見自己，見天地，見眾生
橡谷智庫
來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_608e1afd0102vh79.html
很顯然，第一版《一代宗師》是胡亂剪輯的倉促版本，近期放映的才把故事講完整了。
下午我和妻子去看了《一代宗師》，不過妻子和我一起看過第一版，所以我們對故事沒什麽期待，結果還是很出乎意外的，所有故事殘缺的部分都補齊了。
在這樣一個完整的故事最後，渡過前半段章子怡逞兇鬥狠的一貫作風後，下半段突然間展現了章子怡驚人的演技，直接蓋過了梁朝偉的風頭。當章子怡拖著病體，在鏡子前塗抹紅唇，然後去和梁朝偉見最後一面，她蒼白美麗的臉襯著媚艷紅唇，從壓抑著情感，到梁朝偉表白的時候，一滴淚從右臉頰落下來，然後過了幾分鐘，另一滴淚再滴下來，這一刻，我突然想起了嘉寶。
後來妻子出來對我說，章子怡演得很好啊。是的，盡管我不喜歡章子怡的生活，甚至也腹誹其曾經的演技，但一代宗師里，章子怡的演技與她的名聲終於恰如其分了。
因而值得稱道，她是個演員了。
眾所周知，我一生的愛好：讀書寫字，看電影，裝逼。我無法放下我對好故事情節的熱愛，熱愛那生命的美麗和憂傷。既然我在裝逼時無法搞清楚這是真正的生活，還是我在演戲，那我為什麽不去看一場別人演的虛假人生呢？因為如果我看真實的世界里人們的演技，實在是缺乏好的故事，不是乏味到應該早日死去，就是惡心到三餐嘔吐。
好吧，其實我過於消極了，人生還是很精彩。
影片的最後階段，宮二對葉問說：父親說天底下練武的人，有三個階段，見自己，見天地，見眾生。我見過了自己，見到了天地，但是沒有見到眾生。
劇本想要表示的是，武之大者，心里要慈悲為懷，心懷眾生，就像宮老爺子力圖團結南北武林，維系國家統一一樣，那樣可以避免生靈塗炭，結果日本人打進來了，接衣缽的傳人馬三還背叛了族人，為虎作倀。而他為了挽回徒弟，寧肯自己手下留情，讓馬三打死自己，也沒有使出殺手。
我做交易數年，也可以用這三個短語來形容：見自己，見天地，見眾生。
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浮生偷閑，電影
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極左翼大勝希臘選舉 歐洲眾生相
來源: http://wallstreetcn.com/node/213564
在極左翼Syriza選舉大勝之後，歐洲各方紛紛表達各自觀點。德國的主流觀點非常明確——希臘必須堅持結構性改革以讓其經濟走上正軌。而希臘各方則表示，讓緊縮政策見鬼去吧！
德國央行：別做虛假的承諾
德國央行行長魏德曼對德國國家電視臺ARD說：“我希望新希臘政府不要做出這個國家負擔不起虛假的承諾。”他表示，希臘仍然依賴於三駕馬車的援助計劃。而只有在滿足條件的情況下，援助計劃才能繼續。他說，對希臘債務的減免只會提供一個短暫的喘息。最重要是結構性改革。
Syriza：三駕馬車的經濟項目“已死”
針對Syriza在大選中獲得的勝利，Syriza經濟和金融發言人Giannis Milios表示，這是希臘人民的勝利，是歐洲的歷史性時刻。他表示，希臘總理薩馬拉斯與歐盟集團達成的經濟項目“已死”。
德國AFD呼籲希臘退歐
德國反歐元黨派Alternative für Deutschland 領導人Bernd Lucke呼籲希臘退出歐元區。他表示，希臘退出歐元區是唯一終結經濟痛苦和大規模失業的辦法。他補充說，Syriza不想退出歐元區，但它想減計債務。這兩件事不可能同時發生。
薩馬拉斯承認失敗：我們避免了最壞的可能
希臘總理薩馬拉斯承認在選舉中落敗。他表示，我們已經避免了最壞的可能。我將這個國家交給新政府，這個國家是歐盟的一部分，我希望新政府會尊重希臘此前達成的協議。
Tsipras: 三駕馬車已成歷史
Syriza領導人Alexis Tsipras向公眾承諾，緊縮的時代已經過去了，他的政府將和歐洲的夥伴們進行合作。
“我們不會實施不現實、不可能完成的財政預算。我們將會很現實的進行財政預計和實施，災難並不迫在眉睫。”
Le Pen Senior: Syriza的勝利是對歐盟的否認
法國極右翼黨Front National Party領導人Jean-Marie Le Pen表示，Syriza的勝利是對歐盟的否認。Syriza的勝利是一場針對歐盟的政治戰爭。
Podemos: Syriza勝利帶來“新時代”
西班牙左翼反緊縮黨Podemos party對Syriza勝利所帶來的“新時代”表示歡迎，並表示西班牙也將緊隨其後，進入新時代。Podemos領導人Íñigo Errejón表示，不公平、無效率的緊縮政策被人民打敗了。
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創業大街眾生相：世人笑我太癡狂，我笑他人看不穿
來源: http://www.iheima.com/news/2016/0107/153664.shtml
導讀 : 這條街和總-理喝過的那杯咖啡，幾乎成為了中國2015年創業潮的代名詞。咖啡燙了、涼了，還溫著，也被一波波討論、爭辯個不停。
作為i黑馬回眸2015系列的收官文章，我們站在黑馬會小樓望向門外，想到這一年創業的潮起潮落，最後決定，出門去創業大街走上一走，喝杯咖啡，迎著冬日的陽光，聊聊這條街上創業者們的走和留。
這條街和總-理喝過的那杯咖啡，幾乎成為了中國2015年創業潮的代名詞。咖啡燙了、涼了，還溫著，也被一波波討論、爭辯個不停。至於2015的溫度變了多少，2016要怎麽預報，不如跟我們去走走看，用眼、用心去判斷。
閑話少說，正文開始。
自從去年5月7日總-理走了一趟中關村創業大街之後，這條由圖書城改造而來的200米長的街道成了中國創業熱潮中的一處聖地。過去的一個夏天，這條街的熱度比天上的太陽還激烈。
然後冬天來了。
融資困難，大批創業公司倒閉……創業大街上的人沒有以前那麽熙熙攘攘了。隨之而來的，一種聲音就出現了：創業大街的咖啡涼了。
也有人說，不對，不是資本寒冬把人驅散了，是北京的霧霾和冬天的寒冷把人趕跑了一些。
不管是誰引出了這個話題，不如去創業大街走一遭看看，和街上的住戶談談心。
創業大街上的明星“釘子戶”
從中關村創業大街南門的牌樓下向北走大約30米，就到了塗金燦創辦的家譜傳記樓。身著淺灰色中式套裝，53歲的塗金燦拿著一個茶杯坐到了i黑馬面前。
“我們做的這個家譜樹，就是一個網狀的結構，它本身是很符合互聯網的。”采訪一開始，塗金燦就強調他創辦的這家專門為人們寫族譜和傳記回憶錄的家譜樹公司身上的互聯網屬性。
但最初，許多人可不認為除了logo上的網狀造型之外，這個寫家譜的傳統公司和互聯網會有什麽關系。
家譜樹原本獨占著這三層樓。2015年初，房東通知塗金燦這一年的房租要漲價，從以前的90萬漲到280萬，直翻3倍。不少想拿這塊地兒做創業孵化器的人也湧進他的辦公室，想讓塗金燦把房子轉租給他們。管理人員也不斷催促塗金燦讓他搬離創業大街，至少得拿出一部分辦公空間也做個孵化器才符合創業大街的氛圍。
畢竟，這個占了3層樓的家譜樹看著就像是創業大街上的異類，離互聯網太遠。
曾投入了幾百萬做宣傳的塗金燦堅決不搬。做家譜的人大多是中老年人，不認識什麽網站，塗金燦5年間在報紙雜誌上做廣告最醒目的就是掛在樓面上長32米、寬2.5米寫有公司名稱的牌匾。
塗金燦因為漲價過高沒有和房東簽訂2015年的租房合同，房東也因此曾把門封了。在叫來警察之後，房東拿出租房合同塗金燦才發現，租給他房子的是二房東，原房東是北京外文書店。按照規定這棟房子是不能二次轉租的，屬於違規行為。塗金燦發現這點之後將二房東告到了法院。
至今法院還未宣判，雙方進入僵持狀態。但原本占了3層樓的家譜樹，如今一樓和3樓分別入駐了兩家創業孵化器，只剩下一樓一個二十多平米的小門臉和二樓的辦公空間留給他們。那塊長32米的大牌匾也被摘了下來換成縮小了6倍多的低調招牌。
塗金燦不得不妥協，把這門傳統的手藝活兒往互聯網上靠。在家譜樹的宣傳板上，原來的“百家姓”、“親友圈”前面都被加上了“互聯網+”，變成了“互聯網+百家姓”和“互聯網+親友圈”被放在展牌的醒目位置。他也曾在二樓劃出一部分空間自己搞了個孵化器，入駐了六個創業項目。但因為“不靠譜”，做了3個月之後，投入近20萬的塗金燦關閉了這個孵化器。
被不快幾乎壓了一整年的塗金燦，沒想到一篇報道讓家譜樹成了創業大街上的明星。
2015年10月，一篇《總-理你好，我是創業大街上修家譜的》報道在朋友圈不斷轉發，講述了塗金燦在創業大街上的特異和掙紮。
此後，吉林衛視為塗金燦做了一個半小時的專題紀錄片，央視《新聞調查》也用了7分鐘介紹創業大街上的家譜店。新華社、環球時報、中國新聞周刊等等媒體都加入了對家譜樹的報道中。
“
