是時候買股定買樓? 止凡
http://cpleung826.blogspot.hk/2012/06/blog-post.html有位朋友經常會追財經報章、新聞及評論, 拿到的都是某位名人或一些財演的第一手看法。
近期他解釋為何樓市狂升, 而股市表現不好, 這些都是資金方向的問題。因為歐債問題, 中國經濟增長問題, 美國經濟復甦無期,
香港人的資金都不敢亂買東西, 投資到債券好? 基金好? 外匯好? 還是股市好? 這些紙上工具好像都不太穩陣。不買東西就只好把資金放在銀行,
低利率高通脹, 最後只會令資金的購買力變少。到最後還是選擇買磚頭最實際, 因此全城資金都放在樓市, 樓市不能不升。
不知道這位朋友的這個觀點是他自己的思想, 還是看到某名人的觀點, 不過似乎這只是對著結果作解釋而已, 但這位朋友解釋時有點動機想說明現在是買樓時, 因為資金都會買磚頭, 現在有錢就應該跟大隊。
這個觀念我不認同, 首先樓市的結構被資金流向解釋似乎是過於簡單化, 資金沒出路時, 不一定選擇買樓, 亦可買舖及工廠商大廈,
而它們都是個別市場。還有, 現在資金的流向是過去式或現在式, 而並非未來式, 投資最重要是預測未來, 要預測到未來資金的流向又談何容易呢?
因此, 在操作上, 反而從基礎角度出發, 看價值行事, 而當著眼於看價值時, 便會發現投資的取向往往會跟現在式的資金流向唱反調。原因很簡單,
當資金流向的地方, 其資產價值都會被炒到水漲船高, 價格自然偏貴。相反現在沒有資金到的地方, 就算有價值的東西都賣得很便宜, 原因是缺水。
如果真的找到現在的資金流動方向的話, 要做的不是順著買, 而是逆著買。不過, 這個仍高難度動作, 要做得到, 要取決於不同人的財務情況、財務知識水平等。要記住, 資金流向證明大部份資金及大部份投資者的決定, 而下一個決定跟大多數人對著幹是極不容易的。
財務智商(27)：四叔，買股票定買樓好？ 脫苦海
http://notcomment.com/wp/?p=22615這個問題，不好答，但恆基主席李兆基兩年前已經答：買股票好。今年他又再一次回答這個問題。以兩三年為期，投資地產股可能有數十個百分點、甚至「一個開」（一倍）回報。他的理據是地產股資產折讓高，「某些地產股股價只是一百元，但資產淨值可能高達二百元，將公司的資產拆售，甚至拆骨，都會遠比股價為高。」
先比較一下現時各大地產股的股價與資產淨值的折讓：
| | | 股價 | P/E | 息率 | 派息比率 | NAV | 折讓 |
| 0001 | 長江實業 | $139.50 | 9.17 | 2.49% | 22.8% | $205.00 | 68.0% |
| 0012 | 恆基地產 | $50.20 | 8.41 | 2.11% | 17.7% | $81.30 | 61.7% |
| 0016 | 新鴻基地產 | $106.10 | 6.94 | 3.16% | 21.9% | $140.00 | 75.8% |
| 0017 | 新世界發展 | $8.96 | 4.17 | 4.41% | 18.4% | $17.50 | 51.2% |
| 0083 | 信和置業 | $12.00 | 6.09 | 4.17% | 25.4% | $19.40 | 61.9% |
其中，以新世界的折讓最高，新鴻基的折讓最低，只有新世界只及資產的一半。如果以往績計算，中小型地產股是長年累月都低於資產淨值，甚至很多時私有化都是以資產大折讓進行。藍籌地產股會好一點，在旺市時都有機會反映到資產值，甚至高於資產淨值。
秘密在於他們有龐大的非地產收益，就以恆地為例，不少盈利都來自中華煤氣以及其他非地產業務，長實就更不用說，一半盈利來自和黃，由於很多非地產行業的收益和資產沒有直接的關係，自然這一部份以盈利收益估值，才加入資產折讓的地產業務，結果拉高了資產折讓。
