長實下半年勢發力 荃灣 灣畔涉2400伙
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GS(14)@2016-05-24 05:19:10http://property.mpfinance.com/cf ... 0523/paa01/lam1.txt
【明報專訊】下月已踏入2016年年中，據本報統計，過去兩年在本港均售出逾3000伙、每年賣樓套現金額均在300億元水平的龍頭發展商長實地產（1113），今年迄今除推售元朗娉廷一個全新樓盤外，其餘僅以銷售餘貨為主，令長實今年暫時在售樓數量、套現金額方面，均落後於其他四大發展商（見圖）。不過，長實已密鑼緊鼓準備下半年推出4個全新盤涉逾3100伙，其中荃灣西5區灣畔項目勢成市場焦點，相信可收復上半年在賣樓戰場上的「失地」。業界人士認為，主要發展商下半年依然會排山倒海式推盤，估計長實將以貼市價開售，以保持貨如輪轉及加速去貨。
明報記者 林可為
總結今年首5個月，長實推售的全新項目，除元朗屏山娉廷外（共設41幢洋房），其餘主力銷售的元朗世宙、紅磡維港‧星岸，均屬去年開盤後的餘貨，故集團今年迄今暫時累售只約270伙、套現約24億元；相對去年同期推出紅磡悅目、將軍澳日出康城緻藍天，合共售出逾1800伙、估計套現近150億元的成績，按年分別下跌約85％。值得一提的是，長實今年同期在北京、上海、廣州等內地城市售出的單位數目合共有550伙、套現36億元人民幣（約43億港元），預料今年內地賣樓成績，有機會創出10年來新高紀錄。
至於長實近年銷售成績最失色的是2013年，由於當年推出較具規模的樓盤只有大窩口昇柏山，令全年在港售出單位總數只約500伙、套現總額近50億元，為集團自2000年後銷售表現最差一年。
2013年全年僅沽500伙港樓
不過，儘管長實今年首5個月的賣樓成績，相對其餘四大發展商雖然較為遜色，但下半年勢將發力推盤，以求收復失地。以長實與新地（0016）郭氏家族郭炳湘合作的亞皆老街君柏為例，原本已於3月公布開價，但在正式開售前，卻表示需要增加針對大手客的銷售安排而急煞停，至今仍未啟動開售，但預計短期內將會重新登場。雖然長實執行董事趙國雄日前曾表示，在君柏銷售方面，「集團與合作伙伴對市場看法不同，因而遲遲未再推出」，惟郭炳湘其後透過發言人稱，對長實全權銷售君柏絕對有信心，亦沒有任何意見，似乎為君柏捲土重來亮了綠燈。
趙國雄：推盤步伐如常 不囤積居奇
趙國雄回應查詢時表示，集團會維持一貫貨如輪轉的銷售策略，旗下另外兩個「重頭戲」——荃灣西5區灣畔項目（涉約2400伙）、港島北角油街住宅項目（涉約400伙），均準備入紙申請預售。趙續稱，本港實體經濟仍然穩健，集團的推盤步伐會保持正常，不會囤積居奇。
可留意的是，荃灣西5區灣畔項目由9幢組成，單位總數達2400伙，戶型涵蓋1房至4房，當中以2、3房主打，佔全盤單位總數約80％。長實高級營業經理封海倫表示，灣畔項目計劃於今年底推出，初步預計首階段推出約970個單位。
中原亞太區住宅部行政總裁陳永傑認為，整體經濟持續下行，但發展商早年購入的地皮，如今陸續製成「麵包」，相信多家大型發展商在今年下半年依然會排山倒海地推售新盤，以保持貨如輪轉；以長實而言，由於4個擬下半年推售的新盤涉及逾3000個單位，故預計會貼市價開盤，以加快去貨速度。
[樓巿數據尋真]
維景灣畔車位163萬沽
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GS(14)@2016-11-20 23:43:46【本報訊】住宅買賣出招後，資金持續流入工商舖及車位物業，將軍澳維景灣畔及天水圍嘉湖山莊俱錄得破頂車位成交，當中維景灣畔有車位以163萬元售出，較舊紀錄高出5萬元。消息指出，維景灣畔單號車位，剛以163萬元售出，創屋苑車位新高。車位於2004年以32.7萬元買入，賺130.3萬元，升幅近四倍。去年屋苑有三宗車位成交價達158萬元，是次最新成交價較去年高位升逾3%。嘉湖山莊樂湖居單號車位以84萬元成交，較屋苑高位多出1萬元。原業主2010年以23萬元入市，獲利61萬元，升值2.7倍。舖位方面，現租予老人院的大角嘴必發道42至52號福和大樓地下1、2及7號舖連1樓全層，合共1.15萬方呎，以約8,398萬元易手，呎價約7,300元，新買家有指為資深投資者「磁帶大王」陳秉志。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161119/19838655
