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大量的數據流量需求擺在面前，3G網絡不堪重負，直接導致了中國三大電信運營商對WiFi領域的巨資投入和跑馬圈地。但要找到WiFi的盈利模式，仍是一件艱難的事。

幾乎在一夜之間，中國的IT達人們發現，只要打開手機的WiFi（無線寬帶）搜索功能，能免費上網的地方突然多了起來。

不僅是星巴克咖啡廳和香格里拉酒店的大堂，類似於大快活、真功夫這樣的快餐店，綠茵閣、仙蹤林這樣的茶餐廳也開始提供WiFi信號。在有些地方，店 家為了方便顧客，甚至連賬號、密碼都不需要就可使用。WiFi是一種可以將個人電腦、手持設備（如PDA、手機）等終端以無線方式互相連接的技術。

兩年前，中國的行貨手機中，連WiFi模塊都沒有——不是生產者做不出來，而是被有關部門禁止。現在，WiFi功能早就成為智能手機的標配，而中國的三大運營商也著急上火地紛紛在各地部署WiFi熱點。

中國移動計劃於2013年在全國範圍部署100萬個WiFi熱點，這意味著它的整體數量要增加8倍；中國電信的「百萬WiFi熱點」預期將比移動提前一年實現——2012年底由現在的30萬個增加到100萬個。而中國聯通也計劃在2012年底覆蓋至少4萬座單體樓宇。

平安證券2011年3月發佈的調研報告指出：預計WiFi建設將帶動250億-300億元的電信設備新市場。在2011年中國電信運營商總體上15%-20%的增長預期中，WiFi投資是其中的「結構性驚喜」。

圈地是頭等大事

「佔領WLAN市場和建設場地等於搶佔了先機。」中國移動湖南分公司的技術員王平對南方週末記者說，搞移動通信的都知道，站址是稀缺資源，一旦佔領了，別人就很難插手。

王平負責的是WiFi設備的安裝。他所在的岳陽市，2010年的WiFi熱點（AP-Access Point）建設任務是2000個，今年則是7000-9000個，翻了3倍還多。

電信運營商這樣的衝動，在2009年之前是看不到的。當時，任何一款帶有WiFi 功能的手機進入中國市場，都必須去掉此功能。任何一部加載了這一模塊的國產手機，都沒法通過工信部的檢測。

禁止令的背後是標準之爭。工信部一方面擔心，開放WiFi會衝擊傳統電信網運營商的業務，另一方面則是出於對國家自有標準WAPI的保護。

但到了2009年，大批水貨手機進入中國，早已讓消費者提前體驗了WiFi快捷上網的好處。同時，電信運營商也看到了WiFi 對數據業務的貢獻。禁止令不攻自破。當年6月，國內第一款帶有WiFi模塊的行貨手機摩托羅拉A3100通過工信部的入網檢測上市。

2010年8月，首款帶有WiFi模塊的蘋果iPhone 4「行貨」在國內市場面世。這被看成一個標誌性事件——現在，你已很難在「行貨」市場上找到一款沒有WiFi模塊的智能手機終端。

那些擔心WiFi會衝擊傳統電信網運營業務的人發現，這純屬杞人憂天。各類消費電子終端給運營商帶來了海量的數據流量，但這也讓運營商的3G網絡不堪重負。

王平對南方週末記者表示，對中國移動而言，這種困境似乎更為突出。在一些數據使用量比較大的地方，比如高校，經常出現擁堵。「以前只有大學出現，現在高中或者職業中學也出現了這樣的情況。」

據他透露，現在關於移動網絡方面的投訴，最多的都集中於上網，「其實其他兩家運營商也存在同樣的問題，只是因為他們用戶少，暫時還沒那麼明顯而已。」王平說。

與傳統的蜂窩網絡相比，WiFi的數據傳輸速率更快，幾乎是前者的10倍，這成為迅速緩解網絡擁堵的捷徑。因而也成為各大運營商爭相投資的領域。

王平負責的區域，2011年需要建設66個熱點。他說，招人的速度趕不上工程的進度。這66個熱點，從建設到維護，只有包括他在內的兩個人。而裝一個熱點，就需要15個工作日。

