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若不是2010年《南華早報》的專題報導，相信絕大部分港人都不知道，原來香港有數百公頃珍貴土地，是供極少數富豪玩樂。

一般人會以為，政府免地價或以超筍價批地，用作興建康樂及體育設施，理應是開放給公眾使用，性質類似康文署管轄的康體設施。一些由非牟利或慈善組織營運的設施，為青少年及家庭提供服務，促進個人健康和家庭和諧，是絕對值得支持的。

至於私人會所，既然屬於「私人」性質，市民自然會以為會所用地是私人名義，以市價購入，故此只供少數會員享用設施。不料到實際情況是這些私人會所用地，竟然同樣是以零地價或超筍地價批出，讓少數人可以享受巨額地價資助，做法完全不符合公眾利益。

很明顯，這個批地政策是殖民地時期遺留下來的產物，實應儘快廢除。殖民地時期，港英政府主要官員來自英國，香港經濟由幾大英資財團操控。殖民地高官及英資洋行大班，住在山頂或半山，各方面享有特權。這些移居香港的洋人，喜愛打高爾夫球、網球和木球，以及坐遊艇出海作樂和傾生意。在殖民政府管治下，這些洋人向政府取得廉價土地，興建設施供「圍內人」玩樂，變得順理成章。

九七回歸前後，華資逐漸取代英資操控香港的政治和經濟，私人會所自然多了華人作為會員，甚至負責會所的管治。在殖民地時期，來自英國的殖民地官員和英資財團高層，他們享有特權，能夠取得廉價土地興建私人會所，供同聲同氣的會員享用，一般市民亦難以反對。但現在香港已回歸祖國將近16年，特區政府實在沒有任何理據可以延續這項殖民地政策。在香港嚴重缺地的環境下，政府讓一小撮富有人享有特權，獲得巨額地價資助玩樂，政策顯然十分荒謬。

就以清水灣鄉村俱樂部為例，這間私人會所佔據清水灣東面129公頃土地，即接近1,400萬平方呎，相等於六個半維園。私人會所佔用整個山頭，實行「山頭主義」，一般市民不能隨便進入，無法欣賞附近的自然景色。倘若政府將土地收回拍賣，以一倍地積比率建屋，估計每呎至少可以賣8,000元，地價超過一千億元。香港哥爾夫球會租用上水的土地，面積高達170公頃，即1,800多萬平方呎，適合興建私樓和公營房屋，地價至少300億元。若僅以一倍地積比率發展，足夠興建接近40,000個500呎單位，可供超過十萬人居住。香港哥爾夫球會另一幅在深水灣的土地，地價更驚人。過去多個月，有報導指李兆基有意捐出新界農地，以免地價方式興建上車盤給年輕人，每個單位300餘呎，售價約100萬元。特區政府與李兆基一方商討至今仍未能落實有關建議，似乎擔心被市民質疑捐地一事，可能影響政府發展新界東北的收地政策。李兆基控制的恒基地產，在新界擁有大量農地，多達4,000多萬平方呎。李兆基不如考慮捐出農地，讓私人會所興建康體設施給富豪玩樂，然後將原有會所用地交還政府用作興建房屋。這樣，政府便毋須再覓地建屋，惹來各方爭議；而李兆基亦可以達成回饋社會的心願，不用擔心被人質疑捐地的背後動機。這個捐地方案，可謂一舉多得，促進整個社會和諧。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

恒基地產主席李兆基捐贈農地興建售價百萬「青年上車盤」計劃告吹。梁振英為免惹來官商勾結質疑，上週宣布放棄接受捐地，反建議恒地和非牟利機構合作，由梁的房策智囊鄔滿海掌舵的香港房屋協會，旋即成為接手一方。然而，長達半年的捐地商討，背後涉及梁班子和公務員一場角力，房協原本早已被踢出局，只因公務員拒絕為發展商捐地開先例，更以居屋方案踢走「青年上車盤」，最終房協「被翻兜」。

