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財經CAREFREE - 順叔 SOHOHOHO中國(上) (2012年08月20日)

1 : GS(14)@2012-08-20 11:29:21

http://www.am730.com.hk/article.php?article=117719&d=1823
今期開SOHO中國(410)，一間可能要抱住睇「呵呵片」心態去觀察的內地房地產公司。
首先要講一句，作為一名「金融義和團」的團民，順叔每逢見到一啲覺得老外8月15特別圓、特別鍾意咀的中國人，冇乜好感，所以對一間公司名又中又西、要用一個英文字、一個美國概念凸顯自己又「高尚」又「Posh」的中國公司，一開始已經存在偏見。
跟住又要講一句，作為一個基本分析原教主義分子，順叔由細到大，所接受的分析技巧訓練，都講緊成功的公司，有一個專注的管理層，公司不務正業，或者管理層在業務範圍以外的曝光率太高，多數有古怪，所以對於一個日日四圍吹水、抽水的上市公司高層，一開始已經存在戒心。
中國人多、網民又多，互聯網虛擬世界叫做係個相對自由空間，倒瀉屎都有百幾萬人圍觀，一個公司高層，搞個博客平台，解釋嚇自己對經濟以及行業趨勢睇法，講嚇在股東會或投資者推介會難以觸及的公司資料，當然係好事，不過，好似SOHO中國董事長潘石屹咁落力的例子又好少見，日日夜夜在博客或微博風花雪月指手劃腳，邊度出現網上熱點多人圍觀，多數會見到潘Sir身影，例如呢排電器零售公司打價格戰、口水戰，人哋在網上噴口水，潘Sir衝去抽水，股東見到，難免會問句：究竟你係咪返緊工嘅呢？
潘石屹花大量時間精神在互聯網噴口水，又出席大大小小的吹水論壇，如果因為咁就話佢不務正業，應該唔係咁公道，SOHO中國係少數董事長及行政總裁分咗工的內地上市房企，理論上係個企業管治的良好榜樣，不過分工未分家，負責實務擔任公司總裁一職者，正正係潘石屹的老婆張欣，呢位面形輪廓同「女股神」劉央有幾分相似的賢內助，聽講後生時加盟的銀行部門，啱啱被高盛收購，所以陰差陽錯在高盛香港掛單一年，履歷表從此多咗投資大行賓架的光環，有老婆主內打點一切，潘石屹可以放心出外打滾，日日「SOHO」。
地產公司砌磚頭，磚頭估值點都有個譜，固定資產又硬兜兜企喺度任人睇，要用概念包裝磚頭，仲要得到相對其他行家更高的估值，查實係超高難度動作，而SOHO中國呢方面，就做到出神入化，理得佢「SOHO」定「呵呵呵」，總之賣磚頭吹到好似賣菜咁，講品味講享受，吹到外國芬佬都相信公司有本事點磚頭成黃金，從呢個角度睇，潘石屹查實只係好專注咁做緊佢在公司的本分職責，就係吹水。
「SOHO」又好、「呵呵呵」都好，最緊要令人講得佢好有「品味」，將與別不同形象，幻化成公司別具潛力的「感覺」。
邊位對SOHO中國呢間公司有印象，但又未認真睇過公司盤數的話，不妨試嚇瞇埋眼，試諗嚇SOHO中國的「印象」係乜，然後又諗嚇呢間地產公司的「主業」係乜，如果閣下講唔出SOHO中國做住宅定係做寫字樓、收租定賣樓的話，閣下就要佩服潘石屹的吹水神技。
由當年兩本招股文件，到公司網頁資料，到舊年年報，SOHO中國介紹旗下地產項目的時候，例牌先嚟一個超凡脫俗但九唔搭八的樓盤名，搞到唔知「長城腳下的公社」定「長城公社下的腳」，「凌空SOHO」定「深洞呵呵呵」咁，香港啲凱旋門巴黎鐵塔都顯得落塵俗氣，然後就撻一抽建築師或者文化概念，吹到係「私人收藏的當代建築藝術品」，點呀？
一碟臭豆腐，拎到上枱，你可以叫佢做「遍地黃金磚」，就好似一個鬚刨，其實可以係個風筒，不過，你估佢唔到，先叫做吹水最高境界，當你以為風筒一定係鬚刨啦，點知佢真正其實係一個風筒。
吹咗咁多，SOHO中國查實賣商舖賣寫字樓，不過一件二件「當代建築藝術品」，近排唔知賣唔出，定係唔捨得賣，SOHO中國決定都係「私人收藏」，啱啱宣佈轉型做包租公。得唔得，下回再續。
2 : GS(14)@2012-08-20 11:31:20

