接下國際大廠不要的雞肋 讓索尼、飛利浦來敲門 創傑大換血 治好九年虧損變金雞

2013-12-23  TWM

過去一般人認為「藍牙」已是成熟技術，但隨手機及平板銷售大增，包括智慧配件、穿戴式裝置等產品，都需要內建藍牙技術，也讓深耕藍牙十四年的創傑，走出ＩＣ設計業的新藍海。 撰文‧林宏文 他不是大學同學裡最早成功的那位，台灣ＩＣ設計創業最好的年代，他也沒跟上；他苦守藍牙晶片市場，靠著與山寨廠做生意，撐過虧損寒冬，還讓索尼、飛利浦等大廠找上門，這是創傑總經理林京元的故事。 曾經，創傑是台灣ＩＣ設計界，最具潛力的公司之一，打著矽谷團隊的金字招牌，做的還是二○○○年最紅火的無線傳輸技術，還畫出一張美麗藍圖——專賣智慧財產權（ＩＰ）、不賣晶片。 夢想總是美麗的，現實卻是殘酷的，這張藍圖讓創傑成立十四年，虧損九年，不只產品、團隊大換血，虧損、減資、甚至更換大股東。 第一刀砍掉賣專利的白日夢時間倒回一九九九年，一群從矽谷回來的工程師，加上創投給的七四○○萬元，創傑就這麼落腳在新竹，就像多數的ＩＣ設計公司一樣，燙金的矽谷招牌，做的又是當時最紅火的產品，自然備受關注。 創傑最早的創辦人陳逸萍，出身於國際電信大廠易利信（Ericsson），因為陳逸萍的研發團隊在藍牙上的布局相對早，他們決定，要做就要將格局拉高，只賣ＩＰ、不做晶片。 選好發展方向後，創傑大舉投入研發，也得到了成果，創傑成了台灣少數獲得藍牙認證的公司。他們的創業夢編織得很美，從八位元、十六位元到三十二位元，一步步的將藍牙技術的ＩＰ授權出去，就算不賣晶片，也能有源源不絕的授權金進帳。 只是，夢想終究止於殘酷現實的到來，市面上願意採用藍牙技術的產品都寥寥可數，又怎麼會有人需要找創傑授權ＩＰ？就算真的授權了，也因為量產的產品不普及，創傑根本也沒有授權金可收。產品決策的錯誤，儼然就像一場海嘯，重創了創傑。 為了重新整頓，創傑的大股東找上了剛從華邦電子離開的林京元接任總經理，「藍牙是好題目，但市場爆發速度慢，創傑好多年都不賺錢。」林京元知道，他到創傑的首要任務，就是得要找到問題出在哪裡。 林京元接手的第一件事，就是調整方向，從只賣藍牙基頻ＩＰ變成賣藍牙系統整合晶片（ＳＯＣ）。到了○六年，林京元的老東家華邦電子，要將旗下的無線研發團隊切割出去，林京元知道，機會來了，創傑不但接下華邦電整組團隊，還順勢引進華邦電資金。 第二刀割捨虧損九年包袱 正因獨立型藍牙晶片產品功能更強大，單價也更高，平均價格在一美元，對比智慧型機中的藍牙晶片普遍不到○．三美元，形成極大落差。這也是為什麼創傑成立的前九年都很辛苦，大多處於虧損狀態，甚至早期股東也相繼退出。林京元找來原本就出任董事、也是他交大同班同學的吳廣義出任董事長，再為創傑動第二次刀。 吳廣義早期擔任宏碁美國公司總經理，後來出任台積電轉投資的旭陽創投合夥人，林京元找上他，就是希望透過吳廣義的經驗與人脈，協助創傑轉型。因此，吳廣義上任後不久，便決定減資六成，將創傑資本額從六．五億元減至三．九億元，再進行一億元現增，先讓財務狀況穩定下來。 此時，大股東華邦電決定退出，但憑藉著吳廣義在創投界的雄厚人脈，再度為創傑引進瑞昱資金，投資一九％股權，成為最大股東。 第三刀斬斷一線品牌迷思 林京元重新調整客戶策略，因為認清短期內創傑卡不進一線品牌的窄門，他轉攻大陸藍牙喇叭市場，把價格做到最低，又能保有最好的品質，宛如複製當年聯發科崛起的模式，逐步在大陸建立起「藍牙一哥」的名聲，讓國際大廠索尼、飛利浦紛紛前來敲門。 近年，穿戴式裝置崛起，不論是無線喇叭、智慧手錶，都需要用到獨立型的藍牙晶片，連帶地拉抬藍牙需求暴增。根據市調機構IMS Research預估，全球藍牙晶片出貨量，已從二○一一年的十六億顆，增加到今年的二十二億顆，預估一七年總體需求將進一步成長到三十一億顆。 吳廣義不諱言，大公司在新崛起的周邊藍牙產品布局較慢，給了創傑快速超前的機會；年前三季累計每股稅後純益（ＥＰＳ）已達五．三五元，第三季營收達五．八五億元，再創歷史單季新高，不難看出藍牙一哥未來的成長潛力。 相較於其他同學多是上市櫃科技公司的董事長、副總，或是其他公司創業不久就成功，林京元算是「大雞晚啼」，一路也走得坎坷，但他能咬牙苦撐十年，堅守等到藍牙的春天，在台灣ＩＣ設計業裡寫下不同的一頁。 林京元 出生：1956年 現職：創傑科技總經理 經歷：華邦電子產品中心協理學歷：交大電子工程系學士，碩士 創傑科技 成立時間：1999年 負責人：董事長吳廣義（圖右）、總經理林京元 資本額：6.72億元 主要業務：藍牙無線通訊晶片主要客戶：大陸及日本藍牙耳機廠商近三年獲利：（EPS；元）2011年 1.36 2012年 2.69 2013年前三季 5.35

