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開時裝店首要捕捉潮流。今年街頭 熱話非韓牌時裝莫屬,不但獲時裝達人徐濠縈力撐,更打入中環高級時裝百貨店Harvey Nichols。去年五月,三十一歲的黃綺華(Eva)食住「韓流」,伙拍三名表姐妹,合資十七萬,在中環開設樓上鋪Le Collection賣韓國衫,主攻區內OL,半年未夠已回本。創業路出奇順利,但背後其實充滿隱憂,競爭急增、客源狹窄,不但難以再發圍,更隨時拖垮小 店。本刊找來擁有七間分店,月入五十多萬的時裝店chapel老闆楊偉雄(Luke),為小店拆局把脈。 「我哋同好多香港人一樣,打工打到悶,想搵盤生意做吓,諗過做食肆,但無人有經驗;跟住就諗賣衫,傾傾吓發現大家衣櫃都有唔少韓國衫,就決定賣韓牌;地鋪 太貴,怕風險大就揀樓上鋪。」Eva幾句話便總結了開鋪始末,是典型的新丁創業故事,從興趣、能力出發,見步行步。甫開張,靠打「友情牌」加新鮮感,一個 月做二十萬元生意,半年不夠便回本,但蜜月期很快結束,生意額回落至十萬元左右,每月雖有四、五萬元盈利,但在競爭越趨激烈下,隨時變炮灰。已有十多年時 裝零售經驗的楊偉雄(Luke),直言韓國服裝有得做,Le Collection起步正確,目前關鍵是如何從入貨、客源及選鋪上,利用現有優勢,衝破樽頸位,站穩陣腳。 OL熱捧 中價韓牌上位 Le Collection的客源主要是二十至三十來歲的OL,為配合她們上班之用,鋪頭售賣的時裝以斯文、簡約設計為主,多為鬆身及立體剪裁,甚少誇張、性感 款式,有過半數的貨品是容易配搭的連身裙,「連身裙無咁易起皺,朝早起身一笠上身就返得工,十分方便。」全職打理鋪頭的Eva解釋,曾是廣告營業員的她, 和另外三位任職 會計、銀行及公關的老闆兼表姐妹,本身就是OL,從自身出發,不難捕捉顧客心理。Eva和表姐Loretta幾乎每個月都會飛到首爾入貨,另每星期向香港 韓牌代理睇相入貨;「本地代理提供嘅款式較大路,為增加競爭力,一定要親自去東大門搵一些特別款式。」Eva表示,位於東大門的四個商場,如UUS、 APM、Designer Club及NUZZON,一到夜晚就轉做批發,由晚上八點營業至翌日清晨六點,兩人每次都花兩晚通宵「尋寶」。每逢三、四月及十月等轉季日子,入貨量是平 時的一倍,約四、五萬元。Eva指,中價韓服OL最受落,因此店內定價大多在一千元以下,四、五百元佔大多數,毛利約八成。「貴過一千元,客人寧願買歐洲 衫。」店鋪的入貨準則是款多量少,每件貨只會入三至五件。「客人最怕撞衫,而且韓國時裝換款速度好快,每個星期都有新款,入得多分分鐘賣唔晒。銅鑼灣、尖 沙咀嘅鋪頭好快轉款,如果我仲賣緊舊款,客人好快悶。」每逢季尾,賣不清的貨,會以三、四折的價錢散貨。 Luke評語 「以OL為目標顧客群做法可取。一來消費力高,二來韓國衫剪裁較鬆身,能把手臂、肚腩及臀部的『鬼祟肉』遮住,至啱怕肥嘅OL。除了連身裙,不規則、剪裁 特別的大件頭闊身T恤,都深受OL歡迎。韓國衫質料唔差,但車工較遜色,要花多些功夫做『後勤工作』,包括剪線頭及熨衫,價錢牌也可自行設計,即使客人喺 其他鋪頭搵到同款衫,亦唔怕貨比貨。」 