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迎接2018年職場大洗牌 笨發

2018年起，隨住30萬嬰兒潮(Baby Boom)人士退休，人力需求將首次出現求過於供，其中高增值產業如IT、金融、教育及環保等的需求增長最勁，職級計則以專業、經理及行政人員需求最殷。

根據2018年人力資源推算初步結果，到時本港人力供應358萬人，人力需求增至約360萬人，巿場出現的人手短缺料達1.4萬人，出現中等學歷人力斷層，即「高中、技工、技術員及副學士」出現2.2萬人力短缺，預計相對過剩的高學歷人士會「向下流」，填補只需高中及技工資歷的工種。另外，具碩士或以上研究院學歷人力，由2010年的15.5萬，大增七成至26.7萬人，出現高等學歷愈來愈貶值的情況。

請大家睇下呢個人口普查結果：

45-59的呢個年紀（男性），有861,991人。
5年後，呢批人一係已經退休，一係就去到等退休的年紀。

而30-44果批呢？得702,900。
30-44，應該係職場中最中堅的果批人，無論政府一年有幾三幾千專才到好，5年後個缺口仍然超級地大。

到時各行各業青黃不接的現象會更加明顯，最貼身的例子：家庭式茶記的沒落，並非因為食物質素欠佳或者租金貴，係因為營運能力隨住個老闆年紀越黎越大而停滯不前。十年八年後，搵個人識個體戶咁run茶記可能都好難了。

可以預期係一些僅存的叻人會自組公司，做超級vendor搵大錢，留係客度或舊體制中的人都會係庸才。未來世界（5年內），超級吃香的人會係幾種能力，1.係營運能力，2.係超級物流力，3.係IT/數據分析力。

所以而家最應該做的，除左投資以外，係要開始做好準備提升自己及部下的戰鬥力，否則呢個媲美89年移民潮的超級上位良機（講緊係月入10萬以上的打工或生意機會），就會俾內地人或外國回流的ABC食晒。

讀書又好，求職又好，唔應該揀而家就勁吃香的，因為讀完時做左一兩年已經飽和左回歸平淡。要睇就睇5年後興D乜，你磨番2年刀，再係果個行業實戰3年，5年後就係一個吃香行業中的高手，咁就會食到D最有溢價的職位。

可惜一般人往往係等個行業開始沒落先轉職。

窮小子的置業考慮 笨發

襯著Yahoo Blog關閉，都係時候整理下Ｄ舊文（多謝老脫提供機會）。

觀點建基於初畢業，冇乜家庭支援的後生仔（即係以前的自己），買樓自住或投資有以下特點：

1. 你要用盡儲蓄，出售股票做首期，即係成世人為層樓同銀行打工。沒有一筆資產去錢搵錢。供完都四十幾歲，剩低既錢少過當初有舊錢
2. 你唔會買舊樓，因為按唔足，估價不足，而且要勁維修。但租樓可以租舊樓（平過你供新樓多多聲），一切維修關人，就算塌樓死左人都唔洗賠錢
3. 諗下你呢廿年要俾幾多按揭利息
4. 做業主要諗掂埋管理費、差餉、地稅及保險等。坊間所謂的投資物業，回報有幾多%只是bullshit，連香港要交物業稅都冇提過，加上不能預期層樓個個月租得出兼準時收租，扣除風險溢價，分分鐘回報只得2-3%，仲低過債券
5. 通常買樓的最強論點，係供夠廿年後層樓就係你既，唔洗俾租，可以退休食啖安樂茶飯。然不知樓係會折舊的，除非你買中真正的豪宅（唔係d乜乜六星級工廠區酒店住宅）。樓同人一樣，會經歷生老病死，到你退休時，樓雖供滿但維修各樣雜費只會越黎越多，加上本身醫療開支大增（買偉哥都要錢啦…），手上現金只會急速下降。

當然，置業有著本身的絕對優勢，那份滿足及優越感是不可被取代的。本身我都好想買樓，然而，我們要分清楚「居住」並不等於「置業」，過早的置業，如10%首期（即係十倍孖展），同係澳門賭身家冇乜分別（可能更危險，因為有機會買入劣質資產，輸突）。

P.S. 事後睇返當年(2006年)的觀點，係典型的市場主流睇法（窮人思維），好彩後來自己因時制宜，改變左策略，否則真係成世租樓住！

供樓與租樓（一） 笨發.