聯合利華搶食寶潔雞肋 誰為誰做嫁衣？

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-01-17/891395.html

李冰

國際日化巨頭寶潔(91.25, 1.39, 1.55%)在“瘦身”的道路上似乎一發不可收拾。對比此前的出售，此番則把“橄欖枝”伸向了競爭對手聯合利華(41.78, 0.48, 1.16%)，此舉是否會為對手開拓搶占市場做了“嫁衣”呢？

業內人士對《中國經營報》記者分析指出，日化巨頭均面臨業績增長壓力，為了減少成本，增加投入產出效率，兩家原本亦步亦趨的企業，如今呈現出“向左走，向右走”的局面。

寶潔瘦身：砍掉雞肋

近日，寶潔公司對外宣布向聯合利華出售旗下香皂及沐浴露品牌卡玫爾(camay)的全球業務及激爽(zest)除北美及加勒比地區外的業務，同時寶潔位於墨西哥Talisman、擁有170名員工的一間工廠也將一同出售，交易預計2015年上半年完成交割。但是交易價格及其他信息暫未披露。

資料顯示，卡玫爾是寶潔旗下第三大沐浴品牌，2009年8月正式登陸中國內地，目前仍在內地各大超市銷售；激爽作為寶潔旗下的另一大沐浴品牌，2006年在中國上市，由於市場份額始終在3%偏下徘徊和廣告投入產出比偏低，已於2005年退出中國市場。

“從寶潔的市場情況和產品線布局來看，兩者屬於雞肋品牌，銷售情況並不理想，且重複性很高。”品牌營銷及培訓專家朱丹蓬告訴記者，“寶潔近兩年來一直在做‘瘦身’運動，把這些對業績貢獻率不高的品牌以一個好價錢賣出去，也可以緩解其業績壓力。”

2013年5月，曾在2000~2009年期間擔任寶潔CEO的雷富禮重掌寶潔帥印，闊別四年後重新回到寶潔的雷富禮由早前的“並購狂人”搖身一變成了“剪刀手”，大力度對該集團業務進行精簡。

2014年8月，在寶潔發布該年四季度財報時，雷富禮對外公布其精簡品牌組合的策略：砍掉過去三年銷售一直下降、年銷售不到1億美元的90~100個小型品牌，通過出售、終止或直接淘汰完成，以削減成本專註發展70~80個核心品牌。

