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(轉)牛刀:5大資產為80後提供一次財富機會

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b6f4b4a0102dww9.html

 

牛刀按語:本文是我的新書《窮人通脹富人通縮》的最後一節,排列在尾聲之前。當時的想法是為在高通脹高房價下失去十年的80後提供一點可資借鑑的投資參考,因為2013年很多資產會處在低谷,80後將遇見唯一一次財富增值機會。本書為他們和許多投資人的未來指出一點方向。現刊錄如此,僅供參考。

 

市場就是這麼奇妙,房價泡沫破滅後儘管財富大量蒸發了,卻沒有改變中國的社會結構,因而中國社會穩固的基礎猶存。如果我們能夠建立平衡社會財富的機制,創 建符合中國特色的社會保障體系,那麼,中國人的財富增長的空間,就會被迅速打開,人民幣開始對全球資產價格進行重新定價。

 

1.農產品最具投資潛力

從目前的情況看,我們要與美元決一死戰。而且,這場殊死搏鬥將發生在農產品的定價權上。20l0年上半年,正當中國向印度大幅進口棉花的時候,印度突然宣佈暫停出口,理由是國內棉花價格飛漲。當然,這是一句明顯的託詞,因為國內棉花價格飛漲,正好提升棉農的收益和企業的盈利,為什麼突然宣佈停止出口呢?而且,還將時間選擇在< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />419

印度是全球第二大產棉國,棉花供應超過500萬噸,出口量也僅次於美國。中國海關統計,201012月,中國從印度進口的棉花量達到總進口棉花量的近半成,數量為26.55萬噸,同比大幅增加1694.37%。印度政府限制出口,勢必會在短期內減少中國進口棉花的資源,加劇國內供應緊張局勢,從而在一定程度上有推高棉價的可能。

來自中國紡織網的統計數據預計,儘管樂觀估計,2010年國內產棉也只有680萬噸,缺口仍將達到320萬噸以上,中國需要再發放100萬噸以上的進口配額。在新疆棉花出運並消化之後,中國紡織業將主要依賴進口棉花。

可是,201068開始,喀什地區疏附縣遭遇暴雨天氣,連續的降雨引發山洪,致使多個地方的降水量突破歷史極值,造成小麥、玉米、棉花等瓜果農作物受損面積達上萬畝。本來中國棉花就因為國內種植量減少,預期今年將進口30%,加上新疆受災進口量更要擴大,而印度卻在之前宣佈停止向中國出口。

印度停止出口棉花的結果是,6月,寧波口岸自美國進口棉花2.1萬噸,同比增長47.8倍,環比增長3.7倍,佔上半年寧波口岸棉花進口總量的58.3%;6月份自印度的棉花進口量為零。也就是說,中國不得不依賴美國棉花。可是,我們不要忘記,中國曾經是產棉大國。

不僅如此,我們來看大豆,作為食用油的主要原料,我們現在的大豆基本依賴美國。廣州海關統計數據顯示,2010l2月,經廣東口岸共進口大豆101.2萬噸,比2009年同期增長14.1%。受中國政府對國產大豆進行保護性托市收儲影響,國有企業進口大幅下降七成,外商投資企業和私營企業進口大幅增長。

美國進口大豆壟斷態勢令人擔憂。海關數據顯示,2010l2月,經廣東口岸進口美國大豆98.7萬噸,增長37.3%,佔同期經廣東口岸進口總量的97.5%。海關介紹說,自美國進口大豆多數為轉基因大豆,其特點是出油率高達200/0,而國產大豆出油率只有16%,同時美國進口大豆在政府高額補貼政策資金支撐下,生產集約度高,成本低廉,嚴重擠壓國內大豆的市場空間,美國通過控制轉基因大豆的核心技術,逐步壟斷豆粕以及煉油等下游產業鏈。

2009年,中國進口大豆比2008年淨增500萬噸。增加量正好相當於2009年國庫積壓的國產大豆數量。此外,外資企業還通過併購國內煉油廠等控制下遊行業,以逐步取得大豆的定價權。掌握全球糧食運銷的ADM公司與新加坡郭氏兄弟共同參股的子公司,正是佔據中國食用油行業半壁江山的金龍魚食用油的主人。此外,國產大豆種植面積不斷下降,國產大豆全產業鏈現全面萎縮。預計2010年黑龍江大豆種植面積為6500萬畝,比上一年減少560萬畝。

 

中國大豆種植面積持續下降,對豆農及下游中小煉油廠的生存環境將會造成較大的影響。而實際是我們的產量不足以支撐現在的市場需求。外資機構測算,如果美國停止向中國出口大豆,中國要拿出30%的耕地種植大豆。我們還能拿出這麼多的耕地嗎?

我們再來看玉米。中國國有企業中糧集團有限公司在2010512確認已從美國購置了6船玉米。有美國官員指出,中國本年度已經合計從美國進口了15船玉米。這是4年來中國首次進口玉米,即使是在4年前,中國也僅購買了一船。因受到中國方面購買更多美國玉米的消息推動,美國芝加哥期貨交易所玉米期貨累創新高。

一些分析家指出,雖然中國目前購買的約40萬噸玉米只相當於美國玉米產量的零頭,但是這筆交易將會持續進行,交易量甚至可以達到400萬噸。400萬噸是個什麼概念呢?這是20世紀90年代中國每年向美國出口玉米的總量。現在完全倒過來,我們要向美國進口這麼多的玉米。

還有豬肉,這已經是公開的秘密,上市公司新五豐、福成五豐的實際幕後控制人是美國高盛投行,外加順鑫農業、雙匯發展等有豬肉業務的公司,也和外資有千絲萬縷的聯繫。所以,高盛的分析師曾說,高盛已經控制中國豬肉市場22%的份額。

我們再來看看住房。目前,有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零,這些空置房足以供2.6億人居住。建設部原副部長楊慎坦言,有必要進行第二次房屋普查,根據新數據制定新住房政策。在這6540萬套空置住宅中,外資購買、外籍人士購買、有國際熱錢背景的中國籍人士購買和港澳台人士購買的佔1000多萬套。

 

有分析師指出,這1000多萬套住宅,大多為中國主要城市的高端住宅,為外資囤積,用以壟斷中國城市的住宅市場。再加上中國的汽車、高鐵設施等也為外資進口。由此便形成了美國在經濟上已經完全控制了中國。那麼,中國民眾的衣——棉花,食——糧食作物,住——600多萬套,行——大量的美國汽車和高鐵設施,全由美國進口,還有幾件是中國自己可以做主的?