http://caijingcarefree.blogspot.hk/2012/08/sohohoho.html
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281111

財經CAREFREE - 順叔 SOHOHOHO中國(中) (2012年08月21日)

1 : GS(14)@2012-08-21 14:39:39

http://www.am730.com.hk/article.php?article=117806&d=1824
上回講到，SOHO中國(410)係一間吹水能力爆燈的公司，上星期打鑼打鼓宣佈，「轉型」做包租公。
轉型唔係話轉就轉，SOHO中國在轉型期仲要靠變賣商業物業套現周轉，賣寫字樓呢個業務模式，並非SOHO中國獨家，好似廣州富力(2777)咁，都有一、兩成收入嚟自賣寫字樓，不過，SOHO中國於2007年上市時，主打概念拆售商業物業，而且佔業務比重最高。大家幾時見過時代廣場舖位有二手成交？除咗金管局金融雲端當年坐住位金融沙皇任志剛，幾時又見過新鴻基地產(016)將IFC分層寫字樓拎出街賣？真正一級的地產公司，絕多數擁有一級的收租物業，一級的收租物業，亦絕不輕易拆售，因為業權一拆散，幾乎冇可能維持到有效管理，個場好易搞到唔湯唔水。
舉個例，置地廣場，A級寫字樓，隔條街有棟環球大廈，雖然位處黃金商業中心兼港鐵出口，但只係一棟N級寫字樓，除咗已經搬走幾年的恆基地產(012)，冇咩大公司在環球大廈做總部，樓下個商場，更加充滿東南亞風情，造福千千萬萬香港外傭，未知是否因業權賣散而無法好好管理，同斜對面的置地廣場較量呢？
其實，中環區內的皇后大道中九號物業同樣賣散，樓市熱鬧時，該商廈常常爆出新高又新高成交紀錄，無他，區內靚靚甲級商廈全幢盡在發展商手中，要數區內能炒分層的高級商廈，實在一隻手數曬。有誰記得，這幢大廈當年由中區大地主置地發展，可惜業主變了又變，成為今天賣散了的大廈。
同樣情況亦發生在位處中環和金鐘之間的美國銀行中心，成為單買一層便可炒賣甲級商廈的好對象。
香港一棟普通住宅，爆屎渠要夾錢維修，業主立案法團都可能嘈喧巴閉七咀八舌，中國的磚頭折舊速度更快，寫字樓涉及商家利益，冇可能間間公司做得咁好，要業主齊心搞好一棟商廈已經難，一個社區更加係天方夜譚，從呢個角度睇，SOHO中國的商業項目拎得出街賣，多數先天已經唔係一級物業，當潘石屹一直賣大包，同「客戶分享價值」黃金地段都捨得拆售，項目亦好快會變Cheap。
再舉個例，北京的「SOHO現代城」，係SOHO中國響朵的地產項目，十一、二年前，在一個外觀同香港居屋極其神似的商住項目，放幾件藝術品，樓書加句「你準備好SOHO了嗎？」，吸引咗唔少年輕新貴落搭，以為咁就真係變身「SOHO族」，十年樓齡左右，「SOHO現代城」依家已經「現」曬「形」，寫字樓玻璃窗變曬業主的廣告板，結果一棟棟商廈變到五顏六色，造成非常「核突」的視覺效果，呢啲係咪叫做「後當代」。
「建外SOHO」更誇張，係SOHO中國最大項目，樓面足足近70萬方米，且以商戶為主，玻璃外牆一樣搞到鬼五馬六。就算北京上海真係有咁大「Small Office Home Office」的需求，成個項目搞到「SOHO族」集中營咁，仲「SO」乜「HO乜」，「建外SOHO」業主周不時因管理及管理費問題炒大鑊，又停電又斷氣，但唔難想像，幾年之後，「建外SOHO」分分鐘變成24棟「北京環球大廈」，好似香港的環球大廈咁，變成一手大業主，唔識打造一級商場商廈的「地標」。
咪講笑，一棟棟已拆售的「乜乜SOHO」、「物物SOHO」，全部掛上SOHO中國個招牌，過幾年變曬一棟二棟「環球大廈」，對SOHO中國刻苦經營多年的形象，可以好大破壞力，更何況大企業搵總部，大品牌租商舖，點會聽你支笛風花雪月，估計SOHO中國未來自己收租的物業，好可能要改用另一個招牌，SOHO中國甚至可能要改名，同以前自己的建築「SOHO屎」劃清界線。講咗咁多，即係話拆售寫字樓呢個商業模式，根本行唔通，SOHO中國今次「轉型」，其實只係逼上梁山，下回再續。
http://caijingcarefree.blogspot.com/
逢週一至五刊出
2 : GS(14)@2012-08-21 14:41:06


