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南部鋼鐵鉅子高興昌呂家即將面臨 史上最嚴厲的經營權挑戰。但大戰尚未正式開打，高興昌已在去年十一月被打入全額交割、甚至爆發出售資產爭議；這個比中鋼還要老字號的鋼鐵廠怎麼了？ 撰 文‧劉俞青 再過一個月不到，高興昌這家四十五年老字號的鋼鐵廠，即將面臨最嚴厲挑戰。因為九月二十七日的股東會，另一大股東國票金將強烈主 張股東權益，直接挑戰這幾年經營不善、甚至被打入全額交割股的董事長呂泰榮家族股權。 儘管鋼鐵本業虧損連連，但高興昌名下擁有好幾筆高雄市 區燙金地段的土地資產，粗估市價逼近百億元，開發價值更遠高於此，而這正是引發這場經營權大戰的爆點。 也因此，之前市場已經傳出許多潛在買 家，都是直衝著這幾筆土地資產而來。但直到最後一刻，這些買家並未如傳言浮上檯面，決定仍由大股東國票金作為「代表」，打完這場仗。主要的原因，就是因為 呂家在高雄仍擁有龐大勢力，例如除了高興昌名下資產，據了解，呂家個人在高雄也還有不少土地資產等待開發，將來可能都還有合作空間，因此，非不得已，誰都 不願意站上第一線來得罪呂家。 外患 國票金強勢逼宮 但國票金也表示，礙於︽金控法︾對於轉投資事業僅限金融 相關事業的規定，一定會恪守兩策略：一是這次高興昌的董監改選，將以旗下「國票創投」作為法人代表，以遵守《金控法》第三十六條規定；二是一旦獲得多數股 東支持，不會接手經營，會立刻出售。 國票金的聲明已隱約透露，背後似乎已有買家展現高度意願，等著國票金開價，要從國票金手上買下高興昌的 股權，包括國票金大股東旺旺集團蔡衍明、京城建設蔡天贊、興富發建設鄭欽天、國揚建設侯西峰等，據悉都名列買家行列。 而為了九月這場史上最 嚴峻的股東會，呂家當然不敢大意。根據了解，雙方都已經備妥委託書大戰，呂家已經找好﹁委託書大王﹂張永祥，而國票金則端出官股大股東當做盾牌，表示國票 金的官股股東也認為應該伸張股東權益，兩邊的戰火一觸即發。 而攤開高興昌的股東名冊，如果扣除呂家與國票金這兩大股東合計超過七成五的股權 之後，籌碼其實非常穩定，持有一千張以上的股東只有二十三位，五百張以上也不超過五十位，因此市場人士表示，「這家公司其實沒有所謂委託書大戰，因為勝負 已定，如果沒有意外，呂家應會取得優勢。」目前高興昌董事會共有九董三監，但○八年的改選時，由於國票金對高興昌的股票尚未全部追回，因此董事會席次稍嫌 弱勢，因此在九月改選前的現任董事會中，國票金只占有二董一監。 但值得注意的是，目前國票金指派在高興昌的一席監察人，為台灣︽證交法︾第 一把交椅的大律師陳錦旋，陳錦旋被稱為「全台灣最會開股東會的律師」，國票金是否利用在法律上的優勢扭轉全局，得等到股東會上才會見真章。 但 確定的是，這次改選之後，國票金席次一定會增加，只是增加一席或二席？或是一舉在董事會取得過半席次？尚在未定之天，但無論如何，未來國票金在董事會上的 發言音量肯定會提高。 事實上，曾經是南台灣喊水會結凍的高興昌鋼鐵呂家，會演變到今日面臨經營權危機，其來有自。 高興昌鋼鐵 是台灣第一家單軋鋼鐵廠，全盛時期的呂家，事業版圖還跨足航運、土地開發，甚至連佳麗寶化妝品的台灣總代理，也是呂泰榮的伯父呂名傳所拿下。 到 了第二代接班，高興昌確定由呂泰榮接掌，而台灣佳麗寶化妝品則在更早即由呂名傳的兒子呂恩政負責，一切都算平靜。 