http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=16855
近期對於樓市的議論，均偏向於樓市的實物供求，比如政府推出多少土地，有多少單位落成，對居住的新需求之類，但事實上住宅的需求不單是多少人居住及購買，更重要是多少錢去買，背後隱藏的是金融體系的按揭市場。筆者在去年樓市分享會(http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=9910)時這樣說：「樓市波幅將超越貨幣購買力下降的表現，不能單以供求分析，信貸收縮將成為『樓市罩門』。」筆者看到這個罩門正在出現。
金管局總裁陳德霖提交立法會文件（http://www.info.gov.hk/hkma/chi/legislative/index.htm） 顯示其對目前金融環境及樓市的憂慮：「豪宅樓價較1997年第三季升13.8%，較2008年金融海嘯累升47.4%，購買豪宅的家庭供樓支出占家庭收入 比重約七成，超越銀行對住宅按揭貸款人所設置的壓力測試上限。一般住宅升幅較窄，目前一般住宅較1997年高峰期低10.1%，惟較2008年金融海嘯則 累積反彈46.7%，購買一般住宅的家庭供樓支出占家庭收入比重四成多。住宅按揭平均每宗借貸額達250萬，還款期23年，均創10年新高。」
一眾政府人員近數月均出口術為樓市降溫，筆者卻重視金管局總裁陳德霖的言論，皆因真真正正掌握短期樓市榮枯的是銀行體系，一如金融海嘯之後，銀行一放水樓 市即見生機。人們有意買樓，如果銀行不批按揭，結果亦是無能為力；要樓市降溫，最直接打擊購買力的是收緊銀行的貸款政策。筆者早已風聞，近日銀行對於申請 按揭人仕，除降低估值外，更會詢問首期是否自有資金，加按時又會詢問資金的用途。結果是減少入市資金，從而令入市意欲降低。
對於監管機構來說，銀行體系的健全及穩定是首要，至於是否令到某些人更難上車，或投資者炒家會否因而周轉不靈，是超出其考慮之列。偏生議員就愛以此大造文 章。立法會議員何俊仁認為，金管局的遏樓價招數對炒家來言軟弱無力，呼籲當局要尋求其他如徵稅等財務政策。陳德霖答得更妙：何議員的講法是對的，除信貸 外，亦可以在供應、控制銷售手法及稅項等方法，控制泡沫，但這不是金管局控制的範圍。
金管局職責是監管銀行，擺事實列數據尚在責任範圍，卻有議員要求兼任分析師及預言家。議員林大輝追問樓市何時會「爆煲」及銀行利息何時會掉頭上升。陳德霖 直言：金融市場變化萬千，難以作出判斷。議員涂謹申批評陳德霖對金融欠缺分析及判斷，無力對社會起穩定作用。不如由涂議員親自發言，以便對社會起穩定作 用，還是怪責陳德霖不留下小辮子？
無疑前任總裁任志剛對某些事情有問必答，陳德霖的謹小慎微顯得畏首畏尾，但筆者認為「知之謂知之，不知謂不知」，以現時的資金泛濫市，再加上短期新樓供應 緊張，才出現眼前的樓市景象。無需加息，只要銀行減少按揭優惠，已能對市場產生冷卻件用。如渣打及恆生已提高H按息率由H+0.7%變為H+0.8%至1 %，相信其他銀行亦陸續有來。各銀行為提高資本比率相繼集資，對於利潤微薄的按揭業務是否要改一改遊戲規則？
至於供應，自從公佈明年4月1日起發水比例上限為10%後，各發展商爭相入則，筆者估計三至五年後此等供應將陸續落成，而樓花將於兩三年後推出，到時還是否像目前那樣奇貨可居呢？
由量變到質變，後市已見陰影，當然筆者並不認為樓市轉勢在即，樓換樓的朋友只是將贏回來的再押上去，但對於「磚都無塊」而希望上車者來說，在此市況及估值，又是否值得傾盡所有再以高按揭成數入市呢？筆者勸這些朋友三思，尤其是期望政府幫一把，隨時「幫你變成害你」。
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一場拖了七年之久的合併案，終於靠岸，所有人都鬆了一口氣，尤其大股東巧妙閃躲最大罩門，避開個人風險，成了整場合併得以順利過關的最大關鍵。 撰文‧劉俞青 四月五日下午六點，開發金召開臨時董事會，經過近二個小時的討論，結果終於在晚上八點出爐：開發金將以五．五元現金加一．二股的開發金換取一股凱基證的價 格，公開收購凱基證股票。也讓這場歷時七年的合併，儘管難掩瑕疵，但總算即將靠岸。 辜仲花了整整七年的時間，苦苦等待二千五百個日子之後，總算有了差強人意的結果。 