深陷債務危機的佳兆業集團控股有限公司（下稱“佳兆業”），可能正在一步步迎來轉機。

《第一財經日報》從消息人士處獲悉，剛剛宣布收購佳兆業49.25%股權的融創中國，可能已經出手，幫助佳兆業化解債務危機，已有債權金融機構收到融創中國通知，欲就佳兆業的債務危機進行洽談。

2月9日，佳兆業發布公告，將由融創中國收購，同時約定必須滿足佳兆業債務違約獲得豁免等條件之後，才能實現股份買賣交割。而就在同一天，佳兆業披露，債權人已要求其即時償還債務共計280億元。債務問題能否解決，將成為決定收購成敗的主要因素之一。

“融創中國方面已經通過佳兆業和我們溝通，希望能聽一聽我們的訴求和後續債務處理的意見，從接觸的情況來看，融創中國方面很有誠意。”有金融機構人士告訴《第一財經日報》，金融機構也希望佳兆業債務問題能盡快得到解決。

部分債主看到希望

根據雙方公告內容，作為股份買賣交割的前提，必須滿足多項先決條件：債務違約已經通過債權人同意或豁免；部分或全部現有債務已進行重組及再融資，且沒有違約及可能違約發生；因出售股份導致的債務違約已被債權人豁免；所有糾紛、法院申請，通過和解及其他方式解決，並該解決令要約方滿意。最後，佳兆業集團的所有業務運營非正常經營狀態通過令要約方滿意的方式解決。

而這恰恰是佳兆業眼下面臨的最大難題之一。據其2月9日披露，截至1月31日，公司債權人及項目合作方要求即時償還各項貸款、承建商建築成本等共計人民幣280億元，其中包括9.93億元到期銀行貸款、被扣劃抵結貸款的銀行結余7.26億元，項目合作夥伴要求退還的12億元， 8份資產保全的民事裁定書涉及的26.78億元、207.8億元建築商要求支付的款項、。

除此之外，包括上述已到期的9.93億元銀行貸款外，佳兆業還有169.5億元人民幣的銀行貸款。不過，佳兆業表示，根據相關協議條款，這部分貸款或能如期償還。

更為嚴峻的是，截至1月31日，佳兆業債權人共向相關法院提交60份針對佳兆業境內貸款下的資產保全申請，其中52份法院尚未裁決，而已經裁決的8起涉及金額共計約26.78億元，不到佳兆業全部被要求償還債務的10%。

2月10日《第一財經日報》就此向融創中國有關人士求證，但未能獲得對方回複。佳兆業方面則表示，如有進展將以公告內容為準，目前沒有更多消息提供。

從目前的情況來看，佳兆業顯然無力償債。此前有分析認為，在債權金融機構競相申請資產保全的情況下，交易能否完成存在極大變數。

“不能這樣看，否則這次重組就做不成了。”某信托公司人士告訴《第一財經日報》，據其掌握的情況，融創中國已采取實際行動，幫助佳兆業化解債務危機。“融創中國可能會通過派人參與董事會，或者設立一個臨時機構聯合的方式，參與佳兆業的管理。”

“佳兆業的資產直到現在都還是不錯的，而且房子和土地不像別的東西會消失。”上述金融機構人士說，雖然債券金融機構已申請查封佳兆業資產，但主要還是未雨綢繆，而且雙方此前一直保持良好溝通，以後可能仍存在合作的可能，因此不想和佳兆業把關系鬧僵。

該人士還稱，目前已接到融創中國通過佳兆業轉達的通知，邀約其進行洽談。不過，該人士並未透露此事的具體進展。“我們給佳兆業的貸款算是少的，都接到了通知，估計其他大債權人也一樣。”不過，本報記者尚未獲得其他大型的債權人的具體情況。

債務危機化解之道

實際上，在此次全面收購佳兆業49.25%股權之前，融創中國就已先行出手，幫助佳兆業紓解債務困境，並可從中看出融創中國的部分解決思路。

2月2日，佳兆業宣布，向融創中國全資附屬公司天津騰耀出售四家項目公司股權及相應股東貸款。其中包括上海誠灣兆業、贏灣兆業各51%股權、上海青灣兆業、榮灣兆業100%股權，以及對應的股東貸款。

早在2014年1月，債務危機爆發後，佳兆業就急於出售上述資產，以緩解資金壓力。通過這筆交易，佳兆業將獲得23.75億元資金，用以補充營運和流動資金。對於眼下的佳兆業來說，此舉堪稱“雪中送炭”。