我們又看看，買樓的收益率，根據差餉物業估價處的網頁（http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_15.xls），現時住宅的租金回報是2.1%（豪宅）到3.2%（上車盤），比較之下，部份本地地產股其實比買樓收租更見吸引，而且香港並沒有股息稅，但買樓收租則要交物業稅。
順帶一提，近來多了很多宣傳海外置業的廣告，例如聲稱在日本買中古樓，租金回報可達7-10%，數十萬就有一層云云。又例如一些東南亞、澳州紐西蘭，甚至歐洲的物業，也拿到香港出售。
筆者就沒有足夠的資料去評論海外置業的升值回報，但是有兩個風險是需要指出的，就是匯率風險和稅制風險，比如日本最近又將銷售稅增加到8%，並建議下次加到10%，那麼會不會有其他稅制改動出台呢？整個「海外人士置業稅」相信阻力不大吧！
老樓日記：租定買 很難的抉擇
1 :
GS(14)@2012-07-26 15:53:28http://www.sharpdaily.hk/article ... 4%E6%8A%89%E6%93%87
姑勿論是否推行居屋新政，以目前樓市走勢來看，樓價跌唔落的確係事實，最近新盤市場縱使少了內地客，但以本地用家和收租客都搞到搶盤奇景，若走勢持續下去，業主來個封盤潮，仲會大大刺激樓價。
搜羅個別細價屋苑最近成交，放盤量充足但叫價堅挺，九龍灣一個400方呎單位，最低消費都要300萬元，即使遠及屯門的私樓價呎價也要貼近5000元，已補地價的居屋呎價亦近4000元，綠表居屋價都要每呎2000幾元。總之，數年前入市到o依家手上有層樓的，便成為百萬富翁。
搞到個市㷫烚烚的原因，若全歸咎外圍低息效應的話，似乎唔多全面，低供應量係遠因，超級低息扭曲樓市操作為近因，兩者走在一起結果五年連升，似乎仲未想見到頂。雖然恒地四叔話買樓升幅不及買地產股，不過，中國人都係鐘意買樓多啲。
日前有友人同老樓講，話佢手上有層自住樓都想賣出去，我問他賣樓之後的部署，租樓或買樓，但原來佢仲未有定案，只係見價好就心動出貨，而這正反映港人對居住要求永遠揸不定主意，也是一世人最難決定的難題。
劉兆昌
www.HKLau.com
2 :
Sunny^_^(11601)@2012-07-26 16:38:29我識有人南"風"新村有樓出租,一星期有十幾toi客睇,好旺.
而大部份都係剛賣樓,要找樓租的
3 :
龍生(798)@2012-07-27 12:40:26我識個朋友住將軍澳, 佢放盤租俾人, 都係勁多人睇
煩到佢本來唔肯俾鎖匙, 而家都屈服左
4 :
GS(14)@2012-07-27 13:04:17唔是咁受歡迎嘛，收e-mail
5 :
Sunny^_^(11601)@2012-07-27 13:26:593樓提及
我識個朋友住將軍澳, 佢放盤租俾人, 都係勁多人睇
煩到佢本來唔肯俾鎖匙, 而家都屈服左
我屋企個煩租客而家都走...差唔多要再放盤.希望都咁多人睇啦
6 :
龍生(798)@2012-07-28 04:10:23西灣河個個?
咁快就一年啦? 唔經唔覺喎!!
7 :
Sunny^_^(11601)@2012-07-28 07:44:376樓提及
西灣河個個?
咁快就一年啦? 唔經唔覺喎!!
其實...唔係既
本來都唔想講得咁detail@.@
鯉景灣之前自住,上年賣既
出租係第2層
8 :
GS(14)@2012-07-28 11:29:48你地真是大把錢
9 :
Sunny^_^(11601)@2012-07-28 11:32:428樓提及
你地真是大把錢
邊到大把錢呀...細把錢都冇啦...