這對我們有好處。我們堅守在這里，並不是我們有那麽大的預見性，但是形成了這樣的客觀效果，我們更要堅守。”塗金燦告訴i黑馬記者。
把這些效果具體到家譜樹的業績上，塗金燦說，此前3層樓的時候一個月的營業收入在30萬左右，如今只剩下一層樓了，業績卻增長到了40萬。更多的人看到塗金燦的家譜樹後找上門了要寫傳記、修家譜。
這家曾被互聯網擠壓的公司，如今又因互聯網而大獲得關註。
這一年的種種經歷讓塗金燦思想也變活泛了。半年多以前，他對互聯網圈子里的事情還摸不著頭腦，如今BAT、融資、燒錢、線上線下等等名詞娓娓道來，甚至開始去考慮把公司互聯網化，還專門找技術團隊為家譜樹做APP。
同時，塗金燦也像創業大街上的創業者一樣，寫了一份《家譜樹尋根文化產業投資合作說明書》，開始尋求投資。
“我們現在找地方準備做百家姓，做文化書館，開發一個傳家寶的平臺搞講座，可以搞培訓、搞論壇、再搞尋根，這個事業可以做的很大，這個事能做幾百億的產業，甚至可以拆分幾個公司，最後上市。”塗金燦說。
但塗金燦在互聯網化第一步上還是遇到了挫折。在技術團隊做家譜樹APP的一個月里，塗金燦的需求和技術人員的實施結果總對不上號，花了3萬多塊錢後，塗金燦認為這樣做浪費錢也得不到想要的東西，終止了這個項目。
“做這個不僅僅是投三萬塊錢，還要花費很多時間精力，要磨合，搞出來不行又搞下一個，所以我又怕了。我們原來搞PC端的時候就投入五六十萬結果失敗了，當然還留下了幾個網頁型的網站。現在我們想外包，搞技術入股的形式。”初嘗互聯網的塗金燦心里有了個疙瘩。
但對於2016年，塗金燦仍然充滿信心：“2016年我們公司在場地上還是會堅守，會通過輿論的支持、法庭的鬥爭和我們自己的智慧堅守場地；第二，我們要吸引投資，我們會把我們的賣點和互聯網結合來吸引投資人；第三個方面是，我們本身也在做網絡平臺建設，符合這條街的業態，能成為一個既是傳統文化行業，又成功跟互聯網結合，成為老百姓喜聞樂見的新消費模式。”
大街上資歷最老的車庫咖啡
從家譜樹沿創業大街往北走70米，左手二樓就是在這條街上開了五年的創業咖啡館車庫咖啡。推門進去，混雜了汗味和人體本身氣味的空氣迎面而來。這是獨屬於24小時營業的創業孵化器的味道，在這里點一杯咖啡，把筆記本連到從天花板垂下來的插線板上，就能待上一天。
在2011年創業大街還是海澱圖書城的時候，車庫咖啡就在這里開業了。至今5年的時間，桌椅已經顯出破舊來，人流量在這個冬天卻還是一如往常。
車庫咖啡品牌管理CEO張大明告訴i黑馬，創業大街的熱鬧和清冷，都沒有影響到車庫咖啡。每天300多人的客流量幾年來一直穩定，其中有一半的人都是在車庫咖啡固定辦公的創業團隊。
“去年開始說豬都能吹上天，但我覺得這麽熱也不健康，不是一個好現象。現在人們回歸理性了，以前是過熱，現在是冷，又趕上冬天到了，疊加到一起，所以很多人說創業咖啡涼了。但是我覺得這種論調並不好，是一個短視的行為。”張大明說，“可能很多人喜歡賣一個東西一夜之間獲得融資，但是我覺得那不是創業創新，那是時代的襯托而已，起到鯰魚效應的作用。但是真的想自己做一個企業的話，不需要高調和熱鬧。那註定是一件很苦逼的事情。”
如果說中關村創業大街是當前中國創業大潮的一個縮影的話，車庫咖啡就是中關村創業大街的一個縮影。
魏清晨是車庫咖啡“元老級”的創業者。自2011年車庫咖啡開業，魏清晨的團隊就在這里的桌子上面辦公，一坐就是5年。
魏清晨的團隊有錢，2015年7月拿到的600萬人民幣pre-A輪融資到現在連四分之一都沒有花完。他的項目是做一款情緒識別的軟件，屬於技術驅動型的創業公司，在國際和國內拿到了不少創業獎項。
“錢多有錢多的打法，錢少有錢少的打法。尤其是技術驅動型的創業公司，它並不是燒錢去做事情，而是把大量的錢用在研發上人員結構上。”這是魏清晨的花錢哲學，也是他至今還在車庫咖啡大廳的咖啡桌上辦公的原因。
張大明特別欣賞魏清晨，他說車庫咖啡有一半是像魏清晨一樣踏實做事的。但就像創業大街上拿著PPT找融資的創業者一樣，車庫咖啡里還有一些人也每天專註在聊想法談融資上面。
一位40多歲的中年婦女知道i黑馬在找創業者采訪時，主動聊起了自己的“創業項目”。
這位從貴州來到創業大街的大媽邊吃面包邊向i黑馬介紹，她有一套能夠解決生活汙水處理的技術，價值很大，能為政-府和企業解決大問題，她來這里就是為了找投資人融資的。
i黑馬問這項技術怎麽解決生活汙水，大媽伸手說“拿錢”。只有給錢才會說。而來到創業大街3個月時間里，她沒有拿到錢，也少有人和她“談項目”。四個塑料袋里裝著她全部的家當，“里面有好多面包”。睡覺就花30元錢在車庫咖啡的沙發上躺一晚。
另一位聲音包含激情的女創業者也跟i黑馬聊到自己的創業項目。她的創業項目要讓人按小時入住五星級酒店，價格會便宜很多。她在向投資人介紹時對標的是估值250億美元的Airbnb。
聊完接近淩晨1點，車庫咖啡里只剩幾個通宵寫論文的大學生和那位貴州來的大媽。她們和i黑馬一同出門，把一臺蘋果電腦放到外面的走廊里，要看兩集《羋月傳》才回去里面睡覺。
“我們沒有能力去教創業者如何成功。不成功的話，其實可以審視下是不是自身有問題，不能全都奢求別人來幫你。”張大明說。
這是一條神奇的大街
我們從白天一路走到深夜，做家譜的還在做家譜，辦公的團隊還在辦公，追夢的還在追夢。
下午3點的黑馬會，一堆寫滿找人找錢找合作夥伴的A4紙中間有一張上面寫著：尋看懂不用外力的蓄能發動機，達互信的戰略夥伴。還是中英雙語的。
下午6點的3W咖啡，一位打扮精致的中年男子向坐在對面的人喊道：“滴滴算個球啊！”他們的對話中，不斷蹦出“阿里”、“萬億”、“重度垂直”等互聯網常用詞匯。
淩晨1點的車庫咖啡走廊里，準備解決汙水問題和對標市值250億美元Airbnb的兩位女創業者拿著蘋果電腦在看《羋月傳》。
咖啡還是那杯咖啡，有香氣，有泡沫，有苦味。
領投會中國投資人中心（以下簡稱“領投會”）離車庫咖啡不遠，在3W咖啡對面。它算是創業大街上的新人，去年10月28日才開業，是家專門的投資人中心，不久前，剛剛把一筆創業扶持資金計劃當做聖誕禮物送出去。在去年的“寒冬”論流行時入駐，但是CEO喬之東卻並沒有什麽不好的感覺。
因為，喬之東說，他接觸過的創業者中比較普遍的三個問題，一直讓他很頭痛：
“一、很多創業者夢想很大，不能落地。不論創業者本身優秀與否，它都是很多創業者的通病或者共性。
二、很多創業是閉門造車。他沒去看過市場，我們管他叫拍腦袋。
三、創業者最難把握的是什麽時候該堅持，什麽時候該改變。我倒覺得，創業者做無謂的堅持，是我們目前看到最大的問題。”
所以，當i黑馬問這位選擇在“寒冬”論流行時入駐的鄰居的想法時，喬之東倒並不反感“寒冬”一說：“資本的熱潮趨於平淡，反而會讓很多創業者更冷靜地思考究竟創業應該怎麽做，或者自己是不是適合創業。”
所以，找上門來的創業項目少了麽？喬之東說：“數量確實在下降。但是，下降不是壞事，降下去的是那種比較浮躁的項目，在質量上，反而讓我們感覺，這個時候還能過來找融資的項目，質量普遍比前幾個月要好得多。也是就是說，創業項目數量上的下降，並不代表好質量項目的下降，而是那種不靠譜的項目被擠出，這是一個好事。”
零點研究咨詢董事長、飛馬旅創始人袁嶽在《我在大街喝著熱咖啡》一文里寫到：“這是一條神奇的大街，正像我們飛馬旅的年輕同事說的，在這里工作一年好像過了另外一輩子，改頭換面，天天更新。”
所以，走完一圈，我們也不想去考慮咖啡涼不涼，創業大街上的人少沒少的問題了。畢竟，你來喝咖啡，或者不來，創業大街就在這里，變的只是走在這里的人。
商業地產供過於求，有什麽辦法“解救眾生”？
來源: http://www.iheima.com/space/2016/0225/154411.shtml
導讀 : 踏上互聯網化變革的第一天，地產這個行業就註定了不會停歇其變革向前的腳步。
2016年2月19日，財政部等三個部門聯合發文，調減住房交易環節的契稅和營業稅。此次稅收調整的政策意圖很明顯，即進一步強力支持去庫存。
這表明地產行業作為當下經濟格局中重要的支撐力量，必須通過改革和“去庫存”的手段，來解決日益嚴峻的產能過剩。而這能否借助互聯網的手段和方法，在一些特別的點上實現突破，成為當下地產行業需進行深入思考的迫切問題。
地產行業尤其是商業地產的高庫存的現狀是：
因為絕對供應量的大幅度提升導致產能過剩；
被互聯網所沖擊，特別是電子商務以及O2O的興起，所帶來傳統商業的變革、非集中化消費的分散化、線上取代線下、去中介化等，都對商業地產產生了實質性的影響。
面對這種影響，各方力量使盡渾身解數在尋找一種差異化的方法，希望能夠最終消除影響，實現轉機。
一、地產轉型的基本方法：差異化、概念化
面對商業地產的“高庫存”，地產行業曾探索過三個級別的做法解決這個問題：
1、1.0級別：尋找新的概念包裝
1.0級別的做法通常是尋找新的概念包裝，比如用電商概念、體驗概念、吃的概念以及教育概念等，對原有的所謂商鋪進行主題式的改造和包裝，以求有新的轉機。
