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樓市大升，大批香港人辛辛苦苦儲首期欲買樓上車，可惜仍趕不及樓價升幅，置業夢遙遙無期。面對銀紙貶值，不少人遂改變策略，變陣炒賣車位，今年車位成交量勢創回歸後新高。

炒車位者包含不同階層，其中有樓蟹師奶，亦有區議員一炮過以近千萬元，大手掃入九龍塘多個死場車位。師奶上車

近來車位炒到㷫烚烚，根據土地註冊處資料，今年首三季，純車位買賣已錄得六千一百多宗，創回歸後的新高。

四十五歲的葉杏桃，去年開始在屯門及粉嶺炒車位，至今一直有贏冇輸，每次轉手賺數萬元便火速離場，累積賺了近廿萬元，她的投資格言是「最緊要唔蝕。」

原來她有重大陰影，九七年與丈夫以二百八十四萬元，買入火炭銀禧花園六百多呎單位，即遇上金融風暴，樓價插水式下跌，「樓市呢幾年升咗咁多，我層樓仲差十八萬先返到家鄉，陰功。」

當時任職高級內衣店售貨員的她，跟做領隊的丈夫，月入合共三萬多元，惟樓按息口一度高達十釐，每月供樓兩萬元，令她倆甚為吃力。即使獨生女考進了私校，亦 無力負擔改讀津校，還要將代步的車賤賣減省開支，至愛的娛樂打麻雀亦無奈放棄，「供樓頭嗰十年，我真係冇打過牌同去過旅行，為咗慳錢，返工帶飯盒，放工一 定返屋企食飯，放假就喺屋企打機、煲日劇。」幸好捱了十多年，早前終於贖了樓甩身。

走水貨幫補收入

為了幫補生計，兩夫婦常常兼職走水貨，「我每年都要飛四、五次去瑞士開會，自己順手落法國買吓貨，上次去法國，朋友買成廿萬手袋自用，我就買咗廿幾個袋走 水貨。嗰時歐羅平，每次都可以賺幾萬，而每次公幹儲回來的飛行里數又換機票賣俾朋友。老公做領隊收入唔穩定，帶團時惟有幫人買貨，先有多筆收入。」

葉杏桃坦言變成樓蟹後，已成為驚弓之鳥，起初數年不敢沾手任何投資，直到近年才學人抽新股，「抽新股比較穩陣，而且我唔敢揸好耐，朋友話買就一齊買，一個星期就沽貨，最衰上次太心急要沽，唔係可賺多三萬蚊。」

轉手八個車位賺廿萬

去年朋友轉型炒車位，並成功有斬獲，她拿着家人借出的資本亦蠢蠢欲動，「見朋友買車位好易放租，我終於忍唔住手又試吓。」結果她與友人齊齊跑到粉嶺花都廣 場入市，以二十一萬元買入車位，成功以一千五百元租出，回報達七釐，她也坦言相當不俗，但亦火速轉售，賺了四萬元，開始頻頻炒賣車位，至今已先後放售了八 個車位。

現時她仍持有四個屯門豐景園車位，每日必到網上車位銷售網睇行情，她以專家口吻說：「網上買賣大家都唔使俾佣，直接留低手提，好快就有人覆你。豐景園回報有七釐幾咁值租，係因為隔籬翠寧花園嘅停車場係露天，有個客仲俾足一年租金我，叫我千祈唔好租俾其他人。」

計及租金，葉杏桃一年內在車市已賺了不少，但她開始嫌車位升幅慢，爆發力不及同期樓市，漸漸忘記昔日痛楚，近期已頻頻出擊睇樓，希望多買一層深水埗的上車盤作投資。「朋友住緊九龍塘豪宅，兩年內升超過二百萬。」

