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鄂尔多斯地产资金链崩盘寓言：中富跌倒，无人吃饱

http://www.21cbh.com/HTML/2011-10-15/4MMDcwXzM3MTc4Mg.html

在近期鄂尔多斯的饭局中，谈论得最多的就是高利贷问题。

一位小贷公司人士称，他几乎天天都会听到新的事情发生：“今天听说有一对夫妻欠多少亿被抓起来了，昨天听说一个人欠13亿元自首了，大前天听说有人跑路了……”

有时候这些传言有名有姓，有时候情节则模糊不清。而若不是事关己身，几乎没有人去关心事情的真假。

今年下半年以来，鄂尔多斯市发生多起高利贷崩盘事件，多名涉足高利贷者因资金链断裂而逃跑甚至自杀。首都经济贸易大学教授戚聿东认为，目前我国部分地区民间高利贷愈演愈烈，风险逐步加大，如不采取措施加以控制，有可能引发部分地区的金融问题。

“每一起严重事故的背后，必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。”——这是德国飞机涡轮机的发明者、德国人帕布斯海恩提出的一个飞行安全法则。

套用在当前的鄂尔多斯，这一法则亦揭示出某种真实。

风暴边缘的鄂尔多斯，正陷入与温州版本不同的地产借贷恐慌。故事不乏细节，问题是，惶恐将如何演变？

中富跌倒

“几乎所有的高利贷都和房地产有关。”鄂尔多斯一名当地企业家告诉记者，“中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。”

9月24日，鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司（下称“中富”）法定代表人王金福自杀身亡（详见本报10月13日报道《鄂尔多斯地产商自杀：中富两套方案 清偿3.2亿债务》），多位知情人士透露，还不起高利贷是其自杀的重要原因。

中富公司的数据显示，公司于2008年投资开发“国电富兴园小区”项目，工程总造价约1.93亿元，在经营过程中一直没有获得银行贷款，而是通过高利贷融资2.63亿元。

一名债权人告诉记者，中富的利息为每个月3分（3%），3个月一结。一直以来，中富的还款非常准时，因此她又从别人处借钱放到中富，至今投入中富的资金已达2000万。

因为从银行无法获得贷款，从民间借的高息进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的做法。

根据住建部政策研究中心参与完成的鄂尔多斯《中国民间资本投资研究报告》，截至今年2月底，鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额为59.7亿元。在360.7亿元的投资规模中，仅占到不到16.55%。在鄂尔多斯，房地产开发资金主要来自于民间借贷。

“在鄂尔多斯市，每一个房地产项目都要向民间资本借钱，一般是40%-50%的资金来自民间资本，有些楼盘甚至所有资金都来自民间资本。”戚聿东介绍。

中富正是其中典型，2.63亿借款大多用于支付1.37亿工程款以及利息。

这 无疑是一个危险的决定。杠杆融资是房地产开发模式中的重要部分，如果从银行获得房地产开发贷款，利率不过在基准利率基础上进行有限上浮。今年中，鄂尔多斯 一家房地产商告诉记者，银行利率普遍上浮20%以上，甚至达到50%，但即使这样，年利率也不过10%左右。而民间借贷年利率一般在30%以上，甚至更 高。

但随着今年信贷政策紧缩，各大银行纷纷收紧贷款。华夏银行鄂尔多斯分行的一名员工透露，起初银行还能对部分房地产项目提供2亿元的贷款，大约也能占其开发资金的60%左右，现在已经停止向房地产项目发放任何形式的贷款。

目前鄂尔多斯的民间拆解利率已经达到月息3分5（年利率42%），甚至5

分（年利率60%），而且很难借到钱。

按 照月息3分计算，2.63亿借款每个月要支付的利息为789万元。“仅支付利息的压力就非常大。”一名鄂尔多斯房地产商表示。知情人士告诉记者，对于很多 房地产商来说，压在他们身上最重的石头，不是楼盘积压，而是高额的还款利息，很多人无奈之下再借高利贷用于还息，从而进一步扩大风险。

在企业资金周转不足时，通过民间借贷方式周转本无可厚非，但鄂尔多斯房地产企业的危险在于将短期借贷长期化。例如中富公司，一名债权人告诉记者，她从前年开始以3分利息借给公司钱，直到出事前一直按期收取利息。

一位投资集团负责人毫不避讳：“他们（房地产商）从我手里借到钱，肯定是反手就用来支付借贷利息，这样的风险太大了。”

借贷无门

中富“国电富兴园小区”项目的总建筑面积107870.65平方米，其中住宅面积80001.98平方米，商业用房面积22925.46平方米，其中住宅项目于2010年开盘销售，已经收回首付款817.053万元，尚有约1.5亿应收贷款。

记者从中富公司了解到，1.5亿应收贷款均为住户的银行按揭贷款。

在房地产开发模式中，用销售收入支持工程继续施工是资金链上的重要一环。在鄂尔多斯，购房者在买房时支付30%的首付款，剩余70%从银行办理按揭贷款。银行贷款一次性支付给开发商，然后由购房者分期还给银行。