樓市觀望氣氛濃 維景灣畔7宗成交
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GS(14)@2016-11-21 04:56:50【明報專訊】本月初政府加辣後市場觀望氣氛甚濃，鄰近調景嶺站的將軍澳指標屋苑維景灣畔，本月至今暫錄7宗成交，較上月同期相若。業界預期，雖然觀塘茜發道地皮以高於市場估值上限批出，但隨著聖誕假期將至，預期買家和業主也更審慎，料年底前交投持續膠著。
明報記者 劉詠怡
維景灣畔現時放盤量約159個，1房入場費由580萬起。政府早前推出新辣稅後，維景灣畔部分業主決定封盤不賣，亦有部分轉賣為租，盤源進一步減少下，部分買家亦決定先行入市。
有業主封盤 買家改租樓
中原高級分行經理伍錦基表示，維景灣畔10座中層B室，實用約496方呎（建築678方呎），為兩房間隔，外望享海景，是次以680萬元完成交易，實用呎價約13710元（建築呎價約10029元）。據瞭解，賣方於2005年1月以約280萬元購入，現沽出帳面獲利約400萬元或逾1倍。另亦有部分買家亦轉買為租，維景灣畔2座中高層H室，實用515方呎（建築706方呎），兩房間隔，現以1.7萬元零議價下租出，實用呎租33元；至於15座中層相連戶，月租3.5萬元，實用呎租約34元。
金禧2房連約近500萬沽
雖然市場上不少買家取態審慎，不過上車盤仍錄得高價成交。其中大圍金禧花園有連租約、無樓睇的兩房戶，成交價仍創出屋苑最高紀錄。市場消息指，金禧花園6座中低層H室，實用340方呎（建築463方呎），屬兩房間隔，目前有租客居住，不可睇樓，但可交吉易手，以496萬元成交，做價創屋苑新高，實呎14588元（建呎10713元）。原業主2008年以163萬元購入，帳面獲利333萬元或2倍。
慈愛苑3房首破600萬
另慈雲山慈愛苑亦錄成交個案。世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，慈雲山慈愛苑B座中層04室，實用645方呎，3房間隔，原開價600萬元，放盤僅10天獲買家洽購，業主見新辣招令二手缺盤而反價，買家為求購入心頭好，不惜追價28萬元，以628萬元（已補地價）承接物業，實呎9,736元，創該屋苑成交價歷史新高。原業主於2006年以165萬元（未補地價）購入，其後於2010年自行補地價及轉名，持貨至今將物業沽售，料獲利甚豐。
[二手放大鏡]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6435&issue=20161121
東堤灣畔車位110萬 一周兩創屋苑新高
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GS(14)@2016-11-29 07:22:39【明報專訊】東涌昇薈一日內售出約550個車位（售價由約75萬元至100萬元不等）後，同區大型屋苑東堤灣畔亦有車位做價高見110萬元，創屋苑車位新高價紀錄。
東涌東堤灣畔一周內兩度刷新屋苑車位新高紀錄。中原高級分行經理林溢斌表示，東堤灣畔繼日前錄得104萬元新高價車位成交後，新近再刷出新紀錄。
一名投資者斥資212.8萬元掃入1樓兩個車位，其中一個車位做價110萬元，較早前做價再高6%，創屋苑新高，另一個車位做價則為102.8萬元。林氏續稱，加辣後車位成為搶手貨，屋苑車位現時入場價已升至110萬元。
雍翠豪園車位高見125萬
此外，即使一向少有錄得車位成交的元朗雍翠豪園，亦錄車位新高價成交。中原分行市務經理黃暉樹表示，雍翠豪園單號車位以125萬元成交，締造屋苑新高紀錄。原業主於2012年以60餘萬元購入，料帳面獲利約65萬元或約1倍。
林子峰拆售兆麟苑車位63萬起
另一方面，資深投資者林子峰近日亦拆售屯門兆麟苑車位。市場消息指，林氏近日原價推出屯門兆麟苑約40個車位，定價由63萬至89萬元不等，買家可獲贈首年4厘租金回報保證，據了解，暫時已錄約9宗成交。中原分行經理施鋒超表示，其中兆麟苑2期1樓單號車位，以82萬元成交，新買家購入作收租用。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0012&issue=20161129
東堤灣畔車位半年炒貴三成 屋苑車位撲140萬貴絕東涌