坐擁龐大新界農地儲備的恒地，今次捐地明顯是「豉油換肥雞」，但房協內部因財務可行性及收地困難等問題，看淡項目發展機會，四叔的捐地大計隨時泡湯收場。

房協主席鄔滿海週一接受本刊訪問時透露，房協管理層已和恒地管理層進行初步接觸，了解李兆基捐出的土地中，有那些適合供房協拓展建屋項目，但相信合作細節有待進一步討論。「土地本身完整就可以開展，但如果需要收地整合就會複雜，因為房協冇收地權力；補地價金額係另一個大嘅問題，牽涉財政可行性，如果計唔掂數未必可以做；最後喺申請改變土地用途方面，會唔會出現反對。」

房協也表明不會全盤採納四叔的「青年上車盤」大方向。鄔滿海稱，房協一向配合政府的房屋政策，房協多年來發展資助房屋，也有本身宗旨，日後有關項目銷售模式，應類似居屋或最近推售的青衣綠悠雅苑，即以家庭申請人為主，「（會唔會幫唔到年輕人？）綠悠雅苑都有好多單身年輕人買到，而且要幫後生仔，唔少結咗婚嘅小家庭都係年輕人，他們一樣可以受惠。」

李兆基早於今年一月公開提出捐地構思，當時是希望政府免收地價令發展商可興建一萬個面積約三百平方呎、樓價不高於一百萬元的「上車盤」，計劃目標鎖定為年輕人，及後政府反建議四叔捐地，由政府負責興建。

林鄭最初屬意房協

知情人士透露，一直想找尋更多建屋土地的梁振英和林鄭月娥，對四叔的建議極為重視，但早已料到未必容易闖得過公務員一關，其中運輸及房屋局常任秘書長栢志高更極力反對房協插手：「四叔和林太都傾向由房協負責，因為靈活性較大，可以加快推出項目，但公務員團隊反對，堅持要由房委會做，仲要將項目納入長遠規劃發展，即係要跟大隊，唔可以『打尖』，更加唔可以交俾房協。」一直提及捐出的七幅新界農地，其中兩幅位於元朗及粉嶺，分別可建一千及近三千個單位，其中位於元朗的一幅，外界流傳座落元朗十八鄉路旁、位於馬田壆和新鴻基樓盤「原築」附近，面積約三萬呎。一名政府官員表示，政府不可以接受四叔捐地的另一原因，是難以訂定接收捐贈土地的準則，「接受捐地起『上車盤』，是從未出現過嘅事，今次接收李兆基嘅地，日後鄭家純、李嘉誠又捐，你收唔收？依家起俾年輕人，第日話起俾中年人，你又起唔起？公務員根本唔可能接受得到。」

公僕堅持居屋模式

商討一段時間後，梁班子接納由房委會負責，但以栢志高為首的多個部門官員，要求捐地項目不可以只賣給年輕人，一定要以居屋計劃的方式處理，令商討進展陷於僵局。政府高層四月一度放風，表明月底公布合作詳情，及後不了了之，正是項目性質未能達成共識。李兆基六月出席旗下上市公司煤氣股東會後，仍然指捐地大計對象是年輕人，明顯不接受政府的反建議。知情人士稱，政府希望能夠獲得更多土地建屋，故房協最終敗部復活。梁振英及發展局長陳茂波上週先後表明政府不接受捐地，正是為房協接手鋪路。熟悉房屋及土地政策的土地監察主席李永達認為，李兆基捐出土地交由房協發展較為適合，有助平息公眾疑慮，但很難判斷當中是否存在「發展商出豉油、政府出雞」的情況：「要釐清恒地有冇搵着數好難，因為捐出土地未必係恒地名下，有可能係佢嘅聯營公司，查冊都未必查得到。」恒地發言人週一回應查詢時指出，公司仍然繼續和不同非牟利機構接觸，一切未有定案，但李兆基早前表明方案有修改空間。發言人又強調，今次捐地和恒地擁有農地儲備發展是兩回事，重申捐地是希望回饋社會，協助年輕人置業。

