香港1300公頃棕地2/3可建房屋等 多集中於四新區
來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-10-11/1153261.html
據香港《大公報》報道，香港土地供應專責小組會議昨日率先討論棕地議題，小組主席黃遠輝表示，小組成員大多同意積極重整棕土作業，並確認棕地有經濟貢獻，並非閑置地。香港特區政府初步估計，香港1300公頃棕地中，三分二可作房屋等用途，當中最集中於四大新發展區，涉及合共約540公頃棕地具發展潛力，預計可建起碼15萬個住宅單位，2023年起分批落成。
香港土地供應專責小組昨日舉行第二次會議，分別落實小組未來的工作計劃，並就各個覓地選項進行討論，包括社會最關註的棕地發展，以及新加入的短期租約用地，但後者因時間關系，最終未有討論，改於11月7日會議討論。
黃遠輝在會後會見媒體時稱，大部分委員同意處理棕地問題，又確認棕地不等於閑置用地，因目前九成棕地涉及經濟活動，包括貨櫃擺放、汽車維修、露天貯物等，支持社會部分經濟發展。
黃遠輝稱，根據調查資料顯示，新界約有1300公頃棕地，其中較大板塊的棕地集中在粉嶺北、洪水橋、元朗南及新界北，共540公頃。土地供應專責小組會議文件顯示，上述四個新發展區料可提供近15萬個住宅單位，容納約25.5至35萬人口。
不過他重申，由於部分棕地仍有經濟作業，須預留土地重置，並非全數用作其他用途。他以洪水橋新發展區為例，190公頃棕地中，約有300個營運者共3900人工作，若要發展，必須預留24公頃興建多層工業大廈容納受影響營運者，另提供37公頃土地作物流設施，意味即使收回全部棕地，僅三分二土地可用作房屋等其他用途。
就其余散落在新界各地的760公頃棕地，黃遠輝認為，土地過於零散，發展潛力較低，但強調並非不會處理，而是建議特區政府優先集中處理較大板塊的棕地，其余土地可利用洪水橋的顧問研究作參考，研究如何保持作業的經濟貢獻，同時釋放土地。
小組昨日又計劃成立兩個工作小組，分擔公眾咨詢工作，包括整合每個選項的利弊、土地潛力等資料，方便公眾討論，同時設計公眾咨詢方法，例如咨詢時間、次數等，並將所有意見集結成報告交予特區政府，又初步計劃延長咨詢期至5個月，於明年3月至7月展開，最遲11月底前提交報告。
（來源：中國新聞網）
梁特被爆為發展棕地親自拍門
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GS(14)@2016-09-27 07:57:41【橫洲黑幕】【本報訊】元朗橫洲官商鄉黑勾結醜聞，政府一直無交代多個疑團。行政會議成員「梁粉」張志剛昨稱，政府一直研究棕地問題，更踢爆特首梁振英在發展棕地問題上，曾親自「拍門」，但被問到梁要到哪個層面拍門，張無正面回應，只說「嗰啲嘢你問特首啦」。候任立法會議員姚松炎批評，若梁曾閉門與持份者商討，會令人質疑是否涉利益輸送。橫洲黑幕發酵近1個月，政府雖曾召開記者會，但仍未釋除公眾對官商鄉黑勾結的質疑，只向鄉事派摸底而不公開諮詢村民更備受批評。行會成員兼一國兩制研究中心總裁張志剛昨早出席商台節目時說，摸底是政治生活中必然的一部份，更指在商界以至家庭生活都有摸底，摸底每日都發生，指有人藉橫洲事件小題大做。張志剛認為，香港土地不足，將新界棕地改變用途，是事在必行。但現時棕地有多種不同模式的作業，如存放大型機械等，政府要考慮如何安置這類作業。張志剛更踢爆，特首梁振英甚至曾經「親自拍門」推動棕地發展，「多層大廈吸收棕地作業者，都係政府度出來……我可以話埋畀你聽，特首自己親自去拍門，去搵呢個做搵嗰個做，去推一啲嘢」。至於特首要到哪個層面拍門，張志剛沒正面回應，主持人追問拍門是否牽涉摸底，張承認「可能都係要摸底」。《蘋果》曾就梁振英拍門一事向特首辦查詢，至截稿前未獲回覆。