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GS(14)@2017-07-30 16:56:51http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8556&issue=20170729
【明報專訊】近期住宅市場轉靜，資金流入車位市場，東涌東堤灣畔有車位於半年期間升值30萬元，原業主沽貨帳賺近三成。與此同時，屋苑另一個車位做價撲140萬元，甚至貴過同區快將開售的東環Ⅱ車位，並貴絕東涌。
明報記者 方可兒
由於東堤灣畔的車位不限買家身分，只限使用者須為屋苑租客或住戶，因此向來受投資者追捧。屋苑本月約4宗車位成交，當中有車位業主持貨半年即帳賺近三成。中原副區域營業經理陳繼成表示，東堤灣畔G樓雙號車位，本月以133萬元成交，原業主今年1月才以104萬元購入，持貨短短半年帳賺29萬元或近三成。
不過，屋苑目前最貴車位做價已經直迫140萬元。陳續稱，東堤灣畔G樓單號車位，同於本月以139.8萬元易手，除創屋苑新高外，亦屬東涌最貴車位。原業主2015年2月70萬元購入，持貨2年多帳面即賺69.8萬元或近1倍。連同上述成交，屋苑本月錄約4宗車位成交，成交價介乎123.8萬至139.8萬元。此外，同區新盤新地（0016）東環II，由於早前颱風襲港關係，原定過去周日推售車位，延至本周日推售，叫價約123萬至約130萬元不等。
康城車位半年多帳賺19萬
此外，將軍澳區亦錄車位短炒成交個案，日出康城有車位半年賺近20萬元。美聯聯席區域經理謝建業表示，日出康城領都L2層雙號車位，以136.8萬元成交。
原業主於去年11月以149萬元購入，持貨半年多帳面獲利19萬元或13%。另同區半新盤嘉悅B2層一個單號車位，亦於1年半內升值逾一成，以180萬元沽出，較2015年11月160萬元購入價，帳升20萬元或13%。
嘉湖本月錄11宗車位成交
天水圍嘉湖山莊車位本月交投活躍，暫錄約11宗成交。中原分區營業經理伍耀祖表示，嘉湖山莊樂湖居B1層單號車位以103萬元沽出，原業主於2014年10月以63萬元買入，持貨兩年多帳面獲利40萬元或逾6成。伍又稱，同層一個雙號車位，近日亦以99萬元沽出，原業主2010年6月以23萬元入市，帳面獲利76萬元或3.3倍。
何厚鏵堂兄6700萬購灣仔全幢物業
此外，土地註冊處顯示，灣仔皇后大道東61號全幢商住物業以6700萬元易手，全幢面積合共4000方呎，呎價16,750元。新買家為曉峰投資有限公司，其公司董事為何厚煌及林健忠，其中何厚煌為已故恒生銀行創辦人之一何添的長子、亦是澳門前行政長官何厚鏵的堂兄。原業主於1940年以1.4萬元購入地皮，料賺幅驚人。
交投靜 維景灣畔實呎企穩1.5萬
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GS(14)@2017-07-31 13:26:39http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2439&issue=20170731
【明報專訊】二手交投稍見回落，大型屋苑成交價亦漸趨穩定，作為將軍澳指標屋苑之一的維景灣畔，本月截至27日平均成交實呎為15177元，對比6月份的15058元，只高出不足1%，而截至本月27日，該屋苑暫錄得約9宗成交，與上月全月相若。
明報記者 林尚民
事實上，本月維景灣畔錄得之成交，大多屬市價買賣，較為突出的成交只有3期15座中高層C室，實用面積399方呎，1房間隔，以638萬元成交，實呎15990元，做價創同類單位新高。原業主2003年11月185萬元購入，帳面獲利453萬元或2.4倍。
中原副分區營業經理伍錦基表示，維景灣畔現時約有168個放盤，其中1房戶入場費約650萬元，實用面積398方呎，實呎叫價1.63萬元，而2房入場單位實用面積484方呎，叫價726萬元，實呎1.5萬元。
東旭苑未補價銀主盤780萬沽
不過，隨着政府收緊公屋富戶政策即將實施，二手居屋再有新高價成交。長城物業董事梁國烽表示，筲箕灣東旭苑C座高層5室（實用面積650方呎）銀主盤，屬3房間隔，以780.8萬元（未補地價）成交，實呎12012元，上述單位的成交價及呎價都創下全港未補地價居屋次高。買家屬公屋富戶，以綠表入市可承做最高95%按揭。原業主2015年8月668萬元（未補地價）購入，單位尚未過3年額印期，已淪為銀主盤。