營銷專家、博蓋咨詢總經理高劍鋒告訴記者，時移事易，雷富禮前番掌舵寶潔時正是消費增長，市場基數在極速擴大的時候，同時還有來自新興市場的大規模增長，所以當時巨頭企業都做了很多擴張和收購，而現在新興市場基本上趨於成熟，且經濟形勢下行，消費不振，應該對品牌和產品進行收縮。

聯合利華擴張：能否消化？

彼之砒霜，我之蜜糖——這句話來形容聯合利華對上述兩品牌的接盤再合適不過了。

“卡玫爾和激爽2013年全球銷售共約2.25億美元，當中75%來自墨西哥、俄羅斯和埃及。”聯合利華集團個人護理部門總裁Alan Jope表示，以上兩個品牌將使集團在最大市場之一的墨西哥成為皮膚清潔市場的領頭羊之一。

可以說，寶潔輕松脫手“不良資產”，聯合利華借機擴充市場份額，兩者各取所需。而聯合利華此前曾公開表態，該集團將繼續引進具備發展潛力的品牌以提升實力來面對寶潔等競爭對手的較量。“從另一個角度來看，寶潔的瘦身需求迫切，不惜將剝離資產去為競爭對手做嫁衣。”

其實，從兩家企業的產品表現來看，聯合利華似乎一直對寶潔亦步亦趨，從多芬對抗玉蘭油的沐浴露之戰，到清揚直接挑戰海飛絲的去屑功效，再到衛寶叫板舒膚佳抗菌品類，可謂是針鋒相對，一方推出某個定位的產品，另一方勢必跟進。

有分析人士告訴記者，聯合利華在全球有超過400多個品牌，比寶潔的還要多出上百個，“聯合利華面臨的瘦身需求更為迫切，雖然大公司在品牌管理和運營方面有著先進的經驗，但是品牌的眾多和品質的參差，還是會拖累企業的增長。”

一方面是多品牌運營所帶來的成本壓力，另一方面則是缺乏強勢產品來鞏固和擴張市場份額，在某種程度上來說，不管是急於出手的寶潔，還是急於接盤的聯合利華，兩者所面臨的挑戰是同樣的，兩者之間的競爭也依然會難舍難分。

“可以想見，寶潔和聯合利華的主戰場仍會是包括中國在內的新興市場，一方是精簡品牌以精兵強將深挖市場，一方是以多品牌規模開拓市場，競爭將更加激烈。不過隨著各市場本土品牌在細分市場的崛起，國際巨頭的開疆拓土也會面臨更大的壓力。” 國內某日化企業內部人士表示。

A股4000點：雞肋，還是雞爪？

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2061

手環大多被吐槽雞肋、黏性差，如果加上支付功能呢？

來源: http://www.iheima.com/news/2015/0817/151557.shtml

在智能硬件遍地開花的今天，手環早已不是什麽稀罕物件，但和交通支付聯系起來的手環卻不常見。作為一款能刷地鐵、刷公交的刷刷手環，僅168元的親民價格卻在京東短時間創造了160多萬的眾籌量，這還只是在目前只開通了少量城市的條件下達到的。戴在手上，隨手刷卡，又酷又方便，一般手環的全部功能還不落下，痛點抓得非常之準，黏性絕不會差。試想，刷刷手環照著目前的進度在全國各大城市迅速橫向鋪開，再在支付方式上做更多縱向的整合，這片市場將不可估量，而這背後所衍生的長尾效應也勢必為現有的體制帶來顛覆性的改造。公共交通一直以來自成體系的封閉環，是時候變一變了。

本期i代言《創始人說》邀請北京鳳凰雲科技CEO陳康弘來聊聊刷刷手環背後的故事。有無幹貨，由你來評。

一個神奇想法的誕生

到今天為止，我在支付領域已經做了十年了。最早我是在摩托羅拉，專門做手機支付。支付與各種工具的結合一直都在演變。最早的時候是貼在SIM卡，叫做貼膜卡。可是時間一長，這個東西就非常容易斷。所以我們就想著把這個支付做成一個手機配件，比如手機套。錢包的里的卡片都可以整合到蘋果的手機套里面。對於安卓手機，我們制作了別的一些配件來解決支付問題。之後呢，我們發現用戶多帶一個配件也嫌麻煩。用戶出門本來就需要隨身攜帶上鑰匙、錢包等，還要加上一個配件，用的時候找來找去的，其實也不方便。於是，我們開始設想把支付整合到穿戴里面。反正一直都在身上，付錢的時候不用翻錢包翻卡，就更方便了。

