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冠君(2778)問題剖析(已更正)

(註:謝龍生提醒。)


Yoki對於冠君的研究，主要是說公司雖前景不錯，且表面上超值，但很缺水的問題。

http://yoki168.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=2012250


首幾年的派息是有保證，並做到利率掉期及把上市集到的資金派回，以確保一定派息率。當年的分派息率，原本只有約2%，但做了利息掉期及大股東放棄派息後，可做到5%-6%。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20060511/2778/F123_c.pdf

這隻股在購入朗豪坊時，已取消利率掉期，也取消了大股東放棄分派機制，但因為資產質素改善，加上把掉期的資金發還，所以2008年中期派息有點虛高。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080214/LTN20080214174_C.pdf

去年的派息也把掉期款項計算在內，才能達到這樣高的派息，一旦本年開始，派息就變回一般情況，即約27仙，較去年減少10%。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080214/LTN20080214174_C.pdf

況且已修改章程，降低了分派的比例，由100%，降至90%。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090212/LTN20090212316_C.pdf

由此可想像，公司的派息在一段時間內都不會太高，並視乎物業收入情況而定呢。

至於高負債是REIT面對的主要問題，因為息是要派大部分，所以債項降低的速度很慢，故此未能償還到大量的款項呢。

另外，負債比率如何算出來? 就是總負債/淨資產，如負債率下跌，可以由負債減少，亦可以由資產增加而得呢。

如香港商廈市場一直好轉，資產增加，負債率就低，如商廈市場差，資產減少，負債率就高，就此而言，現時負債率相信會向下。

關於籌資的問題，以現時來說，我相信銀行看到這磚頭滿值錢，加上資金充裕，也不會不借給他，甚至因為這磚頭值錢，加大信貸額，讓它re-finance的，息率更有可能低一點，如租金及其他營運支出不變的話，令利潤增加，分派增多。

最大問題是，如果市況突然不佳這磚頭不值錢的話，估值不足，銀行不願批出太多貸款，或是導致負債率太高，超過規定，問題才會出現，這才有集資的需要呢。

至於股數，每月都可以看的月報表就知道一清二楚呢。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091104/LTN20091104443_C.pdf

這家公司股數的增加，一在於可以股代息，二在於大股東的管理公司以服務費換股呢。

所以以現時股價較所謂「資產值」較低來說，如繼續以此發基金單位來看，每單位資產值會下降。如租金收入及支出保持不變的話，單位派息也會因而下降。

冠君產業信託(2778)2011年度分析 金魚佬投資扎記

http://yuloyulo.blogspot.com/2012/02/27782011.html

27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績

現時香港共有多隻REITs上市，當中包括越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。

在上述REITs中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

仲量聯行早前報告指，本港甲級商廈空置率僅1.2%，屬全球最低。另一方面，雖然2017年甲級商廈供應料創2008年金融海嘯後新高，但中資機構對本港寫字樓需求殷切，新供應能否應付需求亦成疑問。 市場消息指，民生銀行旗下投資機構於2015年12月承租中環長江中心57樓逾半層樓面，面積約1.4萬平方呎，呎租約170元，為近年新高。

部分REITs的寫字樓收入佔比較多，泓富產業信託（0808）的寫字樓收入佔比近6成，冠君產業信託（2778）的寫字樓收入佔62%，受消費市道轉弱的影響相對較少，且本港寫字樓供應緊張，租金收入有更佳保證。



冠君產業信託（2778）的息率較其他REITs為低，但市帳率只有0.48倍，折讓比率較高，資產地理位置優越，對比之下亦吸引。 花旗銀行廣場於出租率、租金水平都正在大幅改進，出租率由2015年初的75.4%急升至近期的94%，將會為冠君帶來增長動力。

■　 20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績
■　 13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	朗廷ＳＳ（1270）	酒店	3間酒店
7	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
8	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
9	冠君產業信託（2778）	寫字樓 + 購物商場	花旗銀行廣場，朗豪坊 可出租面積230萬平方呎
10	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

（註： 朗廷不是REITs）

於本港上市的REITs，一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定，REITs不得從事房地產以外的業務，而且每年亦必須將90%的除稅後淨收入，以紅利的方式，派發給基金單位的持有人。因此，REITs的股價一般較具抗跌力，派息亦有保證，是喜愛高息投資者的上佳選擇。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 冠君產業信託（2778）主要物業「花旗銀行廣場」會繼續受惠於中環甲級寫字樓空置率低企，並預期該廣場的出租率及租金將持續上升，帶動2016年每單位分派增長。

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冠君產業信託(2778) 全年業績

冠君產業信託（2778）2016年2月公布2015年可分派收入12.121億元，按年下跌1.8%，主要由於物業收益淨額減少及融資成本增加。下半年每基金單位分派 0.1031元。

冠君全年租金收益總額20.627億元，按年減少0.84%，朗豪坊的收入增長抵銷花旗銀行廣場收入減少。隨著花旗銀行廣場出租率由2014年底的75.4%，顯著上升至去年底的91.2%，有關物業租金收益去年下半年已經見底，下半年冠君租金收益總額較上半年回升6.1%。

於2015年12月31日，集團持有現金結餘為6.93億元，總借貸145﹒.91億元，資產負債比率（總借貸對總資產）為22.1%（2014年12月31日：23.1%）。

#		2014 財政年度	2015 財政年度	變動
1	租金收益總額 (百萬港元)	2,080	2,063	-0.8%
2	物業收益淨額 (百萬港元)	1,800	1,784	-0.9%
3	可分派收入 (百萬港元)	1,234	1,212	-1.8%
4	每基金單位分派 (港元)	0.2035	0.1985	-2.5%

冠君產業信託(2778)

冠君產業信託（2778）擁有及投資於提供租金收入的寫字樓及零售物業。 以市值計算為亞洲區內除日本外十大房地產投資信託基金之一，信託主要投資位於優越地點的甲級商用物業。 現時擁有的花旗銀行廣場及朗豪坊兩幢地標級物業，總樓面面積達 293 萬平方呎。 冠君於2006年5月在香港上市。

於2013年，冠君以21.55億元代價，收購花旗銀行廣場餘下四層，涉及樓面面積約7萬8千平方呎，並統一了整個綜合大廈的業權。



花園道三號（花旗銀行廣場）

花旗銀行廣場在出租率、租金水平和形象幾方面都正在大幅改進。 出租率於2015年顯著上升，已簽約出租率由2015年初75.4%急升至現時的95%。 因此 2015 年下半年的租金收入已見底回升，較上半年增加8.3%至5.02 億港元（2015上半年：4.64 億港元）。 只因大部份新租約要到2015年後期方生效，2015全年的租金收入仍較2014年為低（2015年：9.66億港元，對比2014年：10.64億港元）。

出租率改善後，租價亦因而相應提高，年初的租金水平已突破每平方呎100港元，現時租金為每平方呎110至120元。

今年6月，花旗銀行廣場將會在完成重大優化工程後，易名為「花園道三號」，其中一座大樓「花旗銀行大廈」亦將改名為「冠君大廈」；另一座大樓「工商銀行大廈」名稱則維持不變。

