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強積金高風險低回報 林本利

2011-11-17  NM

近幾個月環球投資市場極之波動，美債歐債問題困擾大市。截至今年9月的六個月，強積金回報率是負15%，戶口結餘大幅減值近600億元。筆者慶幸自己的退休金不屬於強積金，不然便損失慘重。

筆 者在今年8月提早退休，離開理大，9月中提取全數公積金。即使當時環球市場十分波動，亦對個人的公積金戶口影響輕微，因為九成多的公積金屬保證基金，每年 保證最少享有5%的回報。若然負責管理公積金的公司不能達標，亦要額外補足。為此，管理公司要額外支付50多萬元給我，做了蝕本生意。
筆者是在1996年加入理大的公積金計劃，到2000年12月政府推行強積金計劃，可以獲得豁免，毋須開設強積金戶口。原先的公積金計劃，容許參與者在45歲後，或者供款滿十年，便可以提取所有僱員及僱主的供款和投資收益，毋須等待至65歲。
加入公積金計劃時，不過30多歲，自然選擇較為進取的股票基金，希望長遠的回報可以較高。但事與願違，基金的表現極之不濟，升市時跑輸大市，跌市 跑贏大市，跌得更多。經過五年的測試，對基金經理的表現感到絕望，在2001年決定將供款轉為保證基金，相信長遠來說，股票基金的表現恐怕連每年5%的回 報也達不到。
負責管理公積金的公司亦知道轄下的基金表現不濟（或者食水太深），之後取消了保證基金，不再接受新客戶。到去年2月，竟然連舊客的新供款也不再保證每年有5%回報，要求供款人轉換基金，單方面更改合約。

自 從1996年加入公積金計劃後，15年來保證基金竟然連每年5%的回報也不能達標，基金經理的投資表現真令人失望。筆者算是幸運，由於選擇保證基金，才不 用擔心退休金金額大為縮水；但一些臨近退休的打工仔，若並沒有這個選擇，退休時可以取回的退休金有機會低過原先供款。 今年年初的財政預算，財政司司長曾俊華原本打算將數百億元的盈餘注入強積金戶口，但後來遭到市民齊聲反對，才改為派發現金。由此可見，實行已超過十年的強 積金制度，得不到市民認同。強積金投資表現一般，高風險，低回報，食水太深，要到65歲才能提取，未能保障打工仔的退休生活。 筆者不贊同推行全民退休保障計劃，透過向在職人士抽稅去支付年長者的退休生活開支。然而，現行的強積金制度，確實有全面檢討的必要。除了實施強積金「自由 行」外，政府亦應考慮引入機制確保打工仔的退休金，不會成為基金經理和管理公司高層的豐厚花紅。 其中一個構思是要求所有管理強積金的公司，提供保證基金給供款人選擇，投資回報最少能夠追得上通脹，或者達到長期政府債券 / 定期存款的收益（每年約2-3%）。倘若管理公司連這樣低的投資門檻也沒有信心達到，就不應入行，以免浪費供款人的血汗錢。 另一個構思是容許供款人選擇由外匯基金或者政府庫務局管理的基金，這些基金的投資十分穩健，過去十多年每年平均回報有5-6%，適合一些不想冒太大風險的 強積金供款人。 政府提高強積金管理公司的入行門檻，增加供款人的選擇，容許他們選擇有合理回報的私營保證基金，以及公營投資基金，才可望挽回市民對整個制度的信心。

James Montier:低回報時代，如何提高收益？

http://wallstreetcn.com/node/51661

GMO致投資者季度信件中，2013年第二季度被James Montier稱為「低回報的地獄」。在低回報時代，如何獲得高回報？ James Montier評析了四種常見方案。編譯如下，僅供參考：

      美聯儲的QE政策已持續了相當時間，目前仍將持續下去。不得不承認，政策的市場影響之一，是降低了投資收益率。投資者進入了「低回報的地獄」。下圖不難看出，2013年6月的收益水平，遠低於歷史均值。

       2013年以來，美聯儲每個月購入400億美元的抵押債券支持證券（MBS）和450億美元的美國長期國債。這個巨大的債券買家，成為其它買家的競爭者。一方面，它直接幫助了債券發行者，債券發行者不再需要付出高昂的利息，也能成功融資。如此一來，債券市場的投資回報率，生生被壓低了；另一方面，不同投資品間具有替代效應，一旦債券回報率降低，該市場的投資者就會挪到其他地方。他們挪到哪裡，哪裡就湧入了大量買家。此時，賣家不需要再用極高的回報來誘惑市場，該類投資品的回報率自然也會降低。

       因此，從QE開始，直接地、或間接地，不同投資市場的回報率都被壓低。不少投資者甚不滿意，寧願承擔更多風險，也要拼得更高回報。然而，必須指出的是，高回報對應高風險，是顛撲不破的鐵律。在低回報率的時代，任何追求高回報的行為，都要比正常時代風險更大。