一名当地商业银行人士介绍，该行对购房者在没有房地产公司担保的情况下不会发放按揭贷款，即使是能发放，资金也非常有限。有业内人士告诉记者，在银行用房屋办理抵押贷款也很困难。

实际上，按揭贷款是售房收入的大头，无法获得按揭贷款大大增加了房地产商的资金压力。

一名当地从事过房地产开发的人士告诉记者，在销售时，会和购房者签订一份协议，由房地产公司负责办理银行按揭贷款，并申明如果按揭办理不下来可退房。

但今年以来已经发生多起按揭贷款无法办理事项，房地产商也不愿意退房。

“我去找开发商，他说，好不容易卖出去一套，怎么可能退呢！”一名受购房者委托与开发商理论的当地媒体记者说。

此外，银行的开发贷也全面收紧，使得房地产商无论在开发的前期、中期或者后期，都面临资金困难。

一名当地中型房地产开发企业融资部门人士告诉记者，公司无法从银行获得贷款，今年以来一直在多方筹集资金。但当地的小额贷款公司已经借不到钱了，正在打听通过信托公司或者房地产基金的方式融资。

鄂尔多斯地产资金链崩盘寓言

鄂尔多斯融源泰小额贷款公司的工作人员介绍，房地产商在公司放款的“黑名单”中，因为公司与银行有协议，银行部门在协议里明确规定不许给房地产项目提供资金。

根据相关规定，小额贷款公司不得吸收存款，只能用自有资金放贷，但可以从银行获得不超过自有资金50%比例的银行贷款用于经营。

该小贷公司工作人员透露，除了协议上规定的条款以外，银监局和金融办还会不定期的到公司检查，防止小额贷款公司擅自向房地产项目提供资金。

另外据鄂尔多斯当地媒体的调查，部分小额贷款公司从来没有“给房地产项目贷款”的业务。一名小贷公司人士表示，小额贷款公司提供的贷款都是短期的，而房地产的资金回笼却是长期的，并不匹配。

而且记者从多家小贷公司了解到，今年公司资金非常紧张，早就无钱可贷。“我还想贷款呢，你告诉我哪里可以借到钱。”一家小贷公司负责人半开玩笑地说。

当地的很多民间借贷人也对房地产亮起了红灯，虽然这曾经是他们重要的放款对象。

一名当地投资公司经理说，许多熟人希望从他这里借钱，但他最后的选择只能是一声对不起。“我们不得不谨慎。而且现在房子很难卖得动，资金流回不来，放出去的这些钱肯定不知道何年何月能收回了。”

多位当地人士告诉记者，人们已经纷纷开始往回要债，尤其是借钱给房地产商的。“人们心里都清楚，钱放到哪里去了，还不是房地产？现在只有能源企业还能借到些钱。”

房市，繁华不再

资足抵债但现金流严重不足，是许多房地产商的现状。

目前中富公司项目主体工程已经完工，根据中富公司评估，资产为4.91亿元，负债2.63亿元，资产负债率约为53%。

但一分钱难倒好汉，2011年以来，鄂尔多斯的房地产已陷滞销状态。

根据鄂尔多斯地税局数据，2011年上半年鄂尔多斯市房地产税收入约4.2万元，同比增长28%；2010年上半年税收收入约3.04万元，同比增长68%。

两相对比，2011年房地产税收收入的增幅大幅度下降。而且业内人士介绍，今年上半年的4.2亿税收中可能有一部分是去年销售的房子，今年下半年房产税的增速可能更低。

鄂尔多斯的房地产早已显现泡沫。

据一家地产调查机构的调查，鄂尔多斯平均每人拥有房屋2.7套。一个三口之家的房屋拥有数量多者达到七八套。

据 鄂尔多斯当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每一个能源企业均有房地产开发业务。2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方 米，但鄂尔多斯各旗镇总人口才160万，市区人口逾65万。如果按照65万人口计算，仅2010年施工的房产就够为每个人提供41平米的住房。

而且还有房地产商，包括外地房地产商在不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，而降价成为许多房地产商的选择。

一名当地人士告诉记者，自己的房子去年价格在9000元每平米，而今年这一地区新房价格不过8000元每平米。

另据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士的观察，今年以来房地产早已有价无市，打折促销不断。“最典型的是绿城项目。”这位房地产观察人士说。

他提到的是位于乌兰木伦河畔的城投绿城?成园项目。该项目宣传册介绍，销售价格为每平方米6900元。但这一项目位于鄂尔多斯康巴什新区CBD，是鄂尔多斯令人瞩目的豪宅之一。6900元的价格不仅开创了鄂尔多斯销售价格的新低，也远远低于部分中低端地产的价格。

据 当地人介绍，2005年时鄂尔多斯房地产的均价在每平方米1000元左右，2006年时大约在1500元，到2007年时均价达到了5000多元，平均涨 幅约3倍。而2009年时，房价再次大幅度上涨，达到7000-8000元左右，2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600-700元，当时，一些高档住 宅或商业地产售价已达到2万-3万每平米。

