“易居系”谋求第三个纳斯达克成员？

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-26/wNMDAwMDE5NDMwNQ.html

易居「聯姻」騰訊 宣佈分拆樂居赴美上市

http://www.infzm.com/content/98840

據易居中國微博消息，3月10日，易居(中國)控股有限公司，宣佈旗下全資子公司樂居控股有限公司（簡稱樂居）已向美國證監會遞交招股書，計劃首次公開募股。同日，樂居控股有限公司與騰訊控股有限公司，簽署戰略合作協議。

易居（中國）控股有限公司成立於2004年，2007年在紐交所上市。2008年，易居中國與新浪合資成立新浪樂居，開始房地產互聯網業務。2009年，易居（中國）控股有限公司將旗下克而瑞信息諮詢業務與新浪樂居合併，成立中國房產信息集團並在美國納斯達克上市。2012年，易居中國對中國房產信息集團完成併購，樂居也成為易居中國的全資子公司。

據悉，樂居目前集合了電子商務、在線廣告和二手房掛牌服務等業務，旗下擁有新浪樂居、樂居購房網等互聯網端口以及「口袋樂居」、「裝修錢管家」、「口袋樓書」等多款移動互聯網應用。

互聯網概念更容易獲得高估值

根據官網公告顯示，樂居計劃進行首次公開募股。代表其普通股的美國存托憑證屆時將在美國一家主要的證券交易所掛牌交易。此次IPO計劃中將要發行的美國存托憑證數量待定，易居可能出售其擁有的部分樂居股份。

此外，樂居與騰訊已簽署戰略合作協議，將共同開發基於房地產移動電商的相關軟件和工具。騰訊將授權樂居在微信平台上批量開通房產項目公開賬號。樂居同意將微信支付解決方案成為樂居用戶在微信平台進行房地產線上線下（O2O）電子商務的默認支付方式。雙方還將探索還多的合作機會，包括但不限於微信、QQ即時通信服務、騰訊微博、QQ空間以及騰訊旗下的其它網上產品。

據《北京商報》報導，一位不願具名的易居工作人員透露易居分拆樂居的意圖，「在所有業務板塊中，來自互聯網電商的增速最為迅猛，現在資本市場上互聯網概念比房地產概念更容易獲得高估值，因此將電商板塊分拆上市，也有這方面的考慮。」

該人士稱，同樣是在紐交所上市的搜房網去年總營收6.374億美元，略低於易居。然而搜房網目前在資本市場的估值已經達到了75億美元，而易居市值只是前者的1/3，只有21.6億美元。「其實兩家公司做的事情幾乎是一樣的，但是投資者就喜歡搜房網，是因為搜房網打的是全球最大的房地產家居網絡平台的旗號，而易居則定位於房地產輕資產概念公司，這是易居在分拆上市前夜傍上騰訊的主要原因。」

另據大智慧阿思達克通訊社消息，滬上一位互聯網傳媒行業分析師表示，從易居的動作來看，很明顯是看到了在線房地產網站概念的可塑性，與騰訊合作可以迅速佈局其移動互聯網市場，在房地產O2O領域搶先佔據先機。

同時聯手新浪微博和騰訊微信

據新浪樂居內部人士處介紹，新浪樂居將推出樂居房產移動電商1.0平台，該平台將同時聯手新浪微博和騰訊微信兩大移動互聯網入口。

樂居房產移動電商1.0平台以「移動售樓處」為核心，通過移動互聯網兩大入口，向潛在客戶推送樓盤項目介紹、營銷節奏、看房優惠等信息。借助大數據，使開發企業更加瞭解客戶需求，進一步增加意向用戶轉化率。

「新浪樂居是想從O2O上發力。目前，微博和微信是移動互聯網端流量最大的兩個超級入口。」一位互聯網行業人士表述，與微信合作是明智之舉。

此外，易居中國在公告中表示與騰訊的合作計劃，「從騰訊近期對搜狗、大眾點評、京東的投資風格來看，騰訊會投資樂居不無可能。」上述互聯網傳媒分析師認為。

不過，目前新浪是易居第一大股東，而去年阿里巴巴以5.86億美元佔據新浪微博18%的股份，且阿里巴巴有權繼續增持到30%，成為新浪微博第一大股東，未來樂居如何處理與新浪及騰訊的關係備受關注。

易居房產研究院：7月30城樓市成交量同比增速44.2%創新高

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4663693.html

易居房產研究院：7月30城樓市成交量同比增速44.2%創新高

一財網 林小昭 2015-08-01 12:06:00

上海易居房地產研究院1日發布的報告顯示，7月份，易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1885萬平方米，環比減少5.5%，同比增長44.2%。在連續4個月出現環比增長的態勢下，目前出現小幅下跌，屬於淡季中的正常調整。

易居怎麽做“家門口的博物館”這門生意

來源: http://www.yicai.com/news/5017885.html

隨著消費者對社區服務需求的提升，文化與地產找到新的嫁接契機，博物館或將成為社區的創新型文化配套。

五年前始，在上海中心打造地標寶庫——“高空中的博物館和藝術中心”+“寶庫1號”後，易居中國開始謀求將此類產品推廣至住宅社區中，建立起“社區里的‘寶庫’”加上“家門口的‘博物館’”模式，並向全國高端社區推廣。

全國複制的可能性

5月24日下午，易居中國董事局主席周忻出現在北京國貿一間酒店，為易居中國旗下的創新板塊寶庫中國來北京做推廣。目前，他還有另一個身份，就是寶庫中國董事長。繼進入上海、廣州、珠海、深圳、重慶、武漢、鄭州等城市後，作為寶庫中國的核心產品，名為“寶庫&藝術空間”的“寶庫2.0”產品24日下午正式在北京發布。

據周忻介紹，寶庫最初的靈感，源自多年前上海中心要招入一個博物館，為此，他找到了當時最早的民營博物館創辦人馬未都，將博物館空間與收藏空間結合，引入到上海中心，打造了地標寶庫。寶庫1號是目前美國境外首個獲得美國UL安防標準認證，符合銀行金庫及博物館專業庫雙重標準的“世界級私人保管箱”。目前，易居希望將這種博物館空間推廣到住宅社區，與全國開發商合作，給社區業主提供“具有人文感和安全感”的文化配套。

位於上海中心的寶庫一號（來自新民網）

關於產品，寶庫中國創始人兼首席執行官柳費國介紹，寶庫一方面提供的是高端財物存儲空間，與普通的存儲服務不同，全自動保管庫提供7天24小時全天候自助服務，另一方面是藝術空間，集藝術展示、文化交流、文化體驗、美學教育等功能為一體，采用標準化的設施配置，創造性地利用燈光、屏幕、展臺、家具自由多變布局，滿足專業展覽展示與活動客廳的多功能需求。

隨著房地產告別高速增長、走入“白銀時代”，開發商之間的產品競爭日趨激烈，消費者的住房需求也從簡單的“有房可住”走向多元化。目前，養老、教育、文化是住宅項目追求的賣點。文化方面，一些社區業主擁有在住宅周邊進行藝術賞析的需求，因此一些高端社區會選擇在小區會舉辦展覽。但這往往需要為藏品購買巨額保險，以規避風險，這讓周忻、柳費國和馬未都看到了商機。

從事民營博物館業務20年的觀複博物館創辦人馬未都告訴記者，近年來，國內文化消費需求急速提升，買票進入博物館的人越來越多，這為寶庫產品提供了市場基礎。在他看來，這個項目有兩個特點，一是提升安全度，讓業主有地方存放藏品，第二是將引入展覽，通過專業的策展，吸引看展人。周忻也表示，寶庫的目標是通過文化運營來尋求其可持續發展，讓寶庫&藝術空間將成為未來社區的時尚標配。

誰買單

第一財經記者了解到，目前寶庫與開發商的合作模式是，博物館的空間與社區里的保管箱等投資由開發商承擔，寶庫輸出品牌，負責建設、運營以及未來的文化運營。既然開發商需要為此承擔額外成本，那麽為什麽要與寶庫合作來建立這一個並非必需品的空間?對此，周忻回應稱，房地產需求分為三個階段，第一個十年是“憂房”，第二個是“有房”，第三個階段是“優房”，隨著基本住宅需求得到滿足，消費者對居住品質需求不斷提升，這就對開發商提出了更高的需求，而這些需求的核心是人文和安全。在他看來，寶庫可以讓開發商以不高的成本，換來小區的安全感和人文感。目前，寶庫產品面對的是對住宅小區品質有極高要求的開發商，入駐的項目以高端樓盤為主，今後將向普通樓盤推廣。

位於上海中心的寶庫一號（來自新民網）

對於寶庫的市場前景，也有人提出了擔心。一位在場的業內人士指出，目前來看，寶庫產品主要是兩個，保館箱和一個連鎖型的博物館，但北京目前已經有開發商自己在小區為業主提供保管箱，另一方面，國內的小型博物館盈利並不容易，這可能給寶庫產品未來推廣帶來挑戰。此外，與上海中心不同，社區業主的保管箱和看展需求更加多元化，開發商在社區提供的空間也各有不同，寶庫如何提供標準化服務，在保證服務品質的同時滿足這些需求?

對此，柳費國認為，首先，寶庫的保管箱安全標準遠超市面上開發商提供的保險箱的安全標準，為德國全自動保管箱，配有3D人臉識別，還可以連接到第三方的數據中心。據介紹，寶庫中國在上海設有中央總控中心，按照美國第三方安防認證機構美國UL標準設計、建造並實施管理。通過中央集成管理平臺，對各個子項目實施門禁、視頻、報警、應急、 網絡、大數據的集中管理，為每個項目提供多重保障。

為了給產品和社區服務增加附加值，有開發商對這一產品發出了積極回應。北京高端住宅項目中糧瑞府，成為了北京第一個“吃螃蟹的人”。5月24日下午，寶庫中國與中糧瑞府共同啟動了名為“北京001號”的“中糧瑞府寶庫&藝術空間”項目，並與中電建達成戰略合作意向。

