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長實與港鐵合作的大圍「名城」於 上週開售,呎價由八千六百多元起,一個單位入場費要八百三十萬元,本港的上車一族唯有望樓興嘆!不過發展商的目標客仔已轉移至國內豪客。 近 日市場就傳出溫州炒樓團斥資廿億狂掃名城。以往在北京、上海、澳門、海南島甚至杜拜,都有溫州炒樓團的足跡,他們殺到邊,當地樓市就火上加油,甚至炒爆 煲。溫州幫近年開始參與香港樓市,早已空降「天璽」、「名鑄」甚至「領峯」等新盤,在名城開售前夕,溫州炒樓團乘飛機到港,旋風式掃貨兼找銀行上會。本刊 記者在溫州及香港兩地貼身追踪,揭開這班炒樓團的底細。 「名城」這個新盤開宗明義以內地客為目標,其銷售策略亦格外關照大陸同胞。長實除 了於北京、上海等地路演和設置專櫃外,早於一年前,已開始在北京培訓一隊為數三十人的地產精英,要他們熟讀香港樓市知識,留守在名城售樓處的內地客戶投資 專區,負責專門湊內地客,長實更表明內地客可以公然「打尖」,可優先睇樓及揀樓。而今次賣樓亦夥拍花旗銀行,為投資移民申請者推出額外優惠,豁免其他銀行 必收的首年賬戶服務費,相等於投資組合資產總值的0.25%,以六百五十萬投資移民最低投資額計,即免交一萬六千二百五十元,又提供廿四小時免費長途電話 理財服務。 一行八人溫州幫 上週四,以周小姐為首的溫州籍一行八人,就乘坐飛機由溫州經深圳匆匆忙忙來港三天,為的就是搶買名 城。八人當中有兩名少女、兩對夫婦及另外兩名太太,身上揹着的都是Gucci、Burberry及LV的名牌袋,打扮入時,到港後就入住尖沙咀馬哥勃羅太 子酒店。他們趁晚飯前有空便先到奧運站一帶睇樓,參觀上一趟已購入的海桃灣單位,又到附近的亮賢居、海濱南岸等作熱身巡禮。 翌日即上週五, 正值名城開售的大日子,一早九時多,他們就跟置業18經紀Benny,在房中細談按揭事宜,然後就直接到廣東道的中銀,為買名城準備好開戶的手續,轉頭到 同街的糖朝吃個爽快午餐,團中周小姐的女兒,則趕緊在空檔時間到海港城購物,最後手挽一袋二袋化妝品,跟開完戶口的團友於酒店會合。一行人再坐車到位於紅 磡都會商場的名城賣樓處,等候發展商分派單位。 排隊買樓當節目 雖說是來買樓,心情卻燦爛得像在參加嘉年華會。剛到達售樓處, 一行人先興高采烈跑到台前觀看舞獅,嚷着要經紀從人群中把他們領到台前有利位置觀賞,又高舉相機和手機拍照。及後被帶到VIP區內遴選單位,乾坐等待心水 單位的派發時,八人臉上卻沒有一絲怨言,其間更不時攬頭攬頸,有說有笑,有的於商場內購物,有的又去high tea,全沒等待的苦悶。 記 者上前接觸這班兩日一夜掃名城的溫州幫,問她們為什麼喜歡買香港樓,周小姐回答:「香港處處都是商機呀!」她的朋友指着周小姐說:「對呀,她買最多呀,是 大戶,我們都是她介紹來的。」周小姐說:「我們大概五、六年前已經開始來香港買樓啦,以前都有炒賣,但近來都打算長遠投資,出租單位。」 一 口氣掃三個 最後他們足足困在會場長達十二個小時,直踩至凌晨三時,終於搞好簽約,共斥資約二千一百多萬元,撲得三個靚單位,平均呎價八千多 元,這班溫州幫才心滿意足返回酒店。 小休數小時,到早上十時半他們便離港,經紀為他們準備好掛有中港牌的七人車,直驅往廣州白雲機場轉乘飛 機返溫州去。是次置業18做得成這單交易,估計佣金有三十萬,而經紀Benny則袋約十二萬,少睡一點又何妨。 到達溫州機場後,記者上前再 向周小姐查詢到港買樓之事,她說:「我去香港都是Shopping,買手袋,國內的名牌都好貴。」