绿城内部人士介绍，一定程度上，6900元/平米的价格已经低于成本价，但即使是如此低的价格，开盘销售后还要推出优惠，最低折扣将能达到9折。

国内豪宅开发商星河湾在鄂尔多斯则采取了令人叹为观止的营销手段。“星河湾请了四个销售代理公司，包下鄂尔多斯的多家酒店，几乎天天请人吃饭。”前述房地产观察人士介绍，他笑称：“在鄂尔多斯几乎所有有钱人应该都吃过星河湾的饭。”

据了解，星河湾在鄂尔多斯拥有约500名营销人员，楼盘每星期都有宴会或者其他形式的活动，来邀请消费者参加。此外，公司不惜血本在各大媒体投放广告，就连鄂尔多斯的机票上也被攻占。公司还准备包机邀请客户到广州星河湾参观旅游，费用全部由公司承担。

然 而即使这样，星河湾的销售业绩也并不理想。据星河湾销售人员透露，星河湾目前成交量将近200套，但大部分只是交了定金，并未签约。如果按照价格每平方米 2万计算（实际价格折后不到2万），200套住房的销售量大约20亿元，而星河湾进入鄂尔多斯市市场时，宣称的目标是开盘百亿。

2009年，星河湾在上海浦东的项目开盘首日创造了“6小时40亿”的奇迹，2010年在太原的项目开盘首日认购金额又超过上海。

星河湾的营销方式和销售境况，在今年的鄂尔多斯各大楼盘中并不少见，比如伊泰?华府世家在开盘首日也举行了大型的开盘活动，而等待时机开盘的泰悦府，目前239套房，也才内部陆续认购了20余套，不足供应量的十分之一。

一些本土开发商在万般无奈之下，把项目的开盘日期一推再推。今年以来，鄂尔多斯的开盘项目寥寥无几。

犹疑的信心

在鄂尔多斯的民间借贷体系中，信任起到了非常重要的作用。

“鄂尔多斯人朴实，和其他地方不一样。”一位鄂尔多斯人告诉记者。他给记者看了一张“传说中”的“白条”。据说，在鄂尔多斯当地借钱只需要在一张卷烟那么宽的纸上写个借条，关系好的连条子也不用写。

记者看到的这张借条约手掌大小，用印刷体打印了“债权人”“借款金额”“借款利率”几个字，每个词后面手写了对应的信息，在借款金额、借款利率的数字上还盖上了红指印。

纸条下方是借款人的签名，以及一条关于利息的详细说明。让记者印象深刻的是，利息是3分，但对于借款的开始和结束时间，以及付息时间并未作出说明。

“这张条子可能是长期借款，所以没有写这些。”另一位当地高利贷放款人告诉记者。他说，这样的条子很常见，也有一些比较规范的，会对借款的起止时间、本金和利息的结算方式作出规定。记者了解到，一些借条上还会写上如果利息和本金偿还不了时的处理方式。

虽然说信任是关键，但许多鄂尔多斯人正在将借条转成正规合同。记者所看到借条的主人，在当日下午打印出一份三页的借贷合同样本，并打算让所有打条子的借款者重新签订合同。

当记者询问这样做有什么好处时，该人士表示合同总要正式些，而且如果遇到纠纷，条子的利息超过法定利率4倍的部分得不到保护，但是如果是借款合同，合同中对利息有约定则会受到保护。

这位借款者表示对当地借贷环境有信心，但仍忍不住抱怨：“鄂尔多斯老板们能不能站出来，不要不接电话？”

他认为，大多数当地借款人有一定的实力，即使是不见了也只是为了躲债，并非跑路，而且资产也足够偿债。有一位他借给资金的借款人资金链发生问题，但是该人士拥有四五辆路虎汽车。“随便卖一辆也是好几百万，不会有问题的。”

但是，他认为，很多老板为了躲债不接电话，甚至逃走，很令人气愤。“接个电话也好啊。都是熟人，没有钱也不会硬逼的。”而对于中富地产的做法，他认为是比较负责任的。

在鄂尔多斯的民间借贷体系中，大多数钱是借给熟人，或者通过熟人作为中介，具有天然的信任关系。一名已经多日拿不到利息的债权人告诉记者：“我很信任他（欠债人），所以我不会去催他。如果我把钱从他那里拿回来，别人听说了可能也会来讨，他的资金链就会出问题。”

另一位债权人则表示：“我很信任他，但是如果别人找他要钱，我会担心要晚了钱拿不回来，也会去要钱。”这位债权人认为，现在的市场资金紧张，和债权人纷纷收回贷款有关。

“现在大家都不敢往外放了。除非是资源类的借款，才有人放，利息不过一个月1分5左右。其他的哪怕是5分的利息也不敢借出去，大家都宁愿少得利息但要保险些。”