         下面，對於如何應對低回報，我們將列舉四種方法，它們市場上並不少見，但各有利弊。

（1）集中火力

通常情況下，所有雞蛋不能放在同一個籃子裡。通過組合資產，有的回報高，有的回報低，我們能夠降低風險，但同時也犧牲了回報率。

當下，是低回報時代。有些人眼中，回報之低已忍無可忍，因此，也就不再犧牲回報率換取低風險。一種做法是：如果某種資產相對回報較高，就集中火力，把所有錢都投進去。

這顯然及其危險，一旦你判斷失誤，全盤皆輸。況且當下，並沒有哪種資產足夠得好。若採取這種方法，不僅難保安全，而且贏了也沒多少收益。

（2）搜尋替代

若你錨定的投資品令人失望，換一種，是最自然的辦法。面對市場波動，及時尋找替代品，也是最為明智的。

然而，在這個時期，就算你找到了替代品，也會發現它同樣失望，還要再為替代品找替代品。真正令人滿意的替代品，數量稀少，遙不可及。

（3）撬動價值

找到一個支點，依靠槓桿作用，地球也能被撬動。

對那些風險玩家，找跟長長槓桿，把自己手裡的錢壓到一頭，靠槓桿助力，撬起更多的價值，就叫做舉債投資、借錢玩命。一旦賺了，槓桿可以幫他換十為百，變千為萬。比如，在這個低回報率的時代，自己出100萬，再借到200萬，倘若最終回報為1%，賺到3萬，把借到的錢一還，用自己出的錢、賺的錢一比，回報率直接變成了3%，翻了三倍，神奇的槓桿。

然而，投資者必須記住，如果投資成功，是贏大了；一旦投資失敗，也是輸大了。槓桿不是只把回報率翻倍，而是在把風險翻倍，必須慎之又慎。

（4）耐心等待

這是作者本人最為推薦的辦法。

投資，不僅要會選擇產品，還要學會選擇時機。如果時機不對，不妨等待，此時不投不是浪費，而是避免損失。

你並不需要永遠傾巢而出，而是應該適當保留一些兵力，好在時機扭轉時，能迅速沖上去。

此時，拿點現金是明智的。資本市場的歷史告訴我們，投資市場並不不理智，在錯的時候不肯抽身而退，在對的時候已經耗盡力氣。真正理智的人，會在動盪中勝出。好的回報率，值得等待。

 

格羅斯新年展望：好日子結束了 應對低回報感到滿足

來源: http://wallstreetcn.com/node/212842

債券之王、全球最大債券基金PIMCO創始人格羅斯（Bill Gross）在2015年投資展望中警告投資者，2015年風險資產的好日子將會結束，許多資產都會出現負回報。

他建議投資者，有穩定現金流的優質資產將是首選。比如國債，優質企業債，低杠桿、高分紅、營收在業務和地緣分布上多元化的公司的股權。

他指出，投資者“應該對很低的正回報感到滿足，因為風險資產的時代已經結束了”。

格羅斯警告，目前全球經濟的難題是超低利率抑制經濟增長，而非刺激經濟增長。在市場上漲多年後，投資者在低回報資產上面臨太多風險，冒險的時候已經過去了。

格羅斯現任駿利資產管理集團（Janus Capital Group）基金經理，以下為他新年展望的全文編譯，華爾街見聞網站略有刪節：

當心3月的某一天，以及2015年每個月的任何一天。到了年末，許多資產都將出現負回報。好日子已經結束了。

我們很難預言某個資產牛市的終結，大多數市場觀察者都不敢妄下結論。歷史的漲勢讓大多數投資者都很樂觀，而賣家也不會預言自己產品的價格會下跌，這不符合他們的利益。然而，總有那麽些時候，大家都能看出眼前的景象不過是“皇帝的新裝”。如今，這個時刻就要到了。

我的投資模型和Martin Barnes以及Bridgewater的Ray Dalio很像，並從他們那里有所借鑒。我們三個都相信市場背後的經濟周期，以及盛極必衰的法則。在過去幾十年中，受到長期信貸快速增長和低利率的推動，全球經濟都處於上行之中。這期間出現了雷曼時刻、亞洲金融危機、互聯網泡沫等戲劇性反轉，還有1987年的一天崩盤，但每次反轉後央行都會推出新的貨幣政策，讓牛市得以延續。持續寬松的監管政策也助推了牛市。

Martin Barnes將這段時期稱為“超級債務周期”。顧名思義，每當經濟下行，金融市場就迎來更為寬松的信貸環境。而推動這些寬松環境的正是低利率、金融創新和監管放松，近年來變成了央行直接購買資產，也就是QE。自1981年以來，大量廉價信貸催生了一個超級經濟增長周期和金融資產牛市。

甚至在2008年，投資者意識到“明斯基時刻”到來，並熟知他的經典名言“不穩定終將取代穩定”，但他們依然寄希望於寬松的貨幣政策能夠繼續維持美國和新興市場資產的繁榮。

不過，有的時候即便是零利率、甚至負利率都無法為經濟提供足夠的動力。雖然零利率會自動推高債券價格，拉升市盈率，但他們對實體經濟的影響會消失，甚至起到反作用。企業家願意借錢，但主要用來回購股票，而不是投資生產。

如今，人口、技術和全球化開始逆轉，經濟正在進入美國前財政部長拉里·薩默斯稱為的“長期停滯”狀態。早在2009年，我就將其稱為“新常態”。在這種狀態下，利率保持在零水平，企業的投資回報率（ROI）和股權回報率（ROE）也越來越低。私人部門越來越不願意將錢投入實體經濟，因為總體需求疲弱正在成為主旋律。借入廉價資金去投資聽起來像是沒腦子的人才會做的事。

