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四月二十八日，坐擁二十六座山、占地九百多畝，由台商金寶山總裁曹日章一手建造，也是中國唯一的文化藝術地景公園──桂林愚自樂園，插上全球最大度假村集團法國「Club Med」的旗號，正式納入其八十餘座度假村的體系。

六月，每年遊客多達四千八百萬人次的上海豫園（明朝花園）裡，來自台灣的伴手禮品牌──維格餅家旗艦店即將開幕販售糕餅類產品。連同廣西南寧的堅果類業務，維格董事長孫國華認為，中國營收三年內將達人民幣一億元（約合新台幣四億八千萬元）。以去年整體營收十二億六千六百萬元為基準，加入中國部分，等於將新增三八％。

這兩宗兩岸合作案，背後共同的推手，是中國最大民營控股公司、被外媒封為「中國巴菲特」的復星集團。

四月十八日，復星集團副董事長兼執行長梁信軍，應安侯建業會計師事務所之邀訪台，他接受《商業周刊》專訪時表示，去年入股維格後，今年將積極在台灣尋找一至兩個投資標的，單次投資額一至兩億美元（約合新台幣三十億至六十億元），今年將投入上百億元入股台商（仍以政府法令為準）。

十八萬元起家如今管理七千多億資產

包含梁信軍、董事長郭廣昌在內，復星集團五位創辦人在一九九二年以人民幣三萬八千元（約合新台幣十八萬元）起家，藉由不斷入股、購併的錢滾錢模式，如今管理的資產規模已超過人民幣一千六百億元（約合新台幣七千七百億元）。

成軍二十一年，復星猶如飢渴的巨獸，先後投資八十家公司，包含四十二家上市公司；除了Club Med、維格餅家，還有全球時尚配件品牌Folli Follie（希臘公司）、中國最大藥品通路國藥集團、新興媒體分眾傳媒等。每年投資獲利以三三％的速度複利滾動，不僅讓郭廣昌多次登上《富比世》（Forbes）與胡潤中國富豪榜，也是能與中國國家主席習近平一起開會的全國政協委員。

如今，這個中國大買家，把目光轉向了台灣。

「我們感興趣的，是高端服務、高端消費、金融業與高端製造業，」梁信軍認為，服務業在中國將大幅增長，預期給國內生產毛額（GDP）新增四至六個百分點。

坐擁八千多店超市體系據點，稱霸中國

「我希望協助優秀的台灣公司，快速的在中國增大市場規模，所謂快速，就是五、六個月，如果能把台灣的業務做到大陸去的話，大概在現有的基礎上，（營業額）就可以直接乘以十（倍）。」

敢拍胸脯掛保證，梁信軍可是有備而來，透過控股公司，早已布局跨界通路，轉投資的聯華超市體系是中國零售據點最多的通路，坐擁八千八百店，其他還包括友誼百貨、家樂福、快客便利等，另有二千八百家藥房，行銷廣告則有分眾傳媒的六十萬個電子屏（設於電梯間的廣告顯示器）、《富比世》中文版等傳播媒體，可說是中國跨界通路大亨。

跨界通路平台早就建好，等著商品在其上流通、賺錢，「過去我們投資很多通路，其實戰略早就想好，」梁信軍說，「首先通路本身就是個掙錢的行業，再來它有加值的好處。」復星賺到了錢，也賺到了綜效。

能搭上復星這個大平台的，梁信軍直言，最好是誠品這類「文雅消費」、或是高檔餐廳，也看上台灣擅長的個人金融資產管理，及類似台塑養生村的養老醫療服務。但談到製造業，他卻對電子業敬謝不敏，直言台灣已經做得很好了，他想找的，是二十年前就經歷全球產業淘汰的洗禮，已經升級換代的高端傳統產業，如精密機械。

相較於復星對台灣的滿腔熱血，專精購併業務的眾達律師事務所主持人黃日燦相當憂心，他直言，去年是台灣企業大舉購併的好時機，卻因為產業前景不明、法規限制而裹足不前，讓購併市場陷入停滯。從復星的布局來看，或許中國企業入股台商，將能注入活水。

復星去年慶祝二十週年後，就積極「出海」（入股中國以外的公司），有中國市場當後盾，讓復星成功協助改造Club Med與Folli Follie這兩大外商。

Club Med執行長德斯坦（Henri Giscard d'Estaing）的父親曾任法國總統，九一一攻擊事件後他由政轉商，協助虧損多年的Club Med往高端轉型，他關閉了近半的廉價度假村，投入數十億元翻修與新增高檔度假村，訓練專門的母語服務員，讓一家老小都獲得照顧。

