陸振球﹕高追債樓 避險變逐險
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GS(14)@2016-07-09 04:42:16【明報專訊】英國公投脫歐以後，更多國家的債券變成負利率，據彭博統計，現時約有10個國家提供負利率債券，涉及金額高達58萬億港元，有說這是資金為了避險而追逐債券所造成。不過，正如投資者張大朋所言，若債券能提供合理利息回報，因避險而買入屬可以理解，但若債息低至近零，甚至是負利率，等同債券價格極度偏高，則這時還追入便可能屬於追逐風險的投資了。
事實上，任何投資工具當價格極度偏高，則不論以任何原因買入，都是不可說是低風險的投資行為。現時仍高價追入負利率債券，只有兩種情况可以賺錢，一是各國央行甘願當大傻，又或有其他的個人或機構投資者做大傻，再以更高價或更嚴重的負利率水平去買那借錢給人反要付息的債券，才能有利可圖，但這種遊戲真的可以永續下去，找大傻的遊戲，真的是在避險嗎？
就業數據警醒市場 加息非不可能
最近瑞士發行的50年債券也可以是負利率，即是說買入並持有至到期，過了大半生，仍只能得到負回報，大家真的相信未來50年息口，只會再跌至更深的負利率水平，而不會回升？昨晚美國公布的非農業新增職位數據多達28.7萬，雖然有人對數據的真實性有所懷疑，但也算是給大家發出警醒信號，美國息口未必沒有挾升的可能。
同理，如黃金不是由最高每盎司1900多美元跌至1100美元以下，最近由「避險」需求而回升至1300多美元，而是已在2000多甚至3000美元以上水平，則買入黃金未必是避險而是逐險。
至於樓巿，在2003年SARS時入巿，不少人會認為是高風險，因樓巿已跌了近七成，且壞消息充斥而空置率高企，但只要樓價夠低，偏偏這時卻是樓巿的最低位。然而，樓巿升了13年後，樓價較低位已升了3倍多，租金回報率跌至只有2厘左右水平，卻見到不少人現在說買樓是避險，諷刺不諷刺？
本來呢，就算買樓時租金回報低，只要租金處於上升趨勢，在不斷加租下，日後以買入價計算的租金回報也可上升，則買樓投資收租也是有數圍的。然而，若是在供應增加，經濟轉差的情况下，租金便會偏軟居多，則若入巿時租金回報率已低，且仍要供樓，防守力便大為減弱，筆者最近便和一名已上岸的投資者飯聚時傾談，他說曾試過買樓投資，當時計過租金收入足以支付按揭供款有餘，但金融風暴一來，原來的租客先要求減租，之後更加退租，再找到新租客租金卻要大減，但供樓息率卻向上，變成「滾水淥豬腸」的被兩面夾攻，最終供不了樓而要劈價賣樓救亡！
那看看現在香港的經濟如何？根據瑞信和Consensus Economics提供的數據，今年亞太區主要國家或城巿的GDP增長，綜合預測以印度的7.6％為最高，中國則以6.6％排第二，包尾為台灣的1.2％，至於香港也只有1.3％的排尾二（圖1）！同時，萊坊最新公布的《全球豪宅租金指數》，截至今年第一季的過去一年豪宅租金變化，全球主要統計城巿之中，香港的豪宅表現同樣是尾二，按年跌5.2％（圖2）；萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示：「外派來港員工的房屋需求放緩，再加上全球經濟的不確定性增加，令本港豪宅租金有下行的壓力，在今年首5個月已下跌5%，我們預計全年將下跌達8％。」
租金回報超低 買樓可避險？
除了利率和經濟表現會影響樓巿，另一不可忽略的因素便是供應。要說宏觀的未來3至4年香港私人住宅潛在供應高達9.2萬伙，遠高於數年前最低只有5.2萬伙，根據仲量聯行提供數據，過去一年樓巿出現調整，各區的調整幅度也和新盤供應量的多寡明顯有關，如新供應較少的港島西區、半山和新界的馬鞍山區，過去一年平均樓價只調整了0％至5％，新供應較多的屯門、九龍城、紅磡、將軍澳，樓價過去一年跌了5％至10％，至於最多新供應的如何文田及元朗，樓價調整幅度更增至10％至15％（圖3）！
至於未來一年最多新供應的5個區域，則為元朗（5800伙）、荃灣（4300伙）、啟德（3800伙）、長沙灣和深水埗（3600伙）和港島東（3000伙），可作為物業投資者的參考。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7293&issue=20160709