議員質疑涉利益輸送
政府一直未能發展棕地，曾有新界鄉事派人士指賠償「未到價」，候任立法會議員姚松炎認為如果梁振英曾閉門與持份者商討，會令人質疑是否涉及利益輸送。他又稱，梁振英擔任橫洲特別工作小組主席，自己向人摸底，又同時拍板通過先發展第1期，會更令人臆測過程中存在黑箱作業，亦令政府的問責制度失效。張志剛昨晚發聲明改口風，指梁振英「親自拍門」，意思是特首在內部要求各相關部門，積極研究釋放棕地作發展用途。■記者譚靜雯
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160927/19783272
陳茂波為棕地發展慢致歉
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GS(14)@2016-11-27 13:00:39【本報訊】發展局局長陳茂波（圖）昨出席青年高峰會議時，承認政府處理棕地速度緩慢，並向公眾致歉，「我接受大家嘅批評，就係話棕地而樣嘢，做得唔夠快，係，對唔住，係做得唔夠快」。他指自己於上任發展局局長時，已意識到棕地問題，強調不管有多少棕地，政府都一定會義無反顧去做。他又稱，現時新界北有50萬公頃棕地，明年初政府會展開全港棕地普查，掌握本港棕地的分佈及使用情況，以了解哪些棕地可優先發展。陳茂波在會上被質疑政府在城市規劃上諮詢不足，他反駁指過往有人曾嘗試將商討好的議題推倒重來，認為不可說政府是假諮詢，又形容說法不公道。他又指，現時是參與城市規劃的最好時機，政府公佈的跨越2030年規劃願景，正進行為期6個月諮詢，希望社會在過程中積極參與，其重申政府會一方面尋求保育，一方面綜合利用已受破壞的土地，不會以下一代的付出作為發展代價。
指囤地說法不公道
對於東大嶼都會發展被指為大白象工程，陳茂波回應說本港未來需要50萬個住宅單位，政府急切覓地建屋，呼籲青年要展望未來。有參與會議的青年重提陳茂波家族在新界東北發展區「囤地」事件，質疑有利益衝突之嫌。他回應稱，發展項目早在1998年已提出，到他上任時已經歷三個階段諮詢，他只是接手負責執行，政府規劃土地過程公開透明，不受個別官員長官意志影響，而指控他因為家人利益作規劃的說法不公道。■記者紀靜雯
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161127/19847039
政府搶地 狂向社區設施開刀 僅改劃兩幅棕地 被斥欺善怕惡
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GS(14)@2017-01-22 01:56:52黃大仙社區中心■社區中心有數十年歷史，使用率高，倘被拆將加劇區內設施不足問題。何家達攝
【2017年施政報告】【本報訊】特首梁振英上任後不斷改劃土地用途建屋，最新一份施政報告宣佈額外物色26幅綠化地、政府、機構或社區用地（GIC）等改劃為住宅用途。發展局昨披露，該批用地近半為地區公共設施，包括黃大仙社區中心、青衣及藍田公共運輸交匯處等，但涉及需收地的棕地只有橫洲第2、3期及大埔九龍坑南華莆。立法會議員及學者斥最新的覓地計劃向社區設施「開刀」，改劃私人業權的棕地少之又少，明顯是欺善怕惡。記者：譚靜雯 鄭啟源
南華莆■大埔南華莆棕地現有數條原居民村落及露天停車場。
