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香港寸金尺土，鋪租有升無跌已是 鐵一般事實；尖沙咀廣東道化妝連鎖店Colourmix，鋪租由七十四萬跳升至一百五十萬；中環華人行的勞力士，續租金額要二百四十萬，呎租達二千四百 元！連馬鞍山商場細鋪，亦有地產代理搶高租金十一倍承租。對普羅市民來說，買鋪收租，其實並非遙不可及。手持一百五十多個鋪位的大鴻輝集團主席梁紹鴻便 指，數百萬的細價鋪，師奶阿婆買得起，現時仍有得炒。有十多年投資鋪位經驗的他，樂意向初哥授予揀鋪四大心法。梁紹鴻簡歷 梁紹鴻由中環到旺角以至元朗市中心都有鋪在手，連同其他物業投資，市值逾二百五十億元，堪稱「鋪王」。他是舊日怡和買辦兼香港置地董事梁顯利的幼子，大學 畢業後曾擔任股票分析員，又做過外匯、期貨、黃金等買賣。九七年金融風暴後，只持有三個物業的他看好香港前景，成立大鴻輝集團，開始狂掃香港鋪位，尤其○ 三年沙士時，他自稱「財仔都借埋」瘋狂入貨。近年他更進身發展商之列，旗下有八個酒店及服務式住宅項目正在發展。 揀鋪第1睇：邊個係業主？ 「講個故事你聽就明。○三年，有個年紀大嘅老業主持有深水埗福榮街一個鋪位，但他老婆就好後生，他死後老婆才爆出有個男朋友，呢個男朋友實叫佢賣鋪分水 啦！」梁紹鴻知道他們不懂營商只想套現，再加上經紀「自動自覺」幫忙壓價，於是爽快地用五千七百萬元買入鋪位，現時該鋪每年回報達十一釐！「又例如謝瑞麟 當年破產賣鋪，佢做零售一定知咩位有得做，實係靚鋪；加上等錢使可㩒價，保證唔會貴！」梁紹鴻說，所以買鋪時他一定第一時間問：「業主係邊個？」，第二個 問題就是：「點解要賣鋪？」最筍的鋪是業主被銀行逼倉，又或老一輩過身要分身家，急着轉售套現。經紀再從中壓價，那些鋪位便有機會平、靚、正。相反，「如 果個業主係李嘉誠，咁你輸梗！因為喺佢手上唔會有筍盤放出來，筍的都唔賣啦。」如果是炒家呢？梁紹鴻表示他們貨如輪轉，而他是作長線投資的，「咁就要睇吓 佢哋開幾大個口喇！仲有一類人講唔出仲咩賣鋪，其實只係想放售『秤身家』，咁就無謂浪費自己時間！」 揀鋪第2睇：行路及消費模式 梁紹鴻認為，鋪位位置最好在每一個地區的中心，而每個中心的人都有不同的走路方向和消費模式，「要觀察那一區的人是怎樣走的，例如從地鐵站下車後是怎樣走 回家？怎樣過馬路？他們回家的時候會經過哪個鋪？」很多人以為斑馬線前面的鋪會有人流聚集，租值會好，「其實唔係，佢哋堆喺度等過馬路，反而仲擋住個鋪。 反而呢個鋪隔籬嗰間鋪，生意及租值會因此更好！」除了行路方向，還要看該鋪附近的消費模式，例如旺角雖然是不夜天，營業時間長，但消費者主要是本地年輕 人，相對銅鑼灣羅素街、尖沙咀廣東道等多名店及內地有錢客消費的地方，後者租金的調高幅度較大。揀鋪還看租值潛力，梁紹鴻說，上手業主有可能「落錯」行 業，如果找到合適的行業租鋪，變相就是幫鋪位升值，「要諗定該鋪可做咩行業，再主動搵租客sell埋佢哋。有一個新屋邨，業主租俾銀行，但銀行五點就關 門，浪費咗個靚位。呢啲屋邨鋪搵7-11等便利店先適合；你係街坊，夜晚肚餓都想落街就可以買下嘢食啦！而且這些店經營時間長，租金又可加番啲。」 揀鋪第3睇：鋪有鋪形 鋪有鋪形，直接影響該鋪的租金收入。「鋪嘅價值係好難估的，通常行內人及銀行會將一個鋪分割成不同部分去估值，所以一個鋪位同隔鄰鋪嘅價值已可以好唔 同。」