因此，邏輯上來看，神奇的“超級債務周期”將會終結：資產的價格和收益率，以及巨量的信貸讓風險和回報難以平衡——回報太少而風險太大。如果零利率無法讓大多數高杠桿的發達經濟體實現真正的增長，那麽投資者最終將尋找新的避風港。這不會立刻發生，而是一個逐漸的過程。整個系統將隨之轉向，現金和那些能真實看見的資產將會成為市場的新寵。長時間的信貸擴張和超級債務周期的奇跡將會停止。

理解這一點也許讓人很沮喪，就像是知道了牛頓物理學和量子物理是不能相容的兩套體系一樣。謹守著各種歷史模型的央行們大概不知道，信貸擴張無法解決實體經濟的增長問題。隨著投資回報率逐漸接近零水平，信貸越來越像現金，正在失去其設計之初所應有的乘數效應。

金融本應該成為實體經濟的助推器，但卻起到了相反的作用。由於ROI和ROE降至零，投資受到了抑制而不是增強。而歷史投資回報如果不能償還未來的負債，反過來又會導致貨幣基金、銀行、保險、養老金甚至家庭資產負債表出現問題。存款者的收益率也低到無法償債。無論是實體經濟還是金融市場都將受到零利率的威脅。

這就是為什麽，在未來的某一天，可能是3月、5月或11月的某天，資產回報可能會變為負數。在這個奇怪的新世界里，投資者應該怎麽辦？有穩定現金流的優質資產將是首選。比如國債，優質企業債，低杠桿、高分紅、收入在業務和地緣分布上多元化的公司的股權。

2015年，我們可能會看到市場對風險資產的需求越來越小。你應該對很低的正回報感到滿足，因為風險資產的時代已經結束了。

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高付出低回報 30%廣州女恐婚

1 : GS(14)@2012-04-09 18:42:40

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 335&art_id=16230478
「我看不到婚姻可以帶給我的幸福。」中國社會工作協會婚介行業委員會日前與百合網聯合發佈《廣州市婚戀狀況調查報告》，結果逾三成廣州女性「恐婚」，比恐婚男性多一成，有受訪女性甚至稱：「中國女人結婚是高付出低回報。」
「家庭暴力，離婚率高，小三，房子不屬於自己……都讓我很沒安全感。」報告針對當地 1,622名單身人士的擇偶觀、戀愛觀、婚姻觀進行問卷調查。結果顯示，女性恐婚的三大原因是怕承擔家庭責任、離婚率太高、怕失去自由。她們認為女人走進婚姻，要生育撫養孩子、照顧家庭，事業也會受影響。男性恐婚則是因沒錢養家、怕失去自由、沒房子。《廣州日報》

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低回報年代 收息股搶手 英之見 - 基金經理黃國英(Alex Wong)的博客

1 : GS(14)@2012-04-12 01:22:23

http://blog.yahoo.com/_QV5MGN2N5 ... ticles/612425/index

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(相反意見) 中大財務教授王澤基﹕現持「磚頭」 低回報高風險

1 : GS(14)@2012-07-21 14:17:23

http://www.inv168.com/phpBB3/vie ... 1bb68749205a2b5846d
由 白膠漿 » 週六 7月 21日, 2012年 12:29 pm
中大財務教授王澤基﹕現持「磚頭」 低回報高風險
明報 – 2012年6月28日星期四上午5:27
【明報專訊】理性的投資決策，必要考慮回報與風險，曾任巴克萊、瑞銀、高盛及大摩等國際投資銀行高層、現為香港中文大學財務專業應用教授的王澤基就認為，現在持有「磚頭」，絕對是屬於低回報和高風險的不理性投資行為。
他更身體力行，不單繼續租樓住，更成功說服兄弟及父親出售自住物業。
王澤基指出，一般人買樓，往往混淆了自用和投資的需要，純自用太個人化，不容易說對與錯，但若然有投資成分，就必然要計算好回報與風險，才是理性。
他以現時租住的奧運站一帶的一個約1900呎複式單位為例，市值2000多萬元，月租約4.3萬元，表面看回報率有約2厘，但若扣除業主每月要支付的管理費、差餉、維修，以及建築折舊，實際回報率只有約1厘或更低。
若以此類比於股票的市盈率，便高達100倍，即往後如租金停留在現水平，業主現時持有「磚頭」，便等同要100年才可「回本」，「一般正常投資，絕不會買入市盈率高達100倍的股票！」
收租要100年才回本 賣樓誘因大
他進一步以財務投資角度分析，要衡量投資的回報與風險比率是否合理，一般會以其他低風險（或接近零風險）投資工具的回報作比較。
「比方說，如港人知道渠道，在內地銀行進行港幣定存，年息率可高達3.1厘，人民幣定存則為5.25厘，兩者風險都不大，相比投資物業僅有約1厘的實質租金回報，等同每年『倒蝕』4.25厘（人民幣收息減去收租實質回報），若以5年期計，則期內除非樓價再升2成，否則便等同蝕了！」
他又指出，一個普通家庭，數年前買入一間400萬元物業，現已升值至800萬元，現時賣樓可獲利400萬元，若以該家庭每月可儲1.5萬元計，然則400萬元的利潤，已等同其20多年的積蓄，賣樓的誘因極大。
樓價或因投機續升 租金自動「煞掣」
「租樓住，其實係買樓自住嘅perfect substitution（完全替代），雖然近期樓價續升，但如奧運站附近的住宅租金已回落，隨經濟放緩和外資金融機構收縮，租務需求回落，租金一定會調整。事實上，樓價可因投機因素續升，但租金追不上，便會令租金回報下跌，這是典型泡沫形成的迹象。」
「租金與樓價不同，唔係加租就有人接，正如做港女唔係愈『公主』愈多人追。租客租不起，便會遷往較偏遠的較低租金地區，所以當租金升過龍，便會自動『煞掣』。」
樓按屬高槓桿 買錯樓或無翻身之日
王教授又指出，港人以過去樓市都是大漲小回，從而推論「長揸必勝」。然而，卻忽略了買樓多了一個承做按揭因素，所以其實屬高槓桿和高風險，支付了樓價3成做首期，樓價升了3成，回報便達1倍，但若樓價跌了3成，所有首期便化為烏有，再跌則更加會變成負資產，更何况樓宇流通性低，現在更有額外印花稅，跌市時要止蝕也不容易。
他又強調，投資是「寧可錯過，千祈不可做錯」，買錯樓可能永無翻身之日，就如03年不少負資產人士燒炭自殺。
冒輸百萬風險贏兩蚊是「傻仔」
王又指出，固然誰也不能保證樓價不可以再升，然而，「你喺3號幹線看到有張10蚊紙，又會否冒險衝出條馬路執張10蚊紙返嚟？你賺到10蚊，但你會唔會咁做呢！」猶如冒着輸100萬元的風險去贏得2塊錢，是「傻仔」的做法。「即使未來3年樓價有可能再升兩成，若碰上跌市，下跌三成亦屬合理，現時投資樓市是輸面大贏面小。唔好博，唔好貪心」。
王預期，若樓市下跌，未必急插，而是會慢慢陰乾，「地產cycle（周期）好長，不同股票會一下子大插水，地產唔會大冧市，高峰期到谷底平均6年，80年代跌咗五、六年，97至04至又係跌左六、七年」。
明報記者 鄒凱婷、陸振球
攝影 葉思雅

