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房協推售置安心項目「綠悠雅苑」988個單位,共收到近六萬份申請表,超額認購近60倍。不少父母為子女(或者子女為父母)遞交申請表,並資助子女(或父母)首期和供樓款項,但他們的資產和入息卻沒有計算在內,變相令資產和入息限制形同虛設。 2010年10月前任特首曾蔭權面對樓價急升,市民紛紛要求政府復建居屋,於是在施政報告中提出「先租後買」的置安心計劃,以協助中產人士上車。當時二手樓平均呎價不過5,000多元(以建築面積計),市區和新界地區依然有大量200-300萬元的中小型單位供市民購買。 過了兩年多,樓價再向上颷升近四成,二手樓平均呎價已升至7,000元,市面再難找到200-300萬元的「窮人恩物」,供市民上車。現時推售的「綠悠雅苑」,以實用面積計算平均呎價是6,500元,即建築面積計大約5,000多元一呎,與兩年多前的私樓價格相若。但不要忘記,「綠悠雅苑」是以市價七折開售,業主日後在公開市場出售單位必須補價;若加上補價,一些優質單位建築呎價已超過8,000元。 倘若過去幾年政府能夠推出足夠土地興建私樓,而港鐵又按照計劃推出車站上蓋土地招標;每年私樓供應能夠維持在兩萬個單位左右,樓價平穩發展,建築呎價維持在5,000-6,000元水平,又何須大搞資助出售房屋?政府增加資助出售房屋,設定資產和入息上限,亦未必能幫助真正有住屋需要的人。 去年11月,終審法院在兩宗供款人爭奪居屋業權的案件中,裁定家人之間夾錢買居屋的協議不受《房屋條例》限制,令一眾「有份出錢但沒有名分」的人士,亦獲法律保障,擁有實質業權。 終審法院的判決,意味日後市民申請購買房協和房委會的資助出售房屋(包括夾屋、居屋、租置和置安心單位),只需要找一些符合資產和入息限制的家庭成員出面申請,之後再由其他家人和親友負責提供首期和協助供款,便可變相擁有單位的實質業權。結果自然鼓勵富貴父母出資,協助子女購買資助出售房屋(包括白表免補價居屋);而富貴子女,同樣可以出資,協助父母購買資助出售房屋。大量在樓契上沒有業主名分的市民,擁有實質業權,將來勢必出現不少家庭糾紛、父母和子女爭產的情況。 最近申訴專員發表調查報告,其中一宗個案涉及的投訴人,其父母領取綜援,居於公屋單位。投訴人後來出資替父母購入所租住的單位,社署於是將購入款項視作父母的入息,停發一個月綜援。投訴人認為自住物業可獲豁免資產審查,於是投訴社署停發一個月綜援的做法。 隨着政府增設長者生活津貼、復建居屋和推出更多福利措施,愈來愈多市民會想盡辦法符合申請資格,以求獲取政府福利。日後將會有更多人「有錢買(政府資助)樓,無錢開飯」,要申領綜援和長者生活津貼,享受雙重福利的畸形現象。不少人會將住宅單位暫時交由父母擁有,待父母過身後,或者出售單位獲利後,才取回實質業權。 政府應想辦法堵塞資產及入息審查的各種漏洞,以免浪費公帑,幫助一些沒有真正住屋和經濟需要的市民。 林本利 曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌:http://lampunlee.blogspot.com |
Judy Joo很想念Playboy。
沒錯,就是那個人們熟知的花花公子(Playboy)!不過,Judy Joo在花花公子忙著做的事可不是拍些誘人的照片,而是做美食。