SOHO現代城「現」曬「袋」（圖片: 紅猴股評）

建外SOHO
http://finance.sina.com.cn/focus/panshiyisoho/index.shtml
3 : GS(14)@2012-08-21 14:42:27

http://accountboyhk.mysinablog.c ... e&articleId=1996925
拖了很久, 又繼續為文章埋尾。首先講講內房的估值方法, 基本上都係 計 discounted cashflow, 跟據塊地成本估下利潤, 越平的地利潤越高。當中起樓速度相當重要, 好多內房都有足夠10年用的土儲, 班分析員會唔會將d 地當依塊2年後, 果塊3年後, 果塊10年後起? 我相當有保留, 我認為好多時土地利潤都被discounted 少了年期。再者, 佢地又有冇考慮到市場上有幾多建築工人, 有幾多project manager…肯定冇, 佢地係當全部內房同時跟佢自己既 time table 開工都唔會搶貴哂d 野咁黎做, 好unrealistic的一個假設。記住, 建築成本佔總成本超過一半, 宜家搞個40000億, 已經搞到四川建築工5000蚊一個月, 一齊開行馬力起樓仲得了? 不過你唔好理, 依個係遊戲規則。

.

係依個遊戲規則, 分析只有大吹水的空間, 土儲多d, 佢將15後才起到的樓discounted 兩年, 或將15年後既selling price 吹到天咁高就可以話NAV高d, 衰d 講句, 咪又係收齊貨歸哂邊就唱高d.

.

基本分析對「歸邊」概念通常都冇頭緒, 但總有例外。有比股價高少少的CB, 絕對是票房毒藥, 阻止人地收貨, 點解? 大家都會說, 股票是收集和派發的過程, 大戶低位收齊貨, 歸哂邊, 用少少本錢就可炒上, 然後才派給散戶。如果我是莊家, 我收齊之後炒上之後, 還未來得及派貨, 班友就行駛CB 沽哂貨出街, 散戶接到無力再接, 那我成手貨怎辦? 到時真是賠了夫人又折兵。風險和利益完全不對稱, 你做埋我果份都得。可換股債券持有人一般又不會早日行駛, 除了有債券利息收, 派股息仲可以減低換股價, 咁快行駛咪蝕章? 一這種股票, 一般很難突破CB 行駛價, 上個牛市見過不少這種例子。

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講左咁耐, 心水清的應知我講緊Soho, 果28億$5.88的CB, 就係我講既票房毒藥。 咁點算? 點佢既基本因素真係比$5.88高好多先law。 睇下先, 你個equity 130億, 9個月先賣100億, 當你20% profit margin好唔好 (有LAT之後不易呢?) 150億/50億股, 3蚊多d, 係有少少土儲, 但貨唔歸在我手又點解要幫你吹水吹得咁大?

