2012-1-9 TWM
近十年，台灣人前仆後繼赴上海投資房地產，初估有二十餘萬人在當地置產，其中，二○○五年之前進場者，基本 上都賺到了「三差」：匯差、利差與房差。
如今上海面臨嚴厲政策打房衝擊，現在是適合前進上海投資房地產的好時機嗎？ 撰文•梁任瑋 乍見台商張英宗，一身黑色防風外套，搭配牛仔褲與休閒鞋，這位低調的中年男子，在上海一口氣租下五十間以
上精華地段店面當二房東，地點遍布徐匯區、浦東新區、虹橋開發區，一條街年租金收入一百萬人民幣，堪稱上海最大台籍店面投資客。
房市急凍，台灣人成為房市限購令下的首要目標之一，台灣投資客「窮則變、變則通」，轉向店面二房東及超高 檔老洋房，靜待這波房市風暴過境。
在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗，近幾年服裝公司業績上軌道，他已將投資重心轉向房地產業，「原 來只是為了自用，後來乾脆整條街包租下來，其餘店面轉租給其他房客，因緣際會當起二房東。」場景回到一九九 三年，剛從美國到上海的張英宗，開車在上海大街小巷逛，發現到處都是捷運工程吊桿，「數都數不完，至少兩百 座以上。」讓他想起到日本出差時，都搭地鐵前往目的地，與客戶約在地鐵站口見面。因此，當時他就相信，未來 上海房地產絕對是跟著地鐵發展。
百萬二房東 沿地鐵布局包下整排店面
「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面，不用花腦筋嘛！」張英宗專挑一點都不起眼，甚至閒置許久 的店面，但他堅持沿著地鐵布局，並先將服飾店開在裡面帶動人氣，再陸續對外招商。
因港澳台個人不能買上海店面，上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中，店面租金飛漲，一般人吃不到這 塊肥肉。五年前，張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大，租金還有上漲空間，開始切入向房東包租再轉租的二房 東生意。為了創造規模經濟，他包下整排店面，一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟，也增加他 談判空間，要求房東跟他簽十年租約，藉此壓低租金，也增加獲利空間。
一開始，為了找到店面的房東，張英宗耗盡心思查資料、找管道，他甚至為了建立政商人脈，還投資數十萬人民 幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」，同學裡有大陸上市公司董事長、總經理，甚至還有證交所主管，讓他可以掌握第一手的投資風向。
今年六十一歲的張英宗，用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資，他認為，沒有商圈當腹地延伸 的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站，往往比末端站佳；地鐵站最好是兩線交會以上，要不繁榮也難。例如幾年 前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面，如今租金都起漲一倍。
「我看得到商圈的前景發展，包租時間一定十年以上、店面數量一定要多，後面利潤才會大。」張英宗坦言，包 租店面的前三年並不如想像的那麼好做，要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例，三 年前還是一片工廠，如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後，目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜 貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後，他相信人潮會逐漸增加。