為了拉到更多熱點，王平所在的中國移動湖南分公司還規定，可以「充分利用社會人員積極簽訂WLAN業務合作建設入場協議」，對簽訂有效WLAN業務 合作建設入場協議（能順利進場建設，且完工後一年內，未出現因業主原因要求拆除熱點WLAN設備的現象，視為有效協議）的社會人員還可發放酬金——每個熱 點300元。

為了搶佔更多的地盤，在鋪設WiFi熱點時，各大運營商之間也是奇招迭出。在南方週末記者拿到的一份電信運營商的WiFi入場協議中，雙方約定，建 設過程中所產生的一切費用，包括設備投資、施工隊伍工資等均由電信運營商承擔。商戶不需要投入一分錢。建成之後，甚至連設備運轉所產生的電費也不用掏。電 信運營商會一年一結，如有拖欠，商戶甚至還可追責。

對這些忙於搶佔市場的電信運營商來說，最新的一個好消息是，上個月北京市東城區公安局要求所轄區域的咖啡館等商家花2萬元購買雨人公司生產的網警設備。

「這為運營商帶來了新的機會。因為運營商安裝的WiFi，本身就有安全監控功能。」中國移動廣東分公司市場部的一位負責人對南方週末記者說，這些停掉WiFi的咖啡館如果找運營商安裝，則不需要另外再掏這筆錢，去購買這個所謂的技術系統。

賠錢賺吆喝

對電信運營商來說，一窩蜂圈地之後的難題是怎麼賺錢。

2008年前後，隨著3G牌照的發放，國內曾掀起一股「無線城市」的建設熱潮，由於看不清未來，運營商們反應冷淡。但近兩年來，WiFi的大熱，又提高了它們的興趣。

中國移動已經陸續在9個省的77個城市開展無線城市業務體驗試點；聯通也宣佈，希望通過3G+WiFi形成連續的全方位覆蓋；中國電信提出的則是「光網城市+無線城市」的「智慧城市」概念。

這些都需要天量投資支撐。曾經有人作過測算，如果要覆蓋一個北京大小的無線城市，至少要在1000平方公里內建設1萬個WiFi基站。按當前的設備採購價格，僅建設的總費用就需要1億元人民幣。

投資能否收回，現在仍是個未知數。截至目前，全球「無線城市」建設幾無成功先例。以美國的費城為例，早在2002年，其就首次提出了無線城市的概 念。六年之後，美國運營商EarthLink終止了費城的無線上網項目——在擁有140萬人口的費城，其「無線費城」的註冊用戶只有6000人。

在全球的其他地方，也是如此，目前除了新加坡仍由政府埋單將免費WiFi維繫下去之外，舊金山、紐約、波士頓和台北等城市和地區都陷入成本過大難以為繼的困境。

電信運營商不會做虧本買賣，如果政府不為「無線城市」的概念埋單，他們就需要考慮消費者是否願意埋單。他們已經多次用免費的方式來測試這種需求。如 廣東電信2011年4月宣佈了深圳大運會期間用戶使用WiFi免費的政策。兩個月後，中國移動也在北京啟動了用戶可免費體驗WiFi的「WiFi手機季」 活動。中國聯通也發佈了3個月免費WLAN的體驗活動。

免費確實帶來了用戶的增長，但卻不可延續。2010年亞運期間，廣東電信曾經免費開放廣州全城的WiFi網絡，據媒體報導，當時電信的活躍WiFi 用戶（每月使用1次以上）從2萬多戶快速增長到15萬戶，但在亞運後，隨著免費WiFi業務的停止，其活躍用戶迅即下降到6萬戶左右。

作為3G網絡的補充形式，WiFi的商業模式仍很模糊。而突破口可能在於——它的功能顯然不僅在於寬帶接入，還包括了提供增值服務的可能。

中國移動正與星巴克進行一次實驗，在手機導航、移動支付和積分兌換方面，商洽新的合作方式。而中國電信則試圖通過服務區提示、熱點地圖搜索、流量統計和提醒等服務，尋找將它們轉化為另一種商業化服務的可能。

