炒家風險大，用家反而可以考慮？──「潮流樓評家」的意見(2010/08/07) 脫苦海

陳德霖分化樓市激活炒家趕絕用家

2015-03-05 NM

這個政府，總要和全港想安居樂業的市民作對。市民呻買樓難，政府話：「買唔到樓，咪唔好買囉！」

上週五，金管局突然出招，將樓價七百萬以下的自用物業，最高按揭成數由七成降至六成，又把第二套房及各類非自用物業，按揭貸款的供款與入息比率，由現時五成下調至四成。新措施旨在控制金融體系風險，並壓抑市場需求，但亦正正趕絕一班真正用家。

上車換樓客突然要多付一成首期，市民怨聲載道，埋怨殺錯良民，買樓變得不可能。真正得益的，是一班因樓價繼續升值、肥到襪都著唔落的有錢炒家，內地客近月更有回歸之勢。畸形的樓市政策，有錢人繼續享受資產升值的財富效應，窮人繼續含忍。辣招無力壓樓市

10/2009年

$2,000萬以上物業按揭成數收緊至60%。

8/2010年

政府九招遏炒風，包括收緊豪宅貸款上限，$1,200萬或以上豪宅，按揭成數由70%降至60%，以及禁止一手樓花「摩貨」轉讓，並發展啟德等增加單位供應。

11/2010年

首度推出「額外印花稅（SSD），買家六個月內轉手徵15%印花稅等。

6/2011年

$1,000萬以上物業按揭成數收緊至50%。

9/2012年

已擁有一項或以上按揭，再申請按揭，供款入息比率上限由50%降至40%。

10/2012年

推出加強版額外印花稅（SSD 2），將印花稅適用期由兩年延至三年，首半年轉手稅率由15%加至20%；又推出「買家印花稅（BSD）」，對非香港永久居民與用本地及海外公民名義買入住宅，一律徵收15%買家印花稅。

2/2013年

銀行壓力測試假設利率回升2%至3%。樓價$450萬以上只可承造最多80%按揭；並推出「雙倍印花稅（DSD）」，把樓宇買賣印花稅率全面增加一倍，最高稅率由樓價4.25%加至8.5%。

2/2015年（最新）

$700萬以下，按揭由過去60%至70%按揭成數，一律降至60%。購買第二套房，不管是否自用，供款入息比率由50%降至40%；非自用住宅及工商單位，供款與收入比率一律定為40%。

辣招推出後，記者即時到集中細價樓的沙田第一城感受市場氣氛，代理行經紀都牙痛咁聲：「政府有無諗過，會令幾多人無飯開，製造失業大軍！」當晚的確有不少準買家「心急入市」，務求借足七成，故即晚完成交易。不過更多的人，卻因此招而大失預算，要重新部署。例如在翌日，只能在另一細價盤荃灣中心地產鋪「徘徊」的Cherry夫婦。Cherry原本打算生小孩後便入市，但措施令他們的買樓計劃告吹。她激動地說：「如果呢個政策係為咗打擊一班炒樓嘅人，我可以講，而家係打壓埋我哋呢班真心想買樓自住嘅人！」

用家計唔到數

上週五，金管局總裁陳德霖突然召開記者會，宣布又再出招，是為○九年以來第七輪招數。當中主要為：七百萬元以下自用單位，可借按揭成數上限，由七成一律下降至六成；購買第二套房，不論是否自住，供款入息比率由五成降至四成；及非自用住宅及工商單位，供款與收入比率一律定為四成等。眾多招數中，以收緊七百萬元以下按揭成數，帶來的反應最激；尤其後生一輩，在社交群組中媽聲四起，認為連累的是一眾無辜的自住用家。本刊一位記者的家姐個案，正好反映現實。記者的家姐區太，任職教師，與丈夫月入共四萬。○九年以近二百五十萬元，買入將軍澳新都城一期一個三百多呎單位。因為下個月女兒出世，正打算換大單位，但上週金管局出招，令她計唔到數，「BB未出世屋企已經唔夠住，淨係BB車、BB床、BB衫已經霸咗成個廳。之前睇啱一個五百呎單位，樓價六百萬。如果借足七成，首期要一百八十萬。而家收緊到只可借六成，即首期要二百四十萬。我層樓就算賣咗，最盡都只能套現二百萬！」按此，區太要想辦法湊足首期差價，不外乎向親友借、向財仔借，又或自己慢慢儲多兩三年，但不排除其間樓價仍再升。即使向外借首期湊夠，區太還要面對壓力測試一關。前年第六輪金管局措施，要求銀行壓力測試的假設利率，由兩釐升至三釐。區太現符合壓力測試要求，但這是假設她沒有任何其他債項。如果她借錢俾首期，分分鐘過唔到關！其實付經紀佣金及從價印花稅，她已要使二十四萬元。面對開支排山倒海，只是一名單純用家、並無投機心態的區太，人生計劃要再諗過。原本打算三年抱兩的她，現在生仔和買樓計劃都要「停一停，諗一諗」，「再睇定啲啦，呢個時候要俾多六十幾萬真係有啲吃力，逼啲住住先都要o架啦，唔再生住囉。」

