📖 ZKIZ Archives

住宅市場近期降溫，商業不動產市場炒作熱度卻有增無減。近期知名店面投資客，除了20億元身價的江醫師、減肥名醫林政誠，及印尼紡織商人宋良浩外，房仲界口中最大咖的神祕大戶，是「劉媽媽家族」。

本刊調查，開鞋店起家的劉媽媽家族，擁有30戶台北市東、西區精華店面，保守估計身價60億元，今年起，還南下搶進台中逢甲商圈。

劉媽媽家族小檔案

接班人：余公子（35歲、未婚）

身價：估計60億元。

房地產經驗：80年代開始投資商圈店面。8年前交棒長子，以北市東、西區為主，今年轉戰台中，共持有30間以上店面。

成功案例：西門町no no服飾店面以6千萬元買入，1億2千萬元賣出，大賺1倍。

失敗案例：台中火車站前商圈，5年前因商圈轉移，慘賠3千多萬元出場。

房地產市場近期呈現二樣情，住宅冷、店面熱。九二八檔期建商的預售屋推案量僅一千億元，創下五年來新低紀錄；相反的，台北市店面價格仍持續創新高，永慶房屋八月二十七日統計，今年八個月來的店面成交量，已大漲四成，平均價格也漲了超過一成。

劉媽媽 事業傳兒子

精華地段店面動輒以億元計，投資門檻高，但租金收益穩定，始終一屋難求。永慶協理黃增福說：「店面買家不少，而且價格一路往上漲，短期還有租金可收，市場上買得最凶狠，除了集資型的江醫師集團、減肥名醫林政誠外，還有做投資超過二十年的劉媽媽家族。」

這 個神祕的劉媽媽家族，以五十多歲的「劉小姐」為核心，本名劉月釵，夫家姓余，房仲暱稱為劉媽媽，從未在媒體出現過。「她買店面用搶的，只要是精華地段，有 物件就買，屋主開多少就一口氣買下，四年前忠孝東路上的一間店面（現為雄獅旅行社），以一億八千萬元買下，每坪四百六十一萬元成為店面王，震驚投資界。」 黃增福說。

本刊調查，劉媽媽家族手上至少持有三十間最精華地段店面，加計帝寶、勤美璞真等四戶豪宅，身價約六十億元，為免身分曝光，打交道的房仲不超過十個，但他們買店面的手筆之大，已成為房仲間的神話。目前劉媽媽家族事業已交棒給第二代、八年前回國的兒子。

過去，劉媽媽家族買房全部都在台北市的東區與西門町，今年初開始加碼台中逢甲商圈。知情人士說：「逢甲商圈今年成交七件，有五件就是劉媽媽兒子『余公子』獨資購買的。」

余公子 逛商圈蒐資

上 週二（八月二十四日），本刊記者在台中逢甲大學商圈門口，直擊這位有驚人身價、潮男裝扮的余公子，貼身白色T恤一件三百九十元，全身上下最貴的行頭，就是 腳底的PRADA皮鞋。只見他眼珠子不斷溜轉，估算人潮與流向，一看就是一小時，抓在手上的iPhone手機，大約十分鐘就接一通電話；不講時就拍下有興 趣的店面，再打電話給房仲問行情。

接著，他隨機進入一家服飾店佯裝購物，心裡則算著客人提袋率；然後又轉到商圈旁的麥當勞喝冰飲，進一步觀 察逢甲大學開學前後商圈的變化。堅持不透露本名的余公子，指著對面說：「逢甲的人潮不會過馬路，所以對街的店面我就不碰，像台北市東區商圈也是，過了復興 南路之後就沒人了。」逢甲商圈內有一條便當街，余公子也不碰這條街的店面。「做學生的店面租金不高，買了房價也不見得會漲。」

盯時事 記取舊教訓

八月二十四日這天，余公子是來與承租戶換租約。他五月以六千六百萬元買下台中市文華路一間店面，每個月租金從十八萬拉至二十四萬元，投資報酬率從三％拉高至四％。房仲說：「最近就有人開價一億元，希望劉媽媽讓售，但被拒絕。」

事實上，投資出手前，余公子花了一年實地勘查，勤跑商圈，此外，還天天看報章雜誌、畫線註記，找尋投資靈感。余公子笑說：「我家就只有電腦跟一堆書，一定要每天盯時事，要不然趨勢改得很快，不可以重蹈台中火車站商圈移轉的賠錢事。」

這是劉媽媽家族的私房故事。五年前，劉媽媽在台中火車站旁買店面開鞋店，但商圈轉移至七期跟逢甲，冷卻得太快，結果慘賠三千多萬元出場。不過，這個慘痛代價，換來劉媽媽家族立於不敗的投資心法，「只做有支撐性的商圈店面」。

劉媽媽嫁入余家後，育有一子一女，夫婿從事製鞋業，因此在北市中山北路開了一家傳統鞋店「哈囉皮鞋」，當初的店面是租來的。後來賣鞋稍有獲利，劉媽媽便把鞋店買下來。余公子說：「小時候住在鞋店後面，環境很差，有時蟑螂滿地爬。」

八○年代，台北房價起漲，負責家計的劉媽媽發現，原來店面收租比賣鞋還好賺，便開始買店面收租金，鞋店搬到熱鬧的西門町後，進一步發現唯有熱鬧商圈的店面，才能投資獲利。

母子倆 聯買店面王

劉 媽媽投資店面致富，兒子在加拿大念書時，給的生活費卻有限。余公子說：「在加拿大時，有天在街頭看到婦人為了買一把便宜的青菜考慮再三，竟然有人連不起眼 的青菜都要計算每日開銷；後來去大陸觀光，看到商圈內的每個垃圾桶旁都站著乞丐，等著觀光客丟不要的食物。我認為，一定要自己親手賺大錢，否則就會坐吃山 空等死。」

