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越秀房產(405)前無去路，後有追兵，點算!? stockbisque

本來沒有想過寫越秀房產對廣州國際金融中心(廣州IFC)的收購，但近日一些新聞令筆者由感而發。
1．Adidas撤蘇州生產基地：美資企業爭相撤華，有部分撤資回美國生產、有部分計畫到緬甸等廉價地區投資；
2．廣東騰籠換鳥在加快中：深圳造聖誕燈等十餘家傳統製造業台商被要求撤出；
3．國際金融危機影響，廣東工廠開工率下降，空置廠房率持續上升；
4． “十二五”現代服務業發展規劃指出，2015年服務業產值佔GDP的比重要從目前的42.6%提高到47%，提高4個百分點。十二五期間第三產業複合增長率將達到8.9%，明顯高於同期預期GDP的 7%增長率或農業和第二產業的5.5%增長率。

前無去路
根據2011年年報，越秀房產的只有5項物業，即白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場和新都會大廈。其中白馬大廈為最重要的物業，於2011年白馬大廈佔越秀房產總經營收入和總物業估值分別為58.7%和56.4%。越秀房產2011年總經營收入增長7.8%到約人民幣5.223億元，其中白馬大廈增長11.0%較其它物業高出3.2%，成績相當不錯。

白馬大廈的實地觀察
鄰近廣州火車站的白馬大廈(又稱為廣州白馬服裝市場，www.baima.com) 由4層商場、5層寫字樓、1層地下停車場組成。在越秀房產5項物業中白馬大廈的租客數目最多達1,105，但白馬大廈的租客單一，租客主要是服裝批發商/ 廠家，零售商或服裝相關的公司。根據筆者去年一次短暫實地的觀察(逛了1~7樓)，租客主要為中少商戶。服裝市場的人流很旺，有散客買衫，有買手看貨辦， 筆者的個人感覺是服裝市場經營得不錯。由於逛到下班時間(好像是5:30pm)，筆者看到一個頗為有趣的場面，差不多下班時間，很多商店自動收拾貨品及關燈，商場走廊大部分燈被關掉，連大部分的電梯也停運，目的只有一個：關門了，所有人快撤離啊。員工和顧客撤離的速度跟彎仔政府大樓下班的速度有過之而無不及，轉眼間人流已逼滿旁邊的流花車站(以此推斷很多服裝市場員工是來自廣州以外的地方)和附近的地鐵站，而白馬大廈附近一帶(註：附近的商廈也是批發市場)也開始人去樓空，沒有其它的商業活動了。

筆者以上的觀察發覺白馬大廈是一個成功的服裝批發市場，但同時由於它的市場定位和所在位置不能輕易改變作為其它用途，它對服裝批發市場依存度極大。因此如果日後廣東省服裝製造/出口走下坡，白馬大廈的經驗將會間接受影響。而現實是在廣東省騰籠換鳥的大政策下如服裝製造等勞工密集、高污染、高消耗的行業快將被換出去。

從以上幾點長遠來說，白馬大廈將來能否持續推動越秀房產的增長將成為疑問。這點越秀房產管理層是非常明白的。

收購廣州IFC
越秀房產管理層相信通過收購廣州IFC何以達致一系列好處，包括：
-組合多元化和減少對白馬大廈的依賴
-增加基金規模
-提升基金的質素及增長潛能

筆者認同以上的好處，但覺得管理層嚴重低估該項收購的風險，特別是競爭對手的風險。筆者沒有詳細閱讀490頁的通函，但有以下個人觀點。

1．出租率
根據2012年6月29日通函，越秀房產預期該物業甲級寫字樓於2012年12月31日的出租率約為70%。但預測與實際有以下的分別：

管理層出租率逾估逾低，但成績不是怎麼樣。

2．再看看十大租戶是誰

第一大租戶廣州越秀及其附屬公司是廣州市政府的資產，而第二大租戶廣州友誼集團第一大股東是廣州市政府(佔51.89%股權)，換句話說，以56.77%出租建築面積計算，廣州市政府間接成為最大的租戶。也許廣州IFC快正名為廣州MAC (Municipal Asset Center，市政資產中心)了。筆者絕無反對廣州市政府附屬公司租用廣州IFC之意，不過只是覺得為何不勞力掙街外錢，而是自己掙自己錢。特別在十大租戶中只有北京市金杜(廣州)律師事務所和廣州仲量聯行物業服務有限公司為國際公司，但他們也不是真正的金融公司。沒有知名的金融公司進場那配叫廣州國際金融中心。

筆者估計由於廣東是靠製造業起家所以廣州IFC引進跨國金融公司有困難，因為該等公司已紮根於上海、北京、深圳等地。

3. 後有追兵—其它物業的競爭
內地的高樓真的可以用 “一山還有一山高”來形容。廣州國際金融中心其實是雙子塔的西塔，在建中的東塔內地傳媒用“東塔妹妹高出西塔姐姐90米”來表達它的高度。

