尋找購房者

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美國「全現金」購房者大增

美國房地產的壞現象：「全現金」購房者增多

Marketwatch稱，最近的幾份研究顯示，越來越多的人在美國用「全現金」的方式購買房屋，但是房地產專家認為，這可能不是房地產市場健康發展的一個好現象。

以下是三分研究報告的數據：

據房地產數據公司RealtyTrac稱，在2013年7月份的住宅購買中，40%購買者採取「全現金」的方式，這一比率高於上個月的35%，也高於去年同期的31%。

高盛上週公佈報告稱，美國「全現金」購房者從2005年的19%上升至現在的57%。

全美地產經紀商協會(National Association of Realtors)的發言人 Walt Molony稱，我們估計的美國7月份全現金購買者比其它機構的預測值低，為31%，但仍然創歷史新高。

一些專家認為，使用全現金購房的人包括美國富人和退休者。另外，一些熱衷於低價買入以獲取收益的投資者也起到了一定的作用。Molony表示，在全現金購房者中，投資者佔據35%，付清了抵押貸款的退休者佔12%，剩下的是度假房購買者和國外的購房者。

雖然全現金購房者解釋了去年房屋銷售增加的原因，但是一些專家認為，這種趨勢不能持續下去，市場需要謹慎對待此事：

RealtyTrac的副總裁Daren Blomquist稱：「對房地產市場來講，採用全現金方式購房的比例上升，這在長期內並不是一種良好的趨勢。」

Blomquist表示，在長期內，退休者和美國富人的力量不足以使房地產市場維持這種趨勢。他稱，如果全現金購房的方式處於主導地位，那麼這將對美國的房屋銷售和房價產生不良的影響。

賓州大學沃頓商學院的房地產和金融學教授Susan M. Wachter表示，購房者使用全現金的方式說明，他們的融資成本高，且難以獲得融資。Wachter稱：「這是一件壞事。」

專家稱，因為銀行收緊放貸標準，以及利率走高，潛在購房者受到了限制。

上週，美國30年期抵押貸款利率均值觸及4.85%，為兩年內最高水平。美國7月NAR成屋簽約銷售指數為109.5，已經較110.9的前值下降了1.3%。

廈門今年外地購房者占比增兩成 樓市“虹吸效應”凸顯

廈門今年外地購房者占比增兩成 樓市“虹吸效應”凸顯

一財網 林小昭 2015-05-15 10:26:00

一季度，廈門新建商品住宅成交面積39.89萬平方米，其中廈門本地客群購房面積13.74萬平方米，占總成交面積的34.46%，外地客群購房面積為26.14萬平方米，占總成交面積的65.54%，而去年同期外地購房者比例僅為43.6%。

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深圳開始試點商品房現售 成本最終或轉嫁給購房者

一方面，現售制度將減少土地市場的競爭，維持土地價格的相對平穩，降低開發商的拿地成本;另一方面，現售制度拉長開發周期，擡高資金成本，最終或許將轉嫁給購房者。

（視覺中國圖）

深圳有關部門的一紙說明，拉開了我國商品房預售制度改革的大幕。

5月3日，深圳規劃和國土資源委員會(下稱“深圳規土委”)在官方微博上發布了一則《我市開展商品房現售試點工作》的說明。這則說明寫道：為深化改革，進一步規範房地產市場，深圳市在全國範圍內率先探索商品房預售制度改革，開展商品房現售試點。

值得註意的是，上述試點有著住房和城鄉建設部、廣東省政府的合作作為背書。這意味著一旦深圳試點取得成效、形成一定模式，或將向其他有條件的城市推行。

實行了22年之久的商品房預售制度如若改變，將對中國內地房地產行業帶來地震式的洗牌效果。

預售制度改革啟幕

深圳規土委稱，在房地產市場發展初期，商品房預售制度有利於加快商品房供應、滿足群眾住房需求，在促進房地產市場快速發展方面發揮了重要作用。但在實踐中，也出現了一些問題，例如“貨不對板”、“虛假宣傳”、“質量瑕疵”等，甚至有開發企業因資金鏈斷裂導致項目爛尾，損害購房人的合法權益，影響了社會穩定。