周小姐還反問記者香港的樓價過去升了多少,她雖然認為已 很昂貴,但認為不會跌,隨後自行開私家車匆匆離開。 私人會所暢談心得 溫州幫蜂擁到港掃樓,大概始於去年金融海嘯期間,何水就 是由溫州的朋友介紹下,去年底殺入香港。只有三十四歲的他,去年與友人聯手購入一伙天璽、一伙名鑄、一伙海桃灣,以及十伙領峯,共一億三千萬元物業。上週 五晚,身在溫州的何水邀請記者到他與友人開設的私人會所,暢談投資之道。 這所面積達二千呎的私人會所,正好顯示何水的交際手腕及溫州人豪氣 的性格。該會所間有多個獨立房間,內裡放有雪茄、紅酒等,大廳有酒吧枱,甚至鐵板燒爐頭。對此何水笑說:「有外地朋友來,我會在這裡接待他們;平時亦在這 裡傾生意,在輕鬆的氣氛下交談,大家真心一點,傾生意也順暢點吧!」 人脈極廣闊的何水,是溫州振洋實業董事長,公司從事建築及承造窗框生 意。另外亦是艾倫貿易公司老闆,從事出口加拿大的塑料貿易生意。其他的生意還包括地產開發,在鄭州開封、太原及杭州市亦有地產發展業務。去年上半年,他進 軍香港樓市,與其他溫州朋友組成「溫州幫」,橫掃香港樓市。「香港什麼都方便,我們要購物,去歐洲的話太久太辛苦了,但到香港只需坐兩小時飛機。香港的城 市規管亦比較好,屋苑的公用部分,如電梯、大堂及會所配套等,都較內地完善得多。既然內地未做到這些配套,那就來香港呀,人都是應該往更好的地方發展 吧!」 對於「溫州幫」來說,買樓首選位置方便,如九龍站上蓋物業,「我在天璽高層的向海單位,正在裝修,不會出租也不會放賣,應該會留在旅 遊時自住。九龍站那裡會發展高鐵,也是我選購的其中一個原因。」 鍾情九龍區 他的朋友則選購將軍澳領峯,認為那裡價格實惠, 「我試過在尖沙咀乘車進去,也只是二十多分鐘車程,離市區不遠呀!而且我們看長遠規劃。」至於香港的傳統豪宅區淺水灣和南區,他則耍手擰頭,「淺水灣太遠 了,我沒去過,海洋公園也只去過一次,那裡沒購物商場,沒興趣在那裡置業。而且那裡樓價太高,太不現實了!」 何水說,溫州人做慣生意,行事 爽快,說幹就幹,「我們看到有機會就做,不會想太多的,買樓我們也是看一個小時左右就買,覺得有錢賺就做,想太多便浪費了時間呀!」 他們的 買樓特性,還包括互相替朋友掃貨。何水購入的一千九百萬元天璽單位,根據土地註冊處資料,買家為上市公司建業地產(832)的執行董事李樺,建業地產在中 國河南省開發房地產業務,估計是何水的生意拍檔,足見何水人脈「四通八達」,朋友極多。 酒店老闆帶隊掃貨 溫州人出名團結,行 動有如蝗蟲一樣,買樓也喜歡聯群結隊。每當有新盤推出,他們便會互相聯絡,一同飛來香港參觀。他們不會「合資」,但會偏愛同一屋苑或同一座,形成「一圈 圈」掃貨。像已擁有荷蘭籍的金碧荷,上週四一早就到天璽睇樓,且看中一個單位,來港只兩日一夜,名城開售前飛返溫州,但於本週一又帶同為數四、五人的闊太 太到「名城」掃貨。原來她與濶太已一口氣掃入四個名城單位,合共約三千餘萬。這位手挽LV袋,手戴鑽戒,提着數萬元Vertu手機的金碧荷,在溫州任職五 馬美食林酒店集團的總經理,旗下共有四家酒店。她曾以溫州商人代表團跟隨國家總理溫家寶,出訪日本及韓國。 五馬美食林的其中兩家酒店,就設 在溫州最熱鬧的街道五馬街,五馬街相等於內地各個城市的「步行街」,租金昂貴但人流如鯽。走進酒店的餐館,只見布置得金碧輝煌,而餸菜如五馬血燕粥、五馬 涼拌球參,動輒過百上千,極為昂貴;原來這些正貫徹金碧荷打造的「金色服務」的營運理念。 