花旗銀行在物業改名之後仍然是「花園道三號」的單一最大租戶，租用樓面逾22萬平方呎，租約為六年至2022年。 物業從去年起進行了一系列的優化工程，包括重新裝修寫字樓大堂、翻新停車場，及增加露天休憩及綠化空間，總投資額逾1億元。




朗豪坊商場

朗豪坊商場2015全年租金收入保持上升趨勢，按年增加7.6%至7.90 億港元。 商戶的銷售額按年錄得1.8%增長，相對2015年香港整體零售銷售3.7%跌幅，朗豪坊跑贏大市5.5個百分點。 受惠於本地消費者的支持，化妝品及餐飲行業有較佳增長。 物業現收呎租為174.54元（2014年底：165.44元）。

今年首季朗豪坊商場銷售額有所下跌，但飲食租戶銷售額較好。 冠君將會微調朗豪坊租戶組合，之前「自由行」旅客喜歡購買手袋及鞋類，惟近年其消費意欲減慢。 於是朗豪坊換走相關鞋舖，轉而引入馬莎食品專門店，吸引更多本地客源。 王家琦稱，朗豪坊租金收入平穩，商戶如要繼續租用朗豪坊，大部分情況須接受加租，個別租戶的租金更可有雙位數升幅。

於2015年底朗豪坊基本租金佔總租金收入88%，餘下12%為分成租金。



朗豪坊辦公樓

朗豪坊辦公樓續租租金繼續上調令2015 全年租金收入上升8.8%至3.06億港元。 該物業於2015年12月31日的出租率維持100%，現收呎租為37.5元。 朗豪坊辦公樓去年經營淨開支下降20%，令物業收益淨額上升12%。

王家琦5月表示，朗豪坊辦公大樓維持滿租狀態，續租租金穩步上揚。


財務管理

冠君（2778）資產負債比率為22.1% （2014年: 23.1%）。

冠君（2778）今年5月與11家銀行訂立兩筆合共113億元的貸款融資，是次融資包括55億港元的3年期貸款及58億港元的5年期貸款，年利率分別為香港銀行同業拆息加83點子及95點子。

實際年利率將由2.0%下降至1.7%，預計每年可節省4,600萬元利息支出。




短評

聯儲局去年12月作出十年來首度加息的決定後，今年可能繼續加息，但利率只是聊勝於無。 在低息環境下，派息能力穩定的 REITs 獲得一定支持。 冠君產業（2778）的物業組合由三部份組成，分別是花園道三號（花旗銀行廣場）、朗豪坊辦公大樓及朗豪坊商場，若以總資產比較，僅次於領展。

冠君（2778）2015年度每基金單位分派0.1985元，下跌2.5%，表面看來業績麻麻，然而花旗銀行廣場租金收入見底回升剛開始，前景穩固，將會帶動信託收入的增長動力，2016年分派收入開始轉勢。

#	租戶	寫字樓呎租
1	2015年業績	75.39元 (2015年12月31日)
2	3層 （貝萊德）	呎租約75元 （2015年5月）
3	2層 （彭博）	呎租約80元 （2015年5月）
4	1層 （興業銀行）	呎租約110元 （2016年3月）

冠君（2778）在2006年掛牌以來曾進行三次收購，包括2006年收購花旗銀行廣場額外樓層、2008年收購朗豪坊商場及辦公大樓，及2013年收購花旗銀行廣場四層樓層。 冠君在2013年購入餘下四層，雖統一大廈業權，但令整幢物業的出租率急降，加上2014年下半年有美銀美林遷出，令冠君於2014年度要盡快推升大廈的出租率，所以當時曾以較市價具競爭力的價錢去出租一批單位，成為其後業績分派減少的主因。 然而，隨著中資金融機構擴張規模及開業，該廣場的出租率已由2014年底的75.4%，急升至2015年末的91.2%。 連同近期新簽租約，立約出租率現約94%。

租金水平亦因應出租率上升而提高，新出租及續約的租金報價亦相應提高，去年底每可出租平方呎為75.4港元，目前則已突破每可出租平方呎100港元。

#	物業	2015 財政年度收益 (百萬港元)	收入比例
1	花旗銀行廣場	966	46.8%
2	朗豪坊辦公樓	306	14.9%
3	朗豪坊商場	790	38.3%
	租金收益總額	2,063	100%

朗豪坊的位於旺角的交通樞紐，，商戶銷售額於2015年錄得1.8%增長，相對去年本港整體零售銷售3.7%的跌幅，朗豪坊跑贏大市5.5個百分點，朗豪坊未來的表現或許仍然能夠穩中向上。 朗豪坊商場以中價檔次，及本地消費者為主要客戶對象，受中國旅客減少訪港的影響相對較少。 零售數據仍然下滑未止跌，筆者相信旗下朗豪坊商場受到一定影響，未來在加租方面將會克制。 在整體零售市道放緩的大環境下，筆者估計基本租金能夠輕微調升，但將被分成租金下跌所抵消，去年二者比例為 88%：12%。

房地產投資信託基金（REITs）的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.9厘左右。 冠君（2778）股息率5厘，相比同業看似未算吸引，但考慮到其零售物業和甲級商用物業比其他競爭對手優勝，物業都是位於核心地帶，未來數年派息有增長空間，值得調整時收集作為收息之用。

▪　　領展房產（0823）現價46.85元，（2015-16年度預期）息率4.3厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.01元， 息率5.0厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.57元， 息率5.5厘。
▪　　泓富產業（0808）現價2.99元， 息率5.9厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.11元，（2015-16年度預期）息率6.0厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.26元， 息率7.2厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.29元， 息率8.1厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.10元人民幣， 息率8.7厘。



冠君：2015年見底 2016年業務反彈
(來源: Fintv http://www.fintv.hk/Zhtw/126/3639/326326 )






預期息率

冠君產業信託（2778） 現價4.01元，去年度股息0.1985元，息率5.0厘。

花園道三號（花旗銀行廣場）出租率和平均租金上升，將會逐步帶動未來數年業績。 朗豪坊辦公樓續租租金穩步上揚、朗豪坊租金收入平穩、融資成本輕微下跌，今年度業績有機會上升1成以上。

簡單估計，每個基金單位的分派金額上升10%至2.18元。 現價4.01元計算，預期息率5.5厘。




股價走勢

1年圖：




3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 冠君產業信託 2778 業績
http://www.championreit.com/tch/investor-relations/financial-reports/images/Champion%20REIT%20FY15%20presentation.pdf
http://www.championreit.com/tch/news/press-release-media/images/C_Press_2015_Final_Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0330/LTN20160330544_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0225/LTN20160225186_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0827/LTN20150827657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810317_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0320/LTN20150320513_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227315_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0812/LTN20140812203_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0224/LTN20140224530_C.pdf

2. 冠君產業信託 2778
http://www.championreit.com/
http://www.citibankplaza.com/

3. 淺談冠君產業 2014年05月02日
http://www.am730.com.hk/column-205258

4. 《財華專訪》冠君候任行政總裁 有意衝出香港
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e21fffe4b05c29d068db8b