佳兆業還在公告中稱，依據雙方協議約定，作為此次交易的先決條件，在賣方控制權並無任何變動的規限下，其有權在協議日期起計12個月內，購回買方所收購資產和負債，回購條件則包括三項：支付買方收購代價及其他合理成本、買方及關聯公司自協議起計日對相關項目公司註資金額，以及前兩項所涉資金總和的10%之後，方可購回。

“從一定意義上來說，這不是真正的資產出售，而是一個買入返售協議，等於融創中國變相給佳兆業輸血，讓佳兆業獲得資金解決一部分債務。”上述金融機構人士向《第一財經日報》分析，若約定條件不發生變化，佳兆業債務危機得到緩解的同時，還能在一年後拿回項目。

盡管如此，相較於高達280億元的債務，出售上述4個項目公司所獲資金，對佳兆業來說不過是杯水車薪。但上述金融機構人士認為，此舉雖然難以解決全部問題，卻為後續處理方案提供了可行思路。融創中國可以通過這種方式，將佳兆業部分項目出售，緩解其眼下的資金壓力。

“只要談妥了，項目馬上可以解封，資產很快就能盤活，債務問題也解決了，應該說融創中國這個事情做得非常巧妙。”上述金融機構人士說。

而上述信托公司人士認為，要想徹底解決問題，並確保不再出現債務違約，其關鍵是將深圳的項目解鎖，並盡快啟動銷售，讓佳兆業恢複現金流。而據佳兆業有關人士此前向本報記者透露，截至去年底，佳兆業銷售收入已經超過300億元，日均銷售額約為9000萬元。

此前，佳兆業已在2月9日的公告中表示，目前已在考慮出售若幹項目的可能性，以改善公司現金狀況，並與債權人、合作夥伴進行商討，就涉及未償還貸款的償還，達成各方同意的方案，並與有關部門商討解除物業項目的鎖定和限制。

繼房源逐漸解鎖之後，已陷入深度危機的佳兆業(01638.HK)似乎又迎來了一大轉機。

5月21日，《第一財經日報》記者從佳兆業獲悉，該公司在深圳鹽田體育中心運營管理單位的公開招標中中標。

這是自去年12月佳兆業在深圳的所有業務“停擺’之後，佳兆業首次對外宣稱其在深圳地區的業務獲得重大進展。

業內人士分析，這或許意味著佳兆業的政治風險正在逐步下降。

作為一家年銷售額近300億元的房地產開發商，佳兆業在去年12月突然遭遇“鎖房”風波，其位於深圳的所有未售房源被深圳規土委鎖定，不能對外銷售。隨後，佳兆業在深圳的所有業務均遭限制，陷入停擺狀態。

業內流傳最廣的一個說法是，佳兆業董事局主席郭英成可能涉及原深圳市政法委書記蔣尊玉貪腐案。但這個說法一直未得到官方的證實。

很快，佳兆業經歷了大股東郭氏家族轉讓股份、董事長郭英成辭任、高管連續出走、債務違約、資產遭查封、賣項目求生等一系列多米諾骨牌式的事件，最後不得已“賣身”融創。

從4月開始，佳兆業在深圳被鎖的房源逐步解鎖，郭英成也正式回歸，這些被市場解讀為佳兆業的政治風險降低的表征。

此番佳兆業中標深圳鹽田體育中心經營權，或許也是表征之一。

深圳鹽田體育中心是鹽田區的標誌性建築之一，曾是2010年深圳大運會比賽場館。業內人士分析，鹽田區政府願意將如此重要的一個場館交給佳兆業運營，在一定程度上說明佳兆業或許暫告“安全”，政府不會傻到將標誌性場館交給一家要破產的公司。

佳兆業相關負責人表示，公司十分重視鹽田體育中心的招標事宜，調集了20多人組成專項團隊，多方調研、嚴格測算、周密策劃，最終提交出一套競標方案。

在文體項目的運營上，佳兆業確實具備一定實力。此前，佳兆業以創新的ROT模式(Renovate-Operate -Transfer，改造升級-運營-移交)運營深圳大運中心和南山文體中心，大舉整合文體產業鏈資源，在近三年的時間內已累計吸引近250萬人次健身休閑娛樂。按每人次消費500元計算，所帶動的直接消費就達到12.5億元。

而佳兆業針對文體產業組建了200多人的專業公司——佳兆業文體公司，其場館推展團隊目前正在全國考察場地，近期將在全國一二線城市和大型省會城市加速落地。

不過，目前融創收購佳兆業一事還處於“膠著”狀態。

有外媒稱，佳兆業海外債權人委員會的八個基金經理中，有六個已接受融創的建議，相當於佳兆業美元債券凈現值的73%。此消息並未得到融創方面的證實。

同時，有消息稱，郭英成也在與海外債權人談判，表示會給出優於融創的重組方案。佳兆業方面對《第一財經日報》記者稱，公司確實正在擬定保護債權人利益的方案。

從尋求賣身，到看似反悔的跡象，佳兆業事件在撲朔迷離中前行，誰都看不清結局。

盡管創業板指數依然上漲，並且大量複牌個股漲停，不過龍頭股的萎靡開始令投資者疑慮：創業板指數到底會不會隨著龍頭股而大幅調整?