交易型的電子穿戴應該是在2013年整個起來的。但做什麽樣的穿戴，使用什麽樣的支付場景就需要考慮了。

在穿戴中，最能支持方便支付的就是手環了。戴在手上，支付的時候把手一伸，整個交易就完成了，非常酷。所以，我們的硬件工具的出發點就定在手環上了。

而支付呢，是需要搭配特定場景的，微信支付可以發紅包，支持滴滴打車，支付寶有阿里電商。可百度做支付就一直起不來，為什麽，場景不夠強大。當然百度現在也一直在發力糯米團購，打車拼車等，但時機已經過後了。

縱觀整個支付體系，還有哪些是沒有打通的盲點呢？這就是公共出行領域。這個領域因為一直由政府把控，一般的支付插不進來。如果能打通這個領域，再結合方便的支付手段，一定是件很牛的事情。

找到了結合點，就得看可行性了。

首先一個，大家現在都用公交卡，這個東西薄薄一張，是很容易忘帶的，而且容易丟。支付的時候也需要從包里掏出來，支付完成再放回去，很是麻煩。而走過路過，手一伸就刷上了，那簡直是太方便了。這個市場一定是有存在的。

再一個，每天使用公共交通的人不計其數，光北京每天就有一千萬人出行，這是一個大基數外加高頻的使用，市場是非常有想象力的。

第三個，我之前一直在支付領域深耕，中間跟公共交通系統的支付部門進行過深入的合作。在我們的技術支持下，他們解決了很多棘手的問題，因此對我們的技術高度認可。相互之間，也一直保持著良好的合作關系，這對於進一步打通這個系統有較好的鋪墊。

基於這三個可行性，我們就開始研發這個“刷刷手環”。當時正好是《嘻唰唰》這首歌最火的時候，取這個名字，就是希望把它跟一般的手環區別開，強調這個手環“刷一刷”的應用場景。

與各種坑進行死磕

理想很豐滿，現實很骨感，真正開始做才發現真的是一件太難太難的事情了。

外觀設計再我們看來是非常重視的一部分，這一塊也的確耗費了很長時間。中國的手環，總體看起來都比較醜，像小米手環，除了功能外沒有人是因為外觀佩戴的。國外的shine的設計就很漂亮，整個一金屬時鐘的設計，這也是我們最初靈感的來源，做成圓形。另外，設計成圓形還有功能上的原因，圓形的感應效果，天線的使用面積較方形來看，都是最大的。

戴在手上的東西，所有人都喜歡是亮晶晶的而不是黑乎乎的，當時就找到寶石披花這個工藝。為了讓整個圓盤看起來具有光澤，需要在材質上添加銀粉。但銀粉屬於金屬，會影響到感應器，不放又出不來這個效果。

這樣又引申出另一個問題，那就是怎麽找到取代材料做感應。這個在硬件制作中特別麻煩。你又不知道哪個材料做感應可以不受影響，只能一遍遍地試驗，每一次都要重新開模。大概做了四五十個模才測到了最好的效果，找到了合適的材料。

數據的整合也相當麻煩。一般的手環主要記錄的是運動和健康類數據，而我們做的刷刷手環既有運動數據，還有金融數據。這兩個數據放在一起，稍不註意就容易出錯。曾經一度數據出現了重大錯誤，數據完全是亂碼。將兩種數據整合到一起，真是需要花很長的時間去沈澱，因為它不是將公交卡做成異形卡丟進去，而是從底層從深度做整合，好在這個問題已經被我們解決了。