10 :
GS(14)@2012-07-28 11:35:079樓提及
8樓提及
你地真是大把錢
邊到大把錢呀...細把錢都冇啦...
咁我呢D算乜
11 :
Sunny^_^(11601)@2012-07-28 11:57:3210樓提及
9樓提及
8樓提及
你地真是大把錢
邊到大把錢呀...細把錢都冇啦...
咁我呢D算乜
你咁後生,日後大把錢留比你揾
12 :
GS(14)@2012-07-28 12:01:2311樓提及
10樓提及
9樓提及
8樓提及
你地真是大把錢
邊到大把錢呀...細把錢都冇啦...
咁我呢D算乜
你咁後生,日後大把錢留比你揾
你仲後生啦
13 :
Sunny^_^(11601)@2012-07-28 12:06:5012樓提及
11樓提及
10樓提及
9樓提及
8樓提及
你地真是大把錢
邊到大把錢呀...細把錢都冇啦...
咁我呢D算乜
你咁後生,日後大把錢留比你揾
你仲後生啦
我連你既十分一都唔知有冇...
14 :
GS(14)@2012-07-28 12:09:33他父母有就得，我父母就無啦
15 :
Sunny^_^(11601)@2012-07-28 12:12:3914樓提及
他父母有就得，我父母就無啦
仲有幾十年...
笑到最後：2017買股定買樓？
1 :
GS(14)@2017-01-09 08:10:022016年爆冷變成常態，2017年對於投資愛好者而言，冇爆冷先係爆冷。例如，人人期待7字尾年份會股災。至少，美股長升多年，加上預期加息速度加快，美股爆發股災就係符預期，冇股災先係爆冷；又例如，香港樓價長升長有，最新已炒到劏房，期望樓災者眾，如果到12月回望，發覺今年風調雨順，咁先至勉強可以叫做爆冷。冇錯，踏入新一年，財經新聞、專家評論開首第一句多數會寫「今年充斥黑天鵝」，但係諗深一層，有邊年係充滿確定性？淨係每個禮拜二嘅六合彩，如果充滿「確定性」，高明已經中咗六合彩頭獎，同時亦都係由好多人瓜分，變得無利可圖。2016年教曉我哋嘅就係，只要唔好凡事「我恐懼」，真係太驚嘅話就扑暈自己唔好理，就以港股舊年表現嚟計，過程波濤淘湧但最後冇事。香港人被外國機構評為無知指數中排第17。投資世界入面，無知有無知嘅好，減少被無謂嘅噪音影響，香港人訂立一年目標，可以簡化為買股定買樓。有追開本欄嘅讀者都知道，雙倍印花稅劃一加到15%之後，本欄力排眾議，預言樓價未來一年會再升一成。以中原城市指數計，加辣後樓價至今微升0.86%，有讀者問，升一成，仲唔瞓身？重申一次，辣招令二手市場萎縮，定價權落入發展商，賣新盤一定去到盡，所以預測會再挾升樓價；但係投資嚟計，假設一成升幅言中，再加租金回報2厘，淨係畀印花稅都15%，已經係一個-3%嘅投資，仲未計其他開支。辣招只係益到少數有閒樓去沽嘅投資者，同埋發展商，仲要銀碼越細越受益，其他人都係得個睇字。至於買樓定買股，今年本欄傾向買股，純粹係因為舊年令人太擔驚受怕，太多人覺得「今年充斥黑天鵝」，往往市場都係相反而行，越多人驚表現就越好，今年反行其道嚟個大升市，何況港股現水平太低，暴跌至18000點都不能稱之為股災，一定要先炒上先可以爆煲。雖然本欄相信樓價會再升一成，但基於稅制嘅局限，今年買股會較易賺錢。高明
http://www.fb.com/bigricetea本欄逢周一刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170109/19890548
收市閒情：揀拍拖定買樓？
1 :
