工業區，想像中應該廠房、商辦林立。但在台灣，許多工業區，冒出來的卻是氣派的高級豪宅。 近年來，政府以拚經濟為由，透過徵收農地與民間私有地，來發展新的科學園區或工業區，苗栗大埔案就是典型案例。 幌子！訴求「經濟發展」事實是三步驟豪奪民地賺暴利 只是，在經濟發展的大帽子底下，許多工業區的開發，經濟發展僅是表象，地方政府真正目的，檯面上是要讓土地增值，獲利進庫；檯面下，則有綁樁、分配利益等種種好處。 其做法，第一步，透過一般徵收或區段徵收，將民間私有地變成政府所有。若是一般徵收，民眾只能拿錢，不能分地，土地全數歸政府所有；若是區段徵收，民眾可拿補償費、或取得「抵價地」，但最高不會超過原持有土地的四成，亦即政府拿六成以上。 第二步，透過土地重劃或都市計畫變更地目後，進行標售。其中變更為住宅用地利潤最高、商業用地次之、工業用地最差。 但是不管變更為哪一種用地，土地只要賣得出去，對地方政府來說就像是「無本生意」，支付少少徵收費，成本固定住，往後賣價越高，獲利就越多。 第三步，如果建商、財團與地方政府交好，透過標售，取得變更後價格較便宜的工業用地，以蓋廠、設商辦為由，游走法律邊緣，先蓋住宅販售，之後再透過地目變更成為住宅用地，低買高賣，取得暴利。就算暫時無法變更地目，違法興建住宅出售，通常也只是被罰款，影響不大。 各縣市對工業用地蓋住宅的規範不同，某些縣市法規較嚴（如台北市），建商雖難以透過地目變更取得合法住宅資格，但「每次」最高不過罰三十萬元，相較於「每坪」動輒六、七十萬起跳的豪宅成交價，這罰款實在不符比例原則。 如果在某些法規較寬鬆的縣市（如新北市、高雄市），工業用地要變更地目為住宅用地，依照目前法令，建商只要繳怠金（公告現值加四成），或是透過捐地，就有機會從違法變合法。 「工業用地蓋住宅不管能不能合法，可說怎麼算都划算，」台大經濟系教授林建甫說。 怠惰！依法可強制拆除事實是連斷水斷電都沒執行 根據《都市計畫法》規定，都市計畫土地與建築物的使用，若違反內政部或所屬縣市所發布命令者，可處六萬元以上三十萬元以下罰款，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，若不依，可按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除等。 雖執法有據，但依據本刊調查，目前尚未有任何縣市，針對工業區蓋住宅祭出鐵腕，實施拆除、斷水斷電的重罰。反倒是想讓其就地合法，睜一隻眼、閉一隻眼者比比皆是。 由於執法寬鬆，目前工業區違法蓋住宅，在台北、新北、桃園甚至高雄都已經是司空見慣。 以台北市內湖五期重劃區來看，驅車行經內湖五期行善路、石潭路一帶，一棟棟氣勢磅礡的豪宅林立眼前。最早，這批土地多數為民間私有農地，北市府透過市地重劃，在二○○七年七月進行標售，當初市政府規畫以明美公園為界，分隔住宅及工商、辦公服務用地，沒想到現在整區幾乎都成了豪宅建築。建商從二○○七年下半年取得土地到二○○九年推出建案銷售，短短兩、三年數億獲利輕鬆入袋。 「這附近的豪宅，交通方便、生活機能強，住宅區已經有每坪百萬成交的案例，其他建案因區位不同，每坪至少也都是六十五萬起跳，」一位當地的房仲業者說。但房仲業者沒說出口的是，部分豪宅華麗外觀的背後，隱藏著「違法」問題。 因為，在這片高樓林立的內湖五期重劃區，石潭路兩側明美公園以東都是工商混合區、辦公服務區、工商展售服務區，這些地區上的建物只能當作一般零售業及一般事務所，不能做住宅使用。 「但是現在這裡卻有多個建案，建商都是以較低價取得用地，然後悄悄把『辦公場所』違規改建為豪宅，再以高價出售賺取暴利，」台北市議員王鴻薇說。 