海外置業分散投資 英國樓勝在穩定
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GS(14)@2015-11-09 00:01:12http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151106/news/ec_ecv1.htm
【明報專訊】按照Florence 現在的情况來說，她的財政狀况比較緊絀，她與先生的每個月總入息是45,000元，他們的每個月總支出是39,000元，所以每個月的淨現金流是6000元，5年後她可以儲到現金360,000元。
她的第一個理財目標是在5年後要儲到現金和股票250萬元，按照她的資產有價值800,000元股票和400,000元現金，總資產是120萬元，假設她每年的投資回報率是15%，5年後應該可以有250萬元的資產，但是這個假設是5年內沒有金融危機的情况下才有可能發生，所以建議她作分散投資以減低風險。
隔山買「樓」 先做好功課
如果把所有資產投放在香港股票上，這樣風險會比較高，因為最近A股出現比較大型的調整，所以建議她把大部分資金放在環球基金上，這樣才較有可能達到每年平均15%的增長。投資分佈方面，按照現在的投資環境及經濟狀况，經濟有可能出現衰退，所以現階段可以七成以上的資金放在債券基金，另外三成放在環球股票基金，然後按照每年的經濟狀况，才慢慢增持股票基金。建議客人必須定期檢討投資組合，才有望達到每年平均15%的增長。
Florence 想投資英國樓市，需要了解英國樓市的展望。英國在5月大選後，樓市前景趨明朗。英國樓市過往受工黨倡議的「豪宅稅」等房地產政策所籠罩，前景不明朗，令買賣交投受到影響，隨著大選結果塵埃落定，樓市已恢復穩定。毫無疑問，倫敦樓市在「豪宅稅」無望推出後，終獲喘息機會。大選前的6個月，核心區的部分地段，住宅成交量下跌三分之一。目前的問題是住宅需求的回升幅度，以及樓價自2009年所見的強勁升勢會否重現。
倫敦核心區交投回復活躍
倫敦中部核心區的住宅需求將起變化，並會獲較平衡的住宅供應量支持，影響將會在稍後時間才顯現。倫敦核心區交投已見回復活躍，然而，我們預期成交量將隨新政府組成及樓市回穩而趨穩定。
2015年上半年倫敦中部預售樓花成交量仍然活躍，包括豪宅。地產發展活動於過去12個月已轉移至核心區外圍，動工量上升59.3%；相反，核心區動工量按年下跌43.2%。
租金回報吸引 風險較低
目前的房屋政策主要針對需求問題，例如「Help to Buy房屋貸款」。展望未來，政府需要推出措施解決住宅供應不足的根本問題，相信新政府執政後，會推出有關措施。而住宅交投自保守黨在5月8日大選中大勝後已逐漸回復動力，再透過5年期的調整，交投量可望持續上升，樓價有上升動力。
政治風險在目前的住宅市場仍然存在，需要政府主動推動市場穩定，從而令市場有效運作並惠及經濟。目前尚有3項政府的決策方針，有機會為樓市帶來新的憂慮，包括歐盟公投、蘇格蘭權力下放、倫敦2016年市長選舉，相信房屋問題將佔選舉人政綱的重要位置。由於工黨在英國部分地區的支持度獲提高，預期部分在選舉時提出的措施，例如「豪宅稅」及租金加幅設限等，或會在未來重新崛起。
如果Florence 想買英國樓，用40萬元作為首期及貸款60萬元，100萬元的價值相對不高。由於英國樓的租金回報率比較高和穩定，在英國買樓收租的風險不算太高，這個可說是比較長遠及穩定的投資工具。
鄭明輝
美聯金融集團財富管理總監
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陸振球：超長線投資 買樓勝買股
