領匯房地產信託基金的價值 奇偉鳥
http://xueqiu.com/8225097180/22533745香港上市的房地產信託基金(REITs)有多支，他們的物業組合多以辦公樓為主，輔以小部份零售物業。其中，領匯(港股823)別樹一幟，零售物業佔收益75%，停車位佔收益23%，教育╱福利、辦事處佔收益2% ，沒有辦公樓收益。
領匯於2005年上市。上市前，那些物業的業權歸屬香港政府轄下的房屋委員會，這個部門的其中一種職能是管理香港大部份的公共房屋(類以內地經適房)、屋村內的零售物業及停車位。這些零售物業及停車位的租金是不容易定出公平值的。
各位都應親身到過一些川流不息的商場，看到與其一馬路之隔的零售店舖水靜鵝飛。什至同一商場，不同位置的鋪租實應有很大的差別。
房 屋委員會的公務員與租戶訂定續租的談判，往往處於下風，這是因為政府加租常被指責為提高租戶的經營成本，傳導致產品及服務須加價，最後加重區內窮人的開 支。數十年來，租金加幅遠少於私人市場。且零售物業及停車位不論位置，只按面積大小用同一單位面積租金來計算，那個租金水平，即使位置最差的租戶都是被訂 得過低的。
各位只知道領匯接手這些零售物業及停車位後，不斷大幅加租，七年後的今天，究竟還有沒有加租餘地。我的答案是有，不只有，空間還很多。
根據香港差餉物業估價署網上公開資料，私人零售業樓宇平均每月租金超過100元/平方英呎。領匯截止9月30日的半年中報數據，商舖平均每月租金37.5元/平方英呎。街市╱熟食檔位平均每月租金67.3元/平方英呎。
此外，我認為領匯的收租物業特別矜貴。他幾乎壟斷所屬屋村的零售物業與停車位。假如物業位置交通方便及管理完善，還可吸引區外人仕在工餘及假日到領匯商場消費。
假如在市郊多建住宅及辦公樓，是會直接減輕中心區有關物業的租金加幅。但在市郊多建零售物業與停車位，對減輕中心區有關物業的租金加幅，作用有限。
我們曾見很多上市公司(包括百年老店)的業績令投資者預期大相逕庭。但領匯的租金收入，現水平不易大減，未來業績確定性極高，這就解釋了為何領匯的股息率在3釐多，仍有人買這支股票。