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Horizon Hospitality (Holdings) 專區

1 : GS(14)@2012-10-11 23:12:24

長實分拆酒店商業信託於香港上市
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121011504_C.pdf
合訂股份單位
建議Horizon Hospitality Investments與Horizon Hospitality (Holdings)將發行由下列三部分組成之合訂
股份單位：
(a) 一個Horizon Hospitality Investments 單位；
(b) 由託管人－管理人所持有一股Horizon Hospitality (Holdings) 特定識別普通股之實益權益，有關
股份與該個Horizon Hospitality Investments 單位掛鈎；及
(c) 一股Horizon Hospitality (Holdings) 特定識別優先股，有關股份與該個Horizon Hospitality
Investments 單位合訂。
作出上述合訂股份安排之理據，乃為確保合訂股份單位遵守證券及期貨條例（香港法例第571 章）之所
有條文（包括但不限於保障投資者之條文）。
建議出售事項
建議Horizon Hospitality (Holdings) 或其附屬公司將向本公司及和黃收購目標公司連同若干股東貸
款，目標公司透過該等酒店公司間接擁有該等酒店。所有該等酒店之總出租面積約為3,320,000 平方
呎，共有4,833 間套房，現時主要用作酒店套房。
有關該等酒店資料
1) 海澄軒海景酒店為於二零零二年開業之15 層高酒店，位於香港新界沙田馬鞍山。其建築面積約
為595,900 平方呎，設有831 間套房及42 個泊車位，此酒店於截至二零一二年六月三十日止六個
月之租住率約為88.6%。本集團及和黃分別擁有此酒店51%及49%權益，而此酒店坐落地段之政
府租契將於二零四八年到期。
2) 海灣軒海景酒店位於香港九龍紅磡灣，於二零零七年開業。此酒店分為五座，共有1,662 間套房
及20 個泊車位，建築面積約為1,202,600 平方呎。此酒店於截至二零一二年六月三十日止六個
月之租住率約為91.0%。本集團擁有此酒店100%權益，而此酒店坐落地段之政府租契將於二零
五一年到期。
3) 海韻軒海景酒店位於香港九龍紅磡灣，於二零零六年開業。此酒店分為三座，共有1,980 間套房
及400 個泊車位，建築面積約為1,264,500 平方呎。此酒店於截至二零一二年六月三十日止六個
月之租住率約為92.3%。本集團擁有此酒店100%權益，而此酒店坐落地段之政府租契將於二零
五一年到期。
4) 雍澄軒酒店位於香港新界葵涌，為於二零零九年開業之36 層高酒店。其建築面積約為257,100 平
方呎，設有360 間套房及3 個泊車位。此酒店於截至二零一二年六月三十日止六個月之租住率約
為94.0%。本集團擁有此酒店100%權益，而此酒店坐落地段之政府租契將於二零五二年到期。
建議出售事項將須待（其中包括）上市委員會批准合訂股份單位於聯交所主板上市及買賣後，方可作
實。
建議出售事項之代價
就出售目標公司應付之總代價將參考獨立估值師釐定之該等酒店之估值後釐定，並可予調整，以反
映(a) 按合訂股份單位於全球發售之最終發售價計算之該等酒店價值及(b) 目標公司及該等酒店公司之
流動資產及流動與非流動負債。建議出售事項之代價將支付予本公司及和黃（或本公司或和黃可能指
定之各自附屬公司），並將透過( a ) 發行合訂股份單位及(b) 根據全球發售而發行合訂股份單位所得款
項淨額及目標公司之賣方或彼等控股公司（或按彼等可能指定之公司）提供之定期貸款融資以現金支
付。
建議出售事項預期於合訂股份單位開始於聯交所主板買賣前完成。
於上市後，本公司及和黃合共保留於Horizon Hospitality Investments 及Horizon Hospitality (Holdings)
之少數權益預期將少於百分之三十，而Horizon Hospitality (Holdings) 將不再為本公司之附屬公司。
業務架構
於上市後，擬將該等酒店租賃予總承租人（為本公司全資附屬公司），並由酒店管理人（亦為本公司之
全資附屬公司）管理。根據總租賃協議，總承租人將同意租賃及營運該等酒店，並將向各該等酒店公
司支付按遞增基準計算之租金及以表現衡量之浮動租金。總租賃協議及酒店管理協議之年期預計為
五年。酒店管理人亦將授予各酒店公司及Horizon Hospitality (Holdings) 於預期為五年之期間內使用
若干「Horizon」商標。
分派
Horizon Hospitality Investments 擬於信託契約期內分派其自Horizon Hospitality (Holdings) 收取之全
部分派（經扣除營運開支）。現擬由Horizon Hospitality (Holdings) 宣佈及分派(i) Horizon 集團截至
二零一二年、二零一三年及二零一四年十二月三十一日止各財政年度之可分派總額之100%及( i i ) 於
其後各財政年度不少於可分派總額之90%，給予託管人－管理人以供撥付將由Horizon Hospitality
Investments 作出之分派。可分派總額界定為就若干項目（包括重大非現金收益）作出調整後Horizon 集
團於相關財政年度之綜合經審核除稅後純利及根據下文所述之貨幣化策略銷售酒店套房取得之所得
款項淨額，並經扣除任何需要償還之債務。
Horizon Hospitality (Holdings) 亦可不時採納貨幣化策略，據此，其可於遵守適用法律及法規之情況
下，尋求向第三方出售酒店套房。倘進行任何該等出售，所得款項或會於償還相關融資及扣除該等
出售涉及之相關成本及開支後，分派予合訂股份單位之持有人。
...
6
融資安排
建議本公司及和黃各自之附屬公司將向Horizon 集團提供五年期貸款融資，而該有期貸款融資可由
Horizon 集團選擇延期五年。貸款融資將用作提供收購目標公司及轉讓股東貸款所需的部分資金，並
將以Horizon 集團若干資產（包括該等酒店）作為抵押。
優先購買權
建議本公司授予Horizon Hospitality (Holdings) 優先購買權（「優先購買權」），以向本集團購買日後由
其擁有並於「Horizon」品牌下管理位於香港及中國之任何酒店、汽車旅店、酒店套房、酒店或酒店相
關資產，以及持有該等資產之公司之任何股份或股權，惟若干例外情況除外。優先購買權將自上市
日期起適用，直至其後五年屆滿之日或總承租人或本集團任何其他成員公司不再為總租賃協議之總
承租人之日（以較早者為準）。
建議交易之原因及裨益
1) 董事會認為，建議交易將使本集團得以釋放資金用於業務營運及新投資機遇，並可變現該等酒
店之價值，符合本公司及股東之利益。
2) 緊接建議交易完成後，本公司及和黃將合共持有少於30%之已發行合訂股份單位。故此，股東透
過本公司擁有合訂股份單位，可繼續藉Horizon 集團業務之增長與發展而獲益。
3) 酒店套房行業潛力龐大，且建議交易將使本公司可藉下列途徑把握有關商機：
a) 建立一項新公開買賣工具，吸引有意投資於純酒店及╱或酒店相關業務之新投資者，以繼續
藉其於香港及中國之酒店套房業務以創造價值；
b) 向擬為以香港及中國酒店及╱或酒店相關資產為重點而可提供收益之房地產提供貸款之金融
機構提供清晰之信貸記錄狀況；及
c) 促使管理層致力專注於進一步發展酒店套房業務，並把握香港及中國酒店套房行業湧現之任
何商機。
保證配額
按第15 項應用指引之規定為適當考慮股東之利益，倘建議交易得以進行，擬於全球發售中以優先申
請之形式，向合資格股東提供合訂股份單位之保證配額，有關條款有待落實。本公司將於適當時間
就此刊發進一步公告。
2 : VA(33206)@2012-10-11 23:15:47

