未年五年大城市房价平均跌一半
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GS(14)@2010-09-30 22:55:28http://www.caing.com/2010-09-30/100185752.html
我现在正式通知大家，楼市已见顶，接下来将逐步下跌，熊市将持续五年，大城市的平均房价可能会跌一半以上
【财新网】（专栏作家 谢国忠）又到了吃大闸蟹的季节。
煮螃蟹，首先你把蟹放在冷水锅中，它们会觉得又回到了湖里，浑然不觉危险。然后，盖下沉重的锅盖，开火。这时，你可以听见它们抓挠锅壁的声音，开始轻，然后拼命挣扎，然后轻，再后就偃旗息鼓了。几分钟后，你打开锅盖，蟹壳已成金黄。这时，你就可以蘸着醋姜，享受美味了。
现在，中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好，会时不时地伸伸腿。看不到任何危险。殊不知，自己已经被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了，却尚未发觉。
今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。
中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。
工资与租金
为什么房价会下跌这么多？当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。
在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时，超量供应会超过投机性需求，足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄漏的。
1997年，外国资金撤出推高了利率，导致香港楼市泡沫破灭，顷刻间，吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联网泡沫的破灭，是因为那些上市公司的大股东们手中的股票限售期刚过即大规模抛售，惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭，是因为次贷到期了，投机者发现还不上钱。
逐渐泄气
房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的二十年中，以每年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响，房价也在缓慢下跌，直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。
1998年，中国的房地产泡沫也破灭了。三年内，上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说，上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。
现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为，它也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间破灭，而是会慢慢泄气。之前，我以为政府可能会在四季度放松宏观调控，导致房价再次疯涨，泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。
“脱衣秀”
政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。
除了信贷政策，流动性也在收紧。人民币的汇率仿佛是一场“脱衣秀”。经过多年等待，都没有看到“真材实料”，对冲基金终于受够了，再也不想等下去了。尽管美国财长盖特纳又一次大声疾呼人民币被低估了，但市场对此已经麻木了。人民币NDF市场并不指望人民币在明年会大幅升值。
这对流入中国的热钱影响极大。存款业的竞争日趋激烈。银行提供的理财产品极像存款，但提供的利息却比央行规定的利息高得多。
经济衰退？
现在中国房地产价格正在慢慢下跌，并将于2012年加快步伐，届时，中国经济也将会受挫。未来十年内，出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。与近年来相比，这个增速相对较慢，但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。
中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会越来越穷或是破产。豪车的销售量可能也会减少。但是中产阶级将更具有购买力，因为他们从投机者那里买房的成本会降低。
为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域，政府必须迅速向银行注资。政府有足够的财力和智力这么做。在过去十年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来十年，情况可能刚好相反。
楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。■
（作者为玫瑰石顾问公司董事，经济学家；本文英文版首先发于彭博，财新记者陈璐译）
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martin845(1570)@2010-10-01 00:03:10青心直說 [胡孟青] 2010 09 28
溫水煮蛙與凍水煮蟹
美國康奈爾大學做過一個有名的實驗，實驗人員把一隻青蛙丟進放滿冷水大鍋裏，並在鍋底偷偷地加熱，青蛙起初不以為意，但當牠意識到危險時，卻已全身無力，欲躍不能，終於葬身鍋底。
近年不斷唱淡內地樓市的前大摩董事總經理及首席分析師的經濟評論員謝國忠，就用凍水煮蟹形容現時中國內地房產市場所處階段。他指雖然眼前仍未見危險，但隨煲內溫度上升，危險程度將增加，然而當開發商及投資者開始意識到危險經已在前面時，他們應該已無力做出任何反應。
內房樓市醞釀危機
正如開始煮大閘蟹時，隻蟹會以為被放回平時嘅湖底，對危險嘅警惕鬆懈，然而水溫上升，大閘蟹已被上升嘅水溫溫到暈陀陀，即使在熱鍋內用力掙扎，都無力再撐，到一切歸於平靜，大閘蟹已被煮熟。
謝國忠認為中國房地產市場已見頂，更預期內地房市將進入長達 5年的熊市，尤其人民幣升勢將於 2012年逆轉，資金更將會隨之流走，炒得火熱嘅浙江省，房價更會下跌 8成。佢話中國房地產開發商與投資者正如同被放在冷水裏的大閘蟹，不知危機逐漸升溫。
咁跌到邊個位先至叫做底？根據佢嘅睇法，租金回報要由家唔夠 3%升至起碼 5%或以上，每平方米樓價回落至兩個月平均薪金水平。佢仲叫大家留意另一指標，是名貴轎車嘅銷路是否出現倒退，流動性收縮當然就是樓市首當其衝嘅元凶。
當泡沫唔可以再用常理與人性去分析時，惟有用 Animal Spirits獸性去解釋人類行為，當人性被貶低至動物水平和層次，是何等悲哀！
不過唔使驚，佢嘅文章為有錢無處放嘅人提供資金出路，佢話過去 10年樓市旺消費弱，未來 10年樓市弱消費卻旺，這點我不敢苟同，無咗層樓嘅升值效應，又邊度有心情消費？呢點香港唔少人都係過來人啦。
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以青姐性格，呢篇文章算係寫得好隱晦，作為讀者，我覺得她偏向不相信謝先生說樓市已見頂的說法