七大港商投地比例跌至兩成
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GS(14)@2017-03-03 00:13:04【明報專訊】再有矚目地皮由中資財團投得，加上本港中小型發展商積極投地，有報告顯示，本港七大發展商去年在港成功投地比例已跌至22%，反映過去5年本港大型發展商於本地住宅市場影響力正在減弱。
競投鐵路市建局項目優勢不再
仲量聯行昨公布的《香港住宅銷售市場》報告顯示，本地七大發展商，包括新地（0016）、長實（1113）、恒地（0012）、新世界（0017）、信置（0083）、會德豐（0020）、南豐，投得的政府住宅地皮，已由2012年佔整體推出的住宅地皮45%，下跌至2014年的28%，2016年更進一步跌至22%，最近大型發展商競投鐵路項目及市建局項目時，也不敵新晉對手。
發展商賣樓勢求價多於求量
由於投得土地數目減少，該行預期，七大發展商的項目佔整體私人住宅落成量的比例，將由2014年的85%，下跌至2017至2019年的53%。
仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑表示，據悉大型發展商已提價投地，但中標比率仍較以往低，由於補充土地儲備較過去困難，大型發展商推售新盤時將會惜售，求價多過求量，預期新盤叫價企穩。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0499&issue=20170301
陳啟宗﹕內房搶港地 中央或喝止 新參與者高價投地 「或擾亂行業秩序」
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GS(14)@2017-03-23 06:09:32【明報專訊】近期中資高價搶港地引起關注，恒隆系主席陳啟宗昨日於恒隆集團（0010）年報撰文語出驚人，有一些觀點指這些新參與者「或許會擾亂這個行業的秩序」，不明白他們「如何賺取利潤」、「肯定知道一些我們不知道的事」。陳啟宗更預言，如果情况持續，雖然不太可能；不排除中央會出手阻止這種行為。
明報記者 陳子凌、李哲毅
在長達17頁的「致股東函」中，陳啟宗指出市場上出現了很多「或許會擾亂這個行業秩序」的新參與者，這些參與者可能認為，比起內地，香港只是小市場，所以易於掌握，才會願意付出驚人價格買地。
懷疑新參與者「帶着大批內地買家」
陳啟宗指有觀點質疑，「利潤似乎並不是這些新參與者的主要考慮」，搶地「或許另有原因」，然而就算銀根鬆動，但中資付出的地價超越融資成本，就算不用付息「亦難以想像他們如何賺取利潤」，懷疑這些中資「肯定知道一些我們不知道的事」。陳啟宗估計，其中一個可能性是他們會帶來一大批潛在內地買家來港「掃貨」。
本地地產商如何應對，陳啟宗看法是「等待市場下跌」，他以1997年前也曾高價搶地為例，最終本地地產商「上了沉痛一課」，今次高價搶地的中資，可能數年後「便會感到痛楚」。陳啟宗直言，對於這種「對香港不利的現象」，雖然不太可能，不排除北京會注意到並出手阻止，否則地價有可能持續上升。他又稱，地價被中資大幅推高，使恒隆於可見將來的買地計劃徹底受挫，又批評本地地產商「目光短淺」，從不考慮其他地方其他市場，直言唯一的出路是內地商用物業，尤其是高檔次的購物商場。
稱恒隆將來買地計劃徹底受挫
除了談搶地，陳啟宗也趁機會大讚被委任為恒隆執董的兒子陳文博，稱自己「成為董事長前，亦曾擔任此職」；認為兒子「為人明智，善於業務決策」。而在同系恒隆地產（0101）的年報，陳啟宗則自言對中美關係感樂觀，認為特朗普「很快便會發現，世界上其他地方如中東的問題，比亞洲更為棘手和危險」。
讚兒為人明智 善於業務決策
除陳啟宗外，昨日多家內房商也談及中資搶地，中海外（0688）主席肖肖強調過去投地是按照公司的計算方式，視乎合理回報來出價，至於其他中資出高價，可能「別人計算和我們不同」，他又指不會放棄在港買地。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3306&issue=20170323
中資投地 星展：有企業資金欠透明
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GS(14)@2017-04-08 20:11:40【本報訊】中資企業近月在港天價投地，並尋求本地銀行貸款支援，星展香港企業及機構銀行總監張建生指出，以往大型內房在港投地，該行亦曾借出貸款；至於近月的中資投地活動中，有一至兩個貸款項目正在審視當中，不過他坦言有企業資金透明度不清晰，須額外小心。張建生表示，審視中資企業在港投地而申請的貸款，事前有3個因素需要關注，包括地皮抵押時的估值、投地企業的財務實力，以及投地企業的資金透明度。相較以往熟悉的大型內房以及具實力的本地發展商，星展近日對新參與者的貸款申請，審視過程則相當審慎。張續稱，上季企業銀行生意尚可，當中逾半資金需求來自中資，貸款目的包括基建、資源、科技等符合國策的投資。不過，不少企業申請貸款後尚未提取，估計海外收購需要國內監管機構審批，過程較慢，而由於企業並不會100%使用海外貸款，故此企業需時調撥資金南下。至於去年星展香港企業銀行業務表現，張形容為差強人意，主要由於經濟環境及人民幣貶值所致。被問到今年貸款增長預期，他指出年初時估雙位數，現調整至高單位數，主要是因為企業較遲支取貸款所引發的效應。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170408/19983308