但一個突如其來的轉折，卻 可能扭轉高興昌的未來。 一九九五年爆發國票案，主角楊瑞仁拿著盜竊來的資金在公開市場炒作高興昌股票，後來部分資金追回，總共償還給國票金 三二．六％的高興昌股票，每股成本九．五元。 但這場看似毫無瓜葛的金融犯罪之後，高興昌從此無端出現了另一位大股東——國票金，而且持股不 低，直逼呂家的四成持股。 內憂 出售資產惹爭議 偏偏同一時間，高興昌的本業越來越壞，給了外來者最好的機 會。從○八年至今，高興昌連年虧損，從前年起甚至連毛利率都是負數，高興昌的經營幾乎陷入創立四十五年來最慘澹的狀況。 公司績效不彰，對高 興昌的負面評價也開始在南部鋼鐵業流傳。高興昌之所以大幅虧損，固然與大環境有關，但也有人直言，呂泰榮認真經營政商關係，遠勝過本業經營，或許也是高興 昌績效不振的原因之一。 例如後來扁案爆發，證實吳淑珍就是透過前中鋼董事長林文淵找上呂泰榮的姊姊呂和霖當作人頭，出面買下寶徠花園廣場的 豪宅，呂泰榮的政商人脈可見一斑。 但無論如何，高興昌的本業不彰是事實，去年十一月，因為每股淨值不到五元，這家老字號的鋼鐵廠甚至被打入 全額交割股之列，更引爆許多股東不滿。 為此，高興昌不是沒有努力，根據高興昌發言人林子惠說法，為了拯救委靡的本業，高興昌這幾年陸續出售 轉投資、土地資產，都是為了讓淨值提升。 但這些出售資產的作為卻也引來更多爭議。例如去年十一月公司出售協昌興股票，從原本持股七六．四 六％降為四五．七九％，買方是自然人「周凱芬」。 周凱芬是誰？她是已故的東南水泥董事長陳敏賢的夫人，呂泰榮是陳敏賢生前最麻吉的好友，難 免引來瓜田李下之嫌。 又例如更早之前，幾筆出售土地資產的買賣，公司似乎也都有賤賣之嫌。例如前年公司出售青海段九十四地號的土地共一二四 六坪，僅以每坪二十六萬元成交，確實與市價至少每坪五十萬元的行情，有顯著落差。 儘管爭議不斷，讓九月二十七日即將上場的董監改選因此張力 十足，但對呂泰榮而言，與當年的家族風光相比，如今被打入全額交割、甚至面臨經營權岌岌可危的難堪場面，一家近五十年老店落得如此下場，恐怕董監改選還未 開打，已經是全盤皆輸。 每況愈下 高興昌近三年獲利狀況 單位：億元基金名稱 97 98 99 100/1Q 營收 114.03 64.69 68.89 15.46 營業利益 6.87 -4.86 -2.64 -0.23 稅後淨利 -1.57 -4.20 -7.96 -0.87 每股純益（元） -0.41 -1.08 -2.01 -0.21 出售資產力挽狂瀾 高 興昌近年出售土地資產狀況時間 地段地號 坪數 成交金額（億元）96/7 高雄市青海段61、63號 3008 8.57 98/3 高雄市青海段94號 1246 3.24 98/10 高雄市青海段176號 424 2.47 |
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台北捷運信義線於十一月二十四日通車，信義路房價也再次攀高，全線每坪均價都在八十萬元以上，世貿站旁的D3豪宅案甚至傳出開價四百萬元，讓信義線成為名副其實的「鑽石捷運線」，也再次證明捷運宅（指捷運站周邊五百公尺至一千公尺內的住宅）的魅力。 台北市》可選擇邊陲區塊遠離精華區，價差多達四成 然而，「捷運宅」的房價未必都高不可攀。據本刊獨家取得的房價資料，在雙北市，捷運站周邊住宅行情較行政區均價低的案例比比皆是。