八年前，大學念心理系的余公子回國後，選擇家裡擅長的房地產投資事業，還跑去仲介公司工作半年，在母親引進下，開始接班。七年 前，劉媽媽家族以六千萬元買入西門町no no服飾店面，三年前一億二千萬元賣掉，大賺一倍；二個月前，這間店再以一億六千萬元天價成交，獲利三成，遜色了些。

四年前，母子倆聯手以一億八千萬元，買下忠孝東路四段雄獅旅行社的店面王，一戰成名，另以三億五千萬元，買下東區頂好名店城的服飾店，前面就是公車站牌，租金投資報酬高達六．八％。有房仲表示，最近有人出價四億元要買店面王，余公子不肯賣。

重保值 觀時機脫手

負 責操盤的余公子說：「我操作店面，看準就買，賣的少，西門町那戶店面是仲介帶著客人開價，算一算獲利已超過一半，應該可以脫手。忠孝東路那戶買方開價四億 元，算是很高價格，不過東區就這間三角窗店面最好，旁邊有SOGO，現在有建商搞大型都更案，商圈只有更大，還沒到賣的時機。」

「以前大家 都會覺得，火車站最好，但是台北跟台中火車站商圈，都是過渡型的流動人口，沒有觀光客，店面不保值；要保值只能找消費者最愛消費的地方，目前只有台北市東 區、西區跟逢甲這三地。而且，大陸來台人數一年成長四五％，人潮就是錢潮，為了賺大陸客的錢，店面不管是租金還是房價，都還有成長的空間。因此我看好逢甲 商圈會熱到開放大陸客自由行。」余公子說。

獲利差 不投資豪宅

至於房價不斷拉高的豪宅市場，劉媽媽家族完全不碰。余公子說： 「台灣真正豪宅少，買家都是貴婦團，有點亂買亂賣不專業，況且買下來也租不掉，店面除了房價漲之外，還有高收益的租金，所以我不投資獲利差的住宅，只做店 面。」他也不碰股票，「股票都是人為操作，不是內線根本賺不到錢。」

不過自住用的豪宅，余公子卻精明的買在低點。四年前，劉媽媽全家搬進豪宅「帝寶」，入手價每坪八十五萬元，與現在行情一坪二百萬元相較，賺很大。眼見兒子接手事業，劉媽媽轉而熱中教會活動。熟識人士說：「教會有活動，劉媽媽都會參加，但是很低調，大家都不知道她很有錢。」

在住宅市場價高死撐不跌的情況下，店面等商用不動產成為投資新寵，今年二月，減肥名醫林政誠，相約江醫師集團與余公子考察逢甲商圈後，隨即買下「逢甲廣場」店面，內部切割為三十間店面出租。

不只台灣人搶買，連台商也回國掃貨。今年八月剛以五億二千萬元買下永康街「高記」店面的「印尼紡織大王」宋良浩，四月也以四億元買下南京東路的「燦坤3C」店面，去年更以十五億元，買下重慶北路原住民委員會承租的整棟大樓。此波店面炒風，欲小不易。

劉媽媽家族鍾愛商圈店面行情走勢

資料來源：永慶房屋

豪宅帝寶2度法拍，炒房大戶劉媽 媽再以2.7億元的天價標下。本刊調查，帝寶拍賣不僅引發地方角頭覬覦，驚動警方，還牽扯出詐騙女王暗算劉媽媽的大內幕。原屋主林富慧曾是國際刑警追捕的 詐騙女王，目前正在服刑中，她知道房屋會被法拍，竟然事先租給女兒，讓女兒住房不搬，導致劉媽媽兒子第一次標下後，因無法入住而棄標！

一 月十一日，帝寶豪宅二度法拍，神祕炒房大戶劉媽媽，再度以二億七千一百多萬元得標；上個月底，豪宅首度拍賣時，她就用兒子名義以二˙八億元的高價得標，創 下法拍屋的傳奇，但沒多久就傳出該屋有黑道介入，讓她棄標。這次劉媽媽態度轉為強硬，她私下對外透露，不管哪路人馬要來「分杯羹」，全部以法律途徑解決。

外界很納悶，為何劉媽媽要二度標下帝寶？據本刊調查，劉媽媽第一次得標後，黑道開出四千萬元的「搬家費」，讓她打了退堂鼓，經過一個多月的「斡旋」，障礙已經排除，加上若別人標下，她必須付更大代價，因此決定還是自己標下。

屋租女兒 逼棄標

讓劉媽媽二度投標的帝寶前屋主，正是目前因詐騙案服刑的前國際山霖董事長林富慧。

林女今年五十歲，風韻猶存，黑白關係密切，因涉及多項詐欺案，還曾假造匯票騙取澳洲賭場約新台幣一千五百萬元，被國際刑警追捕，被害人稱其為「詐騙女王」。

知情人士透露說：「林富慧早就知道自己帝寶房子要被法拍，就先把房子租給自己女兒，等到劉媽媽兒子標下後，讓女兒住在裡面不搬，逼他們棄標。劉媽媽根本是被這個詐騙女王給暗算了。」

林富慧的這個手法，在法拍屋其實很常見。根據民法規定，房屋買賣時，如果屋主事先已先把屋子租出去，雖然可以賣屋，但新屋主不得取消租約。很多人就是利用此點，知道房子日後會被法拍，就先出租。

更令劉媽媽想不到的是，標下帝寶，不僅無法進住，還招來黑道覬覦。

黑道出聲 警動員

知情人士說：「當劉媽媽兒子得標時，中永和角頭『紅豆』就放話，要他拿出四千萬元，賠給承租人吳小姐搬遷費與裝潢損失，順便擺平其他債權人。劉媽媽細查後才發現，吳小姐就是林富慧的女兒。」