出於促進房地產市場健康有序發展的目的，深圳出臺了商品房現售的試點工作。

但這並不是深圳的單一行動，該項試點工作有更為深厚的背景。深圳規土委稱，此次商品房現售試點是根據《住房和城鄉建設部 廣東省人民政府共同推進城鄉規劃建設體制改革試點省建設合作協議》(下稱《協議》)開展商品房預售制度改革的有關規定，按照廣東省住房建設廳開展商品房現售試點工作的有關要求推出的。

《第一財經日報》記者查詢發現，《協議》是廣東省政府與住房和城鄉建設部在2015年4月8日簽署的。根據協議，雙方將以部省合作的方式，共同推進城鄉規劃、新型城鎮化規劃建設、綠色建設體系、住房制度、現代建造、行政管理等方面的改革，將廣東建成國家城鄉規劃建設體制改革試點省，努力為全國住房城鄉建設改革和發展創造經驗。

由此不難看出，深圳試點商品房現售，其目的是為全國的商品房制度改革提供先試先行的經驗。

廣東省住房和城鄉建設廳一位不願透露姓名的官員對《第一財經日報》記者表示，深圳在全國範圍內率先探索商品房預售制度改革確有其事，且僅有深圳一個城市作為試點。不過，由於方案仍在制定中，因此住建廳目前尚不清楚此項改革的具體內容。

從歷史的角度來看，商品房預售制度降低了房地產開發的門檻，是中國房地產市場飛速發展的重要推動力。但經過20多年的發展，房地產市場整體上已趨於飽和、成熟，去庫存成為當下最緊迫的任務，以加快商品房供應為目的的預售制度到了需要改變的時候。

在預售制度之下，很多開發商強調“快周轉”，一個項目從拿地到預售，最短的只需5~6個月，多數保持在8~10個月之間。但換成現售制度，從拿地到銷售的周期將延長至3年左右，甚至更久。換言之，同樣一筆資金，在預售制度之下3年可以做3個項目，獲取3個項目的利潤，但在現售制度之下只能做1個項目，少了2個項目的利潤。

哪些相關配套需要同時啟動

“我委將對試點項目進行跟蹤采集數據，分析對市場產生的影響，並在對試點經驗總結的基礎上進行政策研判。” 深圳規土委稱，目前，深圳市仍按照國家和省市商品房預售制度的相關規定開展商品房預售審批工作。

深圳市房地產研究中心主任王鋒對《第一財經日報》記者表示：現售制度能不能推廣，還得看試點的效果。但就目前深圳房地產市場的現狀來看，供求關系緊張，供應效率更為重要，要及時滿足市場需求，而現售制度會放緩供應節奏，影響供需關系。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌接受《第一財經日報》記者采訪時也表示，深圳試點商品房預售制度改革是決策者從規範市場的角度出發，是為了更好地保護購房者利益，讓市場更加透明。“一個成熟的市場應該逐步走向現房，並且從毛坯房走向成品房，只是這中間有個過程，國家要一步步往前推。不過，在推進的過程中要密切註意供求關系，若供不應求的矛盾加劇，會造成短時的市場波動從而影響房價。”

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，一線城市及熱點二線城市未來都應該會逐漸從預售制度轉變為現售制度。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，短期內，商品房現售制度不太可能會全面推廣，“這項制度涉及的面太廣，是一項龐大的系統工程，落地需要較長時間”。

商品房現售試點的啟動，大量的相關配套政策與細則也需同時進行。

比如，對於開發商來說，如何加快各項報批審核，如何獲得更為便捷的融資渠道、成本更加低廉的資金，頗為重要。

一名房地產觀察人士甚至表示：“現房現售還需要具備相應的政策環境，就是政府的各項報批審核要簡化流程、加快進程，不然會把開發商給拖死。”