一名接近银行的人士告诉记者，因为普遍收贷，近期鄂尔多斯各银行的存款直线上升。

鄂尔多斯人与人之间的信任，以及对未来抱有的希望是民间借贷市场的稳定剂。

但 记者听说，过去鄂尔多斯也不乏骗贷事件。“一个人拿了几百万元，买了两辆好车，租一个好办公室，开着车去借钱，别人一看他的装备就同意借了几个亿。结果这 个人一转身就跑了。”当地人描述。而曾经发生的真实事件是，一个借款人用几十万在北京租了三天的办公室，然后从鄂尔多斯骗走了几个亿。

“现在不催债还是因为觉得有希望，如果没有信心真的到了需要撕破脸皮的时候，还是要撕破。”一名当地放贷者表示。

一些贷款的担保者也因此受到了损失。因为借款人还不了，王强（化名）作为担保者支付了230万。

正如之前提到的一家知名酒店的做法，当地债权人和债务人协商，宽限债务时间，或降低利息、将债权转成股份或者用房产代偿，都是较好的解决方式。

谁最可能出问题？

鄂尔多斯的民间借贷市场错综复杂。

“你借我的钱，我借你的钱，谁都算不清。说不定在大街上碰到一个人，就有借贷关系。”鄂尔多斯一位文化界人士介绍。

在错综复杂的借贷关系中，可以简单地将借贷人分成有实体公司的借贷人以及中介人，借贷公司分为单一的房地产公司和有其他产业的房地产公司。

“出问题的人大部分都是倒来倒去的人，没有自己的公司。”一名鄂尔多斯民间借贷者告诉记者。这些人在放出去的款收不回来时，便没有钱支付借款的利息，从而发生资金链断裂。

比如记者在中富公司遇到的一位债权人，她借给中富公司的两千万中只有几十万是自己的，其他均为从亲戚、朋友处以2分或者2分5的月息借得，再放给中富公司，角色主要是资金中介。

此 外，一些人把从银行获得的贷款用于放贷。“我一个朋友买车，从银行贷了几十万，转手就借出去了。”一名当地人介绍。购房后办理按揭贷款，把节余资金用于放 贷，然后用高利贷利息支付房款的现象也非常常见。“这里人买房肯定是按揭的，省下来的钱放出去足够支付利息。但如果高利贷市场出问题，还房贷的钱也没有 了。”前述人士介绍。

2010年以来，鄂尔多斯市发生多起高利贷崩盘事件，其中资金上亿的案件包括众博商贸有限责任公司老板梅良玉一案、金亿泰汽贸担保公司总经理祁有庆一案和苏叶女涉嫌非法吸收公众存款案等。

有实体公司的企业，处境相对好一些。

记者在鄂尔多斯市时，曾听说当地一家知名酒店发生资金链问题，于是老总包了一辆汽车，请所有的债权人到酒店吃饭，告知债权人自己的情况，并表示，如果大家都来要债那么公司只能破产，或者大家可以缓一缓或选择成为公司的股东。

鄂尔多斯近期出现了不少“抵债房”，即一些还不起钱的房地产开发商用房子来抵债。比如中富公司公布了详细的房屋建筑图以及不同资产的市场价，作为偿债资产。记者还听说了其他多处抵债房。

“和债权人协商，或用房子抵债的做法都很常见。”一位房地产人士评述。一位建筑施工人员则称，今年由于楼市不好，许多地产商都希望用房子来抵建筑款，如果不要房子，建筑款项只能欠着。

不过债权人大多不满意抵债房的定价，希望打折。有时候，为了尽快回笼资金，房地产商也会“割肉”。

记者听说位于鄂尔多斯第五小学附近的一个楼盘，原价7000元左右每平方米，现在抵债价格只有约3500元。另一位房地产人士表示，知道这处房产要抵债，但认为价格不太可能如此之低。“应该是有一些条件，比如

一次性付款是一个价格，多次付款价格则高一些。或者最低的楼层是3500元，每高一层往上加价。也有可能3500元是起拍底价，实际拍卖价格高一些。”这位人士推测。

中富公司在估价时，把18000元每平方米的底商价格折为16000元，而且在债权人的要求下，对价格再次进行了85折。

也因此，很多鄂尔多斯人并不是很恐慌。“房子还在那里，最坏的打算就是拿房子。”一名鄂尔多斯人说。他认为，虽然鄂尔多斯房价有泡沫，但也有一定的刚性需求，而且外来人口逐年增多，房地产只是遭遇暂时的寒冬。

此外，拿地的时间不同，企业面临的问题也不同。“前几年拿地的企业问题应该不大，出问题的企业大多数是在近两年拿地的。”一位鄂尔多斯当地放贷人员表示。近两年，鄂尔多斯地价飞涨。

但对于没有实业的借贷中间人，一旦发生资金链断裂，将没有任何东西给债权人，因此出现“跑路”或自杀等事件。有实体的公司境况好于借贷中间人，而有多种资产的房地产公司又好于单纯的房地产公司。

中富公司的另一位股东郝小军还经营着一家煤炭运输公司，中富公司负责处理债权人事务的人士告诉记者，郝小军已经从煤炭运输公司中拿出1000万元，准备用于解决中富公司的问题。