易居(中國)企業(2048)專區

1 : GS(14)@2018-04-27 14:20:19

http://www.ehousechina.com/cn/
website

---

2 : GS(14)@2018-04-27 14:20:29

https://www.sec.gov/Archives/edg ... 0/h01166a3fv1za.htm
Prospectus

---

3 : GS(14)@2018-04-27 14:20:51

https://baike.baidu.com/item/%E6%98%93%E5%B1%85%E4%B8%AD%E5%9B%BD
易居中国——中国房地产流通服务领域的领导者和整合者，是中国首个提出房地产流通服务商概念，并亲历实践的企业。
易居（中国）控股有限公司于2007年8月8日纽交所上市（纽交所交易代码：EJ），是第一家在美国上市的中国轻资产地产概念股。易居中国是中国首个提出房地产流通服务商概念的中国房地产现代服务业的整合者与领导者。在其发展历程中，凭着敏锐的市场拓展、菁英的团队，持续的创新及永续提升的服务理念，构筑起了一个以现代信息技术为依托，以营销代理、房地产信息及咨询、房地产互联网、房产经纪、旅游地产服务、商业地产顾问、房地产广告传媒、投资管理为业务流，并覆盖中国各个城市的房地产现代服务体系。
公司名称 易居中国 经营范围 地产 公司性质 私营 上  市 2007年8月8日
目录
1 子公司
2 目标及理念
3 发展背景
4 公司文化
5 重大事件
▪ 2009年
▪ 2011年
▪ 2016年
子公司编辑
克而瑞（中国）——决策咨询，易居臣信——房产经纪，上房销售——营销代理，兰博广告——广告服务，筑想科技——选材顾问。
目标及理念编辑
作为一家专业从事房地产流通服务领域的企业，易居中国紧扣中国宏观经济高速发展的脉搏，把握中国城市化进程和房地产行业高速发展的契机，洞察中国13亿人口对于住宅消费服务的需求，向世界展现出这是一家正在崛起的中国房地产流通服务商。
易居中国，产业的
易居中国象征了以全程式服务，以信息技术，以专业高度实现更具产业价值的服务体系，与此同时，也在实践中完成对中国房地产流通服务行业的建构。
易居中国，前瞻
发展背景编辑
背景·易居中国
2000年
上海房屋销售有限公司前身——上海房地产住宅消费服务有限公司正式成立，全面介入房地产营销代理行业。
2002年
公司重组，成立新的上海房屋销售有限公司。
2003年
上海房屋销售有限公司业务走向全国，构筑起全国房地产流通服务体系，成为中国房地产营销代理的领导企业。
2004年
易居（中国）控股有限公司正式成立。引入天使投资，形成了拓展国际资本对接的新格局。
2005年
首次荣获由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构联合颁发的“中国房地产策划代理百强企业第一名”，成为中国房地产营销代理行业的NO1。
2005年
中国首家具有独立法人实体地位的民办非企业的专业房地产研究机构——上海易居房地产研究院正式揭牌成立。
2005年
上海房屋销售（集团）有限公司和上海臣信房地产经纪有限公司强强联手，全新打造的房产经纪服务品牌和服务机构“易居臣信”正式揭牌成立。
2005年
易居CRIC中国房地产决策咨询系统全国推广应用启动仪式举行, 易居中国在房地产决策咨询领域迈出了领先的一步。
2006年
易居（中国）控股有限公司与瑞士信贷集团之崇德基金、DLJ房地产基金牵头的等四家国际著名投资公司正式签署协议，引进2500万美金国际战略投资。
2006年
易居中国创造出一个包括营销代理、决策咨询、房产经纪等业务核心，贯通整个产业链的全新房地产流通服务新模式。
2007年8月8日
易居中国成功登陆美国纽约证券交易所。
2008年1月
易居中国设立房地产投资基金，此举标志着易居中国进入房地产投资管理的新业务领域。
2008年4月
易居中国与新浪合资成立新浪乐居，开始房地产互联网业务。
2008年10月
易居中国全面启动房地产广告传媒业务。
2009年
易居中国作为中国房地产流通服务领域TOP品牌，成功入选为世博会（中国）民企联合馆的参展商之一。
2009年10月16日
易居中国控股的中国房产信息集团成功登陆美国纳斯达克，新浪乐居成为中国房产信息集团全资子公司，新浪成为中国房产信息集团的第二大股东。
2010年4月
由易居中国、中房信、新浪、携程旅行网、如家酒店集团五大海外上市企业共同发起成立的中国首个旅游地产全程服务供应商——中国旅游地产服务（集团）有限公司正式成立。
2010年8月
在易居中国成立十周年之际，制定出新十年愿景与新五年战略规划，并全面启动商业地产。
2010年9月
易居中国宣布与绿城中国控股有限公司（"绿城"）（港交所代码：3900），中国领先的房地产企业，建立长期战略合作伙伴关系。
2011年11月
易居逆市入股21世纪中国不动产，将成为其第一大股东。易居中国今日宣布已与IFM投资有限公司（“21世纪中国不动产”）（纽交所代码：CTC）及其创始人签订非约束性投资条款书。周忻主席表示：两家合作将推动中国房地产中介行业经营模式的根本转变，打造一个可持续发展的商业模型。
愿景：
以创新的理念、完善的标准、卓越的品牌、精英的团队、永续的服务，发展拥有100万会员，贯通房地产流通服务产业链，构筑中国最具价值的房地产流通服务体系，从而完善中国房地产流通行业的格局，提升中国房地产服务行业的能级，丰富中国房地产流通服务的内涵，推动中国整个房地产业的健康持续发展。
公司文化编辑
“亮剑精神”
这是一种大无畏的拼搏精神。亮剑精神让易居中国在过去七年的市场竞争中脱颖而出，让我们骄傲地成为中国房地产流通行业的领导品牌。
“大雁精神”
这是一种无私的团队合作精神。随着企业规模不断壮大，拓展的领域越来越广、抢滩的城市越来越多，我们必须继承和发扬这种精神，让每一个易居中国的同仁伴随着企业的发展同步成长。
“吃蟹精神”
这是一种坚持不懈的创新精神。从“二三级市场联动”到上放置换模式“，从“房屋银行”到“购房中心”，从“火爆营销”到“研发咨询”，易居中国最不缺乏的就是创新精神，这也是企业引领行业多年的根本所在。
“大海精神”
这是一种“包融精神”。要建立中国房地产流通服务行业的企业王国，必须用海洋一般博大的胸怀来贯彻这种“大海精神”，无论一滴水来自何方，也不论这滴水到底有多大，只要她愿意融入大海的怀抱，易居中国将用最大的热情接受他、拥抱他。
重大事件编辑
2009年
2009-8-23 易居中国旗下公司，重庆易居投资顾问有限公司所代理房地产项目重庆恒大·金碧天下开盘当日销售额达5.6亿，创下重庆日销售额新纪录，打破曾经自己创下的恒大城的纪录，易居中国重庆金碧天下全体员工立下了汗马功劳。
易居中国08年在恒大地产陷入资金危机之际，这时已运作资本上市的易居公司拿出RMB 十五亿借给恒大。顺势签约恒大全国24个项目。打破了易居中国代理行业无标杆项目销售的局面。
2011年
2011年11月29日，易居中国宣布已与IFM投资有限公司(“21世纪中国不动产”)(纽交所代码：CTC)及其创始人签订非约束性投资条款书。21世纪中国不动产是CENTURY 21®商标在中国的独家授权者。
根据相关条款，21世纪中国不动产会以每股 0.0267美元(每0.4美元一股美国存托股)的价格增发约9.6亿新股给易居和21世纪中国不动产创始人。新增股数约占其扩充后总股本的57.8%。21世纪中国不动产将会收到的投资总额约为2500万美元。此项交易完成后，易居将以37.3%的持股比例成为21世纪中国不动产的第一大股东。
2016年
2016年8月28日，上海，易居中国于16周年庆典之际，宣布私有化完成，易居旗下易居营销服务集团与克而瑞信息集团合并成立“易居（中国）企业集团”。同时，恒大、万科、云锋领投16家百强房企与专业投资机构入股新易居。 [1]
参考资料
1. 16名企入股易居中国企业集团 ．网易新闻．2016-09-02[引用日期2016-10-25]

---

4 : GS(14)@2018-04-27 14:21:03

http://finance.sina.com.cn/stock ... yqinzs9400397.shtml
　本报记者 王海春 上海报道

　　对公司业务和股权框架重新进行一番梳理后，市场传言易居中国将在国内上市。就此消息1月3日易居中国董事局主席周忻确认，易居的确已启动了新的上市计划。

　　“我们将在国内上市。由于我们已进入上市前的缄默期，现在不可以透露更多信息。”周忻表示。

　　记者了解到，易居上市前不仅重新梳理了股权和业务，通过新一轮融资，易居又新引入了几家股东。新股东的名单中，就包括碧桂园等6家开发商。

　　不久前碧桂园公告披露，公司将通过法国巴黎银行展开一笔17.81亿港元（约合14.77亿元人民巾）为期三年的贷款融资。这笔融资的主要用途，是通过子公司碧桂园（香港）发展购入易居中国股份。碧桂园并未在公告中披露入股易居的股份比例，但有媒体报道碧桂园对易居的持股比例可能是15%。

　　记者了解到，2017年12月份易居在深圳举行了一次年度汇报会，云集了当前中国房地产界最有实力的一批企业掌舵人。在这次会议后的一张照片上，不仅包括融创中国董事长孙宏斌、旭辉董事长旭林中，万科董事长郁亮以及碧桂园总裁莫斌等房企大佬也一同出席。

　　除了碧桂园，易居此次引入的股东还包括中南置地、俊发、祥生、中骏、新力地产等6家房企。而易居的股东由些变为24家百强房企，和包括云锋基金、纪源资本以及磐石资本在内的3家投资机构。

　　这已经是易居第二次启动上市计划了。

　　2007年八月易居中国登陆纽交所，成功在美国上市。但上市八年后，2015年启动私有化进程。2016年八月，美股公司易居中国完成私有化，退出纽交所。

　　对于此次国内上市的地点，究竟是A股还是港股，周忻并未说明。有业界人士推测，A股与地产相关股上市难度较大，因此在香港上市的可能性较大；而此次易居上市的资产可能包括克而瑞、新房代理业务以及以二手房业务平台。

　　对于克而瑞和新房代理，业界均已比较熟悉。而可能会被纳入上市资产包手二手房平台，可能了解的人并不多。其实已在该平台，易居已经悄然投入了一大笔资金，未来不排除可能会在这二手方平台持重仓的可能性。

　　易居是通过一个名为易居房友的平台，来切入二手房存量市场的。

　　2016易居成立了易居房友的平台，在短短两年的时间里，该平台已经打开上海、杭州、郑州、武汉、重庆、合肥、济南、南京等全国22座主要城市的市场，全国门店数量达到4000家。

　　1月4日易居房友透露，公司未将拟投入10亿元投入到垫拥资金池，以打开全国二手房5万亿的市场。而2018年该二手房平台的目标是，进入全国32座城市，超过1万家合作门店。

　　打开更大的二手房市场，需要系统的支持。为此易居房友推出了全新房友S2B2C的赋能平台。易居房友的该平台在2018年将对品牌、服务、系统、资源这四大核心体系升级，在系统管理方面提供房友18版、房友经纪人APP、以及Fangyou.com网站等多项服务支持。

　　“存量市场将越来越大，一线城市的二手房交易比例在一些时段已经超过新房。未来存量交易的空间，将越来越大。随着新房市场的逐渐减小，二手房平台的竞争，将越来激烈。”易居房友一位人士表示。

　　责任编辑：张蓓

---

5 : GS(14)@2018-04-27 14:21:46

https://www.hk01.com/%E7%B6%93%E ... 2%E8%A8%88%E5%8A%83

易居中國引入碧桂園為股東　並重啟上市計劃
撰文：鄭寶生
2018-01-03 19:00
最後更新日期：2018-01-03 18:57
有報道指，內地房地產服務平台易居中國董事長周忻宣布，引入本港藍籌股碧桂園（2007）等6間地產商，成為新的股東。同時宣布，公司將重啟上市計劃，但未透露上市地點。
內地網媒澎湃新聞報道，周忻宣布在2017年12月7日引入碧桂園等6間地產商為新股東，同時啟動上市計劃，目前已經進入了靜默期，並未透露上市地點。
碧桂園早前融資17.81億　收購易居股份
而在2017年12月28日，碧桂園發出通告指出，向法國巴黎銀行融資17.81億元，融資限期為36個月，資金用於碧桂園收購開曼群島公司E-House （China） Enterprise Holdings Limited的12.35%權益，以及用於碧桂園香港收購上述公司4.21%權益，總收購權益為16.56%。
據知情人士向澎湃新聞透露，碧桂園入股易居中後持股比例為15%。

---

6 : GS(14)@2018-04-27 14:22:03

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018042506_c.htm
招股書

---

7 : GS(14)@2018-04-27 14:24:28

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9861&issue=20180427
【明報專訊】在2016年由美國私有化退市的內地一手盤代理「易居中國」申請於港主板上市，公司由去年12月底至今年3月獲多家內房入股成上市前投資者（見表），融資近89億元。當中包括多家本港上市內房，如碧桂園（2007）、恒大（3333）、萬科（2202）在去年12月各投資17.81億元入股易居，持有上市前15%權益。

其他知名投資者及企業包括恒大副主席夏海鈞私人擁有的投資公司，持有易居2%股權；雅居樂（3383）、富力（2777）董事長李思廉、融創（1918）均各投2.08億元，持易居上市前權益1.75%等，至少20家內房企雲集股東名單上。

股東班底雄厚背後，與地產商的關連交易不少。據公司初步上市文件顯示，2015至2017年其單一最大客戶為中國恒大，收入分別近6.06億元（人民幣，下同）、10.74億元及16.265億元，佔期間收入22.3%、26.9%及35.1%。五大客戶在2017年更已佔其44.1%的收入。作為三大股東的碧桂園、恒大及萬科企業則分別安排總裁莫斌、副主席夏海鈞及總裁祝九勝為非執董。

今次易居來港集資上市，主要用作擴張現有大數據系統所覆蓋行業部門及分部，開發及升級房地產大數據系統及擴張諮詢服務範疇等。易居目前主要收入來自一手代理、達39.27億元；在2015至2017年的利潤分別為1.65億元、4.87億元及3.52億元。

---

8 : GS(14)@2018-07-06 05:44:18

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201807051425_C.pdf
基石投資
董事會欣然宣佈，於二零一八年七月五日，本公司的全資附屬公司華昌國際
（作為投資者）、易居企業（作為發行人）與中金公司（作為聯席全球協調人的代
表）訂立基石投資協議，據此，華昌國際同意按發售價購買投資者股份作為國
際發售之部分。華昌國際根據基石投資協議就投資者股份應付的認購價總額的
最高金額不會超過1,750,000,000港元。