對自住客而言，這或許是以相對低價搶進捷運宅的機會。 觀察台北市價差前十名捷運站，如台北橋站、麟光站、後山埤站、公館站等，因多位處行政區邊陲、距區域內精華區較遠，或周邊有夜市、墳墓等嫌惡設施，價差達兩成至四成。 不過，因大安區、信義區為豪宅聚集地，偏離一般行情的天價，拉高平均房價，也是造成上述兩行政區站點擠進價差榜的主因。然而以東門站、忠孝復興站房價屢破百萬來看，若可用六、七字頭相對低價，買進大安、信義區捷運宅，仍屬難得。 至於西門站為純商業區、小南門站旁多為公有地，圓山站周邊則是花博展場、北美館等，新建案少，因此釋出物件多為三十年中古屋，價位相較平實。不過，隨豪宅松濤苑進駐小南門站，該區均價可望拉高。 淡水線復興崗站、關渡站、忠義站，除了位於北投區邊陲，還因站位缺乏「景觀宅」條件，導致建商一窩蜂搶進其後的竹圍、紅樹林站，讓關渡站等明明是「台北市門牌」，均價卻能和後者打平甚至更低。 新北市》可選擇老商圈無建商拉抬，房價歸基本面 至於新北市前十名，則是完全不同的邏輯。以蘆洲線為例，捷運路線即是該地區主要幹道，生活機能完備。排名第九、第十五的府中站、頂溪站，更是當地發展已久的商業區，頂溪站距台北市也僅有一橋之隔。幾乎完美的成績單，為何房價反而親民？ 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，不像台北市，因新北市老商圈多半做在地生意，客群不變下，捷運宅的價格潛力取決於「腹地」，即吸引新建案、產業進駐的做夢空間。 「沒有新案拉抬，老商圈的房價就炒不起來！」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛觀察，近年來，台北市外圍第一、第二環的房價漲幅已和基本面脫鉤，就算交通好、機能佳，但只要「沒有建商炒」，單靠在地客支撐，成長就有限。 以新北市上述站點來說，因周圍腹地小，政府無從開發、建商亦難尋素地，在無法推出新案、以新價位掀起當地行情的情況下，房價就回歸到基本供需面，適合自住客進駐。 相反的，如文湖線的內湖段、新店線，因腹地大，加上內湖科技園區、裕隆城等園區議題，推案不斷，擁有交通優勢的捷運宅價格便在相對高點。 雙北通則》選運量偏低想保值，挑經三商圈站點 不過，雖然捷運宅房價仍有想像空間，但台北捷運人口停止成長，卻是未來捷運宅能否保值的潛在警訊。 根據台北捷運公司年中公布的一○一年報，營收主要靠廣告等副業收入支撐的北捷，客運本業已是第十年赤字。北捷分析，近年通車站數擴增、營運成本增加，但運量卻不足，是造成本業年虧損擴大到四億元、整體盈餘也逐年減少的主因。 「站點增加，運量卻不足，代表搭捷運的人就是那麼多。」徐佳馨認為，旅運量低，可能是該地居民習慣使用其他交通工具或主要幹道、橋梁移動。 房產專家Sway（鄭詩韋）也舉例，新莊線或中和線居民，其實只要過個橋或沿主要幹道，就能到板橋上班，搭捷運反而繞路。「以後，捷運站越來越多，根本不稀奇！」他認為，捷運宅價格將掀一波盤整：唯有真正的黃金路線才有保值性。 徐佳馨建議，可觀察該路線經過哪些重要商圈，至少三個以上，才有保值效力。例如新蘆線上目前僅有松江辦公商圈、永康街，但板南線就有新板特區、台北車站、東區、信義區、南港等，集客力落差立現。 因此，民眾下次考慮捷運宅時，恐怕不能再以「捷運站步行五分鐘就到家」等距離因素為唯一考量。