眼見很多租樓網也力sell自己有十萬個盤，千居Spacious創辦人許志光（Benny）卻氣定神閒說：「我哋得三萬五個盤，但放得上嚟都有得睇，絕無假盤！」千居成立於三年前，是當時首個以地圖搵樓的app。Benny以「老實」起家，除了謝絕假盤外，就連各區凶宅資料也會如實顯示在地圖上，因此深得搵樓人士歡心。千居app分別有兩個版本，一個俾搵樓人士，另一個則是設計給地產代理專用，望打破找代理一定要走入地鋪的傳統。是次我們成功請來有地產女王之稱，前美聯物業九龍區董事兼拓展總監郭玉滿（AK姐）火辣登場，以多年從事代理經驗點評千居：「同四大代理行比，你哋有咩係人冇你有？」我點Sell：貨真價實無假盤！ 俗語常言「忠忠直直終需乞食」，但於科大出身、八十後的Benny就以自身力證「充大頭鬼」以多樓盤作賣點的年代已過去。「我第三間在新加坡的公司同樣與房地產及大數據有關，最後成功被一間上市公司收購了。」回港後的他發現香港在房地產及數據方面都比其他亞洲城市落後，因此認為這是機會。「香港仍有很多行內俗稱『釣魚盤』的假盤存在，例如是同一所大廈內會有四個相似的樓盤，分別有市價及低於市價的，但可能實盤只有兩個，較便宜的早已賣出，只用來吸引搵樓人士聯絡代理。」為了盡量杜絕假盤，Benny指如果客人在查詢後得知該盤已租出或賣出，千居會立即把該盤下架，而有關代理會因此被扣分。「代理的分數會決定他們樓盤在千居上顯示的位置，如果被扣太多分，他們的貨源會被放在千居較後的版面。」透過這機制，現時千居實盤比率可達至八成。千居第二賣點是設有代理專用版面，代理可以公司或個人形式選用月費計劃，價格由千五至一萬數千元不等，由上傳多少個樓盤而定。搵樓人士除了可直接打電話給代理外，也可透過app內的inbox功能進行溝通。「有好多代理同我講每日都收到幾百個電郵，如果好似傳統方法叫搵樓人士發電郵俾代理佢哋可能要等幾日先收到回覆，依家用inbox溝通，效果就好似面書咁一有人搵你就立即收到通知，大大縮短等待時間，成交機會自然都大咗。」 專家盤問：「數據點同大行比？」 A：據我所知各大代理行都開始加強IT系統，那千居有獨家優勢嗎？B：我們在下半年會推出香港地產大數據，那將會是香港首個綜合多方數據的第三方中立平台。我們會收集田土廳數據作基礎，但因其資料至少會慢了十四天而非即時，因此未來我們會以自身對科技的認識去幫我們二百多個客戶的IT系統進行升級，而他們則須和我們分享數據作交換，意思是當他們往後在交易簽約時我們可獲得即時通知，從而去領先市場。 A：那你現時二百多個客戶是公司還是個人代理？B：有八成也是公司客，因此我們可以獲得的數據也較多。 A：香港四大代理行一定比你現有的二百多個客戶擁有更大的交易量和市場佔有率，那你如何確保到你的數據可以更快更準？B：我們確保不到比他們更快更準，只是可提供多一個第三方的平台去整合市場上較散及亂的數據。簡單來說只要四大一把數據公布上網，我們就可以馬上取得，再把我們手頭所知的客戶數據進行整合，並以此作基礎去計算出市價，再為我們未售出的樓盤價格進行分析。 A：目前用戶數量及成交量有多少？成交比率又是多少？ B：我們現在有三十萬個長期用戶，每個月的成交大約有三百宗。雖然我們只得三萬五千個樓盤，但當中有八成是實盤，所以買家所查詢的大多也可參觀，因此成交比率達4-10%。 A：你們未來的目標會是什麼？B：希望每個月的租賣成交可盡快達至一千宗。因公司頭三年也是以做豪宅及外國人生意較多，未來希望可以提高其他樓盤的數量，更貼地做香港人生意。 終極談判：要令代理感受到千居吸引力！ 