---

9 : GS(14)@2018-07-10 08:07:58

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20180710030_C.pdf
招股書

---

10 : 太平天下(1234)@2018-07-10 12:32:50

greatsoup在9樓提及

---

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2018/0710/LTN20180710030_C.pdf
招股書

抽得過無? 前景都有, 但估值又係貴, 同我諗物理代理業務，機構未必肯比好高估值。地產商比面派對就無得計。＿

---

11 : GS(14)@2018-07-11 23:34:59

太平天下在10樓提及

---

greatsoup在9樓提及

---

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2018/0710/LTN20180710030_C.pdf
招股書

抽得過無? 前景都有, 但估值又係貴, 同我諗物理代理業務，機構未必肯比好高估值。地產商比面派對就無得計。＿

呢隻等他穩穩先，我寧願玩齊屹

---

12 : GS(14)@2018-07-15 17:51:14

1. 我們是中國領先的房地產交易服務提供商（根據戴德梁行報告），原因是我們於
2017年產生的一手房代理服務收入最多，房地產交易數據及土地數據所覆蓋的城市數
量最多，且截至2017年12月31日以門店數量計房地產經紀網絡位居第二。我們主要提
供一手房代理服務、房地產數據及諮詢服務以及房地產經紀網絡服務。我們的服務對
象涵蓋房地產價值鏈中的各個範疇，包括房地產開發商、買家和經紀公司及其他行業
參與者。自本公司於2000年成立以來，我們已在中國房地產業界贏得受人尊崇的聲譽
並於各項主要業務建立起領先地位。
我們的業務得益於我們與中國多家最傑出的房地產開發商之間的密切關係，尤其
是在房地產開發行業內市場持續整合的趨勢下。我們為全部中國房地產開發商Top100
或彼等各自的關聯公司提供服務。此外，房地產開發商Top100中的25家與股東有聯
繫。請參閱「業務－概覽」一節。於2015年、2016年及2017年以及截至2018年3月31日
止三個月，我們自該25家開發商產生的收入分別為人民幣895.5百萬元、人民幣1,479.7
百萬元、人民幣2,118.8百萬元及人民幣416.7百萬元，佔各期間總收入的33.0%、
37.0%、45.7%及44.8%。碧桂園、萬科及恒大（房地產開發商Top100中的前三名，亦
為股東）於2017年錄得的合約銷售額合共約為人民幣1.6萬億元。截至最後可行日期，
我們已與46家領先房地產開發商訂立戰略合作協議，年期介乎一至六年。我們與該等
領先開發商的戰略關係可增強客戶對我們三大業務線服務需求的穩定性及可預測性。
截至2018年3月31日，我們於1,068個一手房代理服務項目中擁有總建築面積為227.2百
萬平方米的已訂約儲備物業，其中124.8百萬平方米乃於往績記錄期間與最大客戶恒大
所訂約。
2. 我們的三大業務線互為補充，產生了強勁的業務協同效應及大量的交叉銷售機
會。我們自代理及經紀網絡服務的運營中收集大量房地產數據，這不斷壯大我們專有
的數據庫，令我們得以提供更佳的數據及諮詢服務。我們憑藉自身的數據能力，在房
地產開發項目的早期階段向房地產開發商提供市場調研報告、定位分析及可行性研究
等各類服務，這令我們得以做好更充足的準備通過一手房服務及房地產經紀網絡服務
來服務房地產開發商。此外，我們可通過房友品牌門店及所合作的其他房地產經紀公
司物色新物業買家，幫助開發商客戶拓寬其銷售渠道。於2017年，2,093套新物業單位
（總建築面積約190,005平方米）被售予我們為與房友品牌門店及其他房地產經紀公司合
作的開發商客戶物色的買方。在三大業務引擎以及輕資產業務模式的推動下，我們於
往績記錄期間實現大幅增長。我們的收入從2015年的人民幣27億元增至2017年的人民
幣46億元，年複合增長率為30.6%，並從截至2017年3月31日止三個月的人民幣854.8百
萬元增加8.8%至截至2018年3月31日止三個月的人民幣930.2百萬元。我們的年內利潤
及全面收益總額從2015年的人民幣177.2百萬元增至2017年的人民幣765.3百萬元，年複
合增長率為107.8%，並從截至2017年3月31日止三個月的人民幣135.1百萬元增加12.8%
至截至2018年3月31日止三個月的人民幣152.4百萬元。
3. 我們主要提供三類服務，即(i)一手房代理服務；(ii)房地產數據及諮詢服務；及
(iii)房地產經紀網絡服務。下表載列我們於所示期間按絕對金額和佔總收入百分比計算
的收入明細：
截至12月31日止年度 截至3月31日止三個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
人民幣 % 人民幣 % 人民幣 % 人民幣 % 人民幣 %
（人民幣千元，百分比除外）
（未經審計）
一手房代理服務 ......... 2,336,540 86.0 3,568,575 89.3 3,926,722 84.7 654,706 76.6 734,757 79.0
房地產數據及諮詢服務 ... 379,906 14.0 396,397 9.9 629,422 13.6 185,758 21.7 167,633 18.0
房地產經紀網絡服務 ..... – – 31,157 0.8 77,216 1.7 14,330 1.7 27,812 3.0
合計 .................. 2,716,446 100.0 3,996,129 100.0 4,633,360 100.0 854,794 100.0 930,202 100.0
4. 一手房代理服務
我們的一手房代理服務主要包括就客戶所開發的住宅房地產項目制定並執行營銷
及銷售策略，向潛在買家推介樓盤及促成銷售交易。
根據戴德梁行報告，截至2017年12月31日，我們的一手房代理服務於2017年產生
人民幣39億元的收入，服務覆蓋186個城市，按這兩個口徑計，我們為中國最大的一手
房代理服務提供商。憑藉高效的運營管理系統及靈活的資源配置，我們能夠為中國最
大房地產開發商銷售大型項目。
下表載列我們於所示期間按城市等級劃分的一手房服務收入明細（均為絕對值及
佔總收入百分比）：
截至12月31日止年度 截至3月31日止三個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
人民幣 % 人民幣 % 人民幣 % 人民幣 % 人民幣 %
（人民幣千元，百分比除外）
一線城市.............. 645,988 27.6 833,028 23.3 732,762 18.7 116,093 17.7 164,503 22.4
二線城市.............. 1,116,824 47.8 1,615,796 45.3 1,721,724 43.8 248,576 38.0 326,150 44.4
三四線城市............ 573,728 24.6 1,119,751 31.4 1,472,236 37.5 290,037 44.3 244,104 33.2
合計 ................. 2,336,540 100.0 3,568,575 100.0 3,926,722 100.0 654,706 100.0 734,757 100.0
自2016年至2017年，一線城市一手房代理服務所得收入有所下降，主要由於該等
城市收緊有關購買住宅物業的若干限制性政策。
5. 下表載列有關我們一手房代理服務的節選運營統計數據：
截至12月31日止年度 截至3月31日止三個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
已售新物業總建築面積（百萬平方米）..... 26.1 35.5 37.2 6.2 6.6
已售新物業的總價值（人民幣百萬元）..... 267,468 406,078 432,982 73,480 83,306
年末╱期末已訂約儲備物業(1)總建築面積
（百萬平方米）...................... 160.7 165.4 206.0 不適用 227.2
平均佣金費率（2）...................... 0.87% 0.88% 0.91% 0.89% 0.88%
6. 房地產數據及諮詢服務
我們的房地產數據及諮詢服務旨在滿足處於項目開發及銷售流程各階段的開發商
客戶以及有著特定要求及需要的其他客戶的需求。我們的房地產數據及諮詢服務主要
包括數據服務、測評及排名服務以及諮詢服務。
根據戴德梁行報告，就房地產交易數據及土地數據均覆蓋的城市數目而言，我們
是中國最大的房地產數據提供商。我們認為，「克而瑞」品牌與廣闊的地域覆蓋、多元
化的服務產品、深刻的市場洞察力及持續創新息息相關。我們的研究報告及排行榜因
其權威性、可靠性及專業品質而被頻繁引用並獲得廣泛認可。
7. 房地產經紀網絡服務
於2016年1月，我們推出「房友」品牌房地產經紀網絡服務，以整合中國中小型
房地產經紀公司。我們認為，龐大而活躍的房友品牌門店網絡對需要有效的市場推廣
渠道以獲取大量個人客戶的潛在業務合作夥伴而言是具有吸引力的價值主張。為吸引
中小型房地產經紀公司成為房友品牌門店，我們開創了一種輕資產的「S2B2C」業務
模式，向中小型經紀公司提供綜合服務從而幫助其更好地服務個人客戶。該等中小型
經紀公司主要提供二手房經紀服務，但亦可於其擁有相關資源時提供一手房代理服務
及其他配套服務。在該業務模式下，我們不會於二次市場開設自己的房地產經紀門
店，亦不會直接開展且目前並無計劃直接開展自身的房地產經紀業務。根據戴德梁行
報告，自2016年1月以來，我們創建了中國第二大房地產經紀網絡。截至2018年3月31
日，我們的全國性房友網絡覆蓋32個城市的5,211家房友品牌門店，與主要運營自營店
或加盟店的公司開展競爭。
8. 加入我們房友網絡的經紀公司可提升其品牌知名度、可享有使用便利的管理軟件
以及豐富的知識及其他資源。此外，我們可調動房友品牌門店及其他合作房地產經紀
公司，為開發商客戶物色新物業買家。物色物業買家已拓寬了我們及參與經紀公司的
收入來源，創造了雙贏局面。
由房友網絡所提供的物色買家的服務不同於一手房代理服務，亦不與其構成競
爭，且有關服務佣金不屬於相關一手房代理所收任何佣金（如有）。對於任何新房地產
銷售項目，開發商客戶可利用我們的房地產代理服務制定並執行營銷和銷售策略，向
潛在買家推廣該項目，促進簽約及開發商案場銷售交易的其他方面的達成。作為開發
商客戶營銷手段的一部分，開發商可同時委聘我們的房友經紀網絡及╱或房友網絡以
外的房地產經紀公司，獲取潛在買家並將彼等帶到其售樓處。
倘不計及分部內抵銷，房地產經紀網絡服務分部於2016年及2017年均錄得虧損淨
額人民幣125.1百萬元，並於截至2018年3月31日止三個月錄得虧損淨額人民幣34.2百萬
元。我們預期於截至2018年12月31日止年度錄得該分部虧損淨額。該分部仍處於發展
初期，且迄今為止我們主要著力增加房友品牌門店的數量。我們產生了與房友網絡的
迅速擴張有關的大量成本，包括增加勞動力、為易居房地產交易服務中心的運營租賃
場地及裝修房友品牌經紀門店。我們計劃於未來幾年繼續用全球發售所得款項及留存
盈利投資該等領域。具體而言，我們計劃用全球發售所得款項在未來三年於中國40個
城市成立另外173個易居房地產交易服務中心，以擴張房地產經紀網絡服務的地理覆蓋
範圍。請參閱「未來計劃及所得款項用途」一節。於2017年及截至2018年3月31日止三
個月，我們與主要位於上海、杭州及鄭州三個城市的經紀公司合作，為開發商客戶銷
售新物業。於2018年，我們計劃加速拓展我們的經紀網絡，力求於2018年底前將房友