在当地，许多房地产开发商同时也经营煤矿或者酒店等产业，其他产业的资金可以为房地产暂时输血。

“出问题的不会有大企业。因为大企业除了房地产，肯定还有其他产业作为支撑。”一名市场乐观人士称。

不过也有市场悲观者。“问题一天比一天严重，不知道危机什么时候会爆发。”一名小贷公司人士认为。

“麻木了。”有人说。“习惯了，大家对此都有预期。”一位接近司法部门的人说。

据了解，近期鄂尔多斯经侦支队尤为繁忙，常常加班，而所有和高利贷相关人士都被打了预防针，不得向外泄露任何和办案有关的信息。

政府在行动

危机中，很多人将目光转向政府。

中富公司希望政府给予部分费用减免，并且能帮助其向银行申请流动贷款，以及让银行发放购房者的按揭贷款。

许多借款人都寄希望于政府救市，并且认为，即使市政府不考虑，省自治区政府也会考虑这一问题。

今年下半年以来，鄂尔多斯市政府多次组织企业家召开座谈会，并为企业协调银行贷款。在政府的协调下，部分企业的贷款已经得以延期。政府的另一个举措是，将5000万元以上的融资者进行监控，防止其外逃。此外，政府和当地的鄂尔多斯商会联合成立了担保公司。

中 央财经大学金融法研究所所长黄震建议，政府可以考虑四点措施。第一是要求借款人拿着借条到金融办或者公证机构对借条进行公证。公证者可以获得优先偿债权。 通过这一步骤可以摸清楚借贷情况。第二点是允许部分企业倒闭。“有的企业有投机冲动，要让有些人承受风险的惩罚。”第三点是不要轻易抓人，让借贷事件刑事 化，要尽量认定为是民间借贷违约。第四点是要设法鼓励民间资本尽量进入正规金融机构。

“如果作为刑事案件处理，企业会瘫痪，债权人更加没有信心。一些本来可以循环的资金链也断掉了。”黄震建议，“对于一部分还有潜力可挖的企业，可以重整秩序，通过债权人会议等进行债权重整，再从银行贷款。”

和记者攀谈的多位债权人也表达了这一意愿。“我们所有的努力目标是，不要进入司法程序。”中富公司负责债权处理的人士称。因为如果介入司法程序，就需要冻结公司资产，公司将无法运营。

为了安抚债权人，公司迅速列出两套解决方案，并对于愿意等待、领取现金的债权人承诺，在10月后将支付1分5的利息（1.5%月息）直到还款。

另一位债权人告诉记者，他的一个朋友去年以每亩40万元买了100亩土地，但是看到市场的资金情况后，并未开始开发，今年地的价格已经涨到了每亩120万。这位朋友现在欠了一些钱，但这位债权人认为，土地的价值足以抵债，但如果诉诸法院，法庭拍卖的结果可能低于市价。

吴英和石小红案件中也出现过类似的情况。吴英一案中，根据媒体报道，吴英的本色集团在吴英被刑拘之前经营状况良好，而且到审判时，她的资产如果不是被非法没收和拍卖，不但能够偿还所有的债务，且吴英可能也已是坐拥价值数亿元资产的富豪。

但这需要债权人和债务人之间的信任，以及债权人充分的还款意愿。

戚 聿东提出了五点建议，包括：适当调整偏紧的信贷政策，尤其是对中小企业不应一刀切紧缩贷款；加强对民间高利贷现象的政策规范和监管，将民间借贷特别是高利 贷行为纳入“体制内”一并管理和监管，不能因为超出银行贷款基准利率4倍以上不受法律保护为由，而对高利贷行为听之任之；严格控制银行和上市公司资金体外 循环现象；加强公众金融教育以及建立针对中小企业的综合服务体系，真正解决中小企业融资难问题。

多位参与借贷人士表示，希望媒体不要过度报道，将事情扩大引起市场恐慌。黄震则特别提出，要小心微博的放大效应。

但无论媒体是否报道，在鄂尔多斯当地各种传闻已经铺天盖地。“最坏的时候还没有到来。”当地一位投资业界人士表示。他介绍，每年年底时，房地产企业要结算工程款，而2010年初当地银行放出大量贷款，这意味着2012年初将是大量房地产企业还款大限。

“到年底问题会更严重。”该人士判断。

有 市场人士告诉记者，鄂尔多斯当地银行的贷款额度已经用完。而黄震认为，短期内中国的通胀形势不会改变，因此货币政策也不会改变，加之房地产调控政策，如果 放任正规金融机构对微小企业融资难无所作为，放任民间借贷的投机化倾向，鄂尔多斯民间借贷风险可能进一步积聚和扩大。