施政報告宣佈額外物色26幅土地改劃為住宅用途，料可提供約6.1萬個住宅單位，當中逾87%可興建公營房屋單位。發展局昨向立法會提交補充資料，詳細披露26幅用地位置及土地用途，共涉及11個地區的綠化地帶、政府、機構或社區用地、康樂用地及露天貯物場等。當中以元朗和北區在改劃土地用途後，可提供最多約4.1萬個住宅單位，佔總數近七成。文件也顯示，需改劃土地用途建屋的用地中，近半屬現有地區公共設施，包括黃大仙正德街的社區中心及牛池灣豐盛街兩幅GIC用地，改劃後僅可興建約900個公營房屋單位；而深水埗澤安道駕駛考試中心、葵涌麗瑤邨、青衣長青邨、藍田廣田邨等公共運輸交匯處也被納入興建房屋大計。署理發展局局長馬紹祥昨稱，改劃任何土地用途都會遇到困難，「容易做嘅地盤，基本上做咗」。他強調，選址中雖有社區中心等設施，但會考慮另覓地方重置。
區議員：冇理由收走巴士站
政府計劃將黃大仙社區中心地建屋，黃大仙區議員郭秀英形容「詫異及匪夷所思」。她指社區中心已有數十年歷史，使用率高，大樓內也有社署辦事處，從未聽聞要拆中心建屋。她指黃大仙區公屋密集，「設施已經唔夠用，再拆走個中心起多幢樓，問題只會加劇」。民主黨立會議員兼黃大仙區議員胡志偉指，社區中心兩旁都有高樓包圍，是社區內少有的通風口，憂慮拆社區中心影響社區配套。他又批評，港府未來覓地計劃，仍然以搶社區設施及綠化地帶為主，對棕地運用則輕輕帶過，「好明顯係欺善怕惡」，認為港府必須向公眾展示使用棕地的決心，如預早在棕地做凍結用戶調查，表明肯定會向棕地開刀，令土地運用更公道。地皮名單內，尚包括葵青及觀塘兩區共4條大型公共屋邨內的巴士總站。葵青區議員李志強指巴士總站使用率相當高，居民亦依賴巴士出入，批評當局「冇理由就咁收走個巴士總站」。立法會議員姚松炎稱，新增的改劃用地明顯是延續見縫插針的路線，又斥政府捨難取易，寧願犧牲地區公共設施，也不願意物色更多棕地作改劃用途，「GIC、綠化地係政府地，阻力冇咁大，政府只係捨難取易，寧願犧牲公共設施，令到住喺嗰區啲人冇晒休憩空間或者社區設施」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170121/19904318
王震宇：港府應跨部門形式增供應 倡加快農地棕地工廈轉用途
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GS(14)@2017-04-13 11:06:27http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1914&issue=20170413
【明報專訊】港府本周二宣布修訂辣招，自昨天起首置客在「一約多伙」下每個單位均須繳付15%新稅率，預料對近月熾熱的樓市有降溫作用，惟專家普遍認為，本港樓價於2003年第二季以來大漲小回勁升4倍，供應不足是癥結所在，增加住宅供應才是治本。Bricks & Mortar主席兼總裁王震宇接受訪問時建議，港府應成立跨部門領導小組統籌全局，推出限時折扣優惠，促使目前持有農地、棕地及工廈的私人業主，加快為有關土地補地價改成住宅用途，短期大幅增加住宅土地供應應市。
明報記者 葉創成
候任行政長官林鄭月娥本月初接受傳媒訪問時透露，她將多管齊下增加住宅土地供應，包括發展私人發展商現持有的大量新界土地，她當時說：「私人發展商現在有很多土地庫，例如新界農地及棕地，但今天政府的規條和程序，令到這些土地的潛力或許不易釋放出來。」
記者翻查部分地產股最新年報或業績報告資料，截至去年底止，恒基地產（0012）、新鴻基地產（0016）及新世界發展（0017）均持有逾千萬方呎新界農地，有關面積均高於其發展中住宅的土地儲備（見表）；假若這些農地能夠加快補地價轉換為住宅用途，本港住宅供應料將顯著增加。
以限時優惠 鼓勵發展商補地價