除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外，也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」 稱號的鄒媽媽，就是專買有土地所有權的私有老花園洋房，再出租給高級法國料理餐廳，十年來賺足租金與土地增 值財的台灣人。
上海版劉媽媽 集資億元專買老花園洋房 二○○三年，鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前，集資上億新台幣，收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶，地點都在市中心熱鬧商業區，每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上（每坪約二七○萬新台幣），不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。
一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽，經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮，住家與店面她全都「玩過」，而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走，從兩側一路看下去，住宅大樓是越蓋越多，但點燈率卻非常低，只有三分之一戶的室內電燈是亮的，讓她當下決定把手頭所有住家 拋售一空，把資金轉進老花園洋房。
鄒媽媽說，上海的房價還是會漲，但漲幅一定比不上早年，而且接手人會越來越少，尤其上海的房子多數都只有 七十年使用權，但只有老花園洋房沒有房屋使用年限，更顯奇貨可居。
在當年投資客瘋炒老花園洋房的年代，鄒媽媽也意識到，租金要衝得高，一定要租給餐飲業。於是她只買可經營 商業活動、已申請「居改非」（從住宅區改為商業區）的老花園洋房，且專挑可用明火快炒的「大餐飲」使用類別。
「老花園洋房就像是古董，房屋雖然會老，但土地不會壞掉，放越久越值錢，沒有辦法用價錢估算。」目前上海 老花園洋房市場行情一戶至少一億人民幣起跳。因為上海市政府對老花園洋房的管理與法令非常嚴格，鄒媽媽也用 收藏藝術品的方法維護這些房子，「要維修絕對不能動到房屋結構，更不能拆除重建，否則房屋就會被沒收。」購 買這些老花園洋房完全沒有貸款的鄒媽媽，每月收到的租金都是實際進入口袋的現金，她再用這些租金在上海租豪 宅，也讓接近退休的她，開始收成縱橫上海房市二十年來的果實。
犀利廣告人 不貸款、新裝潢鎖定外籍人士同樣鍾情老花園洋房的還有達一廣告董事長徐一鳴，早在○二年就在上海置產，他認為這一年多來中國大陸宏觀調控政策打壓，「如果說中國房市生病，那上海只算感冒了。」他說，感冒讓人不好過，但「來得急、去得快」，只要客觀環境改變，上海房市很快就可復原。
這位見解犀利的廣告人認為，目前上海房市跟台北市精華地區十分類似，都是「量縮價不跌」，中國政府已經用 盡狠招，在上海卻也只能阻止房價飆漲，並不能讓房價大跌，反而限購政策使房租大漲，平均一年收個八％、一○％投報率很正常，因此打房效果並不顯著。
近期銀行資金已開始鬆綁，徐一鳴表示，一旦年底中共政權平穩交接、政策鬆綁，上海房市將率先重振雄風，「 絕對是一尾活龍！」「在上海買房子，別想買在最低點了，買到相對低點就行。」徐一鳴是典型長線型投資人，買 房子只進不出。近十年來，投資標的包括住宅大廈、別墅、老洋房，目前全部出租。最近一次進場，是○九年金融 海嘯後買在號稱「小台北」的古北新區，「虹橋機場全面翻新，附近身價當然不一樣。」他說。
他認為，上海具備所有國際都會的基本條件，外來人口激增、市區土地稀有、租賃需求強勁等，都使上海房價易 漲難跌。加上中國通膨陰影始終揮之不去、股市又持續不振，都讓上海人備感「守土有責」，房價在這波嚴打下才 能屹立不搖。
徐一鳴投資方法簡單，卻不易學，第一他不貸款，完全規避信用擴張風險；其次專挑外籍人士聚集地段的房子