愛日租跌倒：快錢心態與短租特性的失敗典型！

一個不成熟的行業必然會給先進入者造成很大的障礙，愛日租付出的學習和探索成本不可忽視。安全、誠信、體驗等一系列問題考驗著所有的短租網站

前兩日看到終於有媒體直接爆出關於愛日租裁員的文章(《歐洲互聯網山寨大王Samwer再次折戟中國大陸》 )，不由感慨。

螞蟻、小豬一季度都宣佈融資一千萬美元，途家兩輪共計4億元人民幣，程途網A輪融資也已在進行中，游天下背靠乾爹的資金支持和流量導入一直不動聲色的在線下持續耕耘……短租在資本市場的的表現似乎不錯，但這廂愛日租卻爆資方停止資金注入，人員裁撤80%，管理團隊減員，150人的團隊僅餘30人在勉強維持運轉。冰火兩重天的境遇對比又將短租行業拉回到去年初的聚光燈下。

筆者因為看好短租市場所以一直持續關注短租行業，也有幸和諸多的短租網站創始人及高管有過深入接觸。而因為與一些人相熟所以對愛日租的瞭解尤為深刻，我覺得有必要將愛日租的歷程呈現給大家共同探討，並針對短租行業談一談自己的理解和看法，希望對眾多的短租或其它行業創業者都能有所幫助。

「富二代」無節制揮霍，財源斷流

愛日租並不是一家高調的公司，至少在對外的媒體宣傳上信息量並不大。所以其現在突然呈現給大眾的境遇可能很難理解，但如果瞭解愛日租的內部情況，就會知道這種下場幾乎是必然會發生的。

愛日租之所以大規模裁員和業績大幅下滑，最直接的導火索是成本控制非常差，後來母公司Rocket Internet直接停止資金注入並要求削減開支、大幅裁員。筆者簡單例舉幾個數字，請創業者托住自己的下巴：

2011年年中上線，當年百度推廣費用500萬，2012年百度推廣費用1000萬，2013年已與百度簽署的框架協議1000萬;

「日租」關鍵詞由最初8毛每次點擊躍升到最高值17塊多!百度推廣訂單獲取成本最高峰170多元，裁員之前獲取成本也在120元上下，而每個訂單平均僅為3間/夜，單價在500至600之間;

成立之初所有的管理團隊幾乎全是通過獵頭尋覓，僅一個大區經理就需要付出10萬多人民幣，全國最後設立了5個。此外還有各種職位的高管、甚至CXO級別人物全是通過獵頭渠道聘用，招聘費用即使保守估計也至少在100萬人民幣以上(不少創業團隊的天使投資額度都不過如此吧)。城市AE(Account Executive，城市客戶經理)的工資是游天下的兩倍以上，幾十個重點城市都有單獨的辦事處(而螞蟻早前就因不堪重負最後全部裁撤辦事處並導致負責人出走創立小豬短租)。一個初創公司如此對人力成本竟然如此「大度」，是不是讓你訝然?

到這裡，大家一定就有個疑問：愛日租為什麼這麼有錢，為什麼花錢這麼「無節制」?

這是最關鍵的問題，如果說成本控制不當是直接原因，那上面這個問題的答案就是愛日租目前境遇的根本原因。

互聯網山寨之王的如意算盤

愛日租其實並非我們理解的「創業公司」，雖然前期的宣傳也包裝成這個形象，但其並不是由管理團隊持股，而是德國Samwer兄弟旗下的風投+孵化機構「RocketInternet」作為公司持有人。其內部員工都稱呼Samwer為「老闆」。而其設立愛日租的目的是希望通過快速搶佔市場打造行業品牌然後需求出售並獲利。

Samwer所運用的策略就是不惜成本投入，只求快速取得市場份額，況且中國市場的短租當時還並沒有一家真正意義上的專業網絡平台。因此，愛日租才會如此肆無忌憚地重金投入，完全不在乎後期的收益問題——因為收益從來就不是Samwer要考慮的問題，獲取市場後的溢價出售才是其賺錢之道。

(虎嗅註：關於德國Samwer兄弟，虎嗅去年即發表過文章《中國互聯網人，離這個德國佬遠點兒！ 》)

愛日租身上的創業病共性

那麼，愛日租的問題是不是就僅限於此呢?當然不是，上述的「創業」動機必然會導致公司內部的文化和管理風格等出現問題。通過與愛日租內部員工的深入交流以及筆者的持續觀察，得以梳理出另外的一些癥結所在。這些問題在我見過的創業團隊身上不乏共性，分享出來以饗讀者。

首先，產品定位。愛日租經歷頗多探索和調整後，最終選定中高端的酒店式公寓作為其主要房源。其出發點有二：一是這些房源的房東加盟後會和網站有更好的配合，保證預定體驗;二是這類房源的服務相比較而言更專業更周到，入住體驗在短租房源中會更好;三是這些房源在城市中數量之大保證其有足夠的市場發展潛力。看上去似乎很有道理，在實際中也確實基本實現了其最初的設想。

但很不幸，這樣的房源定位讓其不得不直接面臨酒店OTA 的競爭：酒店式公寓的房源在價格上優勢並不大，而服務專業性又遜色於酒店，同時房客還需要承擔安全、誠信等心理成本，導致其必然需要更大的成本投入來獲取市場。在觀察中，筆者發現愛日租在百度中投放的關鍵詞有非常高的比例會同時和去哪兒、藝龍、攜程等巨擘平台產生競爭，不知道「財大氣粗」的愛日租是不是很不介意這一點?