GS(14)@2017-10-09 03:01:01我係James。細個嘅時候，老竇同我講，「讀書時唔好拍拖，努力讀書就可以出人頭地」。人生果然係由一個再一個謊言堆砌而成！結果書我讀咗，Degree我都讀埋，工我係有呀，都唔錯呀，一個月幾萬蚊，係死唔去，但我咪又係買唔到樓？「喂喂，政府話出首置上車盤呀，仲係市價一半，機會嚟啦！」女朋友阿怡興奮咁講。「傻瓜，林鄭話要同發展商買現成單位，大佬呀，香港得番地產可以賺大錢，平價賣畀你就一定冇可能，政府貴一貴咁接貨，畀發展商提早套現，官商關係咁密切呀？好危險啫。好嘢唔畀你就當然，仲要有貨都唔會畀多你。」可能我太冷靜，由阿怡眉頭眼額，我Feel到佢有啲不滿。「嘩，仲有共享房屋、貨櫃屋……都可以幫到人啩。」呢啲乜屋物屋，或者可以解燃眉之急，不過大家掉轉諗。今時今日2017年，人人用智能手機、未來世界已經係講緊人工智能講AI，但睇吓香港人嘅生活質素，變成點？變成要行番N年前條路，起臨時徙置區呀！「你講起就忟憎，明明就係貨櫃屋，將佢變咗貨櫃，就變成『型格貨櫃屋』。仲有呀，政府仲敢帶頭講『共享』？你連Uber都打壓、GobeeBike都話犯法，你仲同我講共享。」結果我嘅忟憎，好明顯令到阿怡好無癮，「去食飯啦。」食一餐飯，又食咗300銀，我計過呀，一個月拍拖使費用咗我4,000幾銀，一年即係近5萬蚊。最近我睇過一篇文章，計過數，話每年「拍拖使費」入門價都8萬銀，如果拍6年連通脹，折實50萬。50萬，再加埋自己積蓄，100萬首期冇難度！細個老竇教，讀完書先好拍拖；計我話，今時今日家長應該講，「買咗樓先好拍拖」，因為港男買唔到樓，其中一個原因，好可能係因為有女朋友。
千頌C
http://www.fb.com/winbigwok本欄逢周三刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170920/20158705
李志成：買樓好定買股好？
1 :
GS(14)@2018-02-04 20:55:53【明報專訊】近日恒指突破歷史高位後持續創新高，間中雖有調整，不過對比去年12月至今的累計升幅，調整幅度可謂微不足道。有見港股日日升，部分股評人認為，不少人或者都會心癢癢，想入市買股票。另一邊廂，樓市同樣旺場，觀塘住宅地皮高價沽出後，區內業主即反價賣盤，市場上又再掀起另一番破頂潮。有許多人都會問，若然想要作投資決定，到底是買樓好還是買股好？筆者認為要視乎讀者本身財政狀况及膽識，因為每個人的本金及承受風險的能力各有不同，難以一概而論，暫且在本欄分享一點個人心得。
有人認為股票投資本小利大，手續費低之餘，亦可以隨時換馬，轉身速度較買樓快。求穩陣的投資者，通常選擇風險較低的藍籌股賺息，若然夠眼光，買中騰訊之類的潛力股，長遠有望獲得可觀回報。而傾向買樓投資的人，假如搭上樓市順風車，不但可賺取物業升值回報，若單位出租，每月都會有淨現金流入，兼賺租金回報，即使港息有機會跟隨美國上調，相信步伐會較緩慢，業主仍可取穩定回報，再者，近日物業市場連環錄得高價成交，樓市見頂言之過早，料升值潛力仍在。
博取回報快的人，或者會認為買樓投資的利潤升幅慢，故寧願炒股票，有機會「扑中」股票，一日之間爆升幾倍賺錢離場。不過，正如老一輩說，有磚頭揸手比較有渣拿，樓價升可以沽貨、以小換大；而即使市况逆轉，出租單位都起碼有租金落袋。其一香港地租樓成本其實不低，與其幫人供樓，買樓自住至少有個自住私人安樂窩；房屋供應亦會增加，但就目前來看，樓市升勢預料持續，住宅物業仍是相對穩健及回報較高的投資。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4699&issue=20180129
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