2、2.0級別：以租代售、綜合利用金融杠桿
2.0級別的做法無非就是突破了商品性投資屬性，發展出以租代售、綜合利用金融杠桿的方法。然而由於兩種模式收益比的巨大差異，使得開發商意願不高，所以更多時候是雷聲大雨點小。
3、3.0級別：借助“互聯網+”的紅利
現在，更多的地產商和地產行業外的跨界者，似乎都將目標聚焦到了互聯網元素上，意圖通過借助“互聯網+”的紅利，實現地產行業的“互聯網+”轉型。
二、“互聯網+地產”的基本邏輯
“互聯網+地產”的基本邏輯，有以下兩大方面：
1、用服務代替銷售
在剔除絕對過剩供給因素外，在不做結構性調整的情況下，將因受到互聯網沖擊而失去線下實體商鋪需求的業務進行升級體驗，用服務代替銷售，轉商鋪銷售鋪為服務體驗鋪，從而實現存量市場的更新換代。
2、吸收線上互聯網品牌拓展線下業務
開放地吸收完全由互聯網線上而生的互聯網品牌，用其拓展線下業務以獲取線下業務增量市場。如將“黃太吉”等互聯網餐飲品牌吸引到線下開展各項業務，盤活線下商業地產。
總結而言，一方面將互聯網拿走的部分升級為承接互聯網線上業務的線下落地，另一方面又將在互聯網線上產生的增量品牌和業務拉到線下來，實現地產承載業務的增量註入，最終實現對互聯網手段方法以及優秀成果的善用。
三、“互聯網+地產”升級的原點
在具體實踐過程中，要升級改造存量以及吸納增量，還需要從思維觀念上重新理解地產在全新的互聯網商業業態中的功能定位。從銷售標準化產品到提供服務場景，再到垂直體驗業務，“互聯網+地產”延伸出的“地產+”正在日漸清晰。
所謂的“地產+”，即讓地產成為全新商業業態中的一種基本載體和生態元素，成為一種能夠在地產之上形成的各種商業業態新模式基礎設施。
這就是“地產+”的有效呈現形式。例如，“地產+創業”就衍生出文化創意產業園區項目以及創業孵化器新概念，“地產+餐飲”則衍生出飲食文化產業。
全新商業模式下，地產成為一種基本要素，成為全新商業生態模式的組成成分。其最終價值的實現與商業生態整體價值的創造息息相關，已經不再是一種簡單的商品售賣關系。
“地產+”的實現，意味著地產更多時候不再以簡單售賣的商品出現，而是作為一種運營的載體，成為度參與實現O2O新經濟完整價值的一份子，已經無法簡單分出獨立的價值。
這或許是“互聯網+地產”之所以模式複雜、一直在被摸索的本質原因。
四、“互聯網+地產”變革的新邏輯
在追尋最終解決方案的過程中，“互聯網+地產”的變革也深深受到了互聯網產業自身變化的影響。
1、從“以商品為中心”到“以人為中心”
從PC互聯網到移動互聯網對於人的解放——隨時隨地賦權用戶，從根本上改變了工業化時代“以冰冷的商品為中心”的商業業態，取而代之的是“以人為中心”進行商品銷售和需求滿足的全新商業業態。
2、從“產品—營銷—供應鏈—物流—服務”的模式，到“社群—用戶—需求—產品—服務”的模式
在“互聯網+”時代，從“產品—營銷—供應鏈—物流—服務”的模式，轉變到“社群—用戶—需求—產品—服務”的模式，更是顛覆了傳統意義上社會消費商品的生產和消費邏輯。
與此同時，商業地產的需求邏輯也基本上延續了這種趨勢變化，更多的互聯網元素和思維內涵被廣泛使用，出現了對於商業地產全新功能定位的態勢。
五、“互聯網+地產”的組合式創新
當下，越來越多主體參與“互聯網+地產”模式的探索中，如YOU+國際青年公寓、SOHO 3Q、優客工場以及酷窩聯合辦公空間等全新的“地產+”項目，他們都有著一個共同的特點：其基本商業邏輯都是圍繞年輕用戶群體提供服務。這種用戶細分定位的選擇，直接決定了其運營手段和方法對用戶的有效性。
跟大規模深度開展業務不同的是，此時諸多明星項目更多是承擔著一種商業模式和運營模式試驗的角色，這種試驗從根本上改變了人們對於房地產的定義。
在傳統定義里，房地產按照用途屬性不同被分為住宅和商業地產。在“互聯網+地產”模式探索的新項目邏輯中，“以地產為中心”將被“以用戶為中心”所取代，曾經住宅和商業地產的概念將被遺忘，轉而被定義為“為青年用戶群體提供滿足生活、工作、消費三種不同場景綜合服務需求為目標的地產”。
圍繞青年群體不同場景提供服務的地產項目
當下，除了圍繞社會生產力提供的主力群體——年輕人提供服務之外，圍繞青少年學習、生活、消費場景的各種創新式服務模式也不斷湧現：圍繞學習場景的各類特色外國語學校、國學班；圍繞生活消費場景的星期六小鎮、親子遊農場、兒童反鬥城、迪斯尼等遊樂綜合體項目等。
除此之外，以老年人生活消費服務為載體的各類地產，如生活領域的廣場舞廣場、以房養老新模式，消費領域的中老年旅遊、養老地產等……越來越多的模式正在不斷的被發掘和運營，從更大範圍重新定義著地產和地產服務。
在此過程中，曾經的地產元素已經不再被記憶，轉而被記住的是酷窩聯合辦公、優客工場創業孵化器、商品宅配生活體驗消費館等概念品牌。所謂的“地產+”概念得以真正實現，即地產不再是一個獨立的商品存在於簡單的交易環節中，而是以支撐平臺的身份存在於圍繞用戶不同場景消費需求滿足的整體服務鏈條之中。
六、地產將被重新定義
地產之變，從本質上說，源於其功能定位被重新定義。如今，隨著這種“互聯網+”的變革的進一步深入，更多顛覆式的新模式正在滋生潛長，成為顛覆地產行業形態的新力量。
1、Airbnb：共享經濟模式下的跨界與無界
美國Airbnb模式，從本質上說是利用共享經濟的概念，打破基本需求被模式化定義的邏輯思維，由原先人們認為只有酒店才能提供的服務，變成所有能夠滿足用戶住宿需求的場所都可提供。
如今，隨著更多的類Airbnb模式的出現，共享經濟概念下，更多的領域的界限將被跨界者打破，“領域無界”將成為一種常態。而在地產領域，無界之外還催生出更為顛覆式的模式。
2、後“地產+”時代：一站式地產解決方案
隨著“雙創”戰略成為不可逆轉的國家戰略，社會資源的配置將根據戰略的變化而不斷優化，而在地產領域，則不斷衍生出全新的理念和實踐。
誕生在上海的方糖小鎮作為一個創業孵化器，已經與華住（漢庭酒店集團的母公司）實現了業務合作。在方糖小鎮中創業者，可以直接在華住旗下的酒店住宿，從而實現了工作場景和生活場景的一體化，服務提供也更加一站式。
場景融合，其表象始於存量服務提供主體的組合式融合，最終會催生出實際意義上的真正融合。
這也不是什麽新鮮事情，遠古工商業的前店後廠，本質上就是生活場景和商業場景的融合。如今的商業住宅綜合體，又將人們生活和工作的場景實現了融合。如果人們能在一個商業綜合體中的CBD寫字樓中工作，則意味著其工作和消費場景也實現了融合。
無止境地追求提高社會效率的商業，無法停止其追求全新商業模式的步伐：從傳統地產的“住宅+商業”，到個性化主題式的差異化地產，到結合互聯網元素的“互聯網+地產”“，最後到真正意義上“地產+”。
而如今，後“地產+”時代，正在催生住宅、商業的融合，催生圍繞目標用戶群體不同消費場景需求的融合。在不遠的將來，一站式滿足用戶綜合需求的全新地產生態產品將來到，無論其是否真正的普及，都代表了一種發展的方向和趨勢。
結語：踏上互聯網化變革的第一天，地產這個行業就註定了不會停歇其變革向前的腳步。當我們站在2016年的起點處展望地產行業時，差異化發展之路、“互聯網+地產”的創新嘗試、“地產+”模式的日漸成熟以及即將到來的後“地產+”時代，都將成為2016年地產領域的新熱點，也將成為地產行業升級變革的不變主線。
2016已經到來，所有的地產行業從業者，你準備好了迎接全新挑戰了嗎？
版權聲明：
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“雙12”創業板泄洪眾生相：幾家歡喜幾家愁
“雙12”A股市場也遭遇“吐血”打折。在滬深兩市全天呈階梯式下跌態勢中，12月一路震蕩下行的創業板更是慘遭當月最大泄洪，創業板指重回“1時代”，刷新近9個月來低位1981.17點，全天重挫5.5%。
事實上，多位接受《第一財經日報》采訪的老股民均表示，在12月初之時便已察覺到了大盤及創業板存有調整風險，然而最終的境遇大相徑庭。其間，堅定者則果斷撤離，另尋其他機會，如今反倒在分化行情中數著錢;而博弈短差者則落得個被套的結局，以割肉清倉以減少損失。當然，也有試圖在此輪調整後博弈反彈行情者，但尚需“小心謹慎”。
博反彈未遂被套 欲清倉撤離
“近期創業板跌的慘。”回想近期的創業板走勢，專攻創業板股的老鄭不禁感慨。而12月12日的創業板行情再度刷新了老鄭等散戶對“慘跌”的認識。
12月12日，A股市場遭遇“黑色星期一”，滬深兩市雙雙重創，分別收跌2.47%、4.51%。而近期陰跌不斷的創業板指則一路泄洪，權重股率先倒戈，最終失守2000點，收報1984.4點，創出近9個月來新低，跌幅達到5.5%。
滬深兩市行業板塊也遭遇普跌，申萬一級行業中，除銀行板塊微漲之外，其余27個行業皆一片綠油油。其中計算機、傳媒、電子行業跌勢較為慘重，分別跌6.07%、5.30%、5.09%，而創業板個股也多分布於這3個行業。另外，wind概念板塊中，次新股板塊下跌最為慘重，以7.92%的跌幅位居首位。