其次，管理團隊與決策機制。Samwer的背景和成功經歷使其更信任西方的管理模式，所以幾個高管人員幾乎全是海龜背景。對中國互聯網缺少足夠的瞭解帶來的眾多管理、決策失誤，致使愛日租的慘淡收場無法避免。而Samwer同時在中國的另一個項目高朋團購操作做法與愛日租有很多相似，最終結局大家也都知道了。

其實，愛日租有過一個「贖身涅槃「的機會：當被藝龍2000萬美元以及Homeaway報價3000萬溢價收購時，如果最終達成也許愛日租就是另一番景象。但錯誤估計行情的Samwer最終以出價低否決了當時CEO李國棟談的收購。李國棟在Samwer做出拒絕收購的決策後也離職出走，高管缺乏決策權讓愛日租錯失了良機，以現在的競爭和愛日租的價值看，很難有翻身的機會了。

再次，行業限制。雖然說是抄襲airbnb，但國內環境和國外完全不一樣，導致第一個吃螃蟹的公司必須以全新的思維去做。一個不成熟的行業必然會給先進入者造成很大的障礙，愛日租付出的學習和探索成本不可忽視。安全、誠信、體驗等一系列問題都同時考驗著所有的短租網站。這也算愛日租受行業所限沒有快速成長到一定體量而錯失收購導致走向「先烈」之路的原因之一。

最後，行業競爭。歐洲互聯網山寨之王Samwer的名號雖響，無奈到了山寨國度也只能仰天長嘆：愛日租既生，何生螞蟻小豬諸雄，又何來程途一眾草莽?快速崛起的競爭對手數量眾多，並且還都有個本土的「乾爹」，愛日租要想突圍，談何容易!激烈的行業競爭使得營銷成本繼續上升、業績下滑、地位下降等等，無論是在資本方還是房東方，愛日租的價值都在下降。再加上其本來就「動機不純」，如果在這種環境下還成功，只能說明其他人做得太爛了。

愛日租的快速崛起和極速隕落讓我們再一次警醒：是否有錢就可以成功?答案顯然是NO。那麼，是否有錢就更容易成功?答案，probably而已。但是即使你有錢了而「動機不純」，在中國大陸這個競爭異常激烈的土地上，也不過就是落得個談資而已。

短租如何踏過這段崎嶇的黑暗

綜合愛日租的發展經歷，在短租行業如果要想有一番作為，必須三個條件：恰當的時間、合適的團隊以及正確的方法。

短租經過兩年的發展，特別是愛日租和螞蟻在之前雙雙重金砸入和游天下的深度耕作，將房東在網上平台開展短租業務的意識算是基本培養起來了，而普通消費者也已初步瞭解了短租的特點。現在應該可以說是「恰當的時間」了。

而「恰當的團隊」則很難求。看看現在幾個短租網站的使用體驗就知道，這幫人做了這麼久都沒有解決很多基本的問題(比如屏蔽雙方的溝通、破碎的預定流程等等)，並沒有太值得說道的成績。在融資的程途網產品功能讓人眼前一亮，但是視覺設計讓其產品形象打了折扣，運營能力也還有待考驗。而其它一些小的短租網站目前來看基本都是玩票的，在這個階段連首頁都是各種抄襲的主如果還說有希望那希望就太廉價了。

最後簡單說說「正確的方法」——不敢放言，畢竟很多業內人看得也許更專業更長遠，僅以此拋磚引玉。

第一點，租期引導。我最想不明白的是為什麼既然大家叫「短租」，而卻不去在「短」字上下功夫呢?短租的價值在價格和個性化的入住體驗上。如果入住一天兩天三天，相比較酒店首先節省的成本並沒有多少，但卻需要損失酒店的預定、服務體驗並且承擔許多額外的風險。這樣怎麼去和酒店競爭?租期上應該作為一個重點考慮因素，而現在的創業型短租網站是否可以從這裡做一個突破口?

第二點，產品體驗。不知道多少人用過短租網站，真的快不忍吐槽。信息確認無法溝通，或者溝通極度艱難。預定流程人為分割，需要分好幾個時間段去完成一個預定訂單……這些基本體驗如果解決不好，短租市場再大也會被做小，更不要提做出品牌了。而到底是用產品還是通過運營去解決這些問題，其實都沒關係，但只要能夠解決好，就可以快速獲得認可。

第三點，模式創新。大家都說短租網站是偽Airbnb，但其實無論是頁面設計還是產品來看，國內短租網站都更像Homeaway。目前所有的網站都是幾乎同一個使用流程，同一個盈利模式，同一個產品定位……我不敢說這一定有什麼問題，但我們期待有更好的創新，因為兩年的發展並沒有讓短租為消費者所接受，這就足以說明我們應該可以做得更好。既然現在的模式沒有取得成效，那麼，就一定應該有更好的創新模式來促進或者替代。