而另一方面，不少實行商品房現售制度的國家與地區都有較為完善的融資體系，尤其是REITs，融資成本相對較低。相比之下，中國內地的開發商融資渠道相對更少，主要以貸款、債券、信托為主，REITs才剛剛起步，融資成本也更高。

“(比如)怎麽保證開發商不出現資金鏈斷裂的問題。賣期房的話資金馬上可以回收，但改為現房(銷售)後這一年多時間不僅無法回收資金，還需要更多的投入，這對房企的要求更高。”顧雲昌分析。

預售資金的成本全部由購房者承擔，按照開盤到交付2年、預售資金年化利率5%計算，利息約2億元。換句話說，預售制度為開發商提供了免費的22億元流動資金，同時能提前鎖定利潤，將回籠的資金用於其他項目開發。

行業或重新洗牌，成本會否轉嫁給購房者

一旦商品房現售制度在部分地區推行，該地區的行業格局重新洗牌將是大概率事件。如果真的要放到全國範圍，影響則更為深遠。

商品房現售制度與預售制度的最大區別就在於，資金門檻會被大大擡高，多數資金實力較弱的中小開發商將被擋在門外。

以往，受益於預售制度，開發商僅需極少的自有資金，通過占用購房者預付的房款，即可實現“空手套白狼”的經營模式。

一般來說，房地產項目開發資金的來源主要是自有資金、貸款、預售制度帶來的資金(下稱“預售資金”)，其中，自有資金、預售資金的規模相當，各占總資金的四成左右。

來看一組國家統計局的數據：2015年，房地產開發企業到位資金125203億元，其中，國內貸款20214億元，利用外資297億元，自籌資金49038億元，其他資金55655億元。在其他資金中，定金及預收款32520億元，個人按揭貸款16662億元。定金、預收款、個人按揭貸款就是預售資金，共49182億元，占所有到位資金的39.3%。自有資金占39.2%，國內貸款占16.1%。

舉例來說，如果一個項目的總投資是50億元，開發商一般只需要有20億元自有資金、10億元借貸及融資作為啟動資金，剩余的20億元來自預售資金。而這筆預售資金的成本全部由購房者承擔，按照開盤到交付2年、預售資金年化利率5%計算，利息約2億元。換句話說，預售制度為開發商提供了免費的22億元流動資金，同時能提前鎖定利潤，將回籠的資金用於其他項目開發。

若實行商品房現售制度，開發商將失去巨額的預售資金的支持，轉而要占用自己的流動資金或通過其他融資方式獲取資金。

“現售制度之下，開發商的負債將會進一步提高，同時，銀行及投資者會更加審視此類房企的還款能力。從這個角度來說，資金實力雄厚的房企更有機會進入商品房現售市場。”嚴躍進表示。

一位開發商人士也對《第一財經日報》記者坦言，如果現售制度全面推廣，將加速行業洗牌。目前土地已經越來越難獲取，現售制度會進一步擡高門檻，中小房企日子將越來越難過。

現售制度還將降低開發商掙錢的速度。過去在預售制度之下，很多開發商強調“快周轉”，一個項目從拿地到預售，最短的只需5~6個月，多數保持在8~10個月之間。但換成現售制度，從拿地到銷售的周期將延長至3年左右，甚至更久。換言之，同樣一筆資金，在預售制度之下3年可以做3個項目，獲取3個項目的利潤，但在現售制度之下只能做1個項目，少了2個項目的利潤。

長遠來看，現售制度對房價的影響則有待觀察。一方面，現售制度將減少土地市場的競爭，維持土地價格的相對平穩，降低開發商的拿地成本;另一方面，現售制度拉長開發周期，擡高資金成本，最終或許將轉嫁給購房者。 

開發商和購房者同時搶灘二線城市：一個搶地一個搶房

從今年開始，很多二線城市的購房者開始有了一種的感覺，那就是樓市開始火爆起來。

住在武漢的李秀(化名)從今年初開始一直在著急買房，之前看的房子房價不斷上漲，而自己的工資卻沒有水漲船高。“我在三環內購買了盛世江城這個樓盤，3月初買的時候價格為10200元/平方米，現在均價在10600元/平方米，我們的樓盤基本上屬於溫和上漲的，武漢二環內的核心地段漲得更是瘋狂。”李秀告訴第一財經記者。