買樓又買身份 除了何水、金碧荷這類 豪客來炒樓覓食,溫州人在港買樓另一所求就是「移民」。在上週五開始一連三天舉行的溫州市春季房屋交易會上,不少溫州人站在香港地產代理行置業18的攤位 前查問,「投資移民是怎樣辦的?」「最近賣的名城在哪裡?」「香港的稅率高嗎?」其中一身闊太打扮,與兩名同樣行頭十足,戴着名牌手袋的太太前來的,是已 經在香港買樓的章小姐。她劈頭第一句便問:「現在(香港)賣哪裡呀?」 今年年初五,她專程來香港購物兼順道參觀港九新界的新樓盤;在看過海 桃灣、一號銀海、御龍山後,第三天她買入將軍澳領峯六十三樓一個向海單位,作價四百九十一萬元。她說:「這個單位我是買來自己住的,作為投資移民之用。我 喜歡香港,因為那裡比較高檔的樣子。」做貿易生意,並在香港剛成立美的福田集團的章小姐,經常來香港購物,同時了解樓市情況,故她對香港地產市道瞭如指 掌,還向身邊友人討論大圍名城的地理位置。據政府資料顯示,投資移民計劃由○三年開始,截至去年共有四千六百名來自中國的新移民,他們須在申請移民前兩年 就擁有最少六百五十萬元資產,成功批核可獲兩年居港權,往後每兩年續批直至七年後便可取得永久居留權。 銀行鬥搶大陸客 溫州人 到港買樓,不時查詢銀行按揭方法,並非如市場傳聞般「現兜兜」的,他們會透過銀行匯錢來香港,稱之為「打錢」。「內地規定每個人每年只能電匯五萬美金,那 我們就找三、五個朋友,籌夠數目匯來香港付首期。」一名當地溫州人說。他們通常會選中國銀行同時開設內地及香港戶口,並申請網上理財服務,因為只有中行能 即時透過網上電匯資金,而其他銀行則通常要半個工作天,不夠快捷。 由於大部分溫州人都「相識滿天下」,通常打一個電話給海外朋友或生意伙伴 匯錢到港,再以人民幣在國內還錢給對方,便解決資金限制的問題。至於按揭,內地人最多只能做七成,由於溫州人愛錢滾錢,及以最少的資本賺取最多金錢,故通 常「借足」,而手續及所需文件與香港人買樓相若,按揭息率亦可以Hibor計算。「通常地產代理都會代將申請發給所有銀行,看哪間最快做到。以前通常用恒 生銀行,現在批得最容易的則是花旗銀行。」一名替溫州客做銀行按揭的地產代理說。 外匯管制最大關卡 據一名花旗銀行負責按揭的 職員透露,即使是內地人做按揭,手續與香港人亦差不多:「佢哋已經有嚿磚頭喺我哋手,基本上都係交番佢哋內地身份證明文件、入息證明或者稅單就夠,如果公 司覺得唔夠安全,會額外要求佢哋就樓價嘅百分比,放一筆存款喺戶口當保證金,再唔係嘅就審核埋佢嘅總資產,而家啲內地買家好有實力,所以同內地人做按揭, 係公司嘅大方向。」 工銀(亞洲)董事暨副總經理黃遠輝說現時銀行並沒有規定按揭只能借給香港人,不論任何國籍,只要交足證明文件,經過審核 銀行就借錢:「呢兩年銀行真係借多咗俾內地人,行家非正式統計有二、三成按揭都係借俾內地人。」他指借錢予內地人風險當然比較大,在於內地實行外匯管制, 一名內地人每年只可以匯不多過五萬元美元往外地,超過這個數字便要向內地的外管局申請,而還樓宇貸款不可作申請原因,他說:「所以內地人可能要另外想辦法 入錢供樓,還錢一定無咁方便。」 溫州人資金調配快速,不單有見於他們在港買樓,亦有見於溫州街上的典當鋪及信用社成行成市。 李 克林開設的金城典當是溫州市第一家,亦是全國第二大典當鋪。典當行在當地相等於貸款公司,因為不單手錶、珠寶可批押借錢,就連黃金、汽車,甚至房地產,都 可以在當鋪典當,「其實手機手錶等貶值得快,我們都不收了,主要做的就是房地產這類不動產,只要在溫州房屋交易中心登記,有屋契批押,我們便借錢。