第四點，流量獲取。這一點是針對沒有「乾爹」的創業者們說的，而且非常重要。愛日租的成本很大一部分都花在了流量獲取上，而游天下靠母公司搜房、螞蟻靠趕集、小豬傍上58，都有非常直接穩定的流量獲取來源，如果創業者在這一點上也學愛日租，必然死無葬身之地。

短租市場雖然容量巨大，不乏對其前景看好的人士，但面臨的挑戰也很多。面前血淋淋的教訓，希望可以給短租從業者以警醒。所作此文，是以分享我的觀察和思考，更期待不一樣的聲音以及短租從業者更深刻的分享。

三次失誤跌倒爬起 造就中國「賈伯斯」 抓住行動網路 雷軍：一定要站在浪頭上！

【記者觀察】小馬購車為何跌倒

【記者觀察】小馬購車為何跌倒

一財網 楊海艷 2015-11-10 22:25:00

雖然汽車電商是風口，但最後誰能夠走得更遠，關鍵並不取決於一開始誰走得更快，更重要的是誰能走得更穩。

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世界跌倒谷底的時候，只會反彈

GGV紀源資本 2016-12-12 10:19

本文由GGV紀源資本（微信ID:GGVCapital）授權i黑馬發布。

從世界跌倒谷底的時候出發，她贏得了整個世界的贊賞。

昔日新加坡工程師現在入選《福布斯》全球100位最有影響力女性。

這位來自新加坡大巴窯，喜歡檳城美食——福建面的女性為自己創造了不俗的人生軌跡，她今年早些時候獲封《福布斯》全球第100位最有影響力女性。

作為公認的中國科技投資界最資深的投資人之一，今年44歲的李宏瑋去年是《福布斯》全球最佳創投人榜單上排名最高的女性投資人。

然而，她的成功之路並非一馬平川，她的投資之路開始於2001年“9.11”和dot.com互聯網泡沫破裂的風口浪尖。

也就是在這個時候，李宏瑋走進了她當時的頂頭上司在新加坡航天科技局的辦公室， 提出辭職的請求，準備離開這家她已經工作了5年的公司，並要求打破和公司之間的11年服務合約。李宏瑋說，“我並不是違約，而是提出是否可以重新商定和公司之間的協議，在離開時可以少付點違反保證金。當時上司驚呆了，一屁股坐在了凳子上。”

在李宏瑋之前從來沒有人在簽約期去找他提出解約並希望少付一些違反保證金。

盡管當時的李宏瑋正是公司內冉冉上升的明星，但是她已經下定了決心要離開這家曾經送她去美國西北大學凱洛格商學院攻讀MBA學位的公司。在為公司服務的5年期間，李宏瑋負責戰鬥機維修和升級，但是她的誌向並不止步於在該地區最大的工程公司之一做一名高管。

這位來自華中的女生想要去看看更廣闊的世界。

她向她的父母、丈夫和朋友們借了30萬美元，支付了違約金。

李宏瑋回顧說：“我在那個時候想清楚了，當時的世界已經跌到谷底了，只能反彈。”

那個時候，中國幾乎是世界上唯一一個增長強勁的地方。

問題是，當時的李宏瑋在她16歲以後，已經幾乎十多年沒有說過中文了。

李宏瑋說，“當你身上有那麽高的債務，這些債務就成了你巨大的動力。生存是最大的動力。別無他法，只有每天說中文直到語感又重新回來。”

李宏瑋在摩根史丹利香港辦公室工作了一段時間以後，加入了集富亞洲。在集富亞洲，她開始接觸到在中國大陸、臺灣和韓國的新興科技創業公司中進行投資。

2005年，風險投資公司GGV紀源資本向她伸出了橄欖枝，邀請她為紀源資本建立中國地區業務。

她答應了。

在過去一個多世紀的時間里，她主導了多筆中國科技創業公司的投資，帶領他們在美國、中國和香港的股票市場成功上市。

她也是小米的個人投資人，目前小米估值超過450億美元。

李宏瑋在商業中國頒獎中獲封年輕成就獎，她坦言她之前的工程師經歷是幫助她走向成功的原因。

作為一名工程師，她理解技術層面，能和創業公司CEO們侃侃而談系統架構。

作為一名曾經的銀行家，她深知如何幫助一個公司走向上市。

她說，作為一名女性其實是優勢，“因為男人做的了的我都能做，但男人做不了的事情我也能做。”

李宏瑋認為下一波創新浪潮將不再是軟件革命了，下一波創新浪潮將是硬件革命或者能真正顛覆真實世界的商業創新。

在她看來，隨著中國政府在人口紅利之後，正在尋求在經濟中大規模使用機器人代替人工工作，中國將是下一波浪潮的漩渦中心。

而新加坡在下一波浪潮中也將扮演著重要的角色——科技產品的國際化試驗溫床。新加坡擁有卓越的基礎設施吸引這些科技公司和人才，這些公司和人才也將為當地人帶來更多就業。

盡管李宏瑋主要時間在中國工作，她經常回新加坡探望她的父母和朋友，吃她最喜歡的食物。

“在新加坡外都吃不到正宗的福建面了”，她調皮的笑著說。

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