網絡資料圖

和李秀有著相同感受的購房者，不在少數。

成交井噴

易居研究院統計的15個典型二線城市數據發現，今年4月，5個二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬平方米，環比增長7.8%，同比增長88.3%。15個二線城市中，有10個出現了環比增長的態勢。其中天津和南寧的成交環比增幅最大。此前幾個月，全國市場熱點二線城市為蘇州，而後杭州和天津等市場變得更惹人關註。而現在杭州市場稍有降溫，天津市場則繼續強勁。

“二線城市購房政策要比一線城市寬松，而且房屋均價也明顯低於一線城市，所以購房者會積極認購、加速成交。這使得同比增長態勢較為明顯，目前成交規模創下了2010年以來的月度最高水平。”易居智庫研究總監嚴躍進告訴第一財經記者。

第一財經記者多方采訪了解到，今年開始，武漢、合肥、天津、南京、杭州、蘇州這樣的核心二線城市的樓市開始出現了不同程度的火爆。

李秀就見證了武漢的市場，其之前看了不少樓盤，最高的已經較年初漲價了5000元/平方米，做為一個即將做媽媽的人，她非常擔憂，因此很快就選擇了一個樓盤買下。

在蘇州，也不斷出現日光盤的情況，記者在一個投資客群里看到，這個群每天都在討論蘇州哪里的樓盤價格是多少，是否可以購買等話題。“我在2015年4月購買了一套住宅，當時的單價是1.4萬/平方米，而該樓盤最新一期的價格已經到了2.65萬/平方米，總的來說房價上漲我還是很開心的。”購房者何冰(化名)在電話里告訴記者。

火爆背後

由於受一線城市的高房價影響，已經開始有一線城市的購房者選擇回歸二線城市購房。例如，在朋友圈就有人表明自己400多萬元賣掉深圳小兩居，並回武漢買了4套房。一位成都建設銀行的個貸客戶經理向第一財經記者表示，今年開始大概有十分之一的貸款客戶都是在一線城市工作的購房者。“我們交流發現很多在一線城市無法購房的購房者都選擇回家購房，他們大部分老家在四川，因此選擇了成都買房。”上述個貸經理告訴記者。

不僅僅是購房者，由於一線城市高企房價和土地價格，開發商也開始轉戰二線城市。

據上海鏈家市場研究部監測數據顯示：4月，全國300個城市土地市場共成交建築用地面積4537萬平方米，環比下降8.7%，但同比仍上升11.3%;出讓金總計1416億元，環比上升20.47%，在成交面積有所下降的情況下，土地出讓金不降反升，也充分說明目前土地市場高溢價成交頻繁。

值得註意的是，一線城市基本無成交，僅上海成交一幅動遷安置土，土地成交量主要集中在二線城市。二線城市4月份成交經營性土地2422萬平方米，環比上升10.7%，同比上升41.7%;土地出讓金是更是同比上升280.4%，環比上升38.4%，土地價格不斷走高。

“合肥、廈門、南京、蘇州四個城市表現最為出色，平均溢價率均超過100%。”上海鏈家市場研究總監陸騎麟告訴記者。

第一財經記者梳理發現，合肥4月共12幅土地出讓，拍出的高溢價土地主要集中在瑤海區、肥西縣，其中位於瑤海區新安江路以南的一幅居住用地，溢價率高達380.95%，蘇州共出讓土地29幅，13幅土地溢價率超過100%，其中位於高新區科技城武夷山路北的居住用地溢價率高達318.86%，僅次於合肥。南京共出讓5幅土地，有2幅地塊溢價率超過160%。”