萬科置業海外：未來謹慎投地
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GS(14)@2017-05-13 05:32:41【本報訊】萬科系公司開始活躍於本港地產市場。萬科置業海外（1036）大股東萬科置業（香港）昨入標競投啟德地皮，萬科置業海外執董張旭表示，公司經常在香港投地，只是最終沒有成事，未來會謹慎參與。萬科置業海外首席財務總監陸治中補充，由於公司規模較細，資產值僅29億元，如投較大項目，需由母企萬科置業（香港）出手。他指，未來投地以住宅地為主，不過近期地產商出價偏高，即使入標亦「未中到」，昨另一幅截標的美利道商用地則沒有參與，因項目太大。陸治中稱公司有意壯大規模，早前已進行供股，但暫未計劃引入投資者，萬科置業海外與新世界（017）合推的新盤柏傲灣已售出九成單位，相信未來中資與港資地產商聯合發展將成趨勢。另外，萬科（2202）早前終獲中國恒大（3333）「投誠」，將表決權交予第二大股東深鐵1年，令深鐵於董事會獲得最大話事會，惟董事會改組尚未討論，董事超期留任。兼任萬科首席運營官的張旭對董事委任情況，僅表示無可奉告。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170513/20019901
投地補地價申強拍 「本地薑」3渠道增土儲
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GS(14)@2017-12-18 17:54:41https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7589&issue=20171218
【明報專訊】中資去年起來港高價搶地之際，「本地薑」港資發展商應戰之道，除依靠傳統競投方式外，亦透過補地價、申請強拍等途徑增加土備；當中信置（0083）今年可謂是奪地豐收一年，透過獨資或與不同發展商合作，投得6個住宅發展項目，包括兩個港鐵項目、1個市建局重建項目、兩幅官地，以及上周剛投得的中電（0002）亞皆老街原總部大樓重建項目，估計共涉資逾455億元、涉總可建樓面逾320萬方呎。
連同上周五投得中電項目，信置更是逾1個月內連奪3幅市區靚地，包括上月中與會德豐（0020）等合資以172.88億元投得長沙灣臨海住宅官地，創全港最貴住宅官地成交價紀錄；以及本月初與嘉里（0683）投得港鐵黃竹坑站2期項目，市傳中標價逾100億元。
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今年信置奪6住宅地 可建320萬方呎
另在新界持有大量農地的新地（0016），今年先後有屯門兆康第54區及西貢十四鄉兩個大型項目，完成補地價，共涉金額224.22億元，共提供783.7萬方呎樓面；當中十四鄉項目補地價涉158.92億元，暫為本港史上最大金額補地價項目；若撇除項目內約19萬呎康樂設施用地，以住宅為主部分，每方呎補地價金額約3319元，項目總發展年期長8年或以上。
至於向來鍾情收購市區舊樓的恒地（0012），今年也積極併購，向土地審裁處就6個項目申請強拍，分別為紅磡4街收購、灣仔活道項目及西環天成工業大廈，佔今年土審處收到13宗申請近五成；恒地今年亦統一大角嘴海興大廈、香港堅道芬芳大廈及西灣河太樂樓，涉資逾41.48億。
此外，恒地積極參與政府磋商補地價，有望於短期內完成粉嶺、古洞北及和生圍項目的補地價手續，涉樓面面積逾180萬平方呎。另亦與政府磋商油塘灣大型綜合發展項目的補地價，以項目可建樓面面積408.8萬方呎，規模與天水圍嘉湖山莊相若（嘉湖山莊整個發展約400萬方呎）。
中資近期投地大減 轉戰「買殼」增土儲
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GS(14)@2018-05-25 12:12:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8321&issue=20180525
【明報專訊】中資近期競投官地興趣大減，或與內地收緊內房走資投地有關。不過，中資仍積極物色香港物業市場的發展機會，最常見是透過「買殼」入股投得官地的公司。如碧桂園（2007）去年9月以24.41億元向宏安地產（1243）購入馬鞍山白石耀沙路地盤60%權益，當時折合每方呎樓面地價達1.05萬元，遠高於宏安去年6月以市傳約26.3億元、每方呎樓面地價約6787 元向中城建及亞洲聯合基建（0711）（前稱俊和）購入該幅地皮，每方呎樓面地價3個月內大升55%，惹來市場關注。
分析：現時中資在港仍屬細規模發展