超人連環，good水，準備做大刁？
3 : GS(14)@2012-10-11 23:21:42

轉去歐美買貨
4 : wilsonchui(9055)@2012-10-12 10:06:37

[9UP mode]
我認為有幾方面原因
1. Cap水，尤其係而家個市場追逐high yield, REITS 或者trust 比人炒高哂，將d酒店打包成信託基金可以賣到好價錢
2. 多一個集資平台，長和系一向都興成個group共同集資一齊搞project
3. 美化帳目，根據彭博社報導長實和黃會提供5年loan facilities比horizon，可以利用隻horizon去借Ｄ核突債(只要無超上限)同埋成為還息工具
4. (呢個真係亂up唔sure)李+X 近來傾向用REITs/Trust上市，好似係因為分遺產時多d私隱度
5 : 自動波人(1313)@2012-10-13 11:54:37

誠哥掟得出黎邊有肉。。。
6 : greatsoup38(830)@2012-10-13 12:04:38

4樓提及
[9UP mode]
我認為有幾方面原因
1. Cap水，尤其係而家個市場追逐high yield, REITS 或者trust 比人炒高哂，將d酒店打包成信託基金可以賣到好價錢
2. 多一個集資平台，長和系一向都興成個group共同集資一齊搞project
3. 美化帳目，根據彭博社報導長實和黃會提供5年loan facilities比horizon，可以利用隻horizon去借Ｄ核突債(只要無超上限)同埋成為還息工具
4. (呢個真係亂up唔sure)李+X 近來傾向用REITs/Trust上市，好似係因為分遺產時多d私隱度

[9 up mode x 2]
1. cap 水是肯定，一來賣高價，二來保控制權，三來他可以散野都可以賺水腳
2. 酒店集資平台更為肯定，呢個是第一個純酒店...第時有時間把d大陸野打入去
3. 美化帳目是肯定，本來是記聯營公司，是計應佔權益，現在每間持股少過20%，可以記公平值資產，隨市價變動而變動....其實呢個loan facilities只是把以前舊債拆出去放入去，加上賣股，都算叫減債。和記港口是更大型的例子，真是一鋪袋幾百
4. 呢個是長和分拆出來，應該唔關遺產事，我想咁拆的原因是想保住物業控制權，但又想套多d錢出來
7 : greatsoup38(830)@2012-10-13 12:30:06

http://xueqiu.com/1940211456
greatsoup:
1. 保底租金是有修正空間，但是2012年及2013年的金額已定，分派也有一定保證，所以持有至2014年初收息是沒有問題的。大部分情況下，股價和股息是有一定比例，正如2010年3年保證期完結前的派息錯覺，也導致股價上升至2.4元左右，如果在2008年以不足1元購入，回報不比買盈富基金差，且股息更高，我買的目的是這樣。

2. 因為香港土地有價，很多舊區做住宅比酒店更賺錢，有些酒店甚至是給人買走了再改。因工廈價格低，但需求存在，現在只有工廈改建較多，供應面不穩定。不過那些酒店位置一般，不像富豪的位處中心區約10分鐘路程，而且九龍城油店附近重建，有郵輪碼頭，利好不少。但靠著自遊行的旅客增多，香港酒店根本是不足的，甚至有人是偷偷改建住宅作酒店，價錢一天也不低。但是反觀國內，需求是有增加，但是供應增加更快，競爭也不少，導致出租率不高。所以可以看到根本是沒有問題的。問題是在我國的旅客對自遊行熱情減退，逗留時間減少，所以這問題就要看看大家對香港的觀感如何了。

3. 李老闆看架構應是以商業信託上市，賣出70%，能套現也保住控制權，估值也不會低，估計是折讓25%左右，5%股息，保底應該沒有。它的物業位置和富豪檔次差不多，它的上市價可能推動富豪價格的提升。266億，以借貸45%計算，整體淨值120億，賣70%，折讓25%，大約集資60億。我估計是用作投資西方國家，特別是英國及澳洲。
8 : GS(14)@2012-10-13 16:20:02