王震宇分析，目前各大發展商持有的新界農地大部分屬多年前已購入，成本呎價料低至數百元，故他們繼續持有農地機會成本不高，可等日後樓市回落後再補地價；故他建議，港府可推出限時優惠政策，鼓勵發展商盡快補地價，並且規定經由此優惠取得的住宅地皮，須於一段時間內興建成現樓出售，令住宅供應可盡快到位，「多年以來，農地補地價轉換成為住宅地一直是發展商與港府之間的重大博弈。近年港府不想被指賤價賣地，故在補地價的價錢上企硬，程序亦較冗長；但我覺得，假如港府真的希望增加供應，日後可提供補地價優惠，例如在1年內完成可獲8折，1至2年內完成可獲9折，並且增加仲裁專員以加快補地價的時間」。
除了以限時優惠鼓勵發展商盡快補地價外，王震宇認為，港府亦可積極以乙種換地權益書（Letter B）與發展商換地，令有關土地可以整合至更大塊地皮，發展起來更有效率。王說：「經過多年在新界儲地後，發展商目前在某一地段可能已擁有3、4塊地皮，只要再加上由政府擁有、位於中心的一塊，便可把地皮整合起來發展。發展商在上世紀90年代往往可利用另一地段的地皮與政府換地，但近年因為擔心引起爭議已較少這樣做，但我認為此方法日後多做一些也無妨，因為這樣才可增加土地發展的效益。」
棕地邊陲建工業設施 與業主換地
王震宇表示，在眾多新界土地中，可轉換為住宅用途的不止農地，亦應包括棕地。他解釋，目前業主將棕地用作劏車場、廢物回收場或其他工業用途，地積比率不高，未有地盡其用；他建議，港府可在現有棕地邊陲用地，興建樓高8至10層的大型工業設施，作為劏車、廢物回收或其他用途，跟着再以每2平方呎工業設施樓面面積換1平方呎棕地土地面積的條款，向現有棕地業主換地，從而收回棕地作住宅發展用途。
此外，目前新界原居民持有數以萬計的丁屋，每幢丁屋限建面積700方呎高25呎（約3層），即合共約2100方呎。王震宇認為，港府可與鄉議局協商，放寬這些丁屋的地積比率限制，令不同丁屋的土地可以整合起來發展，例如興建一幢樓高10層的大廈，以換取新界原居民交回部分原擬興建丁屋的土地。跟着港府可在原有丁地上興建公營房屋，從而大幅增加住宅供應。
放寬丁屋限制 換村民土地
除了在新界覓地外，王震宇亦建議加快全港活化工廈的步伐，從而增加住宅供應。他解釋，目前業主必須統一全幢工廈的業權後，才可申請改用途，而且一般是改作商業用途；惟他認為，港府可制訂一份位置及內櫳設計合適的工廈名單，容許有關工廈的業主在取得八成業權後便申請強拍，統一業權後再向港府補地價改作住宅用途。
王震宇總結說，他上述建議任何一項能夠順利推進，均可望大幅增加本港住宅供應，對穩定樓價有很大幫助。他又分析，這些建議均涉及改變土地用途，預料需要政府多個部門協議跟進，他期望林鄭月娥於7月上任行政長官後，能夠強勢領導跨部門小組予以落實。
[名人樓市論壇]
陳茂波：勢收棕地增供應
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GS(14)@2017-04-16 10:26:33■屯門珀御地盤外昨午後有多名代理撈客，但受假期影響，人潮並不多。 許頌明攝
【本報訊】政府日前收緊一約多伙交易須繳交15%印花稅，財政司長陳茂波及運輸及房屋局長張炳良昨分別表示，相關措施目的並非打擊樓價，要協助市民置業始終靠增加供應，陳茂波更指未來透過回收棕地來增加土地供應是「別無他想」。
張炳良稱加辣為限制投資