這種生存狀態,不是一個民族應有的生存狀態。上海的光明乳業收購新西蘭牧場,讓我們看見了一點希望。我們民族的實業家應該向光明乳業這樣,收購外國的乳業 資源和有關國計民生的戰略資源,這才是有經濟戰略思考的行為。而我們現在的許多實業家只知道炒地炒樓,完全不知道我們的經濟體系被外資控制,也完全不知道 我們的民生、我們的衣食住行很快將淪落他人之手。

因此,從兩國利益出發,中國要奪回對農產品的定價權。在這一領域,中國投資人一定要有戰略眼光,與美元一決高低,投資空間巨大,獲利也會異常豐厚。不如此,我們的衣食住行很快就將被美元定價,我們的市場就會被奪走,民眾的財富就會被掠奪。

 

2.原油長期趨勢暴漲

原油的定價權一直以來牢牢地掌握在美國手上,基本上是說一不二。中國政府為了防止國際市場原油價格的大幅波動,開始進行原油的戰略儲備。200915,中石化集團宣佈,中國石化鎮海嵐山原油商業儲備基地(簡稱嵐山項目)工程已通過中交驗收,這也是該集團建成的第一個大型原油商業儲備基地。位於浙江寧波的該項目,總儲油能力將達380萬立方米(1立方米約合o.9)

 

200712月國家石油戰略儲備中心成立之後,石油央企紛紛加快步代建立自身的商業儲備基地。20087月國際油價暴跌後,逢低擴建石油儲備的呼聲變得更高。前段時期油價過高,大家認為當時並非是擴大戰略石油儲備的好時候,但如今油價相對便宜,再不抓住這個機會恐怕說不過去了。一位國家能源局人士解釋說:未來,我國將形成國家戰略葛油儲備、地方儲備、央企商業儲備及中小型商業儲備四級儲備體系,原油的戰略儲備將相當於90天的淨進口量。

我國建立石油戰略儲備的討論始於2000年。當年,我國原油淨進口量為6000萬噸,對外依存度尚不到30%。但當時80%的進口原油卻來自中東,進口依賴單一而海路漫長。基於規避原油供應不足或中斷風險的考慮,當年,由發改委、交通部、海運公司、石油公司等方面組成討論組,專題研究油源的多元化和建立石油儲備問題。2003年油價走高後,我國的原油進口量也大幅攀升。20038000萬噸,20041.2億噸,2007年更是增長至1.5億噸,對外依存度高達約50%。建立石油儲備,因此變得更加緊迫。

200712月,國家石油戰略儲備中心成立,由政府投資的第一期戰略石油儲備基地,在鎮海、舟山、黃島、大連四個沿海城市興建,總庫容為1200萬立方米。目前,鎮海和舟山兩個500萬立方米的儲備庫已經投入使用。一期項目主要集中於東部沿海城市,而在二期規劃中,內陸地區將扮演了重要角色。

據悉,國家發改委關於總庫容達2680萬 立方米的石油儲備二期工程已規劃完畢,但詳細的名單並未公佈。新疆鄯善、甘肅蘭州、遼寧鐵嶺、黑龍江林源等,可能成為第二批國家戰略儲備基地的候選。這些 城市都具有毗鄰油源地,有一定石化工業基礎的特點。在中石化嵐山項目通過驗收之時,新疆鄯善國家原油儲備庫的一期工程已正式投入運營。

據一位中石油人士透露,鄯善原油儲備項目是第二批國家原油戰略儲備中首個投產的,主要儲存新疆原油和哈薩克斯坦進口原油,並通過西部原油管道(鄯善一蘭州)向東輸送。近年來,新疆在我國石油戰略中的地位不斷升高:中石油旗下新疆油田、塔里木油田和吐哈油田產量已達5000萬噸/年油當量,中哈石油管線每年又可輸入2000萬噸哈薩克斯坦原油。位於新疆東部的鄯善縣,距離烏魯木齊約300公里,地理位置特殊,被稱為西部能源通道的樞紐

儘管(新疆)地理位置較遠,但目前已成為中國油氣資源的集聚區,同時又是中哈油氣管線的必經之地,在當地建石油儲備可謂順理成章。前述中石油人士說。鄯善項目佔地面積480畝,投資8.56億元,其10座儲油大罐的總庫容達到100萬立方米。而這僅僅是一期工程,未來,這裡將建成800萬立方米的庫容,總投資將達到65億元。一位中石化諮詢公司高層指出,一旦第二批國家戰略儲備基地全部投產,我國將擁有近4000萬立方米戰略儲備庫容,這相當於90天的淨進口量,與美歐等國水平一致。

 從全球範圍來看,石油儲備是由國家戰略儲備和企業商業儲備兩部分組成,兩者性質不同,但密切相連。隨著我國石油對外依存度的不斷提高,中石油和中石化、其他石油企業加大自身商業儲備的積極性很高,隨著投資來源的多元化,我國石油儲備體系已漸次成型。上述國家能源局人士表示。隨著國家兩期戰略儲備基地的啟動,中石油、中石化也啟動了各自的商業儲備。

嵐山項目是中石化投產的第一個大型商業儲備,位於寧波市鎮海區的該項目,建有38lO萬立方米儲油罐,總儲油量為380萬立方米,約合2500萬桶。未來,中石化還打算在浙江平湖、廣東湛江和山東青島黃島區建設三個商業儲備庫,以供應華東、華南市場所需。中石油的商業儲備計劃,則將在遼寧鐵嶺、新疆、錦州港和獨山子等地實施。

民營石油企業亦希望進入石油商業儲備體系。200915, 中國商業聯合會石油流通委員會會長趙友山,再次向國家發改委瞭解民營石油企業進行石油商業儲備的意見。此前,他曾代表民營企業提交《關於加大進口石油成品 油完善國家能源戰略儲備機制的報告》,希望國家可以向民營企業開放石油進口,鼓勵民營石油企業到國際市場找油,或者由國家出面,租用民營石油企業的油庫儲 存石油;同時,他還建議,國家可以適當削減一部分國內產能以增加從國際市場上的進口量。

 

對於企業來說,國際油價近期的劇烈波動,是直接的商業驅動。2002年僅為20美元/桶的國際油價,在20032007年間,穩步攀升至50美元/桶,並最終在20087月中旬到達147美元/桶的歷史高點。此後,國際油價開始暴跌,至200811月,紐約商交所原油期貨結算價跌破60美元/桶,距最高位已有近90美元的跌幅。上述中石化諮詢公司高層解釋說,對於中國來說,隨著經濟的不斷發展,石油對外依存度不斷升高是可以預見的,因此每當油價回落時,抄底儲油、等待油價再次高漲,是降低成本的最好辦法。日韓和美國政府、企業都採取曾使用過這種方法。

但中國石油戰略儲備,往往被解讀為國際油價的推高因素之一。國家能源局局長張國寶在《人民日報》上撰文表示,中國應利用全球能源需求下降的時機增加石油儲備,鼓勵企業利用空置的商業庫容,增加石油儲備。與此形成呼應的是,國家油價近期持續反彈。

中國中小投資人對國際原油的投資,主要渠道是原油期貨。對由美國高度壟斷的原油的投資,一定要高度關注美國和國際原油的主要輸出國的關係,冷靜分析中長期趨勢,並結合技術分析。對原油短期價格走勢最好的技術軟件是斐波那契的技術分析方法。就目前來說,原油價格維持在80美元上下方震盪,但是,原油價格中期走強的趨勢已經開始顯現。