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121013/18039188



【本報訊】長和系主席李嘉誠近期動作多多！正當長實（001）間接持有的Dynasty REIT在新加坡密鑼緊鼓地準備上市，長實前日又公佈「大計」，決定分拆旗下三間酒店在港掛牌，市傳集資額將達5至8億美元。
三間酒店包括馬鞍山海澄軒海景酒店、紅磡灣海灣軒海景酒店及海韻軒海景店、葵涌雍澄軒酒店等。
李嘉誠將名下的資產分拆上市絕不罕見，除最近的Dynasty REIT外，還包括置富產業信託（778）、匯賢產業信託（87001）及泓富產業信託（808）等。是次分拆的三間酒店將以「合訂證券」的形式上市，並擬於2012至2014年度將扣除營運開支後的盈利作全面分派，而其後的年度分派亦不少於90%。有市場人士認為在QE3的低息環境下，高派息比率的信託股份將備受追捧。
認購反應料理想

新鴻基金融策略師蘇沛豐亦認為在息口低迷及環球經濟持續疲弱的情況下，防守性高的信託股份極受市場歡迎。加上現時多隻以信託形式上市的股份派息及表現均非常理想，估計長實分拆出的合訂證券有理想認購。
9 : greatsoup38(830)@2012-10-20 15:33:12

http://pdf.wenweipo.com/2011/10/22/b08-1022.pdf
塊地超平...

近10年酒店用地拍賣結果
日期項目成交價買家
2001年10月紅磡灣填海區6.55億長實集團
(現為海韻軒酒店) (樓面：510元/呎)
2001年8月紅磡灣填海區10.9億長實集團
(現為海灣軒酒店) (樓面：942元/呎)
製表:香港文匯報記者梁悅琴

http://zh.wikipedia.org/wiki/%E9%9B%8D%E6%BE%84%E8%BB%92
http://zh.wikipedia.org/wiki/%E9%9B%8D%E9%9B%85%E8%BB%92
http://www.singtao.com/archive/f ... keyword1=&keyword2=
（ 星 島 日 報 報 道 ） 成 也 地 產 ， 敗 也 地 產 。 上 述 八 個 字 對 於 陳 發 柱 來 說 感 受 尤 為 深 ， 一 九 九 七 年 地 產 市 道 正 處 於 高 峰 時 ， 雄 心 萬 丈 的 陳 發 柱 一 擲 五 億 多 元 購 入 香 島 印 染 三 成 三 股 權 ， 此 交 易 令 陳 發 柱 陷 於 財 困 ， 最 終 更 逼 陳 發 柱 選 擇 了 壯 士 斷 臂 決 定 ， 將 手 上 控 制 的 四 家 公 司 全 部 割 愛 ， 陳 氏 家 族 只 保 留 慶 豐 金 (501) 近 百 分 之 五 股 權 。 對 於 陳 家 來 說 ， 保 覑 這 百 分 之 五 股 權 只 為 日 後 東 山 再 起 。

當 日 跟 父 親 學 做 金 的 陳 發 柱 ， 選 擇 了 他 熟 悉 的 黃 金 ， 並 期 望 藉 此 再 創 事 業 高 峰 。

「 大 家 看 ﹗ 慶 豐 金 的 前 途 全 部 都 在 這 裏 ﹗ 」 說 的 人 正 是 慶 豐 金 主 席 陳 發 柱 ， 當 時 他 正 向 股 東 介 紹 由 他 一 手 促 成 的 深 圳 黃 金 物 流 中 心 。

認 識 陳 發 柱 的 人 ， 都 說 他 的 態 度 帶 點 「 大 少 爺 」 的 囂 張 。 但 今 天 他 卻 是 大 汗 淋 漓 、 抽 高 衫 袖 親 身 帶 股 東 在 工 地 四 處 參 觀 ， 沿 路 更 是 必 恭 必 敬 有 問 必 答 。

對 於 過 去 投 資 地 產 幾 令 祖 業 沒 頂 ， 一 向 自 負 的 陳 發 柱 亦 坦 認 後 悔 。 可 見 經 過 這 次 教 訓 ， 對 這 位 「 金 王 」 絕 對 是 一 次 沉 重 的 打 擊 。

陳 發 柱 曾 要 多 風 光 有 多 風 光 ， 高 峰 期 時 他 執 掌 四 家 上 市 公 司 ， 包 括 添 發 慶 豐 (661) 、 慶 豐 金 、 長 發 建 業 (172) 及 卓 施 金 網 (8063) ， 市 值 逾 二 十 億 元 。

他 更 在 一 九 九 六 年 ， 以 四 十 四 歲 就 當 上 金 銀 貿 易 場 歷 來 最 年 輕 的 理 事 長 ， 一 做 就 是 兩 屆 。

但 今 日 他 只 直 接 控 制 慶 豐 金 約 百 分 之 一 點 五 的 股 權 ， 及 保 留 慶 豐 金 主 席 一 職 。 至 於 陳 家 的 世 交 李 嘉 誠 ， 則 透 過 長 實 (001) 持 有 慶 豐 金 逾 兩 成 股 權 。 令 陳 發 柱 有 今 天 的 結 果 ， 全 因 為 錯 誤 投 資 地 產 。

提 到 過 去 的 一 段 往 事 ， 陳 發 柱 抽 了 一 口 煙 定 神 說 ﹕ 「 當 時 我 投 資 上 海 長 發 大 廈 ， 和 馬 來 西 亞 珠 寶 城 兩 個 地 產 項 目 成 功 。 我 的 計 畫 是 憑 黃 金 業 務 帶 來 大 量 短 期 收 入 ， 再 投 資 地 產 作 長 铫 收 益 … … 後 來 我 想 ， 香 港 亦 要 建 一 座 屬 於 自 己 的 物 業 項 目 。 之 後 經 朋 友 介 紹 ， 一 九 九 七 年 時 透 過 禹 銘 (666) ， 用 五 億 元 購 入 擁 有 葵 涌 和 宜 合 道 地 皮 的 香 島 印 染 三 成 三 股 權 ( 即 今 日 的 長 發 建 業 ) 」 。 就 是 因 為 這 宗 交 易 ， 令 慶 豐 系 面 臨 前 所 未 有 的 財 困 。