，再以他過人的美學眼光把房子裝潢好，這一來，不但出租容易，租金也比較高。因為房子買在相對低點，加上人民幣持續升值，十年下來，他成本幾乎完全回收，「打房」再嚴也處之泰然，開開心心做他喜歡的廣告。
目前定居在上海的台資企業華敏置業人資總經理程寶慧，是典型的自住客，因為她已在上海結婚生子。○四年就 買在生活環境與台北天母很類似的古北新區黃金城道旁，加上距離虹橋機場近，也縮短回台灣舟車往返時間，每平 米一萬七千多人民幣（每坪約二十五萬新台幣），如今已增值兩倍以上。
看著不到兩歲的兒子快樂地在寬闊的中庭玩耍，她認為，到上海購屋前要想清楚目的，是要自住還是收租，而且 一定要親自做功課，了解區域環境，才能戰勝中國房市隨政策起伏產生的風險。
張英宗 出生：1950年 現職：上海富邦服飾公司總經理 經歷：服飾業、零售業
學歷：上海交通大學私募證券投資總裁研修班鎖定產品：地鐵站附近店面 程寶慧
出生：1970年
現職：華敏置業人力資源總經理學歷：上海交通大學EMBA 經歷：104人力銀行事業處總經理、陽光衛視董事長特 助
鎖定產品：住宅
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人生難免有風險！當面對困境時，平時存下的房產，只要靈活運籌，靠房子增貸、收租金甚至出售換現金，皆可能是幫助渡過難關的「貴人」。 撰文‧李建興 即使是一位月薪不到五萬元的小資女，歷經失業、失婚，成為單親媽媽，張家芬仍在十年內，於台中市區文心路四段及十期重劃區存到了一戶透天厝、兩戶包租套房，走入谷底的人生，開創出一個新局！ 「我從沒想過，房子除可以擋風遮雨安身立命，竟也是幫我度過難關的貴人。」夏日的午後，剛滿四十歲的張家芬，穿著一身利落套裝，坐在咖啡廳裡，自信、爽朗地侃侃而談自己十年來的房地產經。今日生活無虞，對比過去曾經連孩子生病時醫藥費都付不出來，真是天壤之別。回想一路走來的風風雨雨，張家芬認為，之所以會不顧一切地咬緊牙關存房，與不安的童年有很大的關係。 張家芬出身軍人家庭，小時候不但要隨著父親的部隊移防而搬家，甚至，因父親退休後投資失利，還跟著在工地當建築工人的父親，在工寮生活了好幾年。「長大後一定要有自己的房子，一個安身立命的家！」張家芬怕極了「何處是我家」那般顛沛流離的日子；因此，在幼年時，大部分孩子還什麼都不懂的年紀，即許下了這個心願。 婚前趁低檔進場 以防將來無力買房幼時生活的苦楚，堅定了張家芬買房的信念，讓她在一九九六年剛踏入社會不久，就展開買房計畫。例如，在桃園南崁貿易公司擔任基層專員時，一放假就四處看房。此外，工作省下的錢，以每月三千元的方式，定期定額買基金，加薪或獎金的部分全省下來再加碼，為存房準備。由於投資與節省開銷雙管齊下，二年內，張家芬就存得了七、八十萬元的買房準備金。 到了二○○一年，雖然買房的基金仍十分有限。但張家芬考量到自己已經三十歲了，再不買，未來房貸可能要一直背到退休，並且房地產景氣已降到冰點；因此，即使親友看壞當時的房市，張家芬仍毅然決然買房。她的盤算是，單身時，自住可省房租；若結婚，可以與先生一起攤還，或賣掉房產，盈餘用來換更適合的房子。 由於張家芬計畫婚後盡快懷孕生子，因此決定買稍大坪數的房子。她選擇了位於南崁，一戶四十三坪、總價四三○萬元的大樓新成屋，向朋友無息借款五十萬元，以頭期款一三○萬元加上貸款三百萬元，順利買下人生第一戶房。 於是張家芬婚後，便有別於一般新婚夫妻要為住處煩惱，而她已擁有屬於自己安身立命的房子；並且，還房貸存房，也成了小兩口的共同目標。由於省下了各自的租屋開銷，加上努力工作，很快地償還了欠朋友的五十萬元借款。張家芬以為自己將脫離童年的噩夢，人生將走向坦途；然而，老天給的考驗，才正要開始……。二○○三年，孩子出生後，張家芬竟發現先生欠了一屁股卡債，最後，甚至要獨力撐起家用與房貸。不僅如此，八個月大的兒子更在此時生了場大病，八、九萬元的醫療費用，讓她簡直喘不過氣。在心灰意冷下，張家芬決定離婚，成了單親媽媽。 失婚後出租房子 增加收入過難關突來的巨變，曾讓張家芬一度考量賣掉房子，改以租屋來渡過難關。後來想想，時值房地產已經復甦，賣掉要再買回就更難了。因此，她轉個念，何不用出租的方式，來補貼家用？