陳茂波昨出席電視台節目表示，要協助市民置業始終靠增加供應，不排除運用《土地收回條例》回收棕地，政府近日建議為有工商業務的農地提供較高賠償額，陳茂波稱正正是為收棕地鋪路。他又指現屆政府不會調整公私營房屋供應比例，以免帶出錯誤訊息，影響樓價。張炳良昨出席電台節目時稱，收緊一約多伙措施目的並非打擊樓價，只是限制投資性質，強調解決樓價問題需增加土地供應。受假期影響，新地（016）屯門珀御參觀示位及地盤現場人潮不多，昨原價加推68伙，包括39伙一房及29伙兩房戶，折實448.55萬元至652.39萬元，折實呎價12,950元；連同首批68伙共136伙，折實市值約7億元。消息指已累收逾1,100票，超額7倍。新世界（017）荃灣柏傲灣昨售出2A座53樓B室三房海景戶，實用面積875方呎，成交價1,999.7萬元，平均呎價達22,854元，料再創同區標準戶呎價新高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170416/19991463
研開發棕地 填海 鄉郊邊陲建屋
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GS(14)@2017-06-23 02:46:33【本報訊】土地供應與房屋發展密不可分，候任運輸及房屋局局長陳帆昨透露，上任後將與發展局合作，運用創新思維覓地建屋，包括開發棕地、填海或鄉郊邊陲地帶。面對郊野公園邊陲地帶建屋爭議，下屆發展局局長黃偉綸重申，郊野公園建屋仍未有定案，呼籲公眾不要多疑。
稱用新思維 與發展局合作
候任特首林鄭月娥與特首梁振英一樣，視房屋政策為施政的重中之重。她政綱表明要理順置業階梯，承諾增加「綠置居」供應，讓公屋戶購買以騰出公屋單位。林鄭月娥亦提出於居屋與私樓之間建構中產家庭可負擔的「港人首置上車盤」，為年輕夫婦提供置業機會。林鄭曾經透露，可以考慮撥出一至兩幅私樓地，讓發展商以混合發展模式推行計劃，但單位數目、定價水平等細節仍然未出爐。社會一直質疑，林鄭提出的房屋理念，最大問題是缺乏土地供應，下屆政府需面對極棘手的房屋問題。雖然林鄭競選時曾提出將運輸及房屋局分拆，把房屋事務交由發展局處理，令發展局一併處理土地和房屋，但至今仍未實行，即意味候任運輸及房屋局局長陳帆一上場就要積極覓地建屋。運房局「分家」不果，陳帆昨在記者會上承認，房屋問題「唔係一朝一夕可以解決」，又透露，上任後將與發展局局長黃偉綸合作，運用創新思維覓地建屋，「我同黃局長有溝通，土地同房屋係雙生兒，起屋就要有地」，指將研究發展棕地、填海或鄉郊邊陲地帶建屋。除了覓地建屋，陳帆上任後也要解決長策會未來10年的建屋目標，翻查資料，現屆政府仍欠4.4萬個單位。消息人士透露，當局至今仍未能物色相關達標土地，直指陳帆上任後要「努力啲」，又指陳過往工作少與區議員或立法會議員溝通，擔心他覓地時會遇到困難。
發展局常秘黃偉綸坐正
現任發展局常任秘書長黃偉綸在下屆政府將「坐正」，出任發展局局長。政府早前宣佈邀請房協研究開發大欖和馬鞍山郊野公園興建資助房屋。黃偉綸昨重申，郊野公園建屋仍在研究中，目前未有最終定案，「希望大家唔好多疑，房協一直都係房屋先導者，（郊野公園建屋）係實驗性計劃，研究前路政府未有定案。」■記者譚靜雯
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170622/20064706
百利保范統：徵空置稅沒效益 指無助市民上車 籲發展棕地更實際
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GS(14)@2018-06-04 10:55:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1614&issue=20180604