以合肥市場為例，合肥從去年開始就出現了市場補漲，開發商拿地熱情也非常高。融創、金隅、複星、葛洲壩這四家房企更是第一次進入合肥市場。

去年5月，複星地產旗下星泓資本拿下濱湖區BH2015-04號地塊，正式進駐合肥。合肥星泓金融城發展有限公司總經理劉軍表示，濱湖區平均成交價的複合增長率為293.66%， 因此看好合肥市場。“考慮到二線城市的特點，我們將做一個產城融合樣本，在這里提供一些就業創業機會，吸引人口，同時提供滿足市民在居住、消費、休閑娛樂、健康、文化旅遊等一站式需求的綜合體。” 劉軍表示。

陸騎麟表示，二線城市土地熱，高溢價頻出主要因為當前一線城市土地供應量驟減，其次也是由於熱門的二線城市一手住宅，房價攀升，特別是南京、蘇州等地的房價在今年攀升較快，開發商對該類型城市的市場預期較好。

也有業內人士表示擔憂。同策咨詢研究總監張宏偉認為，從市場面的表現來看，雖然上述熱點城市樓市成交量和價格在今年前四個月表現出繁榮景象，“日光盤”和“地王”在上述熱點城市也會頻現，但是，這繁榮的背後是過去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背後潛伏著樓市危機。而這場危機極有可能在2016年下半年爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整周期。

倫敦房市交易放緩 購房者轉向郊區價格窪地

在全球投資者的印象中，倫敦的房地產市場一直是一個“避風港”。但最近，越來越多的分析師開始發出警告，隨著價格的飆升，一場房價的自由落體運動隨時可能發生。

郊區反哺市中心

近期倫敦房地產市場的確出現了放緩跡象。但是，這種放緩主要反映在交易量的下降，而不是全面的價格下跌。銷量的回落其實符合普遍預期，因為自今年4月1日起，英國政府實施了對購買者征收印花稅的新政，不少人搶在新政之前完成了交易，自然而然地，新政施行後，市場便出現了回落。

令人擔憂的是，如果市場失靈，焦慮的賣房者和中介機構可能會開始大面積拋售，從而引發房價螺旋式下降。

還值得註意的一個現象是，現有庫存的銷量高於新建住房的銷量，另一個現象是，購房者的支付能力不足，這是一個遍及整個倫敦的問題，尤其集中在某些區域。

目前的倫敦房地產市場似乎呈現出熱情從郊區反哺市中心的趨勢。

英國房地產專業機構皇家特許測量師學會(RICS)首席經濟學家魯賓森(Simon Rubinsohn)認為，對購房者來說，關鍵的問題仍然是資金的來源(全款或按揭貸款)和價格水平，“這也解釋了為什麽房價較便宜的東區市場現在吸引了最高的關註度”。

漢普頓斯國際住房研究機構總監厄雷(Fionnuala Earley)也表示，在房價便宜的一些邊緣地區，比如倫敦西南郊的漢默史密斯(Hammersmith)以西以及沃平(Wapping)以東地區，目前房地產市場卻是最活躍的。由於這些地方的房價啟動得比較晚，因此新增印花稅對它們產生的影響比較小，再加上逐漸提升的名氣和未來的增長潛力，這些地方的投資價值會不斷增強。

哪里的情況最糟?

全球經濟的疲軟和匯率的波動，以及針對投資購房者的收緊政策，都成為倫敦房市降溫的關鍵原因。最近包括脫歐公投等事態的發展嚴重影響了國際投資者的買房動力，這個群體中支撐倫敦房市的重要力量正在逃離。英國政府關於打擊腐敗和增加財產透明度的呼籲和舉動也將會令倫敦在國際買家心中的吸引力進一步減弱。

與此同時，英國印花稅的大幅改革也打擊了國際買家的積極性。這種影響在2015年就已出現。漢普頓斯國際住房研究機構提供給英國《金融時報》的數據顯示，2014年前三季度，在高檔住房購房者中，亞洲買家占26%，但這一比例在2015年同期下降至6%，其中，中國買家的比例從9%下降至3%。另外，俄羅斯買家從7%降至1%。

不過，根據房源平臺居外網2015年第四季度發布的數據，中國人對倫敦房源的查詢量比2014年同期增加了69.5%。

居外網英國及歐洲總監莫瑞斯(Bernie Morris)對《第一財經日報》記者表示，雖然由於人民幣對英鎊貶值以及印花稅等影響，2015年亞洲買家在倫敦豪宅的交易量有所下降，但中國買家對於倫敦及其他地區新建公寓的興趣有增無減。除了500萬英鎊以上的倫敦高檔豪宅外，中國買家還對倫敦及其他城市售價150萬英鎊以下的公寓以及用於出租的學生公寓青睞有加。

“脫歐”影響多大?