（應採訪者要求，文中王平為化名）

中國最大的肉製品生產企業——雨潤集團，不忙殺豬，卻忙著圈地。

記者從遼寧省肉類協會獨家獲悉，雨潤在遼寧的下屬企業年屠宰生豬能力512萬頭，但實際年屠宰量只有約180萬頭，產能利用率僅35%。

儘管如此，雨潤集團在遼寧不退反進：在建、待建的生豬屠宰項目多達6個，建成後其總產能將增至每年1800萬頭。

是什麼驅使雨潤集團，在遼寧生豬屠宰產能過剩的情況下，還繼續大肆圈地新建項目？

一份雨潤集團與黑山縣政府2009年3月簽署的「肉類加工項目協議書」顯示，雨潤在當地的投資項目，不僅變相無償獲得194畝用地，還可獲得政府補貼4000萬元，政府貼息貸款5000萬，另外還有「國家產業化龍頭企業」系列優惠待遇。

時至今日，雨潤集團在遼多個項目遲遲未完工。該集團在遼項目共26個，涉無償拿地近5000畝。

舉報人對本報聲稱，雨潤集團的生豬屠宰項目往往虛報項目投資額，涉嫌騙取國家補貼。雨潤擴張的模式屬於「宰豬當前鋒，磚頭(房產)在後面」。

本報記者多次致電雨潤集團及其下屬遼寧省相關企業，對方均未對此置評。

現狀：雨潤在遼「違規」擴張

雨潤集團官網資料顯示，該集團創建於1993年，是一家集食品、物流、房地產等產業於一體的中國500強企業。2010年實現銷售總額647億元，生豬屠宰產能達3100萬頭，居世界首位。該集團旗下現有雨潤食品、南京中商兩家上市公司。

雨潤集團掌門人祝義才以210億元身家，位居去年《福布斯》內地富豪榜第19位。

在「雨潤系」過去20年的擴張版圖中，河南、安徽為其投資重地，而近三年來位於東北的遼寧，正成為其新的「攻城略地」之所。

2001年，雨潤集團以1萬元收購遼寧省開原市國有食品有限公司，由此開始在遼寧開闢疆土。

現如今，雨潤集團在遼寧共有項目26個，佔地近5000畝，共計投資229億元。

這些項目可以分為兩類：一類是與食品相關的屠宰、肉類加工產業；一類是配套的商業地產項目。其中，已建生豬屠宰項目4個，在建、待建項目6個。

據遼寧省肉類協會統計，2010年，遼寧生豬年屠宰量約1000萬頭，而該省所有企業生豬屠宰設計產能高達5800萬頭，產能利用率不足20%。

這主要由於「生豬豬源嚴重不足。」遼寧省肉類協會資深人士介紹說，很多企業無生豬可殺。

而雨潤集團已投產的4個項目中，生豬屠宰設計產能為512萬頭，但2010年實際產能僅180萬頭，產能利用率約35%。

「眾多肉企在遼大肆擴張，造成大量的資源浪費。」上述遼寧省肉類協會人士表示，而近3年，雨潤集團的大肆擴張最為突出。

據遼寧省肉類協會統計，按照雨潤集團與遼寧下屬縣市簽訂的生豬屠宰加工協議，其在建、待建的生豬屠宰產能將達到1300萬頭，「也就是說，如果所有的項目都建好，雨潤集團在遼寧的生豬設計產能將達到1800萬頭，接近2010年遼寧全省屠宰量的兩倍。」

但與此同時，雨潤在遼寧省擴張的項目，並未得到遼寧省服務業委員會的審批。該委員會是遼寧省商品流通主管部門，執行全省的生豬屠宰等行業發展規劃。

不屠宰、忙圈地：雨潤集團遼寧5000畝圈地調查

「雨潤集團黑山屠宰項目等多個在建項目都沒有徵求我們意見，便開工建設，確實違規。」8月9日，遼寧省服務業委員會市場秩序處張曉平處長接受本報記者採訪時表示。

目前，雨潤的生豬屠宰項目僅有已經開業的開原、瀋陽等三個項目獲得了遼寧省服務業委員會的書面同意，其餘項目至今沒有提交資料。

「遼寧省下屬一些縣市政府部門招商引資，打亂了整個省的生豬屠宰規劃格局。」 張曉平告訴記者，不少地方政府只看到局部利益，盲目招商引資，「遼寧沒有這麼大市場，沒有這麼多生豬源，長此下去勢必造成資源浪費。而部分企業如此擴張，實在讓人不解。」

