📖 ZKIZ Archives

樂富商場 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20120930/18028030
老友P約吃午飯，話明由佢做主場，唔到中環灣仔遷就左丁山，佢在電話講：「帶你走出港島旺區，周圍發展得幾快，你要走出中環，嚟體驗嚇」，佢第一個提議話 去大埔大元街市，左丁山嚇咗一跳，唔識噃，點去呀？老友P話大元街市可能係全香港最新穎嘅街市，帶張八達通可以買齊菜肉鮮魚雞，兼且乾淨企理，街市內有靚 嘢可食，哎吔，由中環去大埔食午飯，始終係太遠，留番星期六日再與家人揸車去搵啦。（後來先知道，蘋果日報副刊有成版講大元街市。）拉扯一輪，卒之達成協 議，去坐地鐵可達嘅樂富商場。講起樂富，回想番好似十幾年冇去過，以前去樂富，出咗地鐵就入吉之島，買完嘢就搭番地鐵鬆人，甚少行十分簡陋嘅商場。
呢 日坐地鐵到樂富，譁幾乎唔認得咯，乜咁新穎㗎，雖然唔及又一城咁正斗，但同印象中之房委會商場完全不同，而且人流不少，週中午飯時份睇嚟有不少人來此吃飯 購物，好快就搵到「美食廣場」，見時間未到，於是行咗一個圈，裝嚇啲價錢，見到有一間嘅價錢幾平民化，一碟飯賣32元，但有食客在門口排隊輪號碼嘅，就係 一間價錢較高嘅上海菜館。咦，原來老友P就企在門口，等左丁山行入去。
屋邨商場大變身，追上時代潮流，幾啱樂富區現狀吖。一位親戚表弟以前讀書 時，佢父親在老虎岩街邊賣燒味，佢幫完老竇手就坐在生果箱讀書，因升中考試成績好，竟然派入皇仁書院，在沒有地鐵年代，由老虎岩去皇仁返學，可說路途遙 遠，但因為入到皇仁而考到港大，後來成為工程師，老竇年老唔駛再在街頭開檔咯。老虎岩已成為樂富，數十年前入住嘅徙置區公屋人士，不少已成為中產，子女有 成者甚眾，屋邨商場變身成為比較現代化商場，係好自然一回事。飯後再在美食廣場（Food Square）行一轉，見到有一間劉裕發茶莊，名字似曾相識，入去睇嚇，咦，乜嘢名茶都有得賣，唔會差得過名店英記茶莊噃，老友P話呢間茶莊於1972年 在東頭邨開始，在樂富商場經營三十幾年，係地區老牌名店嚟㗎，唔怪得啦，呢塊招牌以前係見過嘅，老店能追上時代，穩步向前，不受潮流變化所淘汰，可喜也。

Eric Shiu
樂富係領匯既示範商場,
凡係有咩政府官員, 外來家賓,
領匯定必係帶佢地到呢個商場參觀,
只可惜風光背後, 係欠缺人情味既瘋狂加租,
同時亦因此趕走左唔少小店老舖,
早前攪個"尋味時光", 被轟加租逼走老舖
都要急急終止宣傳
回覆 · 5 ·
· 7 小時前

Chris Lam · 留言最多的人
成篇文其實'領滙上市應該,加租趕客有理'講曬, 不過要呃稿費至寫咁長, 好心啦
回覆 · 5 ·
· 5 小時前

Hinhing Wu · 留言最多的人
左先生，有D店舖「受潮流變化所淘汰」唔係經營不善，而係俾高地價、高舖租逼迫。一間茶葉莊在舊式商場或可經營幾十年，在領匯旗下嘅商場能開幾十年？唔好同我講秋天的童話。我每日都行經新界領匯某商場，幾年來店舖招牌頻換，宛似走馬燈，「賺埋都唔夠交舖租」往往是執笠店主嘅呻吟，君可知否？租貴，物價便貴，生活艱難，工資要調整；工資調整了，物價又再貴，業主喜出望外又可加租了......呢種惡性循環講得太多了。只係有D人總係食米唔知米價。
回覆 · 4 ·
· 3 小時前