郭鶴年家族6500萬入市懿峯
另外，土地註冊處資料顯示，「糖王」郭鶴年的90後細女郭燕光（KUOK YEN KWONG），本月初以6500萬元連車位購入西半山懿峯中層A室，實用面積1730方呎，實呎37572元。原業主2009年4876萬元購入，帳面獲利約1624萬元或33%。
滌濤山雙號洋房雙破頂
中原首席分區聯席董事陳韻兒表示，大埔滌濤山雙號洋房，實用面積2717方呎，早前以5500萬元易手，實呎20243元，售價及呎價均創滌濤山(包括洋房及分層戶)新高。原業主2011年4330萬元購入，帳面獲利約1170萬元，升值約27%。
[二手放大鏡]
海堤灣畔撻定貨賣平30萬易手
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GS(14)@2017-08-02 06:11:50【本報訊】東涌海堤灣畔「樓王」早前淪撻定貨後，近日終劈價近半成易手。單位為5座極高層E室兩房戶，實用516方呎，今年5月原以625萬元易手，呎價高達12,112元，創下屋苑自2002年入伙後呎價最貴紀錄，單位由兩人聯名持有，其中一人為持中國護照的內地客。不過，買家最終疑上會問題而被逼撻大定，損失約75萬元。業主以原價重新放售物業，惟二手吹淡風，樓王最終減至595萬元售出，賣平近半成，呎價跌至11,531元。由於買家當時撻大定，估計業主已沒收樓價一成定金，即62.5萬元，即使重售賣平30萬元，仍然有着數。
耀安邨未補價390萬沽
新界未補價公屋逼近400萬元。土地註冊處資料顯示，馬鞍山公屋耀安邨耀平樓高層10室，實用598方呎，以390萬元於居屋第二市場易手，呎價6,522元，成交金額破盡新界未補價公屋紀錄。世紀21奇豐蔡蓓表示，上述單位上月放盤，原叫價400萬元，新買家為租住耀安邨的公屋富戶。另天水圍天盛苑F座高層8室，實用650方呎，本月初登記以563萬元易手，呎價8,662元，成交價貴絕天水圍居屋，甚至貴過同區私樓，如嘉湖山莊實用面積約630方呎的三房戶，近期造價介乎510萬至530萬元。亦有指是次屬「綠表」成交，即未補地價，高市價約兩成。沙田第一城細戶再現「五球」。世紀21奇豐周淑萍稱，41座頂層連天台戶售508萬元，呎價近1.7萬元。世紀21將軍澳鄺志輝稱，將軍澳居屋寶盈花園地下單號車位售118萬元，創屋苑新高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170801/20107855
海堤灣畔車位135萬破頂
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GS(14)@2017-11-18 09:11:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5913&issue=20171118
【明報專訊】車位有價，東涌海堤灣畔車位亦錄得高價成交。中原分行高級分區營業經理蔡華航表示，該車位位於地庫，成交價135萬元，較上一宗新高紀錄126萬元升7%，創屋苑車位做價新高。新買家為投資者，以屋苑車位市值月租約2600元計算，預計租金回報約2.3厘。原業主2009年9月以23萬元一手買入，持貨8年，帳面大幅獲利112萬元或4.9倍。
元朗虹方呎價逾萬獲預留
此外，星星地產（1560）低調推售元朗活化工廈項目虹方，為2層低層單位，涉及約40個單位，目前有逾30個單位獲預留，預留呎價1.1萬至1.26萬元，以呎價1.26萬元計創元朗活化工廈呎價新高紀錄，其中已推售而尚未獲認購的約10伙，個別單位呎價約1.3萬元，若成功售出，將再創新高紀錄。
東堤灣畔「無契樓」易手 4年升值五成
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GS(14)@2017-12-14 18:22:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6798&issue=20171214
【明報專訊】年尾樓市氣氛未減，東涌區本月交投暢旺之際，連帶「無契」物業（難以向銀行按揭）亦罕見獲買家承接。市場消息指，東堤灣畔8座高層F室，實用面積592方呎（建築800方呎），兩房間隔，外望山景，昨以648萬元成交，實呎10,946元（建呎8100元），成交價較正常單位市價低約10%。據了解，原業主持有上述單位時已屬「無契」樓，單位於2013年以440萬元買入，持貨逾4年，帳面獲利208萬元或47%。