在大量複牌公司漲停的帶動下，7月14日創業板指數報收2726.05點，上漲42.98點，漲幅1.60%，成交1215億元。不過大量公司的停複牌讓指數“失真”，指數難以成為市場風向的判斷依據，讓人擔憂的是在經過籌碼的高換手後，創業板龍頭股紛紛大跌。

周二，樂視網(300104.SZ)大跌9.33%，以近乎全天最低的57.7元收盤，換手率11.78%，成為創業板成分股跌幅第一名。這兩天換手率超高的易華錄(300212.SZ)、東方財富(300059.SZ)、長盈精密(300115.SZ)、同花順(300033.SZ)、機器人(300024.SZ)等跌幅都超過5%。

7月13日，東方財富的換手率甚至達到18.58%的高位，換手率第二名的樂視網也有13.15%。此次率先反彈的低估值品種代表上海凱寶(300039.SZ)，在連續幾天無量漲停後，14日收盤雖依然能夠漲停，但中間數次打開漲停板，換手率也接近14%，網宿科技(300017.SZ)、振芯科技(300101.SZ)、華平股份(300074.SZ)、湯臣倍健(300146.SZ)等多家公司都有類似情況。

在6月初開始的創業板指數大調整之前，當時的創業板龍頭股全通教育(300359.SZ)和安碩信息(300380.SZ)就率先在5月中旬進入下跌通道。這次東方財富和樂視網為代表的反彈先鋒出現大幅調整，也讓重倉創業板的投資者捏一把汗。

上海一位公募人士對《第一財經日報》記者表示，這兩天不少創業板和中小板股票，在漲停板附近都有大量的賣單，這表明市場分歧開始增大，一旦多空勢力失衡，就引發一些個股較大幅度的調整，這次東方財富和樂視網就是典型的代表，未來可能整個創業板都會跟隨龍頭股步伐陷入調整，就算是估值不高、有業績支撐的股票，投資者也需要忍受一下可能的震蕩。

深圳一位私募人士則稱，救市之後的暴漲也不是一個正常狀態，管理層公布繼續嚴查場外配資，從管理層來看也不希望“暴跌”馬上變成“暴漲”，所以也有不少資金趁著市場上漲獲利了結，考慮到部分個股漲幅甚至超過50%，在籌碼充分交換後，很可能會引發幅度不低的調整，創業板龍頭的大幅調整就是一個先兆。

招商證券認為，從短期來看，產業資本的增持和融資需求的推後呵護了市場流動性，但複牌個股數量增加、場外配資的清查、獲利盤的兌現對流動性有不利影響。市場博弈愈加複雜，4000點過後壓力變大。從中期來看，宏觀經濟基本面的進一步確認、去杠桿對市場的後續影響等因素需要密切關註。申萬宏源研究報告稱，在經歷過大幅調整後，相信這輪暴跌將促使投資者更多地將目光聚焦於公司的基本面，立足於尋找業績成長確定性較高、估值具備安全邊際的標的。

日前，商務部、住房城鄉建設部等部門下發了關於調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知。該通知取消了外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付註冊資本金的要求，“有資格的境外機構和個人”也可在國內購房。

《第一財經日報》記者註意到，早在今年3月13日，經國務院批準，國家發改委、商務部就對外發布了《外商投資產業指導目錄(2015年修訂)》。在“限制外商投資產業目錄”中，有關部門已刪除了此前針對外商投資房地產的全部限制類條款。

同策咨詢研究總監張宏偉認為，國內的一線城市和部分二線城市市場雖然好轉，但很多三四線城市的去庫存壓力非常大，目前看來全國的房地產市場的供求是平衡的，放開外資準入也是基於市場環境較穩定而所做出的舉動。

外國人購房的重點在中國一、二線城市，此外這些外國人的實際購買數量並不多。本報記者從多位業內人士了解到，目前多數的外國高管在中國會選擇租房。“大部分外國人在華工作基本不超過2年，因而這類客戶不會因為定居而買房，從投資角度來講，或許也不會特別多。”張宏偉提到。