腹地、建商看好度、運量，都可能讓「捷運＝高房價」的等式，有失靈的時候。 【延伸閱讀】選對站點，捷運宅也能高貴不貴！——雙北市10大捷運宅行情低於行政區者 台北市 排序 ：1行政區 ：大同區捷運站 ：新莊線台北橋站住宅行情（萬元/坪） ：34.1行政區均價（萬元/坪） ：56.2價差 ：-39.3% 排序 ：2行政區 ：北投區捷運站 ：淡水線忠義站住宅行情（萬元/坪） ：36.1行政區均價（萬元/坪） ：53.4價差 ：-32.4% 排序 ：3行政區 ：大安區捷運站 ：文湖線麟光站住宅行情（萬元/坪） ：64行政區均價（萬元/坪） ：91.2價差 ：-29.8% 排序 ：4行政區 ：北投區捷運站 ：淡水線關渡站住宅行情（萬元/坪） ：37.5行政區均價（萬元/坪） ：53.4價差 ：-29.8% 排序 ：5行政區 ：中正區捷運站 ：板南線西門站住宅行情（萬元/坪） ：55.6行政區均價（萬元/坪） ：78.7價差 ：-29.4% 排序 ：6行政區 ：北投區捷運站 ：淡水線復興崗站住宅行情（萬元/坪） ：40.9行政區均價（萬元/坪） ：53.4價差 ：-23.4% 排序 ：7行政區 ：中山區捷運站 ：淡水線圓山站住宅行情（萬元/坪） ：56行政區均價（萬元/坪） ：73.1價差 ：-23.4% 排序 ：8行政區 ：大安區捷運站 ：新店線公館站住宅行情（萬元/坪） ：71.9行政區均價（萬元/坪） ：91.2價差 ：-21.2% 排序 ：9行政區 ：信義區捷運站 ：板南線後山埤站住宅行情（萬元/坪） ：63.6行政區均價（萬元/坪） ：80.2價差 ：-20.7% 排序 ：10行政區 ：中正區捷運站 ：小南門線小南門站住宅行情（萬元/坪） ：64.6行政區均價（萬元/坪） ：78.7價差 ：-17.9% 新北市 排序 ：1行政區 ：新莊區捷運站 ：新莊線丹鳳站住宅行情（萬元/坪） ：26.7行政區均價（萬元/坪） ：31.6價差 ：-15.5% 排序 ：2行政區 ：土城區捷運站 ：板南線永寧站住宅行情（萬元/坪） ：27.4行政區均價（萬元/坪） ：32.1價差 ：-14.6% 排序 ：3行政區 ：板橋區捷運站 ：板南線亞東醫院站住宅行情（萬元/坪） ：39.9行政區均價（萬元/坪） ：45.9價差 ：-13.1% 排序 ：4行政區 ：新莊區捷運站 ：新莊線輔大站住宅行情（萬元/坪） ：27.8行政區均價（萬元/坪） ：31.6價差 ：-12% 排序 ：5行政區 ：新莊區捷運站 ：新莊線迴龍站住宅行情（萬元/坪） ：28行政區均價（萬元/坪） ：31.6價差 ：-11.4% 排序 ：6行政區 ：三重區捷運站 ：蘆洲線三和國中站住宅行情（萬元/坪） ：32.3行政區均價（萬元/坪） ：36.1價差 ：-10.5%排序 ：7行政區 ：蘆洲區捷運站 ：蘆洲線徐匯中學站住宅行情（萬元/坪） ：30.6行政區均價（萬元/坪） ：34.2價差 ：-10.5% 排序 ：8行政區 ：蘆洲區捷運站 ：蘆洲線三民高中站住宅行情（萬元/坪） ：30.9行政區均價（萬元/坪） ：34.2價差 ：-9.6% 排序 ：9行政區 ：板橋區捷運站 ：板南線府中站住宅行情（萬元/坪） ：41.6行政區均價（萬元/坪） ：45.9價差 ：-9.4% 排序 ：10行政區 ：蘆洲區捷運站 ：蘆洲線蘆洲站住宅行情（萬元/坪） ：31.1行政區均價（萬元/坪） ：34.2價差 ：-9.1% 註1：住宅行情與行政區均價是以2012/10/01至2013/10/31的成交資料計算而得註2：住宅行情是以捷運站周邊500公尺至1000公尺的住宅及住辦成交資料計算而得資料提供：好房網 整理：郭子苓 | ||||||