知 情人士透露：「劉媽媽也住在帝寶，觀察許久沒見該屋有人居住，第一次得標後以為撿到好貨，因為該屋市值三億多元，價差高達一億多元；沒想到房子裡突然冒出 住戶，劉媽媽嚇死了，當然不敢要啊！買房子都還沒賺到，就先要付四千萬元，加上中央銀行盯炒房盯得緊，要所有銀行不能貸款給她，最後她才棄標。」

中和地方人士說：「紅豆仔是中和小咖角頭，屬天道盟系統，以前跟過天道盟顧問也是前國代的陳治男（已故），和林富慧家族原本就認識。」

一名林女的債權人說：「這戶的裝潢大概是全帝寶裡面最爛的，開口要四千萬元根本就是擺明恐嚇，不過，我知道四千萬元劉媽媽不是給不起，只是不能給。劉媽媽也很清楚，這一次如果態度不夠堅定，以後她的法拍屋事業，將難擺脫這些莫名奇妙的黑道人士來當宿主。」

這件事亦驚動了刑事警察局。刑事局派員接觸劉媽媽兒子，希望了解細節。

一位幹員說：「劉媽媽兒子雖然沒有正面承認被黑道恐嚇，但強調目前仍在可容忍範圍，如果有太過分的事情，一定會與警方配合。」

本刊調查，帝寶會被法拍，就是因為陳治男和林富慧虧空國際山霖公司，而該戶帝寶是目前國際山霖名下唯一值錢的資產。林富慧靠著假本票、匯票，之前曾詐騙了近三十億元，被害人至今卻求償無門。

而這些債權人在帝寶拍賣後，還是一毛錢也拿不到，因為當初林富慧買帝寶，帳面上其實只拿出了一千萬元現金，其餘皆以國際山霖持股及未收帳款等名目，向銀行成功貸款，因此這間豪宅的抵押債權，前二順位分別為貸款銀行台灣企銀一˙二億元，土地銀行一千八百萬元。

第三、第四債權順位分別為林富慧的妹妹林秀育三千萬元、妹婿冀宗澤四千七百萬元。劉媽媽以二˙七億元買帝寶，林富慧家族還可分到七千七百萬元現金，其他債權人根本分不到。

拿不到錢的債權人說：「照林富慧的作法，這一千萬元大概也不是她拿出來的，所以天道盟的兄弟，就藉口這一筆錢是已故老大陳治男向大家募集拿出來的，趁機想要敲劉媽媽一筆。」

膽敢討債 剁手指

多名被害人向本刊投訴說：「林富慧當年施行詐術的陣容堪稱『黃金組合』，裡面有黑道、退役將軍、警界人士，還有部分民代勢力也涉入其中，跟她討債簡直是自己討罪受。」

服刑中的林富慧，即將符合假釋規定，她也透過律師提出聲請，可能今年三月就會重獲自由，再引起被害人極度不滿。

消 息人士說：「最早向林女討債的是做LED的佰鴻工業，當年林富慧利用國際山霖汽車公司，承包大有巴士車輛LED顯示燈工程，佰鴻按合約完工了，大有巴士也 開上路了，款項國際山霖收了，卻不付給佰鴻，讓佰鴻白白被坑了。當時債權人到國際山霖要工程款，拿不到錢還不打緊，債權人竟在寒流來襲時被陳治男『請去』 海邊吹風。欠錢的陳治男坐在車上喝酒，要錢的反被要求脫掉外套，站在車外凍了一個多小時。」

瞭解內情的人士也說：「吹寒風還算好，陳治男還曾找人把要債者載到山上，叫人挖二個洞，強調如果要錢，就自己選一個跳下去。這招叫『上山看風景，挖山洞』。」

另外，債權人要債，陳治男也曾當著債權人的面，讓小弟把律師架出去，當場剁掉律師手指。血腥畫面嚇得債權人個個臉色鐵青，有的還痛哭失聲，根本不敢再去要債。

操弄男人 壯財富

受害廠商有苦難言，大家因畏懼黑道勢力，都悶在心裡；直到林富慧前年入獄，陳治男去年因病過世，大家才敢串聯起來，去要這筆陳年舊帳。

除了黑道勢力外，林富慧白道關係也很好，廠商形容：「林富慧能言善道、手腕高明，雖然年紀有一把，卻深懂老男人的心理。把一些公務人員耍得團團轉。」

在林富慧涉及的苗栗縣一起土地變更案中，起訴書裡明白寫道，「她與苗栗縣政府工商發展局人事室主任林茂景是男女朋友關係，藉由這個關係，達成土地變更，圖利自己。」後來公務人員都因涉案被判刑入獄，林富慧卻被判無罪。

不只是縣府人員淪陷，連高階將領也成人頭。根據法院判決書，一位團管區司令林姓少將，開立一張十二億元的偽造本票，給林富慧管理的公司，被依偽造文書判刑八個月，緩刑三年。

受害廠商說：「林姓少將後來供出，林富慧也有參與其中，目前檢方正在調查其中詳情。」

本刊調查，南投出身的林富慧，早期家裡開設製鞋廠，原本擔任會計的她，因為做鞋業國際貿易的關係，熟悉支票、本票、股票等票券交易之間的時間差，還知道一些國外票券交易的盲點，因此擅長用假匯票詐欺。

