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每經記者 楊羚強 發自上海
花費23.3億元，是否可以買到成交價格約44.3億元的土地儲備呢？這樣的好事並非痴人做夢，而是確有其事。8 月28日，綠城中國公佈的半年報顯示，該公司在今年上半年和合作夥伴一起在上海、遼寧、河南、山東等地拿地，總建築面積為452萬平方米，並獲得其中 201萬平方米的土地儲備。上述土地出讓總金額高達111.6億元，而年報顯示，綠城中國僅承擔其中的23.3億元。
出現這樣的現象並不是因 為綠城拿的土地便宜。《每日經濟新聞》記者根據綠城中國公佈的上半年新增土地儲備、總出讓土地價格以及綠城在上述土地儲備中所佔權益進行計算，發現綠城如 按年報所公佈的權益，至少需要承擔111.6億元中的44.32億元。然而，綠城卻自稱，公司僅支付23.3億元。難道說，綠城的合作夥伴為與綠城合作， 向綠城贈送土地？
或有意粉飾財報
答案顯然是不可能的。綠城內部的一位人士告訴 《每日經濟新聞》記者，綠城之所以能以23.3億元的土地出讓金獲得價值44.32億元的土地，其根本原因是合作夥伴向綠城合作開發的項目公司提供了比銀 行基準利率高出100至200個基點的借貸，並以綠城在這些公司所佔的項目權益作抵押。
上述內部人士稱，這一做法能實現雙贏的結果：既能大大減輕綠城的財務壓力，合作夥伴也能獲取了遠高於銀行的存款收益。
中原地產研究中心高級經理劉淵表示，這一做法最大的好處，是可以使綠城的財報比想像中漂亮。據他介紹，除綠城外的其他地產公司，也在採用同樣的辦法，增加項目公司的負債，以降低公司整體債務情況，進而讓公司有比較好看的財務數據。
不過，這樣的方式，顯然會削弱綠城今後的利潤率，公司的部分利潤將變成財務利息，歸還給合作方。
事實上，綠城這麼做也是不得已而為之。截至今年6月30日，綠城旗下項目的新開盤銷售率只有53%。《每日經濟新聞》此前也曾報導，綠城在個別月份的銷售率甚至低於2008年金融危機時期的水平。
為此，綠城在上半年壓縮了新項目開工量，僅為277萬平方米。而年初，綠城制訂的開工計劃是487萬平方米，跌幅達到45%。同一時期，國內其他的一線地產巨頭，如萬科、金地、碧桂園等都沒有調整過開工量，部分開發商甚至計劃提高下半年的新開工量。
綠城半年報顯示，綠城截至6月30日可動用的銀行現金及結餘僅67.44億元，抵押的銀行存款30億元，一年內到期的銀行借款和其他借款卻高達135.14億元。
滯銷下開發商仍需保持規模
流動資金極為緊張，銷售率沒有好轉，諸如台州等原來不限購的城市，也有可能隨著第二輪限購令的出台被限購。然而，讓人不解的是，綠城的策略卻是繼續買地。
上海同策諮詢顧問有限公司研究總監張宏偉說，維持並繼續擴增企業的市場份額，是目前所有大地產公司共同的戰略。為保持這個戰略，很多開發商調整產品結構，試圖延續之前的高周轉模式，擴大規模，擴大企業的市場份額。
對綠城來說，為實現中長期的發展，同樣需要保持目前的開發規模。但是限購令背景下的滯銷，使公司的資金更加吃緊。以此來看，綠城選擇由合作企業墊資買地也是不得已而為之。
劉淵認為，今年上半年雖然各家公司的資金都較之前有所收緊，但土地市場也面臨不錯的機會，出現了很多低價土地。能乘機低價抄底的公司，就有可能在未來的 兩三年裡，創造漂亮的業績。這樣的機會同樣也讓綠城眼熱，在資金捉襟見肘的情況下，綠城不得不選擇借款拿地，以保證企業未來兩三年的盈利能力。