談財經 - 胡孟青 樓市新政下的乾升風景 (2012年09月06日)
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GS(14)@2012-09-06 10:53:55http://www.am730.com.hk/article.php?article=120311&d=1837
媒體常用恐慌性買樓形容樓市。當真，新一批熱錢隨央行啟動按鈕後又將隨時襲港，地產經紀頻說盤源欠奉，賣一件少一件，屯門新盤意向呎價動輒萬二、萬三蚊，下回到天水圍、洪水橋、邊境區等難保不也會過萬，試問有誰不恐慌呢？
的確，用任何一個指標計如港元因素、通脹、以至供樓負擔比率，樓價都合理，發展商振振有辭可定價進取。有人說，買樓比買股票穩陣得多。對，相比貨幣及股票，物業大幅增發風險有限，但盲點在於物業同承受「公司風險」。投資者對股票的黑暗面仍留下深刻負面印象如企業管治、管理層圈錢，在他們眼中，一套物業既有業權保障，企業管治風險與我無關。不要忘記，購入物業後，發展商突大幅劈價去貨，以往常發生，有幾次觸發市況調整，這其實都是公司風險一種。
環顧過去廿多年，香港樓市曾經歷大上大落，幾次觸發樓市大調整，都是由外圍因素震盪所致。外圍風險一直存在，且正升溫，刻下在恐慌性買樓氣氛主導下，當然聽不入耳。我有樓，亦有意換樓，外圍風險早有盤算，但政策風險卻受不起。里昂證券早前統計指，7月報章有關高樓價的報導，每週大約兩至三篇，到8月就急升至一週有十多篇，社會聲音令政府面對壓力，但壓力卻往往令人自亂陣腳，不由自主地做錯決定。
看新一屆主管房屋政策官員的講解，反令人懷念鄭汝樺、林鄭時代，始終暫時質素高下立見。港人港地政策是好構思，但香港重視合約條文，一幅地的地契內容、發展規劃等，可用上3幾年時間，如一個等同限制買家的重要規劃政策，涉及法律條文複雜性之多，幾個月內能夠完成，有機會適用於新一季度的部分土地供應，我相信就代表我太天真了。
現屆政府新一輪樓市政策，外界彈多過讚，我反而欣賞政府暫沒有採取壓抑需求措施，要買樓而又通過銀行信貸審批，在風險自負大前提下，由他們買吧！但如市場續有訴求，而樓價長期高企不下，最怕是政府面對政策訴求循環，為政策而搞出一些政策大頭佛。坦白說，以當今官場質素，沒有政策就是最好的政策！
樓市上升預期不變，業主可續闊佬懶理，總之少則加價，大則封盤，一副毫不在乎態度。樓市乾升，週末、日二手樓成交僅僅數十宗甚至更少，相反價錢卻拾級而上，其實是相當危險的事情。我不是說樓價要大跌，但試問持有多件有價無市的商品，沒有潛在買家夠膽問津，後果會怎樣？很多人認為，樓市瘋狂，業主盡佔上風，但在議價博弈中，基於一方存在不理性，嚇怕了對手，一個有賣有買的市場就不會成立，故準買家也並非一定輸蝕。
逢週二、四刊出