美國青貧世代無力買房，愈來愈多人與父母同住，甚至與人合租房子；但是租屋需求持續成長，這些人面臨租金高漲、薪資低廉等問題。 不管從什麼標準來衡量，歷經六年正成長的美國經濟正穩健復甦中，失業率從一0％降低到五％、增加了一千兩百萬個以上的工作機會、家庭財富也達到歷史高點。不過仔細觀察資料，特定產業與地區似乎表現得特別好;這表示這些平均過後的數字，掩蓋了所得差距持續擴大的現況。 除了二十五歲到三十四歲這個年齡區間以外，沒有任何其他人口群體在所得分布上有差距這麼大的情形(如果我們將大學生算進來，這年齡區間就變成十八歲到三十四歲)。儘管所有數據都顯示整體經濟情況改善，這組年齡區間仍面臨嚴重經濟困頓的問題。 與父母同住比率創新高 最近在細讀美國人口調查局的一些統計資料時，我發現了這個問題。相較於一九八0年代的嬰兒潮，千禧世代的年輕人有愈來愈多人生活在貧窮中，不僅就業狀況差，買房子則更是奢求。研究已經表明，若在經濟蕭條時畢業投入職場，所造成的負面影響並不是暫時的:其衝擊將會持續地影響一個人一生的職涯發展與終身所得。 雖然許多專家和政界人士將矛頭指向學貸，最新的調查資料卻指出，靠著借錢念完大學，並不是造成年輕世代貧窮的主要原因。根據《華爾街日報》的報導，學貸一般來說，對那些已取得學位的人來說問題不大。而多數因為負債累累無法取得學位的人，他們則必須設法賺到更高的所得，以償還貸款。 當深入了解這些經濟數據時，我們發現問題的根源，是市場上缺乏負擔得起的房子。 這說明了為什麼這麼多人，到了二十五歲至三十四歲，仍然與父母同住的現象。數據顯示，同住的比率從二00三年開始上升，在0八年經濟衰退後短暫下跌(或許是因為當時美國的首次購屋貸款計畫)，之後一路上升。截至去年年底，千禧世代與父母同住的比率來到歷史新高。 還不只是與父母同住而已，愈來愈多年輕人選擇合租公寓。人口調查局的資料證實了這個迅速形成的居住趨勢。這主要肇因於房價居高不下，以及所得成長趨緩，迫使年輕人必須犧牲居住環境品質。 看看那昂貴的房租，就知道為什麼這麼多年輕人與父母同住。舉債度日或以債養債，只是社會現象的背景罷了。 在美國房地產泡沫破滅後，有一大堆屋主發現他們的房子拿去借「淨值房貸」，只能貸到一點錢，或根本貸不到款。這些沒辦法輕易賣掉房子的人，也沒辦法換屋搬到更大更貴的房子。這表示市場上沒有足夠的起家厝能供給首次購屋的年輕人。 強納生·米勒是MillerSamuel房地產公司的執行長，他形容現在房市並未完全恢復至金融海嘯前的水準。即使海嘯已過了七年之久，他表示，在所有量化數據裡，被忽略討論的是過低的房市庫存。這也是為什麼其他指標沒有變化，但是房價卻依然上漲的原因。 起家厝庫存降低的原因是什麼呢?賣家。只有當他們賣房子的時候，他們才能成為買家，但是那些貸款成數超過四成的，通常拿得到的淨值房貸很少，或根本拿不到貸款，這讓他們無法換屋。我們一直以來都在關注那些拿不到貸款的人，卻忽略了有限的淨值房貸對房市的衝擊。 房市需求由買變租 有限的淨值房貸與低房屋庫存影響，讓許多本來在正常情況下，應該成為首購族的人，卻選擇了租屋，導致從0四年以來，美國房屋自有率逐步下修。正如上一個十年，許多投資者在低利率的誘因下炒高房價，現在趨勢從金融海嘯過後開始反轉，以前是購屋需求居高不下，現在反而是租屋市場供不應求。 現在美國大城市的購屋門檻，已經高到遙不可及。千禧世代與父母同住比率最高的郡，前六名有五名皆毗鄰或靠近紐約市：如紐約州的納蘇郡與蘇福克郡，新澤西州的巴賽克郡、孟莫斯郡與博根郡。 所以對千禧世代來說，只能寄望於兩個未來變數。第一，景氣維持復甦，且薪資開始逐漸提高;第二，從一五年下半年起緩慢回升的房屋自有率，能夠維持力道持續回升。如此可以減輕許多租房族壓力，房租降低，可望讓這些荷包吃緊的千禧世代喘一口氣。 也許青春應該浪費在年少輕狂，然而，對青貧窮忙的世代來說，想狂也很難吧。 淨值房貸(Home Equity Loan) 指房地產在已有抵押貸款的情況下，可進行的差額抵押貸款；差額指房地產最新市值與未償還貸款之差額。 | ||