東塔(地下5層，地上111層，總建築面積為507,681平方米)提供零售、餐飲、辦公樓、酒店、酒店式公寓，其中負2層至5層為商業區，7層至67層為辦公區，69層至92層為酒店式公寓區，94層至108層為酒店區，109層至111層為設備層，项目總投資約100億元。

廣州東塔亦稱為周大福中心是鄭裕彤私人周大福企業有限公司所擁有，據羊城晚報報告，周大福中心預計2015年3月竣工並投入使用， 而鄭裕彤之孫、新世界地產太子爺鄭志剛(Adrian)所打造的高端購物中心品牌“K11”(www.k11concepts.com)亦有可能進駐。預計到時除了優質甲級寫字樓大廈出租大戰外同時上演廣州百貨業大混戰。鹿死誰手，三年後大家拭目以待。

其實，在2015/2016年後有機會上演自己人打自己人互相競爭的一幕，因為比廣州國際金融中心更高檔次的財富中心(建築面積210,000平方米,其中寫字樓佔157,000平方米)將會在附近落成，到時亦是廣州國際金融中心現有租戶的續租期。

競爭每時每刻都在，不用等三、四年。廣州國金中心附近的空置率不少，一街之隔的高德置地廣場(G.T. Land Plaza)一期A塔在2012年第一季度就新增4萬平方米甲級寫字樓供應， 高德置地廣場在2011年第四季度成功引進了IBM租賃4,400平方米。高德置地廣場由寫字樓、商場、酒店及服務式公寓。以筆者今年4月實地觀察，高德置地廣場的商場以港式經營，商店組合多樣化、食肆林立，有吉之島，不過可能有於是新發展地段，人流只屬一般不如天河城或正佳廣場那麼旺，但已經遠勝廣州IFC的友誼商店(今年4月就說過友誼商店的冷氣系統一陣up味，人流冷清)。

另外與廣州IFC相連的有富力盈凱廣場(根據富力地產(2777)2011年中文和英文年報富力盈凱廣場英文名稱為R&F Yingkai Plaza，但越秀房產2012年6月29日通函就用R&F Park Hyatt，其實根據富力地產2011年年報第18頁Park Hyatt的中文名稱是栢悅酒店。)，當時所見地盤正在興建中。富力盈凱廣場由地下5層、地上65層組成，建築高度為286米，4-51層為超甲級寫字樓，53-65層是Park Hyatt酒店，廣場總建築面積10.4萬平方米，交樓日期為2013年12月31日。

筆者在本網誌特意提及高德置地廣場和富力盈凱廣場是想帶出珠江新城商務區甲級寫字樓競爭非常激烈。越秀房產2012年6月29日通函的主文只輕輕帶過競爭情況，反而附錄部分有較多的提及。

總結
Location, Location, Location 是物業投資的重要指標，香港IFC的高出租率和專貴物業估值除了是因為其世界級的物業管理外，就是因為它的location非常罕有。由於土地供應及市民對維港的保護在中環臨海地段將不會再有土地供應興建類似香港IFC的物業。但同樣的情況就很難在廣州IFC身上出現，筆者覺得雖然富力盈凱廣場或高德置地廣場的名氣明顯不及廣州IFC但它們無論地點和性質皆的非常類似和可以互相代替(根據越秀房產2012年6月29日通函，廣州IFC的估值某種程度是基於富力盈凱廣場的買賣交易計算出來的，所以筆者有理由說它們是非常類似和可以互相代替的。)。再者，周大福中心預計2015年3月竣工，到2014年末市場目光必放在周大福中心及其高端購物商場身上。換言之，投資者不要用投資香港IFC的角度去評估廣州IFC的價值，因為實質上就有差別。

從白馬大廈對總資產比重(56.4%)、總經營收入貢獻(58.7%)、和總經營收入增長(11%)角度看，如其說越秀房地產是一家投資信託基金，更貼切的說法是一家服裝批發市場信託基金。對此，越秀房產需要建立一個更合理的物業組合是不爭的事實，而越秀房產無可避免的要去收購越秀地產(123)的物業。問題是究竟越秀地產或越秀房產有沒有能力管理這麼大型的物業。從出租率、租戶組成看，筆者真有點懷疑。而當天友誼商店冷氣系統一陣up味(雖然不太明顯)是個別事件或是持久的情況呢?見微知著。

越秀房產真是前無去路(不改變物業組合只會坐以待斃)，後有追兵(如果收購廣州IFC，華南最高樓只可維持多二、三年，而現在附近的商廈皆追逐相似的潛在租客群，而在環球衰退陰影下潛在租客群沒有增多；長遠依靠廣州市政只會做廣州MAC) ，點算!?