自置物業有兩年時間了，明年今日，三年的罰息期便會屆滿，keep住供落去，定係賣左佢，轉買為租好？

於是今日用excel計一計數，嘗試用客觀數據支持自己的下一步行動

有以下假設：

1. 樓價每年升8%，折舊3%，即淨增值5%
2. 通脹3%

筆者住緊的乃一20年樓齡之物業，每年淨增值5%相信已是相當樂觀的數字，而平均通脹3%應該雖不中亦不遠矣。

Option 1 Keep住供（95按，30年）

10年後層樓約值180萬，減去所有銀行貸款，尚餘90萬，present value近70萬。

Option 2 轉買為租

如轉租一相約面積的單位，租金較原有的供款 + 差餉管理約可節省$1,500，並即時套回約$15萬現金。

15萬現金，假設年回報15%，10年後值60萬，present value為45萬

另加每月投資$1,500，假設年回報15%，10年後值41萬，present value為30萬

即10年後共得101萬，present value75萬。

表面上看，10年後兩種方案差別不大，唯時間越長相距會越來越巨大，且有以下隱憂

1. 10年後30樓齡的舊樓還可以每年淨增長5%嗎?
2. 維修開支會增多
3. 會住厭

另一重要假設為每年投資回報達15%，如低於此數，則供落去較可行，如能高於此數（say20%），則option 2的回報會遠高於option 1。

回顧自己過去數年（01年打後）的揀股成績，15%或以上應該屬於能力範圍以內的，何況本金只是可憐的幾十萬，應不存在本金過大難以投資的問題。

總結，明年今日，除非樓價太殘（相信機會很微），如無意外應會沽出現有物業，轉買為租，增強現金流追求更大回報。

P.S. 此文成於2007年中，事後睇返，對股太樂觀，對樓信心不足。不過我永遠強調，係人就市，唔係市就人，投資最忌一本通書睇到老，便會變成坐井觀天。

供樓與租樓(2) 笨發

半年前（咁又半年…），寫左篇供樓與租樓，比較了keep住供樓同轉供為租兩個情況。結論係自己會半年後沽樓，套現增加現金流。如今市況大變，樓價及租金都同時飛升，似乎需要重新檢視此一策略。

選擇有三，預期半年後樓價再升15%，同一物業租金上升至每月$6500。

1. 半年後keep住供，不變
2. 半年後沽出手上物業，租樓

case1：供樓支出$5,000（預期再減息兩次共半厘），加差管$900，每月支出共$5,900。

case2：沽樓，減去樓按套回約50萬現金，每月租樓支出$6,500，

50萬現金每年投資收益15%計，平均每月投資收入$6,250，每月淨支出為$250。
10%計，平均每月投資收入$4，167，每月剩支出為$2,333。
5%計，平均每月投資收入$2。083，每月剩支出為$4,417。

租金雖然會跟隨樓價上升，然而樓價的基數遠超於租金，樓升15%便多十幾廿萬落袋，這十來萬（say15萬）只要每年有10%回報，每月便有$1,250，足夠抵消租金近20%的升幅。明顯地，明年中樓價越高，我轉供為租的誘因便越大。

當然，仲有另一個可能性，就係換樓。下一篇文再探討下，希望到時唔會已經賣左層樓。

P.S. 2007年尾，當時成班fan已見到套股換樓的趨勢，實在係太明顯，不過真係估唔到，一場世紀金融海嘯會在下一年發生，睇返當時的租樓供樓支出，同而家比較，仿如隔世……

供樓與租樓(3) 笨發

來到第三個可能性──換樓。換樓一般來說會有兩個目的

1. 提升生活質素
2. 玩多一鋪搏升值

Scenario 1: 生活質素

小弟現居沙田圍一帶，呎數（4xx），步行往馬鐵站約10分鐘，如搭樓下的小巴往沙田火車站，則約15分鐘（平均等車8+車程7）。前往上班地點（尖沙咀），出門口到office，door to door計約50分鐘。

而女友的上班地點並不固定，而佢只喜愛搭巴士，前往巴士站+等車+車程總體來說平均約1小時10分鐘。

a. 如換樓至市中心火車站上蓋，每人每天每程約可省回10分鐘交通時間，來回20分鐘。

早一兩星期睇樓，48x呎的偉華做價180-190萬。如此一刻賣樓，應可套回30萬左右，隊晒落去新樓，按30年計，每月供款約8千，加埋差管即$9,000。這一刻的供款約是$6,000全包。