除了上文提到的因素以外，英國“脫歐”公投對於倫敦房市的影響若隱若現。用Propcision聯合創始人里奇(Michelle Ricci)的話來說，英國政府竟然沒有意識到 “脫歐”公投必然會抑制當地住房市場的發展，使得任何稅制改革都不起作用。

事實上，分析師達成共識的一點是，“脫歐”可能引發的最壞後果就是未來幾年里房價的不確定性加劇。但以少量優勢選擇“留歐”的公投結果也仍然是有害的，因為它同樣會導致房價的不確定。

總體來說，即將到來的“脫歐”公投對數據的影響相對溫和。仲量聯行住宅研究部主管查利斯(Adam Challis)表示，主流的住宅市場並沒有廣泛受到“脫歐”公投的影響，但脫離歐盟的風險正受到越來越多的關註。

然而，房地產市場的放緩絕不能和倫敦整體市場的負增長混淆。“歷史的數據表明，只要經濟和就業持續增長，我們就不太可能看到房價與去年同比出現下降。” 英國房地產評估公司Hometrack的研究主管唐奈(Richard Donnell)稱。

盡管如此，多數評論人士都認為，倫敦房地產市場的放緩至少將會持續到明年。倫敦中心城區的複蘇預期可能還要久一些。

第一太平戴維斯(Savills)英國住房研究總監庫克(Lucian Cook)表示，減速的催化劑是2014年12月的印花稅變化和3%的家庭附加費用等。可能還需要幾年才能讓市場完全吸收這些沖擊並重現上升趨勢。

蘇州市政府釋疑房價波動問題：因購房者預期發生變化

10日從中國蘇州網獲悉，蘇州市政府辦公室刊文表示，蘇州市《關於進一步加強全市房地產市場調控的意見》自3號頒布後，社會反響良好。

從市區日均成交價格來看，盡管日均價格有所波動，但房價總體保持平穩。調控之前的9月份市區日均成交價為17313元/平方米，調控之後(10月4日至9日)市區日均成交價為16298萬元/平方米。價格有所波動的主要原因有：

一是新政出臺後，購房者的預期發生變化，出現了一些觀望現象。

二是由於每天成交的房屋結構存在差異，高端樓盤的高價房銷售速度有所減緩，導致每天的成交均價產生波動。

三是市物價、住建等部門加強了對高價房的成本審核，一定程度上減緩了高價房的上市步伐，也導致了成交均價的降低。

下一步，蘇州市將繼續加大對房地產市場的監管，保持房地產市場穩定。

北京一年供地只夠賣1個月 未來購房者只能轉向二手房？

每經記者 龐靜濤

12月1日，北京國土官方網站公布第二批“限房價、競地價”地塊的競得結果，隨之，2016年北京商品住宅用地出讓拍賣即將收官。

結果顯示，“930新政”後北京出讓的6宗“限房價、競地價”地塊中，4宗（即此次公布的第二批地塊）地塊中的為普通商品房用地，競得企業需100%持有住宅部分70年，這意味著這四個項目日後建成的住宅房源將無法進入市場銷售。

由此也可見，自持比例的提高，將直接導致新房銷售市場供應減少。

而中原地產數據顯示，今年北京出讓的普通商品住宅用地中，允許進入市場銷售的僅有39萬平方米，一般商品住宅的容積率不超過2，即看可推測未來建成的房源不超過80萬平方米。按北京前10月70萬平方米/月的銷售面積計算，北京新房市場（去除自持）或僅夠賣1個月。