首置都受影響

這類個案，其實比比皆是。計劃明年結婚的張小姐，首次置業，與男友已儲定近五十萬首期。因婚後要與奶奶同住，正在觀塘區物色四百呎單位，「而家四百呎單位都要五百萬，原本首置可以按足九成，兩個人供每月都啱啱好，唔超過供款入息比率，但而家收緊咗，我哋就要俾多五十萬首期喎！」原不計劃向屋企人借錢的張小姐，現在心大心細，「有邊個想麻煩屋企人？五十萬對我哋呢啲蟻民算好多，問佢哋借都未必借到。」她另一打算是買更細的單位，「唯有睇二、三百呎嘅樓啦，你都無得揀！」她大罵政府幫倒忙，「佢唔做好過做啦！出埋啲招數歧視窮人，財爺講到出口，叫你哋班窮人買唔到樓，就唔好買！點解可以咁刻薄？點解政府係要懲罰一班腳踏實地嘅人？」相反，對有實力的炒家來說，現時市況對他們最為有利，且應付得綽綽有餘。記者訪問多名投資者及學者意見，大都認為金管局的招數，一如既往，只會令成交大縮而樓價繼續向上。有樓揸手的投資者，只要將升值了的物業加按，隨時套現再買樓收租。例如元朗有十多層細價樓收租的陳先生，每層入市價由幾十萬至百多萬不等。他每年總租金收入便有百多、二百萬元，「升咗價嘅我會再借二按，套番啲錢再投資。而且嚟緊我會再加租，收到嘅錢更多。」出招前，他再以四百多萬買入YOHO TOWN一個單位，「如果銀行唔借嘅，我咪all cash俾晒，無咩影響。」

炒家綽綽有餘

事實上，過往政府針對大價樓的辣招，根本遏止不了樓價，價格愈升愈有。不借銀行，投資者仍有不少借錢渠道，當中包括俗稱財仔的財務公司。由於業主的磚頭夠保值，財仔都非常樂意借錢。本刊翻查土地註冊處資料，發現近年不少物業都有二、三、四按甚至更多記錄。例如持有火炭御龍山的趙姓業主，一○年以一千七百多萬元購入，其間先後向易還財務、新鴻基財務、借得易財務等借錢。計盡其未贖及已贖按揭，前前後後按揭次數竟達十五次，金額合共起碼三千萬元以上，物業就如一部提款機。加上全球放水，仍在低息環境，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，連同過往政府所出、扭曲樓市的招數，市場對物業的需求會持續爆發。「政府係用錯招，上年政府見中小型樓升勢顯著，就刻意打壓，其實今年豪宅先係升市火車頭！」他指各國貨幣貶值，不少有條件買家都傾向買豪宅來保值。「自上年歐央行印銀紙之後，豪宅交投明顯增加，價格仲愈升愈有，升幅明顯追上中小型樓。」百利保（617）執行董事范統亦指出，環球放水令豪宅需求上升，「我聽番啲經紀講，有趨勢見到內地客都回港買樓。之前DSD（雙倍印花稅）一出，一百個內地客即刻剩番十個，甚至無。而家有趨勢見大陸客返緊嚟。」

一手旺租盤更旺

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，金管局今次出招，是想向市場發放「政府做緊嘢」的訊息，「樓市升得好緊要，市場有訴求想政府出招壓抑樓價，咁最快又唔使立法會通過嘅招數，就係由金管局調整按揭，壓抑需求，就算樓價唔跌，至少唔好升咁快啦！」市場普遍預期，自住用家可能由二手市場，「被迫」轉投一手樓。黃良昇指：「今次嘅樓市干預會令二手樓供應更加少，發展商會以二按嚟吸引準買家。喺無得揀嘅情況下，會有唔少準業主寧願俾貴少少都會揀番一手樓。」他又警告，近期租盤不足情況已相當普遍，金管局推新辣招後，對租盤市場影響深遠。「新政策始終淘汰一班人出局。佢哋買唔起樓都會去租。喺呢幾年市場上租盤加速，追唔上需求，呢個問題今年會慢慢浮現出嚟，政府要小心應對。」金管局出招，令樓市呈兩極分化，激活炒家趕絕用家，真正唔做好過做！