昇薈853萬易手 東涌2房新高
美聯分行助理區域經理方吉和表示，東涌昇薈2座高層C室，實用面積702方呎，新近以853萬元成交，實呎12,151元，成交價創區內兩房新高，較舊紀錄推高38萬元或4.7%；原業主2013年12月以597.9萬元買入，持貨4年帳面獲利255.1萬元或43%。
金禧頂層實呎逼1.8萬破頂
此外，樓齡約32年、大圍老牌屋苑金禧花園，有頂層戶呎價創屋苑新高。美聯分行首席高級營業經理梁日明表示，金禧花園6座頂層戶，實用面積314方呎（建築416方呎），新近以565萬元易手，實呎約17,994元（建呎13,582元）。原業主於2012年4月以約256.8萬元購入，帳面獲利約308.2萬元或1.2倍。
市場消息指，紅磡黃埔花園11期3座高層F室，實用面積639方呎3房戶（建築750方呎），以1068萬元易手，實呎16,714元（建呎14,240元）。原業主於2014年12月以848萬元買入，當時已屬屋苑同類新高價，3年額印鬆綁後沽出，帳面獲利220萬元或26%。另屋苑2期11座中層D室，實用面積466方呎（建築558方呎），以830萬元沽出，實呎17,811元（建呎14,875元），成交價及呎價創屋苑同類兩房新高。
黃埔830萬創屋苑2房新高
另消息指，藍田鯉安苑C座中層7室，實用面積650方呎（建築841方呎），以725萬元（未補地價）成交，實呎11,154元（建呎8621元），呎價創藍田及油塘居屋一帶新高。
維景灣畔2房 首破900萬
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GS(14)@2017-12-28 10:32:47https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3836&issue=20171228
【明報專訊】發展商年底前推盤速度放緩，購買力回流二手市場，並帶動聖誕節長假期間，仍屢錄破頂成交。將軍澳區除有維景灣畔兩房戶成交價首破900萬元外，清水灣半島亦錄得罕有3房連天台特色戶，以實呎逾1.68萬元成交創屋苑新高。此外，自新地（0016）馬鞍山新盤雲海部署推出市場後，同區新港城接連錄新高紀錄，最新有3房連天台戶成交價及呎價均創屋苑同類單位新高。
利嘉閣分行經理吳卓霖表示，維景灣畔2座高層F室，實用504方呎（建築676方呎），屬兩房間隔，享海景，於本月26日獲用家以910萬元承接，實呎18056元（建呎13462元），除成交價創屋苑兩房戶新高外，呎價亦屬屋苑次高紀錄。
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據了解，今年9月屋苑曾有實用544方呎兩房戶，以855萬元高價易手，是次成交價較舊紀錄高55萬元或6.4%；原業主2007年以315萬元買入，帳面獲利595萬元或53%。
清水灣半島連天台 實呎1.68萬新高
此外，中原地產副分區營業經理伍錦基指，同區清水灣半島第8座頂層連天台戶，實用684方呎，以1150萬元易手，實呎16,813元，創屋苑實呎新高；原業主2009年9月以470萬元購入，帳面獲利680萬元或1.4倍。
馬鞍山新港城近期有單位實呎突破1.7萬元之際，美聯高級營業經理梁榮貴表示，新港城4期E座頂層連天台戶，實用面積618方呎（建築面積832方呎），3房套房間隔，獲同屋苑2房業主以約928萬元承接作換樓之用，實呎15,016元（建呎11,154元），成交價及呎價創屋苑同類單位新高。原業主2014年5月以638萬元購入，持貨逾3年轉手，帳面獲利約290萬元或45%。
跑馬地壹鑾兩伙銀主貨叫價6000萬
另市場消息指，有內地客於去年底購入的跑馬地壹鑾高層A、B室兩伙，現淪為銀主貨，每伙叫價3000萬元，合共6000萬元，每伙實用884方呎，實呎價33,937元。
原業主去年11月分別以2655及2700.9萬元入市，合共5355.9萬元，現叫價較去年購入價高644.1萬元或12%；不過由於該內地客去年以公司名義入市，當時需付樓價30%辣稅即涉1606萬元，故就算單位以叫價售出，料或需損手逾千萬元。
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