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GS(14)@2018-01-06 10:04:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3330&issue=20180106
【明報專訊】2018年首星期港股恒指開紅盤升了895點，升幅接近3%，而昨天公布的中原城巿領先指數報165.02，按周跌0.36%，似乎今年首周股巿表現暫勝樓巿。當然，中原的樓價指數一般有約2至3星期的滯後，而投資股樓誰勝誰負，往往要較長時間才可下定論。
說到長線投資，朋友分析員李聲揚引述一項研究指出，以現存16個的富有經濟體系作綜合計算，若投資期長達150年，投資物業的總回報確實跑贏股市：在這16個經濟體中，1870至2015年的物業複合年均回報達7.05%，高於股票的6.89%，而債券投資更只有2.5%（圖1）。當然，以上結果並非說任何時間買入「磚頭」都會跑贏股票，也要看入巿的時間點，著名已故經濟學大師兼投資有道的凱恩斯（John Maynard Keynes）有名言：「長線而言，我們都死掉了。（In the long run, we're all dead.）」何况是150年？比如單以去年計，港股恒指便升36%，而中原樓價指數只升了15%，即去年港股跑贏港樓何止1倍！
投資既不可太短線，太長線意義也不大，不論股巿或樓巿，縱然長線必升，一個中型大浪也可以很嚇人，比方說現在不少人都說就算是1997年高位入巿買了樓，只要捱得住調整，到今年不單已返家鄉，更多數已大賺；不過，說這些話的人卻往往沒提及1997年後香港樓價跌近了六成多，一度跌了近七成，也不提不少人在負資產期間捱不住，物業變了銀主盤被人沒收了，之後樓巿回升也不關他們的事了。
政府辣招 扭曲樓價與交投關係
說到1997年的樓巿，匯豐證券近日發表的一份研究報告，當中提及1997年至2011年前的香港樓價和二手交投量關係密切，即是樓價升時成交也升，樓價跌時成交也會萎縮，這是合理和容易理解，當二手樓巿興旺而多人買樓，便會推升樓價，相反人們看淡後巿而不願入巿，成交便萎縮並推跌樓價，但自2011年政府不斷出包括收緊按揭和買賣物業投資要支付高辣招稅後，便見到兩者關係脫鈎，變成樓價繼續不斷攀升，但二手成交卻一蟹不如一蟹（圖2）！
當二手巿場不斷萎縮之際，由於在辣招下因銀行不能借高成數的首期，買家便唯有轉投能提供高成數按揭的一手巿場，以至一手巿場成交金額比例不斷攀升，在2006年時，一手成交金額只佔總成交的兩成多，但近年卻已升至高達45%（圖3）！同一時間，因買家焗住投入一手巿場，發展商也有恃無恐的狂加價，以至一手新樓的平均成交金額，和二手巿場的平均成交金額差距愈來愈大（圖4），對於發展商而言，政府愈加辣，他們便愈高興，因愈容易賺錢！
買家焗借發展商按揭 一手狂加價
可以說，政府推出辣招，完全是好心做壞事，反而令巿民被迫以高價在一手巿場買貴樓！其實，近日地產代理監管局（下稱地監局）因去年首11個月當局共收到11宗有關購買境外物業的投訴，因此發出一份有關香港境外樓花的執業通告，並於明年4月1日起生效，也可能因會好心做壞事。
地監局不管無牌海外物業代理 或好心做壞事
如細看地監局的通告內容，包括持牌代理須向海外物業及賣方進行盡職審查，限制廣告字眼，以及要向買家提供的銷售文件等，筆者留意到通告的尾段：「違反上述指引的持牌人可能會遭受監管局的紀律處分。地產代理公司及其管理層亦可能因未能設立妥善制度管理其業務而遭受紀律處分。」大家可注意到，地監局的通告只提及會對持牌代理進行紀律處分，但現時無牌代理，其實也可做海外物業的代理和銷售，那將來新執業通告正式實施後，只有攞正牌的代理受規管，無牌代理仍可繼續銷售，會否一來不公平，二來只會引誘有牌的代埋轉為無牌經營，出現「劣幣驅良幣」的情况，對消費者更不利？