做這個事情找人也是個難點。你要找到既懂安全支付，又懂硬件的人，是非常費勁的。一般的都是要麽懂支付，要麽懂硬件。

再一個，手環做出來可以，但離商用還有好長的距離。因為這個是要解決民生問題的，不能出一點錯誤。當時經過了6個月的測試，將近10萬個設備全都試過了，都能感應上，這是很難的。

打響營銷戰

京東眾籌算是我們第二次了，成績蠻不錯的。這也是源於一直以來的積累吧。

其實真正考驗營銷實力是在第一次。那次的反響非常好，影響也非常廣。第一次我們是全球第一個敢跟全中國用戶對賭的公司，只要你達到我們的標準，一天走一萬一千步，連續21天，我將購買手環的費用全部退還給用戶。那時候80%的人做到了，我們真的把錢退還給了他。那個時候所有的媒體瘋狂地報道這件事。我們其實把眾籌所有的錢當做廣告費用回饋給消費者。那時候在新浪微博上面將近6000多萬的點擊，在百度上有將近一億多的用戶，我們覺得蠻值的。那時候是在打一個品牌，在玩一個互聯網營銷事件，沒花多少錢，卻上了新浪微博科技板塊第一名，所有的穿戴都不曾在新浪微博科技板塊上拿過第一名。拿第一的基本上都是手機類的，穿戴類根本不可能。可我們在那個時候突破了。

這一次推出新版，我們是在做一個線上運動會。8月份會辦兩場線上的運動會，用戶拿著手環走會做排名，從第一名到一百名都有獎金，最高的可以拿到5000多塊錢的獎金，兩場比賽配合下來的話我們送一臺車子。這是一種玩法，讓用戶不是買一個產品，而是參與到軟件上面的一些刷刷任務的遊戲，讓用戶可以玩起來。走路賺錢也是讓用戶玩起來的一種玩法。

北京每天有一千多萬的人在公交地鐵里面走，以前從來沒有一個電子產品去關心這些地鐵族，所以我們針對這些人群設計，不僅為他們提供便捷的解決方式，還為他們提供關懷，並將關懷融入到日常的回饋中，增強整個產品的粘性。

接下來，我們還會迅速開通更多的城市，我們的目標就是讓全中國的地鐵公交出行都變得很方便很酷。

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中簽率創新低 打新漸成“雞肋”

來源: http://www.yicai.com/news/2015/12/4721555.html

中簽率創新低 打新漸成“雞肋”

一財網 江右 2015-12-06 10:30:00

統計顯示，今年上半年發行的192只新股網上申購平均中簽率為0.5%，也就是說，此次能夠享受到“最後盛宴”的投資者少之又少，堪比“買彩票”。

中泰證券遭立案調查 做市交易淪為“雞肋”

正緊張備戰A股的中泰證券近日收到了證監會的立案調查通知書。中泰證券內部知情人士向《第一財經日報》記者證實，立案調查與中泰證券去年的做市交易有關，目前調查已經結束，處罰結果將會在近日公布。

按照證監會有關規定，發行人主體資格存疑或中介機構執業行為受限將導致審核程序無法繼續。此次證監會對中泰證券的立案調查，或將一定程度上影響其自身上市進度。

做市商制度是我國證券市場的新鮮事物，由於制度不完善，市場存在著五花八門的違規現象，遊走在規則的邊緣。業內人士認為，監管者對做市交易強化監管將會影響到整個做市板塊，同時，監管者也應推進配套政策落地，否則做市交易將受到市場摒棄。

做市違規或傷及IPO

公開信息顯示，中泰證券目前的IPO審查狀態為已受理，除了其自身IPO可能面臨被“中止審查”外，中泰證券投行業務也或受波及。按照證監會有關規定，發行人主體資格存疑或中介機構執業行為受限將導致審核程序無法繼續。

具體情形為包括發行人、發行人的控股股東、實際控制人及發行人的保薦機構或律師因涉嫌違法違規被行政機關調查，或者被司法機關偵查，尚未結案;保薦機構或其他中介機構被中國證監會依法采取限制業務活動、責令停業整頓、指定其他機構托管、接管等監管措施，尚未解除。