雖然政府退出，改由房協接棒，但房協內部現時看淡項目成事的機會。有房協中人指，政府早期已拒絕讓房協參與，只是因官商勾結壓力而「褪軚」，但房協初步評估財政可行性不大。「有數得計，要用建築成本價三百呎賣一百萬，政府收五成市值地價，房協根本負擔唔到，我哋唔係要賺，但都無理由蝕住去做。」公屋聯會主席王坤透露，早已聽聞李兆基提出捐地建議初期，政府很快已把房協擯出局，他對政府最終放棄接受土地不感意外：「一個多月前恒地某高層曾聯絡我，希望我可以支持四叔嘅計劃，我話計劃出發點，當然希望三方面傾得成，但我覺得政府同房協都要尊重捐贈者意願，唔通人哋要起間大學，你整間幼稚園出嚟？」對於李兆基和林鄭月娥屬意房協建屋，王坤覺得是意料中事，但認為政府不能置身事外，「梗要交俾房協搞，房屋署係大白象，要佢搞只係傾都要一、兩年，政府一定要落水，否則根本無得搞。」

栢志高阻梁粉發圍

梁振英施政失當，不少梁粉歸咎於公務員體制，是阻礙梁氏落實政綱其中一座大山。令梁房策未能盡展所長的攔路虎，正是近年經常點起多處火頭，辣㷫梁粉、地產商及房協的栢志高。現年五十四歲的栢志高，是前特首曾蔭權愛將、前運輸及房屋局局長鄭汝樺的心腹，早在十年前鄭出任旅遊事務專員期間，栢志高已是旅遊事務副專員，及後鄭加入曾班子任運輸及房屋局局長，與常秘陳鎮源合作貌合神離，適逢他三年前退休，時任商務及經濟發展局常秘的栢志高，獲安排調任接替陳鎮源，他貫徹執行公務員專業、捍衞政府政策的強硬作風，深得部門同事尊重，卻成為梁粉及地產商的「眼中釘」。有長遠房屋策略督導委員會委員透露，去年底栢志高和劉炳章在會上「吵大鑊」，已可見他對梁粉「冇面俾」：「當日鬧咗超過十分鐘，劉炳章質疑公屋興建時間太長，話麗晶花園兩年都起得成，栢志高立即反駁，仲叫劉炳章攞證據出嚟，兩個你一句、我一句鬧起上嚟，張炳良要出聲話以主席名義叫佢哋收口，劉炳章跟住仲拍枱，再同張炳良嘈咗幾句。」

地產商房協吃悶棍

除了在政府內部會議捍衞公務員權威，栢志高面對發展商亦敢說不。去年十二月二十一日政府向發展商簡介額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）的條例草案內容，會後栢志高表示氣氛良好，但地產建設商會執委會主席梁志堅指當日會議「有少少火花」，並表明對政府處理過程極度遺憾。與會人士透露，當日「拍紙簿」態度欠佳，結果遭到喝罵：「不少發展商批評BSD和SSD，並提出一些改善意見，佢只識話No、No、No、No，激到班友飛起，某大發展商指住佢鬧：『你憑乜話唔得？你都話唔到事，你只係傳話人咋！』」被視為政府合作夥伴的房協，近年亦吃了栢志高不少悶棍。一名房協監事會成員一提到栢志高，便不禁咬牙切齒，指他不尊重房協的意見，經常用以大欺小官僚態度壓迫房協：「我哋諗住推更多樓去賣，配合梁振英協助更多人置業，之前同佢（栢志高）建議明華大廈重建後，把出售單位比率調高，佢話考慮考慮，過咗一段時間又改口話唔可以；而且佢好多嘢都唔准房協做，尤其好多時明恰主席鄔滿海。」被梁粉視為「阻住地球轉」的栢志高，是代表傳統公務員對梁振英破壞制度的抗衡楷模，但官場流傳栢志高明年選擇提早退休，究竟公務員團隊中，尚有多少人能夠維護公僕的核心價值？

人稱「四叔」的恒基地產主席李兆基，近月多番表明，希望捐出一批新界土地，幫助新一代安居樂業。上星期，他老人家更進一步拿出第一幅地皮送街坊。這幅元朗馬田壆約六萬平方呎農地，四叔希望由房協接手「起樓」，讓年輕人置業。馬田壆農地屬四叔私伙資產，與上市公司無關。原來，四叔於八年前曾向城規會申請，在該土地興建廿四層高的住宅但被否決，前年初捲土重來，改為申請興建十八幢四層高的低密度住宅，至今年五月卻突然撤回有關申請。區議員及監察土地發展組織踢爆，四叔可能意識到在該地作私人發展困難重重，故順水推舟將地捐出做慈善，若房協接手後成功更改土地用途，變相為四叔於區內其他農地的發展「開綠燈」。