張宏偉進一步指出，目前外資通過開發投資和並購等兩種方式進入中國房地產市場，但在絕對數量上也少。

戴德梁行的數據顯示，今年全球房地產基金投資迎來一波小高峰，目前已集結了4290億美元(約合人民幣2.66萬億元)，其中超過四成的資金即逾460億美元(約合人民幣2855億元)將投向中國房地產市場。“與此前投資策略不同的是，盡管中國一線城市仍是外資關註的重點，但由於一線城市的資產價格已處於高位，機構投資對發展潛力較大的二線城市或規模更小的城市，開始產生濃厚的興趣。”世邦魏理仕執行董事邵律表示。

這一政策的出臺，無疑也會給更多的海外資本入場提供相應機會。除了行業競爭和經營模式之外，在中國，開發商需要在拿地、交通等問題上與地方政府頻繁溝通。針對外資開發企業在中國投資拿地開發物業的優勢和難點，世邦魏理仕中國區商業服務部資深董事儲祥昀接受本報記者采訪時曾分析，外資開發商的優勢包括強大的品牌形象、豐富的項目管理經驗以及國際網絡和資源，同時他們也缺乏當地的政府網絡和資源，缺少對當地消費者的深刻洞察，並需要建立同時具備本土管理經驗和國際化視野的管理層。

雖然歐美本土消費進一步複蘇，以及新興國家消費者興起，但是中國消費者的全球消費力仍然增長迅速，中國消費者仍然是全球奢侈品市場無可爭議的最大買家。

財富品質研究院最新的《中國奢侈品報告》顯示，2015 年，中國消費者全球奢侈品消費達到1168億美元，這也表明中國人2015年仍然買走了全球約46%的奢侈品，盡管2015年的中外奢侈品價差幅度比2011年縮小一半至25%左右，但中國奢侈品消費外流依然嚴重。

中外價差幅度4年縮小一半

2015年，全球奢侈品市場依然面臨諸多壓力，但是上述調研顯示，市場總容量仍將達到創紀錄的2552億美元，預計全年增長率將達到11%，相比2014年有一定複蘇和發展，財富品質研究院院長周婷告訴《第一財經日報》記者，“其增長主要來源於傳統高端小眾品牌和設計師品牌，特別是定制類產品和服務的快速發展，而傳統奢侈品牌的增長速度遠遠低於奢侈品行業整體增長速度，相對市場份額進一步下降。”

中國消費者全球奢侈品消費達到1168億美元，同比增長9%，按當前匯率計算，約合7400多億人民幣，算上匯率變化，這個數字比2014年足足增加1000億人民幣，這也表明中國人在2015年仍然買走了全球約46%的奢侈品。

值得註意的是，中國奢侈品市場占全球奢侈品市場比重由2014年的11%下降到2015年的10%，中國本土奢侈品市場在全球奢侈品市場的占比進一步下降。境外消費則仍然不可抑制地進一步加強，中國消費者2015年境外奢侈品消費將達到910億美元，同比增長超過12%，即中國消費者78%的奢侈品消費發生在境外，消費外流形勢依然嚴重。

2015年，中國政府發布了一系列的消費刺激政策，包括擴大進口促進跨境貿易，進一步降低進口關稅等，上述調研發現，國內外主要品類的奢侈品價差較2011年首次價格調研結果價差幅度50%-60%之間，明顯縮小至價差幅度在20%-30%之間。

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在政府的政策刺激下，中國消費者2015 年在本土消費額有所回升，預計達到258億美元，同比上升3%，但主要銷售額增長點並不在傳統商場門店，傳統奢侈品零售業繼續遭受重創，奧特萊斯和網購成為最大增長點。

與2014年相比，奢侈品牌業主動采取多種策略(包括打折、降價、促銷等)，以縮小中國市場與其他市場的價格差，以解決中國市場嚴重“倒掛”現象(中國門店淪為廣告牌與展示櫥窗，主要銷售發生在國外)。

盡管在調研中，中國消費者仍認為中國政府稅賦過高是導致國內外價差的最主要原因(38%)，但是眾多受訪者表示經銷商渠道過於複雜(24%)和品牌故意提高中國售價(19%)，無論從實利還是心理角度，都嚴重傷害了中國消費者。