五十客包攬八成生意 上週五,午飯時間,中環街頭人流如鯽,Le Collection卻十分冷清,一個客人都沒有。對此,老闆Eva不以為意道︰「今日星期五,OL都掛住收工去玩,天氣又唔穩定,邊有心情 shopping。」事實上,Le Collection主要做熟客生意,在幾乎零宣傳下,全靠口碑及朋友介紹新客。「初時都有請人派傳單,但成效不大,反而facebook專頁變咗留客渠 道,OL個個都有facebook,返工第一件事可能就是開facebook。」Eva笑言。鋪頭索性連會員制都沒有,facebook專頁內約九百個 「朋友」,便是會員,有九折優惠,其中有五十名忠實擁躉,幾乎每星期都來幫襯,撐起店鋪八、九成生意。每當有新貨,Eva和鋪頭的店員兼表妹Vivian 就會充當模特兒,試衫並拍照,上載到facebook。Eva亦會記下每位熟客的喜好,每有適合對方風格的新貨時,會透過facebook私人訊息通知她 們,並附上照片。現店鋪有三成生意額是經facebook落單。「客人可留言留貨,先到先得,出面鋪頭未必間間有留衫服務,就算有都係一、二日,但我哋可 以留四、五日,一個星期都試過。」客人可親自上門取貨,或將錢存入店鋪戶口,Eva再找速遞送貨上門,每次收取二十元,滿一千元就免費。 Luke評語 「樓上鋪人流唔會多,店鋪生死取決於熟客的去留,平時多與客人傾談,入貨時最好針對他們嘅風格,既確保銷情,又可增加客人忠誠度。配飾毛利高,可設專櫃。 另外,入貨時可順道購買些小禮物送給客人,如韓國嘅襪便價廉物美。單靠facebook難吸新客,可考慮針對性派傳單去寫字樓,或主動借衫予雜誌拍照。」 樓上鋪做試金石 Loretta和另外兩位股東Venus及Lilian是三姊妹,Eva和她們屬表姐妹關係,佔五成股份。店名Le Collection中,「L」代表三姊妹柳姓英文譯音Lau,「e」則代表Eva。面積約四百呎的Le Collection,位於威靈頓街及閣麟街交界的商廈四樓,窗外便是中環半山電梯。說是四樓,但大廈地下對上有層閣樓,因此客人來幫襯,要爬足五層樓 梯,對踩着高跟鞋的OL來說,頗為吃力。「我哋第一次做生意,預算三萬蚊租金,睇過附近嘅地鋪,租金閒閒哋要八萬元。咁啱呢幢大廈重新裝修完,成幢都係做 生意,唔會有住客揪住餸上上落落,間鋪又有落地玻璃及獨立廁所,月租只係萬五元,一睇就鍾意。」負責搵鋪的Loretta說。樓上鋪人流少,四位老闆於開 業第一個月,落力召集朋友來撐場。「我哋嘅朋友都係三十來歲嘅OL,好多收到風來幫襯,唔喺中環返工都專登走過來,一個月做咗二十幾萬生意,好到我哋都唔 敢相信。」Eva指,可惜蜜月期好快過,朋友逐一流走,「唔會再長途跋涉走過來。」店鋪每月營業額由第三、四個月開始回落到十萬元左右,數月來都只能打守 衞戰,難以拓展新客源。「三年租約,希望兩年後租約屆滿,可進軍地鋪或商場。不過,營業額得十萬元,分分鐘未夠交貴租。」Eva一臉兩難道。 Luke評語 「開地鋪先要做足市場調查,包括區內同類鋪頭嘅售價、產品,自己是否有特色貨搶客等。另外,商場或街鋪對貨源嘅穩定性及流轉性要求更高,現階段應先開拓更 多入貨點,搜羅唔同品牌,測試受歡迎度。中環地鋪租貴,但又做唔到週六、日生意,浪費租金,同樣租金應選擇尖沙咀、銅鑼灣。」 