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報告稱未來兩年全國商品房供應趨緊 抑制房價壓力增大

　　——全國土地供應與商品房銷售關係研究

　　7月31日，上海易居房地產研究院出爐了最新的專題報告《我國房地產市場供求關係研究》，報告指出：2012年上半年商品房潛在存銷比為低於 2011年，從對2012年全年土地購置與商品房銷售的預測值來看，易居方面預計2012年末的潛在存銷比將持續下行，這就意味著2013-2014年商 品房供應偏緊，如果需求持續釋放，則房價上漲壓力較大。

　　一、2012年下半年全國房地產開發企業土地購置面積跌幅將持續收窄

　　2012年上半年，房地產開發企業土地購置面積17543萬平方米，同比下降19.9%。隨著上半年一二線城市房屋成交量的反彈，近期土地市場 有所復甦，預計下半年土地市場有所升溫，成交跌幅將持續收窄。根據上半年的土地購置情況，易居預測2012年去年全國土地購置面積為36000萬平方米左 右，同比降幅會收窄至10%左右。2011年，全國房地產開發企業土地購置面積4.10億平方米，創下歷史新高，比2010年增長2.6%，增速比 2010年回落22.6個百分點。

　　圖 全國房地產開發企業土地購置面積走勢（數據來源：國家統計局）

　　二、2012年全國商品房銷售面積預計與2011年持平

　　2012上半年，商品房銷售面積39964萬平方米，同比下降10.0%，全國商品房成交量正在築底，下半年跌幅還將繼續收窄。如圖所示，商品 房銷售面積從2000年至2007年均保持穩步上升的態勢，2008年出現十年來首次負增長，隨後連續3年緩慢回升，但增幅持續收窄，預計2012年將會 與2011年基本保持持平。

　　圖 全國商品房銷售面積走勢（數據來源：國家統計局）

　　三、全國商品房累計潛在存量逐年縮小

　　商品房的潛在存量，指的是截止到當年房地產開發企業待開發的商品房與已建好尚未售出的商品房之和，由於從購置土地至商品房售出至少需要1-2年 的時間，因此這一指標主要反映出未來1-2年商品房庫存情況。根據測算2000年至2012年6月，增加了約18.19億平方米的待開發或待售的商品房。 如下圖所示，2008年之前，每年商品房可供應面積遠超過當年銷售面積；而2008年至今，商品房銷售面積已經持續三年反超可供應面積，累積潛在的存量逐 年縮小，存量潛在壓力也同步減輕。

　　圖 潛在商品房增量與商品房售量年度走勢（數據來源：根據國家統計局數據測算）

　　註：根據國家統計局的數據，2012年上半年，全國商品房待售面積3.14億平方米，兩個數據相差15億。這是由於商品房的潛在存量除了包含商 品房待售面積外還包括其他三個方面：一、2011年至今，相當部分已購土地尚未達到預售標準；二、少量房地產開發企業出租或自用的商品房；三、部分已購置 但長期閒置的土地，尚未形成商品房供應。

　　四、2012年全國商品房潛在存量壓力小於2011年

　　商品房潛在存銷比與商品房的潛在存量一樣，反映的是未來1-2年商品房市場的供求情況。2012年上半年商品房潛在存銷比為1.7，低於 2011年，從對2012年全年土地購置與商品房銷售的預測值來看，我們預計2012年末的潛在存銷比將持續下行，約為1.6，上海易居房地產研究院研究 員吳曉君表示，這意味著2013-2014年商品房供應偏緊，如果需求持續釋放，則房價上漲壓力較大。

　　圖 全國商品房潛在存銷比走勢（數據來源：根據國家統計局數據測算）

　　註：2012年上半年商品房潛在存銷比=截止到2012年6月商品房潛在存量/2011年7月至2012年6月商品房銷量

　　據國土資源部監測，2012年上半年全國城市地價總體平穩，同比增速持續放緩，重點區域住宅地價環比仍為負增長。上半年，主要監測城市商服和住 宅地價變化延續2011年下半年以來走勢，增幅逐季收窄。2012年第二季度，商服、住宅地價同比增速連續四個季度回調；長江三角洲、珠江三角洲、環渤海 地區住宅地價環比延續一季度下降趨勢。可見近年土地市場出現盤整，而商品房市場的活躍程度則遠高於土地市場。上海易居房地產研究院研究員吳曉君認為，雖然 短期來看商品房庫存量較大，但中期來看壓力並不算大，需要更加關注和警惕未來幾年商品房供應偏緊，所帶來的房價上漲的壓力。