從國際經濟走勢分析,2013年國際原油價格將要挑戰前期高位——2008711創下的147美元一桶的價格,現在投資原油期貨,長期趨勢是暴漲。對中國政府來講,現有的原油儲備總量還遠遠不夠,因為中國將成為全球原油消費大國。中國每年1000多萬輛汽車的銷售,決定了中國對國際原油市場的需求。所以,中國應該限產汽油汽車,發展新能源汽車。

 

3.全球大宗資產價格走勢分析

全球大宗資產價格受到市場供求關係的影響,價格波幅較大,投資機會也很多。這裡,我們簡單地分析一下最具投資潛力和成長性的產品。

稀土。在全球範圍內,中國的稀土、鎢、銻產量佔全球份額的八成以上,先天優勢最為突出。隨著國家儲備和產業整合的推進,稀土、鎢、銻將擁有更為充分的定價權。同時,新經濟的增長引擎將拉動稀土、鎢、銦、鍺等小金屬下游呈爆發性增長。

稀土暴漲。始於美國的全球金融危機,但是,全球金融危機何時見底尚不確實,這要看美國、歐洲、日本三大經濟體是不是陷入衰退。因為稀土儘管稀缺,但是對其 他行業依存度比較高,特別是拉動稀土消費增長的汽車、石油、數碼影像、電動玩具等幾大稀土下遊行業陷入困境,可能導致稀土產品價格進一步下跌,從而給稀土 行業增長帶來風險。

中國房價泡沫破滅,對稀土價格會產生一定的影響,但是,從全球需求看,2013年,稀土價格還將猛漲。投資稀土,2013年是建倉的好時機。

鍺是一種化學元素,它的化學符號是Ge,它的原子序數是32,是一種灰白色的類金屬。鍺的性質與錫類似。鍺最常用在半導體之中,用來製造晶體管。1886年,德國的文克勒在分析硫銀鍺礦時,發現了鍺的存在;後由硫化鍺與氫共熱,製出了鍺。

投資鍺,要充分估量鍺的市場應用和稀缺性。因為鍺的特殊效能,可以利用鍺金屬的半導體效能提高人的體溫,達到防癌的效果,鍺的應用會越來越廣泛。現在美、日、韓三國都在將鍺用於美容,很受歡迎。預期鍺的市場將會擴大。投資鍺,在2013年收益將會很豐碩。

鋅是微量元素的一種,在人體內的含量以及每天所需攝入量都很少,但對機體的性發育、性功能、生殖細胞的生成卻能起到舉足輕重的作用,故有生命的火花婚姻和諧素之稱。

人體正常含鋅量為23克。絕大部分組織中都有極微量的鋅分佈,其中肝臟、肌肉和骨骼中含量較高。鋅是體內數十種酶的主要成分。鋅還與大腦發育和智力有關。

鋅的應用也很廣泛。投資鋅可以做中長線。在國際市場上,鋅的價格目前偏高,預期在2012年回落見底,2013年投資機會很大。不管是鋅業公司的股票,還是鋅的產品,投資前景都是顯而易見的。

無論是鍺,還是鋅都與人體生命機能有關。這樣的產業將來是中國乃至全球最具成長性的產業,未來發展空間廣闊,業績成長迅速。同時,他們還有一種特性,非常 稀缺,將來能夠提煉多少,是否能夠滿足全球市場的需要都很難說。我們看好這塊市場和這幾種貴金屬,並不等於排斥其他的貴金屬,因為還有很多產品都有投資價 值,在依賴人們的挖掘。

 

4.外匯市場永遠有機會

下面簡單地講一下外匯市場,是因為外匯市場的投資對中國人來講,已經非常便捷,而且,投資收益可能比股市更大。未來的外匯市場,在2012年洗牌完畢,美元指數重新大幅走強,機會又將來臨。

20105月起,任何一個中國公民,只要帶上身份證,就可以去銀行換50000美元,也就是說每個人都多了一條生財之道——投資外匯市場。炒匯的人要學會做」——在看不清行情的時候敢於像豬一般懶惰,按兵不動;而當機會來臨時,勇於像豬一樣貪心,不輕易收手。而若想準確把握時機,最根本的,要多瞭解相關知識。

 

外匯投資最怕的就是,一次大的虧損就可以使你毫無翻身之力,而很多時候犯錯誤就是因為不瞭解。比金錢更有力量的是知識,只有考慮周全,方能萬無一失。200912月,我在東華大學給碩士生演講時,就談到外匯,談到美元指數。我當時說,2010年美元可能逼空歐元,所以,美元指數可能大幅上漲,至少站穩80點。想想看,現在做多美元,要賺多少錢?

2010年,果然不出所料,美元借希臘主權債務危機之際,大局逼空歐元,美元指數最高上衝89點,在逼空歐元後回落。所以,外匯投資,獲利也是非常豐厚的。外匯市場賺錢的途徑有兩種:一是利用匯率波動賺錢,比如先從銀行借某種即將貶值的貨幣,全部賣出,等它貶值的時候再全部買回還給銀行,從中賺取差價;二是利用利息差賺錢,也就是向銀行借低息貨幣買入高息貨幣賺利息。

國際清算銀行2004年統計報告顯示,2004年外匯市場交易量比2001年增長了57%。原因之一就是此間外匯市場上出現了兩種方式同時獲利的現象——美元、日元、瑞士法郎利率很低;澳元、新西蘭元和英鎊的利率非常高,而美元又呈現出相對於其他貨幣貶值的趨勢。這種幾乎是無風險的投資機會,帶來了很大的獲利空間。

最著名的外匯投資實例就是索羅斯不到一個月就獲利10億美元的成功投資。索羅斯是外匯市場上的哲學大師,他根據自己的哲學思想判斷英鎊將貶值,於是拿出10億美元放在銀行當押金,按照國際慣例採用10倍槓桿,借出50億英鎊(約為100億美元),然後把50億英鎊以時價「2」的匯率賣出,換回100億美元。當時英國政府許諾英鎊不會貶值,一直用政府外匯儲備購進英鎊,等到外匯消耗殆盡,就只好宣佈英鎊脫離歐洲貨幣體系開始貶值。當英鎊匯率跌到1.7附近時,索羅斯開始購買英鎊,而此時買回50億英鎊只需90億美元,於是索羅斯淨賺10億美元。

國際外匯市場上有四種交易形式——主要是期現貨交易、外匯保證金交易、外匯期貨交易及外匯期權交易。外匯期權交易,是中國銀行提供的服務之一。外匯期權如何賺錢呢?比如一份5萬元、手續費為2%、未來3個月行使價格為1.28的歐元看漲期權,實際上就是在未來3個月內按照1.28匯率從銀行買5萬歐元,付給銀行1000歐元手續費的權利。假設3個月內歐元匯率漲到1.35,就可以行使這個權利,以1.28的匯率買入5萬歐元再按市價1.35賣出,從中賺取差價。當然,如果3個月內歐元匯率從沒上過1.28,就要損失1000歐元手續費。