市場資金流向方面，wind數據顯示，12月12日的資金凈流出金額為近三個月來最多的一天且上升到千億級別，為1165.08億元;150家的凈流入家數則為近三個月來最少的一個交易日，反之，凈流出家數則達到同期最大值，為2628家。
12月份以來，創業板的一路震蕩下行似乎也為此次大跌做好了鋪墊，在12月12日之前的7個交易日，創業板指跌幅為3.81%。嗅覺敏銳的老鄭其實在12月份初便察覺到了創業板行情或臨調整，但仍舊未能逃脫被套的命運。
“12月初我就把倉位降得很低，我個人認為，創業板沒有外面增量資金接下來很難漲。”在老鄭看來，影響創業板調整的另一關鍵因素與樂視網有關，“樂視網現在故事有點講不下去，想象空間沒有了，創業板回歸理性”;另外，限售股解禁和股東減持也是一大壓力。
創業板權重股樂視網(300104.SZ)曾憑借一個個激情澎湃的“故事”成為A股市場的明星，而今年11月份以來，接連遭遇資金鏈風波等質疑的樂視網不僅股價接連下挫，也讓部分創業板投資者夢碎，目前該公司股票處於停牌狀態。另據海通證券研報指出，上周(12月5日-12月9日)，產業資本在二級市場凈減持28.07億，其中主板凈增持2.44億元，中小板凈減持11億元，創業板凈減持19.52億元，創業板凈減持壓力最大;下周解禁市值約為599億元，其中主板解禁370億元，中小板解禁98 億元，創業板解禁131億元。
在察覺到了上述不利因素之後，老鄭在12月初之時便將倉位降至一成，但是為了博反彈，老鄭又在近幾天加倉了兩成，於是陷入被套的處境。“感覺跌多了，所以想博個反彈，但反彈行情始終沒有來。”老鄭後悔道，後面不再加倉了。
在12月12日中午收市時，老鄭表示，當時賬戶浮虧6%，“明天不行就全部割了，休息一下再看看”。
精準避開 尋分化行情機會
與老鄭不一樣，在股海沈浮10余年的周凱則是在察覺到風險之後，快速撤離創業板，在大跌行情中享受分化行情帶來的機會。
如此精準避開創業板風險的投資者或許並非周凱一人。以申萬一級行業近5日的資金流向來看，計算機、醫藥生物、機械設備、傳媒、化工、電子等行業的凈流出金額均在百億元以上。其中創業板個股集中分布的計算機行業凈流出金額最多，為162.53億元。
“此次大跌乃大盤有調整預期，創業板跌得更多，可能是創業板盤子小，有些估值相對太高，而且加上樂視網有所影響。”在股海沈浮10余年的周凱以技術面分析稱，此次大盤調整是因為月線不過3248.42點附近有壓制，20月均線不過，大盤短線頂部形成。
周凱表示，其於12月1日全倉買入初靈信息(300250.SZ)，當時買入價格為35.90元/股，但是12月2日便以37.09元/股的價格迅速全部拋售。“因為平臺反轉突破買入，但後來發覺沖不上去就立馬走了。”周凱對自己向來機動靈活頗為滿意。
依據“意大利政治變局、深港通開通、年底解禁壓力大、美聯儲加息”這些信息，周凱判斷，大盤短線有風險，但仍有賺錢效應，只是創業板機會較少。於是，周凱將全部籌碼投向創業板之外的股票。
在周凱看來，8月份之後，創業板的機會便有所減少，存有少量高送轉、業績超預增的概念行情，但估值均相對較高，高處總有些不勝寒。
“現在個股分化明顯，不是都表現不佳，我手中的表現還行，只是要精益求精。”周凱表示。在周凱看來，12月12日創業板有些跌過了，預計次日將會有小幅反彈。但他提醒道，此處仍需謹慎為主。持有部分創業板B的小林，則是自今年4月份開始便未操作手中的股票，但他近期決定觀察創業板的行情，以伺機做T。
互聯網服飾企業眾生相 | 曉說消費
互聯網服飾品牌衣品天成的創始人杜立江在兩年前花了8位數的價格請了Angelababy給公司做代言人。一年後，他又陸續簽約了吳磊、杜鵑、宋佳、唐藝昕。
一家互聯網服飾公司一連請五個明星做代言，即使對於那些傳統的服飾公司來說也是大手筆。但杜立江卻覺得值得。2016年，衣品天成一年的銷售額過了10個億，距離公司的成立不過8個年頭。
不同於人們熟悉的美邦、森馬、only這些傳統的大眾線下品牌，靠互聯網起家的服企發展不過十來年歷史，幾乎全部誕生於淘寶。在激烈而殘酷地競爭下，如今這一行業的發展也基本成定局。“淘品牌一直沒有過得特別安穩，當初和衣品天成一起成長的品牌，有九成以上都消失了。”杜立江說。
像衣品天成這樣一年銷售過10億的互聯網服飾企業整個行業里僅為個位數。而對於這些企業來說，年銷售過10億實屬不易，如今他們正在遭遇傳統服企的“阻擊”：越來越多的傳統品牌已經開出了線上官網，不少品牌的高層表示電商銷售在整個業績的占比在不斷提高。
2016年的雙十一女裝前十名的排名里，我們看到，原本的互聯網品牌只剩下韓都衣舍一家，其余的都是優衣庫、Only、拉夏貝爾、太平這樣的傳統線下的品牌。
於是有人開始驚呼“線下品牌開始反攻線上，留給純互聯網品牌的時間已經不多”。有決定大舉發展實體店的公司，匯美集團就是其中之一。這家廣東的服飾企業旗下最知名的品牌是“茵曼”。
一手創立了匯美的方建華早在2015年下半年的時候公布了其“千城萬店”的豪言壯誌，稱計劃5年內在全國1000個城市中開設10000個線下體驗店鋪，撬動線下100億的市場。
雖然這一趨勢符合馬雲之前所說的“新零售”，但真要操作起來，線下大舉開店顯然並沒有那麽好做，特別是如今實體門店尚在不斷關店的情況下。有意思，到了2016年12月，匯美集團撤回了其在7月遞交的在創業板上市的申請書。公司方面對外的解釋是方面由於董事長方建華要增持公司股份，所以按照證監會相關規定，現在撤銷上市申請，明年會重新申請上市。據招股書顯示，方建華直接持有這家公司18.50%股權，通過珠海匯承及珠海匯智間接持有本公司3.51%股權。不過也有消息稱是因為公司大規模投入資金在線下實體店，拖累了當年的業績。
對於絕大多數電商服飾公司而言，它們對於到線下開店依舊持謹慎態度。即使是已經做到“頭部”的那些品牌。
去年在新三板掛牌的韓都衣舍算是首個上市成功的互聯網服飾公司。創始人趙迎光是不開線下實體店的堅定派。“從韓都衣舍的經驗來講，作為一個純互聯網品牌，銷售額從0-1億的時候先確定自己品牌的定位，從做一個小店開始先活下來;從1億-10億的時候，同一品類的貨品可以適當的擴大一些範圍;到從10億-100億的時候，在擴品類或者擴品牌的時候讓後端整體基於一個品牌的運營能力不斷加強。”
這家公司在日前發布其2016年年報，營收為14.31億元人民幣，相比2015年度增加13.67%，凈利潤8833.89萬元，同比增長160.96%。這一雙增長得益於其“二級生態”的建設。所謂的“二級生態”，按照公司方面的解釋即通過“雲孵化”的方式為傳統品牌、國際品牌、紅人品牌、初創品牌提供線上的代運營服務。而趙迎光和他的創始人團隊甚至覺得，理論上，公司有能力為1000個品牌提供互聯網運營服務。這也是公司未來發展的一個核心業務。
介於中間派的杜立江並不排斥去線下開店。不過，他的設想是即使開也只是去二三線城市。“理想的狀態是一個城鎮頂多開一家，並不指望短時間內盈利。”他說，“如果一家店你開了三年，這個城鎮上的人都知道你這家店名字，我覺得就是成功。我們的重點依舊在線上。”杜立江計劃是公司在2017完成20億銷售目標，實現整個集團的業績翻番。同時，他也計劃上市，“我們在2017年完成一輪PreIPO融資，2019年初提報創業板或主板IPO。”
對於未來的發展，這些電商服飾偏僻各家正在摸索定制了適合自家的不同的商業模式。它們堅信的是，現代年輕消費者品味的多樣性和個性化，已經不會再出現一個霸主品牌出現。“每個人都想穿的不一樣。”未來充滿變數，鹿死誰手還說不定。
股市下跌眾生相：機構多數虧損 散戶情緒分化
近一個月，A股市場跌跌不休，其中滬指連跌四周，並於5月11日創出7個多月來新低，其他各大指數也基本上抹平了年內漲幅。4月14日~5月11日期間，滬指累計下跌6.55%，創業板指則跌逾7%;如此跌勢之下，同期有逾8成股票處於下跌狀態，且有逾千只個股跌破2016年1月份股市危機時的股價(複權後)。
如此情勢之下，機構和個人投資者的炒股成績都普遍“不好看”。在4月份之前多數私募機構收益率都還不錯，但是一個月後卻將局勢扭轉，虧損成為主流。多數個人投資者的情緒更是跌落至谷底，虧損在30%~40%的人並不在少數，不過也有部分散戶因為買準上漲股票、提前空倉而躲過了一劫。
對於後市行情，有機構投資者認為，機構性機會可能會集中在下半年，但也可能需要觀察再看;也有機構人士認為，今年主要是個股行情，重點關註質地好的個股。散戶則有些將希望寄托於跌幅較大的中小創業板個股，但有些散戶則更關註技術指標。
機構多數虧損
“4月份之前，多數私募機構的收益率都還不錯，但是這輪下跌之後，部分私募機構的收益則由盈轉虧。”一位深圳的私募高管表示。