另內房龍頭中國恒大（3333）透過股權轉讓、於今年1月以約66億元向恒地（0012）購入屯門管翠路住宅用地，首度進軍本港住宅市場。屢傳財困的海航系則透過出售於2016年至2017年間投得的3幅啟德官地，合共套現223億元以解財困。過去地政總署對於官地以「賣殼」方式易手，曾回應指地段的地契條款有一般的業權轉讓限制條款，有關業權轉讓限制條款並不適用於作為業權人的公司股東及股權變動。
對於今次佳源與本地投資者合作，普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，合作可增協同效應。至於中資是否改變在港的發展策略，張表示目前評論言之尚早，因為中資財雄勢大，部分內房每年銷售高達5000億元人民幣，現時在港的發展僅屬細規模，亦未必所有中資會改變在港的發展策略。
合資投地 減托市成本
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GS(14)@2018-11-10 12:00:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7413&issue=20181110
【明報專訊】樓價指數續跌且跌速有加快迹象，而早前山頂地皮流標，之後成交的地價也開始回落，如日前開標的啟德跑道區首幅住宅官地（第4B區3號地），地皮平均每呎樓面地價為1.45萬元，較今年5月新地（0016）投得的另一幅啟德非跑道地皮每呎近1.78萬元明顯為低。
當然，上述兩地位置不同和樓巿開始回落，兩地地價未必可直接比較，但上一幅啟德地由新地獨資以251億多元投得，但今幅開標的地皮，卻是由新世界（0017）伙拍會德豐（0020）、恒地（0012）及由已故郭炳湘創立的帝國集團合力以83.33億元投得，成交的地皮金額連之前的三分之一也不夠，卻要4個財團合資，平均每個財團出資約20億元，也在一定程度反映發展商取態變得審慎，不願冒承受太大投地金額的風險，筆者更有業界朋友說，用20億元投地如有托巿作用，就算地價蝕一半也只是蝕10億，十分划算！
「悲情城市」其實是大票倉
樓價跌，發展商買地自然忍手，如手頭有貨，更怕供應增加，對政府早前提出的透過「明日大嶼」填海計劃以增加1700公頃土地也難以支持，奇怪的卻是一些一直說樓價貴不利民生的政客，以諸種理由來反對，提出諸如計劃如「倒錢落海」的所謂理據。對此，民主思路聯席召集人宋恩榮、團結香港基金研究委員會會員王于漸等38名經濟學者早前聯署，稱明日大嶼是「上佳的社會投資」，政府財力「綽綽有餘」。
宋恩榮表示，「倒錢落海」、「燃燒儲備」等對計劃的批評不公允，發起聯署不是因有政黨和政府游說，稱這是作為經濟學者應盡之責，又說投資發展土地從未蝕錢，反而效益相當多。對於有人擔心出現經濟危機時如何應付計劃開支，王于漸說：「天要打風控制不到，若驚就不做，社會點進步？」
除了填海，社會有聲音說要收回粉嶺高爾夫球場來起樓，對此，宋恩榮表示，支持政府收回高球場，改由自行管理，「無理由長期補貼2000多人繼續打高球」，但稱以該處土地作高密度發展是不切實際，因粉嶺距離維港30多公里，缺乏交通配套，只會變成「悲情城市」。
棕地農地收購價高過填海
聯署提到，按政府最新新界棕地或農地收購價，每方呎最高達1350元，政府還要為農作物和其他損失多付25％補貼，即近1700元，比填海每方呎1300至1500元的成本更高，如今連接市區與新界的交通走廊在繁忙時間已飽和，如在新界建設新市鎮，一定要興建新的交通走廊連接市區。
宋恩榮認為於粉嶺高球場作高密度發展可能變成「悲情城市」，有朋友對筆者指出，宋可能不知道，對某些政客來說，「悲情城市」可以變成大票倉，愈多「悲情城市」愈好！
近三成人傾向認同自己是「樓奴」
說到「悲情」這兩個字，在香港不少人會聯想到「樓奴」，一來樓價仍高，買樓不易，二來就算儲到首期買樓，也可能要供樓供到接近退休才供完，而儲首期和供樓初期都要節衣縮食，買樓變成了要做樓奴，若買了樓後樓價大跌，更是悲情！
公屋聯會最近便完成了一項名為「香港樓奴指數」民調，是項調查於10月11日至25日期間進行，由真實訪員以電腦隨機抽樣電話訪問形式進行，對象為18至45歲，沒持有住所物業的香港居民，以了解他們對於住屋的意見，調查成功訪問了508名受訪者。
民調的其中一條問題是：有意見指「樓奴」是被住屋問題綁死、被剝奪人生選擇及降低生活質素的香港人，那你認為自己是否樓奴（以0至100分由不認同到絕對認同，50分即表示一半半）？結果是32.6%受訪者給予10至25分，37.5%給予26至50分，給予51至75分佔13.4%，給予76至100分佔15.2%（圖1），即是說，接近三成受訪者傾向認同自己是樓奴（給分高於51）。
其實，要當樓奴也不容易，被訪者中有意買樓的，有37.6%認為自己無論如何都儲不到首期（圖2）；而就算能付首期，認為一定都供唔起樓則佔32%（圖3）。
至於計劃儲錢做首期，最多人是打算每月儲5000至1萬元（圖4），算是儲1萬元吧，1年可儲12萬元，10年可儲120萬元，大家認為120萬元夠不夠付首期呢？
[陸振球 樓市解碼]
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