　　五、東部地區潛在存量壓力大於東、西部地區

　　2012年上半年，東、中、西部地區潛在存銷比分別為1.9、2.4、1.3。降到了2002年以來的偏低水平。相較而言，西部地區潛在存量壓力最小；東部地區潛在存量壓力一般；中部地區潛在存量壓力較大，形勢較為嚴峻。

　　圖 東、中、西部地區商品房潛在存銷比走勢（數據來源：根據國家統計局數據測算）

　　註：計算公式與全國商品房潛在存銷比相同。

　　六、30個省市潛在存銷比排名

　　考慮數據的可得性，選取2000-2011年30個省市的土地購置面積和商品房銷售面積，根據公式：各省市存銷比=（各省市2000-2011 年累計房地產開發企業土地購置面積×容積率（2.2）-各省市2000-2011年累計商品房銷售面積）/2011年商品房銷售面積，將30個省市存銷比 進行比較，排名如下：

　　圖 30個省市2011年潛在存銷比排名（數據來源：根據國家統計局數據測算）

　　截止2011年底，潛在商品房存量壓力較大的省市為福建、浙江、安徽、海南，潛在存量消化週期超過4年，過大的庫存壓力，意味著未來二三年這些 地區的樓市形態不健康。與之相反，排名靠後的四川、陝西、黑龍江、江蘇，潛在存量消化週期不足1年，尤其是四川和陝西，潛在存貨量非常有限，未來二三年商 品房供應比較緊張，房價上漲壓力較大。

　　七、34個大中城市潛在存銷比排名

　　考慮數據的可得性，選取2003-2012年上半年34個大中城市的土地購置面積和商品房銷售面積，根據公式：各城市存銷比=（各城市 2003-2012年上半年累計房地產開發企業土地購置面積×容積率（2.2）-各城市2003-2012年上半年累計商品房銷售面積）/2011年7月 -2012年6月商品房銷售面積，將34個大中城市存銷比進行比較，排名如下：

　　圖 34個大中城市2012年上半年潛在存銷比排名（數據來源：根據國家統計局數據測算）

　　潛在存銷比最高的是瀋陽，需要7年多才能去化掉潛在存貨，其次是長春、呼和浩特、蘭州和太原，去庫存時間接近5年。未來二三年，這5個城市商品 房供應量偏大，值得警惕。與之相反，潛在存銷比值最低的是深圳，存銷比值在-6至-7之間，未來二三年房價反彈壓力最大。另外，廣州、烏魯木齊、北京、成 都、廈門、西安、南京、寧波等，潛在存貨壓力也偏小，房價反彈壓力較大。

香港金管局一天內四度幹預匯市 拋126億抑制港幣升值

《他山之石》抑制炒房歪風 還挹注政府大筆稅收 拿豪宅、投機客開刀 韓國強勢改革沒在怕

中國遭降級公司逼近新高 機構預計央行降息無助抑制違約

今年被信用評級機構降級的中國企業數量將創最高紀錄。這些評級機構認為，中國央行本月降息幾乎不會制止中國企業被降級的趨勢，未來企業違約不會減少，還會增加。

據中國中投證券統計，今年以來遭降級的中國企業已有83家，幾乎與去年全年創紀錄的數量相當；今年債券被升級的企業有206家，去年為235家。此前華爾街見聞文章援引彭博數據稱，截至本月初，今年中國企業舉債合計1960億美元，是2008年177億美元舉債額的11倍以上。據近日彭博統計，明年前六個月，中國企業需償債合計人民幣2.1萬億元（約合3420億美元），創半年償債額新高。

今年國內經濟增長放緩使中國企業的經營壓力和銀行的貸款風險均在增加。中國中投證券數據顯示，今年10月，工業企業利潤同比下滑2.1%，跌幅為兩年來最大。彭博統計數據顯示，中國上市企業今年的平均債務股本比由2007年的77%升至94%。據銀監會公布，今年第二季度，中國商業銀行不良貸款余額達7669億元，環比增加725億元，增速創2005年以來新高。

上周五中國央行出乎市場意料宣布不對稱降息，將金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%，一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。在抑制銀行不良貸款增長的同時，央行推出不對稱降息，這將有助於緩和社會融資需求的問題，但無法消除企業融資帶來的金融風險。

國際信用評級機構標準普爾（標普）今年以來下調29家中國企業的債券評級，降級企業數量環比增加了一倍多。標普駐香港企業評級董事總經理Christopher Lee向彭博表示：

“央行降息只會幫助企業略微降低借款成本，不會有助於明顯改善企業金融風險的現狀。根本問題不是利率，是杠桿太高。”
“政府的政策是要鼓勵依據市場進行風險定價。未來12個月，預計會有更多債券違約。這與我們對不良貸款增加和銀行資產質量惡化的預期一致。”