開業資料(05/2010) 租金*$45,000入貨$87,000裝修$30,000雜費$10,000總投資$172,000*兩個月按金,一個月上期 營業資料(03/2011) 營業額$120,000租金$15,000人工*$16,000入貨$40,000盈利$49,000*包括老闆Eva及一名全職員工 老闆Eva回應 1. 每件衫都做足「後勤工作」,並配襯飾物再上架。2. 配飾無分季節,不怕「責貨」,會入多些貨,但店鋪空間有限,不會設專櫃。3. 今年五月公司一周年打算買小禮物送俾客人,但未決定送什麼。4. 中環區派傳單成效始終低,靠facebook吸客效果好,而且免費。5. 客路主打中環的OL,轉地鋪會考慮同區,以免流失儲了一年的客。正物色金鐘海富鋪位,而銅鑼灣、尖沙咀地鋪競爭大,客路不同,未必考慮。 |
盛傳下屆政務司司長人選是現任發展局局長林鄭月娥。林鄭素有「好打得」稱譽,不過「好打得」的她,在劏房問題上,卻連番栽了幾個筋斗。 兩個月前,大角咀洋松街工廠大廈劏房案,屋宇署成功獲法庭頒發封閉令。這幢工廈非法改建劏房,三層樓及天台一劏六十,事件一波三折,糾纏數年,最終成為首宗屋宇署獲頒封閉令的勝出個案。 案件結束,林鄭以為殺一儆百,工廈劏房就此收斂。殊不知,涉案劏房大王簡贊培利用法律漏洞,利用二房東沒有法律責任的身份,繼續在附近工廈一劏再劏。 現擁有過百劏房,每月收租過十萬,簡贊培撩着牙、腳印印說:「林鄭唔使理佢,廢嘅!我照劏,錢照收,奈我唔何!」
三月被屋宇署發出封閉令,大角咀洋松街長發工業大廈四樓大門外,還貼着新鮮滾熱辣的法庭判令。不過涉案的劏房房東簡贊培卻懶得去理,繼續你有你封,我有我劏。
改頭換姓睇房
上週,記者又在報章分類廣告見到他的租房廣告,地點包括深水埗、大角咀及土瓜灣。夏天,他的賣點是:有冷氣梗房出租,更標榜免佣免按。記者致電查詢,一名自稱姓林的男子接聽,並相約當日中午三時,在大角咀麥當勞見面。
記者準時到達,卻未見人影,原來林躲在街角打量記者裝束外貌,四、五分鐘過後,他才施施然走過來。
年約五十歲,高瘦身材,前額半禿及穿格仔恤衫的林,記者一見,便認出他正是兩個月前在法庭外戴着口罩的簡贊培。
簡似乎怕被人認出,自我介紹「姓林」,然後帶頭領着記者往大角咀博文街方向走。
他首先帶記者到附近一幢唐樓單位參觀一劏十的梗房,三十呎大的房間開價月租一千六百元,見記者臉有難色,簡(表面上姓林)雙眼翻一翻說:「想租平啲我都有,深水埗、土瓜灣我大把盤,最平响大角咀必發道,不過係工廠區,嗰邊我唔方便帶你去,搵個阿姐帶你去望望啦。」
工廈一劏廿幾
接着,簡打了個電話,並着記者自行走到必發道六十九號工廠大廈地下,再致電一個又是姓林的小姐。臨離開前,簡還拍心口交代說:「放心喎,全區最平租盤就在必發道,所有改裝工程由我自己一手一腳做,質素唔差,地方舒服。」
必發道六十九號是一幢沒電梯的舊式工廈,記者行了六層樓梯才到達林口中全區最平的租盤,開門接記者的林小姐叫阿容,四十餘歲,說話帶鄉音。
約二千多呎的工廈單位,內裡劏了近二十多間劏房,每間劏房面積約三十至四十呎,僅容得下一張碌架床。所有劏房的門頂或天花均裝上風扇仔,用來抽風,因為二千多呎地方全靠中央幾部公用冷氣機。