票券時差 A董座

所謂「票券時間差」，就是，「利用支票兌現前的一段時間，用帳面上的假金額，去騙買各種有價證券或房產等。等這些財物過戶完成後，支票跳票或本票不兌現就詐騙成功。」

除了擁有金融詐欺的專業知識外，林富慧也和黑道大哥走得很近，但她比其他女人更聰明，讓大哥們成為她的貴人，自己一步步成為商場名人。

林富慧剛開始進入政商圈時，是某黑道背景影視大亨的女友，等到天道盟大哥陳治男選上國民大會代表，她又跟陳治男走得很近。

被害人說：「林女最擅長的是『白手起家』，靠著空頭支票，竟然可以撈到個大有巴士負責人的稱號。坐上董座之位，又利用支票交易兌換的時間差，去變更股票印鑑，賴帳不付錢，再靠黑道撐腰，白白取得十多億元的大有巴士股票。」

上梁不正 出歹子

但夜路走多，終於踢到鐵板，林富慧除了自己入獄外，就連兒子陳建偉也被牽扯。

本刊調查，陳建偉今年二十五歲，因涉嫌盜刷女友的信用卡被判刑六個月，還對姨丈下手，盜用姨丈的空白支票償還他自己的百萬元債務，遭判一年八個月。

林富慧被判三年，目前還在服刑中，但她仍有多件案件正在審理，從帝寶法拍過程，不難看出她不但沒有還債的誠意，且是善於利用金融知識的智慧型罪犯，對於她所提出的假釋申請，法務部當審慎思考！

詐騙女王 林富慧

年齡：約50歲　　

家庭：離婚，育有3名子女

事業：曾開設銓安、日盈機械、國際山霖汽車等公司，組成「台灣巴士通集團」，一度入主大有巴士，並介入大都會客運巴士採購及股權。

官非：

2010年　因積欠佰鴻工業逾1億元債務，她的帝寶豪宅因而遭到法拍。

2009年　入獄服刑，起因為2001年在澳洲賭場持假匯票詐騙，遭判刑3年定讞。

2007年　國際山霖汽車苗栗擴廠，涉嫌官商勾結，將農牧用地變更成建地，台中高分檢上訴中。

2005年　入主大有巴士涉詐欺、偽造文書及背信案，北檢偵辦中。

2005年　民進黨立委指控她招待大都會董事長惠肇洪出國旅遊，官商勾結取得9億元新車採購案。

一標成名 劉媽媽

本名：劉月釵　　

年齡：約55歲

家庭：先生俞其瑞1970、80年代在北市林森北路開設哈囉皮鞋店，後來轉到西門町開店，開始跨足店面買賣收租。育有1子1女，兒子俞昌哲接手她的房市投資事業。

身價：持有台北市東區、西門町、台中逢甲商圈等地逾30間店面，並擁有帝寶、勤美璞真等5戶豪宅，身家至少60億元。

豪宅指標 宏盛帝寶

帝 寶所在地原為中廣公司總部，由三重幫林堉璘的宏盛建設興建，2005年底落成。基地面積廣達5,642坪，6棟大樓共168戶，自百坪起跳，是台灣首屈一 指的集合式豪宅社區，去年還被評為亞洲十大豪宅之一。知名住戶包括連戰、頂新魏家、藝人小S夫婦、名媛何麗玲、主播廖筱君等。

此次法拍的單位在C棟5樓，面對仁愛路中庭，含4個車位總建坪約165坪，原登記在林富慧的「國際山霖汽車公司」名下。劉媽媽第二次得標價為2億7,120萬元，若扣除4個車位（每車位市價約400萬元）的坪數計算，每坪單價約197萬元，創下住宅法拍史上最高紀錄。

買法拍屋 三思而行

因 欠債被法拍的房屋，通常可用低於市價取得，但風險也較高。購買法拍屋須自備2成保證金，得標7天內繳清另8成，所以需要相當財力或貸款管道。法拍屋又分點 交與不點交2種，不點交通常是物件有租賃關係或有人占用（俗稱海蟑螂），得標人常得花錢消災，有時甚至發生房屋遭人惡意破壞的情況。

前屋主積欠的水電費，得標人可選擇不繳納，但需向台電和自來水公司重新申裝管線和水電表。積欠的管理費，得標人依法也無需繳納，若管委會無理催收，可以訴諸法律。

古今中外的傳奇都如是說：富豪都是從無到有白手起家，大學輟學在車庫創業，經歷過慘澹的日子，憑藉他們高瞻遠矚的願景，以及百折不撓的勇氣，終於賺得財富 與名聲，但事實真的是如此嗎？

撰文． 乾隆來

滿坑滿谷的富豪傳記都會告訴我們，富豪們出身多麼卑微，從無到有白手起家，百折不撓的勇氣，終於打造出今天的企業帝國。事實真的是如此嗎？

就以大家都熟悉的兩位世界首富為例，比爾蓋茲大學輟學，打造微軟公司寫下人類科技史的新頁；而巴菲特憑藉無人可及的長期投資眼光，將價值投資發揮到極致成 為投資之神。

的確，他們的創業精神與經營能力值得我們學習；但蓋茲與巴菲特傳記沒告訴我們的是，巴菲特與比爾蓋茲都不是白手起家，他們都來自顯赫的家庭，沒有他們爸媽 的臨門一腳，蓋茲不會是蓋茲，巴菲特也不會是投資之神。

比爾蓋茲的媽媽在一九九四年六月十四日過世，隔天︽紐約時報︾刊登了瑪莉蓋茲夫人（Mary Maxwell Gates）的簡短訃聞，第一段就說：「瑪莉蓋茲昨天因為乳癌過世，她是一位顯赫的西雅圖商場女將，協助了她的兒子比爾蓋茲得到ＩＢＭ的合約，讓新創的微 軟公司獲得利潤豐厚的關係。」蓋茲的媽媽絕非等閒之輩。