回 想 起 當 初 的 決 定 ， 陳 發 柱 亦 承 認 當 時 的 確 「 太 勇 」 ， 以 為 有 好 機 會 來 到 ， 市 場 將 有 無 窮 盡 的 資 金 支 持 他 。 「 當 時 很 多 人 都 支 持 我 ， 於 是 我 想 用 三 年 時 間 重 建 出 售 ， 就 可 以 用 賣 樓 收 入 還 錢 給 禹 銘 。 誰 不 知 金 融 風 暴 一 到 ， 卻 沒 有 銀 行 肯 借 錢 給 我 。 」

結 果 添 發 慶 豐 一 九 九 九 年 的 業 績 ， 為 葵 涌 地 皮 減 值 二 億 六 千 萬 元 。 同 年 利 息 開 支 更 高 達 一 億 四 千 萬 元 ， 令 添 發 慶 豐 捉 襟 見 肘 。

結 果 估 值 十 三 億 的 地 皮 ， 轉 售 給 長 實 時 ， 只 值 一 億 四 千 多 萬 元 ， 大 幅 虧 損 的 長 發 建 業 ， 最 終 更 「 搶 救 無 效 」 ， 轉 售 予 財 技 高 手 陳 遠 明 。

今 年 五 月 ， 中 國 發 展 (487) 主 席 張 如 深 正 式 收 購 負 債 累 累 的 添 發 慶 豐 ， 令 慶 豐 系 的 旗 艦 從 陳 發 柱 手 上 流 走 。

問 到 陳 發 柱 要 出 售 祖 業 的 感 受 ， 一 向 自 負 的 他 ， 亦 不 禁 承 認 有 後 悔 之 意 。 「 要 賣 掉 添 發 慶 豐 ， 我 怎 會 不 後 悔 ﹖ 感 覺 肯 定 是 難 受 的 ， 但 後 悔 都 沒 有 用 … … 其 實 公 司 的 問 題 是 錯 誤 投 資 地 產 ， 至 少 和 做 黃 金 生 意 的 慶 豐 金 無 關 。 現 時 我 只 是 四 十 九 歲 ， 唯 一 的 希 望 是 做 好 慶 豐 金 ， 向 股 民 有 個 交 代 ， 其 他 的 事 都 不 想 再 想 了 。 」

其 實 從 事 黃 金 冶 煉 及 買 賣 的 慶 豐 金 ， 每 年 的 經 營 盈 利 都 有 數 千 萬 元 ， 收 入 相 當 穩 定 ， 亦 成 為 了 陳 發 柱 希 望 「 東 山 再 起 」 的 堡 壘 。

陳 發 柱 不 但 在 深 圳 的 黃 金 物 流 中 心 當 顧 問 ， 更 獲 人 民 銀 行 批 文 在 內 地 從 事 黃 金 進 出 口 及 加 工 ， 從 而 打 入 尚 未 開 放 的 內 地 金 市 。

最 近 慶 豐 金 更 夥 拍 江 蘇 綜 藝 集 團 ， 合 作 進 軍 內 地 珠 寶 零 售 市 場 ， 一 切 似 有 一 個 新 開 始 。 陳 發 柱 自 十 七 歲 已 經 背 覑 黃 金 做 買 賣 ， 始 終 還 是 黃 金 令 他 在 重 重 打 擊 下 重 拾 信 心 。 「 雖 然 我 做 地 產 不 行 ， 但 做 黃 金 ， 有 誰 敢 說 我 不 行 ﹖ 」

採 訪 當 日 ， 陳 發 柱 一 大 早 就 向 內 地 投 資 者 介 紹 業 務 ， 更 親 自 當 導 遊 帶 投 資 者 參 觀 黃 金 物 流 中 心 的 地 盤 ， 之 後 更 設 下 三 圍 午 宴 請 客 。

午 飯 過 後 ， 他 又 要 向 內 地 媒 體 介 紹 慶 豐 金 在 內 地 的 業 務 ， 晚 上 更 約 了 江 蘇 政 府 的 官 員 飯 局 ， 一 整 天 都 沒 有 停 下 來 ， 途 中 更 累 得 在 車 上 睡 覑 了 。

記 者 亦 問 過 一 些 認 識 陳 發 柱 的 人 ， 他 們 都 說 今 天 的 陳 發 柱 的 確 比 以 前 客 氣 得 多 。 但 到 底 陳 發 柱 能 否 重 振 「 香 港 金 王 」 的 美 譽 ， 甚 至 成 為 「 中 國 金 王 」 ﹖ 相 信 只 有 待 時 間 證 明 一 切 。

http://www.singtao.com/archive/f ... keyword1=&keyword2=
( 星 島 日 報 報 道 ) 樓 市 復 甦 下 ， 地 產 商 加 快 增 添 土 地 儲 備 應 付 未 來 需 要 ， 長 實 集 團 繼 完 成 單 一 最 大 宗 虎 豹 別 墅 補 價 後 ， 系 內 公 司 位 於 葵 涌 及 青 衣 兩 項 服 務 式 住 宅 項 目 ， 農 曆 年 後 獲 政 府 批 出 補 地 價 ， 合 共 約 六 億 五 千 萬 元 ， 由 於 政 府 新 批 價 已 較 前 減 低 約 四 成 ， 故 相 信 發 展 商 接 納 補 額 機 會 頗 大 ， 或 成 為 本 財 政 年 度 最 後 一 宗 大 型 補 地 價 協 議 。

消 息 人 士 說 ， 葵 涌 和 宜 合 道 二 十 九 至 五 十 一 號 香 島 印 染 廠 重 建 ， 以 及 青 衣 島 美 景 花 園 對 開 服 務 式 住 宅 ， 兩 項 目 剛 接 近 同 步 批 出 補 價 ， 合 共 補 額 約 為 六 億 五 千 萬 元 。

據 悉 ， 較 為 市 場 注 目 的 青 衣 項 目 ， 批 出 補 額 約 三 億 四 千 萬 元 ， 較 去 年 「 九 一 一 」 事 件 之 前 批 出 的 補 額 五 億 多 大 幅 減 價 ， 折 合 計 算 每 方 呎 樓 面 地 價 約 三 百 五 十 元 。

