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中國工資大漲，之前曾表態將生產線移回台灣，設立無人工廠的鴻海集團董事長郭台銘，上周悄悄買下位在土城頂埔科技園區鴻海總部旁，三千餘坪工業區土地，金額約十二億元，換算每坪單價高達四十萬元，創土城土地新天價。在政府有意降溫房地產價格時，郭台銘逆勢出手，引人側目。

在全球不少地方設廠的鴻海，據了解，設廠前都會請風水師先行勘查，這次也不例外。郭台銘找來御用地理師觀看方位。側面了解，風水老師認為該地有龍脈，聽到這句話，郭台銘很阿沙力地決定成交，並一口氣就付五成訂金。為了節稅，還用永齡基金會名義購買，果真是精打細算。

「現在要買一千坪土地就不容易了，更何況是三千多坪。」房地產業者指出。雖然奢侈稅即將在六月一日上路，但北台灣地主姿態還是很高，完全沒有降價求售的壓力，發球權還是在賣方手裡，加上鴻海有自用擴廠的需求，所以這筆交易很快就敲定。

另一方面，土城因捷運通車題材發燒，當地的乙種工業區土地行情也飆漲了六成，去年每坪成交價才二十五萬元，近期更因地主惜售心態明顯，已站上三字頭。如今在郭台銘天價買地消息曝光後，土城地價短期看來欲小不易。

（梁任瑋）

沉潛近三年的高鐵前董事長殷琪，今年以來積極在北、中兩地獵地。在政府打房的當頭，她逆勢用高價在房市寫紀錄，還是看得出她直爽的個性依舊未變。

撰文‧梁任瑋

二○○九年九月，殷琪從高鐵董事長黯然下台後，媒體就甚少出現她的新聞，直到近一個月，欣陸投控（蕫事長為殷琪）旗下的大陸建設大手筆砸七十億元購地，喚 起外界對殷琪的記憶。大家共同的疑問是：「消失在媒體前近千天的殷琪重出江湖了？」今年六月二十七日，從未離開大台北推案的大陸建設，首度跨足中台灣，以 迅雷不及掩耳之姿，向力麒建設買下台中市七期重劃區八一四坪土地，每坪三二七萬元、總價近二十七億元的成交價，創七期地價新紀錄。

當市場還在討論大陸建設進軍台中的消息，一周後，殷琪又再砸近四十四億元買下北市信義計畫區碩果僅存的Ｂ７土地，同樣改寫區域地價新高；在十天內投入七十億元在土地市場。

殷琪手筆之大，連一向買地不手軟的遠雄、興富發建設都望其項背。一向不競標國有地，也甚少高價搶地的大陸建設，之所以「轉守為攻」積極獵地，與大陸工程近兩年在公共工程接案量驟降有極大關係。

六十七年前，殷琪父親殷之浩創辦大陸工程，是國內歷史最悠久的營造廠，也是台灣少數擁有甲級營造廠執照的上市公司，參與過十大建設、圓山飯店、高鐵等台灣重要工程。

公共工程案少 轉積極獵地○七年高鐵通車之後，國內已甚少有重大建設工程，加上營造業毛利殺到見骨，大陸工程手上的工程陷入青黃不接窘境。一○年，大陸工程下市，轉以欣陸投控上市，控大陸工程與大陸建設兩家子公司。

欣陸投控執行長洪義乾坦言，雖然去年大陸工程簽約量一百億元，但在大型土木工程簽約金額首度「掛蛋」；簽下的一百億元訂單，全都集中在台灣建築業住宅興建，這對由公共工程營造起家的大陸工程來說，是一大警訊。

因此，殷琪不得不將重心擺在成立僅兩年的大陸建設。其實早在一○年底，大陸建設就砸五十．五億元買下北市南京東路、松江路口的亞洲信託大樓，每坪售價高達 九七六萬元，至今仍是南京東路沿線的地王。大陸建設內部主管透露，「殷董完全授權給大陸建設董事長張良吉買地，只要土地在他那邊審核過關，殷董就全力支 持！」今年五月中旬，欣陸投控舉行股東會，張良吉語帶玄機透露，「土地庫存量還是不夠！」還稱讚台中是一個充滿活力的城市。果然，一個月後就以每坪三二七 萬元，創中台灣土地成交新高價，震撼台中房市。

