉的這家人，兄弟齊心、平起平坐，不變的家族共治精神。

鋒明集團董事長蔡文瑞 走出越南排華大火 再起高樓

2016-04-21  TNM

513越南排華事件即將滿2年，當時受創最慘的鋒明，現在情況如何？ 鋒明是世界前10大的自行車座墊生產廠，年產量7百萬個。排華暴動中6千坪廠房被燒，員工一死一重傷。董事長蔡文瑞出身彰化海繚，這塌火沒能燒毀他。 不到2年，他在鄰近的大登工業區再起7公頃新廠，舊廠廢墟也還留著，像留蓍心上的遺跡。他說:「那一天不該被遺忘，我要記得是從哪裡再次站起來。」「這裡是我的辦公室，那邊擺書桌、這邊是沙發…」蔡文瑞像個盡責導遊滔滔不絕，這個導覽他可能已做了數十次。我們腳底喀擦喀擦踩過一片廢墟，燒斷的鋼樑從頭頂垂下來，透過破了大洞的屋頂，可以直接望見越南很藍很藍的天空。 蔡文瑞是鋒明集團董事長。在513越南排華暴動之前，他只是個低調做代工的自行車座墊廠老闆，一年生產七百萬個自行車座墊，雖然產量高居世界前十大，但身為傳統產業他一直很低調，直到兩年前的那一天。 多年心血毀於一旦 二〇一四年五月十三 日，為了抗議中國大陸在南海設鑽油平台，越南民眾串聯抗議，結果暴動失控，波及平陽省、同奈省的外資企業，暴民們打砸搶燒，受害的台商高達二百五十四家。 位於平陽省神浪工業區的鋒明，是本次受損最嚴重的台商，佔地六千坪的廠房不但被搬空，還遭縱火燒了三天三夜，一名員工重傷、一個外包技師葬身火窟，就連蔡文瑞的三弟蔡仁賓都失聯二天，損失超過台幣三億元。 當時蔡文瑞正好返台洽公，二天後他急著趕回越南，是最早返越的一批台商，當車彎進巷子，蔡文瑞看見他十五年的心血，只剩一片斷壁殘垣。 「我才剛增建廠房，搬了好多藝術雕像進來。」他指著地上一個斷了脖子的白色天使說。「你哭了嗎？」我問他，他吸了口煙搖搖頭:「我從頭到尾沒有落過一滴淚。有個大姐人很好，送我好幾箱威士忌，那半年每天晚上我就靠它們睡覺。」 出身海線從小堅強 堅強是蔡文瑞從小最大的本錢。他出身彰化福興，父親經營機車座墊行，但好賭嗜酒，母親天天以淚洗面，因為討債人常常上門，蔡文瑞跟兩個弟弟幼年不得不寄養在親戚家，直到他念國小時才團聚。 「我看媽媽辛苦，總想要幫家裡忙。」蔡文瑞從國小就在店裡幫忙，機車座墊為求平整，需要雙手使勁塑形，切割皮料也易受傷，他幼嫩手掌滿滿都是繭跟傷疤。因為不打算升學，國中他讀放牛班，突發奇想找同學幫忙:「這樣家裡得到人力、同學能賺零用錢，有什麼不好？」放學前他翹課去買豆花、餅乾，笑吟吟堵在校門口等同學。 「想逃都沒辦法，我又用零食吸引他們，這叫軟硬兼施。」早熟的處世風格，讓他從那時起就是團體領袖。 國中畢業後蔡文瑞回到家 中座墊行工作，父親仍沈迷賭博，他已成為實際負責人，但年輕的臉龐卻仿彿原罪，出門跑業務常被人瞧不起，他很不甘心:「我每天工作超過十六個小時，這一定不是我的錯，是因為背後沒有一個響亮品牌!」「台灣機車三大廠不會找我們，只能接一些副廠的零單不死不活地做。」一九八〇年代台灣自行車產業崛起，蔡文瑞接到一些外銷的自行車座墊訂單，他決心快刀斬亂麻，收了機車座墊生意，專攻自行車座墊，取「Foaming」當英文名，打算攻進國際。 跨境出擊草莽設廠 「我犯了很多土生土長台灣企業犯過的錯。」他自嘲:「直接把鋒明翻英文，還以為很帥哩，外國人看你根本亂造字，沒格調。」一九九六年他將品牌名稱改為「Active」，靠著年輕敢衝價格低，自行車座墊同業從極盛期三十幾家收到不到十家，他卻能倖存下來。 「但這行還是勞力密集，留在台灣競爭力持續下降。「一九九八年台灣政府鼓勵南向政策，蔡文瑞決定跟團出國找活路，跑了印尼、菲律賓、泰國、越南等地:「印尼排華嚴重、菲律賓對台灣不友善、泰國快要跟台灣一樣貴了，最後拍板確定越南。」隔年二十九歲的蔡文瑞帶著二弟、跟台幣一千萬元，到異國從零開始:「我錢最少，挑最小的地、地點也是人家挑剩的巷道裡…」蔡文瑞常常一天只睡三個小時、溝通也有困難，花了一年多將廠房建好後投產。 當時越南基本工資約八十元美金(約台幣二千五百元)，再加上陸續將簽署貿易協定、加入TPP等，對於外銷為主的鋒明而言是佔盡了一切優勢。產量逐漸增加，又在二〇〇四年成立全球行銷部，廠房不敷使用又增建二廠，把集團取名DDK:「因為我想要做『Saddle King』(座墊王)」。從彰化海風裡成立的小工廠，逐漸站穩世界一線地位。 暗夜噩夢政商相援 「越南人衝進工廠，就在我面前砸毀電腦，我傻在原地，助理連拖帶拉把我帶走。」蔡文瑞的三弟媳、鋒明資材部副理陳莉欣回想起那一天仍心有餘悸:「我找不到我的丈夫，帶著兩個孩子逃命，三天我就瘦了九公斤。」事件發生後，蔡文瑞身為平陽台商會的榮譽會長，又是受創最嚴重的台商，四處奔走焦頭爛額，客戶看到新聞畫面紛紛來探詢狀況。「我都說媒體亂報啦，沒有那麼嚴重。」蔡文瑞苦笑:「其實什麼都燒光了，真的就那麼嚴重。」但蔡文瑞長期在當地積累的好人緣發揮功能，有人借他縫紉機、發泡台，甚至整個塑膠射出廠，他在附近工業區租了廠房，隔週就恢復生產。台灣各界前往越南探視，他積極導覽，大家都看到了他的慘烈，保險理賠、信保貸款很快核發下來，蔡文瑞在事發後四個月，開始籌建比原廠大三倍的新廠。 「要恨他們嗎？暴民走後，是越南員工去隔壁拉水線灌救，大火熄了後，也是越南員工搶救出模具。」對於越南，蔡文瑞的感情很複雜，雖然家人都希望他撤離，但他肯定的是不能走這個決定:「薪資一個員工就差一萬元以上，出口關稅又差百分之二十，走了，我能去哪裡？」像蔡文瑞這樣的台商很多。兩年了，雖然越南政府的賠償承諾尚未兌現，保險公司理賠也還有許多家在掙扎，但排華暴動後，沒有一家台商撤出越南，根據經濟部的資料，越南的台商超過四萬人，而且還持續增加中。 產量大增浴火重生 「如果不是那場暴動，我可能不會這麼快籌建新廠，這場火，讓我學到很多。」蔡文瑞意氣風發走在剛落成的新廠中，為了避免延燒，六座廠房棟距都加寬;為了保護台幹，宿舍必須用指紋辨識才能進入，目前產量已經回到事件前的水準，二〇一六年底預定將再成長三分之一。 走在舊廠裡，蔡文瑞不斷接電話、撥電話，他又習慣事必躬親，叨叨絮絮用電話叮嚀員工:「我是說，新廠那個緊急出口燈不是向左啦，要向右…」我環顧四週，卻在一片黑濛濛斷壁殘垣裡，瞥見一只不知從哪飛來、顏色鮮麗的鳳凰風箏，在風裡緩緩搖動，振翅欲飛。 撰文：鄭郁萌 攝影：許添瑞 設計：簡崇寧