另 外 ， 葵 涌 項 目 亦 獲 批 出 約 三 億 一 千 萬 元 補 價 ， 折 合 每 方 呎 樓 面 地 價 為 三 百 九 十 元 。 本 報 昨 晚 曾 就 有 關 補 地 價 問 題 ， 向 長 實 方 面 求 證 ， 惟 發 展 商 至 昨 晚 截 稿 前 仍 未 回 覆 。 不 過 ， 發 展 商 消 息 人 士 稱 ， 今 番 接 納 的 機 會 較 大 。

事 實 上 ， 長 實 執 行 董 事 吳 佳 慶 月 初 曾 表 示 ， 有 信 心 該 兩 個 補 地 價 可 於 數 月 內 達 成 ， 同 時 間 ， 地 政 總 署 副 署 長 郭 理 高 早 前 亦 指 出 ， 長 實 兩 項 補 地 價 可 望 於 今 個 財 政 年 度 內 達 協 議 。

青 衣 地 皮 坐 擁 葵 涌 小 海 景 ， 發 展 商 原 打 算 全 建 酒 店 ， 並 在 一 九 九 八 年 底 完 成 補 價 三 億 六 千 萬 元 。 不 過 ， 後 來 發 展 商 成 功 申 請 將 大 部 分 樓 面 改 為 服 務 式 住 宅 ， 因 此 須 向 政 府 補 回 約 九 十 七 萬 方 呎 改 為 服 務 住 宅 樓 面 的 差 額 。 該 項 目 和 黃 佔 七 成 股 權 ， 餘 下 為 長 實 持 有 。

另 一 方 面 ， 長 實 天 水 圍 輕 鐵 巴 士 站 補 價 ， 因 受 屯 門 拍 賣 地 皮 成 績 好 影 響 ， 政 府 有 意 調 高 補 價 ， 發 展 商 因 而 暫 時 放 慢 處 理 該 項 目 ， 改 為 集 中 火 力 準 備 大 埔 鳳 園 補 地 價 申 請 。
10 : greatsoup38(830)@2012-10-20 15:34:32

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20110219/00202_003.html
攄了解，新界不少地區都有溶洞問題，長實（00001）於九八年僅以1.2億元投得的馬鞍山海澄軒現址地皮，當年每方呎樓面地價僅約200元，惟該公司曾透露，區內因溶洞問題令項目建築年期長達四年，比一般兩至三年為長，而總建築成本高達8億至9億元，遠高於地價。
11 : greatsoup38(830)@2012-10-20 15:36:35

起左58 億，賣 200億，一鋪就賺140億，真是勁賺
12 : ezone2k(22605)@2012-11-05 16:01:44

《新股消息》傳長實(00001.HK)分拆酒店 下周四尋求上市批准
2012-11-05 15:13:54


《路透》旗下IFR引述消息人士透露，長實(00001.HK)計劃分拆旗下酒店Horizon上市，擬爭取11月15日，即下星期四於聯交所尋求上市批准。(qu/a)
13 : ezone2k(22605)@2012-11-05 16:03:15

長江實業(0001)及和記黃埔(0013)分拆服務式住宅可以賺幾多錢? (2)

http://realblog.zkiz.com/greatsoup/39182



從上文可看到，全部物業都是在物業低潮購入，可見眼光準確，今次出售，是否預示物業市場見頂?

或許今次套現只單純為了投資外國需要，但從長江實業(1)和記黃埔(13)近來陸續出售港口資產、香港零售商場資產及酒店物業資產，以及中國內地資產組成各項商業信託及房產信託於香港及新加坡上市，並把資金投入英國及歐洲地區的資產看來，他可能不太看好中國內地，但他一定是看好歐美地區的穩定資產，雖或許有政治上的原因，但回報是重要了，何況他運用高超的財技，減持超過50%的股權，但仍可保住表決能力，真是高手。

至於他投資歐美的基建項目，均集中於兒子李澤鉅長江基建(1038)及電能實業(6，前香港電燈)，而長江實業(1)只應會計要求略作參與，可見現在發展重心是在長江基建，所以未來發展最好應是這家公司。而長江基建的好，亦可為大兒子建立戰功，為未來接班做好準備，李嘉誠的苦心莫過於此。
14 : GS(14)@2012-11-05 22:14:22

真是搵你老母笨
15 : greatsoup38(830)@2012-11-16 00:59:17

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121115569_C.pdf
本公告所載記錄日期及暫停辦理本公司股份過戶登記手續僅於招股章程已於二零一二年十二月三
日或之前遞交香港公司註冊處處長登記及刊發之情況下方會適用。董事會尚未確定招股章程之建
議登記及刊發日期，須視乎市場狀況而定。倘招股章程並未於二零一二年十二月三日或之前登記
及刊發，本公告所載之記錄日期及暫停辦理本公司股份過戶登記手續將不再有效，除非董事會另
行刊發公告宣佈較後的記錄日期及延後暫停辦理本公司股份過戶登記手續，則該較後的記錄日期
及延後暫停辦理本公司股份過戶登記手續將取替及替代本公告所載之記錄日期及暫停辦理本公司
股份過戶登記手續。倘招股章程並未於二零一二年十二月三日或之前登記及刊發，及並無公佈較
後的記錄日期及延後暫停辦理本公司股份過戶登記手續，概不保證建議交易及全球發售將會繼續
進行。
16 : roadman(34674)@2012-11-17 11:11:31

市場消息指，長實（001）分拆旗下服務式酒店業務Horizon於主板上市的申請，已獲批准，最快下周啟動上市前推介。

是次分拆四間服務式住宅酒店，分別為紅磡灣「海灣軒」與「海韻軒」、馬鞍山「海澄軒」，及葵涌「雍澄軒」，總出租面積為3332萬平方呎，涉4833間兩房套房。該股將以信託形式上市，集資額最高8億美元（62.4億港元)

[url=]http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20121116/51146259[/url]
17 : greatsoup38(830)@2012-11-27 00:43:04