即每月支出會多$3,000，換來每天來回20分鐘時間的saving+多幾十呎地方用。

b. 如換樓至九龍東地鐵沿線，48x呎的淘大同樣做180-190萬，上班交通時間較現居快15分鐘度，唯人口密度勁高，治安較差亦較嘈吵。

即每月支出多$3,000，換來每天來回30分鐘時間的saving+多幾十呎地方用-週遭環境質素輕微下降。

如地點再好d或再大d的，則每月供款會更多，逼近能力範圍的極限，所以不作考慮之列。

結論係，換樓的確能帶來生活質素的輕微提升，唯值不值得每月多花$3,000，小弟個人則有多少保留。

Scenario 2: 搏多一鋪升值

前文第一篇<租樓與供樓>曾經計算過，如每年投資收益能保持平均15%，長線應該可以跑win樓市（假設樓每年升8%折舊3%，剩增長5%）。你可能話，人人都睇（包括自己）明年樓市起碼升15-20%，你用8%黎計會唔會保守得濟？

回看過去樓市表現，通常都係急升一輪又橫行/調整一兩年，幾年下來拉勻每年8%便差唔多了。05年中原指數年頭約53點，升到07年底64點，3年升幅兩成，主要的升幅都係集中於07年第四季。

和現下環境相近的90年代初，樓市亦都曾急升到94年，唯打後兩年都一直調整至96年初。

咁，剩係睇一年囉，搏佢20%都好嘛～換樓的成本頗大，搬黎搬去，買賣佣金，律師費，簡單裝修執漏等等，幾萬蚊走唔甩。一來一回，較諸唔換樓坐多半年，其實相差不遠。

千萬唔好誤會小弟看淡，事實上小弟係其中一個最看好樓市的人，問題係呢一刻樓換樓，值搏率不高，keep住本身的物業等升可能更上算。

綜合生活質素及搏升值兩點，我都認為係呢一刻換樓，並不是一個理智的決定，當然半年後可能又係另一世界，到時再review未遲。

計死數？

至於有網友提醒，做呢d決定唔應該計死數，要加入埋主觀及個人感受因素，小弟相常同意。

唯主觀感受等等乃不可計量的因素，我們只能將此歸類為感性消費。事實上，我們作出感性消費時，一定會以理性因素作為基礎的。

舉個例，有人可能覺得朝早／夜晚訓多半粒鐘大過天，因此上述的淘大花園便是必然選擇，代價是每月俾多$3,000。咁如果係$5,000呢？又或$7,000？可能已足夠住遠d大d，但每日搭的士返工了，到時選擇就未必再係一樣。

故此，只有係死數上計得清清楚楚，我們才能知道自己係感性消費上所付出的真正溢價，從而作出一個最適合個人又平衡各方利益的選擇。

******

睇晒咁多個scenarios，目前仍然係坐多半年，之後轉供為租最上算。

P. S. 又係事後回望，2007年果一刻的決定，好難講係啱定錯，不過你話係一動不如一靜，都可自是一種策略，right？

先學儲蓄，再談投資 笨發

樓一段
反應唔錯
又up 下投資

投資既野
看似複雜無比
然而
重點只有三點

1. 投資之本金
2. 投資之預期回報及可承受風險
3. 做功課

第一點顯而易見，無錢投條毛咩!
唯大部份人，特別係我輩後生，多忽略了，甚至輕視了。
唔好話邊個唔知阿媽係女人
事實係好多人拎住一兩萬，或少至幾千就學人話投資
企圖以小搏大，一鋪賺幾萬咁

雖知以一萬幾千之所謂投資
並不足以購入優質資產
以本金二萬計
年回報30% 亦只賺得 六千蚊 (股神巴菲特的平均回報係2x%)
即係一個月五百蚊!!
相信以一大學生之身價
一個月兼職一份補習亦不只此數
再唔係
一日買少份雜誌，食少串魚蛋，儲起廿蚊
一年亦可有 七千三 !
何苦要擔驚受怕
仲要晒咁多精神時間
日日睇住個市上上落落