梁紹鴻說。一個三十呎深嘅鋪，最值錢已是門面的十呎，佔了鋪價的六、七成；鋪形除了分平常的長形、方形外，還有其他形狀，「當中扇形鋪是最好，因為 門面闊裡面窄，可在門面放多啲貨吸客。而『高頭大馬』嘅鋪位可以間到閣樓放存貨，亦較搶手。」另外如開金鋪，「跑馬場」形的鋪最啱，因夠長夠深無柱位，方 便顧客如「睇晨操」般圍着飾品枱看貨品。 揀鋪第4睇：秤自己身家 買鋪都要講「氣勢」，梁紹鴻強調：「要啲經紀第一時間話俾你知有靚盤？你就要話俾個市場知，你係大買家，成日都有交易，而且落決定要快，啲經紀有貨即刻俾 你！」九八年金融風暴，旺角西洋菜南街百老匯戲院對面、好望角大廈七個相連鋪的原業主，即日資的微笑堂，急於回國搞資本重組，急須賣鋪套現，梁紹鴻即時出 價四點三億，形容為「抵到爛」，並馬上聯絡當時的滙豐銀行管理層趕快籌錢，當時成交期只有一個月，比一般的九個月短。就在這時，更有「水」的麻雀館大王石 鑑輝出價四點一七億，雖然較低，但卻主動提出一個星期便成交，且現兜兜全數現金付款，「我律師話要審閱地契，基本要一個月，即時成交有風險，我哋又要時間 籌錢，結果被石鑑輝攞咗呢批鋪，而家已升值至二、三十億元了！」梁紹鴻失落地說：「買鋪都好講緣分，同間鋪無緣呀！無辦法！」 鋪價高處未算高 現時香港的鋪價屢創新高，加租頻仍，連梁紹鴻也嚇一跳，「我喺海防道有個鋪，現月租三十多萬元，出年六月才交吉，竟有參茸行而家已提出預租一年半，並主動 開價每月一百萬元，放低五個月按金，及放低交足三年租金嘅支票，俾我逐個月攞去入數。而家啲租客咁豪爽，我都嚇咗一跳！」梁紹鴻認為在現今市況，仍可搵到 投資鋪位的機會，「據我知好多師奶兵團都由炒樓轉為炒鋪，有啲鋪幾百萬至千多萬，現收到三釐半回報。現時市況及通貨膨脹下，鋪價加到令回報得番兩釐半至三 釐，仍有人覺得合理會買，加上靚鋪通常已被收起唔賣，貨源少，所以鋪市仍有得升。」 |
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諗Sir您好！本人已 婚，34歲，與太太兩人月入共$57,000，08年以1.89M買入港島東一兩房居屋（745呎），月供約$7,500，按揭估計仍有1.5M，現時市 價約$3.7M (綠表)，未來冇打算生小朋友，亦冇重大負債，不過由於兩人儲蓄Discipline甚差，目前現金連股票只有$150,000左右，仍要供養父母，每月 家用共$10,000。
一直希望實踐兩房目標，但居屋不能加按，又冇能力補地價，如想賣樓套現，然後租一年，之後伺機入市私樓，Budget 4.5 – 5M，三成首期，您認為這計劃是否可行？
我知道，除非我們能改變大洗習慣，否則以現時儲錢速度，相信靠儲蓄儲首期的機會實在不大，愚蠢一問，除了賣樓，市面上的還有什麼融資渠道值得推介，幫助現時的資產增值，實踐未來兩房目標？
謝謝您的時間，望能指點一下。
歡迎其他師兄也分享意見呀！
Fat Lung
首先多謝肥龍你重出江湖，係生果報風月版冇見原來走左黎諗樣度。大洗儲唔到首期、人工有限、想換樓、冇生小朋友，肥龍你都知你既夢想同自己所為係相違背。如果仲賣埋樓等價低再買，對於紀律較差既你似乎不太適合。幸福你地收入還可，睇下有咩辦法「融資」。
首先「融資」一般用於公司層面，個人有融資需要，都係呢幾年財仔出廣告先見既名詞。由來還請高手指教。居屋建議你都係唔好賣，由於你有錢係手會更身癢，又唔想浪費政府比你既居屋福利，建議你都係儲到錢先買樓。