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121125024_C.pdf
本公司宣佈，招股章程預期將不會於二零一二年十二月三日或之前遞交香港公司註冊處處長登記及刊發。因此，本公司於日期為二零一二年十一月十五日之公告所載之記錄日期及暫停辦理本公司股份過戶登記手續將不再有效。
18 : ezone2k(22605)@2013-02-18 16:31:05

葵涌雍澄軒酒店突拆售 入場339.4萬

http://www.hkej.com/template/pro ... .php?title_id=15972

放大圖片



長實(00001)拆售葵涌雍澄軒酒店房間業權，首批推出65個單位，佔該酒店總數360個之18%，入場費339.4萬元，預計首批65個房間業權售罄後，套現2.46億元。臨時定金20萬元。

長實執行董事趙國雄表示，由於雍澄軒是商業項目，買家不須繳付買家印花稅(BSD)及額外印花稅(SSD)，集團亦不須改地契或補地價。他否認這安排是為避開雙辣招而推售，僅稱這令投資市場有新選擇。

是次拆售的65個單位，分別為2房及3房，2房面積660方呎，售價由339.4萬元起，呎價5142元起。3房面積由904及909方呎，售價由453.5萬元起。部分連租約放售，回報料3-4厘。

景觀方面，望泳池及工廠為主。買家可選用4個月成交，照定價。買家也可選擇6個月成交，照定價加2%。

長實與3間銀行接觸，最高按揭成數5成，息率「P-2.75%」還款期15年。另外，長實亦可提供2成二按，利率為P。

地產代理在今天及明天替長實成功促成買賣，佣金2.75%，後天佣金降至2.5%，其後進一步降至2.25%。

雍澄軒位於和宜合道33號，每方呎管理費2.9元，而水電則由房客自付。

長實旗下4間酒店，現時設有4800個房間。

律師黃國桐對信報地產投資網表示，轉讓房間業權為較新的概念，當中牽涉的轉讓限或可能與一般住宅有別，必須小心留意當中契約的條款及細節。

他提醒，有興趣的買家須注意，臨時買賣合約是否列明物業以業權轉讓方式轉售、業權轉讓是否合法的及是否符合所有法例。
19 : ezone2k(22605)@2013-02-18 22:12:40

掃哂...
20 : GS(14)@2013-02-18 22:13:14

5,200蚊真是好平，不過附近是工廠
21 : mannishmark(26310)@2013-02-18 22:29:31

20樓提及
5,200蚊真是好平，不過附近是工廠

昨天先經過果度,附近有2間惠康,又有D細食肆,都OK的
22 : GS(14)@2013-02-18 22:32:30

21樓提及
20樓提及
5,200蚊真是好平，不過附近是工廠

昨天先經過果度,附近有2間惠康,又有D細食肆,都OK的


咁其實如果有200幾呎我都想買間來住
23 : ezone2k(22605)@2013-02-19 00:43:46



購買雍澄軒酒店六點注意事項

長實(00001)分折出售雍澄軒酒店成為全城焦點，雍澄軒晚上閃電揀樓，首批65個單位一掃而光，明日加推30個作內部認購。但本網綜合多位不願透露姓名的地產界人士及律師等意見，列出準買家注意事項。

(1)租金收入或下跌
酒店業權一旦分佈後，各持份者對如何營運一間酒店意見或出現分歧，房間租值或下降，不必能保持現時平均每個約1.35萬元的租金水平，打擊回報率。

(2)按揭條款辣
工商物業按揭成數最多只5成，按揭年期最長只15年，利率亦較高。以成交價500萬元計算，須預備最少250萬元首期，以2.25厘及15年計算，每月供款達16377元。

(3)注意酒店分公契條款
雍澄軒由Horizon Hotels & Suites Limited管理，小投資者將來能否更換管理公司，須視乎雍澄軒酒店分公契條款及一眾小業主的意見，有意購買酒店業權的人士宜加以研究。

(4)入住酒店房間安排細節
不少買家購買酒店業權，以賺取租金，不過不排除部分買家期望自行入住本身的房間。但買家是以甚麼身份入住本身的酒店房間呢？是否需要透過酒店管理公司承租本身的房間呢？用家宜事先問清楚。

(5)人流較純住宅複雜
真正的用家須注意，酒店不竟是旅客暫時捿息之所，人流難免較複雜，而房間也不容許明火煮食。

(6)是否需要繳付BSD
長實(00001)稱，雍澄軒屬商用物業，買家無需繳付額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)。不過，政府指，BSD及SSD適用於住宅物業，而界定物業是否住宅業須視乎政府租契、公契，以至根據《建築物條例》發出的佔用許可證。一個物業是否住宅，跟物業的實際用途、發展商冠以的名稱並沒有關係 ，稅局將根據《印花稅條例》行事 。

http://www.hkej.com/template/pro ... .php?title_id=16012
24 : greatsoup38(830)@2013-02-19 23:06:35

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=51&t=70179&start=0
文章由 joefanny » 週一 2月 18日, 2013年 5:56 pm


難少少，因為酒店用地還酒店用地，住宅用地不能隨變更為酒店！

要改變用途，先要過政府一關！

將住宅當酒店咁起，將來賣仍然受住宅賣地規條限制！



文章由 hotspot » 週一 2月 18日, 2013年 5:57 pm

點會得?

d 地響哂政府到, 地契列明地皮用途

即系你唔可以響酒店地皮起樓, 亦唔可以響起樓地皮起酒店

換言之新地唔可以咁做, 舊地咪系得咁多就咁多囉

再辣d, 政府改做酒店地皮日後買賣只可以整棟買賣, 不能個別房間咁賣, 又得

呢d loophole 應該一兩次貨仔啫

不過話說回頭, 不能不 :bbs46: +x公後面d 友仔



文章由 joefanny » 週一 2月 18日, 2013年 6:02 pm


銀行只肯提供五成按，背後一定有原因。

可能同地契限制有關，例如強拍門檻，分拆酒店出售，將來點計？



文章由 hotspot » 週一 2月 18日, 2013年 6:10 pm

應該系金管局新例下, 非住宅既mortgage 只系做到五成按

至於強拍, 我估就無咩分別既, 反正都系將該地段切做x 個unit, 照計啫

但根據長實既一貫做法, 可能停車場/whatever 公用設施hold 唔知幾多大既百分比 :mrgreen:



文章由 xdboy » 週一 2月 18日, 2013年 8:17 pm


咁佢地的確係有計。
不過loophole feel咁強，
鬍鬚曾下次應會被人問，土地改用途就變得難了，多左重考慮。但如果行得通的話，
現時既酒店房就會變成灰色住宅供應....！
咁如酒店供應過剩，也會影響樓價。
正苦似乎不可坐視。❲in case 正苦唔想個市pk的話❳



文章由 wheat » 週一 2月 18日, 2013年 9:50 pm
其實我覺得誠哥一早已經有依一個酒店分拆賣既idea....去到有一日發現賣出去既利益大過自己營運酒店, 就羅出來賣了...