“應急過度好過疏忽大意” 高樓林立讓“大眼”臺風如此溫柔

來源: http://www.infzm.com/content/118723

 

2016年8月2日，中國廣州，天河區某購物中心的餐廳，門庭冷落。（南方周末記者 翁洹/圖）

“廣州市氣象臺從7月31日‘妮妲’進入南海後就開始預測，其將以強臺風級別在珠江口附近登陸，最終‘妮妲’以強臺風級別在深圳大鵬灣登陸，登陸地點和強度與預測很接近。”

“妮妲”沒有對廣州造成嚴重風災的原因主要有兩個，第一個原因是“妮妲”是個“大眼”臺風，其眼區直徑達100公里，一般臺風的眼區為30公里左右，“妮妲”是正常的3倍多。臺風眼經過的區域，會讓人感覺好像沒有風雨威脅。第二個原因是，珠三角腹地高樓林立、建築物密集，這使得臺風行走所經地面粗糙度很大，沿途所受到的摩擦力也大，一定程度上減弱了臺風的風力。

一場名為“妮妲”的臺風為整座城市按下了暫停鍵。

2016年8月1日下午，廣州市召開新聞發布會，會上廣州市三防總指揮部總指揮周亞偉宣布，為切實保障人民生命和財產安全，從8月1日14時起，廣州市發布全市防臺風防汛全民動員令，啟動全市防臺風和防汛一級應急響應。在一級應急響應期間，在全市範圍內實行“三停”，即：停工（業）、停產、停課。

這是廣州史上首次因臺風而實行“三停”。緊跟著廣州的步伐，三個小時後，中山、江門、珠海都相繼發布了防汛一級應急響應，在全市範圍內實行“三停”，深圳甚至發布了史上第一個“四停”通知，“停工（業）、停產、停課、停市”。

生活在珠三角地區的人們對臺風並不陌生，但如此這般如臨大敵，還是非常少見。

被臺風打亂的節奏

1日下午2時過後，“臺風要來了”的消息在社交媒體蔓延，但廣州的大多數上班族仍在等待消息，“明天我們還上班嗎？”

直到下午6時前，廣州依舊悶熱，此時“妮妲”還在300公里外的南海海面上盤旋。6時過後，一場雷陣雨突然來襲，在過去的一周里，類似的雷陣雨並不少見，但在此刻它被誤解為臺風登陸的信號。