專吼隔涉新區

深井碧堤半島的發展商會德豐，九月亦一籃子推售車位，其中經營內衣及泳衣的廠商黎昱，以二百七十萬元買入九個車位，累積持有二十九個碧堤車位，堪稱該區的車位大業主。

儘管外界認為深井交通不便，但黎昱卻情有獨鍾，更在○三年起先後買入三個碧堤單位，將之打通成為相連複式，「我覺得碧堤第一座係樓王，八成有露台，景靚又 近海，所以今次買晒近第一座嘅車位。其實好多住深井嘅人都有車，我自己都好鍾意揸車，可以好好享受駕車樂趣。」他又表示深井一帶沒有公屋，不會有公屋停車 場頂爛市，租金更有保證。

會所貼招租廣告

黎昱自從○三年買入兩個碧堤車位後，認為車位易於打理，既毋須裝修，又沒租霸問題，在會所內貼廣告招租便可，故此便不停買入碧堤車位，「租金有一千八百元，淨回報有七釐幾，全部都租晒出去，回報好穩定，真係唔使煩。」

愛好投資車位的他，雖知悉其他地區近期亦有拆售車位，但也不為所動，「美孚交通太方便，樓齡高，算係老區，租得出回報都不及碧堤咁吸引。」反之，他對馬鞍山近海一帶屋苑的車位亦感到興趣，「住嗰區都係消費力高和年輕的家庭，駕駛人士應該比較多，車位比較值租。」

車位成交勢創新高

區議員千萬買爛車位

黎昱專吼隔涉地區的車位，相反區議員蘇開鵬卻對位處兩條鐵路交匯的九龍塘信心十足，雖然才首次沾手車位買賣，九月份已斥資約一千萬元，買入三十二個又一居車位。

惟區內人士卻笑言蘇開鵬被人搵笨，買入難以出租的死場。原來又一居共有四個車場，彼此租金一致為二千元，故此以最方便的A場的出租率最高，惟大業主卻保留 了A場收租，僅賣B、C、D三個場。三個車場賣散後，一眾業主即爭先恐後劈價求租，租金徐徐下滑，就算一千三百元亦無人問津。

而蘇開鵬買入的一籃子車位之中，更有九個位處空置率極高的B場，經紀直言場內大部分車位有水管漏水及生滿青苔，靚車肯定不願停泊，「有錢人唔行夜路，有冇覺得個場陰風陣陣呀？邊會有人泊。」故此就算蘇開鵬買入車位後，劈價至一千三百元，仍未能全數租出車位。

經紀背後笑他做了羊牯，記者約他訪問，他也坦言不熟悉車位，事前並無實地考察，買入純為睇好九龍塘樓市。

去年投地失敗

事實上，蘇開鵬非常疊水，與拍檔共同持有九龍塘多實道三間獨立屋，估值約七億元，區議會內同僚稱他為「蘇老闆」。現年六十六歲的他是潮州人，目前為鄉議局 當然執行委員，與鄉議局主席劉皇發關係密切，常以「發哥」稱呼對方，兒子蘇灝早前亦成為鄉議局顧問。他早年從事紡織，與田北俊份屬老友，故被田少拉入自由 黨。

蘇開鵬○○年起被政府委任為葵青區議員，○四及○八後再獲委任，是罕有被政府連續委任三屆公職的人。據其同僚表示，他是「典型委任區議員」，與官員關係密切，「每次開會都好識擦官員鞋，但對區議會同事就唔多熟落，開完會好快就走。」

有前自由黨員表示：「他從政只為收風，故此就算昔日在黨內任職地區事務委員會首領，亦都無心發展，搵佢傾生意就容易，好似舊年佢咪高調出席賣地，仲有份舉手競投添。」

資深炒家認為跑輸樓市

雖然投資車位之風愈來愈盛，但有「車位大王」之稱的紀惠集團行政總裁湯文亮卻潑冷水，指現時車位回報不及樓市，「冇錯車位回報好穩陣，我當年有十釐回報，但升值始終不及樓市。」

