環亞拍賣曾傑俊：銀主盤料僅03年5％ 難推冧樓價
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GS(14)@2019-01-03 12:27:45https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1650&issue=20190103
【明報專訊】樓巿轉跌，巿場最擔心是引發收樓潮及銀主盤湧現。不過，環亞物業拍賣董事總經理及拍賣師曾傑俊透露，在1997年至2003年本港樓價大跌七成期間，該行經手的銀主盤存量最高達6000伙；作為比較，即使近月樓市轉吹淡風，惟銀主盤存量亦維持在約100伙的過去數年的低位，今年中料略為回升至不足200伙，亦只有當年的5%，不足以顯著推低樓價。他相信，在本港銀行體系穩健及就業情况理想的前提下，預料樓價從高位下跌幅度最多僅兩成，不會重現10多年前的崩盤場面。
假如業主未能準時向銀行或財務公司償還貸款，這些債主有權在一個月後將作為抵押品的物業拿去拍賣還債，曾傑俊以一個市值1000萬元跌至850萬元，業主先後向銀行及兩間財務公司分別借入一按500萬元、二按200萬及三按100萬元的例子解釋：「目前該住宅市價跌至850萬元，但問題是物業市場流動性低，即使以800萬元放售亦未必可以短期獲買家承接。假如借二按的財務公司向業主收樓後急於求售，售價僅750萬元，賣樓所得便只足夠償還銀行（500萬元）及二按（200萬元）貸款，不足以償還全部三按（100萬元）貸款；為了避免此一情况，借出三按的財務公司往往會先發制人，率先向業主收樓，盡量以800萬元或以上放售，避免本身錄得壞帳損失。」
法律程序需半年 復活節後才顯著增
曾傑俊指出，借出三按的財務公司若希望業主賣樓套現還債，可以有兩個方法，第一個方法是經過長達半年的法律程序向業主收樓，再把該淪為「財仔銀主盤」的物業拿到代理行或拍賣場放售；第二個方法是與業主友好協商，令業主主動經代理或拍賣行放售物業，短期內沽出物業還債。他續說，即使本港樓市於去年第四季轉吹淡風，惟考慮到上述約半年的法律程序，估計銀主盤存量在今年復活節假期後才會顯著增加，由目前約100伙，增加到150至200伙，惟料不會突破200伙。
1998年銀主盤湧現 推低樓價三成
作為比較，本港樓價於1997年第四季開始見頂回落，跌至2003年第二季SARS始見底，累積跌幅達七成，銀主盤在SARS期間曾高達6000伙。
農曆新年後未必現小陽春
曾傑俊分析，目前與當年最大的不同是，銀行普遍奉行嚴謹的按揭貸款政策，貸款成數低於七成，即使樓價回落一成半，銀行也不急於向業主收樓放售，「因為即使由借二按或三按的財務公司收樓，售樓所得也要先還錢予銀行，也就是說，即使樓價下跌三成，銀行也不會因為不能收回貸款而輸錢」；但在1997年樓市高峰期，銀行按揭貸款寬鬆，按揭成數可高達九成，當時樓價從高位回落一成後，有關物業便淪為負資產，銀行亦急於收樓拍賣求售減少損失，拍賣價往往較市價低，結果亦加快樓市跌勢（編按：中原城市指數由1998年1月80.71點大跌30.8%至同年12月55.86點，年度跌幅屬有紀錄以來最大）。
曾傑俊認為，按目前的形勢來說，雖然不會像當年一樣有大量銀主盤湧現推冧樓價，但他相信是次樓市調整期很可能延續至今年首季，在下月農曆新年後亦未必會出現小陽春，「雖然農曆新年後一般會有小陽春，但今年我對此並不樂觀，因為觀塘某新盤上月以低市價兩成低開後已經吸走逾千個購買力，今年估計仍有很多新盤應市，假如我現時想買私樓，也會等一等，看看其他新盤會否像觀塘新盤一樣劈價求售」。
料樓價高位回落兩成便見底
另外，特首林鄭月娥已調整房屋政策，未來綠置居、居屋及首置上車盤等資助房屋的數量將增加，此舉可照顧中低階層的置業需要，但某程度上也削弱私樓的購買力」。
雖然曾傑俊對短期樓市前景有保留，但他強調，本港經濟仍然理想，尤其是失業率處於2.8%的20年低位，而且息口低企，「不少香港人有能力供樓」，他相信樓價從高位回落兩成便見底，不會像1997年第四季至2003年第二季般大跌七成，「目前申請居屋兩人或以上家庭的入息上限是5.7萬元，但本港不少家庭亦的確月入5萬至6萬元，假如市區新盤兩房單位售價由1000萬元跌至800萬元，這些家庭向發展商借二按後按揭成數可達八成，即按揭貸款金額達640萬元，以30年按揭年期及2厘多的按揭利率計，每月還款額僅2萬多元，佔家庭收入約五成，屬可以負擔的水平」。
港府調低私樓供應 如變招保護樓價
他續說，私樓新盤對比政府資助房屋位置較佳，而且設有會所，對於中高收入家庭來說屬有吸引力，而且內地資金購買港樓亦屬長期趨勢，料樓價在低位有支持。
另外，運房局上月底發表《長遠房屋策略》2018周年進度報告，制定下一個10年期（2019/20至2028/29財年）房屋供應目標，將公私營房屋供應比例由六比四調整為七比三；換言之未來10年本港私樓供應將減少至每年平均1.4萬個以下，有評論指港府減私樓供應變相托市，曾傑俊謂此舉屬無可厚非，「我覺得這也是可行的策略，目標是保護私樓樓價不會大跌，同時以資助房屋幫助部分人上車，若持之以恒供應到位，的確可以解決樓市部分問題」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2019-01-03 12:28:10https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2165&issue=20190103
【明報專訊】近年發展商銷售新盤時，往往向部分買家提供高成數按揭計劃，或未要求買家通過金管局規定的壓力測試，簡稱「呼吸plan」，指有呼吸的人便可以買樓。曾傑俊擔心，假如樓價持續回落，令有關物業淪為負資產，選用「呼吸plan」的置業者隨時斷供，宣布破產後再申請公屋。
曾傑俊指出，早前不少年輕人由父母支付兩成首期後，再以「呼吸plan」借八成按揭，購入400萬元至500萬元的200呎以下單位；父母原意是希望利用自己的積蓄幫助子女擁有自己的物業。「他們可能獲分派百多萬元的退休金，便以100萬元來作子女買樓的首期，並且相信子女願意在未來30年每月支付萬多元還清樓按」。
年輕人不供負資產 或寧願破產
即使近月樓價回落，曾傑俊估計，大部分借「呼吸plan」買樓的年輕人暫仍可由自己或由父母資助負擔每月按揭供款； 惟他警告，假如這些劏房盤樓價下跌逾兩成，便會淪為負資產，由於不少年輕人抗壓力低，屆時他們隨時會選擇斷供，讓物業成為銀主盤。
「你叫他們為一個貶值中的物業每月去還款，他們寧願選擇破產，反正首期也不是由他們支付的，而破產4年後便不需要為債務負責，日後他們最多申請公屋」。
曾傑俊認為，上述「呼吸plan」物業變為銀主盤的趨勢會否出現，最終要視乎樓價跌幅，以及年輕業主對物業的重視程度，日後亦可從本港破產數字的變化找到端倪。
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