投資期權時有一種馬鞍形策略,即看漲和看跌期權各買一份,不管漲還是跌都能賺錢。但要是市場沒大變,不夠填補期權費,就會虧本。這種策略適合長期未有大變化的幣種,因為按照市場規律,橫盤很久的貨幣必然要變化,而且業內講橫著有多長,豎著就有多長。期權交易有個很大的特點,就是風險和收益不對等。期權買方的潛在收益是無限的,但損失最多就是既定的手續費。因此,從投資角度講,投資者應當避免做期權的賣方。

目前,市場已經積累了很多匯率走勢分析方法,掌握方法,才能更準確地預測匯率走勢。購買力平價理論——簡單地講,該理論認為麥當勞的一個漢堡在中國和在美國的售價應當一致,若在中國賣得比在美國便宜,則意味著美元相對於人民幣將貶值。利率平價理論——在美國存一筆美元和將這筆美元換成人民幣存在中國,利息收入應相等,否則利率高的幣種將貶值。

還有一種均價理論,不僅可以預測趨勢,還可以提示買賣時機。方法很簡單,就是將每天的收盤價加總算平均價,5天算一次,20天算一次,分別描點、連線,兩條線平行上行即為上漲趨勢,5日線向下下穿20日線時,上漲趨勢就會停止。這種技術處理方法,要特別細心,準確把握。

投資的目的是賺錢,職業投資者的賺錢指的是長期穩定獲利,而不是一時暴利。索羅斯的投資業績,是28年平均每年複合增長率28%;巴菲特的投資業績,是30多年平均每年的增長率為30%。外匯投資的關鍵是心態要好。著名外匯專家安狄說,當一個趨勢來臨的時候,它的結束需要震盪很長時間,所以勝利的時候不要著急抵倉。但如果事後發現抵倉過早,也無須懊悔,只要沒虧大錢,機會還很多。

國際外匯市場的:非常6+1」規則,是從金融投資角度看外匯投資,國際外匯市場有六大特點,這就決定了其投資操作有別於其他投資形式。

第一,外匯市場是以美元為中心的浮動匯率體系。國際外匯市場上佔交易量80%的是七大主要工業國的貨幣,安狄將其形象地稱為非常6+l」「1」為美元,國際外匯市場主要交易量都發生在美元和其餘6種貨幣間的兌換,美元交易量佔總交易量的70%;另外6種貨幣為日元、英鎊、瑞士法郎(因瑞士為永久中立國而被視為避險貨幣)、歐元、澳元、加元。人民幣暫時還未進入國際外匯市場。浮動匯率體系是指7種貨幣之間的匯率處在時時刻刻的變化之中。貨幣的匯率不是由政府決定的,而是由市場供需力量所決定,購買者多的貨幣就會升值。

第二,外匯市場是以銀行為中心的市場運行機制。期貨採取集中清算的方式,市場中的一方可以清楚地知道對手是誰,而且因為是你死我活的鬥爭,所以可能會無所 不用其極地使用各種手段,競爭十分慘烈。而外匯市場採取的是分散清算的方式,只要世界上有可以進行外匯交易的銀行還在開門營業,外匯市場就在波動。所以從 星期一早上5點到星期六早上5點,外匯市場無時不在變動之中,不會出現連續的跳空或跌停漲停,也沒有直接可見的競爭對手,規律性相對較強。但是有時給人的壓力也很大,上個廁所的工夫,可能原本賺錢的交易單就虧本了。

第三,外匯市場規模大。20043月國際清算銀行的統計顯示,外匯市場日均交易量達到1.9萬億美元。而在2010年,每天交易量突破6萬億美元。如此巨大的交易量,可見個人力量很難影響整個市場,投資風險也就相應地要小些。

第四,外匯市場是以國家信譽為核心的市場機制。貨幣本身的印刷成本很低,它的交換價值以其國家實力為後盾。人們之所以願意交易這7種貨幣,就是因為這7個國家的綜合實力強。因此炒外匯比炒股的風險要小,因為股票是以公司信譽為保障,而公司信譽和七大工業國信譽的穩定度不可同日而語。從另一個角度講,國家的政治經濟波動形勢對其貨幣匯率影響很大。「9·ll」時世貿大樓一倒,美元相對於瑞士法郎就貶值了5%60/o。這就要求外匯市場操作員胸懷全局,放眼世界,關心國際時事政治。

第五,外匯市場沒有牛熊市的概念,漲跌都能賺錢。

第六,外匯市場是全球主要金融市場的連接紐帶。比如你想買澳大利亞的國庫券,就要先換澳元;國庫券到期換成澳元後,才能再換回美元。

 

5.實體經濟全面復甦

2013年,中國實體經濟全面復甦。以美元定價的商品價格全面走低,而以人民幣定價的商品開始出現一輪繁榮。以美元定價的商品主要是指汽車、電腦、設施設備、家用電器以及高端建材等,而以人民幣定價的商品主要是指消費類、服務類、文化出版娛樂類商品,兩者市場嚴格區分。

中國投資人可投資以人民幣定價的各種商品產業,興辦經濟實體,實現產業資本向金融資本的過渡。2013年,中國的創業板投資價值開始凸顯,創業板上市公司將突破100家。中國中小投資人投資創業板的熱情,不亞於當年國際投資人投資納斯達克。我們一定要記住,美國經濟的上一輪復甦的領頭羊就是納斯達克。中國的201 3年將會重複納斯達克的故事,財富神話一夜傳遍神州。

圖書出版。中國的圖書市場前景廣闊,2013年開始,中國白領們猛然興起傳統的讀書熱潮,他們不再僅僅只是停留在網絡上搜尋資訊,而是開始復古,在讀書上尋找樂趣增加新知識。初步預估,圖書出版在2013年總銷量突破300億冊,成為中國經濟新興主導產業之一,並打通與國際市場的版權交易渠道,用中國文化影響全球。

網絡遊戲。2013年中國的網絡遊戲發展迅猛,中國網絡遊戲銷售收入達到1000億元,帶動相關產業增加產值近2000億元。預計2013年銷售收入仍將保持50%左右的增長。自主原創的網遊產品銷售收入達到700億元,佔市場銷售收入的70%。國內企業騰訊、盛大網絡、完美時空、網易等繼續保持增長勢頭,新的品牌公司噴湧而出,主要產品涵蓋網絡遊戲、P c遊戲、電視遊戲、手機遊戲、街機遊戲、掌機遊戲,還包括電信增值服務、數碼消費類電子產品、遊戲周邊產品等,中國網絡遊戲產業前景廣闊。