正值下班高峰期，以為臺風已經到了的上班族們瘋狂地尋找各種回家的辦法，五羊邨地鐵站里，有人等了17趟車，才擠上了回家的地鐵。

也有些人不得不放棄地鐵。18時28分起，廣州地鐵四號線高架段石碁—金洲停運，這一段暴露在地面上的地鐵，成為了廣州第一段因臺風停擺的列車。

更多的列車則選擇了提前收班，22時30分起，一號線西朗站-花地灣站、五號線滘口站—坦尾站、六號線潯峰崗站—沙貝站停止對外服務。

在廣州的市中心珠江新城附近，出租車司機黎萬文聽到滴滴里不斷傳出消息“調度費20元、40元”，一路漲到了60元。即便如此，黎萬文也不願再接單，天空電閃雷鳴，這讓他擔心自己很有可能被堵在路上。與此同時，滴滴和優步加價倍率也在不斷攀升，部分地區甚至出現了5.5倍的高倍率。

同樣熱鬧的還有超市和菜市場，在臺風來臨之前，這里上演了一場搶購戰。

五羊邨附近的東興南路菜市場，平時要到晚上8時才收攤，1日下午，沒等到6時只剩下零星的幾家商戶，收市時間整整提早了兩個小時。據菜市場的商戶反映，大約四點鐘開始，菜市場就湧入了一大批人，“有人三斤三斤的買，非常誇張”。

超市里，搶購的風潮一直持續到晚上10時，五羊邨的華潤萬家前，收銀臺前一直排著長龍。在永旺超市東方寶泰店里，晚上8時前，青菜都被搶購一空，僅剩土豆、洋蔥、番茄、南瓜等及海鮮肉類尚有存貨。

南天廣場勝佳超市的店員發現，“買礦泉水、蔬菜、零食的人比較多”，超市貨架上的泡面幾乎都已售空，保質期較短的面包也已所剩不多，甚至“有位顧客買了將近兩千元的泡面，整箱整箱地拿”。

超市的經理預計，“可能有些人還沒意識到（臺風來了要囤積貨物），明天囤貨應該會很明顯”，但此刻已經有人微信上轉發了“很多店打算明天停業”的消息。

出於安全考慮，鐵路方面也早早做好了停運的準備。廣州南站，大廳的顯示屏已經被清空，廣播里不斷重複著所有列車停運的消息。

除了一些未開出的列車，一些經停廣州開往深圳的高鐵也被迫停運，G1311便是其中一列。下午，壽文靜在鹹寧搭上了這趟車，如果不出意外，晚上8時06分就會抵達虎門站，丈夫會在那等她和兒子。臺風打亂了他們的計劃，在廣州等待了一個多小時後，傳來了列車因臺風停運的消息。

望了望窗外，壽文靜並沒有發現一絲臺風即將到來的跡象，她給老公打電話哭訴，“兒子還有一泡屎在屁股上呢”。丈夫提出開車來接她，但臺風隨時可能登陸，她拒絕了家人的提議。

也有人作出了不同選擇。60歲的李德正乘坐的G828，也停運了，但幸虧女婿還是冒著危險，從東莞開車趕到了廣州。

由於臺風天需要承擔更高的風險，南站附近的黑車，平時拼車去深圳是100元一個人，當晚漲到200元。

更多的人選擇更為保險的方式——留宿廣州，以至於車站附近的酒店出現了爆滿，價格也跟著水漲船高，普通標間的價格達300多。

陳英也是G1311的乘客，她既不願意去住店也不願包車回去。“實在太貴了，不劃算”，帶著四歲的兒子，她在車站打起了地鋪。為了照顧滯留的旅客，原本在晚上12點半關門的廣州南站也網開一面，整晚都燈火通明。直到淩晨兩點半，售票大廳也依舊開著門，兩處退票窗口依舊還有旅客在退票。

淩晨兩點，廣州南站外一片蛙叫聲，偶爾淅淅瀝瀝飄起一點兒小雨。兒子睡著了，陳英伸長脖子，看了看窗外，她很疑惑為什麽臺風怎麽還不來，“是不是不來了？”

“臺風來之前,已經把準備工作做好了”

廣州南站再往南，就是廣州的最南端，也將是臺風最早光顧的地方。

這里早在兩天前就已經進入了戰備狀態，廣州南沙區南偉貨運港副總經理陳亮元的手機每隔半個小時，就會收到一條來自區海事局的短信，實時更新著臺風的位置、等級，以及預測的登陸時間。

這里經歷過最嚴重的一次臺風是在1997年，但按照預報的情況來看，陳亮元認為這次的情況可能要超過當年，因此他們特別“在原來措施的基礎上，給吊門、貨櫃都多加了一根固定繩索”。

雖然現場已經做到了“萬無一失”，但是他們依舊保持著極高的警惕，“所有的領導都將24小時備戰”。

接近淩晨，臺風“妮妲”仍在海面上盤旋，遲遲不見登陸，南沙港的江面上依然看不到任何異象，甚至有些悶熱。幾公里之外的南沙客運港，更為安靜，下午3時，最後一班客船抵達客運港後，整個港口被關閉，所有船只被送往上遊的黃埔港避風。