「冷氣夠、空氣好……老細仲細心到將大門頂鋸成尖三角形,外形古怪,不過又通風又防盜……」當阿容帶記者看劏房時,一名劏房男住客喝罵:「咁×大聲,嘈住瞓覺,正×街……」之後一串粗口。阿容解釋,板間單薄,不能隔音。
然後記者被領到臭氣沖天的「共用浴廁」,一名紋身漢突然從廁格跳出來又是大罵,阿容解釋說:「住呢啲地方要醒少少,否則好易發生磨擦……」
樓下拆 樓上劏
阿容聲稱,該處是全區最平租盤的工廈劏房,索價月租千四元,另要繳付三百元按金:「每月電費會將電錶
讀數話你知,千四蚊月租只包水費,唔包電費。」不足三十呎的劏房,月租千四元,呎租約四十六元,比太古城住宅約廿六元的平均呎租還要貴。「唔租就冇,呢度
好搶手,依家只係剩番兩間房。」阿容熱心推銷說。
參觀完畢,阿容領着記者落樓離開,到達四樓一層,只見該層同樣單位一地瓦礫,幾名工人還在清拆部分間隔。
阿容笑笑口指着說:「呢度以前都係我哋老細嘅,不過俾政府封咗囉。」阿容一邊離開一邊教路說:「租呢啲工廠劏房可能唔住得耐,因為萬一政府乜乜署啲人來查
話要逼遷就要搬,不過到時我哋會幫你轉去第二度住。講明呀!我哋唔會有任何賠償,不過你可以去搵乜鬼關愛基金,佢哋有人俾錢你使,就當賠償!」
阿容笑着說,政府的封樓令,不會趕絕租客,她老細可以調配客源,賠償又由關愛基金包底,招數高明。
工廠劏房月入八萬
阿
容的老細簡贊培於○七年一月,在必發道的鄰街洋松街七十八及七十八號A的工廈租用了三個單位,並將之改建成一開六十個劏房來出租。○九年,屋宇署收到投
訴,並於同年及上年四月及九月,三度向簡租用的洋松街工廈單位發出清拆僭建物及恢復工業用途的法令,但簡一直沒有理會,照做其工廈劏房大王。
直至今年三月,屋宇署向法庭申請封閉令,封閉簡租用的洋松街工廈單位,懂得利用法律漏洞的簡,卻提出上訴及反對封閉令,於三月上庭時,簡還振振有詞自辯
說,他租用工廈單位是用作迷你倉,而租客屈蛇居住與他無關。當日,他在庭上承認從工廠大廈單位業主手上,以八千八百元租金租用單位,之後再以八百至千四元
不等分租出去,若他將所有六十餘間的劏房全租出去,簡每月淨袋約八萬元。
就此事,林鄭曾公開譴責過有關人士(即簡),指工廈根本不適合作住宿用途,因原本消防及安全規劃設計,是不利住客於火警時逃生,這樣完全不顧租客安全,行
為極不道德。
其他法例 打擊劏房經營者
為了打擊劏房,政府於一○年年底實施了「小型工程監管制度」,若在單位內進行小規模結構改建工程前,要向屋宇署作出申請,並由已註冊的承建商或建築專業人士負責,否則將會被罰款。今年四月,屋宇署便首次引用此條例,成功檢控一名承建商及罰款六萬八千元。
但立法會議員李永達批評,此罰款欠阻嚇力,因一個月租金已賺回罰款有餘,根本阻嚇不到劏房經營者去改建單位及間劏房。
而大律師李國銓認為,若要檢控劏房經營者或可循《床位寓所條例》,因有關法例限定單位內有十二張床位或以上及可供住宿用途,經營者或承租人便要向民政事務總署申請有關牌照,若無牌經營,一經定罪可判罰款十萬及監禁兩年。
另外,劏房的二房東或業主,若從中有租金收入,應向稅局呈報,若發現有關人士蓄意隱瞞租金收入,可判罰款五萬或監禁三年。
二房東包租公輕鬆