他在○○年掃入二千多個車位，分布黃埔、海逸及香港仔中心等屋苑，但在○六年已悉數沽清，套現後買了多個豪宅及寫字樓收租，「你睇呢幾年升幅幾大，每個月 都收三千萬租。」就連沙田第一城這類上車盤，該區營業經理黎宗文亦表示過去三年，樓價升幅約四成，「但車位無乜升過，投資相當唔抵。」

湯文亮說：「投資車位，特別要留神發展商出蠱惑，刻意營造好多人排隊買車位的氣氛，其實是封住某些樓層，製造車場常滿假象。」

就好像無樓階級的吳小姐，八月底見華懋放售沙田碧濤花園車位，便勇於以三十二萬元買入，「簽約嗰時話咩車都可以泊，又話先到先得，搞到我好心急，即俾六萬二蚊大訂，後來我俾文件律師睇，先知道只限住戶泊車。」她現正忙於與華懋理論，望能討回訂金。

美國聯儲局今年七次議息，息口一次都無加。下週三，將是今年內最後一次議息，市場預期加息機會已經達到九成九九，反映千呼萬喚的強美元時代，終於來臨。美國對上一次加息周期，是○四年六月，當時一連加了十七次息！直至○六年六月，其間香港最優惠利率由五釐升至八釐。當年樓股仍能低位向上，但今時今日，資產在長期量化寬鬆下，價格已漲至前所未有的高位，如履薄冰。本刊為此找來多位財經專家，揀出來年樓、股、匯、金的投資攻略；在低息環境終結時，將會是資產回頭蒸發的大時代。樓市•車位炒過龍

樓價跌，買樓？樓價升，又係想買樓？香港人的一生，離不開買唔買樓這個命題。中原地產前主席施永青的投資取向，可能帶來一點啟示：「樓仍然係我最主要嘅投資，但我兩年前起就開始減持。」兩三年前他曾因「辣招」而怒掟十一億工商鋪物業。「磚頭雖然實在，但香港樓價已長處偏高，資產價格仍有機會上升，但卻不代表這個時候買樓是最好。」

資產蒸發年代

其中一個要留意的關鍵，就是美國加息。「唔係睇香港跟定唔跟，更重要係睇港元強唔強。」施永青建議，投資者應留意港元匯率去追蹤資金走向。「現時大約係兌7.75（港元兌美元），如果你話港元去到7.8多少少，如7.85，就會開始睇到資金流出多過流入，咁樓價同股價都會下趺。」如果投資者唔信邪非投資不可，施永青認為樓仍然較股票為佳，「買樓可投資又可自用，買股票而家做牆紙都唔得啦。我可以同投資者講，未來幾年係資產大蒸發嘅年代，佢哋準備啲錢會被大鱷呃，無被呃晒就算佢哋好彩啦！」投身樓市三十年、有「凶宅大王」之稱的資深投資者伍冠流，一樣認為磚頭較穩陣。「銀行借錢咁容易，住宅需求又大，咁樣睇樓市好難會跌。」但他直言持觀望態度，未來只會把目光轉移至銀主盤市場，耐心等候特別便宜的樓盤出現才會再次出手。對於熱爆的車位市場，他直言雖然熱鬧，但認為水位已不多。

回報最多兩釐

由中價、細價樓、到工廈劏房、公屋居屋，熱潮殺到入車位。近月炒車位的確已達瘋癲程度，一個月竟有四十宗摩售。不過上週爆出有師奶炒賣沙田河畔花園三個車位，卻未能如願「摩售」圖利，結果全部撻訂兼打人收場，究竟車位是否已瀕臨爆煲？根據運輸署統計，截至二○一五年十二月，全港登記車輛總數為六十九萬，而當時全港泊車位有七十二萬八千個；截至今年最新數字，全港登記車輛已新增至七十四萬部，當中有五十三萬部為私家車。不過。觀乎回報率，似乎有炒過龍跡象。本刊找來全港十大貴價車位，發現相對租金，回報率只有一釐多，還未計管理費及差餉等。其中如禮頓山一個車位，最近成交價達四百萬！計落搭的士的話，可搭二萬次；日日搭，搭足五十年！而這個車位，租金只是五千大元，回報率一點五釐，加多幾次息，已抵銷了回報。