今年1月3日至4月13日，上證綜指整體處於上漲態勢，漲幅為5.55%，但是4月14日之後的近一個月時間，上證綜指便累計跌幅達6.55%，將此前的漲幅抹平之後，還跌1%左右。
在多方業內人士看來，貨幣政策偏緊、監管趨嚴等大環境的變化，對市場短期資金面影響比較大。“4月中以來市場的下跌是倒春寒，不是冬天，誘因是金融監管使得資金面階段性緊張。”海通證券首席策略分析師荀玉根也在近期的報告中如是稱。
一位北京的資深基金經理向第一財經記者表示，經過這輪下跌行情，私募機構可能整體處於一個盈虧之間的收益水平，持有價值股的機構情況會相對好些，持有成長股的則可能受到了一些負面影響。
“這輪行情多數私募機構都虧損了，而且跌幅還都不小，因為之前大家的倉位都比較高。”一位華南的私募投資總監透露，其所在的機構在這輪行情中也虧損了10%左右，當前的持股倉位已經降至3~5成，控制在能接受的範圍。
上述投資總監表示，在這波下跌行情中，對消費類的個股進行了加倉，但對跌幅比較大的TMT(科技、傳媒、通信)行業個股則進行了減倉。其稱，所研究的個股是彈性稍大些的，各類股票均有所配置。
對於虧損10%左右的壓力，上述投資總監則表示，還可以接受，目前持股就基本面保持不動，等待市場好起來再看。
相較而言，一直秉承優質股投資的上述私募高管則表示，其所在機構近一個月的股票組合和凈值均沒有太大的變化，跌幅不超過2%，因為主要持有的業績比較紮實、成長性較好的個股。而該機構在此輪行情之後跌幅較小的秘訣還在於，在今年4月初之時，此輪下跌行情之前，便對倉位進行了調整，由原來的6~7成降低至4~5成，從而減少了部分損失，而被減倉的股票則是前期漲幅較大的個股。
上述私募高管表示，其所在機構一直以來的選股策略是選擇基本面比較好的個股，持倉時間則是看性價比，漲多了就換性價比較高的其他優質股。
對於後市行情，“不好預測，因為現在形勢比較複雜，短期來看，監管不會放松，貨幣政策也不會轉向，市場可能不會逆轉，只能看後面能否挖掘個股機會，因為這次有些個股遭遇錯殺。”上述投資總監認為，現在預測後市趨勢有點早，可能要過了二季度再看。
上述基金經理也表示，一直對今年的市場前期比較謹慎，結構性機會應該主要集中在下半年，市場出現系統系風險概率不大，要隨著經濟的脈搏尋找投資機會，更多的是要基於政策改革去做投資。
而目前也有多數市場觀點認為，中小創業板個股目前已經跌出了一定的機會，可以適機抄底。“成長股跌到了一定程度，可以考慮未來在一些比較穩定的行業中去找機會。”上述基金經理稱。但在上述投資總監看來，確實很多中小創業板股票現在不貴，但大家信心還是不足，暫時還不敢動手買入。
“今年其實都是個股行情，所以對看指數、選擇行業沒啥影響，主要看個股質地怎樣，基本面確實好、估值合理就可以買。”上述私募高管則更看重的是個股的質地情況。
散戶悲喜不一
“股票不好做”、“沒啥感覺，沒怎麽虧錢”、“提前離場了”。對於近一個月的股市持續下跌，接受第一財經采訪的多位個人投資者則道出了不同的境遇。
“最近股票不好做，虧了10 %。”2005年開始入市的老鄭在股海中也已在股海摸爬滾打10年左右，資金體量在2000萬元左右，一直將風險控制放在第一位，即便是2015年的兩度股市危機都提前清倉躲過，但是近一個月來，老鄭的倉位多數時候都保持在七成這一較高水平，到5月10日才開始減了兩成倉位，目前倉位在五成左右。
老鄭炒股風格是“短平快”，結合技術面進行題材跟蹤。“最近題材股也不行了，只有雄安概念股和次新股還可以做做，但是波動也大，搞不好也虧得很大。”老鄭嘆氣道。
相較此前只要看到股市有較大跌幅便清倉撤離，這次老鄭卻一直保持著較高的倉位。對此，老鄭表示，還是比較看好後市，很多股，已經跌出投資價值，“我還是看好超跌中小創的，彈性也比較好”。目前其手上持股也主要是跌幅較多的中小創個股。
與老鄭一樣，大多數個人投資者近期的情緒都處於低谷狀態，且浮虧幅度在30%~40%的投資者並不在少數，目前正對手中的持股如何操作、後市行情處於焦慮和惶恐狀態。
但也有部分個人投資者目前的處境則相對較好。“其實，沒啥感覺，都沒怎麽虧錢。”大魏(化名)表示，對A股的此輪下跌行情沒有特別強烈的感覺，空倉了一段時間，然後買了些保險股，而保險股在近期走出了一波“一枝獨秀”的行情。
大魏表示，5月11日加倉了一些創業板個股，但不是因為看好創業板個股跌出了機會，“現在的邏輯是追漲，抄底風險太大，急跌可以搞一把”。其解釋這次的選股條件時稱，選出了最近三年扣非後凈利潤增幅均大於10%的，一季度增幅10%的創業板個股，然後選擇最近股價持穩的股票。
“今年之所以能活下來，因為玩得是滿倉一夜情，超兩天就砍。”李波(化名)表示，這樣操作是因為市場切換太快。李波所持有的股票均是長期跟蹤，若發現有放量的現象則買一點，次日則不管是浮盈還是被套均拋掉。
5月11日，李波賣出最後的持倉股票，今年整體盈利40%。其表示，11日清倉是因為對股市行情有些害怕了，“很多票都是一字無量跌停，怕這種票，這跟技術沒關系”。
而相較近一個月持有股票者心里總有些擔驚受怕，徐樂(化名)則顯得一身輕松，其在4月11日之時便清空所持有股票，然後在後續短線操作了一些雄安概念股，且在最近買入了部分上市公司股東增持的股票，也是短線操作，整體已有小賺。
徐樂在之所以清倉撤離，是因為當時判斷股價將要下跌，主要憑借的是盤久必跌、GDP預計下半年會回落、技術指標背離、月線突破20日均線要回踩等方面的因素。對於後市，其表示，5月11日反彈量能仍太小，後市看能否回到3093點年線位置附近，這可能決定下半年的行情。
消費升級眾生相：賣項目的FA、賺150塊的黃牛和迷茫小資
來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0725/164289.shtml
消費升級眾生相：賣項目的FA、賺150塊的黃牛和迷茫小資
來源 | 新消費內參（ID:cychuangye）
作者 | 假的龍貓君
【新消費導讀】
2017年，最熱的詞匯之一就是消費升級和新零售。這半年也催生了網紅茶飲品牌，大家紛紛融資。
所有我認識的投資人都開始看消費，好像你不是看消費的你就會受到鄙視。這世界繁榮而浮躁。
新消費內參就用這樣的一篇故事，來紀念下這消費升級的盛世。
一
我坐在不那麽消費升級的某個咖啡廳里，沒有點咖啡，也沒有點任何喝的，因為我來星巴克就是為了蹭地方，我沒有什麽喝咖啡的需求。
當我的屁股還沒有徹底落座的時候，我對面一位在消費升級領域的創業者把它已經消費升級的名片遞給了我，我接過名片略微楞了一下。
他並沒有關註他潛在的用戶這一瞬間的表情和神情，他還沈浸在自我的世界里不能自拔，或許只有在這一刻的時候，他的腎上腺激素才能急速分泌。
其實他前面說的，我都沒有認真聽到，我註意到他的衣著雖然洗過很多遍，但是顏色還算整齊和幹凈，發型一絲不茍，就像他給我的PPT一樣。
由於長期生活在城鄉結合部，氣質上也淡淡透出了一點點城鄉結合部的特質，無論從哪點看，全身上下我都找不出消費升級的一丁點特征，看著它，我突然想起了好幾年前見到的一個創業者，好像跟他好像。
那個時候，我還是一個以收車馬費為生的記者，每個月的工資並不足以支撐我每天在五星級酒店醒來，所以多跑會。
然後假惺惺的在每個會場問“百度、阿里、騰訊如果抄襲里怎麽辦？你對樂視生態鏈的宏大布局怎麽看？你融到的錢是不是意味著你們已經封死了這條賽道的問題”。
然後在妖艷的女公關的手中接過一個薄薄的信封，假裝連點都沒有點就放進自己已經磨壞了一條背包中，然後拿起手機哢嚓哢嚓拍了一組照片，然後定位了一個高大上的地址，用自己的2G網絡發出去了。
那一瞬間真是多麽自我的虛幻與感動“你看，我工作多麽努力啊”
就在這個時候，我接到了一個電話，我看是一個陌生電話，電話那頭一個聲音傳來“你是王記者嗎？”
這個稱號就跟王經理一樣讓我感覺到帶有很強大自然的氣息，它容易讓我產生不適感。不過我想大概是某個會，我毫不懷疑的說“我是，我是，對，我去我去，我現在就可以去”
你看，那個時候的我，真是熱情啊，對於可以能多跑會的事情，我是毫不推卻的。
“不是，王記者，你誤會了，我就是想找你做個采訪”。
最後我還是見到了那個創業者，實話說，項目真的是讓我很難找到亮點，創始人很努力的說著，然而我還是差點睡著了，我想。我真不是一個合格的記者。
終於說了三個小時以後，創始人決定回去幹活了，他並沒有叫專車，也沒有打taxi，他叫了一輛俗稱三蹦子的車，走之前緊緊的握住了我的手。
然後從口袋里皺皺巴巴的100快遞給了我，王記者，你一定要給我好好寫，我融資就靠這一篇報道了。
我拒絕了那100塊，畢竟，我不是一個被100塊錢就收買的人，對不對。
二
我的思緒回到了咖啡廳，我終於想起來，我在哪見過這個項目了。
如果我沒有記錯的話，3年前這位G先生給我投過BP，那個時候他的項目還是打造智能化的顛覆線下實體商業的電商項目，2年前他也約過我，想讓我跟他把把關。