豪宅的售價、賣相本來就比商辦好，加上建商當初是以工業區地目取得用地，單價也比一般住宅用地低（約三成），「這一來一回就成為暴利，」台灣房屋高資產中心執行長邱太煊說。而附近取得合法住宅建地的建商，認為有業者「用低價的工業用地推住宅破壞當地房價，相當不公平」，因此向北市府檢舉，北市府開始注意到內湖五期「商辦變豪宅」的問題。 其實北市內湖五期重劃區的違規豪宅僅是冰山一角。二○○二年，因經濟不景氣，內政部為活化工業用地，修法規定建商可「有條件」在乙種工業區建築一般商業設施，不過因法令配套未完善，讓部分建商有機可乘。許多建商將工業區一樓蓋成店面，二樓以上全數以住宅出售，甚至在工業區上蓋了大片集合式住宅，如今，違規的「工業住宅」在全台全面擴散。 目前台北市的南港、大直，新北市三重、中和、新莊、樹林、蘆洲、新店，以及即將成為第六都的桃園，工業區違規蓋住宅案例可說層出不窮，其中新北市共有一百零八件領得、未領得使用執照的工業住宅建案，共一萬二千多戶（居全台之冠），南台灣的高雄也有一百零四件、八百多戶違法工業住宅，甚至在高雄三民、左營一帶，早有建商直接將獨棟透天厝蓋在工業用地上面。 偷渡！建商就地合法監察院明確點名內政部失職 對於違規的工業或工商綜合住宅，台北市建管處在今年四月及九月，兩度針對內湖五期重劃區及南港共十處違規建商開罰，單次、每棟三十萬元，同時要求限期改善。但新北市、高雄市政府都曾針對工業區蓋住宅建案，向內政部提出申請，企圖讓建商透過「繳交怠金」，讓非法的工業住宅取得就地合法資格，但內政部並不同意。 由於工業區蓋住宅的問題實在過於氾濫，監察院在二○一一年十一月對主管機關內政部提出糾正。監委劉玉山表示，工業住宅本來就違法，內政部卻未有效管理、嚇阻及查處，放任都市計畫工業區土地變相規畫，興建做為住宅出售使用，實有怠失。 追根究柢，監察院認為，現今工業區住宅、豪宅氾濫的問題，來自當初內政部大幅鬆綁工業區土地活化，結果反而導致適法性及合理性的質疑，活化結果讓工業區的劃設有名無實，反而假借興建一般商業設施，變相開發及違規使用工業住宅，這有違公平正義原則。 現在地方政府運用「土地徵收」與「地目變更」兩大魔法，以低廉價格取得民間私有地，轉為工業、工商用地再招商、標售，而後讓建商在工業、工商用地上，違規蓋豪宅，賺取暴利，甚至只要付一點代價，便能就地合法。這一連串「把你家變我家」的操作手法，正在台灣各地進行。 如果政府以「拚經濟」為由，要民眾「犧牲小我」，所以拆民房、毀田地一切都是為了設立工業區、經濟發展，結果從民眾手中取得土地所設立的工業區、工商綜合區，最後蓋起來的卻是小老百姓再也買不起的豪宅，那我們不禁要問： 當政府以建造各類園區為由，徵收民間私有地的同時，為何不先處理工業用地上的豪宅，讓土地回歸原本用途？為何放著手邊土地不管，卻費盡心機另徵民地？ 如果你以為：我的土地、房子既不會被徵收，也不買豪宅，苗栗大埔、工業區豪宅兩件事跟我有何關係？那就錯了。因為，政府徵收這些土地的錢，其實都是你繳的稅金。 當你、我辛苦賺來的血汗錢繳了稅，卻讓政府拿去徵收不必要的土地，最後這些土地還被炒高，對周邊地價產生漣漪效應，最後你、我想圖個安身立命之所，還要花大錢去向建商買房，「這不是劫弱濟強的資源掠奪戰，什麼才是資源掠奪戰？」律師詹順貴說。 搶救！阻擋不公不義挺身而出才能建立遊戲規則 我們支持經濟發展，但是反對不透明、不公平的遊戲規則，反對政府透過行政手段，讓某些人明顯得利，某些人卻深受其害。 因為經濟發展有其必要，我們並不反對徵收，但反對沒有必要性、需求不明、浮濫的徵收。 內政部以及旗下營建署、地政司所轄區域計畫委員會、都市計畫委員會、土地徵收審議委員會，應該擔任起嚴格把關、監督各地開發、徵收案的責任，而非動輒推給地方政府。