Sew C Ho · Chinese University of Hong Kong
橫頭磡同樂富村都係老區、亦係窮區, 有10%家庭領取綜援
自領匯中產化之後, 街市價格上漲, 區內人士就要搭車去黃大仙買菜。
領匯有幾好 ?
回覆 · 2 ·
· 4 小時前

Patricia Wong · 留言最多的人 · Hong Kong · 343 個追蹤者
生活在中環的商家佬紓尊降貴去樂富商場食碟頭飯，返嚟寫篇文真人示範咩叫何不食肉麋。

就以大元街市為例，領匯強逼小租戶裝八達通機，仲會抽當中1.5%生意額(或更多)。「全個街市都用到八達通」聽落好似好好咁，但最大部分嘅 end-user 譬如阿婆師奶，點會用八達通買餸？再者好多人根本唔知可以用八達通付款，領匯零宣傳，小商戶比咗錢裝咗等於無裝，亦增加咗經營成本。

而領匯最耍家當然係瘋狂咁加租逼走小商戶，就算你肯交貴租都唔會租比你，因為佢要留返啲舖位比連瑣店，諸多藉口嫌你型像唔好就會趕你走，唔肯續租；或者要你三不五時就裝修一次，你叫小商戶點頂。

商家佬最鍾意叫人比個數據出嚟，敢問左丁山先生又有無數據實際話比大家知有幾多「數十年前入住嘅徙置區公屋人士，不少已成為中產」人士係住喺徙置區公屋呢？

係囉，吹水永遠都係好容易㗎喎！
回覆 · 6 ·
· 5 小時前

    Anthony IP · Tsukuba University
    咩叫大PR？搵野讚囉。32蚊如果叫平民化，果Ｄ排幾個鐘輪4蚊飯盒果Ｄ係咩人呢？賤民？仲有，仲要提個尋你老味既老牌子做結尾，講到領匯好似好識得咁樣「保存香港文化」咁，情況同以前有Ｄ國家……捉Ｄ獅子老虎入動物園，之後就殺曬其他動物，有咩分別呢？
    回覆 · 4 ·
    · 4 小時前
    Peggy Tsang
    重點係就算有人變咗中產，都唔代表香港少咗草根！$32 食個碟頭飯，唔好話草根，連我都覺得貴！佢究竟知唔知香港家庭月入中位數幾錢？夠食幾多碟頭飯？
    回覆 · 4 ·
    · 2 小時前
    Dennis Lai · 留言最多的人
    香生一向讃同香港要不停發展, 商店要不停加租, 土地要不停發展. 32蚊一餐飯對好多草根階層都係好貴, 不過對香生呢D中環精英呢講, 32蚊算都係咩?!
    回覆 · 3 ·
    · 約 1 小時前

還有 2 個留言
Terry Pang · Walla Walla University
我的簡單體驗是領匯概念是不錯，起碼“商場”已改善了環境(例如：洗手間)，事關我行走新與舊商場時有所體會。我只想領匯不賺盡(小商戶租金)，不虛偽(假人情味)，不歧視(舊有特色小商戶)。我自己想都是比一句“為股東爭取最高利益”害死。事關有沒有人願意註明不買／罷買領匯股票，即使它為你賺錢（尤其退休金部份），因為它不符合我們的人性標準，雖不理性，但我相信只要對方feel到有真真正正火藥味(錢)，管理層會知如何回應！
回覆 · 1 ·
· 約 1 小時前

Chan Yiu Fai
香樹輝真係不食人間煙火！
回覆 ·
· 28 分鐘前

Henry Wong · 留言最多的人 · Hong Kong
左生要申報利益, 有可能自己公關公司領匯係大客, 經常專欄軟銷....
回覆 · 1 ·
· 2 小時前

Happyicy Ng · 留言最多的人
其實樂富比未裝修前, 人流少咗好多。
回覆 · 1 ·
· 4 小時前

Robert Tse · 留言最多的人 · The Open University of Hong Kong
就放長雙眼睇呢間「劉裕發茶莊」做得幾來......
做唔到既，記住佢呢句「不受潮流變化所淘汰」
回覆 ·
· 約 1 小時前