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仲有一樣想講的就係佢既business model, 佢基本上係起寫字樓黎賣, 唔係租, 因為租務回報太低了, 都唔夠2%。唔知你地有冇做過生意, 或者搵office 過程有冇say, 搵office 是一件很麻煩的事, 一般人都係租唔會買。我生意好想加人, 或者生意唔好想減人, 如果想買埋隔離或者賣少少地方出去, 係一個以賣為主的商業大廈, 你話幾困難, 租既我要搬走, 花1-2日搞掂。買office 既都係好大既公司, 幾層幾層咁買, 再租少少 area for flexibility, 一個正經想做生意既人, 一定唔會想煩d 咁既野。或者係想炒, Soho的就是依個case. 同Soho 經常連埋一起的是山西煤老闆全部都要低價賣礦, 唔知潘生仲有冇能力不斷搵到人去買office黎炒呢? 香港都經歷過樓價飛漲期, 為何將一座office 分賣給無數小公司的business model 不能在此生存? 因為要搬走的transaction cost 實在太大, 大家夾錢翻新又太難。我唔認為這個咁奇怪既business model 可以長期work落去。
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內房睇能力第一看後台, 第二看買地時機, 潘生去年揸住咁多cash 今年回暖先識同人搶貴地, 搶輸先去買爛尾樓, 價錢都不平了。你看看人家華潤置地, 倚住打5個守門員的優勢, 去年買的地是賣的8倍, 遠洋少一點, 但都有收穫。一個由11000點睇住恆指升到22000 點都還成手公用股的基金經理, 你叫我點比錢你管呀?
4 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:20:40

3樓提及
http://accountboyhk.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=1996925
拖了很久, 又繼續為文章埋尾。首先講講內房的估值方法, 基本上都係 計 discounted cashflow, 跟據塊地成本估下利潤, 越平的地利潤越高。當中起樓速度相當重要, 好多內房都有足夠10年用的土儲, 班分析員會唔會將d 地當依塊2年後, 果塊3年後, 果塊10年後起? 我相當有保留, 我認為好多時土地利潤都被discounted 少了年期。再者, 佢地又有冇考慮到市場上有幾多建築工人, 有幾多project manager…肯定冇, 佢地係當全部內房同時跟佢自己既 time table 開工都唔會搶貴哂d 野咁黎做, 好unrealistic的一個假設。記住, 建築成本佔總成本超過一半, 宜家搞個40000億, 已經搞到四川建築工5000蚊一個月, 一齊開行馬力起樓仲得了? 不過你唔好理, 依個係遊戲規則。
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係依個遊戲規則, 分析只有大吹水的空間, 土儲多d, 佢將15後才起到的樓discounted 兩年, 或將15年後既selling price 吹到天咁高就可以話NAV高d, 衰d 講句, 咪又係收齊貨歸哂邊就唱高d.
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基本分析對「歸邊」概念通常都冇頭緒, 但總有例外。有比股價高少少的CB, 絕對是票房毒藥, 阻止人地收貨, 點解? 大家都會說, 股票是收集和派發的過程, 大戶低位收齊貨, 歸哂邊, 用少少本錢就可炒上, 然後才派給散戶。如果我是莊家, 我收齊之後炒上之後, 還未來得及派貨, 班友就行駛CB 沽哂貨出街, 散戶接到無力再接, 那我成手貨怎辦? 到時真是賠了夫人又折兵。風險和利益完全不對稱, 你做埋我果份都得。可換股債券持有人一般又不會早日行駛, 除了有債券利息收, 派股息仲可以減低換股價, 咁快行駛咪蝕章? 一這種股票, 一般很難突破CB 行駛價, 上個牛市見過不少這種例子。
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講左咁耐, 心水清的應知我講緊Soho, 果28億$5.88的CB, 就係我講既票房毒藥。 咁點算? 點佢既基本因素真係比$5.88高好多先law。 睇下先, 你個equity 130億, 9個月先賣100億, 當你20% profit margin好唔好 (有LAT之後不易呢?) 150億/50億股, 3蚊多d, 係有少少土儲, 但貨唔歸在我手又點解要幫你吹水吹得咁大?
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仲有一樣想講的就係佢既business model, 佢基本上係起寫字樓黎賣, 唔係租, 因為租務回報太低了, 都唔夠2%。唔知你地有冇做過生意, 或者搵office 過程有冇say, 搵office 是一件很麻煩的事, 一般人都係租唔會買。我生意好想加人, 或者生意唔好想減人, 如果想買埋隔離或者賣少少地方出去, 係一個以賣為主的商業大廈, 你話幾困難, 租既我要搬走, 花1-2日搞掂。買office 既都係好大既公司, 幾層幾層咁買, 再租少少 area for flexibility, 一個正經想做生意既人, 一定唔會想煩d 咁既野。或者係想炒, Soho的就是依個case. 同Soho 經常連埋一起的是山西煤老闆全部都要低價賣礦, 唔知潘生仲有冇能力不斷搵到人去買office黎炒呢? 香港都經歷過樓價飛漲期, 為何將一座office 分賣給無數小公司的business model 不能在此生存? 因為要搬走的transaction cost 實在太大, 大家夾錢翻新又太難。我唔認為這個咁奇怪既business model 可以長期work落去。
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內房睇能力第一看後台, 第二看買地時機, 潘生去年揸住咁多cash 今年回暖先識同人搶貴地, 搶輸先去買爛尾樓, 價錢都不平了。你看看人家華潤置地, 倚住打5個守門員的優勢, 去年買的地是賣的8倍, 遠洋少一點, 但都有收穫。一個由11000點睇住恆指升到22000 點都還成手公用股的基金經理, 你叫我點比錢你管呀?
同Soho 經常連埋一起的是山西煤老闆全部都要低價賣礦, 唔知潘生仲有冇能力不斷搵到人去買office黎炒呢?  小心香港偽豪宅呢
5 : GS(14)@2012-08-21 16:22:12