選擇公開收購方式 避開股東會決議 根據投資銀行界人士分析，這回辜仲的戰略，顯然經過高人指點；一來由於這是一場購併雙方的實際負責人都是「辜仲瑩」的關係人交易，因此在外界最關注的「價 格」上，他費盡心思小心推敲，以杜外界悠悠眾口；但更重要的是，他巧妙避開自己最大罩門-也就是整樁收購案從頭到尾，都無須經過開發金股東會這一關，是這 場合併案過關的最大關鍵。 因為辜仲在開發金僅持有為數不多的股權（外界推測約一二％），就掌握這家市值高達一千億元的金控公司，如果再扣掉質押部分，真正股權幾乎所剩無幾；換句話 說，在持股不高的前提下，只要是必須經過股東會動用表決權通過的議案，辜仲心裡很清楚，那是吃力不討好。 而這次公開收購案的巧妙之處就在於，根據︽證交法︾第四十三條規定，公開收購只要董事會通過送金管會核准即可執行，無須經股東會，等到收購成功，兩邊要正 式合併，才需經股東會通過。換言之，無論收購價格合不合理，超過八成的開發金小股東對收購本身毫無發言權，只能被迫吞下這項決議。 此外，過程中稍嫌粗糙之處還有，如果認定兩家公司的實質負責人都是辜仲，那麼一般購併時對所謂「經營權易主」的溢價計算，在這場購併中肯定受到影響，價 格，當然也應該重新計算；況且，如果認定購併雙方是實質關係人，則這次董事會中並未做到該有的利益迴避，也讓人遺憾。 實質負責人同一人 合理價格難認定 儘管如此，為了順利推動合併，這條漫漫長路，辜仲走了整整七年。 七年前，辜仲曾經發動一場驚動江湖的「三合一」大合併，想要將凱基證（當時為中信證）、統一證兩大券商，與開發金旗下的大華證三家合併。最後因為合併價格 過高產生「自肥疑慮」，引起外界高度爭議，由官股董事跳出來喊「卡」，也創下台灣金融史上第一樁由官股董事表態阻擋合併案的首例。 合併案不成，有如魚刺卡在喉嚨；另一方面，台灣證券市場經過整併，去年四月元大金合併寶來證後，一舉拉開和辜仲在證券經紀市占率上的差距。因此這次辜仲準 備充分捲土重來，頗有背水一戰的壓力。 首先，他記取教訓，上一回既然栽在「價格過高」以及「公股阻撓」，這一次，他請出安侯建業會計師事務所，對於價格斤斤計較，搬出一堆數據證明自己「價格合 理」；另外，他事前和公股充分溝通，達成共識，讓公開收購案在董事會得以安全過關。 其次，這次他經過精密計算，決定捨一般的購併方式，改採「公開收購」，讓市場人士讚嘆「高招！」公開收購除具備前述不用經過開發金股東會同意，為辜二少避 開因持股不多、以致股東會可能無法過關的最大風險外，公開收購比起一般購併，時程上也短了許多，因一般購併必須雙方董事會通過，再送兩邊股東會各自通過。 以最近的元大金、寶來證的一般購併案為例，從宣布合併到合併基準日，整整一年時間；但開發金走公開收購方式，只要過程順利，估計今年第三季底就可順利合 併，對過去作為飽受外界質疑的辜仲而言，為免夜長夢多，公開收購是最好的選擇。 而對外，公開收購的方式等於是讓被併的凱基證股東，「有表達意見的空間」，頗有美化購併動機的功能，開發金發言人張立人表示：「如果採用一般購併，雙方必 須同時召開董事會通過，外界可能又有話說，質疑兩邊都和辜家有關。」如今此案一過，除了壯大辜二少的證券版圖，經紀市占率逼近一成，拉近與元大市占一四． 五％的距離之外，另一方面，外界好奇，到底在這次合併中，辜仲究竟可以拿到多少好處？ 要回答這問題，先得看辜家在凱基證的持股有多少；張立人搬出三年前凱基證發行ＧＤＲ（海外存託憑證）的公開說明書，表示辜家目前在凱基證持股僅約八．五 六％，加上中壽持股合計也不超過一五％，不過這個數字與外界的認知，頗有差距。 過去市場認知，泛辜家在凱基證持股約四成，即使打個折以三成計算，則這次合併後，辜家相關持股共可套現五十四億元，而且公開收購流程迅速，預料這筆錢二個 月內就可輕鬆落袋。 眼前辜二少剛好就有個資金缺口緊急待補，因為去年底︽公司法︾修法通過，未來質押過半的股權不得行使表決權，而辜仲在開發金的董事法人興文投資的質押比高 達九八％，明年估算要回補約十五億元，這筆現金無異是及時雨。 辜二少也許因為這樁合併，資金壓力頓時減輕不少，但相對在這場合併中，始終沒有發言權的開發金小股東們、應當利益迴避而沒有堅持原則的董事們，仍讓這場合 併徒留許多遺憾。 公開收購VS.一般購併 公開收購（金融控股公司 投資管理辦法第2條） 一般購併（公司合併）（金融控股公司第26條）送董事會決議：過半數董事之出席，出席董事過半數之同意 送董事會決議：董事們就合併事項，作成合併契約收購案即可通過 送股東會決議：二分之一以上股東出席，且出席股東表決權三分之二以上同意 合併案才得以通過 製表：陳兆芬 | ||||||