此前，銀河證券因為申請文件不齊備而被終止IPO審查。

根據證監會上周五公布的IPO審核進度表，由中泰證券保薦的共有20家公司。其中包括中原證券在內的9家準備在主板上市，另有10家企業擬登陸創業板。不過，有上市投行人士認為，由於新三板做市業務非保薦業務，應不對中泰投行業務造成大的影響。

中泰證券2014年8月加入做市，是最早一批參加新三板做市轉讓的券商，目前做市轉讓股票達到303只，是做市數量最多的券商，做市股票總市值達到2220億元。

本報新三板研究員宣繼濤認為，做市交易自去年以來出現過一些不規範的問題。在啟動做市階段，部分做市商以庫存股的名義從企業獲得低價股票後變相加價承銷給自身高凈值客戶，增加交易量，提升自身做市排名。在做市交易階段，部分做市商與場外交易者約定時間、價格和數量進行大宗對倒交易，這也違背了交易公平原則。

他認為，做市商還可能會與企業合謀，在尾盤拉升股價做高收盤，或者虛增庫存股成本。做市部門和券商的其他部門包括自營部門、推薦督導部門也可能出現利益交織的問題。“不過，由於目前交易制度存在漏洞和缺陷，做市商有時也是被逼無奈。”

去年以來，全國股轉公司對做市商的自律監管主要集中在做市部門和自營部門之間的沖突。今年1月，中泰證券由於自營賬戶參與其做市股票的買賣被股轉公司出具警示函。

今年2月，股轉公司以打壓股價的操縱市場行為中止國泰君安證券新增做市業務三個月，並對國泰君安采取了紀律處分，對其做市業務部負責人、場外市場部總經理和交易總監等人進行了通報批評。

去年12月31日收盤前最後十分鐘，國泰君安為了降低次年浮盈考核起點，以明顯低於最新成交價的價格集中賣出做市股票。這導致了圓融科技(832502.OC)、淩誌軟件(830866.OC)等13只股票收盤價跌幅超過10%，跌幅最大達20%。

新三板做市淪為“雞肋”

2014年8月，做市交易在新三板正式落地，在當時流動性不足的狀況下一度被寄予厚望，被認為能夠帶來流動性，發揮價格發現的功能。做市商數量也是創新層標準三考核的指標之一。

作為證券市場監管體系中的全新概念，新三板做市制度目前並不完善。一位新三板投資機構人士對《第一財經日報》記者表示，“三板操縱股價應該是見怪不怪的事，特別是一些企業定增的時候，他就是會去慫恿做市商，說把股價做到什麽位置，才能發行定增。企業在向投資者路演，就可以以這個價格為依據。”

去年，做市商由於以自營模式進行做市而廣受市場其他參與方指責。不少做市商以低於市場價格的成本獲得做市庫存股，以對沖持續報價帶來的成本。一位掛牌企業董事長告訴記者，“這是做市商以正當的理由掠奪企業的價值。”

然而，在越來越低迷的市場行情面前，做市還是協議、自營還是報價似乎都正在失去討論的意義。今年4月以來，三板做市指數開啟了漫長的下跌，9月7日微漲收於1079點，但仍低於去年年中市場因恐慌暴跌的最低點。在1500多家從協議轉做市的股票中，有800多只股票的價格已經低於協議轉讓時期。

在目前1635家做市企業中，過去3個月協議轉做市的企業只有110家，而此前轉做市的速度是每個月100多家。甚至有23家企業從做市轉讓更為協議轉讓，這些都是在今年發生。

做市商也從去年的“賺錢模式”變成今年的“虧錢模式”，記者了解到，有的做市商今年浮虧已經超過30%，個別券商甚至在考慮裁撤做市部門。一家券商做市部門負責人對第一財經記者表示，“做市商本身對流動性促進不提供太大作用，關鍵還是要有市場參與者，沒人參與的市場價格沒什麽意義，起不到價格發現的作用，也沒法流動。”

另一位券商做市部門人士告訴記者，“做市制度確實值得懷疑，最關鍵還是定位不清，券商敢拋不敢接。做市商已經經歷過幾個階段了，最開始沒票找票，隨便就賺;然後成交下滑，尋找交易活躍票;現在開始轉向PE，尋求有成長性的股票。”