文化傳媒。以三網融合帶動的文化傳媒產業異軍突起,市場容量可達5000億。三網融合是一種廣義的說法,在現階段它並不意味著電信網、計算機網和有線電視網三大網絡的物理合一,而主要是指高層業務應用的融合。其表現為技術上趨向一致,網絡層上可以實現互聯互通,形成無縫覆蓋,業務層上互相滲透和交叉,應用層上趨向使用統一的IP協議,在經營上互相競爭、互相合作,朝著向人類提供多樣化、多媒體化、個性化服務的同一目標逐漸交匯在一起,行業管制和政策方面也逐漸趨向統一。2013年,三網融合催生文化傳媒產業飛速成長。

金融服務。高端金融服務業在2013年也開始向普通家庭滲透,由於與國際投資市場的接軌和融合,國際上新的金融產品不斷走進中國白領和中產階層家庭,並廣受歡迎。根據中國的投資文化和中國的儲蓄率,設計金融服務的產業將如雨後春筍蓬勃發展,涉及業務總量將突破l萬億元。

還有很多產業,比如創意產業、美容產業、醫療保健、家政服務、釀酒產業、旅遊產業等等,在2013年都有機會。因為,中國的內需在2013年才剛剛啟動,如果提高在GDP中的權重為10%,那一年市場空間為新增3.6萬億元,而一年新增3.6萬億元,對中國13億人口來講,其實只是九牛一毛。關鍵是怎麼解決國內需求和國內消費的可支付能力問題,建立符合中國國情的政策邊際,培養出中國經濟新的增長點。


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我的金融哲學(牛刀)——《黃金崩潰》 從新國五條說起 黑天鵝圖書

http://xueqiu.com/1846678566/24303992
新國五條有兩大內容:一條是二套房首付提高,二條是對二手房徵收20%的稅。網上有很多人在探討新國五條對房價的影響,不管是漲還是跌,都沒有一個人說到點子上。要弄懂這個問題,首先來看看什麼是金融?金融主要的基礎原理有兩個:一是槓桿原理,即把未來的錢拿到現在來花,提前完成投資和消費。最為大家熟知的就是按揭買房。二是金融實際上是利用多數人的弱點賺錢。人類固有的從眾心理,「搭便車」、佔小便宜、好逸惡勞的心理,成為金融大鱷獵殺散戶的不二秘籍。

二套房首付提高,這叫做去槓桿化,理論上說,去槓桿化是去泡沫化的第一步。現在二套房首付是五成,如果房價跌去30%,就有人會賣掉房子,銀行要承擔20%的風險;如果首付提高到七成,基本上就有很多人失去買房的衝動,如果房子買到後,房價跌去30%,銀行基本上沒有風險,風險都是個人承擔。有多少人敢幹?所以,很多人將會把資金從房地產抽出來,從事其他的投資。真正去泡沫化,一定是緊縮銀根,這要等債務危機爆發後。

第二條也很厲害,徵收20%的稅收,是中國第一次徵收資本利得稅。說起這個稅收,可以先說說美國的房價為什麼漲不動。美國很多州規定,只要賣房,政府徵收10%的交易稅,也就是你一賣房子就會虧至少10%,這樣誰會去炒房子?你想把房價抬高,可以,資本利得稅在那兒等你,所以,根本無人去抬房價;在美國囤房子根本不行,就是物業稅一項就夠你受的。

金融的另一個原理,就是少數人掠奪大多數人的財富。中國這次房價泡沫明顯是一次財富的大分配。房價看似沒有跌多少,貨幣貶值消化了一部分泡沫,實際上這幾年買房的人,十幾年甚至很多年以後再來看,都是在給銀行白打工。因為房子的價值擺在那裡,鋼筋水泥能值幾個錢?最後價值回歸的時候,這些人都慘了。這就是金融的第二個原理。

什麼是金融

金融本質上是哲學,屬於不可知論範疇。這個結論似乎很難理解。道理其實也很簡單,我們經常可以看到那些股評師們滔滔不絕,而他們自己卻賠得一塌糊塗。我們可以看到很多基金經理,他們只會收錢,不會賺錢,這都是很正常的。巴菲特講「在別人恐懼的時候貪婪,在別人貪婪的時候恐懼」,恰好說明了這個道理。股票的價值取決於眾人的認知,並與眾人的認知相反。這其實也體現了老子「萬物負陰而抱陽,沖氣以為和」的道理。

這一段話出自一位網友,我基本同意他的解釋。從表象上說,金融就是如何從資產價格大起大落中賺錢。金融大鱷索羅斯最崇拜的人是哲學家卡爾·波普,他們都具有猶太人的血統。猶太人最大的長處或者說是智慧,就是如何從資產價格大起大落中賺錢。無論是什麼資產都不可能永遠保值,更談不上什麼抵禦通脹。獵殺購買不動產人的財富是全球經濟史上最具典型案例,所謂價格漲跌都是人為操縱的,漲得越多,跌得越凶,是正常規律。

金融這個東西,目前炒得很火。而實際上,真正理解金融的人寥寥無幾。這樣的話,很多人一定不服。事實上,一個騙局的成型,所依賴的就是多數人認為容易理解而事實上很難弄明白的特性。

國際金融

說起國際金融,就是國家與國家之間的財富搏殺。而國際金融發起人無疑都是猶太人。在目前的世界上,猶太人是金融的總瓢把子,白人充當前鋒打手,東亞人,包括日本人,很遺憾,充其量也就是個小嘍囉。美國華爾街至今有師傅帶徒弟的傳統,也就是說,金融這種東西的精髓,實際上在學校裡是學不到的。你可以看看巴菲特、羅傑斯等人對大學金融教育的評價,你就會明白我的話。華爾街收徒,猶太人為首選,白人次之,至於日本人,也罷,人家懶得理。因為沒有培養價值。為什麼?日本人不是很勤奮嗎?這不能不說文化基因的問題。除了前面所說的,先天缺乏邏輯訓練,對世界缺乏本體認知之外,東亞人有喜歡扎堆的傳統、附和權威的習慣,這正是金融的大忌。

在國際金融上,最常見的手段有三種:

一是通脹與通縮。

國際資本在攻擊發展中國家時,通常採取的策略就是在資金流入後促成這個國家通脹,在通脹中這個國家的資產價格肯定上漲,恰恰它們資金流入很多,坐收漁利,這叫做通脹攻擊法。當這個國家通脹之火熊熊燃燒時,就是他們的資金即將撤退的時候,如果流入的資金越大,這個國家在通脹之後,就轉變成更嚴重的通縮。國際資本在攻擊發達國家時,通常採取的策略就是破壞它們的財政、稅收甚至貨幣體系,讓這個國家走向通縮,然後通縮到底後就可以併購其核心資產,擴大對這個國家核心資產的控制力。後者被稱作通縮攻擊法。往往是這兩個手段使完,全球經濟就會進入一輪新的週期。

二是投資法和債務法。

投資法就是在熱錢流進時段,以投資獲利的方法吸引發展中國家大舉投資。這個階段往往導致這個國家貨幣對美元升值,以幫助美元獲取更大的暴利。這種手段被稱為投資攻擊法。另一種是債務攻擊法,因為投資必須舉債,而當舉債成為融資的主要渠道時,全社會人人都會負債,但是,任何負債都會有一個極致水平,一旦這個水平出現後,國際資本就會做空這個國家的貨幣,促其大幅貶值,讓債務危機全面爆發。這樣,他們做空同樣賺錢。這種反覆性賺取暴利,就是資本的特性。這個被稱為債務攻擊法。