平日里熙熙攘攘的候船大廳空空蕩蕩，只留下七八個值班人員在忙著收拾懸掛在空中的指示牌，50歲的譚錦峰則坐在值班室里盯臺風。

在客運港工作了一輩子，譚錦峰每年都要和臺風打交道，這次他也像往常一樣坐在值班室里值班，周邊被臺風的動態包圍著——收音機里播放著海事局的廣播，電視里直播著臺風的近況，連身後的打印機都在滋滋滋地打印著香港天文臺的最新情況。“臺風來之前，就已經把準備工作做好了”，譚錦峰說現在唯一能做的就是在這里安安靜靜地等著“妮妲”的到來。

南沙客運港門口的虎門聯絡道在往常連掉個頭都要十幾分鐘，而在這天晚上卻很難找到一輛車。出租車司機孔師傅是路上唯一的一輛出租車，臺風要來了，朋友的船要在南沙港停靠，他特意過來幫忙辦一些手續。

“這次的臺風肯定不會從珠江口登陸的。”孔師傅頗有信心地說。

2016年8月2日，中國廣州，天河區某購物中心的工作人員正在安裝擋水門。（南方周末記者 翁洹/圖）

安靜的大眼“妮妲”

8月2日3時35分，臺風“妮妲”以強臺風級別在深圳市登陸後向西北方向移動。這之後，它穿過深圳市，強度迅速減弱，7時在珠江口內河面減弱為強熱帶風暴；10時其中心位於廣州海珠區，中心附近風力10級（28米/秒，相當於100公里/小時），中心最低氣壓988百帕。

正如孔師傅所祈禱的那樣，這場臺風展現了異常溫柔的一面，許多人一覺醒來發現，臺風並沒有留下太多來過的痕跡，而因此多收獲一天假期的人們，在自己的朋友圈里為臺風“妮妲”點贊：“一個優秀的臺風應該是這樣的：不占用節假日，來勢兇猛，全市停工，調轉風向，擦肩而過，環流影響，危害減弱，下雨交差，皆大歡喜……”

臺風的威力顯然不及相關部門“嚴陣以待”的預期。廣州市氣象臺助理首席預報員李懷宇在接受南方周末記者采訪時表示，“妮妲”沒有對廣州造成嚴重風災的原因主要有兩個，第一個原因是“妮妲”是個“大眼”臺風，其眼區直徑達100公里，一般臺風的眼區為30公里左右，“妮妲”是正常的3倍多。臺風眼經過的區域，會讓人感覺好像沒有風雨威脅。

8月2日8時左右，妮妲到達南沙時，異常平靜，除了天空有點陰之外，甚至沒有下雨，而當時的南沙正位於“妮妲”的臺風眼的位置。

“妮妲”臺風眼經過的區域比一般臺風大，同時從開始接觸臺風眼到臺風眼離開的時間也比一般的時間要長。一般的臺風眼離開一個地方需要1小時左右，而“妮妲”的臺風眼則需要3小時左右。

3個小時後，也就是接近中午12時，當“妮妲”右側的大風區再次影響廣州時，已經減弱為熱帶風暴了，大風的威力大減。

李懷宇提到，另一個讓臺風減弱威力的原因是，“妮妲”橫穿深圳進入廣州，珠三角腹地高樓林立、建築物密集，這使得臺風行走所經地面粗糙度很大，沿途所受到的摩擦力也大，一定程度上減弱了臺風的風力。此外，這個“大眼睛”的臺風，也僅僅是從廣州南邊擦過，並沒有到達廣州的人口核心區。

不過，這是否意味著氣象臺的預報並不準確呢？李懷宇進一步解釋，“廣州市氣象臺從7月31日‘妮妲’進入南海後就開始預測，其將以強臺風級別在珠江口附近登陸，最終‘妮妲’以強臺風級別在深圳大鵬灣登陸，登陸地點和強度與預測很接近。”

不過也不可否認，影響臺風強度的因素很多，大氣環流形勢、海表溫度、地形因素、海陸差異、潮水，包括臺風自身結構的變化等等諸多因素，都會對臺風強度預測產生影響，而目前描述大氣運動的數學物理方程很多都是近似方程，還不能完全解釋各種大氣運動過程，“我們對臺風當前結構及變化機理尚未認識清楚，預報起來就更難了。”李懷宇說。

在接受《南方日報》采訪時，廣東省防總相關專家也表示，根據《廣東省防汛防旱防風防凍應急預案》，當預報未來24小時內，有風力14級及以上強臺風登陸或嚴重影響我省，啟動一級防風應急響應。而“妮妲”從預報到實際登陸都是強臺風的強度，符合一級響應啟動的條件。

根據《廣東省氣象災害防禦條例》，臺風黃色、橙色、紅色預警信號和暴雨紅色預警信號為停課信號，除必須在崗的工作人員外，用人單位應當根據工作地點、工作性質、防災避災需要等情況安排工作人員推遲上班、提前下班或者停工。

此次“妮妲”正面襲擊的珠三角地區，處於經濟發達、人口密集的區域，戶外廣告、施工棚等致災風險多，發布高級別臺風預警的城市，啟動停課、停工等措施是合法而且必要的。

一些網友對於此次臺風政府應急是否過度還提出了質疑，《人民日報》也專門刊文評論稱，“妮妲”勢頭不及預警，“應急過度好過疏忽大意”。文章認為，“自然災害的發生具有突發性，危害具有不確定性，正因此，按照最壞情況來準備，是最保險的做法，也是對人民群眾生命財產安全的真正負責態度。對相關部門的履職行為，我們有必要給予更多理解和包容。”

