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大中里變身興業太古匯 南京西路商圈能否借機更新換代

上海曾經著名的石庫門建築群大中里，今年下半年將以新形象亮相南京西路商圈。

這個已定名為興業太古匯的商業綜合體項目，占地面積約6.3萬平方米，總樓面面積約32.2萬平方米，總投資額高達170億元，包括酒店及酒店式住宅、寫字樓和購物中心，將成為南京西路商圈最新的商業綜合體項目。

這是太古地產在內地的第五個商業項目，此前陸續開業的北京三里屯太古里、北京頤堤港、廣州太古匯、成都遠洋太古里項目均獲得較大成功，分別成為三個地方的商業新地標。

然而，上海南京西路商圈從來都是個有故事的女同學，有最早引進國際一線大牌的“金三角”，還有競爭激烈“金五星”，更有優衣庫、H&M、M&S、GAP等全球知名的快時尚品牌旗艦展示店。不僅如此，2016年年內，上海南京西路大商圈將有一系列重大項目竣工，如茂名北路豐盛里、國泰君安辦公樓、石二社區60號地塊等。

經過15年打磨的興業太古匯項目將在南京西路商圈面臨什麽?

南京西路商圈第二次更新升級出現的地標嘉里中心（網絡資料圖）

有故事的大中里和南京西路商圈

興業太古匯此前一直被稱為大中里項目，該項目位於上海市南京西路東段、石門一路、威海路合圍區域。此前這片區域是上海市區保留最完整、規模最大的石庫門之一——大中里。

1925年，位於英租界的“大中里”地塊被一家英國房地產商看中，進行了開發。英國開發商深諳中國人的居住習慣，於是東西方的建築文化在此融合，當歐式的雕花門楣、聯排別墅式的布局與天井、前後客堂、前後廂房、亭子間和曬臺組合在一起，一處被賦予了西式風格和傳統江南民居的石庫門誕生了。

這里還有近百年歷史的民立中學的一棟老校舍。民立中學老校舍是一幢中西合璧的花園洋房，建於1920到1930年間，於1999年被評定為上海市優秀歷史建築。

靜安區大中里曾是上海中心區最大的石庫門建築（資料圖）

而早在上世紀二三十年代，石門路便是上海知名的時裝街，各種英國貴族範兒的紳士裝、淑女服曾吸引了當時僑居上海的國際各界名流。

如今的南京西路商圈更是說不盡道不完。從內地最早引進國際一線品牌的恒隆、中信泰富、梅龍鎮這樣的“金三角”，到“金五星”越洋廣場、會德豐國際廣場、東海廣場、嘉里中心二期以及1788國際中心。不到20年間，南京西路商圈已經可以比肩國際一線商業的地位。南京西路恐怕也是內地最具國際範兒的地段，東起新世界百貨，西到靜安寺，奢侈品大牌、國際快時尚、豪車展示店、五星級酒店和甲級寫字樓，進進出出的客流膚色各異，甚至幾十種語言不絕於耳。

作為舊上海標誌性建築的石庫門舊貌換新顏的例子在上海並不鮮見，其中港資房企瑞安改造的新天地就成為上海知名的商業新地標。同樣也是港資房企，興業太古匯怎樣將知名的大中里變身南京西路新的商業地標?

據興業太古匯租賃及管理副總經理杜一莉介紹，2002年底，香港興業國際獲取大中里整個地塊，但是之後有一些具有挑戰性的事情發生，如SARS以及靜安區發生的變化，一直到2005年、2006年，動拆遷方案才開始啟動。

“2003年以後，上海的房地產市場變化非常快，當時地價已經上升了很多。到了2006年的時候，由於市中心動拆遷難度的加大，香港興業國際副主席——查懋成先生覺得這塊地可能是上海市中心最後一塊大體量的土地，如果按照拿地時的原有計劃將三分之二的土地用於住宅用途，雖然可以快速回籠現金流，但相對浪費了土地的價值。於是他決定放棄原來的規劃，主動在2006年的時候跟市政府和區政府提出，願意把整塊地變成一個商業辦公的組合，不再有任何住宅的成分。由於這將給區里的樓宇經濟帶來非常大的支持，這樣的決定得到了區政府和市政府的支持。所以，關於興業太古匯轉型的各方面工作此後就進展得非常快。”杜一莉透露。

此後，香港興業國際引入香港資深大型商業項目的開發商太古地產作為合作夥伴，2006年太古地產正式宣布投資並持有香港興業國際的上海南京西路項目的50%土地股權，兩家公司共同開發並運營此項目。公開資料顯示，興業太古匯總投資額是170億人民幣，其中銀行貸款是80億，剩下的都是由香港興業國際和太古地產的自有資本進行投資。

位於南京西路、石門一路、威海路合圍區域的興業太古匯（夜景效果圖）

整個項目的動拆遷及開發建設過程持續了將近10年。2010年3月，有近90年歷史的上海市優秀歷史建築民立中學老校舍，被平移到57米外的威海路邊並命名為“查公館”。

雖地處黃金一線商圈，但實體商業受到的沖擊也讓商業地產界的觀察人士為興業太古匯項目捏一把汗，如南京西路一直聚集國際大牌的恒隆廣場，就出現多個一線品牌撤店的情況;梅龍鎮也進行了重新設計布局。

除了購物中心，酒店業形勢也面臨拐點。第一太平戴維斯研究部的報告顯示：“2016年酒店投資收益率將繼續承壓。然而，酒店價值已經站在或接近歷史最高點，收益率下行空間將更加有限。”