四叔捐出的約六萬呎馬田壆農地，位於元朗十八鄉路與大樹下西路交界，當中約一半地皮被用作經營農圃「田香花園」，另外一半則雜草叢生。田香花園東主陳偉明現年五十多歲，一九九九年由廣州來到香港，便隨同鄉叔父霸了這幅馬田壆地皮務農維生。陳沒讀過書，只懂耕種。他將心血注入花圃，園中所有水溝，也是他用鐵鏟和鋤頭，一手一腳挖出來。二○○四年叔父去世後，陳偉明一家七口仍繼續於此地耕種，從不知道一大片荒地背後，原來早於八○年起由四叔妹妹李煥瓊及有關人士，逐步併購。他說：「經營農圃至今已十四年，從沒有交過租。」

黑漢上門恐嚇

前年城規會在農圃門外貼出通告，陳偉明才得知有人申請把農地改為住宅用途，過去兩年多不時有疑似江湖人士上門騷擾，「舊年幾乎個個月都嚟一次叫我搬，佢哋話，你如果唔搬就搵殺蟲水殺晒你嘅花，或者用火燒晒佢。」他說，每月某幾天總有幾個彪形大漢到農圃門口粗言穢語大聲指罵，有次更對他放聲：「你唔好搞事，搞我我同你玩到底！」陳偉明慨嘆，即使報警求助，也是徒然。「警察來到，都幫唔到啲咩，對住啲惡人就細細聲，有個村民行過嚟睇我，就要查佢身份證。」後來警方將田香花園的投訴轉交反黑組處理。至今年一月初，惡漢沒有再找上門，陳偉明原以為噩夢已告一段落。怎料，最近四叔突然蒲面，說準備收回地皮捐給房協建屋。

「做善人唔好殺人」

農圃種滿各種各樣的植物，有大量果樹，更有種植珍貴的沉香和羅漢松。陳偉明一家七口，以出售植物維持全家生計，現時最大心願希望能夠保住家園。「就算唔收花園，隔籬起樓水土一樣會流失，農作物實死直，我咩都唔識，淨係識種嘢，四叔要做大善人，左手做好人，右手就唔好殺人，俾條生路我哋一家行吓啦！」陳說。至於會否考慮其他補償方案，他說：「最好梗係留番喺度啦，都唔想搬走了，冇理由剷晒三代人的地方。」陳偉明強調，現階段未有計劃入稟申請逆權侵佔，仍在考慮當中，並需要諮詢法律意見。李兆基除了以私人公司收地，他旗下的恒基是本港擁有最多農地儲備的地產商，至去年年底共囤積了四千三百萬呎新界土地，主要集中在元朗、上水古洞、粉嶺的皇后山及馬屎埔村等。四叔上星期就侃侃而談，希望最遲三個月內與房協傾妥捐地，而且不再堅持只重點幫年輕人置業，誰人受惠由房協決定，又指有信心捐地可以成事，「已傾得七七八八，乾乾淨淨，生地都變了熟地」。事實上，四叔捐地後，房協可能要負責收地及申請更改土地用途，而馬田壆農地並不算「乾乾淨淨」，因地皮被政府劃為「政府、機構或社區」用地（俗稱GIC地）；除了花圃外，現址未有基建設施，若要發展亦要先填平土地，故該地一點也不熟。