死在樂富手上的天馬苑 方象

https://hkcitizensmedia.com/2017/04/20/%e6%ad%bb%e5%9c%a8%e6%a8%82%e5%af%8c%e6%89%8b%e4%b8%8a%e7%9a%84%e5%a4%a9%e9%a6%ac%e8%8b%91/

年輕一輩可能有所不知，1972年香港總督麥理浩提出「十年建屋計劃」，最終用了十五年光陰，也就是到了1987年，只完成原本目標的八成。

落成於1986年的天馬苑，也是「十年建屋計劃」最後一批出品。事實上，由1980年第一期居屋到1986年的第八期，越遲落成的居屋，地點就越遠離九龍。1983年以後，不少居屋都是位於沙田、北區和大埔。有理由相信，現象可能就是「盲搶地 1.0」的結果。

跟天馬苑同期的第八期居屋，有青衣青華苑、屯門兆禧苑以及大埔新興花園；其實以當時的標準來算，天馬苑五座樓一共有二千多戶，算是大型項目，而且位處九龍，實在是筍盤材料。要知道，當時地鐵港島線才剛通車；政府的交通政策，也未有像今天那樣傾斜；所以假如用今天的標準來評估這個地方是否方便，就一定會有主觀的落差。

天馬苑的居民，我不知道有幾多是由新樓入伙住到今天，畢竟三十年前的社會，雖然有前途問題困擾，但是香港仍然在高速增長中，社會流動性也比今天更高，所以許多人在上了居屋之後，很快就再買多一個私樓單位。無錯，那就是不少人都在回味的八十年代。

其實在不經不覺間，主權移交也快要廿年，當年曾經是筍盤的天馬苑，亦已經變成了一個老化的社區。本來，一個社區越是陳舊就越有味道；半世紀只是等閒，上百年也不算甚麼。可是，在那大興土木的年代才併湊出來的人工社區，卻沒有那種生命力。

約莫七、八年前，天馬苑商場在漸漸凋零。去年六月，領展將天馬苑商場售予盈信控股旗下的策勵有限公司。至今近十個月以來，由於管理和環境問題，引起居民不滿和投訴。坦白講，天馬苑居民面對破落的商場，以及商戶被提早解除租約，處境都值得同情。可是換了另一個業主，或許保養可以做得更理想，但冷清的場面卻未必可以在一時三刻之間改變得了。

「見無錢賺就賣，領展有冇照顧居民需要？」好，領展改造商場，鬧！要是不改造商場，商場營運不了下去，結果對居民有好處嗎？

根據房署公佈商場空置率的數字，昔日天馬苑商場在易手予領展前，空置率為0%。難道是房署管理有道？實情是，當時的樂富廣場仍然未大變身。熟悉地區事務的人都知，天馬苑的位置，若步行至樂富，腳程大概十五至廿分鐘，說長不長，說短不短；當地居民都寧願到樂富廣場購物消費，貪其集中有選擇；尤其是自領展改造樂富廣場，其他附近屋苑的零售鋪位，就只有更專注服務街坊日常所需。

所謂的街坊日常所需，生意額非常有限。結果這些商場在惡性循環之下，越做越冷清。或者，這是領展寧願善價而沽的原因。當然，拿真金白銀將商場買下來的盈信控股，也不可能長遠將商場鋪位荒廢吧。以3.08億元買下88000呎零售面積以及若干車位，粗略計每個月只要有80至100萬元左右淨收入，就已經算是合理回報。換言之，理論上盈信控股只需要在撇除成本後，每呎淨賺10元的收入，就已經可以營運。從目前的現象看來，賺這筆錢比想像中的更加困難。

經營生意的艱難，一般人未必明白。終身不食人間煙火的政客，卻懂得用多數人這個盲點，去換取自己的政治資本。

公民黨的立法會議員譚文豪，最近便聯同被終止租約的租戶，將天馬苑商場問題的矛頭，指向領展。為何有新業主卻不找上門？嚴格來說，領展已經沒有法律責任，如此在法制以外施加政治壓力，難道就是大狀黨的見識水平？