七月九日，殷琪又乘勝追擊買下信義計畫區信義路五段、松勇路口編號Ｂ７一千餘坪土地。據了解，殷琪找來厚生與桓邦建設公司一起投資，由大陸建設拿出四十 三．五六億元，厚生與桓邦各出二十二億元。厚生集團與大陸建設在板橋新板特區合作推出「橋峰」；桓邦建設曾在Ｂ７土地後方推出過「慕夏四季」豪宅。除了借 助兩家豪宅規畫能力，背後目的也是要分散風險。

充分授權各公司專業經理人其實，Ｂ７這塊土地在已經開發成熟的信義計畫區本來就是塊「名地」，原本有三十幾個地主，其中不乏家族持有；接觸過的建商不下二十家，但最後都卡在總價太高而無法談下去，後來大陸建設透過仲介接觸，溝通期長達一年之久。

很多建設公司主管萬萬沒想到，Ｂ７竟花落一向保守買地的大陸建設，而且是在房地產景氣多空未明的這個時間點，不得不佩服殷琪的勇氣。

一向很有個人風格的殷琪，有別於其他建設公司董事長親力親為的模式，她充分授權給各子公司專業經理人發揮。一方面是過去幾年殷琪投入全部心力在台灣高鐵， 因此大陸工程內部早已建立一套運作機制。因此，她離開高鐵公司之後，雖然唯一的舞台只剩下欣陸投控，但對於同事來說，並未與往常有太多變化，「能夠見到殷 董仍是平日工作中難得的小僥倖。」殷琪敢愛敢恨的性格，反映在她與高鐵之間的愛恨情仇，就是最明顯的例子。○九年九月，殷琪交出高鐵董座大位後，就陸續接 受雜誌專訪，大吐苦水，暗示政府有計畫逼退她，還將四年多前提出爭議協調案一古腦兒全說出來。

今年六月，台灣高鐵舉行董監事改選，五大原始股東的董事中，這幾年陸續在賣高鐵股票的大陸工程正式退出董事會，改由投資五億元的台橡公司當選一席董事；太 平洋電線電纜也退出董事會，改由轉投資的太合投資公司取得董事席次。其餘三家原始股東富邦銀、長榮、東元則繼續擔任董事。

熟悉高鐵人士指出，大陸工程與台橡都是殷琪父親殷之浩創辦，兩家公司各自獨立，經營事業也不同；但殷琪掌控的浩然基金會對兩家公司都有持股，因此可解讀成，大陸工程雖不再直接參與高鐵經營，但改由另一家友好企業，繼續關心高鐵。

看來離開高鐵的殷琪，少了鎂光燈光環，回歸營建本業，還是藏不住她的個人鋒芒。

大陸建設創下北、中台灣購地紀錄時間 地點 面積（坪） 金額

（億元） 紀錄

6月27日 台中市七期重劃區市政北五路 814 26.62 七期土地新高價7月9日 台北市信義路５段、松勇路口 1059 43.56 信義計畫區土地新高價合計 1873 70.18

國泰金控前副董事長蔡鎮宇，日前以八十八億元買下童年居住地，不為人知的是，當年蔡萬春僅以每坪九元買下土地，七十年後地價飆漲百萬倍。在這樁天價交易紀錄的背後，見證的是一段台灣兩大財團、四個家族崛起、衰微與再起的故事。

撰文‧梁任瑋

新年一開春，房地產界最為人津津樂道的話題，莫過於寶豐隆興業大股東蔡鎮宇以八十八億元，取得台北市敦南金融大樓的四成產權。該棟大樓的其餘六成產權，則是在兩年前由國泰金控董事長蔡宏圖以九十六億元取得。兩年之內，國泰蔡氏家族兄弟一前一後，取得敦南金融大樓的完整產權，並以總價一八四億元，改寫台北市單棟商辦大樓交易金額最高紀錄。

敦南金融大樓交易案備受矚目之處，除了坐落在台北市無可取代的鑽石級地段，對蔡家兄弟來說，更重要的是，這塊土地帶給他們的是一股莫大無形的傳承力量，即使價格不菲，也在所不惜拿下，而這背後其實蘊藏的是國泰蔡家發跡的故事。