三是控股和併購。

任何外資流入都是為了流出,只能通過進進去去才能賺錢。進來的時候往往會購買證券資產,催生這個國家股市暴漲,但是,國際熱錢從來都不是長期的,不排除有些資金進行戰略性投資,那是另有圖謀,做中短線投機的是主流,尤其是在股市和樓市。而戰略性投資的資金往往對這個國家的核心資產進行控股。在控股之前的時候,一定是這個國家的核心資產最低谷的時候,他們才會大肆收購。第三個手段往往會結合前兩個手段,靈活操作。

關於黃金的投資

趨勢的判斷,我在前面已經講過了,2015年初美聯儲可能會加息,這個概率現在已經有70%。在這之前,黃金價格都在下行的通道,偶爾有反彈力度也不會很大,如果購買實物黃金應該在2015年美聯儲加息後。

而黃金期貨不同,這是一種投機行為,主要是短期的賣空和買空行為。這個要注意三個問題:一是美國經濟數據,影響大的是非農數據和失業率,一般認為非農數據如果達到30萬以上,失業率降低到6.5%7%之間,將會出現加息信號;二是美國宏觀經濟數據,即GDP和CPI,初步預測,2013年美國GDP為3%,2014年會突破3.8%,而一旦突破3.8%,市場加息預期會升溫;三是每年美聯儲有三次議息時間,分別在3月、6月、9月三個月中下旬,議息結果對黃金價格產生影響。掌握好以上三個時間節點,利於黃金期貨的操作。

黃金藝術品很多值得收藏。這點主要是藝術,一般工藝品沒有收藏價值的,然而,黃金藝術品在任何時候都有一定的價值,因為這個價值在藝術,而不僅僅只是在黃金。不過市場上黃金藝術品是非常罕見的,手工藝術品更是少而又少,有機會遇見大師們的傑作,那是可以收藏的。

個人購買日用品黃金不是很急的話,可以在美聯儲加息後,那時會出現買點。千萬要記住,黃金的定價權在美元,黃金本身正在回歸貴金屬的本質,黃金已經不可能成為貨幣。

以上是我的個人觀點,不作為投資依據。
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由牛刀文章引出的資產定價問題 xuyk的博客

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_610b154e0102vcfi.html

    朋友小曹發來一篇牛刀於去年4月底寫的文章《所有的買房人都上了大當》,與我討論。關於牛刀在這篇文章中一路既往地大聲疾呼的“崩潰論”,我們沒作討論。小曹非常納悶的是:“媽的!房子造了那麽多,怎還不見房價大幅回落呢?”

    牛刀寫道:“根據國家統計局的數字,到2013年年底,中國城鎮人口是7.3億,新區規劃了34億人口,加起來就是40億人。也就是說,中國的城市可以把全世界的城鎮人口,全部裝進去!”

    我的媽呀!供給早已遠遠超過需求了,房價竟然還是高居不下,真是豈有此理!是可忍,孰不可忍!

    我跟著小曹罵了幾句之後,說:“其實,房價如此扭曲足以說明,房子早已不只是居住的消費品了,其價格也就不由供需關系所決定的。”

    如今,房子變成了金融資產,而資產定價不像普通商品是由供需均衡來決定的,而是由預期收益及風險均衡所決定。比如,我周圍不少人空置房有好多套,這會兒應該說供給明顯過剩了吧?可他們為什麽就是不肯降價拋掉呢?許多開發商面對當前如此蕭條的房市,應該說需求明顯不足,同時供給也大大過剩了吧?可他們為什麽哪怕不惜借高利貸也要苦撐捂盤,就是不肯大幅降價拋售呢?這是因為他們巴望房市春天再次來臨,好讓房子升值,漲價多賺點嘛!誰還管你房市畸形與否,房價合理不合理,可見得“預期收益”的力量有多大,盡管很不理性。

    其實,任何金融資產都是這樣的,它們的定價與供需關系沒有多大關系,決定資產價值的根本力量來自預期收益及相應風險。這也就是說,普通商品的供需關系不適應金融資產的定價。牛刀文章列舉的房地產數據就是一個很好而有力的證明。

    股票是資產,情況也一樣,什麽降準降息或提準提息啦、貨幣釋放或回籠啦、股票增發或回購啦、等等,這些供求因素並不會對股票價值有本質性的影響。

    供求均衡原理是商品經濟學的基本原理,而預期收益及風險均衡原理是金融學的基本原理,對於金融市場,應該立足於後者來思考問題。

    所以,要想使房價降下來,只有改變人們對房子價值的預期才行,其中征收房產稅就是一項重要措施,因為金融學有條“定理”:一項不斷向外分紅的資產,其價值會趨於下降。如果每年定期繳付房產稅,就相當於房子這項資產不斷地向外分紅,而繳付的稅款越大,即分紅越多,價值隨之降得越多,預期收益也就越低,於是,價格就會走低。現在,國家要搞什麽不動產登記啦、征收什麽房產稅啦、等等,那些擁有很多房子的人難免有點憂心忡忡的了吧?

    我國房地產的問題是個極其錯綜複雜的問題,要是再不好好治理的話,恐怕即使多得連火星人都可全部裝進去,說不定也還會再漲呢。我們堅信國家能夠治理好這個重大問題。隨著越來越多的人對房子增值預期的改變,屆時,牛刀文章中提到的一個問題真就變成棘手的問題了:“問題是,你留在手上的房子將來要賣給誰?”

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上海率先實施房地產金融宏觀審慎管理 央行MPA“小試牛刀”

來源: http://www.yicai.com/news/5023339.html

為實現上海市房地產市場持續健康發展,防範系統性金融風險,6月3日,央行上海總部在官方網站發布了上海市房地產金融宏觀審慎管理框架,在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理,其目的是完善房地產市場金融調控管理機制,促進上海房地產市場長期穩定發展。

同時,這也成為央行上海總部配合上海市委、市政府加強房地產金融調控,充分發揮市場利率定價自律機制作用,支持上海市供給側結構性改革、促進經濟結構轉型發展的重要舉措。

具體而言,上海市房地產金融宏觀審慎管理的核心是從人口、房地產市場、房地產金融、經濟與金融等四方面建立上海市房地產金融宏觀審慎監測指標體系,在綜合評估判斷上海房地產市場發展走勢的基礎上,構建逆周期的房地產金融宏觀審慎調控機制, 促進房地產金融業務穩健運行和上海市房地產市場平穩健康發展。

宏觀審慎“小試牛刀”

事實上,上海房地產宏觀審慎框架是央行MPA框架的“小試牛刀”。為進一步完善宏觀審慎政策框架,更好地發揮逆周期調節作用,2016年1月,央行構建了金融機構宏觀審慎評估體系 (Macroprudential Assessment,MPA)。