你們綜合了不同的代理及不同公司的代表，算是比較中立的平台，因此在搵樓用戶評分我會給7.5分，但app目前也較集中在豪宅市場，因此未來在盤源上除了要精準外，覆蓋的地區也須增加。宏觀來看，現時市場成交量相對較低，在代理的層面上，除了有自己現有的公司資源又可以多個平台做生意，絕對是件好事，因此在代理用戶的分數我會給8分。但以我所知有些代理連智能電話都不會用，仍是深信客人會搵上門，因此要令其他區的代理感受到千居的吸引力他們才會願意付款，例如可以向每個地區最喜歡用平台及app做生意的代理入手，以他們為起點推進。 安閣地產代理用家意見：千居較其他app有質素 我們由二○一五年開始以公司代理形式和千居合作，他們的樓盤一向夠真及有質素，吸引到很多有意搵樓人士使用，以及我們知道他們在西半山一帶是較強的，與我們專注發展西半山生意的方向相同。平均每個月會有八至十個百分比的成交率，反應比我們放在其他網的好。 中原地產創辦人施永青點評：唔係新嘢 講網上睇樓，其實四大行各有各平台給自己代理使用。講大數據，田土廳資料大家也可以取得，大型代理行有一定的市場佔有率，而我們多年前已開始作出整合及估價，因此未覺他們有何特別。做到4-10%的成交比率是不容易，但做地產個朵一定要夠響，別人在搵樓時才會想起你，他們這方面看來要多下功夫。 撰文：黃綺敏攝影：鄭樹清攝錄：廖健昌[email protected] | ||||
明日，也就是從9月1日起,由國家工商總局發布的《互聯網廣告管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）將正式生效，《暫行辦法》對付費搜索、彈窗廣告等網民普遍關心的熱點問題作出了明確規定，同時值得註意的是微博、微信等自媒體發布商業廣告,將顯著標明“廣告”,個人在朋友圈、微博等轉發廣告也要擔責。
互聯網廣告概念是《暫行辦法》的核心與基礎，也是社會各界關心的焦點問題。目前《暫行辦法》采用了外延描述的方法對互聯網廣告進行了界定，規定：“本辦法所稱互聯網廣告，是指通過網站、網頁、互聯網應用程序等互聯網媒介，以文字、圖片、音頻、視頻或者其他形式，直接或者間接地推銷商品或者服務的商業廣告。”
並列舉了互聯網廣告包括的類型，共分為五類：“1、推銷商品或者服務的含有鏈接的文字、圖片或者視頻等形式的廣告;2、推銷商品或者服務的電子郵件廣告;3、推銷商品或者服務的付費搜索廣告;4、推銷商品或者服務的商業性展示中的廣告，法律、法規和規章規定經營者應當向消費者提供的信息的展示依照其規定;5、其他通過互聯網媒介推銷商品或者服務的商業廣告。”
不同於傳統廣告，《暫行辦法》將互聯網廣告發布者的行為特征界定為“推送或者展示”，並規定能夠核對廣告內容、決定廣告發布的自然人、法人或者其他組織是互聯網廣告的廣告發布者，依法承擔《廣告法》所規定的預先查驗證明文件、核對廣告內容的義務。
也就是說，互聯網媒介上直接或者間接推銷商品或服務的文字、圖片等都在廣告之列。這樣一來，網紅、明星的微博、微信等自媒體發布商業廣告，也要顯著標明“廣告”，否則就是違反了《暫行辦法》的相關規定。
這些互聯網信息服務提供者，實際上並沒有參與互聯網廣告經營活動，但客觀上為互聯網廣告提供了信息服務平臺。在微博、微信、電商平臺等平臺上的用戶作為廣告主或者廣告發布者所發布的互聯網廣告，《暫行辦法》規定當平臺在明知或者應知有其他人利用其信息發布平臺發布違法廣告時，應當予以制止。也就是說，以後朋友圈隨手轉發廣告也要承擔責任。