時間拉回到一九四五年，當年台北市的繁華中心在台北車站，敦化南路周邊還是一片農田，連馬路都尚未開通，在台北市西門市場經營醬油等民生物資的蔡萬春，因經營大萬百貨、大萬旅社，是富甲一方的商人，當時他相中敦南金融大樓現址周邊大片土地，以每坪九元的價格向地主程氏家族買下，包含現在私立復興中小學校園在內，面積將近一萬坪。

一九五七年，蔡萬春請來曾設計台塑大樓的建築師陳永泉，在占地近一千四百坪的土地上規畫四幢造形各異的二層樓洋房，再委由國泰自家的營造廠興建，施工品質要求相當嚴謹。

蔡辰男赴日取經

造就大樓外觀古典優雅

「那時我們住家一層面積有兩百坪，兩層就有四百坪！」坐在距離敦南金融大樓步行僅五分鐘路程的「一品大廈」裡，今年七十三歲的國泰集團創辦人蔡萬春的長子蔡辰男，特別翻出他結婚時全家在宅邸內拍攝的老照片，儘管相片已斑駁，卻掩蓋不了近四十多年前，台灣首富家族展露的璀璨榮光。

相片中可看出，蔡家宅邸以西式花園洋房設計，無論建築樣式、材質皆相當考究，白色的外牆搭配現代化的鋁門窗，矗立在敦化南路與仁愛路口，是當時台北市少有的大戶人家。

一九五八年房子完工後，蔡萬春、蔡萬霖、蔡萬才、蔡萬德四兄弟從漢口街的舊家，一起搬到敦南大樓的現址居住，蔡宏圖、蔡鎮宇，以及富邦金控執行長蔡明忠、蔡明興等十餘位堂兄弟姊妹有的才剛出生，如今這些掌握國內金融業半壁江山的蔡家第二代，童年時光幾乎全都在此度過。

「每到元宵節，阮幾個孩子就拿燈籠在房子裡繞來繞去，緊趣味。」蔡辰男說，當時安和路還是一條水溝，在圍牆內的宅邸，一進大門就有一間門房，進去後左邊是獨立車庫、游泳池、籃球場。特別的是，各自獨立的四戶房子中間還有一座小公園，設立一座銅像紀念祖父蔡福安。

蔡辰男說，當時蔡家的生意都在衡陽路附近，為了土地開發，提出以小換大的條件，讓原本校址位於公園路、襄陽路的復興小學交換土地至如今的敦化南路上，所以蔡宏圖、蔡鎮宇等兄弟姊妹，從小都是念復興小學長大，「聽到下課鈴聲響了，傭人再過街到對面接我們回家。」一九七七年，隨著蔡家第二代逐漸長大成人，以及蔡萬春生病，蔡家四兄弟也開枝散葉各自分家，這塊土地遂賣給蔡萬春旗下的國泰信託興建商辦大樓，並由已接棒國泰信託的蔡辰男全權規畫起造。

對建築很有想法的蔡辰男為了設計敦南金融大樓，還親赴日本考察，因特別欣賞東京銀座的佳麗寶大樓屋頂上設計了類似帽子的造形，他聘請香港建築師依此設計敦南大樓古典優雅的外觀，「就像英國皇室成員出席任何場合，一定會戴一頂有風格的帽子一樣，我希望這棟商辦可以留傳永世！」蔡辰男說。

果然，當敦南金融大樓結構體剛完成時，全棟石材的雋永風格，一度引領台北商辦跟進風潮，如今看來更是未隨屋齡增加而減褪丰采。

十信事件爆發

大樓無奈拱手讓人

但傳奇通常來自意外。一九八五年爆發的「十信事件」，讓敦南金融大樓拱手讓人。

「(十信案)出事時，房子還正在蓋，我本來要搬過去的，光是地下室就挖了五層，頂樓還留一層住家要自己住。」蔡辰男回想事發當時一切的措手不及，口氣裡有些許無奈，「我們都還沒用，就整棟賣給新光人壽。」一九八○年代，國泰集團蔡氏家族中，蔡萬春定於一尊，影響力還在蔡萬霖、蔡萬才之上，第二代蔡辰男、蔡辰洲在台灣政商界的勢力曾是喊水會結凍、不可一世。沒想到，敦南金融大樓硬體部分甫告完成，國泰信託即因十信事件波及，由交通銀行派員接手經營，為彌補公司虧損，這棟大樓很快地以二十五．一六億元賣給新光人壽。