一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈

我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
6 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:26:12

5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣
7 : GS(14)@2012-08-21 16:29:04

6樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣


買重債那些，管理層好少少就得...
8 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:31:28

7樓提及
6樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣

買重債那些，管理層好少少就得...
3900同119 其實可以博下
9 : GS(14)@2012-08-21 16:32:48

8樓提及
7樓提及
6樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣

買重債那些，管理層好少少就得...
3900同119 其實可以博下


我喜歡2777
10 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:34:05

9樓提及
8樓提及
7樓提及
6樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣

買重債那些，管理層好少少就得...
3900同119 其實可以博下

我喜歡2777
我不敢買內房, 反而316那些有性趣
11 : GS(14)@2012-08-21 16:40:13

10樓提及
9樓提及
8樓提及
7樓提及
6樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使，一個有把口吹到飛起，當然一拍即合，但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用，好難再呃到人，踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣

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我喜歡2777
我不敢買內房, 反而316那些有性趣


航運好多人盯，如果要買易升的2343和316真是最好
12 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:43:16

問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的
13 : GS(14)@2012-08-21 16:51:03

12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的


注碼要細囉
14 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:55:52

13樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的

注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底
15 : GS(14)@2012-08-21 16:56:16

14樓提及
13樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的

注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底


所以有錢一定要買股票
16 : 寧采臣(25759)@2012-08-21 16:58:15

15樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的

注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底

所以有錢一定要買股票
不過無人信, 如把握身家可以升呢
17 : GS(14)@2012-08-21 17:53:36

16樓提及
15樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的

注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底

所以有錢一定要買股票
不過無人信, 如把握身家可以升呢


無人信我地先發嘛
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281127

財經CAREFREE - 順叔 SOHOHOHO中國(下) (2012年08月22日)