文章由 hotspot » 週一 2月 18日, 2013年 10:59 pm
呢D 又系要close 就close 到既野黎
系政府想唔想做咋嘛

你話，呵， 咁我真系想買賣serviced apartment 咁點？
成棟囉

邊有人預起serviced apartment 之後分拆黎賣先得咖？有既只系擺明呃稅，咁打到上庭都未必有著數

  johnson1 寫:會唔會系系某D地方做到退休，既友仔?

我諗又唔使，佢出咁多錢養咁多叻人，一定有D系熟識房地條例同稅務既

咁唔通佢D 會計叻人又全部響IRD或其他某D地方做過咩？ :mrgreen:



文章由 為食仔 » 週二 2月 19日, 2013年 1:29 am
呢d賣酒店房招式， 外國一早有啦， 簡中都見到香港有賣廣告。 早輪的旅遊會籍也有賣酒店房。



文章由 ok » 週二 2月 19日, 2013年 2:19 am
一般酒店好似無廚房同洗衣設備，唔知可唔可以室內裝修呢？同隔離會唔會係傳音板間房？ :bbs33:



文章由 rs4 » 週二 2月 19日, 2013年 9:00 am
真係要查下塊地咩用途?事關雍澄軒連住雍雅軒（住宅）隔離,當日塊地係香島染廠（工業用）佢補地價係點補?將塊地分契做兩幅土地用途?



文章由 rs4 » 週二 2月 19日, 2013年 9:02 am

唔可以明火煮食,同埋雖然你買左業權,但如果係酒店契,你買左都唔可以改間隔



文章由 rs4 » 週二 2月 19日, 2013年 9:10 am

  白膠漿 寫:點解+x d野咁多伏都依然可以長賣長有? :bbs29:


價錢問題
佢衰極都仲會起d死窮鬼港人仲付擔得起的樓（e.g.將軍奧）
唔似得傻4/遜禾咁,起咩都當凱旋門賣

咁你明知伏架啦（用料差,心曠神怡）~你硬係要買新樓,咁唔揀佢仲有咩選擇?!



文章由 wheat » 週二 2月 19日, 2013年 4:58 pm


誠哥依招其實可以拉多d人落水

如果政府唔續佢既酒店牌, 可以搵人嘈
加酒店房租稅, 又可以搵人嘈

又套到現, 又羅到管理費當交租
佢仲有其他酒店, 迫政府唔比加稅
諗諗下幾絕....



文章由 ok » 週二 2月 19日, 2013年 6:03 pm
如果酒店地咁平，咁租酒店咪應該平過租私樓，反過來看，酒店係咪可以推出平過私樓的長約，同私樓搶客，但呢樣野好似唔係咁流行喎。




文章由 ochow » 週二 2月 19日, 2013年 7:38 pm
政府指「雍澄軒」只可用作旅館用途

就長實分拆出售旗下位於葵湧的服務式住宅酒店「雍澄軒」單位，政府發言人今日指出，出售的單位只可用作旅館用途，並受旅館牌照管制，而並非住宅單位。政府呼籲市民在考慮購買該物業的單位時，務必小心謹慎。

政府正向「雍澄軒」業主及旅館持牌人瞭解這次分拆出售的詳細資料及該物業出售後運作模式，以研究有否違反任何規定。市民在考慮是否購入前須清楚瞭解有關的規定和法定要求，並按需要徵詢獨立法律意見。

由 ochow » 週二 2月 19日, 2013年 7:55 pm
四不像的劏酒店
作者 脫苦海

昨天長實集團公佈拆售旗下葵湧雍澄軒酒店，共360個房間，首批推出65個單位，分別為面積660方呎的2房，及面積由904-909方呎的3房，平均呎價為5,236元。

長實執行董事趙國雄稱，由於項目屬商業項目，故買家不須繳付買家印花稅(BSD)及額外印花稅(SSD)，集團亦不須改地契或補地價。雖然買家可擁有房間業權，但公共空間仍為酒店管理，管理費已包酒店營運費，由長江酒店代管，並會為買家代辦日後租務事宜。若買家購入擬作自住用途，則需以租住該單位形式進行，而不能直接作自住用途。

記得去年12月時，就有網民提出青衣藍澄灣是服務式住宅，所以應該不受BSD及SSD所限，事後有數份報章加以跟進。

稅務局界定一個物業是住宅物業或非住宅物業，主要視乎有關政府租契、政府租契協議、公契或佔用許可證的規定用途，若指明「不得用作住宅用途」，即屬於非住宅物業，故「買家印花稅」及「額外印花稅」並不適用。

天璽、都會軒、半島豪庭、雍雅軒、藍澄灣、爵悅庭、樂悠居、立坊八個項目，全被差餉物業估價署列作住宅類，因此上述服務式住宅實際是以住宅形式買賣，故不存在非住宅物業定義問題，所以不在非住宅豁免之列，故當受BSD及SSD法例所規管。

雍澄軒卻是長實屬下四間「家庭式酒店」之一，其餘三間是紅磡海灣軒、海韻軒及馬鞍山海澄軒，與其說是「酒店服務式住宅」，不如說是「住宅服務式酒店」，由始至終她們都是「酒店」而不是「住宅」，當然就不受雙辣招的影響。正如筆者家附近必發道有兩個工廈項目，雖然設有居住的設備，卻不是以住宅形式發售，所以也不會受辣招所限。