可以去細銀行做零存整付，現時大銀行已取消呢種產品。用意係每月儲一萬五千蚊，短時間如兩年後可提取用作置業。好似你地人工如果連三成都儲唔到，退休生活頗為難過。因膝下無兒，如果連個錢都冇咁一退休就要等政府救你。又或如有長俸幫手咁都可解決此嚴重問題。
關於你賣左居屋再買入私樓呢個諗法好正路，但係此樓市慢牛市實在不太適合。因你的 cash有限，萬一上左5.0m樓而樓市真係跌三四成恐怕你心中未必好過。建議你兩年後儲到三十萬加埋手上cash睇下有冇樓買到，做七成按揭租出去比 人，希望五十歲前有兩間樓仔供完，加埋自己一間自住，起碼衣食無憂。
當然你問我點解唔換間大樓住得好d，問題係你儲唔到錢就應該係第度付出，屈就自己 住平d而用盈餘買樓係平衡你而家大洗兼冇小朋友既好方法。今日諗樣所點，務請思考及決定會否今日開始執行。雖未見面但有感你長此下去未必夠收入支付退休生 活。你係財務上見到精明既地方，坦白講只係冇爭卡數，同埋免補地價住係居屋。最後你講既融資，可以考慮稅貸，你可以儲一兩年前，加埋稅貸應該夠比首期。
當然有讀者問借錢比首期會否大風險? 諗樣認為稅貸有別私人貸款，因前者利息可低至1.x%年息，弊端只在大銀行一般只借交稅金額的2-3倍。但諗樣知take it easy可借月入5-8倍都得! 如果肥龍一咪大洗，佢借廿萬稅貸比幾千蚊手續費，可能好過佢攞去益人地振興經濟!
在此先謝! 你已在解決問題的開端了!
首先多謝肥龍你重出江湖，係生果報風月版冇見原來走左黎諗樣度。大洗儲唔到首期、人工有限、想換樓、冇生小朋友，肥龍你都知你既夢想同自己所為係相違背。如果仲賣埋樓等價低再買，對於紀律較差既你似乎不太適合。幸福你地收入還可，睇下有咩辦法「融資」。
首先「融資」一般用於公司層面，個人有融資需要，都係呢幾年財仔出廣告先見既名詞。由來還請高手指教。居屋建議你都係唔好賣，由於你有錢係手會更身癢，又唔想浪費政府比你既居屋福利，建議你都係儲到錢先買樓。
可以去細銀行做零存整付，現時大銀行已取消呢種產品。用意係每月儲一萬五千蚊，短時間如兩年後可提取用作置業。好似你地人工如果連三成都儲唔到，退休生活頗為難過。因膝下無兒，如果連個錢都冇咁一退休就要等政府救你。又或如有長俸幫手咁都可解決此嚴重問題。
關於你賣左居屋再買入私樓呢個諗法好正路，但係此樓市慢牛市實在不太適合。因你的cash有限，萬一上左5.0m樓而樓市真係跌三四成恐怕你心中未必好過。建議你兩年後儲到三十萬加埋手上cash睇下有冇樓買到，做七成按揭租出去比人，希望五十歲前有兩間樓仔供完，加埋自己一間自住，起碼衣食無憂。
當然你問我點解唔換間大樓住得好d，問題係你儲唔到錢就應該係第度付出，屈就自己住平d而用盈餘買樓係平衡你而家大洗兼冇小朋友既好方法。今日諗樣所點，務請思考及決定會否今日開始執行。雖未見面但有感你長此下去未必夠收入支付退休生活。你係財務上見到精明既地方，坦白講只係冇爭卡數，同埋免補地價住係居屋。最後你講既融資，可以考慮稅貸，你可以儲一兩年前，加埋稅貸應該夠比首期。
當然有讀者問借錢比首期會否大風險? 諗樣認為稅貸有別私人貸款，因前者利息可低至1.x%年息，弊端只在大銀行一般只借交稅金額的2-3倍。但諗樣知take it easy可借月入5-8倍都得! 如果肥龍一咪大洗，佢借廿萬稅貸比幾千蚊手續費，可能好過佢攞去益人地振興經濟!