比爾蓋茲的成就

來自母親強而有力的推動

許多人知道比爾蓋茲的父親在西雅圖是著名的律師，曾經擔任華盛頓州律師協會的總裁，其實他的媽媽更厲害。瑪莉蓋茲是全美國「聯合勸募協會」（United Way of America）第一位女性主席，早在三十五歲的時候就出任華盛頓州最主要銀行第一州際銀行（First Interstate Bank）的董事，後來還擔任過太平洋西北貝爾電話的董事，以及西雅圖ＫＩＲＯ廣播電視台的董事。蓋茲媽媽的事業，以社會公益為核心，橫跨了金融、通訊、 傳媒等領域。

蓋茲的媽媽也不是白手起家，蓋茲的外祖父是太平洋國家銀行的副總裁，當年已經是顯赫的金融家，後來太平洋國家銀行與第一州際銀行合併，蓋茲媽媽可以說是克 紹箕裘，延續且發揚光大了父親的金融家業。

在美國國家檔案局內，比爾蓋茲的族譜可以往前推算到一三一七年，十幾代的祖先都是有名號的人物。蓋茲的父母親與州長、西雅圖市長等頂尖政治領袖都是至親好 友，在微軟成功之前，就已經是西雅圖著名的世家了。

蓋茲的媽媽是美國精英的典範，出身優越，受過良好的教育，一生衣食無虞，而且極為熱情地將無窮的精力與財富貢獻給社會。瑪莉蓋茲以驚人的活力參加了華盛頓 州的許多公益組織，從醫院、婦幼、藝術、交響樂團、商會，到處都有她活躍的身影。而她在華盛頓大學更有舉足輕重的地位，從畢業後就長期參與大學的重要發展 活動長達四十年。

蓋茲媽媽在一九七四年參加西雅圖的聯合勸募協會，八○年就成為全國聯合勸募總部執行委員會的成員，當時ＩＢＭ的董事長歐普（John Opel）也是委員，蓋茲媽媽找了歐普，推薦她兒子寫的系統程式。幾個禮拜之後，歐普交代ＩＢＭ ＰＣ部門主管，研究蓋茲的ＤＯＳ作業系統，ＩＢＭ以全世界最強大的科技公司市場地位，與當時名不見經傳的比爾蓋茲簽約，隨著ＩＢＭ個人電腦的成功，造就了 微軟成為全世界最大的軟體公司。

沒有蓋茲媽媽在聯合勸募協會與ＩＢＭ董事長的關係，比爾蓋茲的ＤＯＳ就算再優秀，也不容易獲得ＩＢＭ的青睞。後來ＰＣ銷售成功，比爾蓋茲賺到大錢，與創業 夥伴鮑爾艾倫不斷提升ＤＯＳ的功能，隨著ＩＢＭ採取開放系統的策略，讓全世界的個人電腦廠商都採用ＤＯＳ作為標準作業系統，小蓋茲不但沒有被藍色巨人 （ＩＢＭ當時的稱號）吃掉，反而在電腦市場超越ＩＢＭ。蓋茲媽媽不只生了世界首富，還催生了微軟公司。

巴菲特的投資概念

承襲祖父及父親的觀念啟蒙巴菲特生在內布拉斯加州奧馬哈的家庭，不如西雅圖的蓋茲家庭那樣顯赫，他的曾祖父在一八六九年創立了巴菲特父子公司 （Buffett & Sons）的雜貨店，交給祖父（Earnest Buffett）經營，祖父再傳給巴菲特的叔叔經營。

巴菲特從祖父身上學到不少投資理財的啟蒙觀念，例如祖父在一九三九年寫過一封家書，說即使時局再壞，家裡的現金盒子裡也要「保有一千美元的現金準備」，一 九三九年的一千美元，購買力相當於現在的一萬五千美元，可以買一輛入門汽車。

祖父強調，在必要的時刻手中有應急的現金，可以把握住許多難得的機會。巴菲特堅持祖父現金為王的觀念，至今遵守不渝。

不過，如果以為巴菲特成長在「雜貨商」家庭，那就大錯特錯了！巴菲特出生的時候，祖父的事業已經有六十年的歷史，而他的父親則將家族事業發揚光大，一腳跨 進金融與政商領域。

巴菲特的父親霍華．巴菲特（Howard Homan Buffett）是內布拉斯加州選出的聯邦眾議員，而且本身就是成功的投資家。巴菲特的父親在大崩盤後的一九三一年創設自己的證券公司（Buffett- Falk & Co.），在大蕭條的氣氛中操作金融獲利，從一九四三年到四九年、五一年到五三年總共做了八年、四任聯邦眾議員。巴菲特十二歲就跟著當選聯邦眾議員的父親 搬到美國首都華盛頓，在那裡念了名門貴族齊聚的高中，家裡往來都是名門人士，絕對是政治與金融領域融會貫通的上流家庭。

奇才要出頭 背後推手為關鍵坊間流傳一個故事，在大學時已經嶄露投資長才的巴菲特，曾經參觀了紐約證券交易所，而且是由高盛證券董事長親自帶他去參觀（一說協助安 排），工作繁忙的高盛董事長會特別照顧小巴菲特，就是看在老巴菲特眾議員的面子。

巴菲特在一九五一年從哥倫比亞大學取得碩士學位後，第一個工作就是回到父親創設的證券公司任職。此外，巴菲特在一九五二年娶了蘇珊湯普森，蘇珊也是名門世 家之後，她的父親是奧馬哈大學文學院與科學院的院長，是當地一言九鼎的名流。

中國人常說「富不過三代」，這是華人社會的經驗談，用在西方社會卻不作數。西方社會傳了十幾代的家族企業比比皆是，蓋茲與巴菲特雖然本身就是不世出的天 才，卻都受益於家族幾代經營打造出的財富與人脈。現今華人社會充滿第一代致富的創業家，如何將財富與經驗傳承給後代，打破富不過三代的魔咒，啟發出青出於 藍的後代子孫，應該是大家都感興趣的課題。

