周顯﹕衰過SARS唔出奇 脫鈎助穩競爭力
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GS(14)@2016-05-19 02:05:09http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm
【明報專訊】香港日前公布的首季GDP數據，按年實質增長率只有0.8%，比預期的1.5%還要低，事實上，在這之前，已經有人認為，今日香港的經濟比SARS時還要差。
我雖然並不同意，但也認為現時只是衰退的開始，情况已經這麼壞了，當經濟進入最低潮時，比SARS還要差，是一點也不出奇的事。大和證券甚至認為，明年香港經濟將會倒退1%。
萬一蚊請洗碗 爭住做
日前同朋友Jeremy吃飯打牌吹水，Jeremy是個富二代，擁有幾間餐廳，他說現在飲食業非常容易請人，他有一間餐廳，不是在屯門，而是在香港的大坑，以前請洗碗女工，一萬五千元也請不到，剛剛請了一個，一萬一千元也搶着做，而且還不要求有風扇。
我問﹕「那你有沒有安排風扇？」
他說﹕「當然有！洗碗如果沒風扇，熱到女工暈低都似！」
觀一葉而知秋，今日的經濟之差，可見一斑。
不過，今時不同往日，2016年也不同於2003年，由於今日香港的股市，上市公司業務大部分已經不涉香港經濟，因此，港股照炒而經濟照差，也是很有可能的事。如果你問我，有沒有方法可以挽救香港經濟，我會說，聯繫匯率脫鈎啦！莫非大家以為，以今天香港的經濟底子之差，還可以匹配7.8港元兌1美元這個價位嗎？人民幣在這兩年跌了多少，港元也應該貶值多少，這才可以維持香港經濟的競爭力。
[周顯 投資二三事]
深圳調控升級 樓市需求湧東莞 收緊政策仍相對寬鬆 助穩兩地樓價
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GS(14)@2017-03-24 15:55:33【明報專訊】雖然經濟學家堅持內地需要樓市支撐經濟、樓市不會「冧」的看法，不過近期不少一二線城市先後升級限購措施。「環一線城市」（即毗鄰一線城市的地區）如東莞近日亦推出收緊樓市措施，不過市場認為，收緊後的東莞樓市措施仍然寬鬆，反而有助穩定其自身及與其為鄰的一線大都市深圳的樓市秩序，有利樓市健康發展。
本周二，被視為內地「環一線城市」的廣東省東莞市和河北省廊坊市同時推出新的調控政策。其中，東莞去年10月的限購政策對非本地戶籍購買首層樓仍為寬鬆，無社保限制，首付要求至少四成；只對第二層物業要求兩年個稅或一年社保，不允許貸款。本周二政府在此前基礎上，增加了開發商價格申報制度，首次申報備案樓價明顯高於同區域同類型在售項目，若不能給出合理說明的發展商，住建部可暫不核發預售許可證或暫不辦理現售備案證書。除了首次申報備案，東莞政府還設置重重關卡，增加了上調備案價格（尤其是增幅超過5%項目）的阻力，並且延長允許上調備案價格的間隔期約一個月，下調備案價格間隔期反而縮短。
著有《N面深圳》的深圳財經評論員胡文發表文章稱，該調控政策實際是對價格的行政調控，對升價設置限制，卻對跌價「一路綠燈」。這對明顯高於同類同區域樓價的態度與深圳做法呼應，料有利穩定兩地聯動和樓價穩定。
深樓市冷卻 樓價微跌
其實，經歷嚴格的限購政策之後，深圳樓市冷卻迹象明顯。根據彭博提供的數據，深圳樓價2月按月跌約0.5%，而此前風光時候，按月有3%增幅。彭博行業研究亞太區房地產行業高級分析師黃智亮表示，此後的跌幅難以準確預料，但幅度一定會小於2014年年中，當時環比最多曾跌1.5%以上。情况能否轉好還需考慮限購政策，他預料未來兩三年內，深圳等一線城市都未必會放寬限購政策。他又稱，雖然深圳有輕微供應過度現象，庫存按近期每月銷售量計算料在15至19個月（即庫存去化周期）才售完（見圖），但若將近月銷量驟跌考慮在內，該供應水平仍為健康。
雖然樓價升幅暫告段落，但深圳樓價仍較幾年前高。據深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示，深圳市南山區2月成交均價達每平方米10.6萬元（人民幣‧下同），全市成交均價為每平方米5.5萬元，而去年同期為每平方米4.7萬元。2014年前，深圳住宅樓均價仍不足每平方米3萬元。第一太平戴維斯中國區研究主管James Macdonald表示，此前深圳樓價漲幅確實有些誇張，但並不至於導致樓市大幅調整。他認為，相對另兩大一線城市北京和上海，深圳暫未限制人口流入，外來人口仍有較大增長空間；另外，深圳每戶家庭住戶人數呈下降趨勢，而愈來愈多的富裕家庭又同時具有大量升級需求。因此他相信中長期內，旺盛的樓市需求將令深圳樓價上升。
升級需求不減 深樓價仍看升
2月底至3月以來，內地至少有17個城市推出新的樓市調控政策。上周五，北京升級限購政策，無論是否首套房，最高貸款年期均由30年降為25年，暫停發放貸款年期超過25年的個人住房貸款。此外，北京當局對首套房的定義趨嚴，除檢視家庭名下是否持有物業，亦會一併檢視名下商業或公積金住房貸款紀錄，只有在兩項同時無紀錄才符合首套房標準，內地媒體簡稱其為「認房又認貸」。另外，購買二套房的首付比例上調10%，普通自住房和非普通自住房的首付比例現時分別達六成和八成。