在此先謝! 你已在解決問題的開端了!
回覆小女子:
首先睇小女子個case，證明左誠哥講既野係正確既，有能力又負擔得到不妨買間自住，炒樓則可免則免。小女子可以諗第二間樓全靠佢幾年前做左上會既正確決定。
小女子人工大家都同意唔係高啦，但係都可以計到數買到第二間，做法確實比較複雜。關鍵係佢要放棄二年前做落既低息hibor plan。諗樣相信小女子三年前買第一城細單位應該係1.5mil左右成交，按息只約1%及分25年還符合佢月供五千之說法。
姑勿論佢做hibor定p plan，間樓而家爭銀行約1.2mil，而市價應估到2.5mil樓上。只要小女子肯轉按去另一個plan做五成，佢可以名正言順將而家間樓趁租貴租出去，每月多了九千至一萬蚊租金收入。
樓租左出去，你要搬返去同屋企人住半年，更好既係搵一D可租可賣既盤，先同業主租番半年，用租金抵銷租樓支出。半年後搵銀行先做pre-approval，到時儲齊半年既租金銀行入數結單可作你買第二間樓既收入證明。一般銀行信租金收入七成，咁你收入就可以upgrade到$23000啦。而再買間樓月供七千樓下應該no problem! 你到時可以同你租住緊既業主傾有冇興趣賣埋比你，咁又慳番筆傭，減低呢個movement需要用既洗費。
如果唔想搞咁多野，你就要用你呢一百萬cash去搵間連約樓，可惜冇租金收入證明銀行多數唔好加大你個人總入息。買樓放租亦要注意傢俱全包、租客質素、化妝裝修種種問題，趁後生多學習吧!
小女子月入只$15000，如佢將手上第一城出售應可再good一百萬cash出黎，手上可達兩百萬cash。 有此同人工極不對稱既流動資金，全靠由細樓先上會做起。以大數目統計，女性投資表現確實比男性好，相信原因有三個:
有時男人會話女人成日買埋D「雞仔注」，投資應該有大食大。可惜男人一係就投資係架車或模型上面，再唔係就一鋪過買大輸大….
男人較女人冇耐性應該唔使check都可判定真確。最大鑊就係男人一鼓冇憑據而又十分強烈的自信，見到個股票number就成副身家訓落去。買一次贏唔出奇，就係唔信你贏足幾十年，even股神都唔得! 買樓投資就係一樣要等既野，所以局長將劏房交比老婆打理十分正確!
有研究指女人一般都守成十年寡，點解? 因為女性一向嫁大自己四到五年既老公，而女人平均去世年齡又大男人5-6年(好似香港係女88男83)，當你知道呢樣野仲唔認真「儲定彈藥」咩!
男人唔好睇完話諗樣啊, 希望你唔係呢種人，本樣最尾都係想你好!
先作個人評估，假設息口不變讀者月入23000，可用盡11500供樓，攤長30年可借三百萬，加上自己60萬首期確實可買入3.50mil之珀麗灣。惟必須自己冇其他借貸及借貸力會消耗盡。給予解答前先重溫下2012年7月之貼文「認識自己是庸才」。
專才運用特有知識提供服務去提取你口袋既錢，例如醫生、通渠。但係醫生有法律例文保障入行資格，知識不會太濫而造成與通渠之大差異。通才利用頭腦靈活，找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的，通才者有如老闆、政客、政府官員，都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議讀者在踏入社會後先為自己找份銷售工作，試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的，故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢，即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂，人地又點會乖乖將錢交比你呢?
九成人係庸才。包括今次問問題讀者都係。做庸才不打緊，要識搵人幫你。庸才翻身第一可靠銀行借錢，有個有錢親戚除外。讀者要攪好「自己盤數」不過現時睇情況一般。另外一個可依靠既人都未出現: 即婚後之伴侶。所以計極盤數都好緊絀。如果佢真係想享受一個人搬出黎住，就要交出可觀既人工升幅先可在此時做到。唔想人工加而又完成此心願，就要交出耐性等。總之呢個香港係no free lunch，必須付出再有收獲，仲要比十蚊買到八蚊個隻!