我想將樓價估高d點辦? 估唔到價點算 Home Blogger

經常有朋友打比筆者，問佢間樓估唔到價點辦。其實建議買入該單位或想把現物業加按前，先到中銀匯豐的網上估價「估一估佢」，但不少行內人都知其網上估價是保守的，及有時不準確的，其實有辦法將該估價或銀行分行之結果再估高5-10%。

高5-10%有咩用? 有時都可以「救到命」，例如你買入單位A成交4.60mil，但去返銀行上會只比到4.4mil你，如你自住借九成上會，銀行只會依估價的九成借錢比你，即4.4mil*90%=3.96mil，你自己要比4.60mil-3.96mil=64萬出黎。比起你原定比一成首期，即46萬，足足多出64-46=18萬。

現時買家已將條數「計得好盡」，耗盡一生積蓄買樓。如果再要補18萬差價，都有機令佢買唔成樓!!! 買唔成而撻訂少則賠十幾萬，重則可以百萬計，死人都似!!

有見及此，homebloggerhk提供一功能，就係你先比物業地址及成交價我地，請留埋回覆方法。通常真係成交左後有份臨時合約會令間樓「成功估高」既機率增高。或有想套現之人仕，想知佢間樓套盡可有幾多都可以幫你試做，希望幫大家成功解圍。此功能將會植入在2013年2月將發佈之新介面，向直接電郵到[email protected]都可以。

新買樓宇最好準備臨約係手，村屋麻煩搵下有冇樓房平面圖，及DD/LOT number，咩都未有而又想估下價請寫多點你現時之情況，畢竟筆者是用人手幫你去估價才有望將你的估值「去盡」，等你借得一蚊得一蚊，ha~

女人幸福教(15)：戀情唔復活，點算？ 周謙

各位讀者，本尊最近因事繁忙，三月四月的稿「狂無派」，在此先係道同各位講聲SORRY先！

每年四月份，就係耶教重要節日復活節，就係紀念耶穌比祂的同胞謀害，用人民民主公投方式判罪至死後，三日後復活的偉大事件。從此，人類社會就有復活呢個概念。

講開復活，好多人，尤其係女人，對過去的戀情都特別放唔低。重成日想D過左最佳使用日期的戀情感情，有一日都可以重新出發。

而且會為左過去的對象的生活點滴而令自己唔開心。呢D情況，係有左facebook，Whatsapp之後，特別嚴重！

其實，一個女人，最重要的，唔係得到一個所謂「命中注定我愛你（過去式）」的人既重新注視同愛。而係要去到邊，遇到什麼人，都令人忍唔住對係特別鐘愛同照顧，男男女女都樂於同你相處同你建立更深的人際關係。

一個人，TQ高，又點會怕無人要？大部份人，都係想搵個同自己夾到的人一起享受人生姐，你同個個都夾得到兼夾得好，機會又何止多人十倍百倍？

英鎊下跌 敏感股點算？ 文若

英鎊今晨大幅下挫，一度挫近6%，創31年新低。英鎊敏感股挨沽，長和系股份大跌，匯豐（5）、渣打（2888）、保誠（2378）亦跌1-2%，但這些下跌又是否反映企業實際面對的情景？

英國脫歐程序正式啟動，法國總統奧朗德率先表明，英國脫歐需要負上其應有代價，而歐盟各國亦可能為了阻嚇其他國家脫離歐盟，而對英國是次脫歐更為強硬。「硬脫歐」在即，英國的金融業應該首當其衝，面對極大的困境，近年匯豐和渣打的業務表現疲弱，亞洲業務再不能推動兩行業績出現奇跡，再加上脫歐的不明朗因素，兩行走勢轉差定然是意料中事。匯豐和渣打近日出現「小陽春」，反彈不少。但長遠而言，兩行的走勢將會趨向下行，德意誌銀行近期的問題，兩行下跌空間就更大。

至於保誠，雖然同樣為金融股，保誠亦會受到英國脫勾影響。然而，保險業相對銀行業來說，流動性較低，未必會即時反映到英國脫勾的影響。另外更重要的因素是，保誠是以英鎊為業績報告的單位，而匯豐、渣打則是以美元作單位，而保誠的過半收入都是來自亞洲和美國，英鎊下跌更有利保誠的匯兌收益。因此對保誠來說，匯兌收益足以抵銷英國前景不明的負面影響，匯豐、渣打的投資者，可以考慮轉至保誠。

而長和系方面，電能（6）、長江基建（1038）都是公用股，而英國脫歐對公用事業的衝擊並不大，短期當然會造成相當大的匯兌損失，但兩間企業不斷擴大版圖，預料對他們的影響不大。即使英國經濟下行風險增加，公用股業績也不會受太大影響，但短期內走勢仍見疲弱。而長和（1）主要在英國經營電訊業務和零售業務，預料影響較大，尤其是經濟下行影響消費者消費意慾，中短期亦不宜沾手。

文若

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