但「好打得」的林鄭,在今個月初出席立法會發展事務委員會樓宇安全及相關事宜小組委員會的會議時,當談及工廈劏房時,她坦言要檢控像簡一樣當二房東或包租公的人士「十分困難」,因難於舉證。
當日,法官就此案頒下封閉令,簡雖然失掉洋松街工廈單位租權,但他本人卻不用負上任何法律責任。案件了結後,他繼續另起爐灶,在洋松街背後的必發道,又繼續承包工廠大廈單位,然後一劏二十多間房做包租公,營業至今。
記者一連數天跟踪簡,發現他劏房王國生意經營得有聲有色。除了有阿容這名女幫工外,他的太太也不時幫手帶客到深水埗、土瓜灣一帶唐樓睇劏房單位。為了節省成本,簡不時到五金店購買裝修材料及工具,自己落手落腳維修劏房單位。
他家住柏景灣、出入駕駛一架掛有中、港牌的七人車,生活舒泰。粗略估計,單計簡在必發道六十九號六樓及天台、博文街及南昌街的劏房單位,他經營超過九十間劏房,估計每月租金收入達十萬。
工廠業主推庄
據大角咀地產代理透露,必發道的二千多呎舊式工廈單位,呎租六元,每月租金約萬二元,簡把工廈單位劏成二十小房,將之以呎租約四十六元租出去,平均每間千六元計,即簡月入三萬二千元,扣除萬二元租金,他每月淨袋二萬元,回報率高達六十六厘。
週一,記者曾走訪必發道工廈單位的業主,其許姓業主家傭表示屋主長期不在港,一切全不知情,之後匆匆關門。
記者後來約簡出來簽收租約,在租約上,簡清楚寫明租出必發道六十九號六樓一個房間單位,租約經手收銀人寫上「簡贊培」名字。
簡尷尬解釋說:「哦!我哋呢行要好小心,好多記者社工政府人員搵我哋麻煩,所以起初我就費事用真名。嗱!你暫時租住一個月,萬一政府要封樓,我再將你搬去另一工廠單位,我大把工廠唐樓劏房,你唔使愁!一定有地方俾你住。」
三月上庭時,簡辯稱,租住的工廠大廈只是合法改裝成迷你倉,他本人對劏房的存在「一直不知情」,亦非擔當劏房包租公角色,這次租約證明,他說的全是謊言。
週六,林鄭出席完一個公開活動,記者就工廈劏房一事要求林鄭回應。她表示,工廈劏房問題特殊兼嚴重,要回去慢慢研究,考慮新對策。
「好打得」的林鄭,打完官腔後離去。
同日,簡又帶着未來新租客到劏房睇房,一邊行一邊大大聲與街坊說:「林鄭廢嘅,唔使理佢!」
禁止 社工記者探訪
自○九年一直關注劏房租客問題的「關注綜援低收入聯盟」組織幹事李大成,當知道有人又在工廈間劏房,他即時光火:「真係好離譜!只係班高官唔知劏房住客疾苦,佢哋只係由一間工廈劏房搬去另一間工廈劏房,情況根本冇改善過,屋宇署封閉令只係治標不治本。」
李指出,之前不少團體及社工已多次向林鄭反映工廈劏房問題嚴重,並建議政府進行一次性的全港登記制度,當登記完結後,之後再出現劏房便可當違法,但林鄭及政府當局一直未有作出回應。
李更憶述,上兩個月與同事到必發道工廈劏房探訪時,遭內裡的住客大漢驅趕,其間還發生肢體碰撞。
為了防止記者及社工到訪劏房,簡旗下的劏房內更貼出告示,指若有住客帶記者及社工到訪,即會被驅趕及不作出任何賠償。 ####
Billy問做咩臨約定個成交日期咁短? 一般做九成上會要較長批核時間,最少都要有45日成立期先穩當。如果定立了臨約之後想悔約,經紀會列明約上而一般都係殺訂賠傭了事。以本個案為例要比人殺訂$50000同比傭$26000,或有情況係比哂兩邊即$52000,所以臨約一個簽名價值用十萬計!