特別值得一提的是，巴菲特的父親在世的時候，是個「非主流的極端自由主義者」，對政商勾結、帝國主義式的經濟侵略深惡痛絕，不斷在國會嚴格監督，甚至制止 美國在中東鋪設油管、主導韓戰等行為。蓋茲的媽媽一生積極奉獻給公益團體，全心全意扶持社會弱勢、提升教育資源，他們都捍衛社會公平，堅持作為一個好公民 的基本價值，為他們贏得後人真誠的尊敬。

如何做到有權、有錢、有勢、最終贏得尊敬，還能栽培出比爾蓋茲、巴菲特這樣的天才，這才是蓋茲與巴菲特家族不傳的祕訣！

(本文作者為紐約大學金融碩士、曾任金控公司副總經理)

外號「劉媽媽」的知名投資客劉月釵住帝寶，也靠投資帝寶賺進上億元。在她的幕僚團中，有一位幫她處理法律事務的律師黃坤鍵，不但去年幫她打贏帝寶法拍官 司，也在投資客圈中打響名號。連最近鬧得沸沸揚揚的文林苑，案主王家也找上他排解。

撰文‧梁任瑋

去年投資客「劉媽媽」標下帝寶法拍屋，以每坪一九八萬元成交，創下台灣法拍屋單價最高紀錄，一度還成為官方打房標的；後來前屋主霸占該屋，讓帝寶法拍案占 據各大媒體版面，也使得向來神祕的劉媽媽瞬間成了媒體焦點。

在帝寶案風波中，行事低調的劉媽媽原本拒不露面，但後來竟大方現身媒體面前，這其中轉折，全繫於一位關鍵人物︱︱劉媽媽的委任律師，華亞協和法律事務所律 師黃坤鍵。

台大生 三十四歲身經百戰「前屋主一口氣告劉媽媽三件刑事官司，劉媽媽怕媒體拍照不想出庭，我對她說，『不出庭，官司會愈拖愈久』，最後她終於被我說服。」黃坤鍵 回想去年陪劉媽媽開庭的那個早上，彷彿是一場高潮迭起的心理戰。

穿著一襲黑色西裝，在白淨斯文的外表下，今年僅三十四歲的黃坤鍵已身經百戰，在房地產業闖出名號。不但深獲劉媽媽信任，就連最近鬧得沸沸揚揚的文林苑案， 案主王家也找上他。

台大法律系畢業的黃坤鍵，以榜首之姿考進台大法研所。九年前初出茅廬，一邊執業，一邊擔任房仲公司不動產營業員訓練講師，因緣際會踏入不動產業。

擔任講師時期，他為避免被刁鑽的房仲學生考倒，花很多時間充實房屋交易實務案例，例如「三角簽」糾紛、凶宅認定，「為了找答案，假日我假裝成客戶，去房仲 公司問業務員，可以算是真正的實務派。」黃坤鍵充滿自信地說。

令他印象最深刻的是，十年前房仲認定「凶宅」一詞，是請賣方勾選是或不是，但何謂凶宅並無具體定義，常因每個人主觀認知不同而有差異，進而產生買賣糾紛。

早期模糊的寫法造成許多糾紛，後期也有房仲將凶宅定義改為：「是否曾在持有期間內，於專有部分發生自殺或他殺身故之事件。」但加上持有期間的敘述，會導致 道德風險。屋主持有期間若不幸發生以上事故，為了規避，可將房子移轉給配偶等親友，再由親友名下出售。

實務上，黃坤鍵就遇過這種房子還是法院承認的、會減損價格的凶宅。所以某些仲介公司自己加上「持有期間內」這個限制，其實是沒有用的，反而會造成屋主的錯 誤認知。

斡旋都更案 遭兄弟亮槍懷著對不動產法務的熱忱，黃坤鍵執業以來，幾乎都集中在不動產領域，處理過各式各樣的房地產個案，就連沒有律師想碰的冷門都更案，他都經驗十 足。

他第一件接觸的都更案，是坐落台北市忠孝東路四段，不少律師敬而遠之的「正義大樓」。當時一樓住戶尚未與建商簽約，雖曾找過知名律師事務所幫忙與建商談 判，但徒勞無功，於是轉而求助黃坤鍵。

「我看一樓店面屋主都是老實人，怎會一拖十幾年毫無進度？」黃坤鍵實際了解發現，屋主直接與建商談判，雙方易陷入僵局，有他居中斡旋，進度果然加快完成。

黃坤鍵的律師生涯也遇過黑道兄弟亮槍恐嚇，「你做這個可以拿多少錢？你有錢也沒命花！」回想當時處境，「我才二十六歲，說不會害怕是騙人的。」黃坤鍵懷疑 被跟蹤，壓力大到一度萌生退意，想推掉所有都更案；但最終他並沒有「落跑」，反而把自己鍛鍊得更堅強。

黃坤鍵說，參與都更最終是責任感支撐，晚上代替住戶開協調會是家常便飯，有時住戶對法令不了解，一遇到問題就打電話給他，幾乎二十四小時待命。

由於都更涉及權利分配條件，住戶往往一開始不敢說出心裡真正的期待，這時黃坤鍵會直截了當地問當事人的需求與底線，甚至會擺明地說：「你們要把我當自己 人，才能打贏這場仗。」最近連「文林苑」王家也主動找上黃坤鍵，希望讓全案有轉圜餘地。

勤耕房地產 變身明星律師都更冷灶燒熱後，黃坤鍵逐漸做出口碑，建立在房地產業的人脈。靠著客戶介紹，六年前，他開始幫台北市東區店面投資大戶劉媽媽處理房地產合約， 最經典一役是二○一○年幫劉媽媽投標「帝寶」首宗法拍案。