5. 《財華專訪》冠君：揭逆市商鋪加租之謎
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e221cde4b05c29d068db9f

6. 王家琦料花旗銀行廣場新呎租加至逾百元
http://sina.com.hk/news/article/20160225/0/2/44/%E7%8E%8B%E5%AE%B6%E7%90%A6%E6%96%99%E8%8A%B1%E6%97%97%E9%8A%80%E8%A1%8C%E5%BB%A3%E5%A0%B4%E6%96%B0%E5%91%8E%E7%A7%9F%E5%8A%A0%E8%87%B3%E9%80%BE%E7%99%BE%E5%85%83-5458574.html

7. 核心物業租金有起色 冠君派息見底回升
https://hk.mobi.yahoo.com/finance/%E6%A0%B8%E5%BF%83%E7%89%A9%E6%A5%AD%E7%A7%9F%E9%87%91%E6%9C%89%E8%B5%B7%E8%89%B2-%E5%86%A0%E5%90%9B%E6%B4%BE%E6%81%AF%E8%A6%8B%E5%BA%95%E5%9B%9E%E5%8D%87-220000396.html

8. 長江中心呎租170元 近年高 內企擴充業務 民生銀行子公司租
http://ps.hket.com/content/1070510/%E9%95%B7%E6%B1%9F%E4%B8%AD%E5%BF%83%E5%91%8E%E7%A7%9F170%E5%85%83%20%E8%BF%91%E5%B9%B4%E9%AB%98

9. 冠君：2015年見底 2016年商廈業務反彈
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e62a10e4b0ff3e56a87734

10. Siegel: We're in 'first inning' of a big shift that's great for stocks
http://www.cnbc.com/2016/05/25/siegel-were-in-first-inning-of-a-big-shift-thats-great-for-stocks.html

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

07 Aug 17 - 冠君產業信託(2778) 朗豪坊辦公大樓

鷹君集團（0041）羅氏家族因為老太羅杜莉君申請撤換家族基金信託人匯豐，引起爭產疑雲。 冠君產業（2778）招標出售旺角朗豪坊辦公大樓，市場估計也可能與家族爭產疑雲有關。



朗豪坊辦公大樓全球公開招標出售，根據第一太平戴維斯的資料，意向價245億元，每平方呎樓面地價逾35000元，並預計物業將於9月至10月截標。 除35-37樓、55樓及公共區域，冠君產業信託全權擁有朗豪坊辦公大樓。 朗豪坊辦公大樓可出租總面積約70.3萬平方呎，已全部租出。截至去年底物業收益淨額為2.95億元，佔冠君產業信託整體物業收益淨額14.6%。 根據冠君產業信託的獨立主要估值師萊坊測計師行估值，朗豪坊辦公大樓物業價值近84.8億元，佔冠君產業信託旗下物業總估值近13%。

■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績


財務自由夢兄在7月中已有分析，筆者的計算與財務自由夢兄的相似。

■　 財務自由夢: 冠君產業招標擬出售旺角朗豪坊辨公大樓簡單分析 (2017年7月22日)



現時香港共有多隻REITS上市，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）。

■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託（0405）全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託（0435）中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託（0778）中期業績
■　 07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金（0823）全年業績
■　 31 Mar 17 - 朗廷酒店投資（1270）全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託（1426）全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託（87001）全年業績






冠君產業信託(2778) 2016年度業績數字

#		2016 財政年度	花園道三號	朗豪坊商場	朗豪坊辦公樓
1	物業收益淨額 (百萬港元)	2,027	1,040	692	295
2	物業組合總值 (百萬港元)	66,842	39,330	19,035	8,477
3	負債 (億港元)	148.4	--	--	--
4	資產負債比率	21.7%	--	--	--
5	可分派收入 (億港元)	14.08	--	--	--
6	分派總額 (億港元)	13.31	--	--	--
7	每基金單位分派（港元）	0.2295	--	--	--
8	每基金單位資產淨值（港元）	8.72	--	--	--

估計

如果假設賣出了朗豪坊辦公樓，出售金額當中的35億港元用來償還債務，令到資產負債比率下降至19%，餘下的用來派發為特別息。

#		計算數字	花園道三號	朗豪坊商場	朗豪坊辦公樓
1	物業收益淨額 (百萬港元)	1,732	1,040	692	295
2	物業組合總值 (百萬港元)	58,365	39,330	19,035	8,477
3	負債 (億港元)	148.4 - 35 = 113.4	--	--	--
4	資產負債比率	19%	--	--	--
5	可分派收入 (億港元)	12.03	--	--	--
6	分派總額 (億港元)	11.37	--	--	--
7	每基金單位分派（港元）	0.196	--	--	--
8	每基金單位資產淨值（港元）	7.25	--	--	--

朗豪坊辦公大樓意向價為245億元，筆者假設實際的成交價低一些，是218億元或以下，減去使費，另外35億港元用來償還債務，可以用來派發為特別息的金額為180億港元或更低的168億港元。

#		特別息的金額 (假設)	每股特別息 (假設)
1	朗豪坊辦公大樓出售 假設1	180億港元	3.1港元
2	朗豪坊辦公大樓出售 假設2	168億港元	2.9港元

計算


使用以上的估計，每股特別息為2.9元至3.1元左右。 現價為6元，派發特別息除淨後，股價是3元。

減去朗豪坊辦公大樓的貢獻，使用2016年度業績數字，每基金單位分派下跌至0.196港元，每基金單位資產淨值為7.25元，息率有6厘半、市帳率0.41倍，息率吸引，市帳率亦低。

▪　　股價3.0元，股息0.196港元，息率6.5厘。
▪　　股價3.0元，資產淨值7.25港元，市帳率0.41倍。


當然，以上的計算使用了一些不能控制的假設，使用了去年的舊數字來計算，亦假設朗豪坊辦公大樓成功賣出，並且大部份獲得的金額是用來派發特別息，而不是另有用途，筆者不能排除實際的結果與筆者的估計相差頗遠的可能性。






股價走勢

1年圖：




3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 冠君產業信託 2778 業績

http://www.championreit.com/tch/investor-relations/financial-reports/images/2016%20Champion%20REIT%20Annual%20Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0322/LTN20170322329_C.PDF
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0227/LTN20170227188_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0330/LTN20160330544_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0225/LTN20160225186_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0827/LTN20150827657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810317_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0320/LTN20150320513_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227315_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0812/LTN20140812203_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0224/LTN20140224530_C.pdf

2. 冠君產業信託 2778
http://www.championreit.com/
http://www.citibankplaza.com/

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

鷹君系- 鷹君(0041)、冠君產業信託(2778)發展故事

1 : GS(14)@2011-04-02 12:45:17

十五、鷹君

鷹君創辦人羅鷹石，祖籍廣東潮州，1913年出生，早年曾隨父親遠赴泰國謀生，1938年
移居香港，當時籌得18萬元，買入吉地4,000方呎，向銀行按揭貸款，建成4幢住宅樓
宇，賺得不菲利潤。50年代中後期，羅鷹石眼見大量中國移民湧入，地產市道日漸興
旺，遂於1963年創辦鷹君。鷹君一名，取自羅鷹石的「鷹」及其妻杜莉君的「君」，英
文譯作大鷹（Great Eagle），寓意振翅高飛，鵬程萬里。