從歷史上看，正面登陸珠三角地區的臺風並不多，自上世紀90年代以來，過境廣州的臺風只有9個。其中1999年8月22日第8號熱帶風暴也與“妮妲”類似，發展為臺風後，在當日下午5時30分在深圳大鵬灣沿海地區登陸，登陸時風力也是12級。23日，該臺風正面襲擊廣州。

2016年8月2日傍晚，臺風“妮妲”正式離開廣東，進入廣西境內。

“莫蘭蒂”登陸廈門 最大風力達15級引起高樓搖晃

15日淩晨3時05分，今年第14號臺風“莫蘭蒂”在廈門翔安沿海登陸。福建省氣象臺發布的最新臺風警報稱，登陸時，其中心附近最大風力15級(48米/秒，強臺風級)，中心氣壓945百帕。中央氣象臺今晨繼續發布紅色預警。

9月15日晨，受臺風“莫蘭蒂”影響，福建省泉州市刺桐北路與湖心街被大水淹沒。（圖片來源：新華社）

據新華社報道，記者從14日21時蹲守廈門市防汛抗旱指揮部大樓，親歷了臺風“莫蘭蒂”登陸時的威力。15日2時左右，廈門市防汛抗旱指揮部所在的9層高水利大廈開始在狂風暴雨中輕微搖晃，室內燈光出現短時閃爍的狀況。至淩晨3時，大樓已經停水，走廊上不斷傳來“乒乒乓乓”的玻璃破碎聲。隨後的狂風暴雨持續了近兩小時。

15日6時多，風雨漸小，在廈門蓮嶽路，短短的1公里的路面上，一片狼藉。十幾棵兩層樓高的大樹橫七豎八地倒在道路上。鐵質路燈也被大風吹倒，交織在一起。在道路兩旁的低窪處，有30至40厘米的積水。多輛準備穿行的汽車因大樹擋道，掉頭而回。

9月15日，受臺風“莫蘭蒂”影響，福建省廈門市一處街道的樹木被風吹倒。（圖片來源：新華社）

15日淩晨的廈門街頭，火車站附近工地的活動板房塌了。（圖片來源：廈門日報）

“莫蘭蒂”登陸廈門 風雨潮三碰頭

據中新社報道，這是今年來在福建登陸的第2個臺風。資料也顯示，“莫蘭蒂”是今年以來全球最強臺風，也是1949年以來登陸閩南最強臺風。

此次臺風登陸適逢天文大潮期，大風、暴雨和風暴潮三碰頭。福建省氣象臺高級工程師夏麗花說，“莫蘭蒂”會給福建帶來全省性的強風雨影響。夏麗花提醒，需特別註意多種災害的疊加影響，防範臺風強降水可能引發的城鄉積澇、山洪和地質災害，防範臺風登陸前後南部地區陸上強風的不利影響。

據氣象部門15日3時20分發布的臺風影響實況顯示，福建中南部沿海風力達9～14級，陣風15～17級，局部陣風達17級以上;近3小時雨量，福州、莆田、泉州、廈門部分鄉鎮降水超50毫米，局部超100毫米。

9月15日，福建省泉州市刺桐北路被水淹沒。（圖片來源：新華社）

為防抗臺風正面襲擊，福建已“聞風而動”，嚴陣以待。14日，福建沿海六個設區市的中小學、幼兒園停課一天，閩臺海上客運航線全面停航;14日到17日途經福建境內的旅客列車停運超180列。福建沿海也撤離海上作業漁船32137艘，轉移漁排人員19080人，轉移福州以南船上所有人員共60915人。

作為此次臺風登陸地，廈門14日15時30分起即停工(業)、停產、停課、休市，所有景區已告關閉。因臺風邂逅中秋佳節，廈門最富特色的民間中秋習俗“博餅”聚會也被要求全部取消。

福建省防汛抗旱指揮部稱，預計“莫蘭蒂”登陸後繼續向西北方向移動，強度逐漸減弱。但不容樂觀的是，今年第16號臺風“馬勒卡”已在“莫蘭蒂”東南方生成，將於17-18日移入華東沿海地區與“莫蘭蒂”影響區域產生部分重疊，增加“莫蘭蒂”風力、雨情的不確定性因素。

風雨過程將影響廣東、浙江、上海等8地

作為今年以來全球最強臺風，“莫蘭蒂”絕非“徒有虛名”。風雨過程將影響臺灣、福建、廣東、浙江、江西、上海、江蘇、安徽八地。

前天起，臺灣、福建及廣東沿海已開始出現狂風暴雨。13日00時至14日20時，臺灣東部出現大暴雨，屏東局地500～777毫米;臺灣沿海地區出現11～13級陣風，蘭嶼和東吉島最大達17級，造成臺灣超萬戶停電，福建廈門大面積航班取消、10座大橋封閉，上海、南昌多輛列車停運。