否則，不公平的土地遊戲，削弱民眾對政府的信任，怠忽職守的執政者，終究會付出代價。 【延伸閱讀】一般徵收：只能領取補償費，2011年修法前，以土地公告現值加4成為徵收補償費。修法後，改以市價徵收，惟「市價」高低仍由地方政府決定。 區段徵收：可領取補償費（計算方式同上）或是選擇領取「抵價地」，通常被徵收者最高只能領回原面積4成的土地。 【延伸閱讀】工商辦用地轉手變豪宅，建商賺很大！—內湖五期重劃區與南港工業區違規10建案 地區：內湖五期 建案：維多利亞嘉醴 建設公司：維多利亞建設 土地分區類別：工商混合區 該建案目前售價行情：70～75萬元╱坪 地區：內湖五期 建案：新潤悅峰 建設公司：新潤建設 土地分區類別：工商混合區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪 地區：內湖五期 建案：新潤峰哲 建設公司：新潤建設 土地分區類別：工商混合區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪 地區：內湖五期 建案：合康捷境 建設公司：合康建設 土地分區類別：工商混合區 該建案目前售價行情：65萬元╱坪 地區：內湖五期 建案：興富發領袖 建設公司：興富發建設 土地分區類別：辦公服務區 該建案目前售價行情：70萬元╱坪 地區：內湖五期 建案：忠泰恆美 建設公司：忠泰建設 土地分區類別：辦公服務區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪 地區：內湖五期 建案：忠泰至美 建設公司：忠泰建設 土地分區類別：辦公服務區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪 地區：內湖五期 建案：遠雄藝朗 建設公司：遠雄建設 土地分區類別：辦公服務區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪 地區：南港工業區 建案：世界心 建設公司：英德建設 土地分區類別：策略性工業區 該建案目前售價行情：50～55萬元╱坪 地區：南港工業區 建案：鼎峰 建設公司：兆鑫建設 土地分區類別：第三種工業區 該建案目前售價行情：— 註1：內湖五期工商綜合區，以附近業者2008年7月取得土地成本每坪約68萬元，根據宏大不動產估價估算，建商推出36～40萬元╱坪左右建案，就可以取得合理利潤。 註2：內湖五期辦公服務區，以當初得標土地每坪達97.2萬元，根據宏大不動產估價估算，建商推出45～50萬元╱坪左右建案，就可以取得合理利潤。 資料來源：台北市建管處、房仲業者 【延伸閱讀】兩度變更地目，京華城地價飆升十三倍！ 地目變更的利潤有多大？看京華城案就知道。 位於北市八德路四段的京華城購物中心，原為唐榮鐵工廠土地、屬工業用地，一九九一年威京集團取得該地，並以促進經濟發展為由，向北市府申請專案變更地目為「第三種商業區（特）」，即限定只能做國際購物中心等六種商業用途、但不能蓋住宅。 不過京華城近年因生意不佳，向北市府申請擬拆掉改建豪宅，北市府也基於時空變化，目前正研議放行其基地面積中，有三成比率可興建住宅，目前全案尚未經都委會審議通過，京華城能否蓋豪宅仍有變數。 房仲業者認為，若此案最後經都委會通過，將創下「工業用地轉百貨、再轉蓋豪宅」首例，當初威京集團用十三億元取得近五千坪基地，該區現每地坪三百五十萬元，預估土地總值約達一百七十五億元。從地目由工業用地轉變為住宅用地，價格翻漲約十三倍之多，可見「地目變更」是地價飆漲的最佳潤滑劑。 | 
