今年五月二十八日，恒大（3333）突然停牌，市場傳出公司擬以先舊後新形式配股，配售價介乎 6.22元至6.36元，較停牌前股價6.91元折讓8%至10%。一天後，公司發布公告，宣布配售8.2億新股，配售價低至5.67元，大幅折讓 18%，集資淨額約46億港元。

消息公布後，恒大股價一日內重挫27%，跌至5.05元，市值由過千億元跌至約700億元，蒸發300億元，是集資額的6倍多。最神奇的是當日恒大成交量 位列港交所榜首，高達105億元（包括配股）。翻查資料，恒大大股東許家印及家族成員合共持有近七成股權，換言之其他股東總共持有約三成股權，未暴跌前市 值300多億元。以當日恒大成交量105億元計算，三成多股份易手或配售，炒賣情況極之嚴重，較A股市場有過之而無不及。當日在5元價位以上斬倉的炒家已 經算是幸運的一群，不少人只是賺少些，或者在高位止蝕，因為恒大過去幾個月的股價大上大落，相信不少人從中獲利，但有更多人手持大量「蟹貨」，不知何日才 返到家鄉。今年頭三個月，恒大股價徘徊在3元多，到四月初才從3.88元爆上，到五月五日高見8.4元。因此，即使公司股價近日大幅回落至4元多，短期炒 家仍可以有微利，但在高位不懂止蝕的，損失可以十分慘重。

正如上期文章所述，恒大股東所佔的資產淨值不過511億元，並非綜合資產負債表的1,124億元，因為要扣除非控股權益及永久資本工具持有人的權益。即使 恒大市值跌至600多億元，實際上仍有溢價，並非出現折讓。最後還有一點值得一提的，就是恒大二○一四年底資產總值4,000多億元（人民幣，下同），負 債3,000多億元，當中近1,600億元是借款（較前一年激增500億元），另外還有1,300億元是應付貿易賬款及其他應付款項。近1,600億元的 借款，息率高達8.24%至9.25%，單是每年還息已要130億元。根據恒大去年的綜合全面收益表，融資成本不過10億元，其餘百多億元利息成本相信是 隱藏在銷售成本中。恒大負債纍纍，集資46億元令股價及市值重挫，又何必呢？

林本利

前香港理工大學會計及金融學院副教授，二十多年投資經驗，強調中長線、價值投資法，個人投資的回報，平均每年接近兩成，熟悉本地及內地電訊、能源及交通市場發展。http://www.livingword.edu.hk

短短五百公尺的重慶南路上，共十四家商旅進駐，業者多是無旅館經驗者，似有和位在西門町的「前輩」一較高下意味。

台北市西門町的蓬勃發展，讓周遭以重慶南路為中心的書店街，正變成台灣最熱門的商旅一條街。

短短五百公尺的街道，就有十四間商旅進駐，這裡，成為全台平價旅館密度最高的區塊。據仲介業估算，自忠孝西路到衡陽路之間的區段，就有十家營運中的旅館，另有四間正在籌備中，總房數已達一千五百房。

台灣房屋商仲部副總經理施光明指出，重慶南路位屬站前商圈（站前商圈屬中正區），具台北車站五鐵共構的交通便利性，且鄰近觀光客最愛的景點西門町，加上商辦租金成本是台北市商圈中最低，三大利多吸引業主投資平價商旅。

有趣的是，在這個最競爭的街道上，進入者卻多半是新手。

銀行業搶當包租公

五％投報率比東區更好賺

金融業者在熱潮中也樂當包租公，以賺取外快。

總部遷到信義計畫區的華南銀行，去年釋出重慶大樓出租給旅館業者，目前正在裝潢中，也即將加入戰局。

台灣金聯則將歌

林大樓七至十一樓

部分，出租給富驛酒店集團，規畫為

八十八間房的「謙

商旅」。據了解，其背後業主正是股市名人賈文中。以市場行情估算，台灣金聯一年至少有二千六百萬元以上的租金進帳。

「這一帶的商辦租金投資報酬率，比東區店面還要高，」施光明分析，金融業出租商辦的投報率約在三%至五%之間，比起東區店面的一，六%至二%為高一。

此外，「這裡的大樓屋齡老舊，土地比較細分，」戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍說，重慶南路舊大樓的都更改建，耗時冗長，在過渡期間經營商旅，將可為不動產帶來效益。