【明報專訊】港府早前指全港約有9000個一手空置私樓單位，並放風指研究開徵物業空置稅，社會解讀為是政府意圖出招，令發展商不能囤積居奇。百利保（0617）執行董事兼首席營運官范統接受專訪時稱，港府研究收徵空置稅的本意屬「用心良苦」，希望讓更多市民置業，惟很多細節和數據未有闡釋，而香港屬自由經濟，政府「不能逼人（發展商）賣樓、如樓盤開盤時市况逆轉，難道政府要逼人（發展商）蝕本賣樓？」他認為，開徵空置稅對遏制樓價效益不大，應多花精力研究發展棕地。
政府放風指研究開徵空置稅之際，范統指有很多細節和技術數據均未有全面闡釋，例如如何計算空置率，是以全港發展商計，還是集中某幾個大型發展商計，單位怎樣才算空置，目前未有定案。他又質疑，政府若開徵空置稅，是以市場某些大型住宅項目作徵稅基數，還是以市場整體住宅作計算。
質疑未有闡釋空置率定義
他強調，港府落實開徵空置稅前，必須要先清晰定義何謂空置，「舉例說，空置中的已落成單位，是指單位已取得入伙紙（Occupation Permit、俗稱OP）、還是以取得滿意紙（Certificate of Compliance、俗稱CC ）計算？現時政府要求發展商取得滿意紙後才可交樓，然而由獲批入伙紙至取滿意紙，需時約6至9個月。若以取得入伙紙計算物業已落成，並視之為空置，並不合理。」
事實上，范統認為目前本港私樓空置率談不上高，「現時全港私樓空置率只有3.6%；就如失業率大約是3.6%，怎能說是高」。
指發展商寧採貨如輪轉策略
據差餉物業估價署數據顯示，截至2017年底，全港整體私樓單位總存量為117.46萬個單位，空置量為42,942個，空置率回落至3.7%，屬近20年低位（見表）；當中9370個單位為已有入伙紙，但未獲滿意紙或轉讓同意書的單位。他認為，發展商根本沒有囤積居奇，因為「攞不到錢套現，就爭不到地，所以寧願貨如輪轉」。
范續稱，香港屬自由市場，指政府「不能逼人（發展商）賣樓，如果某山頂豪宅項目只有10幢洋房，政府勒令要在半年賣清，就是一個好唔公道的做法。另外，如樓盤開盤時市况逆轉，難道政府要逼人（發展商）蝕本賣樓？」
香港現正展開土地大辯論，范統指政府研究開徵空置稅，為何不在土地供應專責小組的建議上認真研究，在現有土地資源上繼續尋找新供應，最直接有效、更實際的途徑是發展棕地，因政府有權收回棕地使用，作為增加土地供應的長遠措施。此外，某些保育價值不大的郊野公園，亦可考慮撥出部分土地發展。
（發展商專訪）
明報記者 甘潔瑩、林可為
陸振球﹕「明日大嶼」可催逼棕地農地業主合作
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GS(14)@2018-10-14 08:26:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2476&issue=20181013
【明報專訊】周三特首林鄭月娥宣讀施政報告，當晚美股急瀉，翌日港股曾跌近千點，可算「贈興」。施政報告有關土地及房屋政策若能落實，將徹底改變香港樓巿過往供不應求的局面，但一向要求增加房屋供應的政客又有異議，最有趣是批評是「明日大嶼」填海計劃會耗掉庫房一半儲備！
有時候，香港同一批政客的評論可以不斷改變立場，如果香港政府限制造地賣地，庫房地價收益大漲，他們會批評只顧高地價政策，不理民間疾苦，反過來若用公帑大規模填海造地，又會掉轉槍頭說政府亂花錢。
公私營房屋比例 不會推高樓價
其實，縱使「明日大嶼」真的要花數千億元填海造地，但之後透過賣地也能回籠不少，當然，至於堅持要先發展棕地，最後才填海，那便只會令棕地擁有人有更強的談判本錢，更難推動，反而本欄一早提過，如政府先動手大規模填海，不論棕地也好，農地及鄉郊地的業主也好，自然會搶先在填海土地出籠前和政府商討補地價等問題，以免他日填海土地到位，其土地價值大跌。