他表示，做市商現在也需要轉型，應該把考核期拉長，關註少數、優質的企業。他認為，目前，做市對券商更重要的意義是提供服務的入口，未來可以為企業提供多維的服務，包括組織路演，企業宣傳，幫助企業對接投資機構、制定資本計劃、協助尋找並購標的等等。

全職投資者游耀林：公屋淡市最好炒 旺市變雞肋

1 : GS(14)@2010-09-20 23:00:39

2010-09-20 HT

　　樓價持續急升，連公屋樓價也節節上升，各區先後誕生了多個公屋樓王，令社會各界意識到樓市炒風蔓延至公屋市場；可是，有公屋炒家卻認為，樓市淡靜公屋才最好炒，旺市則變成雞肋。

　　投資公屋市場多年的資深投資者游耀林，接受本報訪問時表示，公屋交易流程相對緩慢，樓市淡靜時可以慢慢做，單從帳面上看，公屋升幅一定比私樓勁，他試過以約50萬元購入粉嶺華明邨一個500餘平方呎單位，短短數月後以100萬元售出，帳面升幅1倍。

　　現年36歲的游耀林，早在96年開始投資物業市場，一直集中在新界東及北區投資，早年在沙田河畔花園賺到第一桶金後，轉移投資馬鞍山區，最高峰期手持逾 20個物業。近年一直在樓價偏低的粉嶺區投資，現時手持約10個單位，價值約2,000萬元，集中細價私樓、居屋及公屋為主。

質素遜私樓 全屋需大修

　　對於公屋市場的投資情況，游耀林指出公屋買賣需投入3至4個月，因為賣方大部分為一手向政府買入，單位本身裝修肯定好差。要全屋大裝修，例如搭棚將舊式鐵窗換鋁窗，換全屋入牆電綫、水喉及地板，裝修費最保守要20萬元。

　　「好多人以為炒家賣樓求求其其化粧後，便出售圖利，但這在公屋市場肯定無可能。因私樓基本設施穩固，還可以化粧，但是公屋根基太差，以水喉為例，根本不能只換水龍頭便算數，因為有些單位水喉漏水情況十分嚴重，更換水龍頭是治標不治本，所以在公屋市場不能賣化粧樓。」游說。

　　游耀林又謂，公屋投入的資金遠比私樓多，因為銀行對公屋的估價嚴重偏低，有些銀行甚至不會承造二手公屋按揭，故投資者往往要全資購入，再加約20萬元的裝修費用，所以在樓市活躍的時間公屋絕對炒不過。

樓價升穿120萬 沒利潤可言

　　「尤其是近日各大報章報道公屋樓價急升後，好多公屋業主放盤時都會以公屋王作參考，叫價急升，以粉嶺華明邨為例，現時最平入場費要80萬元，對投資者而言仍有利潤，若樓價升穿120萬元，連裝修費用，日後要賣150萬元，追上同區二手居屋，根本無人會買。」他形容現時的公屋市場有如雞肋。

冀政府搞活化 助居民換樓

　　但他坦言，公屋市場也是一個具潛質的市場，只是過去政府一直沒有好好管理及開發，將單位賣給租戶後便一直不管，令公屋質素變差，應該把二手公屋市場和居屋市場一起活化，例如簡化補地價手續。

　　他說︰「其實，不少過去購入公屋細單位的業主都想換樓，但是不能好似租戶般申請調遷，想賣樓又要補地價，出售後也未必可以轉買私樓，因為樓價相差太遠；想換購公屋大單位也未必如願，因公屋二手市場根本不活躍，若政府加以活化，便可以幫助到公屋居民換樓。」

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2 : GS(14)@2010-09-20 23:00:48

五大秘訣 投資公屋市場   

　　踏足物業市場逾13年的游耀林，近4、5年將不少精力投放在公屋市場，累積了不少經驗，他認為投資公屋市場有以下5大要素要注意。

　　1.投入資金進行裝修︰由於公屋內籠裝修相當殘舊，不花錢裝修，根本找不到買家接貨。但不主張進行豪華裝修，因買家多數為公屋第二代；或是邨內做生意的小商販，以方便工作。