重整過程中，Club Med引入復星集團的資金；去年中國有七千多萬遊客造訪Club Med，每年以一八％速度增加，但占其全球旅客比重仍不到五％。在復星的協助下，Club Med新增位於中國東北、訴求滑雪的亞布力度假村，今年八月一日正式開幕的桂林（愚自樂園）村，園內有十八公里的灕江，則是亞洲第一座自然山水村。

「金寶山老闆（曹日章）很喜歡Club Med的模式，（愚自樂園）項目很好，但之前沒有國際遊客，只靠中國人零星的來，」梁信軍說，接下來還要帶領Club Med前進海南三亞、廣東珠海，還打算在台灣尋覓地點。

歐洲時尚品牌Folli Follie在中國的崛起，也是靠復星集團給力。梁信軍坦言，由於這宗入股案，是少有的反向收購，也就是中國公司入股歐洲公司，而不是常見的中國公司被收購，因此傳播媒體特別關注，無形中也替該品牌大打免費廣告。

這宗入股案之前，Folli Follie花了七年，在中國設立了七十六個營業據點，但入股案後短短兩年，又另外新增七十六家店，等於快速擴張了一倍，而且中國市場的營收每年以五成的高速成長，因此即便歐洲市況受歐債危機而呈現疲軟，全公司去年營收還是能夠成長八．七％，營收達到約新台幣四百四十五億元。入股這些有品牌基礎的公司，復星也從策略上爭取信任，才有日後的開花結果，這也成為他們快速擴張的關鍵。

「但初期確實是，如你所說，歐洲公司是比較驕傲的，」梁信軍說，當初為獲得Folli Follie公司派的信任，復星開出三大保證，同時安撫了股東、經營團隊與員工。

復星開出第一個保證，雖然入股成為前兩大股東，但只要一至兩席董事；之後則承諾經營團隊，只要營運好轉、成長，就給予更高比例分紅；對工會則明確告知，不會關閉歐洲工廠，甚至希望藉由中國從製造大國往消費大國的轉型，擴增歐洲工廠規模。

可惜的是，歐債危機對精品市場的衝擊不小，Folli Follie歐洲市場動能之疲軟，仍高於復星原本的預期。

中國內需當後盾卡好位後仍考驗投資準度

這也引發另一個令人好奇之處，復星二十一年來持續投資，難道沒有慘遭滑鐵盧的時刻？

梁信軍肯定的回答，「當然有！」不過復星奉行「紅黃綠燈制」，每次入股前，都會設定被投資標的的績效目標，如果低於這個目標的五％到一五％，是為「黃燈」，就會派遣董事總經理（此位階整個集團約二十六人）介入經營。

萬一比預期績效減少超過一五％，就進入「紅燈」狀況，復星會從集團七位執行董事中派出一位介入營運，研判投資標的是否有挽救的空間，如果不能，要如何退場、何時退場，也得要立刻做出決定，「會進場，也得學會退場，」梁信軍說。過去的經驗裡，十宗入股案平均有一宗得認賠砍出。

雖然目前投資績效傲人，但郭廣昌與梁信軍心中明白，過去有中國崛起的順風帆可搭，但接下來中國經濟成長的速度勢必放緩，復星想要獲利繼續高速增長，必須投資新項目。

於是，他們找上全球股神巴菲特（Warren Buffett）旗下的波克夏海瑟威（Berkshire Hathaway）公司為學習標竿，決定衝刺保險業務，藉以取得便宜資金，再用錢如雪球般滾錢，去年復星取得三張保險證照，今年估計將帶入人民幣數億元收益，未來八年成為中國最大、以保險為核心業務的資產管理公司。

比起波克夏海瑟威、全球最大另類資產管理公司KKR等前輩，復星發展歷史只有他們的約一半，管理的基金規模也不到一半，但廣大的中國內需市場當作後盾，也在全球市場中占據了一個好位置，能不能如願成為「中國的波克夏」，正考驗他們的投資眼光。

【延伸閱讀】一分鐘看復星集團成立：1992年，前身為廣信科技重點人物：董事長郭廣昌、副董事長兼執行長梁信軍管理資產：規模達新台幣7,700億元投資件數：80個入股案，含42家上市公司通路優勢：入股8,800家超市、2,800間藥房、6家醫院、以及上海豫園、十餘個友誼商城、60萬個分眾傳媒廣告看板、《富比世》中文版、《21世紀經濟報導》等傳播媒體