1972年10月，鷹君在香港上市，以每股2.25元價格公開發售1,375萬股新股，集資約
3,000萬元。當時，鷹君僅屬一家中小型地產公司。1972/73年度獲得純利僅1,200萬
元，1975/76年度還跌至397.5萬元。

鷹君崛起的關鍵，是70年代中期以後積極發展市場急需的工業樓宇。1975年，鷹君看準
時機，將自身資金約1,500萬元及向銀行舉債大量購入工業用地，1976年後香港經濟復
甦，對工廠的需求大增，鷹君把握時機全力推出廠廈樓花，僅1977年就售出工業樓宇
280萬方呎，價值4億元。1978年，大量內地移民湧入香港，對住宅樓宇需求增加，鷹君
適值大量資金回籠，正好用作購買住宅用地。該年，鷹君購入地盤多達11個，其中包括
機場附近一幅興建酒店用地及尖東富富酒店地段，後來地價、樓價急升，鷹君的資產大
增。

1980年10月，鷹君為應付興建機場富豪酒店和尖東富豪酒店的龐大建築費用，將兩幅酒
店用地加上多幅土地，組成富豪酒店在香港上市，以每股1.9元價格公開發售1.6億股新
股，集資逾3億元。稍後，鷹君又透過富豪酒店以1.06億元收購小型上市公司永昌盛
61.68％股權，並易名百利保投資。這時，鷹君系所控上市公司已增至3家，市值達33.5
億元。其中，鷹君的市價在1981年底達9.63億元，成為香港第二十大地產上市公司。

不過，鷹君集團於地產、股市均處於巔峰期間急速擴張，早已潛伏下嚴重危機。富豪酒
店主要業務就是發展及經營機場及尖東兩間酒店，而該兩間酒店僅建築費約4.6億港
元。富豪酒店集團的長短期債務已高達7.05億港元。富豪旗下的百利保，亦是在地產高
峰期進軍地產，其子羅旭瑞又籌劃轟動香港的中巴收購戰，以高價購入中華巴士公司大
批股權，收購失策後仍持有中巴14.7%股權，後來股市暴跌，百利保僅在持有中巴、九
巴股權方面的損失就高達1.7億港元。

1982年9月後，香港地產、股市雙雙急跌，鷹君一系陷入困境，到1983年9月上半年度，
鷹君、富豪酒店及百利保3家上市公司的虧損約20餘億港元，其股價與最高峰時相比，
亦下跌八、九成。這時，鷹君集團已陷入嚴重的財務危機。當時鷹君以壯士斷臂決心，
將所持富豪酒店及百利保股權，委專家評估時價，售予其子羅旭瑞及其夥伴「公司醫
生」韋理所控制的亞洲證券有限公司，而羅旭瑞亦脫離鷹君，出任由韋理任主席的富豪
酒店集團董事總經理。這時，鷹君所遭受的打擊不言而喻，幸地產市道漸甦，而鷹君成
功完成債務重組，5年後扭虧為盈。羅鷹石看錯一次地產循環周期，為此而付出沉重的
代價。

八十年代初,，香港地產市道崩潰，鷹君遭受到重大損失。不過，踏入過渡時期以後，
鷹君憑藉大股東羅鷹石家族的敏銳目光，透過一連串低買高賣，實力迅速恢復。1989
年，鷹君更在競投中區花園道地王一役重振聲威。

花園道地王位於中區花園道中銀大廈南鄰，地盤面積為9.2萬方呎，是中區最後一塊貴
重地皮。1989年1月，港府首席地政監督史格偉曾表示，這塊地王價位約在50億港元左
右，當時有分析家更認為，「地王」成交價可能達57億港元，將刷新香港的賣地紀錄。
然而，花園道地王從1989年5月招標到7月揭盅，期間剛好經歷了北京「六四」事件的衝
擊，香港地產市道下調，地王的估價也相應地被調低了三成至五成，約為25億至30億港
元。結果，參加競投下標的五家財團（全為華資財團），包括鷹君、新地與郭鶴年、長
實、新世界與恆地及長榮、南豐發展等，其中，以鷹君的標價最高，為27億港元，一舉
奪標。整個地產發展項目，以該幅地競投佔27億港元，再加上建築費20億港元及利息支
出7.8億港元，鷹君在是項投資的總額高達55億港元。鷹君集團董事總經理羅嘉瑞在中
標後接受記者訪問時表示，該集團對香港前景，尤其對寫字樓市道充滿信心，他表示香
港過去曾經歷了多次的突發性風暴，每次都只能有短暫的影響。

花園道地王於1992年5月建成，為兩幢具備智慧架構運作的高級寫字樓，命名為萬國寶
通廣場。每層樓均建有架高地臺層及具備光導纖維中樞通訊系統。廣場平臺上建有47層
高的萬國寶通銀行大廈，及37層高的亞太金融大廈，總樓面面積165萬方呎。鷹君佔有
69.5%權益，作為長期投資物業。其餘股權則售予美國的萬國寶通銀行及數合夥公司。
萬國寶通銀行表示：「萬國寶通廣場的中樞位置，重新界定了中區的銀行中心」。該項
發展證明了鷹君集團大股東的投資眼光卓越獨到。鷹君於1997年3月向萬國寶通銀行收
購其5%權益，並增持該物業權益至74.5%。其增添份量，續供租用。

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2 : GS(14)@2011-06-18 10:55:50

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 867&art_id=15353392

不滿補地價太高　鷹君或打退堂鼓
海洋公園建酒店大計觸礁
2011年06月18日

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3 : onesee(1238)@2011-08-12 16:26:13

冠君上半年收入跌0.9%
2011年8月12日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110812/News/ww_ww5.htm

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4 : Sunny^_^(11601)@2011-08-12 20:31:26

3樓提及

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冠君上半年收入跌0.9%
2011年8月12日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110812/News/ww_ww5.htm

點解會咁嫁.咁佢+唔到租.未姐係息率見左頂?實唔使升啦

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5 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-13 23:04:14

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120813253_C.pdf

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6 : VA(33206)@2012-10-08 21:16:35

鷹君的紐約夢
http://mymoneyinsider.com/?p=1579

October 8, 2012
By South Window

鷹君〈0041〉宣布，以2.29億美元〈約17.86億港元〉收購紐約第五區一間酒店的權益，筆者認為交易對鷹君正面。

由於不同地域的樓市有高低週期，在遠東一個大城市樓價高漲，在美洲的另一個大城市可以仍是相當抵買，這便是世界不同地方的樓市週期，著名財經專欄作家曹仁超過往便透過在不同時段在香港、英國及紐約購房，低買高賣，捕捉三地樓市週期而賺大錢。