命運之難以捉摸，往往在於得失之間無法一手掌握。一九八六年敦南金融大樓的易主，也象徵著一手締造「國泰王國」的蔡萬春家族的隕落。隨著時光流轉，三十年間，蔡萬霖、蔡萬才家族已經分別成就霖園集團、富邦集團，不變的是這塊土地上曾經留下的回憶。

新光人壽取得該棟大樓後，不但更名為新光敦南大樓，並將低樓層商業空間出租給台灣唯一一家二十四小時營業的誠品書店經營，成為台北市知名藝文地標。然而，○二年，新光人壽也受到保單利率高於市場利率影響，財報虧損累累，為了停止每年虧損上百億元的窟窿，新壽董事長吳東進一度公開標售新光敦南大樓，但卻以流標收場。直到○五年，才以發行不動產資產信託︵ＲＥＡＴ︶方式處分，順利換回現金。

新壽﹁換現金﹂

敦南大樓重回蔡家

一一年，新光敦南大樓因ＲＥＡＴ發行時間到期，又再度以信託財產處分標售，當時蔡宏圖以九十六億元得標，才讓這塊土地重新回到蔡家人的手中。

歷經兩次標售，敦南金融大樓順利由蔡宏圖與弟弟蔡鎮宇先後取得整棟大樓產權，合計交易金額一八四億元，創台北歷年商辦交易最高金額。

蔡辰男看著老家由堂弟接回，他沒有遺憾地說：「蔡鎮宇有魄力，既然一半以上都是哥哥買的，剩下的被別人標走沒有意思，但新光持有二十七年賺了好幾倍，也是贏家。」時空交錯，如今的敦化南路已變身為台灣地價最貴的金融大道，然而商辦大樓有價，回憶與歷史無價。三十年來，這幢大樓見證了一頁台灣金融豪門滄桑史，隨著大樓重新回到蔡氏家族手裡，相信，未來還會繼續上演另一段精采的傳奇故事。

敦南金融大樓易主大事紀

時間 大樓名稱 所有權人 成交金額1960 蔡家祖厝 蔡萬春 每坪9元1985 國信敦南大樓 國泰信託 N/A 1986 新光敦南大樓 新光人壽 25.16億元

2011

敦南金融大樓

國泰人壽

96億元(持分62%)

2013

敦南金融大樓

寶豐隆興業(蔡鎮宇) 88億元(持分38%)

敦南金融大樓

完工時間：1984年

位 置：台北市大安區敦化南路一段245號

基地面積：1393坪

所有權人：國泰人壽、寶豐隆

總成交金額：184億元

與台北市僅一橋之隔的江翠北側自辦市地重劃區，不論面積或地點，都極具指標性，號稱開發商機逾五千億元，從二○○五年以來，地價已翻多倍，更造就出二千位億萬田僑仔，可說是自辦市地重劃點土成金的經典。

撰文‧梁任瑋

新北市板橋區長江路一段放眼望去，皆是四、五層樓低矮老公寓，不少店面甚至早已拉下鐵門閒置，只剩汽車修理廠、五金行零星營業。如此陳舊的社區場景在新北市並不少見；但穿過這條街後，竟是一片開闊空地，原本凌亂的工廠已全部剷平，只見怪手與卡車來回穿梭整地，與前排街景大異其趣。

一年多後，這片空地將開始興建高達三十層樓、正對大漢溪的水岸景觀住宅，「阮這區以後不輸台北的大直水岸第一排，房價每坪至少可賣一百萬元！」住在江子翠三十多年的陳先生說，以前這裡被劃為行水區（淹水時，給水流動的地區），土地不值錢、沒人要，但現在聽說有建商整合土地，馬上要蓋大樓，地主都將土地握在手裡待價而沽。

陳先生口中的土地，正是號稱開發商機逾五千億元的「江翠北側自辦市地重劃案」，地主約二千人，以目前土地行情已喊到一坪一百萬元計算，若持有一百坪，身價可望暴漲至上億元。