　　他們對裝修的要求相對實際，例如加入基本廚具、洗衣機及冷氣機便可。這些基本傢電除有實用需要外，賣方會將它們計算入樓價一起借貸，對公屋買家也是一種方便。

訂金宜少於5萬

　　2.與地膽細行打交道︰公屋市場一向放盤不多，加上樓價較細，大型地產代理公司很少染指，故多數盤源會流入地膽細行手中。投資者必須與地膽細行打交道，要私樓、居屋及公屋都與他們交易，當他們遇到公屋筍盤才會第一時間通知。游耀林甚至已預備數張支票給相熟細行，以便第一時間入貨。

　　3.留意賣方財務狀況︰不少公屋住戶財務欠佳，游耀林遇過購入單位後，有財務公司上門收數，甚至在單位門外噴漆，結果要報警備案及在大門貼上律師信，證明單位已經轉讓才了事。

　　4.訂金宜少於5萬元︰由於公屋業主購入公屋時只需10多萬元，若賣方立心不良，收取數萬元訂金後便失蹤，故落訂前宜到管理處查問單位有無人追數或落訂少於5萬元。

　　5.小心銀行估價不足︰銀行一般不大熱衷為公屋業主承造按揭，故投資者可能要預備較多資金作全資購入。

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3 : abbychau(1)@2010-09-21 00:55:11

雞犬升天

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4 : 鄉下佬(3667)@2010-09-21 10:40:18

算把啦,10幾萬一間公屋又嫌三嫌四,依家又賴三賴四
投資哲學唔係人人識,哇哈哈(又發UP瘋)

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5 : 龍生(798)@2010-09-21 14:02:52

無眼睇, 根本買個的都唔係正常人!

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6 : 鄉下佬(3667)@2010-09-21 18:16:42

凶宅搶7口價都可以未夠價收回既

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7 : 龍生(798)@2010-09-21 23:40:05

唯一解釋係, 買果的人係儍姐, 追到連拍賣官都儍埋, 真係有咩好講

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8 : GS(14)@2010-09-22 22:21:49

7樓提及

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唯一解釋係, 買果的人係儍姐, 追到連拍賣官都儍埋, 真係有咩好講

個樓市是咪shot左?

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趣blogblog：超人3%的雞肋

1 : GS(14)@2017-03-23 06:46:31

長和系主席李嘉誠昨日喺記者會多番強調：「新特首同中央合作得好，呢個好緊要。」又指自己自40年代已到香港，自己是香港人，香港以往有活力，但今日只見大家顧住「炒樓、賺多啲、樓起高啲」，已經無理想。作為首富，而且是城中最大地產商之一，此番言論對港人而言，確實一大諷刺。由五年前撐唐失敗，到今日以「女媧補天」暗示林鄭將成新特首，最終新特首同中央是否合作得好，對超人而言已經沒有關係，因為作為超人重組後的上市旗鑑：長江一號，香港業務已真真正正成為雞肋，佔長和（001）稅前利潤（EBIT）只有3%，利潤貢獻僅是19億元。既然輕裝上陣，自然可哽咽式不吐不快。五年前，當年和黃（013，已重組除牌）EBIT是514億元，利潤貢獻最多是歐洲（29%），其次就是中國及香港，各佔19%，即五年前本港EBIT貢獻近百億港元。五年後，長和EBIT是624億元，佔最大比重是歐洲（59%），中國佔比降至12%，而香港僅是3%，只好過財務及投資收益（2%）。香港19億稅前利潤，電訊佔54%、港口佔30%、零售佔13%，基建則佔3%。李嘉誠去年3月業績會曾言，「今年（2016）香港經濟是廿年最差，零售較沙士嗰時仲差。」2016年業績報告上有個數字，香港零售業務之EBITDA及EBIT，分別下滑48%及68%。本港零售EBIT可以暴瀉68%，這個幅度也證明超人所言不虛。超人於香港起家發迹，繼而收購和黃衝出去成為跨國企業，對本港的感情是毋庸置疑，但感情歸感情，到了最後，「商人重利輕別離」。股榮
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170323/19967298

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