彭博新聞社文章稱,這位摩根士丹利的美女剛剛完成從交易員到飯店老板的職業轉身,她要尋找過去三年自己經歷的那些快樂時光。在那些日子里,她為美國歌手Justin Bieber和世界名模Kate Moss這樣的大明星做過料理。
Judy Joo說:
我要談談這個品牌帶給我的很多樂趣,以及我在那里的故事。在美國洛杉磯的花花公子莊園(Playboy Mansion)打發時間,為成打的歌手和足球明星提供料理,這太不可思議了。
要說她擁有多彩多樣的職業生涯一點兒也不為過。現年39歲的Judy Joo畢業於哥倫比亞大學工程技術專業,之後在高盛實習。然後又在摩根士丹利紐約和舊金山公司度過了四年。隨後,她開始在紐約的美國法式烹飪學院(French Culinary Institute)學習烹飪。
如願學到廚藝之後,Judy Joo前往倫敦,成為位於切爾西區的Restaurant Gordon Ramsay餐廳的一名糕點師。
華爾街見聞認為有必要提一下這家餐廳。首先,它的地理位置極佳,英國皇室家族居住的肯辛頓宮就位於這個區。而Gordon Ramsay餐廳擁有7顆米其林星。這家餐廳的預訂時間可能長達幾周。其創始人Gordon Ramsay因火爆的脾氣和毒舌被封為英國“地獄廚神”。他主持的一檔美國美食節目就被取名為“Hell’s Kitchen”。
Judy Joo還曾出現在美國真人秀節目“鐵人料理(Iron Chef)”中。2011年,花花公子俱樂部(Playboy Club)重返倫敦,她被任命為行政總廚。
如今,這位韓國和美國的混血美女打算在倫敦夜生活中心Soho區開一家屬於自己的餐廳,地點在Kingly Street。她連餐廳名字都想好了——Jinjuu,這個詞在韓語中的意思是“珍珠”。她還從花花公子俱樂部挖來了主廚Andrew Hales,以及首席糕點師Jaime Garbutt。不過,她並不想讓自家餐廳里的女服務員們穿成兔女郎。
關於未來的餐廳料理風格,Judy Joo說,她想提供性感的韓國食物,並將其打造成國際品牌。
概念就是要現代、性感、時尚的韓國食物,而且這種料理從來沒有人做過。
提到價格,Judy Joo認為客人們為午餐花費15英鎊是合適的,晚餐最好不超過40英鎊。她還將聘請一位DJ。
當然,Judy Joo有投資人,他們是體育界商人Kia Joorabchian,他贊助了阿根廷籍足球運動員、曼徹斯特城前鋒卡洛斯.特維斯(Carlos Tevez);另一位投資人是Ali Jassim,她說此人是阿聯酋國王哈利法的弟弟——曼蘇爾(Sheikh Mansour bin Zayed Al Nahyan)的顧問。曼蘇爾是英國曼城足球俱樂部老板。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)
兩岸氣氛不明、陸客限縮陰影,觀光業景氣罩烏雲,普立爾前董事長卻接手債務、產權複雜的飯店。 五月十二日正午,桃園大溪笠復威斯汀度假酒店開幕,飯店的角落,只見一個人走在磨亮得白淨的大廳地板,一邊動手將桌上的花歸到定位,一邊招呼客人,一會兒還會指點員工檢查地板乾不乾淨。當天的鎂光燈沒有照在他身上,但是熟知內情的人都知道,這家飯店幕後的推手就是他,普立爾前董事長黃震智。 以往,黃震智的出手都有點讓人「看不懂」,全球相機大廠柯達還在迷戀傳統相機膠捲的魅力,黃震智已經一股衝勁,登上了數位相機全球第二大代工廠的位子;正當數位相機產業如日中天,他又把整個事業賣給了鴻海集團總裁郭台銘,獲利估計超過百億元出場。