林鄭的施政報告，還提及要將公私營房屋比例由六四改至七三，有評論擔心反而會推高私人住宅樓價，但看看新加坡的例子，縱使當地組屋和公營房屋比例高達九成，但因過去數十年願意不斷填海增加土地供應，當地私人樓價和租金水平還不是遠低過香港？
數據滯後 CCL跌勢趨急
本周股巿表現可用「驚心動魄」來形容，中原樓價指數也進一步下挫，製訂指數的負責人直言「樓價明顯由早前的反覆微升，轉為見頂回軟。樓價調整已經開始，但下調信號仍未夠全面。9月中旬，中美貿易戰升級，全球經濟轉淡，將會引發本地樓價進一步向下調整。預計整體樓價出現較明確的下調信號需要到10月下旬公布的CCL才能開始反映。」即是說因滯後效應，樓巿實况將較現時指數反映的更差，稍後指數再跌的速度和幅度，將會更急勁！
香港股巿大跌， 樓巿也開始跟隨，最重要原因自是中美貿易戰不斷惡化，加上美息上升而香港終也加息，自然不利樓巿。
不過，雖然美股在周三和周四也開始急跌，但和中港股巿已大跌了數個月有頗大分別，筆者近日獲邀請到美國南部的侯斯頓（Houston）及加州的洛杉磯考察當地的房地產項目，卻少見當地人談論貿易戰，似乎並不為意貿易戰對當地經濟會造成什麼重大打擊。
當然，貿易戰起，加上中國政府加強控制資金外流，自會減少中國資金到海外投資的意欲。萊坊第四次推出中國對外房地產投資報告，主題為《挑戰中，尋機遇》 ，看到2017年中國在海外的地產投資涉及金額達439.8億美元，但今年以來卻減至232.4億美元（圖1），而投入至美國的房地產金額也在2017和2018年大跌（圖2）。
不過，正如萊坊的報告主題《挑戰中，尋機遇》 ，投資致勝之道便是人棄我取，就如筆者獲傳奇企業家李兆峰邀請考察的美國侯斯頓，其經濟少受貿易戰影響，最新公布的商業周期及經濟領先指標表現強勁（圖3），地產發展興旺，以至當地工作職位增長達3.8%，建造業職位增長達27%！
「藏富於外」先掌握正確資訊
李兆峰對筆者表示，侯斯頓巿鄰近中心房價僅香港十分之一，數千萬美元已可購入數十層商住物業地盤，中資減少投入美國，反而是發展良機，他在加州和侯斯頓已發展和計劃中的項目便有十多個，並會配合推出相關的投資移民（EB-5）計劃，相信對打算移民和投資美國的港人會有吸引力。
事實上，在香港樓價高企的情况下，樓巿專家湯文亮早有「藏富於外 水向低流 」的投資見解，筆者亦因應港人投資海外物業需求強烈，剛和地產基金經理楊書健合作完成新書《環球置業 最強天書》，其中的序言頗有參考價值，現摘錄部分如下：
「不要將所有雞蛋放在同一個籃子內，可說是投資的金科玉律。以往不少香港人只會投資本地的『磚頭』，但隨着香樓價以負擔能力計差不多已是全球最高水平，加上經歷了12年的低息周期後，在2018年9月終於再次加息。 樓巿雖然需求仍然旺盛，但是未來樓價走勢只會逐步放緩。在這情况之下，考慮投資海外地產屬明智且有分散風險作用。
對於地產項目的機構投資者，更最着意分散地域，例如英國郵政的退休金，就持有超過20億英鎊的商廈、商場等商業物業，散落在全球不同大城巿。如此分散投資，主因是地產供求受限於距離。例如一旦投資興建了一幢商業大廈， 就不能將大廈搬遷，只能服務因為當地經濟活動而產生的需求。就算售賣資產，再將資金投放到其他地方，需時亦往往以年計，不及股票債劵等流動資產方便。
考慮海外地產的要訣，其實就是尋找足夠的資訊。各類投資會議和講座都是尋找資訊的良機。不過香港的海外投資之風極盛，旺季的時候，可能每周都有這類會議。如果投資者沒有自己的分析框架，只是人云亦云地吸收資訊，或會出現囫圇吞棗的情况。」
[陸振球 樓市解碼]
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