9月14日，在屏東到墾丁的公路上，樹木被大風吹斷。（圖片來源：新華社）

9月14日，受“莫蘭蒂”襲擊的臺灣高雄街頭（圖片來源：東方IC）

中央氣象臺預計，“莫蘭蒂”將以每小時20公里的速度向北偏西轉偏北方向移動，強度逐漸減弱。

在其強大的威力下，中央氣象臺預計，未來三天，廣東東部、福建東部和南部、浙江東部、江西東部、上海、安徽東南部、江蘇中南部和臺灣東部等地的部分地區將有大暴雨，局地有特大暴雨；臺灣以東洋面、巴士海峽、臺灣海峽、南海北部海面及臺灣南部和沿海、福建東部和南部、廣東東部及沿海、浙江東南部沿海、東海南部等地風力將逐漸加大到7～10級，部分海域或地區風力有11～12級，局部海域可達13-17級甚至以上。

氣象專家提醒，此次臺風來襲正值中秋小長假期間，出行、旅遊人員較多，因此各地更應加強臺風的防範工作。

推居屋補價擔保 議員憂炒高樓價

1 : GS(14)@2010-09-11 12:22:59



【明報專訊】政府希望通過活化二手居屋措施，增加居屋流轉，香港按揭證券有限公司下周會公布居屋補地價的補價貸款擔保計劃安排，為銀行對居屋住戶第二貸款作擔保，若供款期是30年，擔保費是4％，10年供款期則收3％，款項在首3年內支付。

促二手居屋禁短時間轉手

然而，多名立法會議員認為有關計劃效用不大。工聯會黃國健指出，政府在提供補地價方便之餘，卻沒有推出遏抑炒樓的措施，結果出現炒家入場的副作用，「炒高了二手居屋，愛你反而害你，現在入市是買貴了樓」。他認為政府應限制二手居屋在交易後，業主在一段時間內不准轉手。

民建聯葉國謙認為這做法只是提供多一個渠道，但對活化居屋二手市場效用不大，因為即使住戶補價賣居屋，賺到的錢都不足以購入合宜的私人單位。民主黨李永達表示，詢問過很多市民，大部分都對計劃不感興趣。

現時香港32萬個居屋單位中，約25萬個單位未補地價。政府提出補價貸款的構思，希望幫到數類人士提早補價，包括有意出租居屋單位的住戶、想遷往較小單位的長者戶、接收父母轉讓單位但希望遷出的業主等。

據了解，香港按揭證券有限公司已完成與銀行的商討，下周會公布安排。根據安排，銀行可為居屋住戶承造第二次按揭，但連同第一次按揭貸款額不可以超過單位現市值七成，超過七成的部分，會由按揭證券公司作擔保。

最高按九成 擔保費3-4%

住戶須向按揭證券公司繳交擔保費，若還款期是30年，擔保費是4％，10年還款期的擔保費則是3％，擔保費的繳交期是3年。

為確保防止炒賣，按揭保險條款會列明按揭公司擔保的補地價貸款最高只按到樓價九成，若住戶在補地價後出租，一按的貸款部分則最多只可借到六成。

本報模擬新安排下的補價情，若屬於較多成交的熱門屋苑，由於租金上升和利息低，補價後出租的租金足以應付到供款開支，但近年入場的居屋住戶，兩筆貸款的供款負擔則較大。

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2 : 鄉下佬(3667)@2010-09-14 11:23:20

補地價多是趁樓市大跌時才會做
(當然有部份不是,只是指出正常人想法)
假設如此,這樣好像本末倒置,樓市未大跌,他們不會補地價,政府想法是他們補了地價賣出/租出
令市民增加供應/選擇,從而減低升幅,但一日未大跌,他們也不補地價,到時政策便呆滯了
(當然其中會有富戶未補地價居屋市民)

第二:
政府應該明確+高調+頻繁講出息口已經見左底
未來息口只會向上調,即是供款壓力只會有增無減
雖然陳德霖早已經道出,但似乎好多趕搭尾班車客借左聾耳陳對耳
最好就好似政府電視宣傳片咁
好似禁毒咁頻繁播出,依家係人都識背[不可一,不可再]
政府做野唔好鬼鬼祟祟先得架嘛
一係唔做,要做就大大力
好似菲律賓事件咁,愈高調大力愈得市民認同
唔好用把牛油刀鋸扒

(有實力既投資者樓本不用理會出什麼政策)

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歐洲第一高樓僅一租戶

1 : GS(14)@2012-07-07 18:23:08

http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20120707/16491753
位處南岸　偏離金融區
有物業顧問認為， The Shard的位置先天不足，位處泰晤士河南岸，倫敦傳統金融業區卻在北岸，「很多慣了在傳統倫敦市商業區的商戶，連過橋去看一看都不願。對他們來說，過一條橋都是太遠了。」
但 Sellar的老闆室塞勒（ Irvine Sellar）仍然充滿信心，因為前日的揭幕儀式只代表大樓外牆竣工，大樓內的工程至明年才會完成，而未來數年將有不少倫敦甲級寫字樓租約期滿， The Shard可趁機搶客。他上月底接受訪問時，揚言正跟多個商戶商討，涉及的租用面積逾10萬平方呎，他預期整幢大廈所有樓層可於2014年底租出。他說：「當你有一輛2012年新型汽車，為何還會駕駛一輛1970年代出廠的？」路透社/法新社
The Shard小資料
•高309.6米（1,016呎）
•鑲了11,000塊玻璃，總面積等同8個足球場
•有44部升降機和306道樓梯
•各樓層總面積12.7萬平方米
•95%建築材料可循環再用
•可用樓層有72層，另有15層構成尖頂
•地下 Shard廣場是公共空間，設座椅及植物
•2樓是商店層
•4樓至28樓是辦公樓層及花園
•31至33樓設多間餐廳
•34至52樓為香格里拉酒店暨水療室
•53至65樓為10個行政住宅單位
•68至72樓為公眾觀景層