如果一 間屋評估為五十萬元,我們最多可借四十萬元,比銀行多一點,月息三分(等同三十釐)。」 資金氾濫四出炒樓 而近年開始,擔保公 司及「寄售」公司亦發展起來。擔保公司就是替借貸人到銀行借錢作個人擔保,收取的服務費,是貸款額的百分之三;至於寄售公司,美其名是替人「寄賣」房屋、 汽車,實則還是貸款公司,但此名目就可避過規管。再加上小額貸款公司,這一大堆可借貸的公司便達四、五百家,近日溫州農業銀行便舉起大型橫額,表示該行的 存貸額已超過一千八百億元人民幣。而在溫州,以私人形式經營的民間資本更是不計其數,有估計達到六千億元人民幣,亦由於資金充裕,造就了溫州幫四出炒樓淘 金的條件。 喜歡賺錢的性格,加上溫州人團結,因此組成了炒樓團,除了集資炒香港樓之外,他們早年已開始炒上海、北京的樓房,遠至杜拜都有他 們的足跡,據估計往杜拜炒樓的華人,接近半數是溫州人,金額達四十億人民幣。不過,去年金融海嘯,杜拜樓價大跌,溫州人在杜拜的資產蒸發逾二十億人民幣。 但溫州人打不死的精神,炒樓團年頭又轉戰海南島,令海南島樓市形成泡沫,最近又走回杜拜「撈底」。 名城Festival City 位 置︰沙田大圍美田路1號(港鐵大圍站上蓋) 發展商︰長實及港鐵 期數︰3期 座數︰12座 伙數 ︰4,304伙 單位面積及間隔︰3房(874-1,030呎)、4房(1,012-1,373呎)、頂層複式(2,060-2,360呎) 最 低呎價︰$8,692/呎 入場費︰$830萬 預計落成日期︰2010年8月 溫州幫買樓四部曲 溫 州富豪多 有說「哪裡有商機,哪裡就有溫州人」,溫州人還被喻為「中國猶太人」。這種性格其實與溫州的歷史背景有關。八十年代以前,溫州只是 務農捕魚維生的小漁村,當時的溫州人很窮,被稱為「可憐的溫州人」,到八十年代後期,溫州開始開設皮革、打火機等小工廠,開始發展,由於臨海,走私皮革、 皮鞋到歐洲的情況猖獗,加上常製劣質假貨,故又被稱為「可怕的溫州人」。由於過往太窮,溫州人都傾向自己做生意,而且分散各地,最多在歐美等地進行貿易。 在國內胡潤富豪榜中,有超過14名富豪皆來自溫州。現時城市的人均收入達26,000人民幣。 |
「拆舊」和「仿古」的大戲正在中國城市加速上演。一邊,部分「中國歷史文化名城」岌岌可危,歷史文化街區頻頻告急;一邊,55億再造鳳凰,千億重塑汴京,仿製古城遍地開花。這一切正成為中國城市化進程中的獨特風景。
若非十五年前栽下的兩棵梧桐樹還立在那,嚴振已經找不到曾經生活了近四十年的家。
2012年10月的一天,他站在山東聊城古城樓南大街的梧桐樹下,眼前已不見當年的兩層小樓,而是一座青磚灰瓦、簷牙高啄的仿古宅院。
這只是聊城這座國家歷史文化名城雄心勃勃的古城重建計劃的一瞥。而今,站在古城的中心——有著「天下第二樓」之稱的光岳樓樓頂四顧,這座面積約1平方公里的水上古城四面的主幹道兩側,仿古建築已然鱗次櫛比。
三年前,聊城開啟浩大的古城保護與改造帷幕,嚴振便和生活於此的萬餘居民一樣,漸次離開了這座躺在水上的千年城池。他們的舊屋悉數被夷為平地,讓位於那些漆色嶄新的城牆、角樓、府衙和考院。
隨著這些舊屋及其周邊道路的拆除,聊城古城的歷史文化街區的原貌化作一地瓦礫。
「贋品!」對已然立起的古建築,嚴振充滿了鄙夷。而在當地政府的計劃裡,這些看似古色古香的「古城」製品,不僅替代了舊城髒亂差的面貌,而且寄予著地方「旅遊業發展龍頭」的期待。