鷹君這次購買紐約物業，情況亦有點類同，皆因環顧香港、倫敦及紐約，紐約的樓市處於抵買水平，既然在香港沒有抵買的房產，坐著什麼也不做也沒有道理，放眼紐約也是合理之舉，明智的決定。

買酒店首重位置，從收購資料得知，鷹君是次收購對象酒店，座落於曼哈頓市中心第五大道400號，是核心商業區，多座地標建築均在步行範圍之內，相比起集團過往於美國的投資，位置更為優越。

剩下的問題是，鷹君作為一條過江龍，能否提升酒店的能力。今年首8個月，酒店的經營溢利僅為121萬美元〈約944萬美元〉，應仍有改善空間，隨著美國經濟復蘇，商務旅客擁至紐約，酒店市道應不俗。鷹君於國際大城市有豐富管理酒店的經驗，亦是鷹君核心價值的所在，配合其已打出名堂的「Langham」的品牌，應可把這座有先天條件的酒店搞得更好，故筆者對交易持正面的看法。

圖一：鷹君在尖沙嘴的酒店，也以朗廷為品牌。(Wikimedia commons:Terence)

圖二：鷹君斥資購買紐約酒店的位置(Google Map)

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7 : GS(14)@2012-10-08 21:48:24

十幾億買間賺幾百萬的酒店?

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8 : GS(14)@2013-04-29 09:59:09

like 1881 game

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9 : QZPMG(39509)@2013-06-16 15:16:55

鷹君系, 同中信係一樣.
唔益街外人

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10 : VA(33206)@2014-05-30 22:34:04

Hong Kong / China Property team:
Cusson Leung (+852 2800 8526) / Amy Luk (+852 2800 8524) / Ryan Li (+852 2800 8529)

· Land price on the slide: Great Eagle stood out as the winner of the Pak Shek Kok site, at a land cost of HK$2.4 bn. It expects to invest a total of HK$7bn on the site. The AV of HK$3,300 psf is 46-55% below the AV of the four harbor-front sites nearby, acquired by the Sino-led consortium in 2007 and 2009. The extremely low land cost can give us an idea, we believe, about the level of bid submitted by Sino Land, the largest land owner in the area. We believe the sharp fall in land cost in the area is warranted, but the extent of the fall was beyond expectations. (Source: HKET)

JPM view: From the latest land transactions, we continue to see divergence in land costs between urban and New Territories areas. The Pak Shek Kok site fetched a record-low land price compared to sites nearby, whereas the Kai Tak site continued to attract strong interest amid limited land supply in urban areas. Also, as land supply increases and land cost slides, we observe more active participation by small and medium-sized property companies, such as Great Eagle, in the land sale market; competition is increasing. That said, given the large supply pipeline coming through, we believe land prices will continue to fall, which should allow developers to secure satisfactory margins. We also believe the current land auction results from Pak Shek Kok will spark questions again on the potential valuation downside risk to Sino’s land bank in the area.

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富豪系-世紀城市(0355)、百利保(0617)、富豪(0078)、四海國際(0120)、富豪產業信託(1881)新聞專區(關係: 鷹君、瑞安、新福港、0535、0272、0983、0041、2778、0310、0677、1192、0524、8172)