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2 : GS(14)@2012-07-21 14:17:44

由 白膠漿 » 週六 7月 21日, 2012年 12:30 pm
湯文亮：出售自住物業不理性
文章日期：2012年7月4日

上周《明報》訪問了香港中文大學財務專業應用教授王澤基，王說現時持有「磚頭」是低回報且高風險的不理性投資行為，並成功說服其家人出售物業。對此，友人紀惠集團行政總裁湯文亮博士撰文作出回應，現徵得他的同意，將文章轉載如下﹕

「有一位網友將中文大學教授王澤基的言論放在上網，叫我評論一下，本來我想寫一篇投資甚麼產品比買樓更加低回報。但我回家重讀王教授的言論時，嚇了一身冷汗，臨時將我要寫的意思改掉，希望能夠阻止王教授要做的事。不過，我相信為時已晚，希望教授他日不會給他的親人遺棄，我衷心祝福他，是真的。

王教授在他的文章說，他本應可以以2000多萬元購買奧運站一個複式單位，不過他沒有購入，反而以月租43,000元租用，情願將現金放在國內做定存。我們不討論王教授的做法是否正確，幾年後業主加租又如何？國內定存其實與金融產品掛鹇，定存有一定風險，但我相信黃教授早已計算妥當，萬無一失，所以我亦不會多費唇舌，亦不會評論。

但是王教授成功說服他的父親及兄弟，將自住物業出售，跟他一樣回國內做定存，驟眼來看，兩者相比一定會有不俗差距，但是除非王教授的父親與兄弟永遠不再置業。否則，這是一個低回報、高風險的投資。

我假定王教授的父親有一個值2000萬元的自住物業，一半按揭。若果是以前息率，即大約一厘，王教授父親大約每月要付10,000元利息、差餉、管理費、地租等，不會超過20,000元。

他將物業出售，得現金1000萬元，在國內定存有40,000元利息，以43,000元租住該單位，每月只付3000元，比以前慳了17,000元，將自住單位出售、租回，左搞右搞，只是慳了17,000元，我覺得是非常低回報。

王教授現在要求神拜佛，希望樓價最少下跌20%，這樣他立刻叫他父親及兄弟回購該物業，若果他們在兩年後以低於現市值20%回購物業，才有些少利潤。首先新買物業要付4.25%釐印費及大約2.75%出入佣金連律師費。再加上損失銀行利息優惠大約7%至8%，小說一點要付14%至15%費用，若果在兩年內不購回物業，以前自住單位的利潤可能要付利得稅。

若果一切按照王教授預計，他的父親在出售自住物業後再回購，身水身汗，只得物業價值之5%大約是100萬元作為利潤。當然還要加上租金與供樓的差額，大約40萬元，總數亦不過140萬元。1000萬元的投資，兩年期，只得140萬元利潤，絕對不是一個財務教授應該做的投資，更加不會叫親人做的投資。

若果兩年內，樓市有10%升幅，教授父親要回購物業必需要拿出1100萬元首期，樓價則要多付200萬元，連同損失14%至15%費用大約300萬元，當然可以減除慳回租金40萬元，即是損失460萬元。若果不買物業，已出售的單位可能要付利得稅，真的進退維谷。