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梁任瑋 含金量超高的台北市永康街，近年房地產身價也跟著水漲船高，不僅全台最貴的店王在此成交，連全台最貴的老公寓也隱身於此，一條小小的街道，為何有辦法同時拿下住宅與商店身價雙冠王？
撰文‧梁任瑋 近年來因國外觀光客彙集而聲名遠播的台北市永康街，生活機能方便，又充滿濃厚人文氛圍，雖然躍上媒體版面的消息，大多是店麵價格創新高，其實區域內居住的名人同樣大有來頭，包括央行總裁彭淮南、台北市長擬參選人柯文哲、宏碁創辦人施振榮、藝人蔡琴、胡因夢、媒體人陳鳳馨，以及已故烹飪名師傅培梅與她的女兒程安琪等，皆是當地老住戶。 不同於台北市其他兩大商圈「忠孝東路四段」、「西門町」，永康商圈是典型的住商混合區，但相對於幾年前因住商對立議題而鬧得沸沸揚揚的師大商圈，這裡的住商關係顯得融洽許多，更增添其獨特色彩。 人潮帶錢潮！ 鎖定三角窗店面，一坪破千萬不手軟《今週刊》調查，永康街不動產大致被兩種地主掌握，第一種是長期持有的店面投資者，像信義路二段的紅櫻花食品與永康公園內的回留素食餐廳，就是由置產客黃振榮十一年前趁房地產低檔購買，不過，持有最多者，還是台北市永康國際商圈協進會理事長李慶隆，包括在永康街上的髮廊、比利時咖啡廳、麗水街上的晧雅生活館、全聯福利中心與信義路上的一之軒麵包店都是他的，而且全部是「三角窗」。 從李慶隆的置產手法，不難看出他獨鍾「三角窗」的投資偏好，形容「走進永康街就可聞到鈔票味道」的他認為，三角窗兩面臨路，廣告效益大，人潮彙集的能力較強，即使房價相對較高，但只要大趨勢不變，買了就會賺。 李慶隆買店面之前，一定都會先向區域消息集散中心——里長「拜碼頭」，從中瞭解賣家缺不缺錢、急不急著賣，作為日後與屋主談判的參考。尤其他這十五年來深耕永康商圈，對於每家店家的情況瞭若指掌，使他比別人擁有更多店面買賣的訊息。 含金量超高的永康街，年產值將近一五○億元，當地不動產市場也因商家生意暢旺，身價跟著水漲船高。一年前，位於名店「冰館」隔壁一間只有一．六八坪的「無骨夢幻鹹酥雞」店舖，悄悄以總價二七六○萬元轉手，換算每坪高達一六四三萬元，價格之高令人咋舌，堪稱「全台最貴店面王」。 此外，這裡許多知名的店家本身也是地主，例如以芒果冰聞名的前冰館舊址，二○一二年，美而美連鎖餐飲集團董事長賴瑞麟以每坪一千餘萬元向王姓屋主買下這間店面，並以「思慕昔」品牌經營芒果冰；去年底，他又出手買下麗水街前芒果皇帝店面，賴瑞麟企圖搶下永康街芒果冰霸主地位的心態，不言可喻。 都更效應夯！ 建商紛紛插旗養地，小面積推案也熱賣除了店面搶手外，永康街住宅背後所隱含的長期價值同樣驚人，因此，永康街第二種地主，則是以土地開發為目的的建商。 「幾年前，還可以透過投標國有地取得土地，但隨著政府禁賣土地後，建商多半是透過一戶戶買下店面等待都市更新。」一位上市建設公司土地開發人員指出，幾乎叫得出名字的建商都曾經在永康街插旗土地，只不過面積都在一百坪以下，需要長時間養地擴大範圍。 