財仔氾濫金管局加壓

近年樓市還有一個怪現象，就是財仔開得成行成市，大量承造樓宇按揭，取代了銀行部分角色，但最終其風險卻轉嫁了給銀行。根據記錄，自○九年起，財仔由三百間，在六年間升至今年的一千二百間，升幅達三倍，幾乎隔日就有一間新財仔開業！但金管局只監管銀行，警務處又只管放債人牌照，及有否違法行為。財仔的借貸規模及資金來源不受規管，形成一個未能掌握的樓市風險。

銀行不願call loan

而現時公屋及居屋有價，財仔活動更活躍。但問題是，承造一按的銀行，卻未必知業主再向財仔伸手借錢。前渣打銀行中國區行政總裁、現任房委會資助房屋小組主席黃遠輝指，在現時制度下，銀行未必知道業主在財務公司做二、三、四按，「業主有責任要通知銀行，但實際上佢哋好少咁做，怕影響銀行對佢嘅按揭態度。銀行如果經常查資料庫，都會知道業主做咗二按，但銀行都好少咁做，因為有太多業務要做，好少有時間定時查。」而且查冊有一定成本，若業主還款能力良好，銀行根本不會call loan倒自己米。金管局總裁陳德霖上週五透露，目前財務公司按揭貸款規模八十億至九十億元，而本港銀行按揭貸款餘額約九千億元，佔市場不足百分之一。不過黃遠輝指，「如果業主做二、三、四按，係會令業主由優質債仔，變成劣質債仔。」而且財務公司息口貴，債仔還錢都自然會先還財仔，令銀行斷供風險上升，「銀行其實只想收錢，怕麻煩，你叫佢拎層樓去賣都有成本！」

企業債有問題

另外，亦有銀行借錢給財仔做生意，再由財仔借出按揭貸款或個人貸款。此類業務會歸入企業貸款（corporate loan），銀行不會在年報中公開具體數字。有業內人士指，「好似東亞銀行咁，佢按揭貸款增長好少，但整體貸款增長好多，有幾多係借咗俾財仔都無人知！」據金管局初步統計，銀行借給財務公司的樓宇相關貸款金額，約為二百五十億元。如果財仔出事，甚至倒閉，最終還不到債項，一樣牽連銀行。雖然規模細，萬一出事對銀行體系影響有限，但金管局仍要管理銀行在樓市下滑時，所可能承受的風險。而財仔應否同被監管，亦一直是市場焦點。「有啲財仔知個債仔有樓喺手，會向根本唔夠錢還嘅債仔提供私人貸款，到其時真係還唔到，就逼佢哋賣樓。」財仔呃債仔不斷借的招數，不外乎向債仔稱，可以較低息借出更大金額，來償還之前的債項；又或是以更高息借出小額數目，用以應急，「受害人」比比皆是，其中一個就是目不識丁的何婆婆。

以為好抵其實好貴

六十六歲的何婆婆，連買餸都經常計錯數，她居住在○二年以十五萬元購入的沙田博康邨單位，同年向中銀承造按揭。一三年她因應急欠下親戚八萬元，碰巧有財務公司（中潤）來電，為了盡快還債就把公屋按下。每月只還二千多元，婆婆卻不知道年息高達四十二釐，亦不清楚還款期為十年，還以為「好抵」。這樣計算，十年後的總還款額約二十五萬，比起本金八萬高出兩倍多。其間，另有一「好心」的財仔（尚誠）表示可提供較低息貸款，婆婆不敢告訴子女，獨自答允。她因此再簽下廿五萬元的「低息」貸款清還第一筆按揭。而所謂低息，其實是三十三點六釐。三個月後，尚誠再叫婆婆以同樣息口，借五十萬冚之前廿五萬元按揭。之後另一財仔（易還財務）再借出七十五萬元。到家人突然收到易還財務釘契通知書，他們才知婆婆的欠款連利息，總還款額高達一百九十八萬！財仔釘契，即是想逼業主賣樓，婆婆真係喊都無謂！記者翻查土地註冊處記錄，滿身財仔數的業主比比皆是，就如一個風險重重、未曾引爆的計時炸彈。

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