係前幾段前設下，讀者不應用盡銀彈係旺市買入珀麗灣，何況太偏遠又冇24小時交通未必適合後生一輩。青怡翠怡係上車好選擇，不過諗樣都同意現價過高，置安心效力已現。如果有錢又一家要係兩者選一，不如購入馬灣。因為青衣將來有既交通改善，馬灣一樣有(同屬港珠澳及離島效應)。但係你要改善自己能力，先可以應付得黎。有時買棲呢樣野，急不得。至衰你單身人工剛過政府申請居屋之入息上限，其實只不過想要個單身安樂窩，居屋又平又正啦(不過有居屋都可以五六百萬)。
總結後生仔可以自己搬出黎住加埋做業主有幾個因素:
係香港，想自己一個人住，係幾奢侈的。
至少對後生仔確實是。努力!
對不起，筆者知你心急但由於要對其他發問者公平起見，
香港人最想急速致富，但筆者觀察多年，
現時在投資角度說，住宅價格只平穩發展。如果只是為投資作法，
買入「炒味濃」之工廈，可能令你單位終日丟空，
在現時只借一半及縮減可還款年期下，買工廈變負資產之機會較低。
本篇是近期筆者講多理論，少講實務之作，fans請參閱當中之概念，大家切磋一下，看畢會對往後了解諗樣其他文章有幫助。
續:.
由最顯淺去講，如你收到既只係錢，永遠先到手著數，明顯是關於通賬。為求顯現到讀者之眼前，計下即時給予你一百萬，比起分十年而每年比十萬你爭幾遠? 但凡長年之財務安排需計入通賬，先假設通賬為4%。而你用1.04自乘10次，會得出1.48，可解作為，你十年後才到手之十萬，其實只能在今時買入價值五萬的物品了。請不要再被數字遊戲所fig，我地從少被銀行家，被政府及學校訓練成一個為錢工作的奴隸，單一思想，沒人教過你點去理財，一日就叫你洗錢。係香港更冇人叫你諗野，最好畢業後打份工唔用腦講乜就做為最好。所以有人話係香港生活，除咗錢呢個字之外，我地已經分辦唔出是非黑白，我地每個人都被環境訓練到，好似倒模出嚟咁。鍾意食同一樣既嘢、鐘意同一樣電視節目、支持同一種政治立場，信奉同一種生死病死的做人方法。原因一是教育，原因二是財富過份集中，大家反抗無門，只能甘心再被洗腦。
要逆轉勝，亦需由筆者上面講的社會特點，等好時機看準jail break。係財富過份集中、大富翁遊戲玩到最後階段，大富翁每做錯一次，或偶爾的一次欠運，可大大改變窮人日常之生活。引來的效應比過往幾百年前更大。原因一是平均效應。原因二是過份倚靠科學論證。
在現今社會窮人和富人身家(至少)相差一千倍，相信你也同意吧! 假設楷楷有一千萬身家，另外的窮人每人身家為一萬。在抽中的sample中，一千個人有一個是富翁級楷楷，亦即假定了富翁和窮人比，是1比1000，不知你是否同意過比率適用在港? 和過sample，楷楷有10,000,000，萬一佢有咩閃失令佢財產少30%，另外那99人，有機瓜分3000000。但在舊社會如楷楷財產只是窮人的100倍，即每窮人有50000而富人有5000000，有閃失既楷楷會損失5.0mil*30%=1500000，而99窮人只可瓜分一百五十萬分99份後之一。
當然你會質問現今經濟社會不足零和遊戲，富人窮既錢未必到你手上，筆者同意。幾章後筆者會再講授方法，講如何令富人失手後窮人如更有效去「接錢」。本章想解釋一個趨勢，即富人越有錢，而佢地係隨機性發生事件的機率根本同平民一樣，萬一佢地中招，當中所予的財富轉移效應是十分巨大的。到此又有人質疑富人不走運的機率肯定比平民低啦! 那也未必，下午會再貼出、請留意續。
經濟觀察網 特約記者 王小明 圍繞綠城控制權的爭奪戰一波三折。