品牌門店數量增至10,000家並覆蓋約52個城市。此外，我們計劃與所有上述城市的經
紀公司合作為我們的開發商客戶物色新物業買家。在未來，我們亦可能通過房友網絡
探索其他收益來源，例如提供由業務合作夥伴所提供的公寓租賃、房地產金融、搬家
及家居裝飾等服務。房地產經紀網絡服務所得收入從2016年到2017年增加了147.8%，
而從截至2017年3月31日止三個月至截至2018年3月31日止三個月增加了94.1%。同
時，儘管房友經紀網絡擴張迅速，但由於規模經濟增加，該分部成本及開支的增速低
於收入的增速。因此，房地產經紀網絡服務分部的利潤率從2016年的負360.6%提升至
2017年的負156.6%，並進一步提升至截至2018年3月31日止三個月的負115.5%。由於
我們與更多城市的更多經紀公司合作為開發商客戶物色新物業買家，我們預期繼續迅
速提高該分部收入並於2019年實現收支平衡。
9. 我們的客戶主要為中國房地產開發商，我們過往絕大部分收入來自該等客戶。
我們的客戶亦包括使用我們房地產數據及諮詢服務的銀行、投資者、政府及非營利機
構，以及使用我們於易居房地產交易服務中心所提供服務的房地產經紀公司及其客
戶。於2015年、2016年及2017年以及截至2018年3月31日止三個月，我們自單一最大客
戶恒大產生的收入分別佔總收入的22.3%、26.9%、35.1%及33.8%，自五大客戶產生的
收入分別佔總收入的31.7%、36.6%、44.1%及47.0%。
10. 於往績記錄期間，最大供應商為勞務派遣機構，乃由於我們的部分中國附屬公司
過往於其主要業務活動中聘用大量被派遣僱員。除勞務派遣機構外，我們的供應商亦
包括辦公場所供應商、裝修服務提供商、廣告公司及協助我們銷售一手房單位的房地
產經紀公司等。
11. 於2007年8月8日，易居（中國）控股完成美國存託股份在紐交所首次公開發售，
每股美國存託股的發售價為13.80美元，因此市值約為10.6億美元。其後於2016年4月15
日，易居（中國）控股透過由周先生、沈南鵬先生及新浪公司（「買方集團」）主導的合
併進行私有化。為進行私有化，其向紐約證券交易所投資者支付的發售價為每股股份
6.85美元（每股美國存託股6.80美元（經扣除撤銷費每股美國存託股0.05美元）），不計
利息且扣除任何適用預扣稅，因此易居（中國）控股市值約為987百萬美元。該發售價
為買方集團與易居（中國）控股獨立特別委員會協商的結果。評估發售價的公正性時，
獨立特別委員會考慮多方因素，其中包括(i)易居（中國）控股美國存託股的市價；(ii)
類似公司的交易倍數；及(iii)紐交所的若干相關業務組合及其他交易的財務條款，以
及倚賴獨立財務顧問（國際公認的專業估值公司）出具的公正意見。私有化資金通過上
海浦東發展銀行股份有限公司南匯支行提供的350百萬美元的貸款融通及周先生、沈南
鵬先生與新浪公司的現金注資進行融資。董事確認，就其所知及所信，易居（中國）控
股於紐交所上市期間及直至其私有化，已在所有重大方面遵守所有適用美國證券法律
法規以及紐交所規則及規定，且未遭有關監管機構採取任何紀律處分。在易居（中國）
控股私有化前後，我們的業務僅是且將繼續為其業務分部的一部分。為籌備上市及優
化公司架構，本集團進行了公司重組。有關詳情請參閱本文件「歷史、重組及公司架
構－公司重組」一節。
12. 我們於往績記錄期間以三個分部呈報財務業績：(i)一手房代理服務；(ii)房地產
數據及諮詢服務；及(iii)房地產經紀網絡服務。下表載列有關三個分部的若干經營業績
資料（不計及分部內抵銷）：
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
收入
利潤╱
（虧損） 利潤率 收入
利潤╱
（虧損） 利潤率 收入
利潤╱
（虧損） 利潤率
（人民幣千元，百分比除外）
一手房
代理服務....... 2,336,540 358,697 15.4% 3,568,575 885,852 24.8% 3,927,498 950,424 24.2%
房地產數據及
諮詢服務....... 433,077 (47,756) (11.0%) 448,558 54,251 12.1% 634,023 159,327 25.1%
房地產經紀
網絡服務....... – – – 34,689 (125,076) (360.6%) 79,875 (125,101) (156.6%)
截至3月31日止三個月
2017年 2018年
收入 利潤╱（虧損） 利潤率 收入 利潤╱（虧損） 利潤率
（人民幣千元，百分比除外）
（未經審計）
一手房代理服務 ................. 654,706 135,483 20.7% 734,847 240,479 32.7%
房地產數據及諮詢服務 ........... 186,412 68,256 36.6% 168,052 57,048 33.9%
房地產經紀網絡服務 ............. 14,330 (27,114) (189.2%) 29,614 (34,197) (115.5%)
13. 於往績記錄期間，我們一般擁有很長的貿易應收款項周轉日數，原因為收入確
認與開具賬單之間存在平均四至七個月的時間差。於2015年、2016年及2017年以及截
至2018年3月31日止三個月，我們作出損失準備之前的貿易應收款項總額周轉日數（包
括已開票及未開票結餘），即從收入確認至後續現金結算的平均週期，分別為219日、
201日、258日及364日。我們於2015年、2016年及2017年以及截至2018年3月31日止三
個月作出損失準備之前的未開票貿易應收款項周轉日數（為從收入確認至開票日的平
均週期）分別為143日、130日、159日及215日。作出損失準備之前的貿易應收款項總
額周轉日數從2015年的219日減至2016年的201日，主要由於我們加大收款力度。作出
損失準備之前的貿易應收款項總額周轉日數從2016年的201日增至2017年的258日，主
要原因是商業銀行收緊貸款政策，導致我們於2017年向諸多開發商客戶授予的實際信
貸期延長，從而影響了房地產開發商及物業買家。其次，作出損失準備之前的貿易應
收款項總額周轉日數增加亦由於以商業票據結算的應收賬款所佔比例提高。作出損失
準備之前的貿易應收款項總額周轉日數進一步增至截至2018年3月31日止三個月的364
日。我們作出損失準備之前的貿易應收款項總額周轉日數通常於各年度的第一季度較
長，此乃由於在冬季及春節假期期間房地產活動的水平相對較低導致該季度收入比例
較低，因此董事預計，2018年作出損失準備之前的貿易應收款項總額周轉日數將短於
截至2018年3月31日止三個月作出損失準備之前的貿易應收款項總額周轉日數。為培
養及維護與主要客戶（為房地產開發商Top100）的長期業務關係，我們有意授予該等
客戶更長的結算期，且董事預計2018年作出損失準備之前的貿易應收款項總額周轉日
數可能長於2017年作出損失準備之前的貿易應收款項總額周轉日數。儘管2018年作出
損失準備之前的貿易應收款項總額周轉日數可能長於2017年作出損失準備之前的貿易
應收款項總額周轉日數，鑒於於損益確認的金融資產（主要為貿易應收款項）的過往損
失準備於2015年、2016年及2017年以及截至2018年3月31日止三個月分別僅佔收入的
2.3%、2.6%、2.6%及1.3%，且我們大部分的貿易應收款項歸屬於我們將定期對其開展
信用審查的房地產開發商Top100，董事預計，我們貿易應收款項的可收回性不會出現
重大不利變動。
在接收新客戶之前，我們對有意客戶的信貸質量進行評估，並為其設定信貸限
額，此為我們所採納的政策。我們定期審核授予客戶的信貸限額及信貸期。為將信貸
風險降至最低，我們將僅與資信可靠的實體進行交易，並獲取房地產物業作為抵押
品，適當情況下作為降低因違約而引起財務損失的風險的一種方式。我們亦指派信貸
管理委員會制定並持續監控客戶的信貸風險等級。當應收款項賬齡超過六個月（按收
入確認日期計算）時，我們開始主動與相關客戶磋商結算計劃及時間表。此外，我們
於報告期末單獨審核各項貿易應收款項的可收回金額，以確保就不可收回金額作出充
足的損失準備。
14. 於往績記錄期間，易居企業（中國）集團於2015年向CRE BVI派付股息人民幣
600.0百萬元。根據適用法律，我們目前並無制定任何具體的股息政策。我們宣派及派
付的任何股息金額將由董事會酌情決定，並將取決於我們未來的營運及盈利、資本需
求及盈餘、一般財務狀況、合約限制及董事會認為屬相關的其他因素。股息的任何宣
派及派付以及金額受我們的章程文件及相關法律規限。股東大會上的股東可批准宣派
任何股息，惟其金額不得超過董事會建議之金額。除用於合法分派的利潤及儲備外，
不得宣派或派付任何股息。
15. 假設發售價為每股發售股份16.03港元（即發售價範圍每股發售股份14.38港元至
17.68港元的中位數），我們估計將收取全球發售所得款項淨額約4,950.5百萬港元（經扣
除全球發售中我們已付及應付的承銷佣金及其他估計開支（並未扣除任何額外酌情獎
勵費））。我們擬按下文所載用途及金額動用預計於全球發售中收取的所得款項淨額：
所得款項用途
所得款項
淨額百分比 百萬港元
升級房地產數據系統 ............................ 28.0% 1,385.3
擴張一手房代理服務的地理覆蓋範圍 ............... 26.2% 1,299.4
擴張房地產經紀網絡服務的地理覆蓋範圍 ........... 23.3% 1,153.3
員工培訓...................................... 7.3% 363.8
品牌推廣...................................... 3.4% 165.9
開發綜合服務管理平台 .......................... 1.8% 87.6
一般企業用途 .................................. 10.0% 495.1
16. 近期發展
於2018年，我們的整體業務，尤其是我們的房地產經紀網絡服務分部持續增長。
截至2018年5月31日，房友品牌門店的數量增至7,051家，覆蓋52個城市。於往績記錄
期間後，另外兩個分部的業績與截至2018年3月31日止三個月所呈現的趨勢相符。具體
而言，與2017年同期相比，已售新物業的總建築面積及總價值持續增長，平均佣金率
則保持相對穩定。截至2018年12月31日止年度，我們預期會就全球發售及以股份為基
礎的付款產生重大支出，這會對我們的經營業績產生不利影響。
董事確認，自2018年3月31日（即本集團編製最新經審計綜合財務資料的日期）以
來，本集團的財務或交易狀況或前景並未出現任何重大不利變動，且自2018年3月31日
以來及直至本招股章程日期，並未發生可能對綜合財務報表所示資料產生重大影響的
事件。
17. 上市開支
我們將就全球發售產生總計人民幣189.3百萬元的上市開支（假設發售價為16.03
港元，即指示性發售價範圍14.38港元至17.68港元的中位數，且假設超額配售權未獲
行使），其中人民幣47.0百萬元預計將記入截至2018年12月31日止年度的綜合損益及其
他全面收益表以及人民幣142.3百萬元直接歸屬於向公眾發行股份並予以資本化。上市
開支指與上市有關的專業費用及其他費用，包括承銷佣金，但不包括酌情花紅。上述
上市開支乃截至最後可行日期的最佳估計，僅供參考，實際金額可能與此估計有所不
同。我們預計該等上市開支不會對我們於2018年的經營業績產生重大影響。
18. 發售統計數據
下表載列的所有統計數據乃基於全球發售已完成並已根據全球發售發行
322,836,000股股份的假設。
按發售價每股發售
股份14.38港元計算
按發售價每股發售
股份17.68港元計算
股份市值(1) ............................... 21,101.7百萬港元 25,944.3百萬港元
每股未經審計備考經調整有形資產淨值(2) ....... 5.57港元 6.28港元