河岸地敗部復活 眾家搶進江子翠地區的都市計畫，政府早在一九六八年就已公告，到九七年要修建板橋堤防及中原堤防時，為避免拆除大量既有建築物而造成民怨，遂變更設計，將大漢溪及新店溪河道縮窄，使原本在堤防預定線外側的一百二十公頃行水區土地，變成在堤防內。這一百二十公頃土地可說是敗部復活。

二○○五年，新北市政府重新開放由地主們自辦市地重劃，這樣一來，地主可領回五○％土地，容積率加上獎勵後可達三一二％，地主獲益提高一．六三倍。「自辦市地重劃工作若能成功，對地主、對地方都是一件好事。」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說。

○九年江翠北側市地重劃展開，由於利益龐大，欲爭取主導權的開發商早已搶進布局，也有地主自組團體，準備自行開發。

重劃區分為七個區塊，由三家重劃會主導，Ａ、Ｂ區是由辦過新莊塭仔圳市地重劃的重劃公司，另組永翠水岸綠能特區重劃會負責；Ｃ、Ｄ、Ｅ區是立信資產與華新開發合作；Ｆ、Ｇ區則由大昌建設進行。

其中，位於中央位置的Ｃ、Ｄ、Ｅ區競爭最激烈，原本形成兩大陣營，一是當時進場近五年的華新開發，一是○八年才介入的立信資產。兩家同時整合地主，也各自成立重劃籌備會，但不只範圍重疊，地主同意書也有部分重複。

由於政府祭出三年的整體開發時程獎勵，如果無法在期限內成立重劃會並完成開發，未來即使取得主導權，也可能減少獲利四一二億元，兩家公司於是在一○年攜手合作，並由立信出面接手。合則兩利，原本是三大區塊中進度最落後的區塊，但後來居上，預計今年下半年公共設施完工，明年可將土地分回給地主。

花一年整合地主 工程浩大大台北主要知名建商麗寶、華固、國泰、茂德等，早在去年一月禁止移轉前就已進場購買土地，準備推出住宅大樓；立信資產旗下的建設公司也持有很多土地，未來還可分回抵費地。至於另外兩區進度，仍在申請變更計畫與整合當中，尚未開始施工。

房地產業者分析，江翠北側案因距離捷運板南線近，推案房價高，才吸引大台北建商注意；但此案要整合的地主很多，還牽涉老舊建物都更，過程在在考驗重劃會的智慧。

過去江翠北側合法的建築物不到五％，高達九○％是汽車修理廠、家具、資源回收廠鐵皮屋，不乏一九八○年以前興建的，加上很多已由第二代繼承，權屬複雜，僅僅Ｃ、Ｄ、Ｅ區就有一千四百多位地主。立信重劃會承辦人員指出，「至少花了一年才將所有地主找到，光是徵求地主同意書就請了三十位業務員負責，可見工程有多浩大。」「我們這個案子不論地點或面積，在大台北絕對是最具指標性。」立信重劃會表示，台北市已找不到新的自辦市地重劃案，新北市也不多，甚至不乏失敗案例，現在要再申請並不易，更凸顯其稀有性。立信一○年剛進來時，土地一坪才十五萬元，之前更低，只有個位數，今年每坪已逾五十萬元，三年漲至三倍；將來分回後，地價上看百萬元。若以新板地區的開發速度及房價推升效應，房價更可望翻倍。

從河邊荒地變身水岸第一排豪宅區，市地重劃有如仙女棒，為點土成金傳奇再添新頁。

河岸變建地，

開發商機逾5千億元

江翠北側自辦市地重劃區

面積：117.47公頃（35.5萬坪）預計完成時間：2021年開發進度：分成A、B、C、D、E、F、G共7單元，目前進度最快的是C、D、E區，預計今年底可分回土地。

最近，資本市場出現一些新面孔，他們名不見經傳，卻個個口袋深不見底；原來，他們是靠自辦市地重劃，將零碎土地整理為建地，因而身價暴漲，不但挾專業、人脈與資金攻城掠地，還紛紛借殼上市，實力不容小覷。