反之
當你儲到十萬八萬, 或至少個五六萬
投資之效益才可以得以顯露

因此
先學儲蓄
再談投資吧

投資點會係賭博 笨發

當儲到你既本金後
再黎就係有一個自己預期的合理回報及評估自己可承受之風險

何謂預期回報？
簡單ｄ講
你賭波買巴西對香港（如果有咁既一日）
梗係訓身買巴西大炒啦
但係
你會唔會覺得有可能買一百賠一千先
相反
如果買一百賠一百零五蚊
你可能經已覺得好ｓｏ，馬會正傻仔

呢ｄ就係所謂合理的預期

投資唔同賭博
後者一輸就清光
投資則睇長線
記住
全世界第二最有錢的人股神巴菲特
一年的投資回報平均都係得２ｘ％
你唔係覺得一個投資新手就可以ｗｉｎ　股神呀？？

當然
股神管理的資金多達幾萬億
同我地的幾萬身家唔同
眾所週知
基數越細則越容易出現高增長
所以有唔少散戶高手都可以一年５０％　ｏｒ翻幾翻都得

舉股神同賭波為例
只希望大家分清
投資唔同買六合彩　ｏｒ　３Ｔ
無乜可能令你一朝發達

而每個人之預期回報都不同
「合理」與否
此關乎於對風險的理解及承受能力

假設閣下睇到星展銀行保險箱一新聞
即刻驚到去銀行拎晒ｄ錢出黎
好似阿婆咁放係個鐵罐入面
相信叫你投資同害你無乜分別

其實香港有好多穩健的投資
適合新手
譬如高息債券
大藍籌中的公用股等
都可以提供每年４－５％的穩定派息

如果嫌少
則閣下需要付出更多的「風險成本」及做功課時間　（此乃後話）
買入較高風險的資產

讀過finance的同學仔
可能會覺得以上的都係bullshit
一句　expected return is positively related to risky level 咪得

然而
的確耳聞目睹好多讀左幾年的同學仔
會自自然將句子演譯成 high risk= high return
將「預期」當成「必然」
well

預期回報 笨發

近一年經常聽到有人小5仔，話連13都升，佢都係原地踏步。
再唔係就話5仔的管理層無能，唔增加新興市場的投資比例云云…
呢度又計下d加減數

現時睇次按問題的確沒完沒了，但事實上美國的HI（而家叫滙豐融資）的確於過去幾年為5仔帶黎可觀利潤，而利潤亦都反映左係股價同派息比率上升兩點上。
5仔的股價由02年底03年頭買HI時的8X蚊（一度因市場負面看法而插到去近80蚊），去到高位150蚊樓上。
馬後炮咁睇，如於5仔宣佈收購HI時約85蚊買，一直持有5仔至150左右（次按問題明顯浮現時）沽出。
5年落黎每年唔計股息都有12%return，加埋就有成近16%，相對風險水平唔算一個差的回報。

再舉一個實例
my mum於04年初大幅回調時約115平均價買入，至06年底以平均145沽出。
渣左近3年，計埋股息都有12%回報一年，對一個退休人仕黎計完全可以接受。

所以我覺得關鍵反而係買入及沽出的時機，你睇到間公司有可能唔妥，或者有更好的投資機會出現時，咁減持or換馬都係一個理性選擇。
投資無話一定要渣死一隻股票一世，或渣唔夠10年一開始就唔買之類，股神買857都係渣左幾年遮，到價佢一樣會沽。
世界變得太快了，3至5年可能情況已完全唔同，早10年你去深圳買樓都只會俾人話on9（因賣唔出），而家就個個搶住要。
現時港紙唔值錢，話唔埋過幾年有機會脫勾又升到火箭咁。

客觀咁睇，5仔係次按上，損傷已很輕微，只不過係近兩年中資股太癲，相比下較失色遮。我們事後睇總會覺得當初會有更好的選擇，但只要個結果同你預期想要的差唔多，咁已經好好。
買5仔，收取穩定的派息，及賺取一定程度上的增長（say每年8-10%），可以稱為一個合理的預期回報。如果連呢樣野都無搞清楚，而預期買5一年可以有20-30%增長，咁只代表一開始的預期出錯，而唔係5仔孤負左你。

