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迷你倉拆售 搶細注錢 入場費32萬 實用面積40餘呎

1 : GS(14)@2014-08-06 10:42:25

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140806/news/ea_eaa1.htm
【明報專訊】投資者拆細物業出售的種類層出不窮，繼早前有將舖位成迷你服務式寫字樓(如深水SoHo West)拆售外，因應住宅儲物空間不足而衍生出來的迷你倉，亦首次出現拆售。葵興就有工廈單位被成38個建築面積約82方呎(實用面積約40餘方呎)起的迷你倉出售，並以售價32萬元起作招徠，不過，由於單位實用率僅約五成，實呎超過7500元，貴過長實(0001)大埔鳳園嵐山I期最廉三房呎價單位。

業主售罄料賺500萬

上述迷你倉位於葵興貴盛工業大廈二期低層，該廈於1970年代入伙，迄今已有約40年樓齡，據代理提供資料顯示，該單位現拆細成38個迷你倉，建築面積由82方呎起，最大的則超過200方呎，售價最低為32萬元，今次拆售之投資者將為買家提供每年5厘的租金回報。

資料顯示，業主於去年以851萬元購入整個單位，若全部單位售出，估計可套現約1350萬元，未計裝修費等，帳面將可獲利約500萬元，賺幅接近六成，據悉目前已售出4、5個迷你倉。

實呎7500元 貴過嵐山

早前本報記者以買家身分向代理查詢並入內參觀，代理向記者推銷一個建築面積約91方呎之細單位，售價為34萬元，就現場所見，單位比一個房還要細，大約只能容納一張雙人床。而該名代理亦指，單位實用率約只有五成。換言之，上述物業實用只約45方呎，以售價34萬元計，實呎超過7500元。

該代理透露，迷你倉正式啟用後，買家將可透過電腦或手機監控大門，若有人送貨，亦可從此途徑打開大門，有關人士到指定單位外，買家則可把單位外之電子密碼鎖的密碼給予該名人士進入個別迷你倉，因此，買家每月仍要支付上網費、網絡監控費，連同其他雜費，每月約200餘元。

每月需付上網雜費200元


不過，記者向該代理查詢物業是否已完成分契，他表示要到完成交易後才可分契，但業主過往已有多個拆細項目出售，相信不會有問題。但他亦稱，因物業銀碼細，銀行一般不會承接按揭，若記者不能一次過付款，他可介紹財務公司。

住宅日細 迷你倉需求增

時昌迷你倉行政總裁兼創辦人時景恒表示，現時市區迷你倉租金，平均建呎約14至15元，一個80呎迷你倉相當於月租1000至1200元。若葵涌拆售的迷你倉以此呎租租出，回報約4.8厘。時景恒指出，由於現時一般住宅面積有減少趨勢，近年市民租用迷你倉置物的需求持續增長，集團旗下迷你倉今年已被業主加租14%至15%，該公司亦向客戶加租近一成。

明報記者

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2 : GS(14)@2014-08-06 10:42:46

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3 : GS(14)@2014-08-06 10:43:03

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140806/news/ea_eaa2.htm
租客從事非法活動 業主或須上身
2014年8月6日

【明報專訊】雖然迷你倉售價低，且租金回報理想，不過有律師就表示，買家在購入單位前，必要清楚單位內外是否符合消防條例，另未來有租客利用迷你倉從事非法活動，業主亦有可能負上刑責。

注意是否符消防條例

事實上，本報記者早前就發現該些迷你倉內只設滅火筒及煙霧探測器，但就沒有自動灑水裝置，雖然代理指消防條例容許舊式工廈不設自動灑水裝置，但資深大律師陸偉雄指出，拆細單位後，無論個別迷你倉，或單位整個範圍都要符合消防條例，買家宜在購買前找專業人士查明。

另他又指出，由於迷你倉範圍並無工作人員在場，若買家購買後把單位租出，而租客在內進行非法活動，如吸毒、賣淫，甚至利用單位藏毒等，業主必須證明自己不知情，即使是「隻眼開隻眼閉」，仍屬協助及教唆他人犯罪，有一定的法律責任，即使業主是全不知情，有關單位亦會被查封一段時間，業主或有一定金錢損失。

對於單位是否可以拆契，陸偉雄認為，法律上基本容許物業拆細，將來轉售亦沒有太大問題，但買家要仔細查明單位內公用空間的使用權，免得未來出現爭拗。

經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓表示，一般銀行不會為該類物業承做按揭，買家需向財務公司申請，但按息至少3厘至5厘，視乎申請者借貸紀錄而定，比一般樓宇按揭按息約2厘高出1至3厘。

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八十後投機客：忍一時打少兩巴，退一步先落細注

1 : GS(14)@2018-03-12 01:56:29

上回提到無焗賭偏偏令到股市成為難以致富的關鍵，另一方面控制何時該進，大大注入市，何時只值得雞仔注入市，亦是令人難以捉摸的地方。在勢頭不明時卻大注入市，或是用平常注碼入市，被人打多兩巴的機會很大，相反在勢頭明朗時卻不敢進攻便會令人贏粒糖輸間廠，白白浪費機會。以現在市況作例，現在又是否值得大大注出?呢？根據上次提及的三個劇本，答案又好像並不是，先回顧一下：一，做出另一隻高腳的形態，配合2月的低腳做成見底形態；二，真．見底仍未出現，市場仍要破底；三，之前的急插已經見底，市場V彈。其中劇本一的機會暫時看來機會最大，2月9日恒指做出的29129做成低腳，3月5日恒指做出的的29886則為高腳，大市再次試底時無力攻底，於是淡倉食糊，亦放棄向下攻，雖然欠缺大成，不過恒指於3月5日當天午後一直走勢向下，到收市更跌至全日低位收市，甚有一些好倉被逼斬倉放款，而淡倉壓市趁機出逃食糊之勢，到了第二日即以裂口高開，並無再試3月5日低位的意欲，反映淡倉已經無力向下再攻。不過，要確定真的出現劇本一，是要等待恒指上破反彈浪中的高位才能確定，否則仍有可能是在營造大型三角，等待劇本二的降臨。所以個人意願上當然比較希望，亦相信劇本一的機會較大，所以在操作上要考慮先以細注建倉，個人以言會避開以指數相關產品建倉，而轉為揀股為上，亦不會全力進攻。揀股方面，當然是挑強避弱，期權股份上，2319和293值得考慮先行建倉，再博破頂加注，兩隻股份在大市再次試底時都沒有受到大市影響出現，當大市較為回穩，兩者皆已有力攻頂，而MACD亦較大市強得多，仍有力在牛區之上，而293更有拉闊MACD之勢，相信破頂機會很高。灝昇



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180311/20328204

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