---

13 : GS(14)@2018-07-15 18:05:01

19. 風險: 受中國房地產市場影響、政府、集中幾間內房公司、開展網絡業務時間有限、品牌、競爭、戰略合作、高速增長、數據升級、牌照、現金流量、為客按揭提供擔保、創新業務、AR、人、租賃物業、人工成本、勞工法例、稅、可換股票據、激勵措施、收購、購股權、政策、法律、匯率、VIE

---

14 : GS(14)@2018-07-15 18:18:02

20. 2000年搞，2002年搞數據，2007年在美國上市，2009年分拆中房信，2012年併入新浪中房信，2016年私有化
http://news.fang.com/2012-06-05/7823201.htm
http://news.winshang.com/html/010/0105.html
21. 易居（中國）控股的業務
除我們的業務外，易居（中國）控股（直接或間接透過中國房產信息集團或其他
附屬公司）亦於私有化之前及之後享有其他業務的權益，包括但不限於以下業務：
‧ 透過樂居所持線上房地產相關業務，包括線上房地產廣告服務、電子商務
服務及線上掛牌服務，以及線上平台與線下房地產交易服務及支持的結合
（即線上至線下服務）；
透過鉅派所持理財服務業務，主要側重於向中國高淨值人士分銷理財產品
及提供相關諮詢服務；
‧ 透過太德所持公共關係業務，主要側重於為房地產開發商組織宣傳活動；
及
‧ 提供社區增值服務、分時教育服務及技術研發平台的新業務方案。
我們的業務僅為並將繼續作為易居（中國）控股（其私有化之前及之後）業務的一
部分。
22. 於易居企業（中國）集團的權益的重組
2016年10月31日，CRE BVI將其於易居企業（中國）集團50%的股本權益出售予
21名投資者（包括領先的房地產開發商及私募股權投資基金），以促進與領先房地產開
發商的戰略合作並獲取業務策略開發相關的知識及經驗（「21名投資者」）。該項出售的
總對價為人民幣40億元（基於CRE BVI與21名投資者分別進行的公平協商，並參考本
集團歷史財務表現（包括本集團主要業務板塊產生的收入及利潤以及本集團服務的地
域覆蓋範圍）及本集團業務的預期前景）且已以現金結算。CRE BVI仍然為易居企業
（中國）集團的單一最大股東，並通過與21名投資者中的一名投資者（即上海磐石驪約
投資合夥企業（有限合夥），其持有易居企業（中國）集團5%的股本權益）訂立投票協
議保留對易居企業（中國）集團的控制。根據該投票協議，上海磐石驪約投資合夥企業
（有限合夥）同意在所有股東大會上與CRE BVI作出一致投票。緊隨此次集資後，易居
企業（中國）集團的持股情況如下所示：
股東
付予CRE BVI對價
（人民幣千元）
註冊資本
千美元 %
CRE BVI..................................... – 15,000 50.00
珠海合源盈豐投資中心（有限合夥）................ 1,200,000 4,500 15.00
上海磐石驪約投資合夥企業（有限合夥）............ 400,000 1,500 5.00
上海雲鋒均然投資中心（有限合夥）................ 320,000 1,200 4.00
深圳市盈達投資基金管理有限公司 ................ 280,000 1,050 3.50
廣州文園農業科技有限公司...................... 200,000 750 2.50
融創物業服務集團有限公司...................... 160,000 600 2.00
上海源星胤志創業投資合夥企業（有限合夥） ........ 160,000 600 2.00
珠海思睿投資諮詢企業（有限合夥）................ 160,000 600 2.00
佛山市順德區雅新房地產開發有限公司 ............ 160,000 600 2.00
旭輝集團股份有限公司 ......................... 120,000 450 1.50
陽光城集團股份有限公司........................ 120,000 450 1.50
河南建業住宅建設有限公司...................... 120,000 450 1.50
復地（集團）股份有限公司....................... 120,000 450 1.50
上海錦財投資諮詢有限公司...................... 80,000 300 1.00
於易居企業（中國）集團的權益的重組
2016年10月31日，CRE BVI將其於易居企業（中國）集團50%的股本權益出售予
21名投資者（包括領先的房地產開發商及私募股權投資基金），以促進與領先房地產開
發商的戰略合作並獲取業務策略開發相關的知識及經驗（「21名投資者」）。該項出售的
總對價為人民幣40億元（基於CRE BVI與21名投資者分別進行的公平協商，並參考本
集團歷史財務表現（包括本集團主要業務板塊產生的收入及利潤以及本集團服務的地
域覆蓋範圍）及本集團業務的預期前景）且已以現金結算。CRE BVI仍然為易居企業
（中國）集團的單一最大股東，並通過與21名投資者中的一名投資者（即上海磐石驪約
投資合夥企業（有限合夥），其持有易居企業（中國）集團5%的股本權益）訂立投票協
議保留對易居企業（中國）集團的控制。根據該投票協議，上海磐石驪約投資合夥企業
（有限合夥）同意在所有股東大會上與CRE BVI作出一致投票。緊隨此次集資後，易居
企業（中國）集團的持股情況如下所示：
股東
付予CRE BVI對價
（人民幣千元）
註冊資本
千美元 %
CRE BVI..................................... – 15,000 50.00
珠海合源盈豐投資中心（有限合夥）................ 1,200,000 4,500 15.00
上海磐石驪約投資合夥企業（有限合夥）............ 400,000 1,500 5.00
上海雲鋒均然投資中心（有限合夥）................ 320,000 1,200 4.00
深圳市盈達投資基金管理有限公司 ................ 280,000 1,050 3.50
廣州文園農業科技有限公司...................... 200,000 750 2.50
融創物業服務集團有限公司...................... 160,000 600 2.00
上海源星胤志創業投資合夥企業（有限合夥） ........ 160,000 600 2.00
珠海思睿投資諮詢企業（有限合夥）................ 160,000 600 2.00
佛山市順德區雅新房地產開發有限公司 ............ 160,000 600 2.00
旭輝集團股份有限公司 ......................... 120,000 450 1.50
陽光城集團股份有限公司........................ 120,000 450 1.50
河南建業住宅建設有限公司...................... 120,000 450 1.50
復地（集團）股份有限公司....................... 120,000 450 1.50
上海錦財投資諮詢有限公司...................... 80,000 300 1.00
23. 收購北京宏居
於2018年3月6日，上海交易與芮軍女士（獨立第三方）訂立一份股份轉讓協議，
據此，上海交易以現金對價人民幣300,000元收購了北京宏居房地產經紀有限公司（「北
京宏居」，一家於2014年4月17日在中國成立的公司）的全部股權。轉讓登記於2018年3
月12日完成，且已根據中國法律獲得有關該交易的所有相關監管批准。北京宏居是一
家房地產經紀公司，收購該公司目的在於提高我們為房地產經紀網絡用戶提供的服務
質量。
24. 下表概述首次公開發售前投資的主要條款：
首次公開發售前投資者姓名╱名稱 投資日期 總對價
已付
每股成本
（港元）
投資全部
完成之日
發售價
折讓(1)
（百萬港元）
Captain Valley (Cayman) Limited........... 2017年11月17日 1,781 10.37 2017年12月7日 35.3%
碧桂園（香港）發展有限公司(2) ............ 2017年11月17日 1,781 10.37 2017年12月7日 35.3%
樂意發展有限公司 ...................... 2017年11月17日 1,781 10.37 2017年12月7日 35.3%
香港澳銘企業管理有限公司............... 2017年12月26日 52 10.33 2018年1月10日 35.6%
藝佳投資有限公司 ...................... 2017年12月26日 52 10.33 2018年1月11日 35.6%
香港俊發地產有限公司 .................. 2018年1月2日 52 10.33 2018年1月9日 35.6%
弘源國際控股有限公司 .................. 2018年1月2日 52 10.33 2018年1月19日 35.6%
達海集團有限公司 ...................... 2018年1月2日 30 10.48 2018年3月2日 34.6%
Rome Max Investment Limited ............. 2018年1月30日 30 10.48 2018年3月8日 34.6%
Advance Power International Limited ........ 2018年2月3日 246 10.75 2018年3月21日 32.9%
躍盛有限公司 .......................... 2018年2月8日 30 10.48 2018年3月1日 34.6%
Paving Stone Holding Limited ............. 2018年3月16日 305.36 10.37 2018年3月21日 35.3%
黃文仔先生............................ 2018年3月16日 259 10.38 2018年3月27日 35.2%
Smart Master International Limited.......... 2018年3月16日 237.46 10.37 2018年3月16日 35.3%
Dragon Power Group Holdings Limited ...... 2018年3月16日 233.58 10.37 2018年3月21日 35.3%
鴻昕投資有限公司 ...................... 2018年3月16日 208 10.38 2018年3月16日 35.2%
翠亨投資有限公司 ...................... 2018年3月16日 208 10.38 2018年3月20日 35.2%
榮願投資有限公司 ...................... 2018年3月16日 208 10.38 2018年3月21日 35.2%
潤洋有限公司 .......................... 2018年3月16日 155.5 10.37 2018年3月20日 35.3%
Foruis (BVI) Limited .................... 2018年3月16日 155.5 10.37 2018年3月19日 35.3%
騰福有限公司 .......................... 2018年3月16日 155.5 10.37 2018年3月20日 35.3%
Spectron Enterprises Limited .............. 2018年3月16日 155.5 10.37 2018年3月19日 35.3%
Dingxin Company Limited ................ 2018年3月16日 103 10.34 2018年3月20日 35.5%
恒地發展有限公司 ...................... 2018年3月16日 103 10.34 2018年3月21日 35.5%
Zhenro International Limited .............. 2018年3月16日 103 10.34 2018年3月20日 35.5%
Joy Town Inc. ......................... 2018年3月16日 78 10.40 2018年3月23日 35.1%
泰禾集團發展有限公司 .................. 2018年3月16日 78 10.40 2018年3月20日 35.1%
Faithful Gem Limited .................... 2018年3月16日 52 10.33 2018年3月22日 35.6%