撰文‧梁任瑋

走進台南市南區的舉喜自辦市地重劃區，筆直的道路、整齊的街廓，一望無際的建地，在南部的豔陽照射下，閃閃發光。

一年半前，這十六．三萬坪的土地還是堆滿廢棄物的垃圾山，雜草叢生、臭味四溢，被台南人視為偏僻落後的荒地；沒想到，今天卻變身為種滿綠樹與草皮，未來將興建住宅大樓與透天別墅的新興黃金地段，每坪身價從一萬元不到，暴漲到十幾萬元。點土成金的推手並非市政府，而是叱吒南台灣土地市場的華友聯市地重劃公司總裁陸紀康。

「光是垃圾我就清了一千多噸！」陸紀康站在舉喜重劃區平坦的柏油路上，語帶驕傲地介紹剛完成的公園、滯洪池，並指著前方尚在施工、橫亙在土地中央的八十六號快速道路說，「我的重劃區剛好和快速道路開工的時間一樣，沒想到我還比較早完工。」華友聯是台灣最大的自辦市地重劃公司，在南部完成的都市土地重劃面積高達四百公頃（約一二一萬坪)，相當於十五座台北大安森林公園。

說得一口標準台語的陸紀康，父親陸雄其實是上海人，隨國民黨撤遷來台後，在高雄經營鋼鐵買賣累積龐大資本。二十年前，陸家結束鋼鐵生意，個性海派的陸紀康，運用在地方良好的人脈轉入土地重劃市場，高雄市（原高雄縣）知名的澄觀、八卦寮、鳳山自辦市地重劃區都在他手中完成。

一條龍管理整地

陸紀康靠專業稱霸南台灣

早期，陸紀康替地主代辦，只賺服務費，後來他看著自己一手打造的重劃區土地陸續興建成大樓，房價水漲船高，加上可以開發的大片土地愈來愈稀少，重劃經驗豐富的他，乾脆自己進場投資，成為地主，賺重劃分配後的土地增值財，粗估身價達上百億元。

陸紀康強調，一個重劃區要成功，最關鍵的是配合各縣市政府的都市計畫發展方向與交通建設，所以一定要與地方政府密切溝通。和政府打交道需要耐心與專業，陸紀康的重劃團隊養了六十多位員工，比同業多兩倍。

他分工細膩，別的重劃公司得一人身兼多職，同時包辦開發、送件、整地流程，但陸紀康的公司，有人專職業務代表認識地主，有人只負責工程營造，甚至還有人專門跑電信、電力部門。

「不要小看牽電線，有些重劃公司光是弄清楚線路圖，一年都搞不起來，我有一組人專門與政府的管線部門協調，在整地同時，我早已事先規畫好水電地下化。」陸紀康自豪地說。

此外，整合地主也攸關重劃進度，陸紀康在這方面經驗老到，以舉喜重劃區來說，原本區內有一部分是七千座墳墓，為了說服四千位地主同意遷移，他直接到當地的信仰中心萬年殿擲筊，獲得神明三個聖筊見證才開始動工，這前後整合時間只花了一年半。

在土地市場累積財富後，去年，華友聯入主上市公司福益紡織，一砸就是三十億元，這才讓外界見識到這家低調公司的口袋深度。

「有一家上市櫃公司當作籌碼，對地主也是一層保障。」陸紀康的兒子、華友聯建設董事長陸炤廷表示，入主福益是為了取得其分散在全台的土地資產，另外，也想一舉打開華友聯在大台北房地產市場的知名度。會有這樣的想法，源自於四、五年前，華友聯北上開發土地重劃業務時，竟然慘遭滑鐵盧。

「我們自以為在高雄做得很大，台北人就會買單，沒想到地主一聽到我們是從高雄上來的，名片竟直接丟在地上。」陸炤廷回憶，華友聯在北台灣毫無知名度，連吃了好幾年閉門羹，更遑論有地主願意簽同意書。

為了化解地主的心防，陸紀康阿莎力地直接包高鐵邀請地主南下，讓他們親見自辦市地重劃前後的差異，順道觀光，情況才慢慢改變。

最具體的成果是四年前華友聯進軍的新莊塭仔圳重劃區，雖然去年新北市政府已打算將此區採公辦市地重劃進行，但華友聯不放棄，改採與地主合建方式經營，已成立塭仔圳第六區自辦重劃促進會（塭仔圳自辦市地重劃內有十餘個區塊），目前同意參與的地主及持有面積超過七成。這塊總面積約一百五十公頃的重劃地，是公司未來幾年發展主力。