立會公務繁忙的譚議員，紆尊降貴空降到天馬苑處理地區問題，說到底都是為了及早建立地區樁腳，明白的。與其向盈信這家沒有人認識的上市公司施壓，倒不如向一沉百踩的領展再踹一腳。可是，飛機司當空降部隊，就是不貼民情。當區的區議員陳安泰，卻認清對象是新業主和管理公司佳定；究竟誰在做事，誰在搞政治，實在不難分辦。

同是公民黨的梁家傑，為了幫譚民豪造勢，更無限引伸到《房屋條例》，指房委會可能已經違反了第四條中「（確保）在公共屋邨為居民提供（委員會認為）合理的設施」的規定。

話說當年終審法院就領展上市的裁決，已經就何為「合理的設施」下了定義，更加指出以商業形式營運公共屋邨的設施，並不算違反相關條件。

公民黨指政府有財政盈餘，應回購領展出售的物業；可是領展出售天馬苑商場，代表商場本身已經難以經營，政府又憑甚麼去化腐朽為神奇？遠的不說，看那雷聲大雨點小的美食車，就知道政府的營商能力有多強。

再講，假如要以公帑補貼商戶，筆者倒想問問「追求公義」的譚議員，用公帑資助社會一部份人士做生意圖利，又是否用得其所？又是否符合公平原則？

無論是食環抑或房委會，營運商業零售租務，從公共政策上的考慮有兩個：一，滿足居民日常生活需要；二，避免缺乏營商場所，令街邊小販重現。故此，假如整個社區都是公共房屋，政府也會照顧相應所需，規劃上也要考慮相關的因素，例如地區的人口結構。

不過，人口結構和消費力會隨著時代變代，屋苑及屋邨附近設施也會出現變化。若然所謂的「合理設施」，就是不論居民人口、潛在人流、社區規劃的改變，都要硬性規定每個住宅物業附近，在一步之遙有齊各種所需，這種想法也會做成不切實際的重複和土地資源浪費。事實上，天馬苑商場就是在各種因素轉變下，被淘汰，被多出來的商場。最終解決問題，還是要研究如何讓那88000呎空間找到有價值的用途。

摩根資產施樂富﹕印度私銀消費相關股看俏

1 : GS(14)@2016-08-17 07:32:22

【明報專訊】印度的投資市場一向給人蓬勃卻較封閉的感覺，在經濟全球化下，加上多個國家也陷入緩慢增長的同時，不少投資者相中印度每年達7%的GDP增長。 摩根資產管理印度基金經理施樂富表示：「有趣的是，印度正處於經濟循環中的低位，這是我們看好印度前景的一個主要原因；我們認為她能夠維持每年9%的GDP增長。」

環球經濟關係日益密切，自從中國經濟開始放緩，多個媒體紛紛報道「中國一個噴嚏，全球就着涼」。印度與此同時，似乎仍然和環球經濟保持着一定距離，原來有一定歷史緣由。印度出生成長的施樂富（Rukhshad Shroff）表示：「印度從英國的統治中獨立其實只是數十年的事（印度於1947年正式獨立）。

脫離英國統治後，印度致力發展自給自足的經濟體系。市場的產業非常齊全，可能是較少受國外經濟影響的原因。」除了行業分佈廣泛，印度經濟主要由消費類行業支撐。近年通脹降溫，他認為，「我們對印度的前景頗有信心，其中一個印度市場的特點是，消費佔約65%的GDP，不像中國主要由投資主導」。

服務業蓬勃 造就資訊科技業

印度經濟除了由消費主導，另一特色是服務業發展非常蓬勃。施樂富表示，與中國比較，印度處於發展的時期的時候較缺乏資金，變相造就了大量資金門檻較低的行業發展。其中當地的資訊科技服務行業興旺，負責為大企業提供軟件及相關技術支援，「這些印度企業在國際知名度很高，美國《財富500》的大部分企業，也是印度資訊科技服務公司的客戶」。