明後兩年將是奢侈品關店潮

全球最大的奢侈品牌LV今年關閉了其在中國的3家門店，實際上近幾年來，PRADA在華關閉了16家門店，BOSS在華關閉了7家門店。

2015年，對於傳統奢侈品牌是壓力巨大的一年，他們受到了前所未有的沖擊和挑戰，這種挑戰表面看是新興品牌，特別是設計師品牌、定制品牌和輕奢品牌等的快速發展，其實核心是消費者消費心理的進一步變遷。

雖然各大奢侈品集團銷售額2015年，仍在增長，但是增長已經明顯放緩，並且庫存積壓嚴重，打折和變相打折成為常態。同時，傳統奢侈品牌除了暫緩開店速度之外，對效益不好的門店已經開始進行關店，預計2016年至2017年將是奢侈品牌關店數量最多的兩年。

關店的同時，奢侈品牌也將對現有門店進行一定的改造，增加現有門店規模和功能，將傳統門店向生活方式體驗和定制中心轉變，很多品牌力求通過這種轉變將自己由產品供應商變成服務供應商，並讓自己最終成為全方位生活方式定制品牌，實現商業模式由B2C到C2B到轉變。

定制業務在2015年快速發展，目前定制業務占整個奢侈品行業的比重已經達到20%，有86%的奢侈品牌推出不同形式的定制服務。奢侈品定制服務類互聯網項目成為2015年最大的創業亮點，2015年共有400多個各種類別的主推定制服務的互聯網平臺項目上市，但是規模都很小。

雖然很多品牌在2015年放緩了門店開設速度，甚至關閉了一些店面，但是因為電商和奧特萊斯等新流通渠道的快速發展，使很多消費者可以有更多機會接觸並購買到奢侈品，甚至是更低價格的奢侈品，渠道大眾化也正進一步加速奢侈品牌大眾化。

2015年，也是中國奢侈品電商最受資本青睞的一年，幾乎所有的奢侈品電商都獲得了數額較大的風險投資，但是，投資並沒有讓這些奢侈品電商獲得飛速發展，無穩定貨源，流量成本高等仍然困擾著中國每一個電商。

因為消費者的諸多困擾，中國奢侈品電商正在失去中國這個巨大的消費者市場，中國高資產人群中只有4%把中國本土奢侈品電商作為網購奢侈品的主要渠道，而44% 和27%傾向於選擇品牌官網和國外奢侈品電商，海外代購也擁有19%的市場占有率，中國奢侈品電商前途堪憂，面臨窘境。

市場變遷與中國奢侈品增長點

實際上，中國奢侈品市場正經歷重大的變遷。在周婷看來，第一，新媒體將進一步搶占奢侈品行業廣告份額，同時奢侈品牌也將進一步大範圍削減傳統時尚媒體，特別是紙媒的預算。第二，國際奢侈品牌的中國管理團隊將進一步更換，奢侈品牌中國區管理將逐步去高管化，總部將進一步加強對中國市場的直接管理。第三，傳統商業零售地產將繼續“去零售化”，體驗和服務將成為傳統商業零售地產的核心價值取向。第四，中國政府2016年將進一步加大進口關稅調整力度，並且利用各種政策手段限制境外購物，以促進中國本土消費增長。第五，2015年雖然隨著境外旅遊人數激增，中國消費者境外奢侈品購物達到最高點，但是並不具備後期繼續增長的能力和機會，2017年將出現明顯的消費回流，其中奧特萊斯和電商將成為拉動內需主要方向。

與此同時，中國奢侈品市場依然存在不少增長機會，周婷表示，首先，高端、小眾、定制品牌將進一步大行其道並獲得更多發展機會，特別是那些擁有悠久歷史、獨特工藝與原材料優勢，並且已經擁有一定客戶基礎的品牌。

其次，奧特萊斯在2016年將繼續爆發式發展，並一定程度取代傳統高端百貨業的霸主地位，傳統高端百貨在2016年將進一步轉型為生活方式服務中心，餐飲服務等非零售業態將進一步加大比重。第三， O2O與C2B將徹底改變傳統奢侈品零售模式，中國市場將產生一批立足O2O或C2B的奢侈品零售企業，基於大數據和互聯網的會員制綜合服務企業將成為奢侈品市場的未來亮點。

第四，定制仍然是2016年最大的創業機會，基於大數據思維的定制服務類創業項目將進一步井噴式發展，但同時定制平臺類項目的競爭和整合也會加劇，將出現幾個具有未來競爭力的大型定制服務平臺雛形，BAT等互聯網巨頭也將大範圍進入定制領域，並成為未來定制服務平臺的主力軍。第五，2016年消費升級將成為和產業升級一樣熱門的商業話題，將有更多資本湧入消費升級領域，高端生活方式領域將獲得更大、更多發展機會。