在這場激盪著中國城市的拆舊與仿古的熱潮中,聊城並非孤例,甚至不值一提。北京大學城市與環境學院教授吳必虎的初步統計顯示,中國正有不少於三十個城市已經、正在或謀劃加入這一古城重建風潮。
爭相上演巨資「穿越」
最新入局的是昆明。2012年10月26日,滇池湖畔的昆明市晉寧縣,投資220億元的「七彩云南古滇王國文化旅遊名城」破土動工。昆明市宣佈,要「確保3年時間再造一個古滇國」。
中國的城市不乏值得一說的歷史與故事,自從1982年首批國家歷史文化名城公佈至今,共有119個城市已榮膺這項桂冠。現在,他們中的部分已不滿足於單純守衛祖上的零星遺產,力求重現千年的恢宏歷史。
回到「明代」。2012年底,大同古城牆即將合龍,投資500億元的古城再造正令這座城市再現明代風華。
回到「宋代」。2012年8月,河南開封爆出千億打造古城新聞,力爭四年內重現北宋汴京繁華。
回到「春秋」。2012年初,山東肥城「春秋古城」項目開工奠基,計劃總投資60億元,佔地2200畝。
回到「上古」。2011年9月,江蘇金湖堯帝古城開建,項目佔地千畝,總投資30億元。
……
在同濟大學建築與城市規劃學院教授張松的記憶中,以往這種復古表現為對個別建築的整修,如北京琉璃廠、南京夫子廟、承德清代一條街、開封宋街等。而今,復古已變為一區乃至一城。
作為住建部歷史文化名城專家委員會委員,中國城市規劃設計研究院教授級高工趙中樞目睹了各地古城重建後悟出一個規律(如圖示):在較發達的東部沿海、偏遠的西部地區少有這種現象,但在中部,經濟上有一定潛力仍想大發展的地區,古城重建正扎堆出現。其中,僅河南一省,即有鄭州、鶴壁浚縣、開封、商丘、洛陽等五地欲重建古城。
「這是一個方向性的錯誤。」張松說,「這是不現實的,更重要的是城市文化、城市生活是回不去的。」
但在一些人眼中,回到過去輕而易舉。「大美灤州已備好美酒佳餚,恭候八方朝拜的下臣進城就座。」2012年9月30日,投資52億元、佔地兩千畝的河北灤州古城舉行開城大典,遼國的「國王」和「皇后」率領身披鎧甲的儀仗隊出城迎客,儼然一場「穿越秀」。
「重建未必是壞事,某種意義上這是地方重視文化的一個反映。」中國工程院院士、原建設部副部長周干峙對南方週末記者說,「但我們希望是保護遺產,而不是一味恢復歷史面貌。」他認為,恢復一座古城既非易事,亦無必要。
周干峙說,在全世界九百多處世界遺產中,中國只有43個。「九百多個裡有一半以上在歐洲,就此而言,我們還交代不過去。」但對於怎麼保、保什麼,仍是目前面臨的一個大問題。
不敢撤銷的名城稱號
嚴振越過新修的仿古宅院,古城的另一面浮現眼前:原來密密麻麻的居民樓已經被悉數剷平。
這是重建的另一面:拆。
同濟大學國家歷史文化名城研究中心主任阮儀三,這位領銜編制《聊城古城保護與整治規劃》的「古城衛士」告訴南方週末記者,按照當年規劃,應當對古城建築原樣原修,並留存部分居民,「這是可持續發展的基本要求」。然而,聊城地方政府卻只是採取了該規劃的殼,反以大拆大建的方式將古城的歷史街區拆除,「就剩了一條假褲子」。
「想完全恢復之前的古城格局和街巷已經很困難了。」一位聊城匿名文保官員對南方週末記者說,二十年前,正是憑藉這些文物古蹟和古城格局,聊城得以躋身第二批國家歷史文化名城。
推倒重來的聊城已經成為負面典型。在2012年6月召開的「紀念國家歷史文化名城設立三十週年論壇」上,住建部副部長仇保興痛批「拆真名城、建假古董」的行為,直接點名聊城,「成片歷史街區被拆掉,統一建仿古建築,一個設計圖紙、一個時間建出來的」。
不惟聊城,中國諸多歷史文化名城的歷史街區都在成片消失。