自持條款苛刻 企業熱情仍高

北京第二批“限房價、競地價”地塊在競拍時，無一例外都進入70年持有的階段，業內驚呼未來“未來不虧損的可能，小！”。

但此次出讓的4宗土地依然得到了企業的追捧。其中黃村興華大街0305號地塊的競爭最為激烈，龍湖、首開、融創、碧桂園、首創、萬科、保利等19家房企都參與了角逐，在地塊溢價率達48%、樓面達2.8萬元/平方米時，中鐵、龍湖和首開聯合體、中鐵建、萬科和住總聯合體、保利、綠城和九龍倉聯合體及國瑞，5方競報的自持商品住房面積比例均達到100%。

按照流程，競拍轉入“報高標準商品住宅建設方案”的程序，最終中鐵建贏得方案評比，最終拿下地塊。

另外三宗地塊（位於海澱區永豐產業基地）同樣受到多家房企追捧，最終競得方的住宅部分持有率均達到100%，且自持70年。

對於地塊的盈利空間，中原地產首席分析師張大偉表示不樂觀，其認為房企不虧損的可能性很小，拿地多是戰略舉措。

張大偉認為 ，項目要變現，未來可能的途徑只有租金REITs或者股權整體轉讓。但估值不可能按照銷售價格計算，如按照70年租金計算，除非發生嚴重的通貨膨脹，否則按照4宗地的區位，價值將非常低。

房企也表達過類似的言論，多位房企投資人士向記者表示，單純靠租金盈利不是不能，但是很難，通過股權轉讓或資產證券化是途徑，但其實用哪種途徑，大家並沒有想好。目前拿地更多是出於戰略需求，畢竟不拿地就可能退出市場。

1年的供地只夠賣1個月 房企購房者都擔憂

來自中原地產數據顯示，截至目前，北京已經掛牌成交的10宗含住宅用地，合計用地面積為142萬平方米，用於銷售的普通商品住宅用地僅39萬平方米。

中國指數研究院數據顯示，前10月，北京商品住宅（不含保障性住房）新增供應面積702萬平方米，月均新增面積為70萬平方米；成交面積1264萬平方，月均銷售面積126萬平方米。

金地集團一業內人士表示，商品住宅用地容積率一般不超過2，以此計算，今年北京新增的普通商品住宅建築面積不足80萬方。

這也即是說，2016年北京推了一年的地，最後建成的新房，或只能滿足市場1個月的銷售。

“這主要是因為，最近幾個月北京成交的幾宗商品房住宅用地全部為保障房或開發商100%自持。”張大偉指出。

9月30日北京發布新的樓市調控政策，試點“限定銷售價格”的措施，當報價達到上限時，轉為競報企業自持商品住房面積。並且，鼓勵房企將自持部分住宅作為租賃房源。

隨後，11月16-17日北京首批“限房價、競地價”地塊競拍，以所有競得開發商100%自持收尾。業內一度擔心，自持比例過高將影響商品房的供應。

實際上，擔憂的還有購房者。因為上述土地拍賣政策帶來的或是北京新房市場的再度“縮水”。

“未來北京新建的商品房基本會“高端化”，明年北京市場的剛需和首改客戶可以更多選擇二手房。”張大偉表示。

北京的二手房市場確實呈快速擴張的態勢。中國指數研究院數據顯示，2016年前10月，北京二手商品住宅成交面積為3072萬平方米，是新建商品住宅成交面積的2.43倍，新房成交增速不及二手房。同時，今年前10月，北京新建商品住宅成交面積同比上漲不足10%，而二手房住宅成交面積上漲18%。

上述業內人士認為，北京住宅地塊地價的上漲速度已經超出房價，現在的地價與周邊二手房持平，有的甚至高於二手房價，開發商只能通過提升產品質量，把溢價盡量做高一點。

房價瘋漲50多萬 青島一賣房者反悔打砸趕走購房者

買賣雙方簽訂協議賣房後，購房者正在對新家進行裝修，沒想到，原房東反悔，見購房者拒不退房，竟然打砸房門破門而入，將購房者趕出。近日，山東省青島市公安局市北分局發布通報，犯罪嫌疑人周某某、茅某某涉嫌故意損毀財物、非法侵入住宅被警方刑事拘留。