其實在2008年，有不知多少的物業界專業人士勸告他們的親朋戚友將手上物業沽走，因為他們預計樓市會下跌最少30%，但是，該日並沒有來臨，到現在，有不少人仍然未能回購物業，但是樓價租金一直上升。所以，他們在只能大聲叫囂，要求政府打擊樓價、打擊炒家。但從不反省，他們才是炒家，不過，他們炒樓市向下。 」

撰文﹕陸振球　（明報地產版主管）

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3 : GS(14)@2012-07-21 14:18:10

由 白膠漿 » 週六 7月 21日, 2012年 12:31 pm
反駁湯文亮「人必須買樓」論
iMoney – 2012年7月18日週三香港時間下午12:00

【iMoney智富雜誌—ibanker教室】筆者早前接受報章訪問對樓市看法，表示現時買樓是低回報和高風險的不理性投資行為。除了自己維持租樓，亦說服兄弟及父親出售自住物業。

這裏只扼述訪問內容，筆者以自己租住的奧運站一帶單位為例，以現時租金水平，實際回報率只有約1厘，即等同市盈率高達100倍的股票，明顯不是正常人會選擇的投資。若以近乎無風險投資比較，人民幣定存則為5.25厘（把錢拿回內地銀行定存），內地的港幣存款也有3%的回報，買樓投資便是倒蝕。我們要和長期人民幣利率比較，因為樓宇也是長期供款的投資品。當然人民幣也可貶值，但是從未來消費所需來講，人民幣可以算是不錯的選擇。

後來有人告知筆者，紀惠集團行政總裁湯文亮博士撰文表示不贊同，更衷心祝福筆者不會因這個理財決定給親人遺棄。原文可透過連結（http://property.mpfinance.com/cf ... 0120704/pba01/1.txt）讀到。

湯博士提出的理由，包括將自住單位出售轉為租樓、套現作人民幣定存等大輪手續後，以樓宇2,000萬元價值，首期付1,000萬元，供1,000萬元，利息1%來算，相對於租金4.3萬元來算，每月只慳了1.7萬元，回報非常低。而且買樓賣樓涉及釐印費、佣金、律師費等，如果我們幸運地遇上樓價下跌20%，兩年後能以低於現市值20%回購物業，也只有些少利潤，絕不是一個財務教授該建議的投資。更壞的情況是，如果兩年內樓市有升幅，筆者一家回購物業必有損失。

租金波動比樓價少

筆者感謝湯博士的回應和關心，但其論點背後的假設，與筆者的差異非常大。正如筆者在訪問開宗明義就說，樓宇有投資和消費（即自住）兩種作用。如果買樓只是為「住」這種服務，有很多的代替品，不一定要擁有。譬如很多的公司都要用寫字樓，但是絕少公司是擁有寫字樓的。如周大福的母公司是新世界，不會買不起吧？只是他們更加明白使用那地方，跟擁有那地方是兩碼子事情。

或者有人說，租地方可能年年加租金，任業主魚肉，不是很慘嗎？這純粹是想當然的說法。事實上，因為沒有人會借錢來租房子，所以租金會與工資收入水平不相差太遠。即是你工資多少，你便會租理由很簡單，我不想給綁死。如果小孩子有需要，或工作有需要，或有任何的需要，我就搬家。

買樓槓桿屬高風險

筆者只視住房為消費品，但也知道香港很多人視住房為投資品，那我們就以投資的角度來分析。無論是樓宇、股票、商品或任何資產，如果投資附有風險，就必須有預期回報。無風險回報（Risk Free Rate）是所有投資的比較基準。投資風險應該獲得補償，如果一項投資居然要你付更多錢去持有風險，這不是投資。

投資樓宇預期回報低，偏偏是高槓桿、高風險的投資。假設房子我有能力付五成首期，借樓按五成，這就是兩倍槓桿。假設我投資了1,000萬元，樓價跌50%，那1,000萬就全沒了。

有一些人認為，如果房價跌了，不賣就沒有輸錢，那是自欺欺人的想法。算財富，必須以目前的市場價來算，不能以歷史價格來算。由1997年至2003年，香港樓市跌了65%，這情況下，我將會變了300萬負資產。除非能夠一次過找數，否則買樓就如借孖展買股票。更加不要忘記，房價大幅下跌正正是經濟低迷，失業率高企的日子，要找工作可不容易的年代。還記得2003年，很多人熬不住，成了銀主盤燒炭自殺嗎？

首期的1,000萬元如果不用來買房子，每月剛好夠給房租。以槓桿方式買樓（也就是按揭），那應該有甚麼回報呢？純粹以投資角度看，如果你炒孖展以1,000萬元的本金去買2,000萬元的股票，你會要求有甚麼回報呢？對我來說，除了利息支出以外，最少要比我的第二選擇高5%的回報才有興趣。所以2,000萬元的房子，如果借1,000萬元，利息2.5%。我的第二選擇給我5.25%的回報，所以每年我的1,000萬元要有100萬元回報才有興趣。目前2,000平方呎的租金大概抵銷掉樓宇折舊、裝修、管理費等。所以房價必須每年上升5%到7%，才能抵銷風險的成本。

很多人以為投資有錢賺就對。這非常錯誤。賺錢必須看成本。以100萬元來賺10元是傻瓜的做法。投資的成本是甚麼呢？不單是你付出的資本，更重要是承擔的風險。所以如果你要我炒孖展，預期回報才只有1%到2%，那真的賺了，也是傻瓜才幹的事情。5%到6%只是把風險成本算上去好沒賺沒虧的事情而已。我們沒有辦法知道未來，但是良好的風險管理是投資取勝的首要之道。