所謂歷史文化街區,是指保存文物特別豐富、歷史建築集中成片、能夠較完整和真實地體現傳統格局和歷史風貌,並具有一定規模的區域。
2011年1月起,住建部與國家文物局聯合開展了三十年來首次國家歷史文化名城、名鎮、名村保護工作檢查。按照進度,檢查於當年7月即宣告結束。但結果未對外公佈。
這注定是一份不容樂觀的結果。參與檢查的趙中樞曾透露,在全國119個國家級歷史文化名城中,有13個名城已無歷史文化街區,還有18個名城只剩一個歷史文化街區。按照規定,有兩個以上歷史文化街區的才能申報歷史文化名城。
阮儀三則稱,沒有了歷史街區的名城可達二十多個,此外還有一半以上的歷史文化街區是不合格的。
趙中樞說,歷史文化街區消失的原因,有的是在1982年國家劃定第一批歷史文化名城時尚未劃定歷史文化街區,但更多是劃定之後卻人為拆毀。
2009年4月,南京市「危舊房改造計劃」將歷史街區列入改造範圍,安品街、南捕廳等一大批老街區被拆除殆盡。「大同的善化寺和上下華嚴寺周邊,原來是一片歷史街區,現在也全部建成仿古建築了。」阮儀三說。
此外,1949年以後產生的歷史街區幾成空白。據趙中樞觀察,目前中國還能找到的上世紀五六十年代遺留下來的人民公社舊址,僅餘河南、四川等地的兩三處。
事實上,依照檢查通知規定,對已不具備條件的名城,由住建部與國家文物局向國務院建議列入瀕危名單或者撤銷稱號。但是,「專家們有個擔憂,摘掉一些城市國家歷史文化名城的帽子,他們就索性不要了,要他幹什麼?很麻煩的。」阮儀三說。
一筆旅遊、地產經濟賬
「古城重建的動機很少是為了文物保護,大部分是為了搞旅遊、搞地產開發。」北京大學城市與環境學院教授吳必虎說。
在2009年聊城古城保護與改造動員大會上,聊城市一位領導公開感慨,原汁原味的「天下第二樓」光岳樓、傅斯年紀念館知者寥寥。「究其原因,就是由於我們的文化旅遊業發展不夠。」因此,古城的改造開發被寄望成「旅遊業發展的龍頭,帶動經濟發展,帶動老百姓發家致富」。
事實上,諸多重建的古城並不隱諱打著「旅遊」字樣的別名,如堯帝古城又稱金湖印象旅遊城,銀川西夏古城亦稱西夏商業文化旅遊博覽園。
據阮儀三觀察,當下這股古城重建的風潮正是肇始於麗江、平遙、烏鎮等古城古鎮旅遊業興起之後。「人家能夠搞好,我們也一樣能夠搞好,完全能夠實現後來居上。」上述聊城市領導如是說。
地方政府已然運籌帷幄。聊城市政府的招商文件顯示,恢復建設歷史文化景點投資約為1.78億元,建成後,年客流量約為30萬人次,可收入1億元左右。而大同市更是曾公開期許,未來旅遊人數將達到每年300萬人,以100元門票算,一年即是3億元,這還不包括餐飲購物等。
僅僅旅遊開發的目的並不足以解釋全部。趙中樞告訴南方週末記者,如果僅僅為了旅遊或保護古城,完全可以通過麗江、平遙那樣的新舊分離模式,抑或當下在北京等地推行的旨在避免大拆大建的微循環漸進式的整修,但這樣的方案卻被聊城等地棄之不理。
「拆了老房建新房,有GDP和房地產收入,修老房子,費錢、又沒有收入。」阮儀三如是解釋地方政府推倒重來的動力。
兩院院士吳良鏞曾指出,大拆大建對地方政府而言是一種最經濟的做法。「老城中心地價高,拆遷花費的成本高,但是經濟回報會更高。」趙中樞說。
聊城市政府的公開效益預測稱,古城內棚戶區改造項目投資約為16.87億元,可建民居約48萬平方米,預計銷售收入約28.8億元,其利潤之豐厚自不待言。
如此,不是在新區大筆一揮,而是在古城的「螺螄殼裡做道場」成為重建古城最划算的選擇。
然而,所有的算盤都能盡如人意嗎?