房地產業者指出，永康街因為地點夠好，即使是小面積推案，也有塑造百萬房價的條件，光是區域換屋族，就可以有效去化。所以連三重幫宏盛建設早在二○○六年就率先卡位，取得信義路二段與連雲街巷弄的土地，這塊面積總共只有二一四坪的土地，因為插旗早，每坪取得成本僅二五六萬元，雖然至今尚未有開發動靜，但未來推案獲利相當可觀。 去年十二月，泛大同集團的上市公司新美齊，也以每坪六五二萬元，向中工買下信義路二段的土地，換算這七年來，永康商圈土地漲幅高達一五五％；此外，璞園建築團隊旗下的璞石建設，也在信義路二段鼎泰豐旁興建住宅大樓，不動產估價師預估，完工後每坪房價上看二百萬元。 永康商圈一地難求，根據內政部實價登錄統計，永康街十七巷內有一戶四十五年老公寓，每坪已出現一一○萬元的成交行情，可說是台北市最貴老公寓的地段，光是八千萬至一億元以上的住家戶數，就高達六百戶。 「現在永康街的老公寓，一戶至少要四千萬元以上。」永康裡里長黃學貴說，○二年九月到○三年六月ＳＡＲＳ︵嚴重急性呼吸道症候群︶結束之前，是永康街房地產價格最低迷的時候，當時永康街二巷的四樓公寓，只賣八五○萬元，現在有買方開價四千萬元，屋主還不賣。 明星學區多！ 雙語教學虎媽最愛，老公寓照樣搶手都更效應之外，明星學區的推波助瀾，也是永康街房價居高不下的主因。台北市最熱門的明星學校新生國小與金華國小，學區的範圍，剛好坐落在永康街商圈內的整個永康裡與福住裡，學區內周邊房價已達到每坪一○七萬元，平均單價甚至比大安區平均每坪九十一．六萬元還高，價差將近一成。 持續成長的人流，讓永康街成為連鎖服務業的一級戰區，永康街與信義路交叉的最精華兩個三角窗，原本被聖瑪莉麵包、Mister Donut甜甜圈佔據，但隨著租金不斷上漲，幾年前Mister Donut退租後，已轉由毛利更高的服飾業者進駐。 永慶房屋東門店店長劉錦峰說，永康街店面釋出量少，許多老店面多半都是子女繼承取得，所有權人分屬四、五人，像永康公園對面的沁園茶莊、小胖花藝，目前是郭氏五兄弟持有，正待價而沽找買主。 「永康街的三角窗，永遠都是市場上最搶手、租金最好的位置。」劉錦峰表示， 台灣房地產景氣不確定性，雖因國際政經因素與政府政策而攀升，但在「人潮等於錢潮、稀少性等於保值」的考量下，看來只會更凸顯永康商圈店面與住宅的價值！ 永康街四大店面王，坐擁多處三角窗 賴瑞麟
思慕昔芒果冰
地址：永康街15號
坪數：4坪
前芒果皇帝
地址：麗水街16號
坪數：25坪
黃振榮
紅櫻花食品
地址：信義路二段
坪數：35坪
回留素食餐廳
地址：永康街31巷
坪數：30坪
郭氏五兄弟
沁園
地址：永康街10-1號
坪數：23坪
小胖花藝
地址：永康街10-２號
坪數：24坪
李慶隆
全聯福利中心
地址：永康街7巷
坪數：110坪
Panos Cafe
地址：永康街13巷
坪數：60坪
AVEDA
地址：永康街31-1號
坪數：62坪
晧雅生活館
地址：麗水街8號
坪數：27坪
一之軒食品 地址：信義路二段226號 坪數：34坪 永康街三大租金王出列！
屈臣氏整棟
地址：永康街２號
月租金：120萬元
成交金額：6.8億元
高記整棟
地址：永康街１號
月租金：140萬元
成交金額：5.2億元 LORANZO ROMANZA 服飾整棟 地址：信義路二段188號 月租金：65萬元
成交金額：屋主自有 | ||||||