買樓不如買地產股

更重要的是，筆者的父親60多歲，為甚麼要持有物業？即使他要擁有一個單位，較好的做法是承造負按揭，讓他定期收取年金，把自己辛辛苦苦掙來的積蓄拿去花錢享受。賣掉樓宇，拿着1,000萬元現金、每月省下3萬元支出，怎看也比持有高風險資產好。對老人家宣揚儲蓄及鎖定資本而不是享受生活，實在無理。又假設60多歲的父親很喜歡風險，又喜歡投資樓市，他可以乾脆買地產股。買地產股與買樓的風險相近，好處是地產股的資產淨值有很大折讓。過去兩年地產股並未追上樓價升幅，地產股平均資產折讓約40%。

湯文亮博士提到2008年，不錯，那是個買樓良機。但1998年又怎樣？沒有人可以絕對預測未來。如果持有樓宇是一個良好的投資，那為甚麼所有地產股都有如此大的折扣呢？為甚麼專業投資者不買入所有的樓宇，還把機會留給你和我？如果樓宇真的那麼值錢，又是地產霸權，為甚麼不去買大幅折讓五六成的恒地（00012）與新世界（00017）？

撰文：王澤基、潘凱媛
資料整理︰潘凱媛

王澤基：香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任前巴克萊銀行常務董事，逾十年投資銀行工作經驗。

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4 : david395(4434)@2012-07-21 18:14:45

dont trust him it is bull3 on state market

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5 : idsdown(1658)@2012-07-21 18:36:58

4樓提及

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dont trust him it is bull3 on state market

你回應緊邊一篇?

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6 : Hierro(1191)@2012-07-22 10:23:38

其實講咁多都係廢話，重點是能否估中樓市週期

估中又能作出正確操作的便是贏家


(講到好似賭錢咁，樓本身是必需品，但在香港，竟然變成個最大的賭場，唉)

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7 : GS(14)@2012-07-22 14:37:12

用銀行的錢來賭

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8 : david395(4434)@2012-07-22 17:22:21

wrong post sorry

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9 : idsdown(1658)@2012-07-22 17:51:19

7樓提及

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用銀行的錢來賭

呢個要睇槓桿喎, 因住擴張過大死

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10 : 肥B(18468)@2012-07-23 13:35:40

其實, 大家有無諗過, 「自住」的那一層樓, 其實唔需要一定有供完的一日?

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11 : GS(14)@2012-07-23 15:12:54

我都有想過

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12 : cody9(14279)@2012-07-23 16:05:04

條教授有個盲點，樓唔係消費品而係生活成本，更加係現金流一種。

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13 : GS(14)@2012-07-23 22:59:09

12樓提及

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條教授有個盲點，樓唔係消費品而係生活成本，更加係現金流一種。

願聞其詳

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14 : 龍生(798)@2012-07-24 14:01:24

我反而覺得教授在詭辯...但無心機詳細指出佢的問題

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15 : kamfaiAthrun(1488)@2012-07-24 15:18:52

我以前有諗过層2口子自住樓如果升左7成或以上就放左 返屋企同家人住 等跌 （係咪好天真？）... 而家最近計市價已經接近升左5成半左右... 有d迷茫又有d恐惧 哎

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16 : GS(14)@2012-07-24 17:34:52

15樓提及

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我以前有諗过層2口子自住樓如果升左7成或以上就放左 返屋企同家人住 等跌 （係咪好天真？）... 而家最近計市價已經接近升左5成半左右... 有d迷茫又有d恐惧 哎

按來買D定息產品囉

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17 : 龍生(798)@2012-07-24 21:11:31

定息唔會升，最多輸少的，盲點所在

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18 : GS(14)@2012-07-25 08:44:50

17樓提及

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定息唔會升，最多輸少的，盲點所在

睇你買些甚麼吧，借錢借番來2-3%，選些REIT 有足夠現金流唔難

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細奀時代 ：當低回報成為常態

1 : GS(14)@2016-08-09 07:31:00

今次升市很特別，恒指一路升，中環卻依然是一座愁城，死氣沉沉，金融業不單止沒有受惠，甚至還可能面對裁員風險。近期走勢的特色，是成交低，即日波幅細，炒味欠奉，而上升股份極之集中，升來升去都是同一批強勢股，細價股甚至一度出現爆煲潮。入市的很可能是一批股市稀客大有錢佬，誘因是擔心錢唔值錢，於是搶購資產、將股票當作債券買，長期收藏慢慢收息。散戶面對這個狀況進退兩難，追強股怕蝕章，最重要是想像不到還有太多的上升空間，炒落後非但無得贏，還隨時倒輸；包拗頸做淡友，就不斷被挾死，所以中小經紀無不叫苦連天。專業人士也好不了多少，新股活動毫無起色，過去幾年抽中資新股的慘痛經歷實在太過深刻，加上大戶的心態是求穩，不想冒險，資金絕大部份都是追逐藍籌股，或者少數被認為信得過的中型股，對新股根本沒有興趣。是還有零星啤殼上市的活動，可是整體規模杯水車薪，養活不了幾多人。即使是資產管理一樣死，表面上股市水漲船高，基金經理分紅可以看俏。可是今次是升大股而不升二三線股，能夠跑贏指數表現的基金經理數目相當少，股市又長期給人位高勢危的感覺，投資者見主動型基金表現差，又沒有ETFs那種可以即時撤退的靈活性，肯幫襯買基金的人只會越來越少。