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老樓日記：好難撲熄高樓價團火

1 : GS(14)@2012-08-17 10:32:28

http://www.sharpdaily.hk/article ... 9%E5%9C%98%E7%81%AB
樓價勢如破竹，連同高價賣地，觸動了政府高層神經，連特首梁振英也發聲指短期出招抑壓樓價。
其實上任以來，樓價問題不是呢一刻發生，最大轉捩點乃CY未諮詢房委會，便推出首批5000個白表免補價買居屋的時候，迫出市場需求，連帶私樓也連番破頂。
解鈴還需繫鈴人，CY呢一次真係惹到一身蟻，當特首不可以單方面只講不做，又沒有評估後果，難怪山頂大屋僭建風波搞到自己誠信破產。
佢呢一刻即使後知後覺都好難做得幾多嘢，首先是買家已經覺得呢個政府難以解決樓市泡沫問題；第二是現成土地難救熄這團熱火，估計即使再收緊銀行按揭，或再增加短期炒賣額外稅項，樓價抗藥性發揮，作用唔大。
早排已經有房委會成員提出為白表設立禁售期，繼而再有人發表置安心計劃成效低於夾屋，向政府建議重新興建夾屋，將青衣置安心單位變作出售單位等等，反映特區政府那種無遠見及就地取材的政治手段。港人捱貴樓的事實好難改變，正如引述足球著名評述員所講，「一係買、一係唔買。」
劉兆昌

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囍帖街重建　十年摧毀一世情　 昔日街坊四散　換來天價高樓

1 : GS(14)@2013-10-14 16:37:46

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131014/18462876

                【本報訊】10年前，市區重建局魔爪伸入俗稱囍帖街的灣仔利東街，舊街坊、商戶走的走，搬的搬；10年過去，利東街在推土機下化為塵土，社區徹底瓦解，想留也留不住。市區重建原意是改善生活環境，但利東街重建卻摧毀街坊的畢生心血，毀掉有本土特色的街道文化，令一個又一個舊街坊、商戶被迫遷離灣仔。利東街被煙滅，google地圖上再見不到利東街三個字，只換上一個不淪不類的古怪名字：「大道漫步」。
記者：譚靜雯

奔波消瘦心結仍未解

                甘太多年來一直為利東街重建奔波、抗爭，體重由高峯期130磅，跌至只有110磅，現時才輕微回升至120磅。利東街已消失，她仍不時會想：「如果唔係重建，而家應該相安無事。」10年過去，她內心仍有一個心結未能解開，「今日今時都接受唔到市建局嘅解釋，點解唔接受居民嘅啞鈴方案。」
甘太一直與灣仔密不可分，70年代初，甘太的父親自立門戶開舖，一家人便搬到灣仔生活，由於她是長女，10多歲已在父親的店舖幫手做文書工作。甘家最初只是租舖做生意，與很多老一輩的香港人一樣，甘太父親靠努力及積蓄，90年代初購置廈門街的舖位，一心以為可避過業主加租的威脅，安心營商。

見盡不同高官嘴臉

                                    好景不常，03年10月17日市建局宣佈重新啟動利東街重建，同月居民就成立H15關注組，自此便展開長年抗爭。10年過去，甘太仍是H15關注組成員，多年來有個心結始終無法解開，「到今日個結都係解唔開，接受唔到市建局嘅解釋。」當年市建局解釋現金是最靈活的賠償方案、已有不少人接受賠償，若接納民間提出的啞鈴方案，對已接受賠償的居民不公平。
甘太稱多年來因重建與不少官員開會，見盡不同人嘴臉。她反問，市區重建破壞社區網絡，但為社區曾貢獻的人，為何不能分享成果，「灣仔成個區，如果唔係有佢哋咁辛苦嘅經營、貢獻，利東街唔會有當年嘅景況，重建後將來入嚟住嘅人對呢個區冇貢獻過，但辛苦建立嘅人又分享唔到呢個社區成果。」

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2 : GS(14)@2013-10-14 16:38:01

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131014/18462878


利東街自50年代起成為印刷店的集中地，後來發展到國際知名的囍帖街，86年便於利東街開業的金成印刷燙金，一直見證囍帖街興衰。當年賭王何鴻燊二房千金何超鳳出閣的囍帖也由金成印製，好不風光，但利東街重建，金成被迫遷到軒尼詩道樓上舖，大型印帖機器不能上樓，工序需遷往內地，東主錢氏夫婦為生計，多年來無奈要分隔兩地。
夫婦被迫分隔兩地