■「2018股樓大作戰」投資講座
新的一年，會是股樓續升？還是要出現調整？《明報》將於2月3日（周六）舉行「2018股樓大作戰」投資講座，請來包括中環資產投資行政總裁譚新強、紀惠集團行政總裁湯文亮，以及《明報》投資版首席評論員張兆聰，一起分析經濟、股巿及樓巿最新形勢和探討如何部署，出席將可獲贈《明報》投資及地產版資深主編陸振球最新著作《樓巿解碼》乙本，名額有限，不容錯過。報名可到以下網址：
link.mingpao.com/52705.htm
[陸振球 樓市解碼]
單偉彪：買港樓勝內地樓 擁樓市政策供不應求兩大利好
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GS(14)@2018-09-06 07:59:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2985&issue=20180906
【明報專訊】兩年前開始覷準本港房地產市場的路勁（1098）聯席主席單偉彪接受訪問時表示，本港地少人多，住宅供不應求，而且亦不像內地有限購及限價等措施，投資環境較為理想。他表示，路勁於前年8月至去年6月一口氣取得元朗、黃竹坑及屯門三幅土地，料分別於明年第一季、明年第三季及2020年推售，涉及逾1600個單位，而集團目標是貨如輪轉，擬透過競投官地及收購，每年增持一至兩幅土地儲備，成為本港的中小型發展商。
單偉彪指出，本港向來地少人多，尤其是過去兩屆港府均未有大幅增加土地供應，令供不應求的問題更加嚴重，故目前的樓價已「貴到不得了」，但他相信，只要港府始終未能向社會清楚交代有何措施可長遠增加供應，在供應少於需求的情况下，樓價中長線仍然易升難跌，「樓市的需求來自兩方面，第一，我聽中原地產老闆施永青說，近年新盤約20%被內地人搶購了；第二，你看本港銀行存款逾10萬億元，便知道香港人多麼有錢，此一因素也重要，因為即使年輕人本身無錢付首期買樓，仍然可以靠父母入市頂住樓價」。
目前單偉彪仍然看好港樓後市，稱路勁在前年8月至去年6月期間，「好彩一次過在香港取得（元朗、黃竹坑及屯門）三幅地」，而明年有機會迎來首個收成期。他透露，路勁於2016年8月以9.89億元奪得元朗凹頭住宅官地，為首度投得政府住宅官地，土地面積逾2.8萬方呎，樓面面積約33萬方呎，正興建300多個單位，即每個單位平均面積逾900方呎，目標客戶包括同區換樓客，以及居住本港經常往返內地做生意的商人，擬於明年首季開售，訂價將參考鄰近的新地（0016）旗下樓盤爾巒。
明年首季推元朗逾300伙 訂價參考爾巒
根據代理的二手成交數據，目前爾巒的二手呎價約1.2萬元。由於路勁的元朗地皮樓面呎價僅2690元，而建築成本約每方呎4000元，假如項目能以呎價約1.2萬元開售，料可賺取可觀利潤。
單偉彪指出，由於元朗凹頭地皮被西鐵天橋從中間切開，故發展難度較大，而集團的建築設計團隊已就此制訂解決方案，在地皮的一邊興建別墅，另一邊則興建中高層大廈；另外，地皮地下有不少水渠，亦增加了施工的難度，惟由於路勁有工程背景，現時基本上已解決有關問題，他總結此項目時說：「現已完成土地平整，正進入起樓階段，希望明年底可以落成。」
目前路勁發展的3個本港住宅項目中，最矚目為去年初伙拍平保（2318）旗下平安不動產成功競投的港鐵黃竹坑站1期上蓋住宅地王，樓面面積約50萬方呎，提供約800伙豪宅單位。單偉彪透露，該項目料提供戶型多元化，主打開放式至3房戶，面積由400
方呎至900方呎，當中大部分單位在600方呎以上，擬於明年第三季開售。
明年第三季推黃竹坑地王 涉800伙豪宅