1 : GS(14)@2011-05-18 21:35:29

二、羅旭瑞
2.1「第一代狙擊手」羅旭瑞的崛起
八十年代藉股市收購迅速建立自己的商業王國的還有羅旭瑞，羅旭瑞的崛起比劉鑾雄稍
早，被譽為「第一代狙擊手」。羅旭瑞，1944年生於香港，是香港潮籍華商羅鷹石的次
子，幼時曾在香港聖約翰書院接受教育，後進入香港大學攻讀建築系課程，畢業後曾任
職於Wong Tung & Chau Lam公司。1979年，羅旭瑞加入鷹君集團，協助父親展開連串業
務擴張和收購活動，1980年將鷹君集團的酒店業務以富豪酒店集團名義分拆上市，又透
過富豪酒店收購小型地產上市公司永昌盛，並易名為百利保投資。1981年，羅旭瑞聘請
公司醫生韋理加入百利保投資，與韋理攜手合作，透過百利保策動對顏氏家族的中華巴
士公司的收購戰，計劃染指中巴擁有的地皮。羅、韋二人在這場收購戰中著著領先，使
對方要在外援協助下，才得以保住控制權。自此，羅旭瑞在香港商界嶄露頭角，成為令
人矚目的「企業狙擊手」。他那句「一擊不中，全身而退」的名言，更在香港商界廣為
流傳。
八十年代初，香港前途問題觸發危機，地產市道崩潰，鷹君集團出現了極大困難。至
1983年9月上半年度，鷹君集團一系包括鷹君、富豪酒店利百利保投資3家上市公司的虧
損高達24億港元，是當時被稱為「債王」的置地公司的兩倍，所欠銀行債項據說是「超
過資產以倍數計」。面對危機，羅旭瑞和父親羅鷹石在公司的處理問題上發生激烈爭
執，羅旭瑞認為富豪和百利保是長期投資，堅持毋須作出有關撇帳準備。羅旭瑞與父親
在公司運作方面的分歧日益嚴重。
1984年3月，亞洲證券主席韋理（顯然是在羅旭瑞協助下）向鷹君發動敵意收購戰，以
9,041萬港元向鷹君購入所持富豪酒店33.4%股權，由於富豪酒店持有百利保投資，鷹君
實際上亦間接將百利保出售。是次交易遭到羅鷹石的極力反對，他對促成這宗交易的羅
旭瑞極表不滿，但在債權銀行壓力下鷹君被迫售出富豪。交易完成後，羅旭瑞離開鷹
君，但出任由韋理任主席的富豪酒店及百利保兩公司的董事總經理。此後，外間便傳出
羅鷹石和羅旭瑞父子「不咬弦」的消息。多年後，羅旭瑞對這次離家創業有這樣的解
釋，他說：「孤身走我路是一個艱苦的決定，但富豪和百利保是由我一手創出來的，我
希望為公司和他們的股東做到最好。
韋理收購富豪，其實正是羅旭瑞為自己安排重組公司的第一步，因為早在韋理收購之
前，羅、韋二人已訂立協議，羅旭瑞有優先權向韋理購回富豪及百利保股份。當時，羅
旭瑞僅持有富豪酒店少量股份及百利保9.5%股權，主要是在百利保收購中巴失敗後股價
急跌時購入的，成本很低。羅旭瑞正是藉此作為他個人事業的起點。
接著，韋、羅二人便聯手展開富豪及百利保的資本重組計劃，首先是向匯豐銀行借貸
7.6億港元，其中1.3億港元用以向鷹君購回尖東富豪酒店，並撥出高達12.05億港元的
虧損，以奠定其資本重組計劃的基礎。1984年7月20日，韋、羅二人更宣布將富豪酒店
的股東資本大幅撇減，從原來的6.97億港元減至1.39億港元，同時註銷股份溢值帳6.6
億港元及重估兩間酒店的溢值2.3億港元，以抵銷溢帳上12.89億港元的帳面虧損，使其
股本能低於其有形資產淨值和市價，為日後發行新股集資作準備。1984年10月，富豪酒
店宣布重組，內容是富豪酒店發行新股集資3.27億港元，同時將所持百利保25.5%股權
售予韋理的亞洲證券和羅旭瑞的瑞圖有限公司，代價是6,675萬港元，使亞洲證券和瑞
圖持有百利保股權從原來的10.1%和9.5%分別增加到22.9%和22.3%，而百利保則向韋理
的亞洲證券購入富豪酒店32.5%股權，代價是支付現金50萬港元及承擔債務1.07億港
元。是次重組的目的是將富豪控制百利保的局面，轉化為百利保控制富豪，韋理從中套
現逾7,000萬港元，而羅旭瑞則僅投資3,337.5萬港元，便持有百利保22.3%股權，再透
過百利保持有富豪37.5%股權，從而奠定其建立日後商業王國的基礎。
2.2羅旭瑞的「狙擊」行動
從1985年起，當百利保和富豪酒店的財政狀況日趨改善及重整接近完成時，羅旭瑞便再
展其高超財技，部署連串收購行動，以鞏固及擴大其商業王國。他首先收購世紀城市，
作為其集團的控股旗艦。世紀城市成立於1981年3月，同年9月在香港上市，是一家中小
型地產公司。1983年地產市道陷入低潮後，世紀城市持續出現大量虧損，到1985年已累
積虧損逾2億港元，債權人正申請將其清盤，羅旭瑞即向世紀城市展開收購，以4,800萬
港元取得世紀城市近七成控制權。自此，羅旭瑞便以世紀城市為旗艦，開始建立和發展
以該公司為首的集團。
1986年3月，世紀城市向百利保發動收購，以每股百利保作價5.28港元，或世紀城市新
股50股，向百利保提出全面收購，結果成功取得百利保98%股權，稍後，世紀城市透過
配售百利保股份，將持股量減低至74.03%，仍保留其上市地位。同年，世紀城市先後將
所持銅鑼灣豪華中心及發展中地盤以3.29億港元價格售予百利保，使百利保成為集團發
展地產業務的主力。1987年7月，羅旭瑞又透過百利保策動對國泰置業的收購戰，取得
該公司81.4%股權。稍後，國泰置業易名為國泰城市，業務側重於證券投資、企業收
購，成為羅旭瑞旗下的第二號狙擊艦。
羅旭瑞收購國泰城市後，即將收購的目標指向嘉道理家族的大酒店集團。其時，大酒店
剛被劉鑾雄狙擊，但大股東嘉道理家族對該公司的持股量仍在35%以下，控制權不穩。
羅旭瑞看準此點，透過國泰城市向大酒店董事局接觸，提出善意收購建議，不過即遭拒
絕。1988年10月21日，羅旭瑞透過國泰城市正式向大酒店提出全面收購，收購價為每股
大酒店6.3元，其中現金4.8元加1股面值1.5元國泰城市股份。不過，當時大酒店每股資
產淨值在8元以上，國泰城市的收購價並不吸引。
羅旭瑞這次發動的收購戰，可說是典型的「蛇吞象」式收購，其時國泰城市的資產淨值
僅3億港元，而大酒店的資產淨值則高達90億港元，是前者的30倍。國泰城市要成功收
購大酒店需動用44.37億港元巨資，同時需發行近10億國泰城市新股。羅旭瑞以新進企
業狙擊手的姿態向香港英資的老牌家族公司發起挑戰，轟動了整個香港商界。
而對嘉道理家族來說，大酒店是該家族立足於香港的根基，好不容易才擊退劉鑾雄的入
侵，又豈容羅旭瑞染指。4日後，即10月25日，嘉道理家族宣布以每股5.8元價格向獨立
第三者購入一批大酒店股權，使持股量從34.9%增加到37.2%，因觸發全面收購點向大酒
店股東提出全面收購。嘉道理家族的反擊行動，目的亦並非全資擁有大酒店，而是要減
低羅旭瑞成功的機會。由於嘉道理已擁有37.2%股權，羅旭瑞若要取得大酒店50%以上股
權，必須要獲得79%的其他小股東接受。換言之，如果嘉道理家族不放棄其所持大酒店
股權，羅旭瑞的成功樣會不大。
正因為了解到這點，10月26日羅旭瑞再次接觸嘉道理家族，希望提高收購價收購嘉道理
家族所持股權，但遭到拒絕。面對嘉道理家族保衛大酒店的決心，羅旭瑞終於知難而
退，將所增持的1,100多萬大酒店股份轉售予嘉道理家族，獲利約1,200萬港元，實現他
那「一擊不中，全身而退」的名言。
大酒店一役雖然鍛羽，但羅旭瑞在同期展開的收購行動卻輕易取得成功，1988年9月，
羅旭瑞透過富豪酒店集團以3.65億港元收購加拿大星座酒店集團51%股權，該酒店是加
拿大規模最大的會議中心酒店，擁有900餘間客房，此項收購無疑是富豪酒店進軍海外
市場的一個突破。稍後，富豪再斥資4億港元購入美國酒店管理集團Aircoa公司51%股
權。與此同時，羅旭瑞又透過國泰城市成功收購香港上市公司富利國際85.75%股權及加
拿大上市公司Argosy Mining Co.37%股權。從1985年到1988年底，羅旭瑞在短短數年間
透過連環收購，成功控制8家上市公司，包括世紀城市、百利保、富豪酒店、國泰城
市、富利國際5家香港上市公司，成為香港經濟中急速崛起的新一代華資財閥。據財經
專家估計，其時羅氏集團在香港的資產已超過60億港元。
2.3羅旭瑞成新一代財閥
從1989年起，世紀城市集團進入鞏固、重整的新階段。1989年11月和1990年2月，世紀
城市集團先後進行了兩次重組，將國泰城市和富利國際的控制權分別從世紀城市和國泰
城市轉移到百利保旗下。1991年4月及1992年10月，百利保在購入國泰城市和富利國際
的核心資產後，又先後將兩家空殼公司出售。1993年底，羅旭瑞將百利保分拆為百利保
國際和百利保發展兩家上市公司，但到1995年6月，又將兩家公司合併，透過百利保發
展將百利保國際私有化。香港證券業人士對世紀城市系的頻繁重組評價不一，有的認為
透過重組，系內各公司的業務劃分將更加清楚，對集團管理和業績都有良好影響，但有
評論則認為，每次重組，系內的主要資產，便會轉向羅旭瑞那邊去。因此，投資者對世
紀城市系頗存戒心，以致該系股價長期偏低。
現時，尚難判斷世紀城市集團的內部架構重組是否已趨完成，但世紀城市、百利保發展
及富豪酒店無疑是該集團3家核心公司，其中，世紀城市是集團的控股公司，透過附屬
及聯營公司從事地產發展及投資、證券買賣及投資，以及經營管理酒店；世紀城市持有
71.7%股權的百利保則是該集團從事地產發展及投資的上市旗艦，持有的主要投資物業
包括銅鑼灣百利保廣場、賈炳達道的九龍城廣場等，是香港的二線地產上市公司；百利
保持有63.1%股權的富豪酒店集團則專責酒店經營管哩，在香港擁有4家酒店，包括富豪
香港酒店、富豪九龍酒店、富豪機場酒店、麗豪酒店，共有逾2,250間客房。富豪酒店
還在美國、加拿大等地持有超過22家酒店的全部或部份權益，並在全球建立一龐大酒店
管理網絡，已成為一國際化酒店集團。
到1996年底，羅旭瑞控制的3家上市公司，包括世紀城市、百利保發展及富豪酒店，市
值已從1989年7月的43.8億港元急增到277.34億港元，已躋身香港控制上市公司的二十
大財閥之列，排名次於老牌的利氏家族而居第十五位。

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2 : 5067272(10930)@2011-05-21 23:44:45

隻120呢排係咁跌, 同埋成交好疏落, 係吾係歸晒邊呀???吾知有無機會上番$0.2呢d位呢??