雨潤集團在遼寧35%的生豬屠宰產能利用率，只是其在眾多省市擴張的一個縮影。

一位業內人士告訴記者，現在雨潤食品每年的生豬屠宰能力約為3500萬頭，但實際年屠宰量僅1500萬頭左右，產能利用率不足50%。

而其上市公司雨潤食品(01068)公佈的產能利用率為67%。

「正常的企業，開工率應該要達到80%-90%才是正常的。」上述業內人士指出，在這種情況下，雨潤仍繼續擴張產能，就在於其兼併收購和新建的項目中，能獲得某些隱秘的收益。

無償拿地近5000畝？

據遼寧省肉類協會資深人士透露，雨潤在遼寧通過「先繳後退」的土地協議方式，變相無償獲取土地。

據遼寧省肉類協會調查統計，雨潤集團在遼項目26個，徵地4370畝，租地400畝。

一份雨潤集團與黑山縣人民政府簽署的《年屠宰100萬頭生豬加工項目》協議書及補充協議書，證實了上述人士的說法。

該協議書顯示：黑山人民政府向雨潤集團生豬加工項目出讓194畝工業土地，綜合價格為25萬元/畝，共計人民幣4850萬元，土地數量以實測為準。

「為了鼓勵雨潤集團新企業快速發展，在收到雨潤集團綜合土地款後10個工作日內，黑山人民政府方以財政補貼方式(或獎勵方式)獎勵雨潤集團，一次性將同等數額的款項全部匯入雨潤集團指定賬戶。」上述協議書明文指出。

而遼寧省肉類協會提供的資料則證實，黑山縣政府提供給雨潤集團的土地一共有246畝。

「雙方對該《補充協議書》均需嚴格保密，不得洩露給其他方。任何一方造成本《補充協議書》及其內容的外漏，按《協議書》中的違約責任處理。」奇怪的是，本應屬於政府公開內容的土地轉讓項目，卻要求保密。

雨潤集團與大石橋市政府的合作如出一轍：據雨潤集團與大石橋市政府合作《年屠宰100萬頭生豬加工項目(討論稿)》顯示，雨潤集團無償拿地350畝。

「這個項目目前正在積極推進。」大石橋市一位接近該項目的核心人士向本報記者證實，上述項目簽約時間在今年4月份，但他拒絕透露項目協議以及補貼的具體內容。

遼寧省肉類協會人士對本報表示，按照國家法律規定，工業用地不允許無償轉讓使用，但雨潤集團通過「先付款，然後政府以補貼返還」的形式，巧妙繞開了法律限制。

此外，雨潤在瀋陽的最大生豬屠宰項目——瀋陽福潤肉類加工有限公司也涉嫌無償拿地。

一份由遼寧慧宇會計師事務所有限公司於2009年1月16日出具的審計報告顯示，「瀋陽福潤肉類加工有限公司場地以出讓方式取得，不上繳場地使用費」。

雨潤集團在遼寧省共近5000畝的項目土地，是否都是無償獲得？8月11日，面對記者質疑，雨潤集團相關人士表示，「應該不存在，現在不方便回覆」。

「土地到底如何轉讓，按什麼價格，這個控制權在縣市政府部門。」 遼寧省國土資源廳土地利用處一位工作人員就此告訴記者，「一般來說，工業用地都要經過招標——拍賣——掛牌出讓等流程。」