三亞禁炒樓花 嚴控發展商惜售
另一方面，近年廣受買家歡迎的度假勝地三亞，已於上周一開始實行限購升級措施。該措施規定，購買二套房的家庭房貸首付比例不可低於50%，三套房及以上買家暫不能申請房貸。此外，為了打擊炒賣行為，政府禁止預售商品房轉讓，更禁止預購人將所買的未完工預售商品房（樓花）再次轉讓，並規定商品房銷售須明碼標價，嚴控發展商有虛擬交易、捂盤惜售和哄抬樓價等行為。市場認為，上述措施是政府對此前三亞樓市回暖的反應。
明報記者
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9786&issue=20170324
陸振球：港樓供給側改革 助穩樓價
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GS(14)@2017-12-16 09:56:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1415&issue=20171216
【明報專訊】過去的星期四美國聯儲局再加息0.25厘，雖然金管局總裁陳德霖預警若美國之後再加息，香港的最優惠利率（P）遲早也會「加一加」，但代理仍在吹噓香港「未加息」，樓價指數也繼續破頂。不過，P雖未加，但近年大部分新做按揭都採用拆息按揭，香港銀行的1個月拆息昨天也終升破了1.1厘的心理關口，再創金融海嘯後新高，那是否香港樓巿和息口走向已再沒有關係？
誠然，縱使拆息已升了不少，採用拆息按揭的業主也察覺每月供樓款項逐漸增加了，但現階段整體按息仍是相對處於低位。不過，香港或許維持低息太久，大家也漸漸忘記了歷史上低息變高息的可怕。內地原任職正大證券的經濟學家任澤平最近被恒大（3333）挖角，由於過檔後年薪達1500萬元而被傳媒廣泛報道，任氏數年前曾準確預測上證指數可升至5000點，之後又預測內地樓價1年內倍翻而聲名大噪，內地網站流傳其仍在正大證券時撰寫的一份報告，便指出各地樓巿泡沫，都是由長期低息谷起，最終由加息而戳破泡沫（圖1）！
至於香港樓巿會否受美國加息太大的影響，筆者日前參加了朋友基金經理陳德豪在Bankers Club舉行的一個財經界晚宴，宴會壓軸部分邀請了曾淵滄教授即席分享對香港樓巿的意見，曾教授說香港過去樓巿大跌，都是股巿先行大幅調整，雖然美國剛再加息，他就認為暫時不用太擔心，反而要留意美國最新的稅改，如落實後真的大幅減稅，美國在海外巨企將利潤調回美國要繳交的稅率，隨時低過香港的稅率，或會導至資金大幅撤離新興巿場以至離開中國和香港，如此中港股巿必受打擊，然後便是樓巿！
增加土地供應 取代打壓需求
曾教授又稱，他最近參加「中國經濟運行與政策」國際論壇，聽到了多位來自社科院、法改委等習近平的智囊有關內地供給側改革的論述，得到不少啟發。他指供給側改革不單只是減少供給，也可以是增加供給，內地房屋政策就見到以增加土地供給、房屋供給來取代過去的打壓需求政策，這也是為什麼今年內地房地產商賣樓的數量大幅增加的原因。筆者剛看到花旗一份有關內房的分析報告，其中有數據顯示內地發展商過去一年吸納的土地數量，其增長速度遠遠超過一年前（圖2），似乎可印證曾淵滄的說法。
曾淵滄續稱，今日香港特區政府也似是執行中央政府的供給側改革規劃，以增加土地供應來逐步取代需求管理，如之前的5年，各發展商完成補地價的土地可建住宅樓面僅約220多萬方呎，但今年首9個月，補地價可建住宅竟多達接近800萬方呎，政府大增土地的決定心，以供給側方法來解決問題的方向十分清晰，他進一步指出，若以現時各發展商擁有的土地儲備皆可順利進行補地價，並以3倍地積比、平均每伙建500方呎推算，足可起100萬個單位，那未來就算不去開發郊野公園或填海，房屋供應也可在一段時間源源不絕，當供應變得充裕，樓價就可以控制。
發展商港土儲全補地價 料可建百萬伙
雖然預期未來供應會大增，曾淵滄卻沒有因此而大大看淡樓價，他認為不論內地，還是香港，增加供應只是為了讓國民或港人更容易置業，以過往經驗，若樓價大跌，人們反而不想買樓，因此中港政府必然是既想增加供應，也想去穩定而不是要去推冧樓價；若有朝一日因供應急增而令樓價下跌，政府可如樓巿專家湯文亮一直預計的到時就會撤銷辣招，讓需求來托住樓巿！
說到樓巿需求，仲量聯行在周初發表研究報告，指過去政府的辣招反而減少業主的放盤意欲，令二手巿場急凍以至購買力被能提供高成數按揭的一手樓吸去。該行建議，政府可繼續維持一手巿場的辣招，卻在二手巿場撤辣，如此二手巿場的盤源便會解凍，反而可增加二手供應，從而有利樓巿穩定下來和讓買家能更有更多盤源可以選擇。
曾淵滄也認為，如政府能夠撤辣，比如降低樓宇的按揭成數至一成首期也可買樓，年輕人便更容易上車，也不用因難儲到足夠首期只能買細單位，一來可買更大的單位，二來也可因此不用將購買力集中在細單位，令細單位的樓價上升壓力得到紓緩。
撤辣可紓緩細單位樓價上升壓力
戴德梁行最近發表的一份研究報告表示，今年以來涉及金額逾10億港元的投資物業買賣成交大增，當中基金大戶和內地資金的參與比例極高（圖3），該行認為，在資金推動下，物業巿場仍可看高一線。
[陸振球 樓市解碼]
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