而定立臨約後指引規定要係14日內上律師樓簽立賣方給予買方的(俗稱:必買必賣)合約。如在成交日期任何一方毀約,就唔只殺訂賠傭咁簡單,毀約一方要賠償對家係該時間內賣唔出樓既合理財務損失。有些Agent係唔會理以上咁多野,因為你簽左臨約佢份傭金就落袋!
令Zoe & Ben上唔到會的,又係萬惡既卡數,基於金管局給予供款不能超出該組借款人總入息一半既原則,睇下佢地死係邊:
Ben支出 | 結欠 | 每月還款 |
生恆銀行信用卡 | $100000 | Min pay $5000 |
幫人財務個人貸款 | $50000分5年還 | $1000 |
供車 | 尚欠$40000 | $6000 |
Zoe支出 | ||
生恆銀行信用卡 | $30000 | Min pay $1500 |
用信用卡做免息分期買按摩椅 | 尚欠$8000 | $724 |
用信用卡做免息分期買美容療程 | 尚欠$9000 | $800 |
Zoe既不固定傭金因時有時冇所以唔可以計入入息。每年交稅都係一千幾百所以Zoe唔會儲起稅單,所以要證明不固定收入實為無憑無據。至於信用卡免息分期供款已合併在該卡每月還款的數目內,計左信用卡還款就唔駛計免息分期。
另外,銀行計供款比率要行壓力測試,一般要+2%利率,所以經紀講每月還一萬是正確的,但銀行計用$12611都是正確的。
供款比率=$(5000+1000+6000+1500+$12611)/(12000+16000)= 93%
支出差不多大過收入,真係唔明點解仲會去睇樓。
Zoe & Ben心諗有冇得發爛,話agnet冇講比佢知間樓下年要維修,誤導佢地所以責任歸代理一方。自金融海嘯後濫用「誤導」一詞既人實在太多啦,謹此呼籲看倌不要靠「誤導」為免除自己應有責任既藉口。況且間樓都未落實維修,佢地發爛不成。解結用以下方法:
加長年期
銀行可以幫到佢地就係加長還款年期,九成加至30年每月$8885,七成就每月$6900。
重組車按
加長供車年期,每月還$2000,記住問車行攞返份證明文件先有用。
銀行話加長年期同重組車按之後都仲係借唔到,叫佢地加擔保人借七成比佢地,其餘兩成叫佢地搵「財仔」借埋佢。
加擔保人=「all-monies obligation」
好彩Zoe有個仲未結婚既姊姊michelle,月入$20000,家姐都每月要還卡數$4000。家姐簽左個名,因擔保條款係「all-monies obligation」,即係要擔保埋Zoe係該銀行既卡數及所有借貸,仲有第時銀行如要收樓而產生的支出。家姐梗係知咁大鑊啦! 可惜借錢兩個人竟然唔知! 當然今時今日仲有少數銀行係唔用全數擔保既。
係借七成即$1.82mil分30年還,每月還$6900(stress test=$8900)之下,供款比率=$(5000+1000+2000+1500+$8900+$4000)/(12000+16000+20000)= 46%總算勉強過關。可惜家姐唔甩個擔保,以後買樓都幾難。
下章再講佢地點借埋淨低兩成佢,同埋係咁短成交期點樣上到會,請like諗樣網多多支持。
2樓提及
假酒有好多年
其實識計數好肯定係假,收你兩舊幾,任你飲,唔洗交租俾人工咩...
所以我飲啤揀生啤,大酒已經好少飲