【延伸閱讀】這套投資心法，創造33％年複合投報率投資主軸：高端消費（奢侈品、文創等）、高端服務（金融、醫療、休閒等）、高端製造（如3D列印）投資標準：先找中國有機會全球市占率20%~25%的產業，再成為該產業前2大公司的前2大股東投資成果：成立以來，每年投資報酬率以33%複合增加停損準則：當實際績效低於目標值的5%~15%，由董事總經理介入營運；低於目標值15%以上，由集團執行董事判斷是否介入改善，或者完全出脫

資料來源：復星集團

最近，資本市場出現一些新面孔，他們名不見經傳，卻個個口袋深不見底；原來，他們是靠自辦市地重劃，將零碎土地整理為建地，因而身價暴漲，不但挾專業、人脈與資金攻城掠地，還紛紛借殼上市，實力不容小覷。

撰文‧梁任瑋

走進台南市南區的舉喜自辦市地重劃區，筆直的道路、整齊的街廓，一望無際的建地，在南部的豔陽照射下，閃閃發光。

一年半前，這十六．三萬坪的土地還是堆滿廢棄物的垃圾山，雜草叢生、臭味四溢，被台南人視為偏僻落後的荒地；沒想到，今天卻變身為種滿綠樹與草皮，未來將興建住宅大樓與透天別墅的新興黃金地段，每坪身價從一萬元不到，暴漲到十幾萬元。點土成金的推手並非市政府，而是叱吒南台灣土地市場的華友聯市地重劃公司總裁陸紀康。

「光是垃圾我就清了一千多噸！」陸紀康站在舉喜重劃區平坦的柏油路上，語帶驕傲地介紹剛完成的公園、滯洪池，並指著前方尚在施工、橫亙在土地中央的八十六號快速道路說，「我的重劃區剛好和快速道路開工的時間一樣，沒想到我還比較早完工。」華友聯是台灣最大的自辦市地重劃公司，在南部完成的都市土地重劃面積高達四百公頃（約一二一萬坪)，相當於十五座台北大安森林公園。

說得一口標準台語的陸紀康，父親陸雄其實是上海人，隨國民黨撤遷來台後，在高雄經營鋼鐵買賣累積龐大資本。二十年前，陸家結束鋼鐵生意，個性海派的陸紀康，運用在地方良好的人脈轉入土地重劃市場，高雄市（原高雄縣）知名的澄觀、八卦寮、鳳山自辦市地重劃區都在他手中完成。

一條龍管理整地

陸紀康靠專業稱霸南台灣

早期，陸紀康替地主代辦，只賺服務費，後來他看著自己一手打造的重劃區土地陸續興建成大樓，房價水漲船高，加上可以開發的大片土地愈來愈稀少，重劃經驗豐富的他，乾脆自己進場投資，成為地主，賺重劃分配後的土地增值財，粗估身價達上百億元。

陸紀康強調，一個重劃區要成功，最關鍵的是配合各縣市政府的都市計畫發展方向與交通建設，所以一定要與地方政府密切溝通。和政府打交道需要耐心與專業，陸紀康的重劃團隊養了六十多位員工，比同業多兩倍。

他分工細膩，別的重劃公司得一人身兼多職，同時包辦開發、送件、整地流程，但陸紀康的公司，有人專職業務代表認識地主，有人只負責工程營造，甚至還有人專門跑電信、電力部門。

「不要小看牽電線，有些重劃公司光是弄清楚線路圖，一年都搞不起來，我有一組人專門與政府的管線部門協調，在整地同時，我早已事先規畫好水電地下化。」陸紀康自豪地說。

此外，整合地主也攸關重劃進度，陸紀康在這方面經驗老到，以舉喜重劃區來說，原本區內有一部分是七千座墳墓，為了說服四千位地主同意遷移，他直接到當地的信仰中心萬年殿擲筊，獲得神明三個聖筊見證才開始動工，這前後整合時間只花了一年半。

在土地市場累積財富後，去年，華友聯入主上市公司福益紡織，一砸就是三十億元，這才讓外界見識到這家低調公司的口袋深度。

「有一家上市櫃公司當作籌碼，對地主也是一層保障。」陸紀康的兒子、華友聯建設董事長陸炤廷表示，入主福益是為了取得其分散在全台的土地資產，另外，也想一舉打開華友聯在大台北房地產市場的知名度。會有這樣的想法，源自於四、五年前，華友聯北上開發土地重劃業務時，竟然慘遭滑鐵盧。