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3 : GS(14)@2011-05-22 10:52:00

2樓提及

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隻120呢排係咁跌, 同埋成交好疏落, 係吾係歸晒邊呀???吾知有無機會上番$0.2呢d位呢??

下次請不要在新聞區發言，新聞區是用作貼新聞的
http://realforum.zkiz.com/thread.php?page=1&tid=8191

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4 : GS(14)@2011-07-23 21:17:49

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15456949
羅寶文迷失十年　不再任性
2011年07月23日

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5 : Clark0713(1453)@2012-03-21 19:43:21

Del.....

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6 : GS(14)@2012-11-20 00:02:32

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121113414_C.pdf
120

董事會謹此通知本公司證券持有人及潛在投資者，相對於截至二零一一年九月三
十日止六個月所取得的未經審核綜合溢利港幣582,710,000元而言，預期本集團於
截至二零一二年九月三十日止六個月的未經審核綜合溢利將會錄得大幅下跌。截
至二零一二年九月三十日止六個月的未經審核綜合溢利預期大幅下跌主要原因於比較二零一一年中期，來自若干一次性的出售交易的應佔共同控制實體業績錄得溢利港幣585,501,000元。出售交易的詳情已披露予本公司日期為二零一一年六月三十日的公佈及本公司的二零一二年年報。
本盈利警告公佈僅以本公司管理層對本集團未經審核綜合管理賬目的初步審閱為基礎，有關管理賬目並未經本公司核數師審閱及審核。本集團截至二零一二年九月三十日止六個月期間的未經審核綜合財務報表仍待落實。預期於二零一二年十一月二十七日刊發本集團截至二零一二年九月三十日止六個月的中期業績公佈。

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7 : greatsoup38(830)@2012-12-02 10:31:03

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121127600_C.pdf
120
展望
回顧期間，全球經濟環境整體仍起伏不定。歐洲若干國家之主權債務危機及美國經濟遲滯，加上全球流動資金及貨幣供應之大幅增加，導致全球經濟之未來方向不明朗。中國以及香港對房地產行業採取限制性及貨幣措施輕微打壓了市場需求及整體氣氛，這被對房屋之實際需求以及外資流入創造之需求加以平衡。由於該等合併因素所致，香港之物業價格已飆升至歷史新高，導致近期政府透過對住宅物業徵收特別印花稅及包括加速土地供應在內之其他措施以打擊投機行為。
投資者整體上似乎採取無風險之策略並在彼等之投資組合中增加定息工具及證券投資之百分比。由於民主黨與共和黨就財政赤字及稅務組合方面發生意見分歧，投資市場亦開始重新關注於二零一二年底美國「財政懸崖」之可能後果。然而，本集團對香港及中國房地產行業之中長期前景仍然樂觀，並繼續進行由本集團承接之項目。同時，本集團亦正在考慮投資香港及中國（特別是若干二線城市）之物業投資項目。另外，根據國家之新政策，本集團將繼續與有關政府部門協商新疆項目，有望最終取得滿意結果。該擁有50% 權益之共同控制實體出售成都項目之70% 權益已減少本集團對該項目之資金需求，並加強本集團之整體現金流。如前所述，本集團之管理層認為延長未行使可換股債券到期日之建議（須在本公司應屆股東特別大會上獲批准及聯交所批准已轉換股份上市後方可作實）有助本集團實施其總體融資規劃。本集團積極審視其他有潛力之投資機會，以達致本集團之資產增長及盈利。

轉盈為虧，蝕2,800萬，重債，依賴聯營

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8 : greatsoup38(830)@2012-12-02 10:31:22

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121127600_C.pdf
120
展望
回顧期間，全球經濟環境整體仍起伏不定。歐洲若干國家之主權債務危機及美國經濟遲滯，加上全球流動資金及貨幣供應之大幅增加，導致全球經濟之未來方向不明朗。中國以及香港對房地產行業採取限制性及貨幣措施輕微打壓了市場需求及整體氣氛，這被對房屋之實際需求以及外資流入創造之需求加以平衡。由於該等合併因素所致，香港之物業價格已飆升至歷史新高，導致近期政府透過對住宅物業徵收特別印花稅及包括加速土地供應在內之其他措施以打擊投機行為。
投資者整體上似乎採取無風險之策略並在彼等之投資組合中增加定息工具及證券投資之百分比。由於民主黨與共和黨就財政赤字及稅務組合方面發生意見分歧，投資市場亦開始重新關注於二零一二年底美國「財政懸崖」之可能後果。然而，本集團對香港及中國房地產行業之中長期前景仍然樂觀，並繼續進行由本集團承接之項目。同時，本集團亦正在考慮投資香港及中國（特別是若干二線城市）之物業投資項目。另外，根據國家之新政策，本集團將繼續與有關政府部門協商新疆項目，有望最終取得滿意結果。該擁有50% 權益之共同控制實體出售成都項目之70% 權益已減少本集團對該項目之資金需求，並加強本集團之整體現金流。如前所述，本集團之管理層認為延長未行使可換股債券到期日之建議（須在本公司應屆股東特別大會上獲批准及聯交所批准已轉換股份上市後方可作實）有助本集團實施其總體融資規劃。本集團積極審視其他有潛力之投資機會，以達致本集團之資產增長及盈利。

轉盈為虧，蝕2,800萬，重債，依賴聯營

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9 : newtonau(41980)@2013-11-28 23:23:52

走得快，好世界

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10 : greatsoup38(830)@2013-11-29 01:33:41

虧損降89%，至300萬，超重債

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11 : Clark0713(1453)@2013-12-02 21:23:22

#120 四海國際

聯合公佈 - UBS代表P&R STRATEGIC （即百富控股之全資附屬公司） 提出收購四海之全部已發行股份 （百富一致行動集團已擁有或同意收購者除外） 之無條件強制全面現金要約截止

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12 : greatsoup38(830)@2014-05-02 02:01:34

10合1，之後1供2，每股10仙

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13 : GS(14)@2014-06-19 23:21:19