揀車位睇需求

身為資深投資者「鋪王」波叔孻仔的鄧耀昇指出，車位需求未必是最影響其價格的因素。「投資者可能只係因周邊已無咩可買，先買車位，咁炒賣並非可成為長遠依賴嘅投資策略。」擁有各類投資經驗的他指，只當車位為配套投資，「通常我哋買車位，係因為附近有商業鋪頭或大廈，我哋睇到需要車位嘅支援，純住宅群嘅車位我哋唔傾向投資。」他計過，當車位租金上揚至佔了市民養車開支的三分一、即每月需用過萬元養車時，車主就會因「皮費」太重而放棄駕車。而豪宅車位，亦較細價屋苑的車位矜貴。施永青便建議有意購入車位之人，應注意大廈公契，並非「逢位必賺」。「有啲大廈公契寫明，車位俾非大廈業主買，但唔俾非大廈住客租用。咁變咗難以轉手，當又租唔出時，就好大件事。」他認同現時車位因價格較樓價低，「細細粒容易食」深受歡迎，但指無意炒賣車位。「將來印花稅等各樣事正常化後，車位又可否賣到咁貴？投資者要自己諗清楚！」

股市•短炒金融股

加息預期升溫，資金撤離新興市場，港股同受牽連，恒指由今年高位24099點，跌至本週一收市22505點，三個月累挫近百分之七。不過，理工大學前副教授、現職專欄作家的林本利，選擇了火中取栗，他於美國總統特朗普當選、股市大跌當日，快手掃入中銀、恒生等金融股，短線回報已有一成。本週二，大笨象再發威，一舉升了近百分之三，報六十三元。以往金融股是散戶長揸至愛，但在現時股市低成交、低回報下，可能只是短炒工具。林本利亦提醒投資者，不要輕信滙豐的好消息，包括加碼回購，一來回購股份的資金來自今年6月出售巴西業務︰「如果滙豐管理層有眼光，等多陣先賣巴西業務，作價肯定更高，亦有機會減少匯兌損失。」二來有機會是內部有人散播消息，刺激股價︰「高層在明年退休前，必定想盡辦法托價。」他預計回購應在本月中完成，若回購在本月結束而無新消息，滙豐股價或無力向上。

債息升利金融

美國的中長期息率，在美國未正式加息前，早已攀升，如十年期國債孳息率上週四報2.444%，創十七個月以來高位。債息升，債價跌，殺了投資者一個措手不及︰「喺市場上，好多人因為債息突然升而損手爛腳，尤其是做槓桿嗰啲。有啲借到八成，諗住借短炒長。」林本利認為，利率正常化相當正確︰「息咁低影響到退休人士，好多未有資產。買債券返嚟得一兩釐息，甚至負利率，點生活？」他補充，如果債價繼續向下，回到合理水平， 對金融業長遠是好的，因為會有合理的投資回報︰「正常十年期無理由無四釐！」資深投資者雷賢達亦認為，美國基準利率重上一釐幾至兩釐是十分正常︰「全球低息時間已過，會逐步加息，初段加幅比較溫和。」未來兩、三年加息步伐分分鐘較預期更快。他提醒投資者，加息對高估值股票如科技股、概念股不利，在未來半年至一年都有下跌風險，因為估值與利率息息相關，如果加息四分之一釐，假設盈利不變，股價就會下調。若經濟持續向好， 他睇好周期性及商品股票，並指該類股票在近兩個月已錄得升幅。他以油價為例︰「當時三十蚊時，啲人以為會跌到二十蚊，我嗰時認為下跌風險不太大，上升的空間多過下跌的風險。」他估計，相關股票的升勢將會持續。