「我們自以為在高雄做得很大，台北人就會買單，沒想到地主一聽到我們是從高雄上來的，名片竟直接丟在地上。」陸炤廷回憶，華友聯在北台灣毫無知名度，連吃了好幾年閉門羹，更遑論有地主願意簽同意書。

為了化解地主的心防，陸紀康阿莎力地直接包高鐵邀請地主南下，讓他們親見自辦市地重劃前後的差異，順道觀光，情況才慢慢改變。

最具體的成果是四年前華友聯進軍的新莊塭仔圳重劃區，雖然去年新北市政府已打算將此區採公辦市地重劃進行，但華友聯不放棄，改採與地主合建方式經營，已成立塭仔圳第六區自辦重劃促進會（塭仔圳自辦市地重劃內有十餘個區塊），目前同意參與的地主及持有面積超過七成。這塊總面積約一百五十公頃的重劃地，是公司未來幾年發展主力。

不只南部營建業熱中借殼上市櫃，去年爆發經營權之爭的三陽工業市場派代表吳清源，同樣也是從市地重劃開發公司起家。

集中火力開發

吳清源運用人脈加速達陣

這三年來，吳清源砸了數十億元在資本市場，一口氣拿下兩家老牌上市公司金美克能（現已改名為揚華）副董事長與機車大廠三陽工業的董事席位，身價至少五十億元。

一九五六年出生的吳清源，在新竹土生土長，早年是營造工程包商，二○○四年他看好新竹房地產市場蓬勃發展，加上地緣關係，成立九鼎開發建設跨足土地重劃，還為此去中華大學讀都市計畫研究所碩士班，以結識地政界的人脈。

吳清源做市地重劃不亂槍打鳥，集中火力開發十年前新竹市政府推動的關埔重劃區。

這塊重劃區面積達一五一公頃，是全台第一個爭取到區段徵收與市地重劃並行開發的計畫，分為「光埔自辦市地重劃區」及「關長市地重劃區」兩個區塊。

吳清源整合的光埔重劃區約四十公頃，由於台鐵一一年在此新設竹科車站，吸引許多台中建商北上購地，包括豐邑、惠宇、親家建設等都已卡位，預售案如雨後春筍般出籠，而他們都是向吳清源旗下的九鼎開發建設買地。

新竹房地產業者表示，吳清源主要是透過當地里長積極奔走，改善排水系統及連接道路等地方需求，才促使開發案很快完成。

吳清源不但主辦自辦市地重劃，掌握配地的主導權，自己也早在重劃會成立前，就大舉購買都市計畫內未開發土地，因土地獲利可觀，讓他有閒置資金轉進股票市場。吳清源說，「我把土地賣掉後手頭現金多，但不知道要幹麼，成為上市櫃董事，讓我比較有安全感。」就是因為市地重劃土地利潤令人垂涎、吸引財團搶食，不少精明的大地主肥水不落外人田，乾脆集資自組重劃會，信華紡織董事長簡茂男就是一例。

地主當開發商

簡茂男將自家廠地變建地

簡茂男在紡織廠生產線全部移到大陸後，把坐落在新莊塭仔圳的工廠舊址以「信華台鐘重劃會」名義申請自辦重劃，並徵得地主人數過半及其所有土地面積過半者的同意。

由於他個人就是這個重劃單元最大的地主，過程進行順利，成為塭仔圳第一個完成的重劃案。如今土地都已賣給寶佳建設推案，簡茂男獲利上億元出場，堪稱是市地重劃由地主變身為開發商的經典。

嘗到甜頭的簡茂男，接著索性跳下來成立自辦市地重劃公司，將資金轉往板橋江翠北側重劃區最西側的ＡＢ區，以「永翠水岸綠能特區自辦市地重劃會」名義進行。原本他的整合速度是六個單元中最快的，但去年又申請變更細部都市計畫，進度緩了下來。

政策仙女棒

憑三大能耐坐享增值財

隨著這幾年政府財政窘迫，民間自辦市地重劃申請案有逐年增加的趨勢，其中又以中南部最盛，台中市政府目前有十四個自辦重劃單元，台南市正在進行中的案子也有二十七件，數量高居全國之冠。

「市地重劃是政策仙女棒，重劃公司最主要的利潤來源，是取得重劃之後的抵費地，加上重劃公司掌握資訊與重劃分配權，獲利相當可觀。」所謂「抵費地」，是參與市地重劃的土地所有權人，以重劃區內未建築的土地，折價抵付應行負擔的工程費用、重劃費用及貸款利息給重劃會。