中債資信評估有限責任公司的企業評級副主管Liu Xuecheng預計，以中國目前的經濟環境，信用風險應該比經濟兩位數增長時高。商業銀行的不良貸款上升體現了這一趨勢。

上周華爾街見聞曾分享過以下麥肯錫圖表。如圖所示，金融危機以來，以中國為代表的發展中國家的債務大幅增加，遠超過以美國為代表的發達國家。其中中國私人部門新增債務接近全球新增債務的47%，占半壁江山。

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中國股市開放邏輯：借機構之手抑制波動性？

對於大部分新興市場國家的股市而言，境外股權投資機構的介入通常預示著市場波動性將會放大。然而彭博社報道稱，中國對境外投資者開放市場可能正是為了借它們之手抑制市場波動性。

因市場預期中國央行將加大寬松刺激力度，散戶交易占到80%的A股近日成為僅次於希臘的全球波動性第二大的市場。中國基準股指滬指周二劇烈震蕩，午後漲幅一度超過2%，創下3091點的四年新高，但在臨近收盤的一個小時里大幅跳水，收跌逾5%，創五年多來最大單日跌幅。 

匯豐晉信基金管理公司和交銀國際指出，希望增加長期機構投資者在市場中扮演的角色，是中國決策者通過滬港通等措施進一步開放國內資本市場的原因之一。

摩根大通首席中國經濟學家朱海斌在北京接受彭博采訪時表示，“中國政府在強調引入機構投資者的重要性，希望藉此重塑A股市場的投資者基礎。”

倫敦投資研究公司Ecstrat創始人John-Paul Smith則表示，近期A股市場波動性大增更加速了這種需求。

Smith周二在電話中告訴彭博社：

現在市場的整體情形不妙，存在著難以預測的巨大波動。

中國散戶Zhang Jing向彭博社道出了自己的操作策略，或許能解釋近期市場出現的巨大波動。她表示，並不關心公司的管理或者盈利能力，只要股票形態看起來沒問題，她就買。

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不再“堅決抑制” 央行暗示進一步松綁房地產

在最新發布的四季度貨幣政策報告中，中國央行放棄了此前“堅決抑制投機投資性購房需求”的措辭，這可能意味著房地產政策將會進一步放松。

在三季度的報告中，央行對於房地產政策的表述為：

落實好差別化住房信貸政策，改進對保障性安居工程建設的金融服務，繼續支持居民家庭合理的住房消費，堅決抑制投機投資性購房需求。進一步發揮開發性金融作用，支持棚戶區改造。

而今天的四季度報告中，“堅決抑制投機投資性購房需求”的表述被替換為“進一步拓寬正常化、市場化的融資渠道”：

落實好差別化住房信貸政策，改進對保障性安居工程建設的金融服務，繼續支持居民家庭合理的住房消費，進一步拓寬正常化、市場化的融資渠道。進一步發揮開發性金融作用，支持棚戶區改造。

據華爾街見聞查證，從2012年二季度的貨幣政策報告開始，央行就一直稱要“堅決抑制投機投資性購房需求”。

“這可以理解為限購政策放松的信號，” 華泰證券首席經濟學家俞平康在接受華爾街見聞采訪時表示，“同時，也表明目前房地產投資、投機性需求已不太多。”

俞平康認為，中國已處於通縮中，而且通縮態勢還在不斷加劇。央行此時最優的政策選擇是立刻放松貨幣政策。“貨幣政策放松，房地產一定會收益，房地產投資將隨即反彈。”

目前，全國除了一線城市之外的其他城市均已全面放松了限購政策。

事實上，自去年下半年以來，央行就開始不斷地推出對房地產的扶持政策；去年10月，中國央行放松了首套房認定標準和貸款利率下限。隨後又推出了降息、降準。

中信建投房地產行業分析師蘇雪晶上周在報告中稱，房地產行業是降準的最大受益者，因為降準所帶來的銀行系統授信額度提升是實實在在的，而且從去年四季度開始，銀行系統對房貸的積極性本就已經開始改變。

俞平康也稱，930地產新政以來，地產部門呈現回暖，銷量回升、居民房貸較快增長。他預計貨幣政策對地產部門會進一步友好，地產投資有望在二季度初企穩。

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國務院公佈6大行業產能過剩情况及9項抑制措施 (2009年9月) (5 Oct 2009)