而這一次投資度假型酒店,又是在一個兩岸政治氣氛最詭異的月份,陸客限縮的陰影揮之不去。黃震智的勝算是什麼? 「刷」一顆小白球劃破天際,與遠方山頭的桐花相互輝映。這是美國高球名將老虎.伍茲(Tiger Woods)造訪過的鴻禧球場,笠復威斯汀度假酒店就在它旁邊。 他挖市場隱形缺口 不攻陸客,搶台灣頂級客「他跳下來做,朋友都說真的好有勇氣!」 回首轉業之路,黃震智的夫人劉秀麗回憶, 當年買下球場時, 光是外債部分就有超過二十件案子。外傳鴻禧集團爆發財務危機,積欠銀行債務最多時達一百五十餘億元,情況相當複雜,靠黃震智和股東們出面談判協商,才終於解決債務和產權的問題。 做生意,黃震智一向喜歡找市場缺口,他心中清楚,轉戰飯店業不能只在品牌上取勝,必須找到長久穩定的客源,才能維持贏面。經過市調,他發現,北部少有結合高爾夫球場和飯店的營運模式;陸客團限縮,國民旅遊卻逆勢成長,因此以全亞洲威斯汀系統最大的親子俱樂部,做為飯店賣點,搶攻親子市場的大餅,擴大飯店客源的分母。 依據世界觀光組織的預測,今年全球旅遊人次仍有四%成長, 在國民旅遊方面, 二○一四年國內旅遊總人次達一億五千六百萬人次,寫下歷史新高,讓黃震智無畏景氣,決心投入觀光業戰局。 黃震智的女兒黃郁婷指出,飯店將著重在國旅的高端市場,客源預計八五%至九○%為台灣人,避免陸客團縮減的地雷;加上鴻禧山莊、球場球友的政商人脈,可為飯店帶來一半以上的客源。台北君悅酒店副總經理陳孝慈分析,加入國際連鎖品牌的好處是,能以免費的會員制吸引國際客源,讓房客能累積住房點數,同時也運用訂房系統,主動記錄房客的個人喜好,以君悅的平台為例,來台房客的住宿滿意度可以藉此提升一成五。 也就是說,黃震智的算盤,內有高端球場會員,外有國際連鎖會員,已有一定的勝算。 「他這個人,事事求第一,」光學產業的大老觀察,黃震智連興趣都很認真,他在五十歲學打高爾夫球,第一年就打到九十桿,第二年就晉升為八十桿的非職業頂尖水準,連打球都要拿第一。 一般人打高爾夫重點在應酬,但黃震智不學則已,一打就想要贏,因此除了買書來看,還調出老虎.伍茲及各大公開賽的影帶來琢磨,三不五時蹲到果嶺上觀察地形、風向,分析伍茲在不同天候下的出桿技法,才在短短兩年打出Pro級的水準。 喜歡開車追求速度的黃震智,除了是蒐集法拉利的玩家,最後興趣變成了事業,與朋友合夥代理法拉利跑車。這次則是喜歡打球,最後在球場邊上玩起了觀光飯店。 鴻禧別館前總經理、中華國際觀光協會行政總顧問周武分析,鴻禧山莊住戶、球場會員人數將近千人,只要能整合李登輝、連戰、郭台銘等住戶的人脈圈,借力使力,加上國際連鎖品牌進駐,可為飯店帶來穩定的高端客源。 他出名一個「精」字 幫大立光做出高獲利決策 黃震智生意經的字典裡,最核心的就是「精」。他對產業趨勢的敏銳,當時影響了股王大立光。一九八五年,當國內相機鏡頭只有玻璃材質時,黃震智觀察到日本廠商開發塑膠鏡頭的趨勢,建議林耀英發展塑膠鏡頭。在黃震智的三度建議下,林耀英決定設計生產塑膠鏡片,成為後來大立光電持續高獲利的關鍵,而這項決策,也成為後來大立光領先其他同業的分水嶺。時任大立光電董事長的林耀英曾在接受媒體訪問時表示,黃震智的「眼光很精準,市場的敏銳度、嗅覺很夠。」就在光學產業景氣正夯之際, 黃震智卻在二○ ○六年宣布, 將畢生心血以二百八十二億元的代價賣給鴻海,跌破外界的眼鏡。 「那一手賣得很漂亮!」