繼以田強為核心的綠城管理團隊11月19日晚針對宋衛平主導簽發的任免令，聲明“不予采納單方任一股東的人事任免”後。11月20日，宋衛平方面在回複經濟觀察網的問詢時表示，對綠城房產集團管理團隊做出的人事任免，是由綠城房地產集團有限公司（以下簡稱綠城房產集團）董事會決議通過，具有法律效應。
宋衛平方面表示，19日高管任免事宜相對應的公司主體是綠城房產集團，任免權在於綠城房產集團的董事會。現任董事會成員是宋衛平、壽柏年、夏一波和郭佳峰，其中壽柏年為董事長。根據綠城房產集團章程，綠城房產集團僅有才智公司(Richwise)一個投資者，董事會成員由才智公司指派。
“上市公司綠城中國的股權轉讓計劃針對綠城中國。綠城中國是通過全資子公司才智公司控制了綠城房產集團等30多家附屬和聯營公司。並且，綠城中國股權沒有完成實質性的交割，董事會更沒有改組。因此作為綠城中國附屬公司的綠城房產集團，無論是董事會還是管理團隊，都沒有法律意義上的變化，相關的工商登記也未變更。”宋衛平方面稱。
宋衛平歸意已決。自19日晚間起，融創和綠城雙方在綠城總部杭大路1號展開了一場管理權的爭奪。當日18時，以綠城房地產集團有限公司為主體的免職令發出，宣布免去具有融創背景的田強綠城集團總經理一職，同時聘任應國永為新任綠城集團總經理，即日起生效。應國永2001年加入綠城，深受宋衛平的信賴，曾擔任綠城房地產集團有限公司執行總經理一職，負責綠城杭州濱江區、臨安、浙江德清、慈溪、麗水等地的項目開發管理工作。
隨後發生戲劇性一幕。同樣是在19日晚間23時許，署名為“綠城房地產集團有限公司管理團隊”的公開聲明由融創方傳出。田強等人表示，買方已經全額支付交易對價且組建了新的管理團隊，是受各方股東領導下，唯一的、合法的管理團隊，任何一方股東或個別董事無權單獨對管理團隊發出任何指令或意見。
針對上述說法，另一方主要當事人田強則在電話中對經濟觀察網表示：“現在不方便回答。一切如常。”
附融創團隊聲明如下：
針對11月19日個別股東以綠城房地產集團公司名義發出的人事任免令，現綠城房地產集團管理團隊全體聯合聲明如下：
1、2014年5月22日，各方簽署的關於綠城中國24.313%股份交易的「買賣協議」以及後續文件，根據香港特別行政區法律是合法有效的。買方依據前述文件已經全額支付交易對價，另外也依據前述文件組建了新的管理團隊。因此，目標股份交易已經實質完成。
2、新的股東會、新的董事會根據「買賣協議」業已組成，並於7月7日任命了新管理團隊，得到了各方股東一致認可。
綜上，2014年7月7日召開的由股東方——融創代表、九龍倉代表以及集團聯席董事長、集團常務副董事長、所有管理團隊共209人參加的集團半年度管理會議，一致同意正式聘任現有管理團隊負責新的管理階段的經營管理工作。現有管理團隊是受各方股東領導下，唯一的、合法的管理團隊。其他任何一方股東單方提出的人事任免要求，現任管理團隊是不予采納的；任何一方股東或個別董事無權單獨對管理團隊發出任何指令或者意見。個別股東如有意見和建議，應當通過新的股東會、新的董事會進行協商。相信新的股東會有智慧和能力予以解決。
現任管理團隊遵循的唯一原則就是為綠城好，過去乃至將來都是如此。在此，我們要求集團全體員工在各方股東作出一致指示意見之前，嚴格按照目前管理架構、管理制度和管理流程落實各項日常工作。
綠城房地產集團有限公司管理團隊聯合署名：
總經理：田強；
副總經理：陳恒六、翁曉寧、童曉君、韓波、鄭甫、王爽；
區域公司總經理：韓波（兼）、王鵬、張強、路鵬
2014年11月19日