蘇州設限土地拍賣最高價 欲抑制地產市場過快上漲

在蘇州緊急撤銷地王的第二天，蘇州繼續加碼土地調控。

5月18日，蘇州市國土資源局網站指出，其於2016年4月20日發布了蘇地網掛〔2016〕3號蘇州市區國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告。經市政府批準，以下地塊設定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。

其中相城區元和街道廣濟北路東、安元路北土地最高報價不超過60.6億，相城區元和街道永方路東、沈思港路南最高報價不超過46億。相城區土地此前最有可能成為蘇州總價地王，對此政府進行了價格限制。

此前曾傳出蘇州有可能在23日、24日出臺相關限購政策，但目前尚未有更多的訊息發布。

而此次蘇州限定最高價，則是繼昨天蘇州當地暫緩拍地之後的又一大動作。二線城市價格的瘋漲，使政府也不得不權衡，並使用多種辦法來抑制地價和樓價的過快上漲。這次調整控制土地價格、限制出讓等一系列連環舉措，是從房地產的最上遊先入手，從某種程度上看也是政府在向市場傳遞信號，提醒投機者和高價售樓者在瘋漲的市場趨勢中應保持冷靜、並註意回避風險。

中國央行：單純匯率浮動不足以抑制資本流動

中國人民銀行7月25日發布工作論文表示，在經濟金融全球化和資本大規模流動的背景下，匯率浮動不足以抑制資本流動，因而不能夠保證獨立的貨幣政策。考慮到資本流動既可能對一國經濟帶來正向溢出效應，也可能會對一國經濟造成負面沖擊，而單純依靠匯率浮動已經不能完全抵消這一影響，如果要取得宏觀總體平衡，需要同時在三方面努力：一是提高匯率靈活性；二是完善跨境資本流動的宏觀審慎政策框架；三是加強貨幣政策的國際協調。

工作論文稱，根據不可能三角理論，一國貨幣當局在獨立貨幣政策、資本自由流動和匯率穩定三個目標之間必須要有所取舍，最多只能同時滿足兩個目標，而放棄另外一個目標。但 2008 年國際金融危機以來，發達經濟體央行量化寬松貨幣政策投放了大量過剩流動性，這些流動性沒有進入實體經濟，而是在全球金融市場進行套利，使得資本流動規模非常大，而且流向經常會出現急劇的變化。這導致了不可能三角中資本自由流動的重要性顯著提升，而匯率穩定和獨立貨幣政策的重要性則相對下降。

央行在工作文中並表示，互利共贏的貨幣政策國際協調已開始成為現實，貨幣政策國際協調的內涵已經發生了重大轉變，不再拘泥於特定的模式，由原來的自身最優視角轉為全局最優視角。新的貨幣政策協調主要具有以下三個方面的特點：一是“事前”決策，而不是事後博弈。二是協調的深度和廣度更強。三是協調方式更加簡潔。

發改委開會：抑制煤價過快上漲

國家發改委將於8日召開穩定煤炭供應、抑制煤價過快上漲預案啟動工作的會議。第一財經記者第一時間向相關工作人員證實了這一業內傳出的消息。

據會議通知顯示，本次會議的內容為傳達國務院領導有關批示精神，解讀工作預案，部署相關工作。

參會人員包括神華、中煤、華潤、華電、華能、國投、山東能源、山西晉城、潞安、同煤、陽泉、山煤進出口、山西懷仁聯順璽達煤業有限公司、河南能化、內蒙古伊泰、內蒙古伊東集團、開灤、淮南、皖北、陜煤集團、陜西能源、遼寧鐵法煤業等企業分管煤炭生產的負責同誌。

中國能源研究會理事姜克雋在接受第一財經記者采訪時表示，只有價格穩定才有利於經濟發展，價格變動太快對經濟形勢不利。現在煤炭價格波動大需要控制，目前煤炭企業也在為冬季供暖做準備。姜克雋同時表示，很期待此次會議的討論結果。

隨著“供給側改革”的加強落實，年初以來已有16個省份發布了去產能方案，推動煤炭價格近幾個月漲幅明顯。秦皇島煤價8月中旬一度觸及17個月高點，自6月份以來漲約20%至每噸470~480元。

國家發改委副主任連維良在“2016夏季全國煤炭交易會”上針對煤炭價格暴漲等行業問題給出回應稱，煤價不應過多上漲，更不宜過快上漲。煤價上漲過多，將不利於去產能、調結構、兼並重組、優化布局，也不可持續。當前煤價回升，缺乏需求支撐。上半年，全國煤炭消費量同比減少9750萬噸，降幅為5.1%。價格之所以回升，是由於煤炭產量同比減少1.7億噸，降幅9.7%，產量降幅明顯高於需求降幅。