在當下轟轟烈烈的古城重建風中,山東棗莊的台兒莊古城是為數不多的已然開門迎客的一個。公開資料顯示,自2010年開城以來,該古城共接待了400多萬人次遊客,從2009-2011年,古城三產增加值佔GDP比重提高了3.9%。
更多正在加速度前進的古城項目尚未及接受考驗。「是假文物沒關係,但要考慮業態。業態規劃成功,古城會響亮轉身;只是物質城牆,可能大量的錢投進去以後收不回來,留給下屆政府,最後真正承擔的還是老百姓。」並不反對再造的吳必虎說,「政府立項,老百姓埋單,直到一代代把債還清。」
夜幕降臨,一平方公里的聊城古城裡,只有屈指可數的幾處燈光。而政府的官方話語堅信,「一座古城如鳳凰一般徐徐除去老舊的軀體,正向新生闊步前進。」
讀書劄記141219
全球城市史(一) 城市要素 與 上古名城
掌門執筆
《全球城市史The City:A Global History》 (2005) Joel Kotkin
作者是公認的 “未來學” 和城市問題研究權威,另著有《Tribes》和《New Geography》兩本知名大作。
本書審視古今名城, 從上古 巴比倫起, 迄後現代 洛杉磯止, 概括大型城市具備的要素, 建立的背境和條件, 最重要的是興衰之道.***
作者也對現今城市的演變趨勢:中產階級 “逃離” 市中心推動城市擴張; 核心地區聚焦為商業、文化和娛樂場所; 工業城市急速雕零等現象進行解釋, 並對大型城市的未來境況作出展望.
本書的理論框架不同凡響, 稱之為〈城市要素〉.
一般定義def. 城市為大型居民聚落, 以中心區域人口密集為主要特徵.***
作者獨家見解, 城市必然具備三項元素, 古今不易, 東西類同:
A神聖性
農業革命產生密集定居的生活形態, 由村落而市鎮, 最終產生城市.
城市混雜居住著多元族群的大量人口, 不能遵照傳統部落習俗生活, 必須進行新型社會管理. “先王以神道設教”, 治理之道, 只能出於宗教規範.
此所以最早的城市必然植基於農業, 而由神廟與祭司階層擁有和管理.***** 神廟掌握所有土地和生產資源; 設立倉庫,收集和分配糧食; 主持儀式,管理市政和仲裁糾紛. 凡此種種, 法式皆按神道制訂, 主建築例為大型廟宇,故而城市必然是 “神聖的”.
時移勢易, 神權漸為王權所取代,「神之城」亦漸變為「帝王之城」. 但其 “神聖氛圍”務必細心保存以維繫民心, 只是 “神聖”的內容與時俱進, 日久不復舊識. 直到現代這點並未改變, 城市仍以大型廣場、塔碑雕塑、地標建築創造 國族認同、文化傳承、自由民主等等「社會神話」.
B安全性
農業城市存糧豐厚,自必成為遊牧民族之鵠的, 為了保障安全, BC6,000年耶利哥城修築了史上第一道城牆.*** (編按:可資對照的是首次自動拆除城牆為1690年代 路易十四勅令拆卸巴黎城牆.)