例如華友聯過去大量參與鳳山自辦市地重劃，在程序完成後分回不少抵費地，由於鳳山城市發展快速，吸引不少外來人口，帶動地價水漲船高，華友聯分回的抵費地也跟著增值。

台灣地狹人稠，土地往往一經重劃整理就身價暴增。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，以新莊副都心重劃區為例，雖然是以「區段徵收」方式進行，但一○年完成辦理土地點交作業後，地價即從每坪一六○萬元起漲，兩年之後飆高至每坪二二○萬元，漲幅逾三七％，顯見重劃區土地增值力道驚人。

不過，想吃到這龐大的開發利益，要有三大能耐。

「自辦市地重劃不是一，就是零。」郭國任說，建商不管時機好壞都可以賣房子，但自辦市地重劃一定要努力到最後一刻，獲得政府公告通過才算完成，這個過程可能歷時五年至十年，不但沒有租金收益，對於重劃公司來說，土地無法貸款，補償費用也相當可觀，全部都要用自有資金負擔。這雖然提高了自辦市地重劃的門檻，相對地，風險也高，可說是一場耐力賽。

土地重劃是結合相當多人力、財力與物力的領域，最需要專業、經驗與效率，如能提供地主最完善與最專業的服務，以最快時間達成重劃作業，人脈可說是關鍵因素。

以台中市如火如荼展開的十四個自辦市地重劃單元為例，包括由鞋業大廠寶成集團開發的單元一，就聘請前省政府地政處官員趙柏煌當顧問；單元二由長億集團主導的黎明重劃會，總經理林世民是前台灣省政府住都局官員。

重劃公司重金禮聘政府退休地政官員擔任開發要角，無非是借重其過去在公部門的人脈資源，以加快重劃案的審查速度，甚至可探聽政策風向，及早因應。

此外，由於自辦市地重劃土地必須捐地興建公共設施，想提早進場插旗，購買面積最少三、五千坪起跳，一塊地價都是億元以上，購地成本高，沒有雄厚財力根本做不大。綜觀枱面上的自辦市地重劃案，背後都有大型建商或財團支持，重劃公司更大舉進軍資本市場借殼上市，藉由大眾資金來擴大版圖。

土地價值高或低

端看開發與建設公司的組合風光的背後總有感慨的一面，在重劃業打滾二十年的陸紀康語重心長地說：「做市地重劃是沒有根的浮萍，因為看著辛苦整合的土地一塊塊賣掉，最後卻什麼都沒有留下。」他以前總認為做土地重劃最單純，地賣出去立刻有一筆錢進來，不像賣房子要一戶戶與客戶磨。後來才發現，整合完土地，還是要蓋房子，才可以創造土地價值。因此六年前華友聯也成立建設公司，將鳳山重劃區分回的土地推出建案「創世紀」。

陸紀康打了個比喻，重劃區像是一塊布料，建設公司就是裁縫師，這件衣服做出來是一件三百元，還是一件三萬元，全憑開發公司與建設公司的功力。他的工作就是將好的布料和好的裁縫師組合，這也是他替這個行業下的注解。

新聞辭典

自辦市地重劃

市地重劃指已發布都市計畫細部計畫範圍內的土地，以交換分合的手段，將地界不整、畸零狹小或未面臨道路的土地，重新劃定界址及地形，使每筆土地都面臨道路適合建築，並興建公共建設。

自辦市地重劃地價上漲 部曲

以新莊副都心重劃區為例

醞釀期

2004~2008年

2004年重劃區計畫通過。

地主發起籌備會、申請核定辦理重劃範圍。

掌握消息者會提早進場買地卡位。

震盪期

2008~2009年

有多組重劃公司爭取地主同意書，但整合時間長短不一，有些不願意等待的地主會賣地。

施工期

2009~2010年

地上物拆遷、工程施工黑暗期。但土地禁止移轉前為交易高峰期，地價提前反映利多上漲。

起飛期

2011~2012年

完成辦理土地點交作業，土地可以開始買賣。

註：本區域含區段徵收 資料來源：房仲業者中南部風氣盛！

全台自辦市地重劃統計

區域 數量 分布地區 總面積

（公頃）

台北市 9 北投、士林、南港 84 新北市 6 板橋、新莊、泰山 547.2 桃園縣 8 桃園市、八德、龜山、平鎮 36.7 新竹縣 2新竹市、竹北 13.5 台中市 14 西屯區、南屯區 1264.74 台南市 27 安南區、永康區、東區 200 高雄市 13小港、左營、仁武、岡山、美濃 133.89 資料來源：各縣市政府地政局