1 : GS(14)@2012-08-22 16:54:13

http://www.am730.com.hk/article.php?article=118089&d=1825
上回講到，SOHO中國(410)拆售寫字樓，就算唔係賣次貨，旺地靚舖都會愈搞愈Cheap，生意模式冇可能持續發展，所以一件二件「當代建築藝術品」放返落袋「私人收藏」，打鑼打鼓要「轉型」收租。
唔知仲有冇人記得，十年前SOHO中國，曾經試過嚟香港上市，當日望過嚇呢粒「紅石」，已經深刻見識過SOHO中國主席潘石屹夫婦的神技，幾份推介資料，唔知有心定冇意，竟然冇乜點講到，究竟想賣樓定係收租，好似講到自己根本唔係一磚頭，而係一件藝術品，一年賺唔到1個億人仔，想集資兩個億美金，市盈率超過50倍，講緊當年中國海外(688)股價都係8毫港紙，個位數字市盈率，潘氏夫婦咁大食，唔使問阿桂，上市大計撻Q收場。
十年前的SOHO中國，真正可以拎出嚟吹的項目，只有兩個，一個叫做「長城腳下的公社」，一個叫做「SOHO現代城」。
前者係度假式酒店項目，當年主要用嚟招呼班賓架、芬佬及分析員，後者則主力賣住宅，在內地剛剛出現住宅「市場」的時候，氹到一班追求時尚的首次置業人士，兩個「招牌」項目，足以令SOHO中國的形象充滿無限想像。
從SOHO中國的吹水史及發展軌跡嚟講呢，講得好聽啲，叫做「以戰養戰」，未夠實力做資金回籠慢幾廿倍的收租地產，在過渡期散賣商舖寫字樓；講得難聽啲，叫做行到邊吹到邊，叫做「SOHO」，「SOSOSO」又得「HOHOHO」都得，賣點充滿彈性，賣「Small Home」唔夠人砌，轉賣「Small Office」，賣寫字樓都唔掂，就「轉型」做包租公。
公道講句，SOHO中國十年前唔肯「平賣」，之後幾年又撲到水喉繼續買地，除咗令機構投資者覺得自己有經營能力的吹水能力，選擇上市時機其實亦準到無倫，在2007年10月捲土重來，離恆指衝上歷史高位唔夠1個月，集資超過120億元，應該係內地地產公司的集資紀錄，不過吹水還吹水，交數還交數，SOHO中國拎住最大錢，賺錢能力唔好得過一間中小型內房股，舉個例，富力地產(2777)市值只係SOHO中國三分一，但過去5年，帳面盈利總和，卻等如SOHO中國的1.6倍。
SOHO中國吹到今日，終於要「轉型」做包租公，唔係話變就變，新鴻基地產(016)IFC及ICC兩個項目經營十年八年，先有今日成績，潘石屹指住SOHO中國的150億元(人民幣，下同)現金，話負債比率由20%，提高到30%，就有足夠資金完成「轉型」動作，借多幾十個億就可以將150萬方米的樓面變做一級收租物業？咪玩啦，SOHO中國「轉型」最大關鍵，查實係手上大約230億元的「發展中物業及持有作銷售用途的已落成物業」，即係一件二件已經拆散賣但未賣曬的「當代建築藝術品」，可唔可以在未來幾年套現回籠？屬未知之數。
賣寫字樓，照計唔受住宅市場限購令影響，換句話講，SOHO中國的「當代建築藝術品」賣唔出，反映炒煤炒礦炒舖的投資及投機需求已經大降，銀行及債市大耳窿唔會同你「SOHO」，SOHO中國盈利急降的話，借錢成本，分分鐘可能高過富力地產。
SOHO中國舊年的租金收入，唔夠一個億，但係「投資物業」的估值，又可以發水100個億，入帳變133億元，當佢真係買咗好多超級無敵霹靂黃金中心聖地，又當佢二百幾億元的「當代建築藝術品」可以成功套現，至舊年底，資產淨值都要232億元，同270億港元市值差無幾，講緊九龍倉(004)都要折讓30%，SOHO中國做商場寫字樓會好得過九倉及恆隆地產(101)？
或者咁講，吹水叻，唔代表本帳簿有好多口水，相信唔少人對SOHO中國的吹水能力佩服得五體投地，執行「轉型」計劃，及管理商場寫字樓的實戰能力，咪觀察嚇囉，不過呢，風筒始終係風筒，「長城腳下的公社」又好，「建築師走廊」又好，吹嚟吹去，唔識路搭的士，記住同個北京司機大佬講：「唔該去凱賓斯基飯店吖。」
2 : GS(14)@2012-08-22 16:55:47