金成在利東街原本的地舖有600、700呎，專做囍帖生意，一做就20多年，「前面接單，後面就係工場，方便好多。」錢太懷緬當年利東街印刷店成行成市，有生意一齊做，商戶間關係融洽，「以前好做好多，東一間、西一間，要結婚嘅人知道印帖就去利東街。以前有比較先有進步，而家出面發生緊咩事都唔知。」當年最為人津津樂道的，是何鴻燊嫁女的囍帖也出自金成，「最初我唔知佢喺何鴻燊個女，啲人攞帖嚟我咪印囉，淨係知道佢嫁畀一個姓何嘅男人，之後啲街坊同我講返先知嫁嗰個喺賭王個女。」翻查記錄，何超鳳1993年與馬圈大馬主之子何志堅結婚。
利東街最終被推土機毀滅，金成被迫遷到軒尼詩道樓上舖，「好彩呢間舖業主放盤，我哋先有得做，而家有間舖唔使再擔心俾人加租、俾人趕，如果地舖？租都租唔起，唔好話買。」遷離利東街，錢太與不少舊商戶一樣客源大減，「我哋好彩係天橋邊，啲人去會展睇婚紗展起碼都見到我哋間舖。」但兩夫婦自此被迫分隔兩地，「搬咗樓上舖，印帖啲機好大部上唔到樓，印帖工序唯有搬返內地。」

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3 : GS(14)@2013-10-14 16:38:10

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131014/18462880

「利東街嗰時，個個買帖都要排隊，邊似而家咁得閒坐喺度睇電視。」志成燙金老闆陸先生，29年前靠着500元白手興家，在利東街自立門戶做燙金印刷，印囍帖兼售利是封，足以養妻活兒。不過，隨着市建局強行重建利東街，他的畢生心血化為烏有，被迫遷往灣仔道繼續經營。10年過去，熟客伴隨利東街消失，生意大跌8成，他打算農曆年過後搬到土瓜灣，離開灣仔。
由利東街遷往灣仔道，志成燙金面積由600呎縮減到只有400呎，店內擺滿五顏六色的利是封，陸先生閒時就在店舖一角睇電視，「嗰時好忙，由朝做到晚，嚟買帖一定要排隊，有時太多單做唔掂就介紹畀左鄰右里，大家互相幫忙，你睇吓，而家邊有生意。」志成遷離利東街後，生意大不如前，「以前成班行家聚埋一齊先做到（囍帖），而家啲人都去晒金都（太子），啲人都唔識得過嚟。」
難忘記濃厚人情味

利東街重建10年，灣仔面目全非，一班舊商戶、街坊四散，陸先生很懷念昔日的人情味，街坊們守望相助、樂也融融的美好時光，「自己間舖唔夠料、或部機突然壞咗，去對面或隔籬，從來冇托手踭，你幫我時我又幫返你，大家關係就好似一家人咁樣。」雖然說同行如敵國，但利東街的商戶多年來靠着互相幫忙的經營模式，才孕育出聞名中外的囍帖街。10年過去，陸先生仍保存陪同多年的「搵食架生」印姓名機，機器會一同搬去較平租的土瓜灣新舖，灣仔道自置舖位則出租。他說現時身體一日比一日差，只有一個心願，就是市建局履行承諾，將來安排舊商戶以特惠租金重返舊地。

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4 : GS(14)@2013-10-14 16:38:49

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131014/18462886

【樓價大升】
市建局與發展商將利東街重建成豪宅「囍匯」，以及婚禮、珠寶首飾的高檔零售商場「囍歡里」，估計囍匯落成後呎價直指2萬元。不過，市建局於04年向受影響居民及商戶提出的收購價，由於正值本港經濟低潮，每平方呎僅4,079元，市建局與發展商可謂悶聲發大財。
市建局於04年公佈利東街重建項目收購價，以每方呎實用面積4,079元，收購重建區內647個私人業權。當年大部份受重建影響的居民，在出價當日已經四出找地產代理「搵樓」，但不少街坊都表示無法在同區置業，感到十分徬徨。
H15關注組當年召開聲討大會，不滿收購價，質疑市建局黑箱作業、估價偏低。有街坊批評，市建局的賠償準則是業主可於同區購買七年樓齡的單位，但出價卻妙想天開。
《蘋果》記者

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供需失衡 推高樓價 周顯

1 : GS(14)@2014-07-02 10:48:07

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm

【明報專訊】樓價上升，一共有三種原因﹕第一個是供應太少，第二個是需求太多，第三個則是泡沫。


香港的情，就是因為供應太少，這當然是因為前朝的官商勾結，也是我常常引用的電影《至尊計狀元才》中成奎安的對白﹕你給我200萬元，要我殺人，要坐牢的。他給我150萬元，我什麼都不用做，只是做場戲來騙騙你，如果是你，你會挑哪一樣？(大意如此)

相同的情，那時的地產商只要起很少的樓，便可以賺很多的錢，何樂而不為？可笑的是，現在很多人不願意給地產商起樓，反對他們賺錢，結果反而會令到地產商賺得更多，因為他們的手上已經有了很多收租物業！

至於需求太多，則是香港在1997年前的情，是因為經濟增長得很快，市民的錢很多，便會令到樓價上升了。

住屋質素轉變 透視樓價上升原因

那麼，我們應該如何去辨別供應太少和需求太多這兩者的分別呢？很簡單，當市民的居住環境愈住愈差，即是人均居住面積減少了，同時樓價急升，這是因為供應太少，反過來說，如果市民的居住環境快速地改善，即是人均居住面積升高了，但是樓價依然快速上升，這就是因為需求太多，因而推動了樓價上升。

以上的論述是房地產市場和政策的很基本理論，但是，由於香港的炒家太多，但會思想的人則太少，所以知道這些簡單的理論的人並不多。

至於什麼是樓價泡沫，由於篇幅有限，那得留待明天才說了。

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