《暫行辦法》除明確了自媒體平臺商業廣告需要顯著標明“廣告”之外，還要求使消費者能夠明確處方藥和煙草的廣告禁止利用互聯網發布；醫療、藥品、特殊醫學用途配方食品、醫療器械、農藥、獸藥、保健食品等廣告未經審查，不得發布。違反《暫行辦法》規定的，將依照廣告法予以處罰。
對於互聯網廣告不具有可識別性的，按照《廣告法》相關規定，由工商行政管理部門責令改正，對廣告發布者處以10萬元以下的罰款；以欺騙方式誘使用戶點擊廣告內容的，或未經允許在用戶的電子郵件中附加廣告或廣告鏈接的，責令改正，處10000元以上30000元以下的罰款。
到9月1日，新《廣告法》正式施行一周年整。同時，《互聯網廣告管理暫行辦法》(下稱《辦法》)也將於9月1日起正式實施。
根據即將實施的《辦法》要求：互聯網廣告應當具有可識別性，顯著標明“廣告”，使消費者能夠辨明;禁止利用互聯網發布處方藥和煙草的廣告;不得以欺騙方式誘使用戶點擊廣告內容;未經允許，不得在用戶發送的電子郵件中附加廣告或者廣告鏈接;利用互聯網發布、發送廣告，不得影響用戶正常使用網絡。
值得註意的是，推銷商品或者服務的付費搜索廣告明確界定為互聯網廣告的一種類型，與其他形式的互聯網廣告一起接受監管。《辦法》要求：“付費搜索廣告應當與自然搜索結果明顯區分。”
近年來，互聯網廣告的社會關註高、問題反映也較為集中。原本計劃與新廣告法同步施行的《互聯網廣告管理暫行辦法》，幾經討論與修改，於今年7月4日才正式公布。為配合《辦法》的施行，互聯網廣告監測中心也將於9月1日正式投入試運行，同步開展互聯網廣告監測工作。
《第一財經日報》記者從國家工商總局獲得數據顯示：一年來，全國工商、市場監管部門共查處各類違法廣告案件約2.4萬件，全國平均每天查處違法廣告超過65件，罰沒款約4億元。
新《廣告法》條例由原來的49條增加到75條，系實施20年來首次修訂，被譽為“史上最嚴”《廣告法》，諸如10周歲以下未成年人代言廣告，男星代言女性用品，電視廣播在養生節目變相發布廣告，廣告中使用“最佳、國家級、最高級”用語等情形都受限。
國家工商總局通報稱：“自2015年9月以來，監測違法廣告數據已連續數月保持在較低水平，廣告違法率比新《廣告法》實施前下降了84.29%。傳統的醫療、藥品、保健食品等典型虛假違法廣告、名人明星違法違規代言、不滿十周歲未成年人代言等行為得到有效遏制。”
工商總局通報顯示，清風卷紙就曾因為利用未成年人進行廣告代言而被罰。
清風卷紙在某超市若幹門店內發布了廣告板廣告，廣告中含有不滿十周歲的未成年人Kimi Lin作為廣告代言人的形象，當事人銷售的商品外包裝上也含有Kimi Lin形象。最終，上海市工商機關於2016年5月責令廣告主停止發布相關違法廣告，在相應範圍內公開更正消除影響，並處罰款10萬元。
在過去一年里，全國工商、市場監管部門共查處互聯網廣告案件約3200件，罰沒款約6700萬元。
“車易拍”就屬於違法互聯網廣告的典型案件。
記者了解到，“車易拍”曾在自設網站上使用了“全國快速拍賣，速度快，無差價”和“高價放心賣，透明成交快”等廣告宣傳用語。經查，當事人在經營活動中存在價格不透明、競拍流程不透明、買賣雙方具有多個操作端、賣方收到的車款低於買家支付的購車總款項等問題，廣告內容與事實不符，且均未對消費者進行明示，涉嫌欺騙、誤導消費者。最終，北京市工商機關於2016年6月對該虛假廣告處罰款200萬元。
有業內人士認為，新《廣告法》開啟了營銷新時代，倒逼商家在產品營銷上轉型，功能營銷、場景營銷和情感營銷將成主流。