一名光學業的董事長分析,普立爾雖位居全球第二大的數位相機代工廠,但黃震智已提前三年就看到產業趨勢,手機的出現有如猛虎出柙,目前國內智慧型手機普及率達七成以上,黃當年決定出售普立爾,是「眼光看很準、很厲害」的決策,更凸顯他審時度勢的精準眼光。 精準,是光學產品的唯一要求,難容一粒灰塵。黃震智也用做電子業的高標準,帶著女兒走一遍。只不過,進入飯店業,他的起步排資論輩應該算是「晚輩」,還能不能像電子業玩出速度、準度,會是不小的挑戰。 撰文者林淑慧 |
讀書札記170302
不當行為(十六)食住花生等開飯
朝日執筆
上回為各位介紹了一系列有關「跨期選擇」的「理性經濟模型」。模型中的「理性經濟人」一個比一個「聰明」,一個比一個「理性」。若嫌 巴羅Robert Barro那個「有始不有終,但卻跨時空」的「子子孫孫假說」實在有點難理解的話,我們就拿 莫迪利阿尼的「生命周期假說」來說好了。畢竟,這個理論其實看來也已是相當「完美」的了。
這個認為人類所有「收支行為」,將以其整個「生命周期」為考慮基礎的假說,若要成立,其實必需暗含一個重要的前設—「金錢的可替代性」!在此模型中,所有的錢可以用在任何「最有效益」的地方,而不同形式的「錢」—現金、存款、房產、退休基金,以至幾十箱珍藏紅酒—也可以隨意轉換。
不過,在第九集我們已經知道,左袋的錢是不能放在右袋的。而且不同形式的「錢」,就如物質不同的「相」,想把「水」變成「冰」或者「蒸汽」,總得費一番工夫。(不過現在倒真有人想出把「冰」—房產,直接「升華」成「蒸汽」—信用咭帳戶的「二按咭數一筆清」計劃,想來也非常偉大。)
Thaler曾嘗試把他的「心理帳戶」理論融入「生命周期假說」當中,並與另一位著名的行為金融學家/數理經濟學家 舒勳Hersh Shefrin,共同提出了「行為生命周期假說」。 該理論中的家庭支出,除了考慮「收入總額」外,還會看每筆錢放在哪一個「心理帳戶」。舉例說,相比從退稅得到的那$15,000,如果有$15,000是中獎贏回來的,這筆「街外錢」的「邊際消費傾向」必然會高很多。
不過,話說回來,「生命周期假說」中最大的問題,也許並不在於它有關「金錢可替代」的前設,而在於他把人類想得太「聰明」。模型中的「人」具備足夠的(「跨時合理預期」)認知能力,知道自己約莫有多長命,一輩子大概可以賺到多少錢;而且能夠作出各種精密的計算,做好自己的「人生規劃」;最後,當然還擁有強大的自我控制能力,以便貫徹這個「完美」的計劃。
若我們假設每一個人類都「理性」得像一個「擁有經濟博士學位的瑜珈苦行僧」,恐怕這也太不「理性」了吧?
情境16a:不孝的你和弟弟,難得約好回老家與兩老吃頓飯。老媽在廚房決戰「九大簋」,弟弟(聲稱)「很快」便回來,你與老爸在飯桌旁等開飯。老爸拿出花生和啤酒,於是兩父子興高彩烈地吃起來。 吃著吃著好不過癮,老爸卻怕再吃下去,就要吃不下飯了,於是提議不如把花生收起來,嗜吃花生的你當然深表同意。
這個故事實在太平常,以致於「正常人」未必能夠覺察到其中的「不當」之處。從經濟學角度來說,(合理數量的)資訊和選擇應該是越多越好的,這樣令決策的考慮更為周全,結果也會更「理性」,剝奪選擇,殊為不智。事實上,如果你們兩父子都不想吃花生,直接不吃就是了,說不定吃飯吃到一半時,你們又想吃花生呢?反過來說,若你認為把花生留在桌上,你就會繼續吃,按經濟學的說法正說明你「偏好」吃更多花生,所以把花生拿走會把你的「效用」降低,更為不智!