(上海市房地產金融宏觀審慎管理框架)

中國人民銀行上海總部副主任兼上海分行行長張新在啟動上海房地產金融宏觀審慎管理制度的部署動員會上表示,2008年國際金融危機以來,世界主要經濟體紛紛建立金融宏觀審慎管理框架,並高度重視房地產金融調控。

在我國經濟進入新常態的背景下,央行為了更加有效地實施貨幣政策,防範系統性金融風險,積極推進宏觀審慎管理在我國的實踐。特別是,針對房地產區域分化明顯的特征,鼓勵各地在結合房地產走勢、金融機構房地產貸款投放以及資產質量等情況建立房地產金融宏觀審慎管理框架。

房地產行業是國民經濟的重要組成部分,不僅在國內生產總值(GDP)中占較大的比重,同時房地產又是資金借貸活動的主要抵押品,是產業鏈長、影響廣泛的行業。從固定資產投資到融資活動,從商務成本到金融杠桿率,從居民消費到大宗商品貿易,幾乎涵蓋並影響國民經濟的方方面面。保持房地產市場平穩有序運行是促進國民經濟健康發展,防範系統性風險的前提。

6月2日,央行上海總部綜合管理部主任文善恩在上海市新聞辦舉行的“2016陸家嘴論壇”發布會上對《第一財經日報》等媒體表示,“滬九條”推進以來,上海房地產交易量目前已回歸常態,4月以來交易量趨於穩定,每天網簽交易量為900套,相當於過去5年的平均水平。

與此同時,上海房地產開發投資增速、商品房新開工面積同比增速、住房價格環比指數、個人住房貸款發放額等都同比回落。

對於商業銀行與鏈家等房地產中介的合作情況,上海銀監局副局長周文傑表示,經走訪、核查,目前商業銀行已恢複與鏈家等企業的合作,有效遏制了房地產交易違規墊資等行為,規範房地產中介行為、凈化市場環境。周文傑表示,未來繼續督促商業銀行貫徹落實相關政策精神,建立長效機制。

宏觀審慎“三位一體”

值得註意的是,此次上海房地產金融宏觀審慎管理制度的率先推出,標誌著上海已建立起覆蓋金融各領域的“三位一體”的風險監測與管理系統。

一是自由貿易賬戶監測管理信息系統。這個系統的著重點是跨境金融活動,其功能是對上海地區的跨境金融活動進行7*24小時、逐筆、逐企業的實時監測,對上海自貿區金融改革動態進行實時監測。

二是在上海市委、市政府領導下,會同相關部門建立跨行業、跨市場的金融綜合監管監測分析系統。該系統的著重點是上海地區的日常金融活動,其功能是覆蓋上海各行業、各市場的金融業務活動,既包括傳統的銀證保金融行業,也包括互聯網金融等新業態。

三是最新啟動的房地產金融宏觀審慎管理系統,將對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動實施全方位監測與管理。

張新強調,“三位一體”金融風險監測與管理系統的建立,可以對上海的各類金融風險進行全方位監測,對促進上海國際金融中心建設和上海自貿區金融改革,維護上海金融長治久安具有深遠意義。

“建設金融風險監測與管理系統是基礎性工作。有了這套系統,我們才敢放手推動深度金融改革,才能放心實施簡政放權和事中事後監管。”張新說道。

MPA金融改革蓄勢待發

實際上,今年的“十三五”規劃綱要亦指出,加強金融宏觀審慎管理制度建設,構建貨幣政策與審慎管理相協調的金融管理體制。

不久前,中國人民銀行研究局局長陸磊在接受《第一財經日報》記者采訪時表示,宏觀審慎管理制度實際上是在2008年全球金融危機以後各方形成共識的觀點,在2010年G20首爾峰會上進一步形成了基礎性框架。其中一個非常重要的點是如何防範系統重要金融機構的風險問題,以及如何逆周期防範系統性危機的發生,即預調、微調和事中、事後的有效管理。

“具體而言,就是總書記說的三個統籌:統籌監管系統重要金融機構和金融控股公司,統籌監管重要金融基礎設施,統籌負責金融業綜合統計。這些合起來以後,就能夠實現‘事前有效識別和防範風險,事中有效實行逆周期管理,事後有識別系統性風險能力’的機制。這些是世界各國的通例和經驗,也是我們未來一段時間貫徹落實五中全會精神的一個著力點。”陸磊說。

據央行公布,MPA保持對宏觀審慎資本充足率核心關註的基礎上,從七大方面對金融機構的行為進行多維度的引導。包括:資本和杠桿情況、資產負債情況、流動性情況、定價行為、資產質量情況、跨境融資風險情況和信貸政策執行情況。上海房地產宏觀審慎框架只是央行MPA框架的一個方面。

MPA繼承了對宏觀審慎資本充足率的核心關註,保持了逆周期調控的宏觀審慎政策理念,在此基礎上適應經濟金融形勢變化,借鑒國際經驗,將單一指標拓展為七個方面的十多項指標,將對狹義貸款的關註拓展為對廣義信貸的關註,兼顧量和價、兼顧間接融資和直接融資,由事前引導轉為事中監測和事後評估,建立了更為全面、更有彈性的宏觀審慎政策框架,引導金融機構加強自我約束和自律管理。

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【Dyson殺手實試1】吸塵新貴威脅Dyson 石地板對決初試牛刀

1 : GS(14)@2017-03-23 06:52:09

今次測試會以現在人氣急升的牧田makita CL107($1,240),與同品牌下,中價位的Dyson V6 Motorhead($4,480)作比較。



最近有一部手提吸塵機,非常具有話題性,由於吸力大、性價比高,加上是現最流行的手提式設計,所以被好多網民冠以Dyson殺手之名!為了求證這部牧田makita CL107($1,240)是否如Dyson一樣好用,記者問友人借來中間價位的Dyson V6 Motorhead($4,480)作比較。



未開始作測試,新機上手先以機論機!牧田機身設計相對較傳統,線條亦簡單,未見大驚喜,但仍感到一種樸實及實用工具的感覺,裝垃圾位亦使用傳統塵袋式設計;電池部份較多着眼點,如果有用開同牌子的電鑽及電批者,應該不難發現它起用了牧田電動工具的專用電池,而且還是可拆下式設計,如果硬要說缺點,是原廠的叉電器會相當大部,經常裝拆亦有機會弄掉;不過優點亦有存在,相對一些內置電池款色,可拆式電池在電量出現下降時,你可到五金舖自己配顆全新的電池,整部吸塵機又可當新機使用了!至於 Dyson V6 Motorhead,賣相相對較型格,甚至有點點科幻味道,老實講以$4,480的機價,總要令用家感覺多一分品味吧!至於垃圾收納位置,則起用無塵袋式設計,而且還有一按掣打開的設計,方便清理機內的垃圾,電池則使用內置式設計,只要直插火牛,就可以用機身作叉電,感覺是來得小巧方便一點,不過想更換電池則未必可以自己動手了。另一測試重點是手感,記者分別以兩部手提吸塵機作試用,老實講,以石地板來說,基本去塵效果無分別,而且重量感覺亦十分相似!這一點起初令人相當疑惑,須知牧田的重量為1.585kg,而Dyson的重量為2.145kg(重了0.56kg)!得出如此怪異的效果,記者與攝影師一起深究,最後得出最有可能的原因,應該是Dyson在拖把接觸地面的位置,配置有一個大大的車輪,從而做到借力的效果,而且將機身的負重大部份轉嫁至地上,所以令人有很輕身的錯覺。至於牧田方面,喉管設計相對較短,所以令人有種吊着手來用的感覺,而且機身的負重,有轉嫁至我手上的感覺,所以令人有感覺同Dyson重量相若的錯覺。記者:朱崇德攝影:周芝瑩2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道,即like:http://fb.me/AS.AppleDaily