不只南部營建業熱中借殼上市櫃，去年爆發經營權之爭的三陽工業市場派代表吳清源，同樣也是從市地重劃開發公司起家。

集中火力開發

吳清源運用人脈加速達陣

這三年來，吳清源砸了數十億元在資本市場，一口氣拿下兩家老牌上市公司金美克能（現已改名為揚華）副董事長與機車大廠三陽工業的董事席位，身價至少五十億元。

一九五六年出生的吳清源，在新竹土生土長，早年是營造工程包商，二○○四年他看好新竹房地產市場蓬勃發展，加上地緣關係，成立九鼎開發建設跨足土地重劃，還為此去中華大學讀都市計畫研究所碩士班，以結識地政界的人脈。

吳清源做市地重劃不亂槍打鳥，集中火力開發十年前新竹市政府推動的關埔重劃區。

這塊重劃區面積達一五一公頃，是全台第一個爭取到區段徵收與市地重劃並行開發的計畫，分為「光埔自辦市地重劃區」及「關長市地重劃區」兩個區塊。

吳清源整合的光埔重劃區約四十公頃，由於台鐵一一年在此新設竹科車站，吸引許多台中建商北上購地，包括豐邑、惠宇、親家建設等都已卡位，預售案如雨後春筍般出籠，而他們都是向吳清源旗下的九鼎開發建設買地。

新竹房地產業者表示，吳清源主要是透過當地里長積極奔走，改善排水系統及連接道路等地方需求，才促使開發案很快完成。

吳清源不但主辦自辦市地重劃，掌握配地的主導權，自己也早在重劃會成立前，就大舉購買都市計畫內未開發土地，因土地獲利可觀，讓他有閒置資金轉進股票市場。吳清源說，「我把土地賣掉後手頭現金多，但不知道要幹麼，成為上市櫃董事，讓我比較有安全感。」就是因為市地重劃土地利潤令人垂涎、吸引財團搶食，不少精明的大地主肥水不落外人田，乾脆集資自組重劃會，信華紡織董事長簡茂男就是一例。

地主當開發商

簡茂男將自家廠地變建地

簡茂男在紡織廠生產線全部移到大陸後，把坐落在新莊塭仔圳的工廠舊址以「信華台鐘重劃會」名義申請自辦重劃，並徵得地主人數過半及其所有土地面積過半者的同意。

由於他個人就是這個重劃單元最大的地主，過程進行順利，成為塭仔圳第一個完成的重劃案。如今土地都已賣給寶佳建設推案，簡茂男獲利上億元出場，堪稱是市地重劃由地主變身為開發商的經典。

嘗到甜頭的簡茂男，接著索性跳下來成立自辦市地重劃公司，將資金轉往板橋江翠北側重劃區最西側的ＡＢ區，以「永翠水岸綠能特區自辦市地重劃會」名義進行。原本他的整合速度是六個單元中最快的，但去年又申請變更細部都市計畫，進度緩了下來。

政策仙女棒

憑三大能耐坐享增值財

隨著這幾年政府財政窘迫，民間自辦市地重劃申請案有逐年增加的趨勢，其中又以中南部最盛，台中市政府目前有十四個自辦重劃單元，台南市正在進行中的案子也有二十七件，數量高居全國之冠。

「市地重劃是政策仙女棒，重劃公司最主要的利潤來源，是取得重劃之後的抵費地，加上重劃公司掌握資訊與重劃分配權，獲利相當可觀。」所謂「抵費地」，是參與市地重劃的土地所有權人，以重劃區內未建築的土地，折價抵付應行負擔的工程費用、重劃費用及貸款利息給重劃會。

例如華友聯過去大量參與鳳山自辦市地重劃，在程序完成後分回不少抵費地，由於鳳山城市發展快速，吸引不少外來人口，帶動地價水漲船高，華友聯分回的抵費地也跟著增值。

台灣地狹人稠，土地往往一經重劃整理就身價暴增。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，以新莊副都心重劃區為例，雖然是以「區段徵收」方式進行，但一○年完成辦理土地點交作業後，地價即從每坪一六○萬元起漲，兩年之後飆高至每坪二二○萬元，漲幅逾三七％，顯見重劃區土地增值力道驚人。