“安全”是城市最關鍵性的要素, 安全的定居環境才能進行勞動分工,積累資本和孕育文化.***
由於安全至上原則, 專業武士階層逐漸興起, 架空神廟,掌握權力, 最終建立起帝國. 大帝國以掠奪四方所得資源, 包括龐大的奴隸勞動力, 建設「都城」以為號令八方,長治久安之計.*** 古代名城俱從此出.
C繁榮性
祭司、武士和官吏是城市建設的主導人物; 但是若無廣大的技工、商人、勞工和奴隸階層, 則沒法支撐城市硬體的建造維修和日常營運.*** 諸色人等滙聚城市, 形成了她的異質性和繁忙性, 與農村生活的單調和寧靜反差強烈.
帝國都城人文薈萃,滿眼奢華; 周邊貢賦, 腹地資源, 盡聚於此. 她也是工業和時尚奢侈品的生產和行銷中心, 貨幣化之後又是金融中心. 興盛繁榮使城市熣燦奪目, 令人心醉神迷.
Th. 上述三者有如精神、肉體和血氣, 共同構築出城市與其生活交化. 此三者缺一不可, 其一衰退則通體消亡.****
典雅和羅馬城是因為公民喪失了道德和價值理念而衰亡.*** 很多位於通商要道的城市則因商業路綫的改易而衰落, 如亞歷山大港和威尼斯. 當然, 更多的是直接為勃興蠻族所攻陷, 如汴京和巴格達.
〈上古名城〉
歷史上最早的城市是BC6,000年 巴勒斯坦的耶利哥城. 兩河首批 蘇美爾城市規模都很小, BC3,000年之前最龐大的 烏爾城人口只有2.4萬人. 最早的帝都是 阿卡德王朝 薩爾貢大帝於BC2,300年建立的 阿卡德Agade城; 同類的索貢帝國政治中心最偉大的是元前九世紀 新亞述帝國的 尼尼微Nineveh城, 留下了首個大型圖書館.***
輝煌的頂峯則非巴比倫城莫屬. 舊巴比倫帝國於BC1,900年建立的 巴比倫Babylon城位居兩河要衝, 為其後千餘年天下第一城.*** 巴城突出之處是高度發達的商業, 超出其作為政治中心的地位. 為了管治繁忙複雜的城市, BC1,772年名王 漢謨拉比頒行法典, 制訂民法, 這是破天荒的城市發展.***** 元前六世紀 新巴比倫帝國鼎盛時期, 巴城人口達到25萬的不可思議水平.
人類最早航行的海洋是島嶼眾多的愛琴海, 愛琴海孕育出另類規模甚小, 純然商業主導的海港城市, 預兆著後世 威尼斯、阿姆斯特丹和 大阪等同類城市的興盛.
最早的航海名城是元前九世紀,位於現今黎巴嫰的 腓尼基人的 推羅 和 西頓, 她們的人口都沒有超過4萬; 但她們的黑色帆船卻跨越了整個地中海, 遠航至西班牙, 竟然出了號稱 “天涯海角” 的直布羅陀雙柱,去到了不列顛和非洲西岸!(編按: 非洲西岸可是十五世紀葡萄牙王子 航海者享利之後才開發的航海地帶.)
貿易活動創造了驚人財富, 也建立了與征服索貢帝國全然不同的社會文化. 腓尼基人在BC1,100年發明了字母書寫系統,作為記賬和立法之用, 這是後世所有併音字母的祖宗,**** 之前的文字都是象形的.
腓尼基城市始終維持著商業家族寡頭統治的政治制度, 和後來的威尼斯很近似. 一味追逐利益使社會內部和城邦之間缺乏凝聚力, 終為亞述和巴比倫等強權所制宰併吞.
BC814年推羅人在北非突尼斯建立了 迦太基Carthage城, 元前五世紀最盛時人口達到15-40萬, 擁有龐大艦隊,稱霸東地中海, 而與西海愛琴的希臘相抗衡. 迦太基比母國強大得多, 也行帝國主義, 可惜基於同樣因素, 覆亡在羅馬人的手下.
巴比倫之後西方進入古典時期, 即希臘羅馬時期.
〈古典名城〉雅典和羅馬城….. 且看下回分解.