那個時候他的項目是以O2O為切入口的社區生鮮，一年前他開始在朋友圈發美國進口商品代購，並且稱之為下一個風口，現在他坐在我面前講他的消費升級。
“你看，中國的中產崛起對不對。這里面就有一個大風口對不對，現在新零售、新消費是一個大浪潮對不對，我們是不是很有機會，畢竟這是一個幾萬億的機會，我們沒有理由機會不抓住對不對？”
“你看我們同時也是新零售對不對，你看我們商業模式還有一個餐飲的計劃在這里面，我們只要把餐飲加進去，那我們就是新零售對不對”
沒有等我回答對不對這個詞匯，G先生依然在滔滔不絕“你看，我們應該再加一點無人的概念在里面，畢竟投資人和FA挺喜歡熱點的，到時候我還可以在餐廳里共享雨傘，共享充電寶，我們就靠上了三個大熱點，對不對”
“你看中國人現在是不是特別重視健康，我們把餐具都用環保材料，餐廳全部裝修成北歐性冷淡風格，然後我的椅子凳子全部用曲木的家具，曲木你知道的吧，這些都是消費升級的材料”
“當然，我們首先要單點突破，首先要把我們的雞賣好，對不對。只有把這一部做通打穿了，才能去整合上下遊的產業鏈”
不知不覺，一下午就過去了，我依然不太知道這個項目跟消費升級有什麽關系，因為他分明，就是一個賣雞的啊。
“你看，我把我的雞肉，只要用有B格和性冷淡風格包裝袋包裝一下，用戶肯定特別願意炫耀，只要他一拍照轉發，我的用戶就來了對不對。
“我這個雞還要加芝士、加牛油果，這樣就有了網紅的氣質，然後就可以在朋友圈刷屏了對不對”
“我們的戰略還是很清晰的，所以希望通過你們媒體給曝光曝光，我們這次合作一把”
我不知道怎麽去包裝這個案例，畢竟才疏學淺，情商比較低的我，然後終於犯下了一個致命的錯誤。
“您的商業本質就是賣雞的啊！這個冷鏈、新鮮度怎麽解決啊”
他突然擡起頭冷冷開了一眼我，那一瞬間，我感覺這個眼神已經在心里殺死了我好幾千次。
“我再次說一遍，我們是消費升級，我們的雞都是聽莫紮特長大的，包裝也用的是最好的環保材料，所以我們不是一個簡單的賣雞的，你跟本 不懂我們！”
這真是一句必殺技啊！他殺死了全部談話的可能。造成了非常嚴重的後果，那就是那兩杯咖啡的錢居然是我付的！！！
三
X小姐是一個專門看消費升級的FA，她長著一張網紅臉。對，就是我說的那種錐子臉。以一個月若幹K底薪就職於一家勞動密集型產業的FA機構里。
之所以說這家FA機構是勞動密集型FA是因為，我一天你能在微信里能加上若幹個長著一樣臉型的小姑娘，我一度是以為我的魅力變得這麽大的原因。
後來發現原來大家都是因為要看消費升級，所以很主動的檢索到我了，希望從我這里拿到這個領域的案子。
X小姐喝著通過排了大半天隊買來的網紅甜品，大大的眼睛閃著精光，很開心的跟我說這三個月做了五個單子，我眼中認為一個極度不靠譜的項目就這樣被它賣掉了。
“連這樣的爛項目都可以被賣掉，新零售和消費升級太火了”x小姐說，今年上半年好像也沒有什麽可以投的，大家好像都沒有太看懂，但是大家又都怕被錯過。
“畢竟，搞不好誰也不知道是不是下一個OFO對不對”所以今年賺了不燒錢，我馬上準備去考潛水證了。”
像X小姐這樣感覺生存在興奮環境的FA還有很多，他們大多都有著不錯的容貌，畢業於某個知名的國內大學，年輕，第一份工作可能並沒有特別多光輝的前景。
但是聽說做FA可以掙錢，於是經過簡單的面試以後就殺入了這個行業，當什麽行業熱門新鮮的時候，她只需要專註的抓住熱門中的泡沫，就能崛到自己人生的第一桶金。當然她最經常說的詞匯，就是，迷茫。
這樣的FA還有很多，他們中可能還包括記者、獵頭、咨詢師。幾乎我能認識的能接觸
當大家都在大量湧入FA這個行當，把本來是一個專業而著稱的行業迅速拉升到一個靠體力來競爭的行業。
當然他們中的有一些運氣會比較好，不單只是能夠賺到錢，還有機會能把自己賣給投資機構，搖身一遍成為投資人，運氣更好者，或許還有機構嫁給某個機構的帥哥VP成為夫妻檔呢，那個時候說不定還能成為某元素媒體的頭條題材呢。
在這些FA們的體力催動之下，G先生的項目，果然不久就經過精心的包裝，很快就被賣給了一個新機構，據說這個機構希望能在消費升級浪潮中分到自己的一塊肉，用投資機構自己的話說，這或許是最後一次改變VC圈分配結構的機會了。
四
Z先生是一位傳統行業的老板，生活在S城。平時置頂的公眾帳號是X思維，Z先生其實已經事業有成，自己經營的一家消費品制造業企業在S城這樣的三線城市也是納稅大戶了。
但是Z先生是一個不安分的人，特別愛學習，也特別不安於現狀，對於互聯網思維推崇備至，每次去機場，他都會去買飛機場的各種大師的光盤，只要是有關互聯網的課程都會很想學習，一年花在培訓上的費用超過30萬。
他很焦慮，我在一次創新學習的課程上遇到他的時候，他就處在一種非常焦慮的狀態中。
“小王啊，你得幫幫我啊，我們現在不消費升級，不做新零售就可能被顛覆啊，怎麽辦啊”
事實上他的行業的問題只是遇到產業的周期性的問題，跟產品本身關系並不大，Z先生其實之前已經為了他的焦慮付出了代價。
由於害怕被顛覆，就上馬O2O項目，可是花了100多萬以後，Z先生還是解散了他的O2O團隊，因為都快一年了APP交互的風格都沒定下來呢。
現在Z先生認為他焦慮的救星是消費升級這波機會，只要能抓住這一波機會，他就有機會成為10億美金的獨角獸。
Z先生把他轉型不成功的核心因素總結為自己格局不夠。“你看我格局確實不太行啊，我需要再學習，提升一下自己看格局的能力，這樣或許下一次轉型就有機會了。
事實上在交流中，Z先生慢慢說出了自己為什麽上一次把產品做不出來了，他歸結為團隊執行力不夠“團隊都不聽我的，我認為黑色的皮膚才能顯得雍容大氣，符合用戶需求。
“我也是打王者榮耀的人，也研究過王者榮耀為什麽這麽火，我怎麽可能不懂用戶心理呢？“
“我學習能力也是不差的，你看消費升級也學習了很多了，不就是買更貴，更好的東西嗎？這一次，我一定要做一個新的品牌，我一定是可以的，你知道我有多努力嗎？”
Z先生只有這一瞬間才是沒有焦慮感的，在那一瞬間，你突然會有一種幻覺，Z先生是一個25歲的年輕人。
五
阿威是一位職業黃牛黨，他主要的職責就是每天接到上家的電話，然後跑到一家被電視上稱為網紅的餐飲店。
今年上半年，每個周末基本都沒有休息，相比於其在手機賣場引導生意而言，去排隊顯然更好玩也能賺到更多錢。
兩天排隊大概可以拿到300塊錢，雖然很快就會被沒有打算的阿威花掉。但是可以免得喝兩杯奶茶的感覺還是不錯的。
跟去年相比，今年排隊的基本都是茶飲和烘焙店，這和過去幾年有很大的差別之處，當然排隊的時候拿到的價格已經很不一樣了，今年普遍漲價了20塊。
阿威很享受這一份工作，畢竟比起在手機賣場枯燥的工作和低的薪水，能在周末出來見見世面畢竟是一件很好的事情。
阿威內心的夢想是，未來也想開一家這麽生意好的烘焙店“你看，這個生意也挺容易做的，這些網店取個王大媽絲襪奶茶名字，雇傭一票的用戶去排隊，生意不就好起來了，是不是。
“賺錢也不是那麽難，對不對，這個生意也是一個滿簡單的生意，我現在唯一缺的就是本錢了吧，做起來了我還可以做連鎖呢？你說呢？”
六
A小姐是一位有品質，有追求的人，她覺得自己離自己想要的中產生活已經不太遠了。
A小姐今年27歲，來北京三年，住在五環外邊，一個月的工資，除了吃飯和房租，花費最多的就是各種知識付費了。
“我們本來就還年輕為什麽不要學習呢，每個月去聽知乎live，還有見各種行業幾乎花掉了我一半的話費，畢竟知識付費也在消費升級，我就是里面的典型用戶，我相信花了錢學習了，我就可以變得更好。
A小姐沒有男朋友，來了北京就沒有談過戀愛，知乎上已經依靠像他這樣的粉絲供養而過上中產生活的大V告訴她，是因為她還不夠好。
“你一定要舍得去花錢，只有這樣才能讓自己內在得到提升，你要對自己好點，只有一個對自己足夠好的人，才能對別人好，一個不愛自己的人怎麽會得到別人的愛呢”所以除了聽課學習，我還需要多去健身，還要有機會多去看看這個世界。”
在跟我說話的這一瞬間A小姐已經飛速的閱讀完了公眾號上一篇文章，並且飛快下單買下了一單課程，然後點開連接買了一只據說被稱之為網紅雞的產品“他們就是典型代表了中產生活方式，據說是芝士味的，你要跟我一起品嘗嗎？
不過聽說馬上他們就會有線下店了，我就可以去親自去線下買了。
七
又過了幾個月，北京的氣溫漸漸炎熱了，G先生在我朋友圈再也沒有怎麽刷過屏了，開始又發一些心靈雞湯了，一般以我的經驗，如果開始發心靈雞湯的朋友要麽要開始幹微商，要麽是他又有了新業務。
而X小姐在渡假回來之後，終於也把自己的方向轉向了最熱門的人工智能領域，z先生也跟X小姐認識了，這樣他們就有機會探討人工只能+大數據+新零售的方向。
看來大家都有了新的變化，只有我的公司樓下的黃燜雞和周黑鴨依然在哪里沒有怎麽換招牌，黃燜雞還是供不應求，周黑鴨也依然還在賣鴨脖子。
旁邊的奶茶店招牌已經被拆下來，換上了一家新的網紅店招牌。
很多人變了，但是也有很多東西沒有變，起碼我家樓下的那個慰藉我心靈的粥店還沒有升級漲價，要不然就真吃不起了。