中環變成一座愁城

不少人寧願改用最簡單便宜的方法：月供ETFs，難怪很多大型資產管理公司都開始縮減人手。暫時生還的基金經理也會面對一個困局，就是低回報會成為一個新常態。如果，要爭取10%的年回報率非常困難的話，那麼對沖基金根本不可能繼續維持現有的收費水平，客戶無可能甘於先蝕大大注，去博幾個巴仙的低回報。現在，股市可能變成一個神仙難變的格局，在完成目前一次過形成的升浪之後，就是長期在相對高位窄幅牛皮。其實很簡單，只要想像一下，將香港樓市的狀況移植到股市，就知道情況可以幾大劑。有錢人將好股票收收埋埋，有價無市成交低迷，跌少少就有人爭住買，高少少無人肯再追，既得利益者賬面富貴，一味等收息，無貨炒鬼局住博兩三個巴仙的波幅，基金經理怎會有前途？所以次次大牛市，金融股都是領頭羊，今次反而大落後，大家不是扣好安全帶去準備大上大落，而是無奈地迎接低回報時代的來臨。投資銀行、經紀、基金瓣瓣黯淡，中環注定是一座愁城，奉勸年青人還是找尋有前途的實業去博。阿飛本欄逢周二刊出





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160809/19728304

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英法動盪 德樓市成避險天堂 投資者寧選低回報 交投量超前

1 : GS(14)@2017-02-11 18:29:51

【明報專訊】今年歐洲的地緣政治風險絲毫不亞於經歷英國脫歐公投的2015年，法國極右翼總統候選人馬林勒龐宣布一旦當選則發起脫歐公投，若法國步英國後塵，歐洲將面臨「Brexit」和「Frexit」雙倍的動盪局面。萊坊報告稱，德國成為地緣政治風險下的「避險天堂」，去年公投後，地產總成交量超過英國。2016年歐洲地產投資較2015年低20%，萊坊預期2017年投資將維持2016年水平，更差的機會不大。

明報記者 姚丁鈺

歐洲央行行長德拉吉上月宣布將維持低利率和買債計劃，主要再融資利率維持於「0」不變。這令歐洲金融資產回報增長乏力，繼而令投資者維持繼續投資歐洲房地產的意欲。

地緣政治風險下，並不缺乏投資機遇。萊坊總結了歐洲地產三大機遇：投資者對政治風險的恐懼或令價格調整過於誇大，產生估值吸引的投資機會；退歐後英鎊貶值反被海外投資者視為進入市場的良機，當然亦有投資者仍持觀望態度；人口結構和功能的改變，令現時養老型住宅和學生型住宅受到歡迎。市場廣泛將德國地產視為「避險天堂」，為降低風險暴露寧願犧牲少許回報，因此英國脫歐公投後，德國房產成交已力壓英國。

海外投資者比例顯著上升

根據仲量聯行2017年德國地產投資市場報告，投資德國住宅的海外投資者比例明顯上升，由去年15%升至25%。海外投資以中國資本為首，英國和以色列分列第二、第三位。去年中國資本在柏林的最大單筆成交金額高達近12億歐元，而英國和以色列總成交分別為4.3億歐元和4億歐元。由於德國城市人口繼續增長，移民增加，經濟增長，而主要城市的住宅供應仍然落後需求增長，仲量聯行料德國將繼續位於海外投資者目的地名單前列。

單從羅兵咸永道公布的2017年歐洲房地產趨勢看，投資者認為前景最好的城市首三位均為德國城市，分別為柏林、漢堡和法蘭克福。

前景最看好城市 首三位均在德國

因為很多大都市樓價已經較貴，現時較小城市和「二線城市」進入國際投資者視野。萊坊認為，現時投資競爭激烈，而主要城市樓價卻已基本充分反映。這就為現時柏林蟬聯德國地產投資最熱門城市提供了有力註解。仲量聯行報告指，五分之一的德國住宅成交發生於柏林，成交額達29億歐元，其中，四成資本來自海外。相比之下，同為熱門投資城市的法蘭克福成交額僅為7.9億歐元，並且國際資本相對較少。

雖然柏林去年住宅成交量較2015年錄得六成跌幅，但仍然穩居德國首位，樓價亦錄得良好增長。德銀看好柏林的租金和住宅價格前景，其報告稱，2016年，柏林聯排住宅價格上升4%，獨棟住宅價格升5.75%，雖然價格基數仍對比慕尼黑低，在柏林買3個住宅的價格在慕尼黑只能買1個，不過，自2005年來價格增速始終維持較快水平。因為柏林住宅完工量與住宅許可量有較大差距，供應一直短缺，尤其是平價住宅市場。低供應無法滿足日益增長的住宅需求：2016年，柏林的新工作崗位增長4%，自2009年已增長20%，經濟增長仍然強勁，而擁有物業比例，根據2011年數據，僅為15.6%，遠低於德國總體水平46%，甚至低於德國其他大城市的20%。租金方面，柏林去年同比錄得7%增長，顯著高於主要城市平均租金4%至5%增長。