鏡頭轉到重慶南路尾端，鄰近植物園的悠逸行旅，鮮黃色大樓外觀，引人注目。

為在競爭激烈的戰場突圍，今年二月甫加入戰局的膠帶製造大廠炎洲集團，為最低價每床五百五十元的青年旅館，大手筆砸下四千多萬元的裝修費，打造星際太空艙、小套房及數位化的個人床位，打破背包客住宿環境簡陋的印象。

菜鳥攻人低價小房型

特設女性樓層，住房率七成「我們想做五星級的青年旅館，」悠逸行旅總經理何政霖說，重慶南路一帶的平價旅館多位於大樓內，獨棟產品相當少見，雖然地點較偏遠，但能在住宿體驗和旅客服務上做出差異化，把缺點化為優點。

例如，針對女性對於安全的需求，特別設置女性專屬樓層。從房間到衛浴空間，都以女性使用者需求來設計，包括洗手台大面鏡子、三班制的房務清潔，成功吸引日本和韓國的女性背包客客源，開業三個月住房率已達七成。

即便有經營旅館經驗的業

者，在轉型時也把此區塊做為試兵地。

登上興櫃

的和昇集團，

在國內外擁

有十四間休

閒會館，去

年開始透過

購併方式正

式跨足商旅

業務，以「和

昌商旅」品

牌，進軍站前商圈一級戰區。

「這條街上的旅館比7-Eleven 還多！」和昌商旅總經理蔣士壯說，為了不和平價旅館削價競爭，和昌商旅在規畫之初並不追求坪效，而將每個房間維持在八坪大小，比平價旅館的房間大了三分之一。「我們的廁所，都快比膠囊旅館的房間還大，」蔣士壯說。

老烏做縮小版飯店

賣物超所值，房價高八成六連天成飯店也以副品牌「蜂巢旅店」在此進入商業旅館市場，從均價三千五百元的房間，轉戰平均房價二千八百元的中階市場。

不同的「新手」們加入，讓這個戰場的房價從最便宜五百五十元到二千八百元不等，各自因為不同的局限性，反各有特色。

本土飯店體系有品牌號召，為讓品牌具延續性，蜂巢旅店全數使用星級飯店等級備品，房間配置「就像是縮小版的飯店房間。」這讓其定價無法太低，年均房價約比重慶南路平價旅館的房價高出八成六。

不過，天成飯店集團表示，蜂巢旅店設有健身房、置物櫃、交誼廳等公共設施，加上飯店等級的服務水準，「絕對物超所值。」如果說，西門町是五星級飯店集團的副品牌爭戰區，重慶南路則是另一個形態的戰場：新手多，反而選擇更多元。

五星飯店集團的副品牌，為何不進駐重慶南路一段的戰區呢？施光明說，就像住豪宅的人不會輕易介入國宅區一樣，「跑到重慶南路來，反而會破壞形象。」加上此區大樓屋齡老舊，且多為大樓商辦改裝為旅館，目前有合法登記者才六家，安全性仍有隱憂。

現在，隨著眾多平價旅館進駐，餐飲店也聚集。依據實價登錄資料顯示，重慶南路店面租金再度站上每坪每月四千元的租金行情。不過飯店業者認為，此區產權結構較複雜，獨棟的產品稀有，其他飯店業再進軍的可能性不大。

屹立七十年的書街力拚轉

型，這群新手業者現在第一個要面對的挑戰就是陸客團來台人數減少的問題，還有住宿安全的爭議。若能克服，其連結站前商圈與西門町人潮的地理優勢，確實有機會讓這條老街再翻身。

撰文者林淑慧