畢竟，無論怎麽變化，怎麽升級，總有些東西永遠不變。
我想起了余秋雨的某一篇文章，有人什麽話也沒說，只是默默做著。
朋友圈里一家做了10年的消費品牌IPO成功了，當然最受追捧的人工智能也在刷屏。
（本文純屬虛構，如有雷同，概不負責）
[本文系新消費內參（ID:cychuangye）授權i黑馬發布，作者假的龍貓君，文章內容僅代表作者獨立觀點，不代表i黑馬立場。如需轉載請聯系原作者獲取授權，推薦關註微信公眾號（ID:iheima）]
消費升級
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資管新規下機構眾生相：縮表、轉型及強者生存
4月27日，中國人民銀行、銀保監會、證監會、外匯管理局聯合發布《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》（下稱“意見”）,《意見》將過渡期從2019年6月30日延長至2020年底。
記者也了解到，各大機構早就已經進入備戰狀態，該清理、轉型的業務已經著手推動，等待的就是新規的正式落地，以便對未來的業務發展做出規劃。第一財經記者對各相關行業為未來業務所做的準備進行了調研。
銀行：縮表、去通道、凈值化
如果要用幾個詞來形容銀行的備戰情況——主動縮表、去通道、凈值化轉型無疑是最為貼切的。
“我們都在收縮了，債券都沒有杠桿，雖然今年債市好，但我們幾乎不配新債，而且非標業務幾乎大幅收縮，現在大家都開始發行長期理財產品。”某城商行金融市場部人士對記者表示。
理財產品的收縮顯而易見。2017年全年，盡管五大國有銀行的理財產品規模總體仍在增長，但同國有大行相比，股份制銀行的理財規模下降明顯。截至去年年底，民生、光大、平安三家銀行，理財余額同比均下降8%以上。
除了規模，變化還發生在銀行理財的期限和計價方面。按照投資目的，是持有到期還是可交易，可以分別使用成本攤余和市價法。對於銀行而言，目前最擔憂的問題在於，產品凈值化後，凈值波動很大。
此次《意見》要求資產管理業務不得承諾保本保收益，明確剛性兌付的認定及處罰標準，鼓勵以市值計量所投金融資產，同時考慮到部分資產尚不具備以市值計量的條件，兼顧市場訴求，允許對符合一定條件的金融資產以攤余成本計量。
新規下，開放式產品可能會進一步縮短開放期，比如做成T+0形式，與貨幣基金相似。記者也了解到，有幾家城商行和股份制銀行也持續發行凈值型理財產品，資產包含信用債、利率債以及FOF，有交易能力、投研能力有口皆碑的銀行，其凈值化理財產品的銷售情況也超出預期，但對於那些以前靠著資金池滾動來做高收益、吸引存款的小銀行而言，新規下可謂“壓力山大”。
也有銀行資管部人士對記者表示，銀行理財也可能出現另一個變化，就是拉長產品期限。例如某股份制銀行的一款期限為1092天的封閉式產品（近3年），預期最高年化收益5.2%，超出部分全部作為銀行投資管理費，托管費和銷售費率總計0.32%，本金及收益到期一次性支付。
當然，一些客戶基礎好、能力強的銀行，的確有底氣和資本來拉長產品期限，但對於部分能力較差的銀行而言，拉長期限無疑將面臨存款客戶的流失。
值得註意的是，投資“非標”的要求也愈發嚴格。在此背景下，銀行的期限匹配嘗試已經展開。
同時，就存量“非標”而言，一方面銀行期待資管新規能允許其到期後再做安排，另一方面銀行也可以嘗試通過證券化的方式進行“轉標”。業內人士也預計，新監管形勢下ABS將走熱，但預計主要依托主體信用，而非真實項目現金流的思路。
私行：收縮配資和非標業務
“私人銀行做代銷居多，如今很多產品都無法銷售了，包括地產類非標等，存在期限錯配、資金池的問題。此外，股票配資類的產品基本已經停。之前大家也都在等待正式的資管新規下發，才能按照規定開展業務。”某股份制銀行私人銀行經理對記者表示。
其實，私行向來對接眾多信托、券商產品，其中又以非標居多，而非標又以地產融資居多。
“某些地產貸款並不符合表內貸款的高要求，而原先部分表外的資管計劃仍然可行，包括通過明股實債、產品嵌套等向不滿足‘四、三、二’要求的房地產項目發放信托貸款（四三二分別指四證齊全、30%自有資金和開發企業具有2級以上資質），現在這部分私行的產品都已經叫停。”上述人士私行經理告訴記者。
此外，私行此前也會發行產品，並以募集到的資金為私募證券等機構提供配資服務。“配資的杠桿是有限制的，1：3杠桿為上限，平均收益率為6%左右。”上述人士告訴記者，該服務涉及層層嵌套問題，因此近期也徹底叫停。
眼下，部分私行人士表示，仍在進行的一些業務包括家族信托。目前，有的私行人士表示，如今資管新規正式出臺，下一步業務如何規劃就更加清晰。
基子：面臨“生存危機”
“我都在懷疑基金子公司（下稱“基子”）存在的意義了，新規下基本什麽業務都沒法做了，幾千億規模到現在不到1000億，資金池、期限錯配全停，跟母公司存在競業的項目也都被禁止了，人也走得差不多了。”國內某大型基金公司旗下的子公司項目負責人對記者表示。
上述人士也對記者稱，此前有專攻股票的基子專戶，十倍杠桿也並不少見，不過這也被列為“竟業”無法持續了。
眼下，基子的項目負責人自稱還在做的工作就是“收拾殘局”，包括清理此前投資地產的非標項目的期限錯配、資金池問題，甚至還有部分地產項目因無法按時銷售而導致基子產品違約的情況，因此如何處理高凈值客戶的善後問題也成了眼下的當務之急。
基子在眾人看來的確是個奇怪的產物，它們幹的是基金公司不敢做、不能做的業務（風險太高、杠桿太高），甚至有時業務跟母公司重合（競業）。在過去幾年的利益趨使下，基子的確跑得太快了。
2012年，證監會發布《基金管理公司特定客戶資產管理業務試點辦法》，基子誕生，公募基金投資範圍拓寬至非標，信托的通道優勢被基子分了一杯羹。尤其是銀行系基子，銀行通道業務規模占比高峰時超過90%。
如今風水輪流轉，信托規模猛增29.81%，超26萬億元，逼近銀行理財的規模。而基子和基金專戶同比降幅為18.65%，券商資管規模降幅3.99%。這與證監會過去兩年各項“去通道”政策落地有關，包括對基子的資本約束以及相關受托和投向規範。
要知道基子如何實現3年10倍的規模增長奇跡，就要先看看它們的資產端和負債端。資產端以通道和非標業務為主，負債端則以銀行資金為主。
通道的主要功能有兩類：一是將資金投向限制性行業以逃避監管，二是將資產由表內轉向表外。商業銀行通過該方式將資產轉移至表外，降低資本約束要求，優化銀行的資產負債結構。早前基金子公司從事通道業務的優勢在於效率高、費率低，而且比主動管理類項目時間短， 2016年基金子公司通道產品管理的資產規模高達7.47萬億，在總規模中占比71.1%。從投資標的來看，主要投向非標市場，規模為8.87萬億元，占比82.8%，最終投向了房地產、地方融資平臺、基礎設施建設等。
“之所以基子總被用作通道，就是因為我們的通達費率比信托和券商資管都要便宜，新規後，如果還要做通道業務，基本沒有盈利了。”上述基子項目負責人對記者表示。
未來怎麽辦？不乏仍駐基子的人員對記者表示，似乎未來要轉向股權投資。
公募：仍面臨委外贖回壓力
公募基金的日子同樣不好受，先不說股票連創新低，即使債市回暖，但銀行委外資金的大幅撤離也同樣讓公募遭遇了“縮表”。此外，理財債基的新規也使得公募的運行模式遭遇挑戰。
“銀行資金壓力大，導致銀行委外資金要走，基金面臨的贖回壓力較大，盡管近期債市狂歡，但估計收益率還有一波上行。”某中資公募基金債券研究員告訴記者。
也有多位城商行和股份制行資管部高管對記者分析稱，由於銀行理財原先不是資金與資產對應運作模式，使用委外時，對管理人投資業績還有一定容忍性，資管新規改革後，這種容忍性會降低，特別是一年期以下產品，很難把握委外後的業績波動風險，由此判斷，銀行可以委外的規模可能會有所下降。不過，FOF和MOM依然是國有大行和排名靠前的股份行的重要選擇。
其實，對比2017年基金三季報和四季報的規模數據可發現，去年四季度存在較大金額的委外資金在退出公募基金的趨勢。據數據統計，有超過60只債基四季度規模出現了10億元以上的縮水，其中有11只債基四季度規模減少了50億元以上。
此外， 上述研究員還對記者表示，短期理財債基也會“貨基化”。所謂“貨基化”，即指其業務模式要向貨幣基金靠近，“例如配置的久期和比例，完全按照貨基來監管，嚴格限制397天最長久期，120天平均久期，存單比例不能超過20%，流動性指標中，現金比例從5%上升到10%。”
上述研究員還提及，“理財債基本來信用債等級如果要‘貨基化’，也就必須AA+以上的標準來配置，新成立的債基中，存單比率不超過20%，存款或一起納入存單的控制範圍。”
貨基：可能會邁向凈值化
目前尚且較為模糊的是，新規落實後，貨幣基金可能也會變成凈值型產品，即采用市值計價法。對於一般投資者而言，貨基就是一個7天年化收益保證都能達到4%左右或以上的現金管理產品，但如今這種思路可能也會生變。
