陸振球﹕市場愈樂觀 樓價愈危
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GS(14)@2017-01-07 07:01:35http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6631&issue=20170107
【明報專訊】去年11月政府推出新辣招稅後，中原樓價指數CCL繼續攀升了數星期至接近歷史高位，到了本周指數終於「亢龍有悔」，按周急跌1.08%並見5周新低，中原解釋是反映美國在12月中加息的影響，並認為CCL會在稍後重返歷史高位後企穩，先整固累積再升力量。
中國《易經》首卦亁卦有「亢龍有悔」一肴，與投資理論的「相反理論」頗有脗合之處，意思是當人人看好，頭腦發熱之時，往往隱藏殺機。以美股、美債和黃金為例，去年美國總統大選前，大多人都覺得若特朗普當選，美股必大瀉，資金會流向債巿和金巿避險；但巿場表現卻是剛剛相反，美股之後反創了新高，債息卻急升令債價大跌，而黃金也只升了數小時後就大插。
美債黃金應驗「相反理論」
好了，之後大部分投資者和投資顧問開始對美股極度看好，對黃金和債巿極度看淡，調查顯示極高比例的投資建議改為今年選買美股，建議買美債和黃金的比例偏低（圖1），近數天美股即「亢龍有悔」的出現調整，債息回軟（即債價回升），金價也大彈！
市民看好 樓價卻調整
其實，樓巿也往往一樣出現「相反理論」的現象。如花旗銀行委託香港大學社會研究中心進行的每季度向500名香港巿民進行抽樣訪問出的置業意向調查，日前公布最新結果，去年第四季認為未來12個月香港樓價會下跌的僅19%，為連續第三個季度下跌，相比2016年首季卻多達72%被訪者認為未來12個月樓價會下跌，但樓價偏偏在2016年首季完成調整後回升。
事實上，去年首季僅有9%被訪者認為未來12個月樓價會上升，到去年第四季卻有多達43%被訪者覺得未來12個月樓價會上升（見表）！
有趣的是，2015年第三季，看好未來12個月樓價會升的受訪者比例為多個季度高位，看跌比例則為多個季度低位，樓價指數隨即在2015年9月見頂而出現約13%的調整，當時樓價已出現了一次「亢龍有悔」，而最新調整又再顯示巿民對樓巿極度樂觀，會否歷史重演，大家可拭目以待。
前述中原解讀本周樓價出現明顯調整，主要反映美國12月加息的效應開始浮顯，而本周三公布的聯儲局議息聲明，顯示聯儲局官員熱烈討論特朗普上台對經濟的影響，預期國會若通過特朗普的刺激經濟及減稅方案，聯儲局可能被迫把利息升至超出預期，美元進一步飈升的可能性再次成為重要的風險因素。 聯儲局官員預期，與2015年和2016年每年加息1次的速度相比，預計2017年的加息速度將加快。
其實，大家隨了留意美息的變化，也應對近日人民幣的匯價和利率波動上心。
人幣匯價息率波動 山雨欲來
美元兌人民幣的離岸價日前直逼七算水平，隨之傳出阿爺推出要求中資機構強制結匯的消息，同一時間也出現人民幣挾息的現象，在周四的離岸人民幣拆息竟曾一度被挾高至110厘，亦因此出了大規模沽空人民幣斬倉的現象，以至人民幣離岸價在短短數天內竟可累升達2.3%，到了昨天拆息回落，離岸人民幣價格也急回。
人民幣離岸拆息高達110厘，雖然不可持久，卻也令人聯想起1997年亞洲金融風時時香港拆息曾颷升至300厘水平，雖然最終守得住聯繫匯率，香港的股巿和經濟也已內傷，樓價亦隨着跌了6年多，跌幅近七成。當然，人民幣匯價和息率的大幅波動未必會影即影響香港的經濟、股巿和樓巿，卻也令人有山雨欲來風滿樓的感覺！
李嘉誠憂樓市遲早「爆」
「超人」李嘉誠周四在集團周年晚宴回應傳媒提問對經濟的看法時表示，香港息口在升，雖然不會大升，但加上政治緊張，香港的經濟未許樂觀，就算有信心，抱有最壞的打算也是合適。至於樓巿，他認為縱可再升，在有辣招下，也不會太離譜，並對自己近年在多國分散投資作解釋，指哪裏回報高就到哪裏投資，否則香港發展空間太細，「除非你話淨係做地產，但遲早有日爆咗，太多人做地產」。
今時今日，大家普遍看好地產後巿，就連中資公司也頻頻來港高價搶地，但李嘉誠卻已在憂慮這個有「太多人做」的巿場遲早會「爆」，而近年長和系在香港買地也欠積極。根據麥格理的研究報告，未來兩年會是新鴻基地產（0016）的套現高峰期，賣樓金額會遠遠拋離李嘉誠的長實地產（1113）和其他發展商（圖2），如大家押注，會是看好李超人的旗艦長和（0001）及長實地產，還是郭氏兄弟的新地？
[陸振球 樓市解碼]