3 : kobe bryant(28492)@2012-08-22 17:35:26

立論： SOHO變身包租公非壞事 4,100

適中字型 較大字型 SOHO中國主席潘石屹市場推廣能力出色，有力推動 SOHO中國品牌。


我有一句投資座右銘：「買股票就是買人。」道理很簡單，我相信性格決定命運，而一家公司的個性，則由公司的靈魂人物決定。
今日想同大家談談潘石屹，一位做生意手法與眾不同的國內地產商。他任主席的 SOHO中國（410），是我記憶中唯一一隻，自上市以來長期持有淨現金的內房股。當幾乎所有同行都一窩蜂走去開發住宅的時候，他卻反其道而行，只專注於北京及上海的商業地產。
潘石屹推廣能手
當其他的內房大股東一心悶聲發大財，他卻經常在微博撰文、出版散文集、擔任電視嘉賓主持，甚至曾於2006年首映的電影《阿司匹林》出任主角，經常成為群眾茶餘飯後的談論焦點。
有人批評他四處招惹是非，等於不夠時間專注本業，對 SOHO中國的業務發展不利。然而，我對此有不同的看法。
潘石屹是一位出眾的市場推廣能手，他很清楚知道自己在公司的最大價值，就是推廣 SOHO中國這個品牌。在高頻率曝光之下，潘石屹多次當選國內「地產風雲人物」、「地產10大影響力人物」、「中國最具影響力的25位商界領袖」，亦吸引了一眾年青創業者，購買 SOHO中國旗下的商業物業，開展業務。
早前，我到北京旅遊，順道走訪了 SOHO中國旗下「長城腳下的公社」。該商業地產項目由亞洲12位建築師設計，是中國第一個被威尼斯雙年展邀請參展並獲得「建築藝術推動大獎」的建築作品，亦被美國《商業周刊》選為2005年度「中國10大新建築奇蹟」。親歷其境的我，感覺似是過譽了，該項目得到的獎賞與讚美，只因包裝及市場推廣得法而已。
上周四， SOHO中國於中期業績發佈會上，宣佈集團將由原來的商業地產開發商，搖身一變成為包租公，消息出街後，投資者的初步反應負面。
我對事件的理解，是原先買入 SOHO中國的投資者，是認為集團是買賣中國商業地產的交易能手，左手入右手出，要求管理層賺快錢。現在 SOHO中國改變商業模式，原來的捧場客沽貨走人，可以理解。
揸實物業等升值
然而，我認為 SOHO中國的商業模式，現在才算終於走對了路。過去集團將大量的優質地段物業，於中國發展得最快的10年內，通通拆散變賣。但商業地產不同於住宅，地點決定了商業地產的價值，而優質地段的物業，卻是極其稀有不能複製的土地資源，賣一件少一件。何況國內房地產稅率過重，變賣資產的房地產商，等於同地方政府打工。
SOHO中國貫徹潘石屹靈活變通不拘一格的個性，扭轉多年來錯誤的商業模式，將手頭餘下150萬平方米的北京及上海商業物業，留為長線收租之用。
該批物業長線升值潛力龐大，不認同 SOHO中國新商業模式的舊股東唔識貨，給予投資者低位買貨的機會。
筆者客戶持有 SOHO中國

林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120822/16624757
信邊個好?
4 : GS(14)@2012-08-22 17:37:16

我唔會信林少陽同一個推銷能手
5 : GS(14)@2012-08-22 17:38:44

我未見過一個識向公眾推銷的企業家做的生意是特別成功，你睇恆大個老總會唔會特登日日來寫微博?
6 : GS(14)@2012-08-23 12:25:48

小飛飛2012年8月22日 上午12:30

商業地產越黎越多對手，恆隆、新地、華潤、九倉、凱德...就連萬達、中糧都係唔係幾入流...一直散售開既soho成功機會係零。

順叔應該將個youtube link貼上老潘既微博，等大家開心下~~
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  順叔2012年8月22日 上午12:47

  哈哈哈，零就可能過份咗少少；大陸好似睇唔到你管的
  小飛飛2012年8月22日 上午1:00

  oh...那太可惜了，若能流轉於微博，必火...