寫字樓的形勢似乎也並不樂觀。第一太平戴維斯的寫字樓報告顯示，2016年第一季度，上海核心商務區新增供應14萬平方米，將全市核心商務區甲級寫字樓存量推至650萬平方米;2016接下來的三個季度內，核心商務區預計有約98萬平方米新增供應入市。

將於今年下半年至明年下半年分階段啟用的興業太古匯綜合體項目，或將同時面臨著機遇和挑戰並存的形勢。

興業太古匯租賃及管理總經理李振輝介紹，興業太古匯將會打造成為整體社區。“實體商業受到的沖擊確實存在。但從項目本身來說，興業太古匯項目是一個綜合體，配備商場，寫字樓和酒店。這三個客群之間會產生很多互動。之所以興業太古匯的寫字樓預租狀況比預期的好，是因為交通便捷，配有地鐵交通以及配套的超市、餐飲。另外還有書店以及一些生活時尚類的商鋪，為上班族提供中午休息的場所。”其還表示，興業太古匯為目標客戶群所提供的多樣化選擇將會決定項目未來的命運。

北京三里屯太古里，香港太古地產在內地的第一個商業項目（資料圖）

內地消費升級與港資房企的新機遇

近年來，港資房企內地撤資或拋售項目的情況不絕於耳，內地房地產業進入所謂的“白銀時代”，很多在商業地產領域長袖善舞的港資開發商都感受到了絲絲寒意。

2015年，新世界集團、華人置業、信和置地等港資房企出售15個超大型地產項目。九龍倉也將2016年內地銷售目標下調，並表示在內地將會保持嚴謹審慎的購地原則。港資房企紛紛收縮內地“戰線”。

另一方面，和眾多內地房企一樣，不少港資房企也紛紛表示希望到一線城市拿地開發“避險”，其中商業地產項目又是港資開發商的優勢所在。

“個人覺得內地這幾年變化比香港還快。國內的消費者對於新事物的需求越來越多，變化也是越來越快。這個行業的挑戰就是不斷明白目標消費群的具體需要並做出適度調整。這也就是興業太古匯將入駐商家數量擴到250家店的原因。”李振輝介紹。

資料顯示，目前南京西路工作的白領超過20萬。李振輝表示，希望能夠通過餐飲和多元化的服裝零售吸引精打細算的南京西路上工作的白領。當前興業太古匯的餐飲占比為30%。除了餐飲，興業太古匯也囊括了零售和生活的業態，比如中國內地最大的City’Super生活超市、占地1500平方米左右的瑜伽館Space Cycle及書店Page One等。據公開資料顯示，星巴克首家海外咖啡烘焙工坊及臻選品鑒館也將坐落於興業太古匯並於2017年年底開幕。

成都遠洋太古里（資料圖）

目前興業太古匯的寫字樓租戶覆蓋了金融投資、專業服務、生物醫藥、時尚零售、化妝品集團等多行業，其中包括財富及全球500強企業。“有一個最大的租戶大約租了8層樓，17000多平方米。”杜一莉透露，目前興業太古匯的甲級寫字樓租戶以跨國公司為主。

研究商業地產及購物中心20多年的克而瑞咨詢中心副總陳倍麟介紹，南京西路商圈已經到了又一輪更新換代的時期。從最早的“金三角”到後來的嘉里中心等“金五星”，再到今天南京西路國際一線奢侈品、中高端品牌及知名快時尚品牌旗艦店並存的格局，已經是進行了至少三次商業消費的升級。在經濟水平普遍提高的今天，奢侈品反而並非是年輕一代消費者最向往品牌。“現在的主流消費群體，更大程度的體現個性化，因此綜合業態的商業更能夠滿足這種消費特征。商業是由消費者決定的，所以周期性很強。消費者的口味也是不斷變化、求新求鮮。”陳倍麟女士表示，因為消費者很挑剔，商業需要及時更新，興業太古匯的綜合體項目恰在此時出現，應該會面臨比較好的機遇。

上海知名的石庫門商業新地標新天地，香港瑞安開發（資料圖）

體量如此巨大的商業綜合體會不會破壞南京西路商圈現有的商業格局?“商業是需要規模效應的，既需要客流的規模，也需要各種商業業態的規模。各種業態結合在一起，會不斷完善商圈的成熟度，以滿足不同需求層次的消費。”陳倍麟舉例說，按照一般性理解，最好的地段應該留給最貴的奢侈品牌，但事實可能恰好相反。“我去考察過紐約曼哈頓第五大道，那里最好的位置並不是國際一線品牌，而是優衣庫、ZARA這些快時尚品牌。”陳倍麟表示，目前的南京西路商圈已經相對成熟，國際一線、中高端、知名快時尚品牌錯落有致，但由於該區域商務樓宇集中、軌道交通發達、年輕消費群體較為聚集，仍然需要一站式、個性化、品質化的商業綜合體來滿足消費升級的需要。

“在上海或者內地，商業做得最好的都是合資或外資企業(包括港資)。無論是創新、設計理念還是建設空間及景觀設計甚至物業硬件投入，內地企業的差距都還很遠。”陳倍麟表示，商業是人們除了生活、工作之外的第三空間，需要承擔並實現各種社會功能，而不僅僅是購物。

隨著內地一線城市土地資源越來越貴、越來越稀缺，怎樣最大程度的盤活商業價值並實現商業地產的社會功能，成為考驗開發商和運營商的一大挑戰。這或許也是在資本及開發、運營方面占據優勢的港資房企在內地一線城市面臨的新機遇。