另外，印度在基因相關醫藥行業上，亦有非常出色的發展。他續稱，這兩個行業的共同點是，他們發展最需要的資源均是擁有相關知識的人才。在未來5至10年，印度將會繼續是擁有最年輕人口的大國。

人口未老化 基建將加速發展

他表示，「很多國家有人口老化的問題，日本經濟目前正承受這個問題的影響，而中國的人均年齡也開始老化，但印度在這個方面很有優勢」。

前景看似一片光明，但施樂富認為，在增長和發展當中，政府仍然面對不少挑戰。他表示，暫時印度在投資方面仍未完全復蘇。但未來數年的投資尤其是基建將加速發展，此時投資者將需要留意政策的一致性、長線資金的投入。

他續稱，「如果投資方面復蘇，加上消費的增長，印度經濟的增長幅度將有能力較現時增加200點子」。

缺乏工廠或造成年輕人就業不足

另外，印度在基建與工業產業方面較為缺乏，在經濟結構而言亦有其隱憂。他認為，不是每一個年輕人也有當工程師、技術人員的訓練；一個工廠能夠創造大量低技術就業機會，印度缺乏工廠可能會造成年輕人就業不足的問題。

料未來一年仍有減息空間

印度的農村經濟牽涉當地超過一半，約5億的人口。他表示，過去數年農村經濟受到惡劣天氣與農作物價格低落影響。但今年的氣候大為改善，政府亦實踐財政政策扶助農業、投放資源改善農村基建。當大量人口的收入改善，人民更願意消費，他預期，消費類行業將會成為是次經濟復甦的最大推動力。

除了農村經濟情况改善，今年直至目前為止，印度只有一次減息，施樂富預期未來12個月仍然有減息的空間，將進一步刺激當地消費。他表示，兩年前，印度新政府上場，是20餘年以來首次有強力民意授權的領導，在政策上亦作出了很多有意義的改革，提升效率及增長。政策的改善亦有助經濟維持正面增長。

作為股票基金經理，施樂富表示：「我們投資組合裏面有很多私營銀行，另外，用於建屋的各種商品例如水泥公司、汽車與酒店業，這些都是與消費相關的好選擇。」水泥行業在中國被視為「舊經濟」，產能過剩的情况令人苦惱。

投資興建道路 水泥業受惠

但除了建屋等消費方面的需求，近年印度致力投資興建道路及其他基建設施，因此令水泥行業受惠。

他表示，一些建材例如鋼鐵可以從產能過剩的國家入口，但水泥價格相對廉宜，加上運送不方便，因此造就本地水泥業生意大增。施樂富稱，基金傾向投資高質素的企業，「即使這些企業看似比較昂貴」。

明報記者

[蘇樂恩 基金特區]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4396&issue=20160817

---

樂富居屋624萬破頂沽

1 : GS(14)@2016-12-24 10:54:00

【本報訊】東九龍啟德地皮連環誕地王，同區未補地價居屋也瘋狂。世富21富山聯席董事劉倩彤表示，樂富居屋富強苑錄破頂成交，為E座高層4室三房戶，實用645方呎，獲綠表客以623.8萬元承接，呎價9,671元。今次造價除創下屋苑綠表價歷史新高外，亦挑戰東九龍最貴未補地價居屋。中原張光耀表示，鰂魚涌太古城過去兩日錄3宗買賣，南天閣高層F室，實用646方呎，以1,350萬元易手，呎價20,897元。是次造價較部份銀行估值貴「兩球」，中銀估值僅1,149萬元。世紀21奇豐譚培坤稱，沙田翠湖花園D座高層8室連車位售900萬元，呎價11,780元創屋苑歷史新高。東半山曉廬高層A室售1.35億元，呎價4.92萬元，原業主持貨9年賺6,850萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161224/19875275