原房主反悔鐵錘砸門

記者了解到，2016年9月，張女士看中了一套位於青島市市北區保利葉公館的二手房，遂與前業主周先生夫婦簽訂二手房購房合同，花236萬元買下了這套117平方米的住房。根據合同約定，張女士需先支付45萬元定金和45萬元首付款，周先生夫婦將用這90萬元還清房屋銀行貸款，把房子解押。

由於開發商尚未完成相關手續，周先生夫婦在出售房屋時還沒有取得不動產權證書，因此雙方約定完成房屋過戶後，張女士再通過銀行貸款付清剩余的146萬元房款。簽訂購房合同後，張女士拿到新房鑰匙，並很快著手進行裝修。

眼看新房就要裝修完畢。今年4月初，中介公司突然來電稱業主提出取消交易。張女士拒絕周先生取消交易的要求，認為自己已按合同履行買方責任，賣方不能隨意毀約。

但幾天後，張女士家里變得不安生了，先是有人拿錘子砸門，後來又來堵鎖眼，來人要求張女士必須退房。4月25日上午，來了位上了年紀的老人，稱房子漏水了。張女士以為自家水管破損殃及樓下鄰居，誰知一開門，就沖進來好多人，其中有一個是周先生的妻子，他們進門就開始砸東西。就這樣，張女士一家人被原房主趕了出來，原房主又安排兩位老人住了進去。最後，張女士撥打110報警。

買賣雙方各執一詞

張女士認為，可能受多條地鐵線建設等因素影響，青島這兩年房價瘋漲，去年這套房子市場價格236萬元，現在漲了50多萬元，周先生就是因為錢的原因才要毀約的。

對於這場糾紛，原房主周先生的妻子劉女士也有一肚子的話要說，根據青島房產新政的要求，房子必須在取得不動產證後兩年才能交易，而自己如果要再買新房，就算二套房，貸款利率要高出不少，因此她才決定不賣房子了。當初交房時，自己給張女士一套房屋鑰匙，並沒有同意讓她住進去。商品房在取得不動產權證書兩年後才可以上市交易，而這套房子至今還沒有辦下來不動產權證書，過戶給張女士更是遙遙無期。劉女士表示，根據雙方簽訂的補充協議，非因甲方原因造成不動產權證書無法按時辦理，不視為甲方違約。

購房者張女士則認為，根據合同約定，賣方違約要雙倍返還定金，再加上其裝修的花費和屋里被砸壞的東西損失，周先生一家要實際支付她160萬元的損失，她才會退回這套房子。

產生糾紛應依法解決

青島科技大學法學院講師周麗認為，根據合同法規定，依法成立的合同受法律保護，對當事人具有法律約束力。房產新政並沒有導致合同目的沒法實現。所以，張女士可以按照合同約定依法要求房主配合過戶。根據物權法規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。張女士的購房行為已經實際發生了，房主應該按照合同約定，配合張女士完成過戶行為。張女士可以向法院起訴，要求房主履行合同，並承擔相應的法律責任。

“但是，只有等賣房者拿到房產證才能過戶，只有等買房者拿到房產證才能辦理抵押貸款，所以，如果合同履行，對雙方也都不利。如果雙方能協商解決，那麽合則兩利。”周麗稱。

日前，這起網上熱傳的“保利葉公館房產糾紛”一事有了最新進展。青島公安局市北分局於4月27日，對涉嫌故意損毀財物、非法侵入住宅的犯罪嫌疑人周某某、茅某某依法刑事拘留。目前，案件正在進一步偵辦中。對於當事雙方所涉及的房產買賣合同糾紛，已建議通過法律渠道解決。警方提醒：買賣房產應自覺依法依規辦理，產生糾紛應通過法律途徑依法解決，采取過激行為的結果將是害人害己。□　本報記者 姜東良 孫安清