蝸牛2012年8月22日 上午10:37

轉型係正路，但係又真係吹得幾大，北京上海商廈租金回報有咁犀利？！
投資物業「發水」嗰100億，有80億係新買，應該有一半係堅啩；不過原本30億都發水50%，仍然好誇。
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路過2012年8月22日 上午10:53

商業房地產做唔好，起完隨時變成垃圾...
富力北京都有個商場搞左好多年都搞唔起，亦有唔少其它既落成數年仍未能成功招商開業...

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順叔2012年8月22日 下午1:45

婆毑數：
(1) SOHOHOHOHO話五年後，租金收入40個億，人仔，3釐好唔好，物業資產值1333億人仔
(2) 恆隆舊年中港收租29億，港紙，投資物業BOOK緊936億，3釐，最新PB大約1倍冇多冇少，市值1250億港元

結論:
潘石屹即係同你講，借多30億人仔俾佢，5年內佢可以變間恆隆出嚟，HO. HO. HO.
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AM730讀者小張2012年8月22日 下午2:30

順叔...今次我唔幫你，因為恆隆上年年報因改會計年度，只計下半年六個月業績。29億只是半年租金收入ja...陳大叔自己講過內地既投資物業估值遠低於香港，只有租金收入10倍既估值...仲要講緊恆隆既租金溢利率高過8成...

估計香港20倍約600億，內地10倍約300億，連埋浪澄君臨及在建既國內物業，才有約1200億左近的資產估值...

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  順叔2012年8月22日 下午2:39

  ＨＭＭＭ．．．你啱，等禾再計過條婆毑數．．．
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AM730讀者小張2012年8月22日 下午9:46

Vincent睇好410，原因是睇好老潘：買股票就是買人。禾唔係幾同意。如果相信巴佬既買股票等於買生意，那人只是一盤生意的一部份。所謂水到渠成，天時地利人和，缺一不可。

正如巴佬，生於美國，兼經濟起飛的大勢，正是天時地利人和的例子。又如保頓叔係歐洲識飛，黎到強國就謝哂。

睇到Vincent呢篇文章，若禾是其客戶的話，我會幾擔心...

當然股價超跌可以反彈，但買商業地產一定唔會揀410 law...
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  順叔2012年8月22日 下午10:54

  唔同人睇同一個人，有唔同感覺，好正常者。

  潘石屹在賣樓時的吹水能力及所形象，十年前可能仲「WOW」到人，今時今日，禾唔相信可以複製在收租物業，甚至好可能有反效果，吹咗十幾年，可能佢自己都唔為意，呢招已經開始破壞公司形象，賣寫字樓照計同樓價冇乜關係，點解全國幾億人將佢拍埋任志強一齊屌？

  條婆毑數計少半年，衰咗，唔改了（好彩在報紙最後ＣＵＴ咗），禾只係想當間舖咁，影張定格快照比較嚇，就當佢５年可以變半間恆隆出嚟，禾還是會「ＨＯＨＯＨＯ」他的．．．
  小張2012年8月23日 上午1:09

  過去幾年資源牛市，煤老闆財大氣粗又欠投資渠道，老潘吹水叻，就咁arc到一批人落嗒。由北京買到上海。但而加資源遇冷，兼夾不少租戶發現回報遠不如預期，被搵左大老襯，不再回頭。老潘發現自己吹到七情上面，老襯都不再落嗒，唯有告別散售。

  日後搞商業地產，面對的客戶不再是可被愚弄既煤老闆，個個客戶眉精眼企，身經百戰，吹水作用是零。偏偏SOHO擺在眼前的商場往績慘不忍睹，日後客戶必更有戒心。

  不過若未開發的地皮有極佳地段，或可招徠如太古或九倉等共同開發，或者還有點機會。自己開發營運既，好大機會搞到一鑊泡。

  睇到老潘段片，不其然諗起阿嬌。

  好傻好天真...
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281160
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