應該也有人告誡過你「想要」跟「需要」的不同吧!不過,經濟學上的「偏好」卻沒有這種劃分。「偏好」當然是看不見的,但「選擇」卻是清晰可見的,由此不就可以憑藉消費者最後作出的「選擇」,揭示出他們原本的「偏好」嗎?按此模型,上述「Peanuts or not peanuts」的自我控制問題,應該是不存在的。故此,我們才能「搞定」自己的「生命周期」之餘,還可以關心「子子孫孫」的福祉。
不少心理學實驗,都揭示出人類先天就具有「自制力缺陷」。著名心理學家 米歇爾Walter Mischel的實驗,堪稱經典。
情境16b:實驗人員請一個四至五歲的小朋友進入房間,給他一塊他最喜歡吃的「餓呢哦」餅乾。然後實驗人員告訴小朋友,自己將會離開房間,小朋友可以隨時吃掉手中的餅乾,但如果他能夠忍住不吃,實驗人員回來時會給他三塊「餓呢哦」。結果,當然是絕大多數的小朋友都抵不住誘惑!
那到底有沒有辦法,可以「又不我許陷於誘惑,乃救我於兇惡」呢?那就要來一個希臘神話了。
情境16c:話說荷馬史詩《奧德賽Odýsseia》中的英雄 奧德修斯Odysseus將要帶領他的船穿過海魔女「塞壬Siren」的水域。這些女妖擁有如天籟般的歌聲,任何水手都不能抗拒歌聲的誘惑,以致會把船駛近她們所處的礁石,最後遭到觸礁滅頂之災。奧德修斯作為一個富冒險精神的英雄,當然希望能夠一聞她們的天籟之音。為了防止這些歌聲就此成為他們一船人的安魂曲,奧德修斯首先讓除自己以外的船員用蠟把耳朵封住,另一方面則讓水手把他本人結結實實地綁在桅桿之上。這樣,他自己可以盡情地欣賞美妙的歌聲,船員又不會受到歌聲的引誘。
「自我控制」的手段,無非就是這兩招了。其一就是減少甚或隔絕一些會讓自己「做傻事」的「資訊」。在眾多版本的「餓呢哦」實驗中,研究人員發現,把餅乾放在房中一個(沒有上鎖的)抽屜中,而不是放在小朋友手中或他們能夠一眼看見的地方,他們能夠堅持的時間大幅提升了十倍!如果房間中還有電視和玩具的話,提升效果就更明顯了。
至於第二招就更加「釜底抽薪」—直接把自己的選揀剝奪!我們把那包花生收起來,用的就是這一招。雖然我們都知道什麼是「對」,什麼是「錯」,但也同時也知道自己必然會「揀錯」。既然如此,我們何不將這個「錯誤的選擇」扼殺於萌芽階段呢?冇得㨂,自然就唔會揀錯啦!
上述這兩大招,我們在日常生活中不時也會應用,這顯然是因為我們除了具備分辨「對錯」的「是非之心」之外,還認知到自己都有不同程度的「自我控制」問題。不過,從學術研究的角度來說,我們想到的應該是更重要的理論性問題:
「如果一個人預先知道自己的『偏好』將會改變(正如情境15a的『R7』門票和情境16a的花生一樣),他到底會在什麼時間,根據什麼原因而採取行動,以限制自己未來的選擇呢?」
為了回答這個問題,Thaler引用了一個(在心理學界看來)極度過時,但(在經濟學界看來)卻相當「破格」的概念—「人格分裂」!關於他的這個模型,我們下一集再說。
PS. 上述米歇爾的心理測驗中,有一個小朋友表現了強大的「天賦」。他在實驗人員離開房間不久,就以極純熟的手法,把「餓呢哦」輕輕扭開,舔掉白色部分,然後又若無其事地把餅重新合起來。參與實驗的小朋友超過五百人。實驗人員後來成功追蹤了其中超過30%,每隔十年更新他們的狀況,發現受驗對象在實驗中能夠堅持的時間,與他們日後考DSE的成績好不好,是否能當上「成功人士」等等,都有高度相關。只可惜,那個最令人期待「拆白黨」少年,並不在「追蹤名單」之內……照道理,如此英才,若不能成為政壇巨星,至少也應該是一個 馬多夫Bernie Madoff嘛!
(未完待續)
16集關鍵字:
泰勒Richard Thaler + 舒勳Hersh Shefrin:「行為生命周期假說」
自制力缺陷
「自我控制」手段一:減少資訊
「自我控制」手段二:剝奪選擇
人格分裂
《不當行為》Richard Thaler著/劉怡女 譯