第一次法拍時，劉媽媽的兒子俞昌哲以二‧八億元得標帝寶，最後卻棄標收場，劉媽媽除了面對輿論壓力，還被沒收高達四七一八萬元的保證金。

由於劉媽媽有意第二次投標出手，為降低外界繪聲繪影的傳聞，黃坤鍵當時建議她，第一，不要逃避媒體，主動說清楚、講明白，購買帝寶是自住；第二，對外統一 發言窗口。也因此，黃坤鍵在投標日不但代劉媽媽到場投標，甚至主動回答媒體問題，他穩健的台風與專業的應答，加深劉媽媽對他的信任。

黃坤鍵腦筋靈活、反應快，最重要的是口風很緊，贏得客戶信任，透過劉媽媽介紹，他的客戶不乏知名房地產投資人。

任誰都未料到，昔年一塊不起眼的田，憑著一股傻勁默默耕耘，竟意外成就黃坤鍵成為東區投資客最信任的律師，也讓他從一位都更局外人，變身稱霸台北市都更界 的明星律師。

黃坤鍵

出生：1978年

現職：華亞協和法律事務所合夥律師經歷：至遠法律事務所訴訟部律師學歷：台大法律系、台大法律研究所

家庭：未婚

如果說，打深一口井，是進入職場修煉的第一堂課，那麼，進階下一關要累積的實力，則是在一方池塘裡，什麼魚都要能撈進網的本事。

能不能通過這一關考驗，決定你的職場生涯是在基層主管位階就打住，抱著「萬年科長」獎牌退休養老；還是具備將才基因，朝獨當一面的高階領導人下一站邁進。

房仲業資歷二十年的台灣房屋青埔領航店副總范瑀芳，專科夜校學歷的她，二度就業進入這一行。七年前，她就跨越擔任店長的門檻，但去年，她填的卻是比月薪近五十萬元的馬總統，金額還要高的「元首級」個人所得稅扣繳憑單，原因即是，她撈到了游進池塘裡的特大魚。

攤開去年戰績表，排在最前頭兩筆，分別是成交金額四億元、三億元，比台北市仁愛路帝寶豪宅還高價的土地，交易對象分別是桃園建商和新加坡外資。對房仲店頭 來說，這樣總價億元級的成交物件，在北部地區一百件占不到一件；房地價遠低於台北的中南部，一千件也不一定找得到一件。

瓶頸：小池塘釣不到大魚菜市場肉販，連五千元也要殺價

就算天生好手遇到吉星高照，也擒不來迎面而來的兩條大魚，更何況大魚不是天天有。海明威（Ernest Hemingway）小說《老人與海》，老人與大魚搏鬥的關鍵時刻之前，整整八十四天沒捕到任何一條魚，但老人總說，「走運當然是好，不過我情願做到分毫 不差，這樣，運氣來的時候，你就有所準備了。」

小說描寫，老人指的分毫不差，指的是他把掛著魚餌的釣索，垂得比任何人更直，這樣，在灣流深處的不同深度，都會有一個魚餌剛好在他指望的地方，等著游動的魚群來吃。而別的漁夫則讓釣索隨海流漂去，有時釣索只垂到海平面下一百尺，自己卻以為在兩百尺深處。

和這位老人一樣，范瑀芳也在桃園中壢這一帶的房地產市場池塘裡，有步驟的在各角落布下魚餌。

一開始，她的獵物是買一百多萬元房子、連五千元也要殺價的中壢菜市場肉販，成交三筆物件，也抵不過同行在台北做一個案子的績效，小池撈不到大魚，因此，頭 三年摸熟中古屋交易流程之後，她一度曾轉戰土地開發公司，學人家怎麼交易農地、建地。然而，小公司雖靈活，但缺乏教育訓練和可長可久的團隊戰力。

兩年後，她再回原店復職，大家仍原地踏步搶中古屋物件，范瑀芳卻是店裡第一個能賣千萬農地、替客戶規畫節稅的業務員。五年前，公司到高鐵桃園青埔站開分 店，她主動舉手去墾荒，開始接觸到指名重劃區億元土地的大咖投資客，前年，經過十八載努力，終於結出億元級成交物件的美好果實。

如今，有近二十家房仲店頭進駐的青埔特區，已是大桃園房仲業一級戰區，「剛來的時候，標示地籍的界牌，散落在舉目看不到一片圍牆的雜草堆，」「開車繞三 圈，常常還找不到地主的那塊地，光公司印的地籍圖，就畫爛十多張。」帶著墨鏡，開車熟練的再來個大迴轉的范瑀芳，如數家珍指著特區內土地，哪一塊上個月成 交，哪一塊又是創了當地最高價行情。

改變：墊高專業門檻熟記各土地法令，什麼物件都能賣

《商業周刊》二○一二「王者大獎」決審面試現場，評審們最好奇的，也是聽她談經手過的物件，從中古屋、店面、農地、工業用地、重劃區，甚至高鐵特區，什麼物件都能賣。

這個本事，就連一位來自房地產同行的評審也半信半疑。因為以農地為例，要有處理家族共同持有的協調能力；投資客偏好的商業用地，必須具備對投報率變動和政 策走向的敏感嗅覺；工業用地除要搞懂土地分區，以及各別工業區還有不同的限建高度等規範，甚至牽涉公司債務設定抵押等法院流程。因此，如百貨公司般賣房地 產物件，並不是每一個資深業務員都辦得到。

評審抽考她，高鐵特區容積率和建蔽率的規範各是如何？「住宅區是（建蔽率）五○％、（容積率）二○○％，今年七月，政府對大面積開發提供獎勵，兩千平方公尺、五千平方公尺、一萬平方公尺都不同，還有綠建築獎勵……，」她不假思索的對答如流。