改用途觸礁

資料顯示，四叔於二○○五年曾向城規會申請，將馬田壆地皮改作「綜合發展區」，擬興建一幢有三百○四個單位的廿四層高住宅，但因發展密度過高遭否決，其後亦多次嘗試申請改變土地用途以發展住宅。一直關注該區發展的民主黨元朗區議員黃偉賢提供的文件顯示，二○一一年一月四叔向城規會申請將該處約七萬七千呎地皮（當中約六萬呎為現時捐出農地），申請改為「住宅（丙類）」（即低密度住宅地）用地，計劃興建十八間四層高的低密度住宅。其後，四叔分別於去年四月、七月、十一月，以及今年四月，數次作出修訂和提交補充資料予城規會，最後一次改動更將發展計劃減少至興建十六幢低密度住宅，及加建不少於二萬八千呎的休憩用地以圖過關，惟今年五月突然撤回更改土地用途的申請。黃偉賢說，按過往經驗，若一幅土地首次申請更改用途被拒，日後再申請時難度會很大，例如城規會及政府各部門會提出很多問題，包括環境保護及交通配套等，一時三刻未必能解決，故四叔過去兩年不斷提交補充資料，他相信是一種拖延的策略，避免申請改為住宅丙類用地被拒。

「四叔應是『嗅到燶味』，意識到更改用途的申請很大機會被拒絕，所以選擇撤回申請，順水推舟將土地捐出……假若房協接收土地後，完成更改土地用途申請及減低補地價金額，對恒基或四叔將來在元朗發展其他農地，可能出現開綠燈的先例。」黃偉賢說。四叔原先將土地捐給政府，但食了檸檬，故轉為送予房協這個半官方機構，為達成計劃亦作出讓步，他更願意先墊支補地價及建築費，可謂「送佛送到西」。捐地計劃是擬建兩幢廿四層高、約有一千個、每個面積約三百平方呎的單位；四叔的如意算盤冀由房協出面，希望政府可減低補地價金額，因習慣上房協的發展計劃僅補市值地價約一半，令每個「慈善單位」的補地價金額減少至約三十萬元，連同約九十萬建築成本，希望每個單位能以成本價的約一百二十萬出售。本刊翻查資料顯示，四叔捐出的約六萬呎農地，分為十多個地段，大部分由龍翔發展有限公司持有，而該公司兩個股東，同樣為私人公司的恒基兆業有限公司和Wealth（Nominees）Limited。恒基接受本刊查詢時不肯透露四叔持有該土地的私人公司名稱，強調四叔及集團在馬田壆附近沒有其他農地。

為日後開綠燈

城規會副主席黃遠輝接受本刊查詢時說：「元朗其他地方估計佢（指四叔）應該有地，大家都知道佢有比較多地。」他強調城規會審議更改土地用途申請時，不會考慮業主是誰人，「我哋睇更改土地用途的申請，一向有嚴謹的標準，唔會因為四叔捐地，令恒地日後的申請變得寬鬆，相反四叔高調捐地會令我哋更警惕。」土地監察主席李永達表示，相信四叔感到馬田壆地皮，難以獲城規會通過更改土地用途，故以慈善為名將土地捐給房協「過橋」，若房協將來「搞掂幅地」便成為先例，四叔今次很聰明，單是商譽已提升不少。李又說：「四叔現時在馬田壆一帶無其他土地，不代表將來沒有，因很多時收地不會自己出面，會交由代理人和艇仔去做，未來有需要發展時，先會從不同人手上買番土地。」李永達擔心，當房協成功申請更改土地用途和動工後，若屆時四叔從其他人手上購入附近土地，大家也沒他辦法，他申請更改土地用途也可能會以房協作為先例，令城規會陷於困難局面。 對於四叔希望在三個月內與房協傾妥，房協發言人表示，雙方的商討仍處於初步階段，未達成任何協議，房協不一定要做該項目，亦不為商討定下時限。至於會否由房協接手收地，發言人強調，需要有初步協議後，才會商討具體安排，但房協將來或會向城規會申請更改土地用途。

恒基被逆權侵佔有前科

恒基老貓燒鬚，被新界村民鵲巢鳩佔，早有先例。2006年，大埔農婦黃艷娣成功以逆權侵佔，奪得恒地在大埔滘松園一幅逾12萬平方呎農地的業權。該地早於1961年，由李兆基與馮景禧等闊佬合組的公司，向朱姓地主買入。四叔的老拍檔後來相繼去世，業權歸恒基名下的Harvest Good公司所有。1993年，Harvest Good公司入稟法庭收回該土地，惟黃婦與其女兒稱於62年至82年間，已佔用該地達20年，其間恒地沒有收租、驅逐或宣示業權。該農地規劃屬住宅（丙類）用途，具發展潛力。雙方打了13年官司，06年終審法院裁定業權歸文盲的黃婦所有，一錘定音。恒基及後提出司法覆核，指逆權侵佔法違憲，07年高院裁定恒基敗訴，更斥恒地為收回土地濫用司法程序。