路勁去年2月取得黃竹坑站第1期上蓋項目，補地價每呎樓面地價僅8119元，而同年11月批出的第2期上蓋項目補地價呎價已急升三成至10,576元。單偉彪笑說，雖然過去一段時間樓價升幅可觀，該項目售價亦可望水漲船高，但他指賺錢最多的是港鐵，形容路勁基本上是替港鐵打工而已，「對於我們來說，要透過港鐵向政府補地價，也要向港鐵支付地價，兩筆錢加起來才是地價成本；其他設計、工程、推廣費用總和等於呎價6000元，再加上財務成本，便可計算出收支平衡的賣價。過去一年半樓價上升不少，這是我們着數的地方，但該項目賣樓後三分之一的盈利歸港鐵，而且我們與平保是以合資公司發展此項目，各自分得項目盈利的三分之一」。
路勁去年6月伙拍深圳市國資委旗下最大的房地產上市公司深圳控股（0604）以約31.7億元奪得屯門管翠路住宅官地，平均每呎樓面地價約6700元，是路勁在本港的第3個住宅發展項目。路勁及深控各佔地皮一半權益。深圳控股早於2004年已出資7.3億元收購路勁25%的股份。
伙深控奪屯門地 申斬樹程序繁複
單偉彪透露，路勁成功競投屯門地皮逾一年來，至今仍未展開工程，原因是目前地皮種植了不少樹木，而在本港申請斬樹的程序繁複，需要交計劃書予政府多個部門審批，料集團下月才能開始斬樹，年底在地盤上動工起樓。他續說，該項目涉及樓面面積40萬方呎，將興建約500個單位，以中大型單位為主，另提供小量低密度住宅，料可於2020年推售。
冀每年購地皮 躋身中小型發展商
路勁過去多年主要在內地經營地產及公路業務，並且透過旗下利基（0240）競投本港工程，兩年前始進軍本港房地產市場。雖然路勁是次轉型面對不少新難題，惟單偉彪表示，發展商的利潤率遠比承建商高，而且本港不像內地樓市有限購及限價等措施，故路勁未來仍會積極發展本港房地產項目，目標是每年增持一至兩幅土地儲備，貨如輪轉、起樓賣樓，成為本港中小型發展商。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-09-06 08:00:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3718&issue=20180906
【明報專訊】在剛過去的雅加達亞運，橋牌首次列入亞運項目，香港隊在男子團體及超級混合團體賽均贏得銀牌，在男雙及女雙亦各得一面銅牌，以兩銀兩銅佳績完成亞運。今年66歲的單偉彪是取得亞運男子團體橋牌銀牌的六名港隊代表之一，他在是次專訪中表示，自己正職是上市公司主席，近半世紀參加橋牌比賽一直是業餘性質，是次能夠揚威亞運賽場，包括在四強賽擊敗中國隊，有賴運氣較好及臨場發揮較佳。
業餘擊敗全職 有賴臨場發揮
是次亞運橋牌男子團體賽有14個國家或地區參賽，循環對打後最佳成績的四強晉級，第一至四名分別是新加坡、中國、香港及印度，再進行淘汰賽。單偉彪回憶說，由於中國隊的6名隊員均屬全職運動員，「日日返工便是打橋牌」，默契較佳，故實力在港隊之上，香港隊在循環賽亦曾是中國隊的手下敗將。不過，進入四強對決時，他坦言香港隊運氣較佳，例如「估到對家的King由哪位牌手持有便很重要了」，而且臨場發揮亦較佳，結果擊敗中國隊晉級決賽，決賽始不敵新加坡摘銀。
單偉彪表示，橋牌運動的勝敗八成取決於技術、兩成則有賴運氣，香港隊是次在亞運四強淘汰實力較強的中國隊運氣成分頗高，若兩隊多打10場比賽，相信港隊將輸多贏少。他笑說，勝負難以準確預測，而且年長者亦可參與，正正是橋牌運動的樂趣，「作為比較，由於年齡、身高及技術上的差距，在網球場上打100次我也贏不了費達拿」。他最期望的是，是次橋牌隊從雅加達帶回來的4面獎牌，能夠促進橋牌在香港發展，包括取得政府資助，「港府之前對橋牌運動不太熟悉，希望今次得到亞運四面獎牌後，港府能夠比較重視橋牌，例如以後橋牌會舉辦國際賽，亦有機會取得港府的撥款」。
[名人樓市論壇]
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