不過，想吃到這龐大的開發利益，要有三大能耐。

「自辦市地重劃不是一，就是零。」郭國任說，建商不管時機好壞都可以賣房子，但自辦市地重劃一定要努力到最後一刻，獲得政府公告通過才算完成，這個過程可能歷時五年至十年，不但沒有租金收益，對於重劃公司來說，土地無法貸款，補償費用也相當可觀，全部都要用自有資金負擔。這雖然提高了自辦市地重劃的門檻，相對地，風險也高，可說是一場耐力賽。

土地重劃是結合相當多人力、財力與物力的領域，最需要專業、經驗與效率，如能提供地主最完善與最專業的服務，以最快時間達成重劃作業，人脈可說是關鍵因素。

以台中市如火如荼展開的十四個自辦市地重劃單元為例，包括由鞋業大廠寶成集團開發的單元一，就聘請前省政府地政處官員趙柏煌當顧問；單元二由長億集團主導的黎明重劃會，總經理林世民是前台灣省政府住都局官員。

重劃公司重金禮聘政府退休地政官員擔任開發要角，無非是借重其過去在公部門的人脈資源，以加快重劃案的審查速度，甚至可探聽政策風向，及早因應。

此外，由於自辦市地重劃土地必須捐地興建公共設施，想提早進場插旗，購買面積最少三、五千坪起跳，一塊地價都是億元以上，購地成本高，沒有雄厚財力根本做不大。綜觀枱面上的自辦市地重劃案，背後都有大型建商或財團支持，重劃公司更大舉進軍資本市場借殼上市，藉由大眾資金來擴大版圖。

土地價值高或低

端看開發與建設公司的組合風光的背後總有感慨的一面，在重劃業打滾二十年的陸紀康語重心長地說：「做市地重劃是沒有根的浮萍，因為看著辛苦整合的土地一塊塊賣掉，最後卻什麼都沒有留下。」他以前總認為做土地重劃最單純，地賣出去立刻有一筆錢進來，不像賣房子要一戶戶與客戶磨。後來才發現，整合完土地，還是要蓋房子，才可以創造土地價值。因此六年前華友聯也成立建設公司，將鳳山重劃區分回的土地推出建案「創世紀」。

陸紀康打了個比喻，重劃區像是一塊布料，建設公司就是裁縫師，這件衣服做出來是一件三百元，還是一件三萬元，全憑開發公司與建設公司的功力。他的工作就是將好的布料和好的裁縫師組合，這也是他替這個行業下的注解。

新聞辭典

自辦市地重劃

市地重劃指已發布都市計畫細部計畫範圍內的土地，以交換分合的手段，將地界不整、畸零狹小或未面臨道路的土地，重新劃定界址及地形，使每筆土地都面臨道路適合建築，並興建公共建設。

自辦市地重劃地價上漲 部曲

以新莊副都心重劃區為例

醞釀期

2004~2008年

2004年重劃區計畫通過。

地主發起籌備會、申請核定辦理重劃範圍。

掌握消息者會提早進場買地卡位。

震盪期

2008~2009年

有多組重劃公司爭取地主同意書，但整合時間長短不一，有些不願意等待的地主會賣地。

施工期

2009~2010年

地上物拆遷、工程施工黑暗期。但土地禁止移轉前為交易高峰期，地價提前反映利多上漲。

起飛期

2011~2012年

完成辦理土地點交作業，土地可以開始買賣。

註：本區域含區段徵收 資料來源：房仲業者中南部風氣盛！

全台自辦市地重劃統計

區域 數量 分布地區 總面積

（公頃）

台北市 9 北投、士林、南港 84 新北市 6 板橋、新莊、泰山 547.2 桃園縣 8 桃園市、八德、龜山、平鎮 36.7 新竹縣 2新竹市、竹北 13.5 台中市 14 西屯區、南屯區 1264.74 台南市 27 安南區、永康區、東區 200 高雄市 13小港、左營、仁武、岡山、美濃 133.89 資料來源：各縣市政府地政局