顯然，范瑀芳的基本動作到位，也才能布餌布得準，沒有因為經手大案或自認見多識廣，顯露出職場老鳥常現的流氣，因為，這些像是毛線團，與時俱改的土地法條和建築規範，她不但每週追蹤，並備份在大腦這顆硬碟裡，還現場實地演練。

行動：專挑難的任務做花九個月跑公文，只賺六萬仲介費

她曾經手中壢市中心一塊處理起來極為費事的畸零地：二十六坪土地委售總價才一百六十八萬元，位處路沖不打緊，空地被搭棚占用，地上有電線杆、台電電箱、電 信設備和路燈，還有誤占私有地的排水溝。這樣的物件，已是熟手的她看一眼便知，一個地上物就是一個主管機關，得先一一行文跑公文，把地上物處理乾淨，才會 有買方願意接手；而且像管水溝的市公所工務課等機關，又是她從沒接觸過的，絕大多數業務老鳥，是不會花時間在這種沒有營養的小案上。

不過，她肯耐煩，前後跑了十幾份公文、前去縣府調地籍圖，光處理水溝就鑑界兩次、會勘三回，每次都花去大半天時間，九個月之後終於成交結案，「仲介費用一 共才六萬六千元！」她指著影印留存的發票上金額，工務課、台電等承辦人員，以及當地兩位里長的行動電話，也都還保留在這份資料匣上。

她知道，天下沒有白吃的午餐，也沒有白繳的學費，接同事不玩的案子，正是最佳練功的機會，「就像買房子幾千元都要計較的肉販，這種客戶難搞定，但卻也讓我學到最多。」揚起爽朗的歐巴桑笑容，她感謝曾讓她吃盡苦頭的客戶。

范瑀芳所在店的店長王桂圓觀察，許多職場老鳥後來戰力無法持續，就是因為自滿於小有局面的現況，逐漸失去對市場的敏感度，以及和顧客之間的熱度；基本功生疏不自知，出手失準頭卻歸咎手氣背，但市場景氣一定是上上下下，幾波循環之後，最先淘汰的就是這批人。

至於范瑀芳則是難得在歷經長期景氣循環，最後仍能生存下來，還越來越拔尖，這除了和她習慣接受挑戰有關，也具有一種級數到這裡的頂尖業務，那種拿掉上下班界線、把客戶當朋友、從替朋友著想角度出發的態度，因為感受到「被朋友需要」，能量便源源不絕。

「行家一出手，便知有沒有」，是形容高手過招，第一時間勝敗已決。要在職場的池塘釣到大魚，除了餌要布得準，魚上鉤、浮筒下沉一瞬間，也要抓準時機適時抽竿，太快，會把魚兒給嚇跑；太慢，魚餌就被吃光光。

用這樣比喻，范瑀芳絕對是釣魚高手。二○○八年金融海嘯，房地產市場交易近乎停擺，范瑀芳利用這段交易清淡的空檔，上婦產科診所進行例行檢查，不過二十分鐘問診時間、一百五十元的健保掛號費，卻換來六千萬元成交大案，羨煞所有業績抱蛋的同事。

成就：精準看出客戶需求二十分鐘接觸，十天後成交六千萬

成交過程是這樣的，這位第一次打照面的婦產科醫師，隔週看到馬路邊范瑀芳掛的農地出售看板，自動打電話給她，詢問這塊地狀況，從看診到結案，前後十天結案收佣。

這樣的銷售本事，外人看起來很「神」，但范瑀芳分享，她只是更願意傾聽、觀察。由於當天她是穿著印有公司品牌的制服就診，醫生問完診，順口提到先前在青 埔、中壢買的幾塊農地，「這幾塊地你覺得該不該繼續抱？附近最近行情怎麼樣？」「是有想把農地變更蓋安養院啦，也在看市中心有沒有適合開醫院的 地⋯⋯。」

「他有沒有可能變成你的客戶，關鍵在於你怎麼接他的話？」范瑀芳說，一樣的情境，資淺的業務員可能只是「喔、喔」兩聲，就接不了話，因為他可能根本不清楚 對方說的那幾塊地，確切的位置在哪裡？最新的成交行情如何？接下來當地有沒有大型公共建設要動工？但是這一點都難不倒她，只見那位醫生一面聽，一面點頭如 搗蒜，「醫生這樣高資產的客戶，接觸過的業務員太多了，他為什麼要找你，除非他服你。」

她分享，事實上，像這樣的場合，不可能拿出商品目錄談業務，最重要的是聆聽，聽出對方問題背後的需求。例如，醫生買農地，當然不是拿來種菜，那如果也不是 炒地皮，會是什麼？從這個問題點切入、接話，「你若能聽出他沒說出來的需求，對方便會認同你。」這樣行銷於無形的火候，是經過無數次挫折，范瑀芳領悟出的 心得。

《老人與海》中的老人，在沒有捕到魚的日子，面對一望無際、寂靜無聊的大海時，心裡想的是：「一個人在海上絕對不會孤單的。」因為老人認為身邊遇到的一切 事物，像是大海、魚群、飛鳥、風等，都是他的朋友，他都以親切的態度來接受，隨時保持開放的心態，是讓大魚願意上鉤，必要的修為。

【延伸閱讀】范瑀芳的精密碼過去10年轉戰3家分店，開疆闢土掌握新竹以北20處工業區和重劃地交易動向20分鐘開發出6,000萬元土地的買方客戶

【延伸閱讀】「精準力」養成三心法

關卡：為什麼我總是賺辛苦錢？ 心法：你沒看到的，是頂尖工作者的基本功。

關卡：為什麼同事隨便聊個天就有好績效？ 心法：既不聽對方說，也不懂得接球，當然常落空。

關卡：為什麼做不贏人而且還先喊累？ 心法：只顧解決眼前問題，會缺乏宏觀角度。