香港福晟國際投資有限公司............... 2018年3月16日 52 10.33 2018年3月23日 35.6%
同新有限公司 .......................... 2018年3月16日 52 10.33 2018年3月23日 35.6%
君悅環球企業投資有限公司............... 2018年3月16日 50 10.48 2018年3月21日 34.6%
25. Captain Valley (Cayman) Limited為萬科（一家分別於聯交所和深圳證券交易所上
市的公司，股份代號╱證券代碼分別為2202和000002）的間接全資附屬公司。萬科及
其附屬公司的核心業務包括房地產開發及物業服務，且正在拓展與生活服務相關的業
務。截至本文件日期，Captain Valley (Cayman) Limited持有本公司15%的股本權益。
祝九勝先生獲Captain Valley (Cayman) Limited提名擔任本公司非執行董事。
碧桂園（香港）發展有限公司為豪華發展控股有限公司的全資附屬公司，而豪華
發展控股有限公司為碧桂園（一家於聯交所上市的公司，股份代號為2007）的全資附屬
公司。碧桂園為一家投資控股公司，其附屬公司主要在中國從事房地產開發、施工、
物業管理及酒店經營。截至本文件日期，碧桂園（香港）發展有限公司持有本公司15%
的股本權益。莫斌先生獲碧桂園（香港）發展有限公司提名擔任本公司非執行董事。
樂意發展有限公司為中國恒大集團（前身為恒大地產集團有限公司，一家於聯交
所上市的公司，股份代號為3333）的附屬公司。恒大及其附屬公司主要在中國從事房
地產開發、房地產投資、物業管理、房地產施工、酒店經營、互聯網商務、健康產業
業務及投資業務。截至本文件日期，樂意發展有限公司持有本公司15%的股本權益。
夏海鈞先生獲樂意發展有限公司提名擔任本公司非執行董事。
Paving Stone Holding Limited為一家由獨立第三方卓福民先生控制的投資控股公
司，於英屬維爾京群島註冊成立。截至本文件日期，Paving Stone Holding Limited持有
本公司2.573%的股本權益。
獨立第三方黃文仔先生為廣州星河灣實業發展有限公司（一家總部設在中國廣州
的房地產建築公司，主要從事豪華公寓房地產開發）的董事兼董事會主席。截至本文
件日期，黃文仔先生持有本公司2.18%的股本權益。
Advance Power International Limited為一家由本公司非執行董事夏海鈞先生全
資擁有的投資控股公司。有關夏先生的簡介，請參閱「董事及高級管理層－董事」一
節。Advance Power International Limited為一家於英屬維爾京群島註冊成立的公司。截
至本文件日期，Advance Power International Limited持有本公司2%的股本權益。
Smart Master International Limited為一家由沈南鵬先生及Jingxin Yong女士（為沈
南鵬先生的配偶及獨立第三方）分別擁有50%股權的投資控股公司，於英屬維爾京群島
註冊成立。截至本文件日期，Smart Master International Limited持有本公司2%的股本
權益。沈先生為紅杉資本的全球執行合夥人及紅杉資本（中國）的創辦及執行合夥人。
其先前為易居控股的股東，直至其於2018年3月16日將其於易居控股所持的全部股份出
售予周先生。有關股份交換的詳情，請參閱「－公司重組－於本公司若干權益的重組」
分節。
Dragon Power Group Holdings Limited為一家於英屬維爾京群島註冊成立的投
資控股公司，分別由李新炎先生及倪銀英女士（均為獨立第三方）持有50%的股權。
李新炎先生及倪銀英女士分別為中國龍工控股有限公司（一家於聯交所上市的公司，
股份代號為3339）的執行董事及非執行董事。截至本文件日期，Dragon Power Group
Holdings Limited持有本公司1.968%的股本權益。
鴻昕投資有限公司為東萃集團控股有限公司的全資附屬公司，而東萃集團控股有
限公司為雅居樂集團控股有限公司（一家於聯交所上市的公司，股份代號為3383）的全
資附屬公司。雅居樂集團控股有限公司主要從事大型多用途房地產項目開發，於物業
管理、酒店經營、房地產投資、環境保護及建築業等業務中均頗有地位。截至本文件
日期，鴻昕投資有限公司持有本公司1.75%的股本權益。
翠亨投資有限公司為一家於英屬維爾京群島註冊成立的公司，主要從事投資控
股，由李思廉先生（獨立第三方）全資擁有。李思廉先生為廣州富力地產股份有限公司
（一家在聯交所上市的公司，股份代號為2777）董事會主席兼執行董事。廣州富力地產
股份有限公司主要從事各種規模的大型住宅房地產開發以及酒店、寫字樓及購物中心
的開發。截至本文件日期，翠亨投資有限公司持有本公司1.75%的股本權益。
榮願投資有限公司為融創中國控股有限公司（一家於聯交所上市的公司，股份代
號為1918）的間接全資附屬公司。融創中國控股有限公司致力於高端房地產開發及管
理業務。截至本文件日期，榮願投資有限公司持有本公司1.75%的股本權益。
Spectron Enterprises Limited為旭昇有限公司的全資附屬公司，而旭昇有限公司為
旭輝控股（集團）有限公司（一家於聯交所上市的公司，股份代號為884）的全資附屬公
司。旭輝控股（集團）有限公司及其附屬公司主要在中國從事房地產開發及房地產投資
業務。截至本文件日期，Spectron Enterprises Limited持有本公司1.31%的股本權益。
潤洋有限公司為上海威至博醫療投資管理有限公司的全資附屬公司，而上海威至
博醫療投資管理有限公司為陽光城集團股份有限公司（一家於深圳證券交易所上市的
公司，證券代碼為000671）的全資附屬公司。陽光城集團股份有限公司主要從事房地
產開發和銷售。截至本文件日期，潤洋有限公司持有本公司1.31%的股本權益。
Foruis (BVI) Limited為復星地產控股有限公司的全資附屬公司，而復星地產控股
有限公司為復星國際有限公司（一家於聯交所上市的公司，股份代號為656）的全資附
屬公司。復星國際有限公司於香港註冊成立，主要業務為通過向廣大家庭提供產品和
服務，於三大領域（即健康、快樂和富足）智造客戶到智造者(C2M)幸福生態系統。截
至本文件日期，Foruis (BVI) Limited持有本公司1.31%的股本權益。
騰福有限公司為建業地產股份有限公司（一家於聯交所上市的公司，股份代號為
832）的間接全資附屬公司。建業地產股份有限公司主要於中國河南省從事房地產開發
和銷售業務。截至本文件日期，騰福有限公司持有本公司1.31%的股本權益。
Dingxin Company Limited為Honesty Global Holdings Limited的全資附屬公司，
其本身由歐式家族信託的受託人TMF (Cayman) Ltd.全資擁有。歐式家族信託的受益人
為歐宗洪先生及許麗香女士。歐宗洪先生為融信中國控股有限公司（一家於聯交所上
市的公司，股份代號為3301）的董事會主席、董事兼行政總裁。融信中國控股有限公
司主要在中國從事房地產開發，專注於中國台灣海峽西岸經濟區及選定的一、二線城
市的中高端住宅及商業地產。截至本文件日期，Dingxin Company Limited持有本公司
0.87%的股本權益。
恒地發展有限公司為寶龍地產控股有限公司（一家於聯交所上市的公司，股份代
號為1238）的間接全資附屬公司。寶龍地產控股有限公司連同其附屬公司為中國領先
的房地產開發商，專注於開發及運營商業及住宅綜合體項目。截至本文件日期，恒地
發展有限公司持有本公司0.87%的股本權益。
Zhenro International Limited為正榮地產集團有限公司（一家於聯交所上市的公
司，股份代號為6158）的全資附屬公司。正榮地產集團有限公司連同其附屬公司為中
國內地的綜合房地產開發商，專注於開發住宅物業，亦開發、運營及管理商業地產及
綜合體物業。截至本文件日期，Zhenro International Limited持有本公司0.87%的股本權
益。
Joy Town Inc.為一家於英屬維爾京群島註冊成立的投資控股公司，由Huang
Yanping女士（獨立第三方）全資擁有。截至本文件日期，Joy Town持有正恒國際控股
有限公司（一家在聯交所上市的公司，股份代號為185）57.95%的股本權益。正恒國際
控股有限公司連同其附屬公司主要從事房地產開發、物業投資及管理、酒店經營以及
證券交易及投資。截至本文件日期，Joy Town Inc.持有本公司0.655%的股本權益。
泰禾集團發展有限公司為泰禾集團（香港）有限公司的全資附屬公司，而泰禾集
團（香港）有限公司為泰禾集團股份有限公司（一家於深圳證券交易所上市的公司，證
券代碼為000732）的全資附屬公司。泰和集團股份有限公司主要從事房地產開發及管
理、酒店管理、物業管理以及提供金融資訊及業務管理諮詢服務。截至本文件日期，
泰禾集團發展有限公司持有本公司0.655%的股本權益。
Faithful Gem Limited為Natural Apex Limited的全資附屬公司，而Natural Apex
Limited為景瑞控股有限公司（一家於聯交所上市的公司，股份代號為1862）的全資附
屬公司。景瑞控股有限公司主要於中國長江三角洲地區從事房地產開發業務。截至本
文件日期，Faithful Gem Limited持有本公司0.44%的股本權益。
香港福晟國際投資有限公司為一家於香港註冊成立的公司，主要從事投資控股業
務，由鄧國洪先生（獨立第三方）全資擁有。鄧國洪先生為福晟國際控股集團有限公司
（一家於聯交所上市的公司，股份代號為627）的執行董事。福晟國際控股集團有限公
司主要在長沙從事房地產開發。截至本文件日期，香港福晟國際投資有限公司持有本
公司0.44%的股本權益。
香港俊發地產有限公司為一家由李文斌先生（獨立第三方）間接全資擁有的公
司，於香港註冊成立。香港俊發地產有限公司持有俊發集團有限公司100%的股份，俊
發集團有限公司提供房地產開發、建築工程、道路及橋樑施工、物業服務、貿易及酒
店經營、汽車銷售及其他相關業務等。截至本文件日期，香港俊發地產有限公司持有
本公司0.44%的股本權益。
香港澳銘企業管理有限公司於香港註冊成立，由新力地產有限公司間接全資擁
有，而新力地產有限公司由張園林先生及吳承萍女士（均為獨立第三方）分別間接全資
擁有99%及1%。新力地產有限公司為一家主要從事房地產開發及銷售的公司。截至本
文件日期，香港澳銘企業管理有限公司持有本公司0.44%的股本權益。
弘源國際控股有限公司為一家由Zhu Guoling女士（獨立第三方）全資擁有的投資
控股公司，於香港註冊成立。Zhu Guoling女士為祥生實業集團有限公司（一家從事房
地產、建築及建造安裝、酒店管理、旅遊業以及其他相關服務各類業務的公司）的董
事。截至本文件日期，弘源國際控股有限公司持有本公司0.44%的股本權益。
同新有限公司為一家由肖眾先生（獨立第三方）全資擁有的公司，於香港註冊成
立，投資控股為其主要業務。肖眾先生為三盛控股（集團）有限公司（一家於聯交所上
市的公司，股份代號為2183）的非執行董事。三盛控股（集團）有限公司主要從事商業
房地產開發及管理。截至本文件日期，同新有限公司持有本公司0.44%的股本權益。
藝佳投資有限公司為裕威國際有限公司的全資附屬公司，而裕威國際有限公司為
中駿置業控股有限公司（一家於聯交所上市的公司，股份代號為1966）的全資附屬公
司。中駿置業控股有限公司主要在中國從事房地產開發、物業投資及物業管理。截至
本文件日期，藝佳投資有限公司持有本公司0.44%的股本權益。
君悅環球企業投資有限公司為一家於英屬維爾京群島註冊成立的投資控股公司，
由Jiang Mei女士（獨立第三方）全資擁有。截至本文件日期，君悅環球企業投資有限公
司持有本公司0.417%的股本權益。
達海集團有限公司為禹洲地產股份有限公司（一家於聯交所上市的公司，股份代
號為1628）的間接全資附屬公司。禹洲地產股份有限公司主要從事投資控股業務，並
參與房地產物業的投資、開發及管理。截至本文件日期，達海集團有限公司持有本公
司0.25%的股本權益。
躍盛有限公司為一家於英屬維爾京群島註冊成立的投資控股公司，由紀海鵬先生
（獨立第三方）全資擁有。紀海鵬先生為龍光地產控股有限公司（一家於聯交所上市的
公司，股份代號：3380）的董事會主席兼執行董事。龍光地產控股有限公司為房地產
開發商，主要於廣東及香港從事住宅房地產開發。截至本文件日期，躍盛有限公司持
有本公司0.25%的股本權益。
Rome Max Investment Limited為江蘇中南建設集團股份有限公司（一家於深圳證
券交易所上市的公司，證券代碼為000961）的間接全資附屬公司。江蘇中南建設集團
股份有限公司主要在中國從事房地產開發及建設業務。截至本文件日期，Rome Max
Investment Limited持有本公司0.25%的股本權益。