延長供股期

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冠君產業信託(2778)專區

1 : GS(14)@2014-08-24 22:20:28

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=7329&page=\r\n前專區\r\n\r\nhttp://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6810\r\nREIT 專區

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2 : greatsoup38(830)@2015-08-11 15:58:00

盈利降6%，至5億，輕債

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3 : greatsoup38(830)@2015-08-11 17:30:33

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150811/news/eb_ebb1.htm
冠君產業可分派收入跌7.8%
  2015年8月11日

【明報專訊】香港零售業增長持續放緩，冠君產業信託(2778)行政總裁李澄明稱，他們要與旗下朗豪坊商場租戶一同韜光養晦，雖沒有水晶球得知需要韜光養晦至何時，但他們會做好商場，並且明年會將宣傳廣告費加碼。反而中環花旗廣場陸續有新租客遷入，出租率有望於明年3月底推高至96%，帶動整體收入增長。

明年出租率回升至96%

冠君昨日同時宣布中期業績，期內可分派收入為6.12億元，較去年同期跌7.8%；每股派0.0956元，跌8%。當中朗豪坊辦公大樓及商場分別錄得收入1.73億及4.19億，分別增長8.8%及9.9%；反而花旗銀行廣場則因平均呎租跌3.6%至74.75元，加上出租率有待提升，因此來自該項目的收入跌15.6%至只有5.18億元。

李澄明稱，由於冠君所持物業處於不同周期，因此在零售業放緩時，可以借助花旗銀行廣場陸續獲新租客遷入，令出租率由6月時的83.3%，提高至明年3月底的96%，以增加收入。零售商場方面，則受較早前反自由行示威影響，給予旅客不好的印象，加上其他國家匯水較低，旅客轉往其他國家消費，他們唯有與商戶齊齊韜光養晦。

他表示，沒有水晶球預知需要守候多久，但是會做好商場，例如增加對消費者具吸引力的商戶，甚至鼓勵商戶翻新門面。冠君亦會在每年耗費2000萬元作宣傳推廣之外，在明年加碼一成，吸引消費者前來。

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4 : qt(2571)@2016-02-20 11:35:02

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S15W2FR

更正-路透基點：冠君產業信託自行籌辦113億港元貸款用於債務再融資--TRLPC

(更正：因英文原文有誤，內文第三段基準利率應為“香港銀行同業拆息(Hibor)”，非“倫敦銀行間拆放款利率(Libor)”)

路透香港2月17日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，冠君產業信託正自行籌辦113億港元(14.5億美元)的子彈式貸款，用於債務再融資。

上述貸款分為55億港元三年期和58億港元五年期兩檔。 其中三年期部分進一步分為52億港元的定期貸款和3億港元的循環貸款。

上述三年期和五年期貸款利率分別較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼83個和95個基點。 承貸銀行可分別獲100和115個基點的綜合收益，前端費分別為51個和100個基點。

冠君產業信託為上述貸款的擔保方，以其在香港的地產作抵押。

2014年5月，該公司與七家銀行簽訂75億港元貸款協議。 該筆貸款由37億港元的三年期和38億港元的五年期貸款組成，利率分別較Hibor加碼120個和136個基點。 這七家銀行分別為中銀香港、花旗集團、恆生銀行、匯豐、華僑銀行、三井住友銀行和大華銀行。 (完)

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5 : greatsoup38(830)@2016-02-27 23:43:46

維持賺10.3億，輕債

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6 : qt(2571)@2016-05-07 10:11:12

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S1822EK

路透基點：冠君產業信託113億港元再融資吸引11家銀行參與--TRLPC

路透香港5月5日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，冠君產業信託的113億港元(14.5億美元)子彈式貸款已經吸引11家銀行加入。
  
  上述貸款分為55億港元三年期和58億港元五年期兩檔。 其中三年期部分進一步分為52億港元的定期貸款和3億港元的循環貸款。
  
  上述三年期和五年期貸款利率分別較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼8
3個和95個基點，承貸銀行可分別獲100和115個基點的綜合收益。
  
  冠君產業信託為上述貸款的擔保方，以其在香港的地產作抵押。
  
  詳細額度分配情形如下：
  
          單位：百萬港元三年期五年期銀行名稱匯豐1,340 1,340      
中國銀行770 770      
花旗集團770 770      
恆生銀行770 770      
中國工商銀行500 500      
三井住友銀行500 500      
星展銀行300 300      
華僑銀行300 300      
大華銀行250 250      
東亞銀行-- 200      
永豐銀行-- 100      
                                
    
合計: 5,500 5,800 (完)

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7 : greatsoup38(830)@2016-08-14 04:25:58

盈利增12%，至5.5億，輕債

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8 : GS(14)@2017-02-28 17:21:36

盈利增13%，至11.5億，債一般

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9 : ahtf(35089)@2017-07-05 01:44:19

【鷹君爭產】冠君可能出售朗豪坊寫字樓 料值近200億
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20170704/56914270

鷹君（041）疑似爭產風波鬧得激烈之際，最新鷹君旗下的冠君產業信託（2778）可能出售核心項目，朗豪坊辦公大樓物業項目。

冠君指，有鑑於目前利好的香港商用房地產市況，已委任第一太平戴維斯（香港）代表公司探討出售旺角朗豪坊辦公大樓物業全部權益的可能性。

目前，冠君持有的主要物業為中環花園道3號及朗豪坊商場及辦公大樓。該公司於2008年收購朗豪坊的商場及辦公大樓（四層除外），總樓面面積達293萬平方呎。朗豪坊辦公大樓由2014年至2016年間一直維持100%滿租率。

就冠君探討出售朗豪坊辦公大樓物業項目，鷹君主席羅嘉瑞回應查詢指，鷹君只是冠君的大股東，對於冠君有意出售物業項目無回應。

同樣身為冠君董事的羅啟瑞回應查詢時指，「我只希望出售的整個過程可以在最高的透明度下進行。詳細的進行過程也應該讓所有董事清楚。」

旺角朗豪坊商廈樓高59層，每層樓面為17,398方呎，總樓面約77萬方呎。不過曾在2005年期間售出4層，故現時只有55層可供出售，總樓面70.29萬方呎。現時寫字樓呎租由44至50元，以此推算，市值呎價2.2萬至2.8萬元，整批樓面估值可達155億至近200億元。

有消息人士指出，由於朗豪坊屬地標建築，加上旺角區可供出售的新商廈不多，而且新買家可擁有大廈命名權，一旦售出呎價將成九龍最貴商廈。而頂層單位，呎價料可逾3萬元。

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10 : GS(14)@2017-07-19 16:04:01

SOLD

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11 : GS(14)@2017-08-16 17:45:33

盈利增16%，至6.4億，輕債

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12 : GS(14)@2017-12-07 14:32:17

1 拆2

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13 : GS(14)@2018-02-15 19:35:54

盈利增9%，至12.8億，輕債

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14 : GS(14)@2018-08-24 22:55:44

盈利增8%，至6.8億，輕債

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15 : GS(14)@2019-02-22 19:04:13

盈利增8%，至13.8億，輕債

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