《意見》顯示，只有下述資產可以采用攤余成本計量：一是產品封閉式運作，且所投金融資產以收取合同現金流量為目的並持有到期；二是產品封閉式運作，且所投金融資產暫不具備活躍交易市場，或者在活躍市場中沒有報價、也不能采用估值技術可靠計量公允價值。
多位從業者也對記者表示，這就存在一個問題，比如像貨基這種國際上都用攤余成本法來計量的產品，基本上都是做成開放式的，不可能做成封閉式的貨基，然而其沒有明確的時間期限，又有市場估值，這就意味著貨基未來或許不能用攤余成本法了。不過，多家機構認為，攤余成本法的認定條件較為模糊，都需要後續細則加以確認。
一直以來，貨基采用攤余成本法，這一估值方法是指基金價值以資產組合買入成本列示，按票面利率或商定利率每日計提利息，並考慮其買入時的溢價與折價在其剩余期限內平均攤銷。這一估值方式不受市場價格波動的影響，使得貨幣基金收益率在未發生極端情況時都呈現正收益，並且凈值長期保持在1元，凈值變動不體在價格中，而是份額會隨之增加。
如果未來真的用凈值體現收益（如公募基金的市值法），由於市場經常發生上下波動，將每一日的收益率年化後，投資人往往無法理解。比如在市場行情非常好的時候，T日資產發生0.3%甚至更高的收益，年化後收益率為109.5%，普通投資人容易產生誤解。
也有基金人士對記者表示，雖然散戶可能無法接受貨基采取凈值化管理，甚至出現負收益，但這也存在一種好處——如果全行業都要按凈值化管理的標準，那麽以後散戶就能一目了然看排名了。
其實，早前證監會也對貨基采取了一些方式控制風險。為了防止攤余成本法估值和市場價格產生太大的偏離，證監會要求貨幣基金每日同時計算按市場價格的影子定價，並且計算兩者的偏離度。當負偏離度（即基金資產組合的實際價值低於賬面價值）達到0.5%時，基金管理人需要使用風險準備金或者固有資金彌補潛在資產損失，將負偏離度絕對值控制在0.5%以內。
“說白了，一旦贖回壓力加劇、負偏離度大，基金公司就會墊錢進去，而這些錢打進去就出不來了，就是為了降低負偏離，這其實也不利於顯示基金經理真實的賬戶管理能力。”境內某貨基投資經理告訴記者。
不過，究竟貨基命運如何，還要等監管細則的進一步明確。美國也曾在2008年發生過貨基的踩踏事件，並且於2016年10月剛剛實行了一項新的規定，要求面向機構投資者的優先貨幣市場基金（Prime Funds）采用浮動資產凈值。
深圳樓市巨變前的眾生相：保障房夠不夠分？大戶型出手速度加快
在深圳發布擬推房改新政消息的第二日，“未來18年將新增170萬套住房，其中100萬套為保障性住房”這一消息，引發市場諸多關註。
土地資源一向緊張的深圳接下來要面臨諸多問題，比如，如何保證保障房的土地供應，100萬套保障房夠不夠分，未來房價走向如何？
在這些問題待解之時，市場各方情緒也開始顯現，比如有人歡呼，因為“住有所居”將逐漸成為現實，深圳不會因高房價、高租金而留不住人才，應屆畢業生也能留在深圳了；也有人存有隱憂，比如部分保障房申請者擔心配售價會上漲，小戶型商品房業主發愁房子可能會被套住，大戶型需求者開始焦灼是否會錯失最後的購房機會。
保障房土地如何供應？
深圳住宅市場將迎的巨變，始於深圳市住建局6月5日發布的《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》（下稱《意見》）。
《意見》顯示，到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。這意味著，保障性住房將占新增住房總量的近六成。
深圳此次的房改新政，明顯增大了保障性住房的建設比例，日後深圳保障性住房與商品住房的比例將進一步提高。外界樂觀估計，未來“住有所居”將逐漸成為現實。
不過，對於深圳這座土地資源極度緊缺的城市來說，一個關鍵的問題是，保障性住房的土地將從哪里來？如何保證供應？而且，《意見》中規劃涉及的時間長達18年，執行力度怎麽保證？
根據《意見》，深圳將通過多渠道來保障土地供應，比如說，增加建設用地，實施以公共交通為導向的住房開發模式，突出產城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、 坪山、光明和深汕特別合作區等區域建設大型安居社區；
還有，盤活存量用地，加大棚戶區改造力度，推進已批未建用地、社會存量用地、未完善征（轉）手續用地、征地返還用地等開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產業園區等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；盤活各類存量用房，推進社會存量住房租購等。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹對第一財經記者表示，上述內容偏向概念性，需要更加細化之後才會有更大的幫助，“能否有充足的土地資源來完成18年的長遠規劃，這是一個讓人擔憂的事情。或者提高容積率、釋放集體用地也是途徑之一。另外，有規劃是好事，但要全部實施下來，政府嚴格執行是唯一保證。”
安居房價格走高？
不過，即便深圳有充足的土地保證保障房供應，但是未來新增保障房只有100萬套，有保障房申請者擔心，夠分麽？
何倩茹認為，100萬套保障性住房對深圳所有的居住人口來說，肯定是不夠的。其實政策只是釋放出一種信號，租購並舉、住有所居是未來房地產市場的主基調，可以防止恐慌性購房現象的出現，保證房價穩定；其次，這能滿足部分來深打拼人群的居住需求，降低焦慮、避免人才擠出之說。至於不足部分，就要靠目前已建成的住宅來完成了。
那麽，目前已建成的住宅能否滿足住房需求？何倩茹說，目前市場上也沒有出現有錢找不到房子住的情況，所以肯定是夠的，只是人均面積有多大的問題了。
也有人擔心，100萬套的供應可能會導致供不應求，進而推高保障房的價格。
從“求”的方面來看，現在有多少人在等待保障房？記者查閱深圳市住建局官網上安居房輪候信息公示的欄目後發現，截至目前，已經公示的目錄數量是79899條，這意味著有將近8萬戶家庭在輪候等待安居房。
高女士是深圳一名安居房申請者，她已經輪候近5年，排在第3萬多條。她對於目前所處的輪候位置比較滿意，“算是中靠前吧”。但是，什麽時候能輪到，即便輪到了，屆時安居房的價格會漲到多少，她心里也沒譜。
高女士告訴第一財經記者：“去年安居房的價格還普遍是7000~8000元/平方米，今年有的都已經漲到2萬元以上了。以後還會有更多的人申請，需求旺盛，這會不會將安居房價格推得更高？”
記者梳理當地媒體的報道發現，去年12月，深圳坪山區橫坪路推出認購的一處安居房的配售均價為7156元/平方米。而今年5月，在同屬偏遠地段的寶安區福永街道的一個安居房項目開始認購，單價均在2.1萬~2.4萬元之間。
大戶型將走俏
深圳的陳女士去年底以每平方米5萬多元的價格，購入了一套50平方米的住宅，不過她計劃在結婚後賣掉這套小戶型，換套大房子。
對此次房改新政的消息，陳女士擔心，將來投資客投資小戶型的比例會大大降低，她對第一財經記者說：“我的房子以後會不會賣不出去，套死在我手上？”
何倩茹認為，這個不用擔心，90平方米以下的小戶型從2008年以來便是深圳樓市成交的重點，未來依然會如此。這是因為2008年開始，90/70政策開始在深圳實施，意思是90平方米以下的戶型套數要占項目的70%以上，深圳近10年來的大部分住宅都在90平方米以下。
在何倩茹看來，因為目前處於調控的嚴控期，房價短時間內不會有太大變化；但長遠來看，由於可售商品住宅的數量增速放緩，價格未來有上漲的動力。至於小戶型價格，將會隨大市而變化。
她補充道，反而是大戶型產品未來將更加緊缺，價格上升的動力更大。
《意見》規定，市場商品住房將占住房供應總量的40%左右，明確深圳將繼續嚴格實施房地產市場調控政策，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持以中小戶型商品房為主，努力促進房地產市場平穩健康發展。
這讓準備再攢幾年積蓄換個大房子的楊女士焦慮起來。2015年尤其是下半年，深圳樓市在巨量信貸資金和金融高杠桿的推動下，量價齊飛，當時很多人擔心如果再不出手，將會錯過買大房子的最後機會。現在，楊女士有了同樣的感受。
第一財經記者從多個地產中介處了解到，目前大戶型價格還比較穩定，但購房者的迫切心情已經開始顯現。
深圳某新樓盤的一位銷售人員介紹，他們目前在售的戶型主要為大三房，130平方米左右，單價約4萬元，因為是去年的備案價，就剩下幾套了，也不會再漲價。
另一位二手房中介也表示，現在還沒看到大戶型漲價的消息，但已有了出手速度加快的苗頭，“上周末還有客戶過來看房子，當時猶豫不決，房改消息出來後，就果斷來定下了。”
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