---

15 : GS(14)@2018-07-15 18:26:00

26. 下表載列有關我們一手房代理服務的節選運營統計數據：
截至12月31日止年度 截至3月31日止三個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
已售新物業總建築面積（百萬平方米）..... 26.1 35.5 37.2 6.2 6.6
已售新物業的總價值（人民幣百萬元）..... 267,468 406,078 432,982 73,480 83,306
平均佣金費率（1）...................... 0.87% 0.88% 0.91% 0.89% 0.88%
年末╱期末已訂約儲備物業(2)
總建築面積（百萬平方米） ............
一線城市.......................... 7.7 7.5 9.4 不適用 13.2
二線城市.......................... 83.2 92.5 113.7 不適用 135.1
三四線城市 ........................ 70.0 65.4 83.0 不適用 78.9
合計 ............................... 160.9 165.4 206.0 不適用 227.2
27. 我們龐大的業務規模和高效的項目管理令我們在為領先房地產開發商執行大型
項目方面具備競爭優勢。於往績記錄期間，我們已成功執行多個複雜的銷售項目，每
個項目的年交易價值均在人民幣50億元以上。舉例而言，我們為恒大海上威尼斯項目
（位於江蘇省南通市）售樓時，於2016年售出總建築面積為698,100平方米、總價值為人
民幣46億元的新單元，於2017年售出總建築面積為768,600平方米、總價值為人民幣65
億元的新單元。該等項目的成功執行展示了我們動員銷售人員及分配其他資源成功處
理複雜及大型銷售項目的能力。
28. (4) 築想系統
我們的築想系統主要為開發商客戶提供項目設計階段和項目開發階段的軟
件和數據服務以及相關諮詢服務。我們的築想系統現已於房地產行業服務超過
2,800名用戶，包括若干房地產開發商Top100。築想系統中的產業鏈數據包含與
逾39,000家供應商以及逾96,000種部件及材料有關的資料。我們通過築想系統提
供兩類服務：產品標準化服務、材料採購諮詢與品牌庫服務。
產品標準化服務。我們提供產品標準化服務及諮詢服務，幫助客戶簡化項
目管理。依靠我們專有的CPA1.0標準應用平台及CPA2.0全週期管理平台，我們
幫助客戶實現標準產品數據和項目開發進度的雙軌管控，提高項目質量、降低建
安成本。
材料採購諮詢與品牌庫服務。我們依靠自主研發的採購數據庫提供採購諮
詢服務，如各類原材料技術規格諮詢。我們的專業意見可充當客戶評估自供應商
品所接收投標的技術基礎，這在很大程度上促進了客戶的採購流程。我們的供應
商品牌庫包括大量供應商信息，並可分類及向開發商客戶推薦合適的供應商及原
材料。我們的服務不僅滿足房地產開發商的採購需求，同時亦幫助供應商篩選目
標客戶。
29. 下表載列我們的主要排行榜及其發佈頻次：
排行榜 頻次
《2017年中國房企銷售排行榜TOP200》 每月一次
《中國房地產企業新增貨值排行榜TOP30》 每月一次
《中國房地產企業品牌傳播力排行榜TOP100》 每月一次
《2017年中國房企運營收入排行榜TOP30》 每季度一次
《中國房地產項目銷售排行榜TOP100》 每月一次
30. 我們與房友品牌門店簽訂的合作協議期限一般介乎二至三年。根據該等協議，我
們授權經紀公司使用「房友」品牌，並提供軟件、培訓及其他相關服務。我們並無就該
等服務向經紀公司收取費用，但我們一般要求其支付保證金。倘經紀公司違反特定規
定，如未使用「房友」品牌或使用其他品牌開展業務、未使用「房友」標識重新裝飾門
店、法律不合規或損害「房友」品牌的聲譽，我們有權扣減部分或全部保證金。我們並
未於任何二手房交易中擔任代理人或中介，且除作為交易服務提供商（倘有關客戶在
易居房地產交易服務中心完成其交易）外，我們並未與房友品牌門店的客戶建立任何
合約關係，詳述如下。
我們認為，房友網絡主要向中小型房地產經紀公司就以下方面提供賦能：
• 品牌名稱。我們允許中小型房地產經紀公司使用我們的「房友」品牌名稱來
開展業務。在一家新門店加盟「房友」網絡後，我們會自費對該門店進行裝
潢，確保「房友」標識得到適當展示，且該門店的外觀會與其他房友品牌門
店保持一致。我們亦鼓勵經紀人將我們所開發的移動應用程序用於二手房
經紀服務及穿著「房友」的制服，從而提升其專業形象。
• 服務。為幫助房友品牌門店高效運營業務，我們定期與其分享我們在業務
運營和內部管理方面的經驗。舉例而言，我們定期舉行信息分享會，與其
分享我們對若干政府政策的解讀及開展案例分析。
• 資源。我們向房友品牌門店提供各類資源（該等資源通過其他途徑無法獲
得）。其中一項主要資源是進入一手房代理市場。憑藉我們於一手房代理市
場的領先地位及資源，我們幫助房友品牌門店通過銷售一手房物業單位而
開拓其收入來源。我們亦計劃向房友品牌門店提供其他資源，例如我們的
業務合作夥伴所提供的公寓租賃、房地產金融、搬家及家居裝飾等服務。
房友品牌門店可通過向房屋買家或賣家推薦該等配套服務賺取佣金。
• 系統。房友品牌門店亦可受益於我們專為房友品牌門店設計的易居房友管
理系統及相關移動應用程序。易居房友管理系統助力房友品牌門店在其業
務營運的各個方面（例如房源管理、財務管理及人力資源管理等）實現數碼
化高效管理。相關移動應用程序則有助中介公司管理其房源。中介公司在
帶客戶看樓的同時，亦可將物業圖片上傳至該系統。
為幫助房友品牌門店向個人客戶提供專業服務及促進二手房交易，我們已成立易
居房地產交易服務中心。我們在該等中心配備經專業培訓的僱員，以幫助個人客戶妥
善轉讓物業業權，並完成交易。該等服務使房友品牌門店能夠更為有效地與主要經紀
鏈上的自營店或加盟店（該等門店通常享有其母公司或特許人給予的基礎設施及服務
支持）競爭。當於易居房地產交易服務中心完成一項二手房交易時，我們可向相關經
紀公司或個人客戶收取服務費。於2016年、2017年及截至2018年3月31日止三個月，有
關交易服務費分別為人民幣3.1百萬元、人民幣9.4百萬元及人民幣3.0百萬元。儘管交
易服務費於往績記錄期間僅佔我們收入的一小部分，但我們認為，易居房地產交易服
務中心在房友網絡的擴張中起著重要的作用，原因為其進一步加強房友品牌門店的品
牌形象及聲譽，並贏得個人客戶的信任。易居房地產交易服務中心為我們向房地產經
紀公司提供綜合賦能服務的樞紐。例如，我們於易居房地產交易服務中心組織信息分
享會以提高經紀公司僱員的知識和專業技能。隨著該等中心提供標準化的優質服務，
我們旨在吸引更多的房地產經紀公司成為房友品牌門店，並提高現有房友品牌門店的
滿意度及忠誠度。截至2018年3月31日，我們已在27個城市成立50個服務中心。
31. 我們向業務合作夥伴提供的服務
我們認為，龐大而活躍的房友品牌門店網絡為有效的市場推廣渠道，幫助房地產
及其他相關行業的各供應商及服務提供商向個人客戶推銷其產品及服務。我們就房友
經紀網絡提供的市場推廣服務向我們的業務合作夥伴收取佣金或其他形式的服務費。
目前，我們主要通過房地產經紀公司為開發商客戶物色新物業場外買家而自房地
產經紀網絡服務獲得收入。該等房地產經紀公司包括房友品牌門店及其他經紀公司。
不同於房友品牌門店（其從我們上述綜合賦能服務中獲利），其他經紀公司僅在一手房
市場物色物業買家領域與我們合作。就該領域而言，與房友品牌門店合作和與其他房
地產經紀公司合作的條款大致一樣。其通過尋找潛在場外買家並將其帶到我們開發商
客戶的售樓處而於每筆銷售完成後收取佣金。該等經紀公司形成強大的全國網絡，從
而拓寬了我們於一手房市場銷售物業單位的渠道。
我們的房友網絡獨立於房地產代理部經營其一手房銷售，並就收取單獨佣金自行
與房地產開發商訂立協議。我們按項目基準與房地產開發商就通過房友經紀網絡銷售
一手房單位訂立協議，且該等協議的服務期限通常較短（為幾個月）。對於通過房友網
絡向開發商客戶提供的物色物業買家的服務，我們通常按固定比例或根據我們的銷售
業績按遞進比例或根據每次成功銷售按固定金額收取佣金。若佣金按物業價值比例收
取，平均佣金費率整體上高於我們的一手房代理服務的平均佣金費率。在每筆銷售成
功完成後我們就將場外房地產買家帶到開發商售樓處而向房地產開發商收取佣金。通
常情況下，該等佣金的80%將隨後支付予促成銷售的相關經紀公司。
由房友網絡所提供的物色買家的服務不同於一手房代理服務，亦不與其構成競
爭，且有關服務佣金不屬於相關一手房代理所收任何佣金（如有）。對於任何新房地產
銷售項目，開發商客戶可利用我們的房地產代理服務制定並執行營銷和銷售策略，向
潛在買家推廣該項目，促進簽約及開發商案場銷售交易的其他方面的達成。作為開發
商客戶營銷手段的一部分，開發商可同時委聘我們的房友經紀網絡及╱或房友網絡以
外的房地產經紀公司，獲取潛在買家並將彼等帶到售樓處。倘由房友網絡促成的交易
於案場完成，而我們的房地產代理服務業務已訂約就該項目為開發商提供服務，則除
房友網絡收取的佣金之外，我們的房地產代理服務業務一般有權根據與開發商訂立的
相關代理協議單獨獲得佣金。
32. 下表載列於所示期間與我們的開發商客戶向房友品牌門店及其他房地產經紀公司
物色的新物業買家銷售的新物業單位相關的節選統計數據：
截至12月31日止年度
截至
3月31日止
三個月
2016年 2017年 2018年
已售新物業單位數目 ....................... 1,064 2,093 527
其中：
通過房友品牌門店 ....................... 612 1,194 290
通過其他房地產經紀公司.................. 452 899 237
已售新物業單位總建築面積（千平方米）........ 87.0 190.0 53.8
平均佣金費率(1).......................... 2.77% 2.24% 1.98%
33. 於2017年及截至2018年3月31日止三個月，我們與主要位於三個城市（即杭州、
上海及鄭州）的經紀公司合作，為開發商客戶物色新物業買家。房友品牌門店數量從
截至2017年12月31日的4,075家（覆蓋22個城市）增至截至2018年3月31日的5,211家（覆
蓋32個城市），並進一步增至截至2018年5月31日的7,051家（覆蓋52個城市）。我們計
劃於更多城市複製我們的成功並於2018年底前將該52個城市的房友品牌門店數量增至
10,000家。此外，我們計劃與所有該52個城市的經紀公司合作以為開發商客戶物色新
物業買家。在房友網絡已開始營運的城市，我們預期將因當前對我們的服務滿意的房
友品牌門店口口相傳而受益。在房友品牌門店所有人開設更多的門店擴展業務時，我
們預期亦會隨著現有的房友品牌門店發展。此外，我們於該等城市的僱員將繼續發展
與其他中小型經紀公司的關係。對於我們計劃入駐的新城市，我們計劃首先對當地房
地產經紀市場進行全面調研。基於市場數據，我們計劃派遣僱員訪問目標經紀門店以
探討與門店所有人合作的可能性。我們亦計劃利用我們與房地產行業協會及關鍵意見
領袖的關係組織促銷活動及向當地房地產經紀公司介紹房友的S2B2C業務模式。
未來，我們亦可能通過房友網絡開發其他收入來源，如提供由業務合作夥伴提供
的公寓租賃、房地產金融、搬遷及家居裝飾等服務。由於房友品牌經紀門店的個人客
戶經常於完成房地產交易前、交易過程中或交易後需要配套服務，故我們的目標業務
合作夥伴為於房地產及相關行業需藉助有效的市場渠道以獲取大量個人客戶的服務提
供商。例如，我們計劃在我們營運房友網絡的地域市場與全國及地區的家居裝飾服務
提供商發展合作關係。我們相信，我們的房友網絡能幫助彼等向許多需要家居裝飾服
務的物業買家推銷其服務。
就我們的客戶採購及推廣服務而言，我們計劃根據業務合作夥伴所提供服務的性
質及相關行業慣例，按交易價值的固定金額或比例，向我們的業務合作夥伴收取服務
費。我們預計，從業務合作夥伴收到的部分服務費將支付予相關經紀公司。
對於我們進入的每個新服務區域，我們通常計劃在一個或一些地域市場試水該業
務，並在擴展至我們運營房友網絡的所有地域市場前評估其成本及效益。對於每個服
務領域，我們計劃首先對相關市場進行深入調研，旨在藉此確定主要參與者及其客戶
的購買需求。隨後，我們計劃接觸有良好營運記錄的服務提供商以尋求合作機會。我
們亦計劃利用與房地產開發商及其他客戶的現有業務關係與該等潛在業務合作夥伴建
立聯繫。截至最後可行日期，我們的房友網絡尚未與業務合作夥伴（房地產開發商除
外）建立任何重大合作關係。
34. 風險管理
儘管房友品牌門店獨立經營業務，不代表我們為個人客戶提供服務，但其行為可
能會影響「房友」品牌的聲譽及對我們的整體業務造成影響。請參閱「風險因素－與我
們的業務及行業有關的風險－倘我們的僱員或業務合作夥伴從事不當或違法行為，則
我們的聲譽可能受損且我們可能面臨監管調查、成本及負債問題」一節。因此，我們
已就房友品牌門店的篩選制定若干標準及程序。我們要求每家房友品牌門店持有有效
經營許可證，經營範圍包括房地產經紀、銷售、出租及房地產經紀公司獲適用法規許
可從事的其他相關業務。此外，我們審查每一家房友品牌門店的法律合規情況及於當
地市場的聲譽。董事確認，於往績記錄期間，房友品牌門店並無任何對我們的業務及
經營業績造成重大不利影響的不妥行為。
我們一家提供房地產經紀網絡服務的附屬公司已於武漢與多家商業銀行訂立安
排，以為二手房市場的物業買家提供過渡性擔保。截至2017年12月31日，該等過渡性
擔保產生了人民幣85.3百萬元的或有負債，而截至2018年3月31日為人民幣52.2百萬
元。根據上文所述及相關法律法規，我們的中國法律顧問認為，武漢房友不應被視為
一家經營融資擔保業務的公司，因此無需獲得融資擔保業務經營許可證。請參閱「財
務資料－或有負債」及「風險因素－與我們的業務及行業有關的風險－我們為武漢的
二手房市場的物業買家提供按揭貸款擔保，倘該等買家拖欠按揭貸款還款，我們可能
因此須向承按銀行負責」各節。
35. 於2015年、2016年及2017年以及截至2018年3月31日止三個月，我們自單一最大
供應商的採購額分別為人民幣438.1百萬元、人民幣536.0百萬元、人民幣354.0百萬元
及人民幣55.2百萬元，佔我們各相應期間總採購額的18.9%、17.4%、10.0%及8.3%。
同期，我們自五大供應商的採購額分別為人民幣1,017.6百萬元、人民幣1,182.5百萬
元、人民幣592.1百萬元及人民幣121.2百萬元，佔我們各相應期間總採購額的43.9%、
38.4%、16.7%及18.1%。於往績記錄期間，我們的供應商均非我們的主要客戶。概無
董事、彼等各自的緊密聯繫人或據董事所知擁有我們5%以上已發行股本的股東於往績
記錄期間及直至最後可行日期在任何五大供應商中擁有任何權益。
36. 截至2018年3月31日，我們的研發團隊擁有807名僱員，為所有業務分部研發新
產品及升級現有產品。具體而言，我們的房地產數據及諮詢服務分部對807名僱員中的
606名負責。該等606名僱員主要負責開發及維護CRIC系統。彼等在房地產、信息技術
及╱或其他相關行業經驗豐富，其中多數擁有學士或以上學位。有賴於經驗豐富的專
業研發團隊，我們得以開發內部核心技術用於各產品及開發針對客戶的具體需求而為
其量身定制的產品。截至2018年3月31日，我們已獲中華人民共和國國家知識產權局授
予三項專利及於中國註冊121項軟件版權。自2008年起，我們的一家附屬公司上海築想
信息科技股份有限公司已連續獲認定為「高新技術企業」。於2015年、2016年及2017年
以及截至2018年3月31日止三個月，我們在研發活動中分別花費人民幣34.2百萬元、人
民幣35.8百萬元、人民幣40.6百萬元及人民幣12.7百萬元。
37. 僱員
截至2018年3月31日，我們擁有20,004名全職僱員，均位於中國。我們的僱員均
位於本公司上海總部及根據業務策略而分佈至中國其他城市。下表載列截至2018年3月
31日按職能劃分的僱員人數：
職能 僱員人數
佔總數的
百分比
銷售及營銷.................................... 17,773 88.9
研發 ......................................... 807 4.0
管理、一般及行政 .............................. 1,416 7.1
合計 ......................................... 20,004 100.0