德銀：柏林住宅供不應求

至於排第三位的法蘭克福，根據德銀報告，雖然還未見到倫敦金融機構遷離倫敦的明顯迹象，但市場對Brexit之後的猜想已經悄然左右了法蘭克福樓市。人們料倫敦富裕的銀行家們可能因為Brexit由倫敦遷往法蘭克福。這個市場猜想令法蘭克福公寓住宅同比上漲10%，家庭住宅價格去年同比上漲高達11.75%，對比其他主要城市僅有6%。德銀料未來幾年，法蘭克福的樓價和租金將繼續錄得快速增長。

美元重拾升勢 料歐元有下行壓力

瑞信、德銀料歐羅12個月後兌美元貶值至1。瑞信報告稱，美元在美國政策不確定性和宏觀經濟動態好轉之間展開拉鋸戰，日圓和英鎊趁此憂慮之際上漲，歐元估值不如日圓、英鎊吸引，因此當美國政府開始實施財政擴張和稅制改革後，美元或重拾升勢，屆時歐元兌美元將下跌。4月和5月即將進行的兩輪法國總統選舉對歐元亦有向下壓力。

[姚丁鈺 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8530&issue=20170210

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中銀：亞洲高息債抗波動市 違約率低回報勝歐美 短年期較穩陣

1 : GS(14)@2018-03-12 02:02:27

【明報專訊】不少分析報告指今年市場波動會加劇，在波動市况中如果要準確捕捉入市時機相信較為困難，但環球低息環境持續下，投資者追求高息產品，故近期不少基金公司也推出股債混合基金，當中包括中銀剛於周一推出的「全天候亞太高收益基金」。今年美國繼續加息，加上貿易戰陰霾下，都令市場趨於動盪，雖然亞洲市場估值較美國為低，但亦處於平均水平。該行相信股債混合能減低波動，可控制風險之餘，亦做到資本增值。

基金的投資目標債券及股票混合資產配置，中銀香港資產管理投資總監韓劍秋指出，過去幾年全球三大央行（美國、歐洲、日本）大規模增大資產負債表，導致流動性驅動的資產價格上升。央行雖然開始或考慮緊縮貨幣政策，但其過程會十分謹慎及緩慢。長期積累的流動性仍會在一段時間內對市場提供支持。

另一方面，韓劍秋指全球經濟同步復蘇對公司盈利水平會有較大支持，在這樣環境下，雖然市場波動性會有所提高，高息債和股票仍會有較好的相對表現。從估值水平看，亞太區（日本除外）的信用債券和股票都低於發達市場，可以期待較高的相對回報。

亞太股指市盈率較歐美低

中銀香港資產管理高級投資組合經理林家駿表示，亞太區企業盈利穩健上升，以MSCI亞太（日本除外）股票指數為例，自2012年至2017年，企業稅息折舊及攤銷前利潤率已由17.5%升至超過19%。市盈率方面，截至2018年2月28日止，MSCI亞太（日本除外）股票指數及MSCI亞太（日本除外）高息股指數市盈率分別為15.5倍及12.4倍，較美國標普500指數的21.7倍或MSCI世界指數的19.7倍都低，亞太區股票將會為投資者提供較具吸引力的投資機會。

債券投資方面，中銀香港資產管理固定收益首席投資官阮卓斌接受專訪時表示，波動市中無論是股或債都要分散投資，其管理的債券部分亦是如是。現時除了參考國際評級機構的評級外，其分析員也會對有潛質加入組合的債券給予評級，從而更了解該等企業債券的前景及管理層質素。雖然大家擔心美國通脹升溫，特別是美國1月平均每小時工資年率刷新2009年以來最大升幅。但阮卓斌解釋，這是由於美國部分地區落大雪，令到工人工時減少所致。

至於美國債息方面，他預期美國10年期國債孳息率在2.5厘至3.4厘上落，而亞洲受惠美國經濟復蘇，企債投資價值得到彰顯。亞太債券價格受息差影響較大，雖然加息對其影響較輕微，不過選擇債券時仍以短期為主，現時投資期為3.4年。

不少投資者擔心高息債賴債率會很高，但阮卓斌表示，亞太高息債賴債率低於2%，而亞洲高息債券回報達5.8厘，故在低息環境下會有一定吸引力。有些定期派息基金當未有維持固定派息，會用基金資本派息給投資者，但變相是用自己錢派息，韓劍秋認為，該基金希望做到每月派息，但不會回報虧損也要派息，相信基金經理會透過積極管理策略做到資本增值。

新發行點心債溢價吸引 息率較高

阮卓斌表示，今年點心債再度活躍起來，基金也留意新發行點心債的投資機會，因為新發行點心債為吸引投資者會給予溢價，不僅市場多了選擇，息率可能要比現存同類債券高一些。不過市場擔心美國貿易戰會影響亞洲，但阮卓斌認為歐洲及加拿大受影響較大，對亞洲影響輕微。

阮卓斌預期，2018年亞太區主要央行的貨幣政策立場仍以寬鬆及中性為主，大部份地區不會加息或只加一次。另外，亞太區無論高息、高評級、美元或本幣債券的孳息率均較歐美為高，但同時亞太區內經濟或企業的基本面均改善，投資於亞太區債券可能提供賺取較高息及爭取資本增值的機會。

明報記者

[龍彩霞 基金特區]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5050&issue=20180307

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