問題是究竟買家知不知道自己買的是酒店還是住宅呢？發展商都講到明：「若買家購入擬作自住用途，則需以租住該單位形式進行，而不能直接作自住用途。」就像迷你倉一樣，嚴格來說並不是「租」迷你倉，而是光顧某時段及範圍內的「物件看管及儲存服務」。雍澄軒不同的只是買家佔有某個房間的業權份數，而這個份數是可以轉售的。

打另一個比喻，房地產信託基金(Reits)的買家並沒有物業的使用或出租權，甚至連業權都沒有，只不過他們有權收取物業某一個百份比的收入。但購入雍澄軒，可以擁有業權，卻沒有權自用，而要透過長實酒店租住單位，另外又要支付包括酒店營運費在內的管理費。

另外一個問題又出來了：原則上住宅的物業管理人(property manager)，是不可以直接賺錢的，只是透過抽取支出某個百份比的「管理人酬金」(management remuneration)，可是長實酒店作為營運商(operator)一向都是要賺錢的。比如有個業主買了單位的業權，一方面要交管理費，另一方面又要交租給長實，究竟房租是全數由業主取得，還是要扣除部份作為費用呢？

對於這種既不是住宅，又不是酒店，又不是迷你居，又不是Reits，業權似乎又不完整的新產品，筆者無以名之，辜且稱之為──劏酒店。

由 ochow » 週二 2月 19日, 2013年 8:18 pm
陳茂波：雍澄軒仍屬酒店

發展局長陳茂波表示，被發拆出售的雍澄軒仍屬酒店，受旅館牌照規制，買家應該小心謹慎。

陳茂波說，在2003年7月前批出的地契雖無禁止業權人將單位分拆出售，但買家必須將單位維持旅館用途，否則等同違反批地條款，如證實有違反，地政總署可收回有關物業。

他說，買家購買時務必小心謹慎，留意物業用途、批地文件、規劃、已批的建築圖則及旅館牌照。

長實執行董事趙國雄表示，一年前已計劃拆售酒店，與政府推出樓市辣招無關，集團並非和政府對著幹。

趙國雄出席新城電台訪問時說，集團在決定分拆葵湧的服務式酒店雍澄軒出售之前，已做過一定的調查，也知道確為商業物業，不是輕率的做法。他又指此舉並非和政府對著幹，拆售是合法、合情、合理。

他又支持政府調查這次做法有否違反地契條款，他認為調查是好事，可讓買家、投資者更有保障，買得更安心。

他說，買家擁有業權，更有權自訂房間租金，並可委託代理及管理公司出租，但入住時要以一般酒店入住的手續。

趙國雄稱，首批65五個雍澄軒酒店單位及50個讓員工內部認購單位已全數售罄，下午再推出65五個單位；晚上7時後，加價3%，再加推多65個單位，即兩日內共推出245間，佔房間總數近70%。



文章由 Wilbur » 週二 2月 19日, 2013年 9:40 pm
趙國雄：地契及牌照等依足政府要求。(港台圖片)

長 實 拆 售 葵 湧 雍 澄 軒 360 個 酒 店 房 間 ， 今 日 第 3 度 加 推 65 間 ， 較 首 批 售 價 高 5% 。 連 同 早 前 兩 度 加 推 及 上 日 首 批 房 間 ， 以 及 供 員 工 內 部 認 購 的 50 間 ， 長 實 兩 日 來 共 推 出 310 間 ， 佔 房 間 總 數 超 過 80% 。
對 於 政 府 呼 籲 市 民 購 買 雍 澄 軒 單 位 要 小 心 謹 慎 ， 長 實 執 行 董 事 趙 國 雄 強 調 ， 並 非 住 宅 用 途 ， 又 強 調 地 契 、 大 廈 公 契 及 旅 館 牌 照 均 依 足 政 府 要 求 ， 如 果 發 現 有 住 客 把 購 入 的 房 間 用 作 住 宅 ， 不 排 除 勸 籲 無 效 後 會 申 請 禁 制 令 。
http://www.rthk.org.hk/rthk/news ... 30219_55_903196.htm

http://www.news.gov.hk/tc/catego ... ?pickList=highlight
雍澄軒單位只作旅館用途
2013年02月19日
  發展局局長陳茂波說，被分拆形式出售的葵涌雍澄軒單位，只可用作旅館用途，並受旅館牌照管制，並非住宅單位。

  陳茂波今天（2月19日）會見傳媒時說，當局正向雍澄軒業主及旅館持牌人了解這次分拆出售的詳細資料及該物業出售後的運作模式，以研究有否違反任何規定。市民在考慮是否購入前，須清楚了解有關規定和法定要求，並按需要徵詢獨立法律意見。


  有關物業坐落葵涌市地段第467號餘段。陳茂波說，根據屋宇署已批准的建築圖則，雍澄軒為一幢只可作旅館用途的建築物。根據《建築物條例》，任何作為該旅館東主的人或任何作為該旅館建築物或該旅館部分的業主或佔用人的人，未經建築事務監督的批准，不得將該旅館建築物或該旅館部分的全部或部分用途更改作非旅館用途，亦不得導致其用途被更改作非旅館用途。

  現時雍澄軒是一家根據《旅館業條例》獲發牌照的旅館，持牌人必須持續及親自督導有關旅館的經營、開設及管理。除非得到旅館業監督的書面批准，持牌人或其他人士不得擅自更改、修改或改變有關物業單位的間隔及內部裝修。

  根據《旅館業條例》獲授權的公職人員，可無須令狀而在任何合理時間進入及視察持牌旅館。任何人如違反牌照條款，一經定罪會留有案底及最高可被處罰款10萬元及監禁兩年，並可就罪行持續期間每一天，另處罰款10,000元。

  如果旅館業監督認為有關旅館持牌人已停止經營、開設、管理或以其他方式控制旅館，或持牌人或其住客違反《旅館業條例》的規定，監督有權撤銷牌照或拒絕牌照續期。
25 : greatsoup38(830)@2013-02-19 23:19:10

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