---

樂富居屋綠表呎價升破萬元

1 : GS(14)@2017-01-26 18:17:20

【本報訊】東九龍啟德每呎地價達1.3萬元，區內未補地價居屋更癲，呎價升破1萬元。樂富富強苑綠表呎價首度升破1萬元，造價650萬元更貴絕東九龍綠表居屋王。富誠地產周文卓表示，富強苑B座富逸閣高層9室，實用645方呎，三房間隔，座向東南，日前以650萬元綠表價成交，呎價10,078元。金額計，打破藍田康逸苑本月初造出的628萬元紀錄，成東九龍最貴綠表居屋。原業主1995年4月僅144萬元買入單位，持有單位約22年，賬面勁賺506萬元，升值351%。富誠地產梁健堂稱，鑽石山瓊軒苑亦破頂，為高層B室一房戶，實用398方呎，成交價338萬元，呎價8,492元創屋苑綠表新高。大角嘴瓏璽連環蝕讓。消息指，8座中層A室四房戶售2,150萬元。原業主為內地客，2011年以約2,280萬元一手買入，連使費蝕約248萬元。另1座中層C室售2,680萬元，原業主2011年以2,635萬元一手買入，六年升幅僅1.7%，明賺實蝕。屋苑車位卻屢創新高，B1層單號車位售350萬元，屬屋苑歷來最貴車位。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170126/19909004

---

樂富德強苑788萬 綠表居屋王 十大未補價最貴呎價居屋 8個加辣後誕生

1 : GS(14)@2017-04-19 09:15:58

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2695&issue=20170419
【明報專訊】樓市升勢凌厲，全港居屋王紀錄短短半個月內再度改寫。樂富德強苑本月有3房戶雙破頂成交，獲綠表公屋客以未補價788萬元承接，除打破長沙灣樂年花園上月底創下的730萬元紀錄外，更為全港未補價實呎首破1.2萬元大關居屋。事實上，若以呎價計，全港十大居屋王紀錄，有8個於政府去年11月初加辣後的近半年誕生。

明報記者 方可兒

即使政府去年11月初提高雙倍印花稅率，買家仍以破頂價入市，用家主導的居二市場尤甚。

若以呎價計，全港首10個居屋王紀錄有8個是加辣後誕生，主要來自旺角富榮花園、香港仔雅濤閣、樂富德強苑等。

若以成交價計，筲箕灣東旭苑、香港仔雅濤閣、長沙灣樂年花園及樂富德強苑更頻錄新高成交，由去年最貴的689萬元上升至現時最貴的788萬元。

半月再破頂 實呎首破1.2萬

世紀21聯席董事黃澤龍表示，德強苑A座高層9室，實用面積656方呎（建築面積826方呎），3房間隔，座向東南，可望球場景觀。新買家為綠表公屋客，因家庭成員較多，心儀大單位，再加上上址享開揚景致，遂以788萬元（未補地價）承接，實呎12,012元（建呎9685元），成交價及呎價齊創全港未補價居屋新高。

上址原業主於2001年以191萬元（未補地價）購入，持貨16年轉售帳面獲利597萬元或逾3.1倍。此類單位補地價折扣率約46%，估計補地價後將逾1100萬元、實呎逾1.6萬元。

同類單位1年升值近200萬

事實上，德強苑只設兩座，上址為面積最大一款單位，向來成交甚少。對上一宗已是去年5月，當時相同面積單位曾以592萬元（未補地價）易手，意味樓價1年內急升近200萬元。

黃澤龍續指，屋苑現已沒有相同面積的放盤，細一款、實用面積574方呎的3房戶叫價亦要700萬元、實呎1.22萬元。

雅濤閣實呎11979元 未補價居屋次高

此外，房委會資料顯示，香港仔雅濤閣低層單位，實用面積576方呎，3房間隔，以690萬元（未補地價）成交，實呎11,979元，呎價創全港未補地價居屋次高。

錦泰苑未補價628萬 新界居屋王

另外，新界居屋王紀錄於加辣後亦三度破頂，馬鞍山錦泰苑打破「常客」沙田愉翠苑，最近一伙向海、鳳凰樓層3房戶榮登新界居屋王。世紀21分行經理莊端生表示，錦泰苑F座高層一伙實用面積650方呎（建築面積847方呎）3房單位，以628萬元（未補地價）成交，實呎9662元（建呎7414元），成交價創新界未補地價居屋新高。原業主於2000年10月以161.8萬元（未補地價）購入，帳面獲利466.2萬元或近3倍。

---