早前恒生銀行前董事長利國偉病逝，各界對利氏的逝世深表哀悼，同聲讚揚他對香港所作出的貢獻。各界人士對利國偉的表揚，不禁令筆者想到本地兩大富商李嘉誠和李兆基。二人同樣在香港經濟起飛年代作出不少貢獻，拿出真金白銀投資在香港各行各業，推動香港經濟發展。

「誠哥」和「四叔」確實存在不少共通點。首先，二人在內地出生，李嘉誠於1928年在潮州出生，11歲時由於日本侵華，舉家南遷至香港，22歲創辦「長江塑膠廠」。李兆基於1929年在順德出生，19歲時隻身來港，從事金融及貿易生意。1958年，李嘉誠及李兆基二人轉戰地產市場，李嘉誠在北角購地興建工業大廈，李兆基則與友人合資組織地產公司。二人投資眼光獨到，能夠避過六七暴動前後的地產低潮，兼且能夠以低價購入地皮及物業，為日後的地產事業奠定基礎。1971年，李嘉誠成立長江置業，翌年改名長江實業在交易所上市。1973年，李兆基創立恒基兆業，全力發展地產，積極購入換地權益書和收購舊樓重建。1973年恒指大跌後，二人趁英資企業出現財務危機而進行收購。1978年，李嘉誠收購青洲英泥股權，一年後，再收購和黃股權，之後成為兩間公司的董事局主席。七十年代末期，李兆基開始收購煤氣股權，1983年成為公司主席。1985年，李嘉誠從置地手上取得港燈控制權。

八十年代初，地產市道陷入低潮，英資企業部署撤資，李嘉誠及李兆基二人對地產市場前景充滿信心，繼續增加土地儲備。中英兩國在1984年底簽署《聯合聲明》後，地產市場復甦，樓價由1984年至1997年上升十倍以上，長實及恒地市值暴漲，回歸前二人雙雙打進《福布斯》全球十大富豪之列。二人現在各自坐擁2,000億元以上身家。只可惜97回歸後，市民看到長和系的公司攞盡着數和賺到盡的經營模式，開始對李嘉誠產生負面感覺。特別是由他兩個兒子打理的電盈及長江生命，股價暴跌，小股民損失慘重，李嘉誠的聲譽自然受到影響。至於李兆基，一向較為低調，但不知何故在2007年高調談論股市，導致跟風的小股民瘋狂入市，在高位購入國企股。之後金融海嘯爆發，股價暴挫七成，小股民自然心存怨憤。

去年特首選舉，即使唐英年大勢已去，李嘉誠依然投他一票，這種堅持態度倒值得一讚。梁振英上台後，長和系頭頭碰着黑，先後遇上海難、碼頭工潮和雍澄軒取消交易事件。過去半年，一向喜愛與傳媒對話的「誠哥」突然封嘴，對一連串與長和系相關的事件不作回應，甚至連業績公布日和股東大會也謝絕傳媒採訪。相反，「四叔」則表現得十分風騷，不時與傳媒大談捐地計劃，願意改變計劃細節，以回應各界的質疑。近月在新聞行政人員協會交流晚宴上，更主動回應仁安醫院、嘉亨灣、天匯、代母產子等事件。不論市民是否接納「四叔」的解釋，起碼顯示他願意面對別人的質疑，不會迴避問題，這總較「誠哥」的封嘴策略為佳。以香港彈丸之地能夠出現這麼多傳奇人物，實在是港人的驕傲。盼望本地富豪，明白財富不能帶走，懂得財富「聚」「散」之道，把財富造福社會，而非不斷搜刮，為自己留下美好的名聲。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作初網誌 - http://lampunlee.blogspot.com