財務智商(3)：天下並沒有免費的午餐 笨發

有一句名言
集合了古今中外智慧
得之則受用無窮

天下並沒有免費的午餐

好多人對錢銀的觀念都好得意
食飯會等到廿點半去食下午茶餐
睇戲會睇早場
飲茶會係十二點前埋單
等等
總之所有消費
都要格到最抵

你可以想像到
如果你唱k 揀星期六日夜晚
買廣東唱片去hmv
一條友自由行去旅行
通常都會被取笑
覺得你晒左好多寃枉錢

但當去到投資時
好多人聽到個no.
有個炒作概念又飛身入市
輕率的程度
好似玩緊大富翁咁
似乎同之前所講的精明相去甚遠

其實
所謂的做功課
乃在於收集市場資訊
加以分析
減少決策錯誤的機會

既然十蚊八塊的優惠
我們都如此著緊
關乎到全乎身家的投資
何解又懶懶閒

明乎此理
則自自然會跑去看新聞看報告看分析看預測了

職場點滴(2) ：20K的迷思 笨發

早輪與網友吹水，提及不少職場及人生見解，想同大家分享下
如有留意日本及本地經濟狀況
當會發現「M」型社會現象越加激烈
中產數目急劇下降，社會向上層及下層移動，收入呈兩極化
至於中產的定義，人人不同
有人喜歡以純收入計算，有人鍾意講興趣生活習慣，而財爺仲誇到話有份工要交稅就係中產
為方便講述觀點，這裡會用強積金目前供款頂線，月入20k做一個簡單標準
一名大學畢業生，畢業時平均22、23歲，工作了六、七年，經歷了一個經濟循環，中間升過一次職，有凍薪有加薪（好彩唔洗減）
平均一年工資增長5%計，到30時應該不難去到20k的收入水平。有幸成為專業人仕及公務員一分子，則機會幾乎達百份百了。
然而，何解積金局公佈的數字，卻顯示收入達20k或以上的僱員，只有約32.6萬？？??佔總就業人數352萬不足10%？

簡單分析如下：

1. 部份大企業及大學，依然採用公積金計劃，沒有加入強積金
2. 政府近年凍結公務員招聘
3. 工種北移至內地及澳門
4. 本土產業空洞化，只剩金融獨大，連地產都ｄｕｐ水
5. 本土過去坐上繁榮號列車，加上內地開放之始，港人身份優惠，工資不合理地扯高，現工資開始反映真實的城市競爭力．

當中尤以3、4及5較重要。處身當下，如何面對？

1. 職場上盡可能早d發力
如今世界環境變化極之急速，好難再容許有大器晚成及中途出家，好多行業，30出頭的便俾人叫老野，上到位就做director，partner，老細，上唔到位就可能浮浮沉沉做個路過人。
客觀去睇，一個人，男又好女又好，年屆30自不然會諗下結婚生仔組織家庭，如此對時間分配必然有一定影響，有個bb係屋企，你仲捨得經常性係公司捱通頂出trip周圍去?

2. 避免磋跎歲月
好多人工作時諸多不滿，終日怨天怨地怨鬼神，郤不見有轉工等實際行動。正如上文所言，一畢業至30以前，基本上係事業發展的黃金歲月，時間極之有限，如覺得自己不適合現職或行業，轉吧!!管他勞什子的年尾雙糧或公司過年大利是。

3. 積極理財
又係同一個理由，人到中年，各樣開支會越來越多，如其時始學習儲蓄投資，則會極之力不從心。
唔係話要唔消費唔玩剩儲錢，不過不妨一出來工作就月供下藍籌股，即使一個月一千蚊都好，有左呢個儲蓄（小弟唔當佢係投資）習慣，閒時研究下投資之道，小注實戰拎下經驗，當可避免輸大大舊錢「當交學費」的慘痛經歷。
畢竟，搵幾多都係假的，只有剩到幾多先係重點。

4. 健康生活
呢點說來慚愧，小弟都未做到。
不過大家都知道的，無健康的身體，係support唔到你去衝鋒陷陣的，更諻論享受人生。

至於有人話老虎與蟹都一定要大學畢業，最好有埋碩士博士銜頭，先可以係智識型社會下生存，小弟不盡同意。
人人書緣及開竅時間不同，能有此福份，固然可喜。稍不足者，與其磨爛蓆，不如用心發展事業，雖然唔可以話行行出狀元，但相信用心工作態度誠懇的人，係飲食服務業等都不難成為一個中層吧？