曾智華論買樓養老：貪心無知善忘 現時買樓是蠢材
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GS(14)@2017-07-20 15:01:03http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4720&issue=20170720
【明報專訊】不少港人認為買樓來養老是最聰明的決定，不過，現年63歲的退休資深傳媒人曾智華，最近出版《快樂退休》卻在書中道出這並非現時明智的選擇。見證1967年以來多次樓市大跌周期的曾智華指出，目前樓價位高勢危，一旦掉頭下跌的話，跌幅可達五成，籲港人不要摸頂入市，「過去50年都是這樣的，每逢人人說樓價唔會跌、非買樓不可的時候，樓價跟着便會大跌，這是歷史經驗。通常哪些人投資會蝕錢呢？一是貪心，二是無知，三是善忘。在目前種種見頂信號出現後，仍撲入市買樓，便是這三大特徵兼備的蠢材，日後抵你蝕錢的！」
明報記者 葉創成
曾智華在廣播界有數十年經驗，2014年退休前是香港電台中文台節目發展總監，主持的節目包括《晨光第一線》等。退休將近3年後，他近日出版著作《快樂退休》教授港人如何為退休早作部署，以至如何過好重新追夢的人生下半場。
本周他在何文田千呎住宅附近、為不少傷健人士提供就業機會的Cafe Lohas餐廳接受記者訪問宣傳新書，他強調，買樓是不少港人一生最大的投資，如何掌握好置業時機亦是能否「快樂退休」的關鍵，惟在樓價現處歷史最高位之際，只有蠢材才會買樓。
「蝕錢的人有三大特徵，第一是貪心，若眼紅人家過去10多年買樓賺大錢便走去買樓，這是肯定吃虧的；第二是無知，若不分析透徹便貿然入市，這是抵你死的，大戶唔??你又會??誰呢？第三是善忘，即是你忘記了樓市像經濟一樣有盛衰循環周期，以為樓價只升不跌，在高峰期才趕入市。我相信有齊上述三大特徵的人才會現在入市買樓，你要知道金融圈是盜匪如毛的，很多人等着??『水魚』，如果你選擇做『水魚』沒有人會同情你，因為人家根本是合法??你。」
過去50年 樓價逢5至10年大跌一次
對於1967年以來的本港樓市周期，曾智華回憶道：「目前本港社會好像很安定繁榮，但沒有人可以保證永遠是這樣好景的，過去50年來樓價每逢5至10年便會大跌一次，而每一次的觸發點都是不同的，在高位追貨者每每於沒有心理準備下便被殺個措手不及。例如1967年本港發生暴動，在一段時間內社會無日安寧；跟着是1973年石油危機，恒指由1700點大跌逾九成至150點，跌幅出乎所有投資者所能想像，經濟差到連教師都無工做，樓價當然亦跟隨急跌；然後是1977至1978年的廉署與警察大衝突，本港兩大紀律部隊對峙，社會非常動盪；事隔5年後，中英兩國於1983年就本港前途展開談判，港元曾於1日內大幅貶值，市民驚『錢唔再值錢』便湧去超級市場掃貨，將貨架上的貨品買清光，亦由此衍生聯繫匯率；1989年六四事件後，雞飛狗走個個移民，紛紛拋售物業；1997年本港回歸初期歌舞昇平，但一踏入10月便股樓大跌，樓價更跌到2003年SARS後累跌達七成始見底，然後在2004至2007年迎來經濟及樓市同步向好的景象；但2008年金融風暴期間，樓價亦曾閃跌三成，之後慢慢回升，至今大漲小回累升逾倍。我覺得樓價升到如此癲價，已經是升浪的尾聲，雖然我不是先知，難以預測有何事件將引致樓價大跌，但如果你在市場如此熾熱的情况下要入市，你便是最蠢的人！」
樓市表面風光 個別樓盤租售兩難
目前曾智華住在何文田這傳統豪宅區，指樓市根本並非外界想像般好景，例如區內個別於2009年開始發售的樓盤，由於內櫳及裝修水準一般，不少買家目前願意蝕讓離場，但仍然缺乏買家承接；另一例子是，他的朋友早前承租了一個新入伙的豪宅盤，了解到業主買入價是4000萬元，但每年租金收入僅48萬元，故即使未扣除管理費及其他雜費的租金回報率亦僅1.2厘。
樓市好友普遍認為，低息及內地購買力是支持樓價將長升長有的利好因素，但曾智華對此不同意，認為若有人這樣想便犯了「善忘」的錯誤，「有些人會認為，既然2008年金融海嘯後環球經濟一旦轉差央行便會印錢，所以息口將長期保持在低位，但實際上息口不是由你決定的，只是你以為、你覺得會繼續低息。在上世紀80年代初期，本港及美國息口曾高達10多厘，當時有多少投資者估到息口會跌至零呢？沒有，因為這情况沒出現過，所以你目前也不要以為會長期低息，因為這並非你的能力所能控制。如果你早着先機於2009年已留意到本港將迎來長達10年的低息期，走去買樓，你是叻仔；但你現時在低息周期尾聲才以此理由去入市，你是傻仔」。
「另外，也有些人認為，只要有內地購買力支撐，只要北水像過去10年般源源不絕湧入，本港樓價便難以下跌，但你估計這情况一定會持續嗎？這些資金不少是貪官的『冤枉錢』，從內地調走後停泊在本港，但我想問這情况是否會永恒不變呢？肯定不是，因為這本身是不合理的，所以北水湧港亦只是假象。假如港人以此為理由去入市，等於陪人家去癲，這些錢既然來歷不明，幾時輪到你去賺呢？」
港樓不值得投資 有自住需要可先租樓
綜合上述分析，曾智華認為，樓價一旦掉頭下跌，跌幅可達五成，故他強調，港樓目前不單不值得投資，並且建議港人若有自住需要，可暫時租樓住，等樓價調整至合理水平再入市也不遲。
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GS(14)@2017-07-20 15:01:24http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5968&issue=20170720
【明報專訊】雖然曾智華早於1989年六四事件後移民潮期間已首次置業，以150萬元買入九龍塘雅芳園的千呎單位，跟着亦曾多次買賣物業，不過他認為買樓收租比投資股票麻煩，所以買入後物業錄得一定升幅後便會沽貨，至今僅持有自住的何文田千呎單位。
事實上，曾智華對投資港股頗有心得，他早於約20年前已買入煤氣（0003），至今錄得數以十倍升幅；另外，他早已留意到，隨着領展（0823）於2005年上市，旗下大量商場、車位及街市由政府營運改為私人管理後，租金將隨經營效率提升而顯著上升，所以自從該房託上市以來，他便一直儲貨，至近日升至60元以上開始減持部分，惟目前領展仍是其股票組合的最大持股。
中線看好新世界美聯
另外，曾智華也會將股票組合的一成資金買入其他股票作中線投資，目前持倉包括旗下上海K11商場取得成功的新世界發展（0017），以及受惠新盤銷情理想、佣金收入料豐收的美聯集團（1200）。
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