---

16 : GS(14)@2018-07-15 18:31:17

38. 於2018年3月16日之前，周先生通過On Chance、Jun Heng、Kanrich、易居控
股、易居（中國）控股及中國房產信息集團（均為周先生直接或間接全資擁有的公司）
持有我們超過30%的股份。因此，該等公司及周先生即構成控股股東，為一組有權行
使我們超過30%股權的人士。
首次公開發售前投資完成及中國房產信息集團轉讓本公司1.622%的權益予Regal
Ace（均為由周先生控制的公司）後，周先生及由其控制的實體於最後可行日期合共持
有我們25.622%的股份。詳情請參閱「歷史、重組及公司架構－公司重組－於本公司
若干權益的重組」一節。
雖然控股股東自2018年3月16日不再持有我們超過30%的股份，但彼等一起仍為
單一最大股東及本公司控股股東（定義見《上市規則》），原因如下：(i)根據股東協議，
其能夠控制董事會多數成員的組成（從而控制與本公司相關的所有重大事項）；及(ii)至
少自2017年1月1日起，其為對本集團管理層施加影響的唯一方，因此，至少自2017年1
月1日起，對管理層的影響尚無任何變動。
上市後，控股股東與首次公開發售前投資者之間的股東協議將根據其條款自動終
止，控股股東將不再能夠控制董事會多數成員的組成，因此將不再為本公司控股股東
（定義見《上市規則》）。有關股東協議的詳情，請參閱「歷史、重組及公司架構－公司
重組－首次公開發售前投資－首次公開發售前投資者的特殊權利」一節。

易居（中國）控股為紐交所兩家上市公司（即樂居（截至最後可行日期持有
35.297%）以及鉅派（截至最後可行日期持有21.841%））的主要股東，亦為一家全國中
小企業股份轉讓系統掛牌公司（即太德（截至最後可行日期間接持有52.380%））的主要
股東。樂居主要從事線上房地產相關業務，包括線上房地產廣告服務、電子商務服務
及線上掛牌服務，以及線上平台與線下房地產交易服務及支持相結合（即線上至線下
服務）。鉅派為理財服務提供商，側重於向中國高淨值人士分銷理財產品及提供相關諮
詢服務。太德的主營業務是向房地產開發商提供公共關係服務及為房地產開發項目組
織宣傳活動。

勵拓
http://www.eju-ted.com/ted/about

樂居
http://ir.leju.com/phoenix.zhtml?c=252998&p=irol-irhome

鉅派
https://jupai.investorroom.com/

---

17 : GS(14)@2018-07-15 18:35:42

39. 程立瀾:410、Legaga (rubbish)
40. 丁祖昱:1238、363 附屬
41. 夏海鈞:3333
42. 莫斌:2007
43. 祝九勝:939、2202、95、3698
44. 王力群:3669
45. 李勁:1421、Legaga (rubbish)

---

18 : GS(14)@2018-07-15 18:36:06

46. 1. 淘寶中國控股有限公司
淘寶中國控股有限公司已同意按發售價認購以50,000,000美元所能購買數目的發
售股份（向下約整至最接近的完整買賣單位）。
淘寶中國控股有限公司為一家於香港註冊成立的有限公司，並為阿里巴巴集團控
股有限公司的間接全資附屬公司。其為淘寶網及天貓相關中國附屬公司的直接控股公
司，亦為淘寶網及天貓國際海外業務的運營實體。阿里巴巴集團控股有限公司為一家
於開曼群島註冊成立的公司，其美國存託股份於紐約證券交易所上市。
2. Successful Lotus Limited
Successful Lotus Limited已同意按發售價認購以300,000,000港元所能購買數目的
發售股份（向下約整至最接近的完整買賣單位）。
Successful Lotus Limited為一家由李家傑先生全資擁有的投資公司。李家傑先生
為恒基兆業地產有限公司（一家於香港聯交所上市的公司，股份代號為12）的執行董事
兼副主席。
3. 華昌國際有限公司
華昌國際有限公司已同意按發售價認購73,371,900股股份，相當於緊隨全球發售
完成後已發行股本總額的約5%（假設超額配售權及根據首次公開發售前購股權計劃授
出的購股權均未獲行使，且並無根據首次公開發售後購股權計劃授出購股權）。
華昌國際有限公司為一家於香港註冊成立的有限公司，由華僑城（亞洲）控股有
限公司（一家於開曼群島註冊成立的獲豁免有限公司，其股份於聯交所主板上市(3366.
HK)）全資擁有。華僑城（亞洲）控股有限公司主要從事物業開發業務以及製造及銷售
紙箱及紙製品。
4. Educado Company Limited
Educado Company Limited已同意按發售價認購以237,810,000港元所能購買數目
的發售股份（向下約整至最接近的完整買賣單位）。
Educado Company Limited為一家由城市發展有限公司全資擁有的投資控股公
司。城市發展有限公司為一家於新加坡證券交易所上市的全球領先的房地產開發、投
資及管理公司。

---

19 : GS(14)@2018-07-15 22:23:10

47. 德勤
48. 2017年盈利降30%，至3.8億，2018年盈利增1倍，至1.2億，輕債

---

20 : 太平天下(1234)@2018-07-24 12:20:53

見9成配售, 上市撈咗,,結果又坐

---

21 : GS(14)@2018-07-24 20:19:56

呢隻睇完只能炒一陣

---

22 : 太平天下(1234)@2018-07-24 22:01:13

greatsoup在21樓提及

---

呢隻睇完只能炒一陣

一陣，暫時只係2個鐘左右。今日都仲要跌

---

23 : GS(14)@2018-07-24 22:37:29

等下啦，隻野唔算是垃圾，是燒錢燒個賺錢模式

---

24 : GS(14)@2018-09-02 11:45:45

盈利增3倍，至4.7億，輕債

---

25 : GS(14)@2018-09-06 23:10:53

於2018年9月6日，本公司獲中國房產信息集團（「中國房產信息集團」）通知，該
公司已將其所持有的全部於本公司已發行股本中的228,920,000股普通股（「質押股
份」）質押予上海浦東發展銀行股份有限公司（「浦發銀行」），作為浦發銀行授予易
居（中國）控股有限公司（於本公告日期持有中國房產信息集團全部股權的公司）
定期貸款融通的抵押品。中國房產信息集團由本公司主席、執行董事兼單一最大
股東周忻先生透過彼所控制的若干中間控股公司全資擁有。於本公告日期，質押
股份佔本公司已發行股本約15.57%。經作出一切合理查詢後，就本公司董事所
知、所悉及所信，浦發銀行及其最終擁有人乃獨立於本公司及本公司的關連人士
（定義見上市規則）。

---

26 : GS(14)@2019-02-24 09:40:32

茲提述本公司日期為2019年2月15日有關建議票據發行的公告。於2019年2月21
日，本公司、附屬公司擔保人及初始買家就發行200百萬美元於2021年到期的
7.75%優先票據訂立購買協議。
於扣除承銷折扣及其他估計開支前，票據發行的估計所得款項總額將約為196.8
百萬美元。本公司現時擬將票據發行之所得款項淨額主要用作在中國發展其業
務營運。日後本公司可因應市況變動調整前述計劃，並相應重新分配所得款項
用途。
本公司將會尋求票據於聯交所上市。本公司已收到聯交所發出的有關票據上市
的資格確認書，確認票據只可以發售備忘錄所述向專業投資者發行債務之方式
上市。聯交所對本公告任何所作聲明、發表意見或所載報告之正確性概不負
責。票據納入聯交所及票據於聯交所報價不應被視為本公司、其附屬公司及聯
營公司或票據之價值指標。
購買協議及票據發行須待若干條件獲達成後方可完成，預計完成時間為2019年2
月28日或前後。

---

27 : 太平天下(1234)@2019-02-24 11:29:15

greatsoup在26樓提及

---

茲提述本公司日期為2019年2月15日有關建議票據發行的公告。於2019年2月21
日，本公司、附屬公司擔保人及初始買家就發行200百萬美元於2021年到期的
7.75%優先票據訂立購買協議。
於扣除承銷折扣及其他估計開支前，票據發行的估計所得款項總額將約為196.8
百萬美元。本公司現時擬將票據發行之所得款項淨額主要用作在中國發展其業
務營運。日後本公司可因應市況變動調整前述計劃，並相應重新分配所得款項
用途。
本公司將會尋求票據於聯交所上市。本公司已收到聯交所發出的有關票據上市
的資格確認書，確認票據只可以發售備忘錄所述向專業投資者發行債務之方式
上市。聯交所對本公告任何所作聲明、發表意見或所載報告之正確性概不負
責。票據納入聯交所及票據於聯交所報價不應被視為本公司、其附屬公司及聯
營公司或票據之價值指標。
購買協議及票據發行須待若干條件獲達成後方可完成，預計完成時間為2019年2
月28日或前後。

咁需要錢？

---

28 : GS(14)@2019-02-24 18:34:01

是呀

---

29 : GS(14)@2019-03-05 18:14:50

增資協議
董事會欣然宣佈，於2019年3月5日，易居企業（中國）集團（本公司的間接全資
附屬公司）與上海萬科及上海唯家訂立增資協議，據此(i)易居企業（中國）集團
同意就上海唯家增資注入現金人民幣25百萬元及(ii)上海萬科同意就上海唯家增
資注入現金人民幣15百萬元。於增資完成後，上海唯家的註冊資本將由人民幣
10百萬元增至合共人民幣50百萬元。
於增資完成前，上海萬科持有上海唯家的100%股權。於增資完成後，上海萬
科及易居企業（中國）集團各自將持有上海唯家的50%股權。雖然本公司將於
增資完成後僅（透過易居企業（中國）集團）持有上海唯家的50%股權，然而根
據增資協議，憑藉(1)易居企業（中國）集團對上海唯家大部分董事會成員的委
任及(2)上海唯家的重大經營決策將由其董事會作出的安排，透過易居企業（中
國）集團將對上海唯家行使的重大控制權，上海唯家將成為本公司的間接非全
資附屬公司。

---

30 : GS(14)@2019-03-13 10:22:54

有關上海唯家的資料
易居企業（中國）集團出資額乃由增資協議訂約方經考慮多項因素（包括上海唯家
的資產淨值）後公平磋商達致。於2018年11月30日，上海唯家的未經審計資產淨
值約為人民幣87.9百萬元。
下表載列基於上海唯家根據中國公認會計準則編製的截至2018年11月30日止11個
月未經審計綜合賬目釐定的上海唯家的純利（稅前及稅後）：
截至2018年
11月30日止11個月
人民幣千元
（未經審計）
（概約）
稅前純利 100,325
稅後純利 75,223

---

31 : GS(14)@2019-05-10 03:06:09

290 認 2048 票據

---