由於前夫已搬離，家裡空出了房間，她在台中也找到了工作，評估之後，決定先搬回娘家與媽媽同住，再把位於南崁的房子以每月二萬元出租。這麼一來，不但省了自己的租金，並且用出租的錢繳房貸後，還有二千多元的盈餘可用來做其他用途。張家芬憑一己之力養房，再以房養家，成為一位勇敢的單親媽媽。 然而，張家芬怎麼也沒想到，對她而言，充滿幸福想像的人生第一戶房，竟會成為獨力養家的重要支柱。在挫折中學得經驗後，婚變後三年，她著手買第二戶房的計畫。 這一年是二○○六年。 由於節度有餘以及工作順利，張家芬用公司的分紅配股買基金，又存得了一百多萬元。此時，她考慮到孩子已漸漸長大，需要更大的空間，年邁的母親也不適合住在老公寓；因此，買下台中市十期重劃區一戶總價八百萬元、三樓半的透天厝。 「身邊有閒錢，還是買房最穩！」張家芬分析，當時台中的生活四號線快速道路已動工興建，房子增值潛力大，無論自住、投資甚至賣掉應急，都是很好的標的；因此，她為了籌措自備款三百萬元，賣掉了南崁的房子。由於房子已增值了將近一百萬元，還掉了貸款後，還多了二百萬元的資金；不但足以補貼新房子的頭期款，又能作為未來生活以及繳房貸的基金。除此之外，張家芬為了快速還掉買房的五百萬元貸款，還把位於台中北區的老家，以每月八千元出租，接媽媽與她同住，縮短還款時間，靈活運用現有的資產。 以資遣費再養房 失業依舊老神在在然而，老天爺似乎想給張家芬出另一道人生試題……。 一○年，原本生活逐漸順遂的張家芬面臨另一個考驗｜｜公司解編，命途多舛的張家芬頓時失業了！照理說，負責全家溫飽的她應該慌亂至極，但張家芬卻老神在在，原因是她另有盤算｜｜著手第三次的買房計畫，以總共八十萬元的資遣費與退股金，以及幾年來的基金盈餘，在台中市文心路買下了二戶打通的中古屋。 雖然在生活頓失依據時買房，讓人替張家芬捏一把冷汗，但她分析，危機可以是人生的轉機。例如，由於屋主急售，這間房只賣一七○萬元，買下後，把房子隔成兩戶出租，每間月租金六千元，就可以取得一萬兩千元的租金收入來渡過難關。「再怎麼看，買房存錢都比放著來得划算！」對自己的買房計畫，張家芬顯然很有自信。 由於張家芬是用現金買下文心路中古屋，因此，沒有貸款問題；再加上一萬二千元的二間套房的租金收入，讓她在失業期間，得以度日。同時，除了利用專長接會計事務所的案件外，張家芬也有最壞的打算，萬一撐不過時，可將增值一倍的套房賣掉，解除危機。 天無絕人之路！去年年底，張家芬又重回職場，解除了財務的警報。精明的她，除了繼續買基金存錢外，由於認為台灣房價已高，已將部分資金挪往腰斬的美國房市買不動產證券化產品（RITs）。 回顧這十年來生命歷程，雖然，時感艱辛，但張家芬卻從不覺得匱乏，「支持我的，除了兒子與媽媽，還有『房子』！」張家芬欣慰的說。 張家芬存房三訣竅： 我可買總價多少的房子？ 自備款與貸款金額又各是多少？ 1.婚前可做的準備： 1.選擇優質基金與股票，先存得自備款。 2.趁低價買房，婚後與配偶共同養房。 2.失婚應有的打算： 1.暫回娘家將房子出租，節省開支又可收租金。 2.因房貸本金已在婚前繳了幾年，壓力已減輕。 3.失業必須的應變： 1.拿資遣費買兩戶小套房出租，增加收益。 2.預備無力支撐時，賣掉其中一戶增值房渡難關。 缺錢繳房貸時的 4 個救命恩人 救命恩人1：政府 善用政府針對首購、勞工、青年、公教人員、殘障及低收入等弱勢族群、失業者一系列的優惠房貸方案，來降低還款壓力。例如，青年安心成家貸款、財政部優惠房貸補助。 救命恩人2：銀行 主動向銀行表明還款壓力，協商調整以爭取更優惠的房貸或是尋求解套方案，包括利息、寬限期、還款年限、貸款手續費以及轉貸。 救命恩人3：親友 相對於政府和銀行提供的是有息的貸款，親友往往是良心借貸，只要有借有還，通常可以無息借到款項，對於應急，十分有幫助。 救命恩人4：自力救濟 可分為止血與開源。止血方面，即是如壯士斷腕，對於不良資產，寧可賣出停損；倘若房子具有增值性，則可以出租或分租開源以暫解壓力。
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