牧田CL107就是以這條吸銀仔YouTube片在日本走紅,而且還被冠以Dyson Killer之名。

牧田CL107操作上有點吊手,全機重量大部份要以手部拿穩。

使用塵袋式設計,不過清洗尚算容易。


電池使用可更換式設計,三、四百平方呎家居,大概叉一次電可以吸上三次。

叉電器有點太大了吧!不過內置散熱風扇,都叫功能性十足。

Dyson V6 Motorhead手感不俗,輕重適中,不過個人不太喜歡它的摩打聲有點尖。


無塵袋式設計,一按打開就可以作清理。

內置電池設計,一插火牛就可以叉電。

拖把後部有兩個大轆,轉嫁了機身大部份重量,是一個好聰明的設計。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170323/19966849
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《去日本買樓》作者之一張天秀:隔山買日本樓 先小試牛刀

1 : GS(14)@2017-04-22 10:10:28

【明報專訊】日本是香港人旅行的熱門目的地,有些人甚至想在當地置業,《去日本買樓》作者之一及GINZA WEST董事張天秀就是從喜歡日本動漫開始,到近年研究日本文化,至現時他在日本已購買了3間物業,未來會計劃在大阪置業。張天秀認為東京物業升值情况理想,不過,作為日本置業新手,最好先小試牛刀,東京物業較為昂貴,投資者可以由東京以外的城市開始。張天秀分享,買日本物業最重要選擇一個好代理,因為始終隔山買牛,有個好代理就減少煩惱,還要自己親自視察環境,才會買到心水物業。

明報記者 龍彩霞

投資物業應選擇「地點好」的樓盤,如「鄰近車站的樓盤」,或是「維修及管理良好的物業」等。海外投資者較為熟悉東京、大阪、京都等地,近年四國及九州也開始成為港人旅遊熱門地,但未必懂得在當地置業。張天秀表示,自己在2015年開始撰寫《去日本買樓》一書時,最重要在用家出發,首先要挑選自己喜歡的區域,還有要了解樓齡、樓價及稅務等資料,「買樓不是買菜,買錯了令你輸錢都不好」。他又表示港人買日本樓目標區域多為東京,其實東京都內有不少地方,除了大家熟悉的新宿、澀谷及銀座等外,台場及上野等區域也是置業之選。

夢洲開賭 料刺激大阪樓價

另外,投資者也要分析日本樓宇與經濟關係,把握入市時機更為重要。張天秀表示:「我兩年前已看好日本房地產市場,當然市場對安倍經濟有信心,日本經濟有機會走出谷底,最重要是日本決定要建賭場,對大阪樓價絕對有刺激作用。」安倍政府希望2020年東京奧運以後,賭場業務能支撐旅遊業,刺激經濟增長。目前賭場首選在大阪西南方向距離大阪市中心約30多公里的人工島「夢洲」落戶。由夢洲坐車約20分鐘就能到達大阪環球影城及海遊館,市場期望賭場可以同時刺激京阪神旅遊業,當然對酒店及住宅需求帶來協同效應;所以張天秀部署價格未炒起之時,在大阪置業。

根據不動產調查公司東京Kantei的調查,到去年11月為止的價格上漲轉變成了價格盤整局面,大阪市中心部(福島區、西區、天王寺區、浪速區、北區、中央區)均價為3742萬日圓(約267萬港元),與前1個月相比下跌1%,為3個月內首次下跌。建築物變得老舊也是造成價格下跌的原因之一。各房地產開發商不斷在梅田區域開發計劃。從大阪市的各地區特徵可以發現,中央區沒有太多政府機關及企業辦公室,而是擁有人氣觀光地點的大阪城及道頓堀等。

另外,日圓兌美元在過去兩年曾低見125水平,不少投資者湧去日本買樓,因為日圓下跌,按揭還錢少了,投資者當然樂見。不過,如果有港人用港元現金購入日本物業,當日圓下跌,帳面會出現虧蝕。張天秀表示,他記得在日圓跌至125時,有外匯專家表示日圓有機會跌至140水平,但他認為115至125水平已可以儲定日圓。同時,他發現日圓下跌,樓價就升,但日圓上升反而樓價沒有下跌,顯示樓價承托力不俗。如果未來日圓再跌,對日本樓價很大機會是利好。

樓價承托力佳 宜長線持有

現時日本樓約200方呎左右,售價為100多萬元,吸引不少內地及香港投資者入市,相信地點佳的物業售價愈升愈有。張天秀表示,在日本置業宜長不宜短,因為涉及資產增值稅,而且租金收入維持約5厘至6厘,很多投資者都會長線持有,對日本物業價格是支持因素。當然,租金往往因地點、等級以及管理品質等條件而有所差異,因此必須選擇管理委員會運作良好,或具備完善長期維修計劃的物業作投資。此外,日本物業需要付管理費及修繕費,有時候修繕費較管理費為高,投資者需小心留意。

舊樓租金回報勝新樓

另外,張天秀表示,自己選擇物業也有心得,首先物業是否鄰近火車站,附近有否大型超市,最重要是該區空置率是否高企,因為會影響出租率。他表示,新樓租金回報是2厘至3厘,但近30年樓齡的物業租金回報達5厘至6厘,假設買新樓在20年後會貶值一半,新樓只可以自住。同時1980年代物業的避震遜於1990年代,故計劃入市的投資者可以選擇1990年代物業。

至於張天秀選擇在福岡置業,他表示有很多因素,其中鄰近機場向來都是福岡市吸引魅力之一,在經濟方面也有好處,因為機場距離福岡天神商業區只有15分鐘車程,而且建築物的高度受到限制,形成老舊建築物重建時的阻礙。如果依照現行法令重建的話,地板面積會變得比原本的建築物小,對所有權人不合理,因此要重建並不是容易的事情。當地政府公布放寬中心地區的建築物高度限制,今後將可望建造17層高的建築物,相信可令天神地區的重建項目活躍起來。福岡市也將在接下來的10年促進天神地區30棟建築物的重建,藉此促進當區經濟發展。

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7940&issue=20170421
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