匯市•美金為王

對於過往鍾情高息貨幣的退休人士來說，過去幾年的匯市簡直是噩夢。例如九十歲的陳婆婆，十多年前購入紐西蘭元、澳元、英鎊等外幣，往往做一星期定期存款，已有十多釐息，相當易玩，「當日買咗做活期，升唔到價唔緊要，銀行收工之前轉做定期，咁就可以賺佢一日息。以前英鎊最高試過做一星期定期，有十四釐息！」不過俱往矣，美金強其他外幣注定無運行，差在幅度。今年兩次黑天鵝，六月英國脫歐、十一月特朗普當選，恐慌情緒馬上反映在外匯市場。脫歐首當其衝的英鎊兌港元價格，當日曾急挫一成至十算水平，成三十一年低位。相反日圓作為避難所馬上抽升，日圓兌美元最多升6.7%，破百元大關。第二次黑天鵝，特朗普當選的消息很快被消化，美元先跌後回穩，反之英鎊、人仔、日圓又處弱勢。

英鎊日圓慘跌

恒生投資服務公司首席分析員溫灼培推測，未來半年美元會保持偏強勢頭，「反映美元對六個國際貨幣匯率的美匯指數，有五成七係歐羅，所以歐羅弱，美元就強。下年三月十五日荷蘭大選，四月廿三到法國，會唔會又有黑天鵝呢，都為歐洲帶嚟不穩定因素。」本週一意大利公投結束，總理倫齊慘敗宣布下台，歐羅更弱，美元兌歐羅馬上升1.5%。溫灼培認為英鎊未來將會於兌1.22至1.28美元（即兌9.46至9.93港元）間橫行，「英鎊已經跌咗好多，加上十一月份製造業採購經理指數回落，英國廠家投訴原料、能源價格貴咗，所以英國政府照顧佢哋利益，傾向穩定匯價。」日本的情況更慘，日本十年國債今年曾跌至負利率，要保持日本十年債息為零，日本要不停印銀紙買債。在繼續量寬與美元加息雙重影響下，他預測每百日圓兌港元將會跌至六點七算，再下一目標價為六點五算。

買外幣不合時宜

外幣貶值，無一幸免，恒生私人銀行及信託服務主管陸庭龍認為，人仔亦一樣，「國內經濟放緩，加上強美元，又面對明年美國特朗普上場後，可能對中國實施懲罰性關稅。呢兩年我估每年下跌3%至5%。」但他預計人仔不會跌得很急，「因為有國家強力調控，上星期見兌美元想穿七算，中央都立即收緊外匯管制。投資者的情緒很易波動，不過一隻貨幣如果受這麼嚴密的監控之下，它是出現不了這種情況。」散戶想買外幣賺價賺息，陸庭龍認為已out，「你做任何嘢against美元都無着數，包括與美元相反嘅人民幣、歐元、英鎊、加紙。以前高息的澳元、加拿大元、新西蘭元那些，依家都係一、兩釐息，匯價一日都郁咁多啦。我覺得市民好難做到借孖展、低買高沽；香港市民的外匯投資，多數只係想賺息賺價。」

金市•撕破面具金

走在旺角鬧市，已不見大媽搶金熱。來自佛山的大叔掛着金吊墜離開周大福：「我鍾意香港款式多。（買金保值？）唔係囉，要保值，我不如留番啲錢買佛山房地產？！」金價周期通常為三十年，而此美好時光已過去。交銀環球市場首席經濟及策略師羅家聰解釋：「上升嘅日子已喺○一至一一年時發生，未來二十年都屬較低迷嘅日子。」他預測金價應在低位1100至1400美金間上落，未會有大改變，並指金只會在通脹及利息不上時才有作為。「你買咗，個價位上上落落又無息可收，咁買嚟做咩？」而收藏黃金亦有一定成本。而且黃金買賣看似簡單，但實情受太多因素影響，轉得太快難以預測。羅家聰指：「黃金並非一定用嚟避險，市場普遍下跌黃金都會陪跌。佢有時會避險，但有時又會反映通脹，有時又會睇美匯整體方向。黃金太多面具，你唔知佢幾時戴緊邊個面具，好難玩！」

撰文：財經組攝影：財經組[email protected]