巧得高額財政補貼？

不僅無償拿地，雨潤集團投資3億元的黑山屠宰項目，還可獲得政府補貼8850萬元，政府貼息貸款5000萬元。

按照國家政策，生豬養殖、屠宰等產業可獲得國家農業產業政策扶持，可按企業投資額給予一定補貼。

記者在調查中發現，2009年3月6日，黑山縣人民政府與雨潤集團簽署合作協議：雨潤總投資2億，佔地面積100萬畝。

但4月11日雙方簽訂的第二份補充協議顯示：該項目改為「年加工200萬頭生豬項目，總投資3億，佔地194萬畝。」 這份補充協議，將使雨潤集團獲更多補貼和優惠政策。

據第二份補充協議書第三款顯示：「甲方(黑山縣人民政府)特為乙方(雨潤集團)該農業加工項目獎勵(或補助)無償扶持資金，在1500萬元基礎上增 加400萬元合計1900萬元，該資金甲方根據施工進度先行分三批支付：項目奠基後10個工作日內支付建設資金700萬元；主體框架結束後10個工作日內 支付700萬元；主體廠房封頂後10個工作日內支付500萬元。本協議簽字並乙方新企業註冊後十個工作日內，甲方獎勵乙方100萬元農業產業化扶持資金匯 入乙方賬戶。」

該補充協議第四條顯示：「自本協議書籤字之日起兩年內，甲方協助乙方新企業向上爭取農業產業化扶持資金等各類資金共計2000萬元。」第五款顯示：「甲方協助乙方企業落實貸款5000萬元貼息。」

根據這份協議，雨潤集團該項目投資3億元，共可獲得政府補貼8850萬元，政府貼息貸款5000萬。

按照協議，該項目建設週期為12個月，但當地知情者告訴本報記者，距離第一份協議簽署已時隔兩年半，該項目至今仍未完工。

雨潤集團在大石橋市的項目，也獲得了類似的巨額補貼。根據協議，雨潤集團從大石橋市項目獲得補貼共計14310萬元。包括當地政府退土地款4130 萬元，租地400畝，政府支出 880萬元；200萬頭生豬屠宰加工項目政府扶持3500萬元；6000萬隻肉雞屠宰加工項目政府扶持5000萬元；10萬頭商品豬養殖項目政府扶持 800萬元。

而大石橋市畜牧獸醫局提交市政府討論的文件顯示，雨潤集團還要求，政府扶持資金按項目總投資的10%左右配套，還要求新企業享受辦證、水、電、各種稅收、環保、檢疫費等優惠政策。

「在洽談合作項目時，雨潤集團往往誇大產能和投資額。而政府根據投資額進行財政補貼。」遼寧省肉類協會的資深人士告訴記者。

雨潤食品(01068.HK)2010年的財報顯示，公司獲得政府補貼7.13億港元，負商譽1.86億港元，兩者佔淨利潤的32.9%。

由此可見，雨潤的政府補貼主要通過其生豬屠宰產業獲得，而其負商譽主要通過併購企業獲得。而無償獲得土地及高額的政府補貼，才是雨潤集團大肆擴張的根本動力。

雨潤模式：「屠宰當前鋒，磚頭在後面」

頂著「農業產業化龍頭企業」光環的「雨潤系」，在獲取項目方面有著諸多便利。

雨潤集團被公認為中國最大的肉類加工企業之一。但事實上，「雨潤系」是一個多元化發展的龐大企業集團。

其中，上市公司雨潤食品是拓展肉類食品的核心平台，而南京中商是其商貿業務的運作平台，江蘇地華則承擔了雨潤集團多元化拓展的重任，主營房地產開發、酒店旅遊、商貿、物流等業務。

在新一輪房地產調控當中，房地產公司在土地資源、貸款的獲得上，受到國家限制越來越嚴。相比之下，農業尤其是肉食品加工業，卻受到國家的大力扶持——土地優先、貸款貼息甚至是直接的稅收減免和政府補貼。

據《瀋陽日報》報導，今年3月22日，瀋陽雨潤農副產品全球採購中心奠基沈北，該項目投資額150億，主要項目就是「蓋房子」——為農副產品交易提供商業場所。

據遼寧肉類協會資深人士分析，雨潤集團在遼寧的擴張願動力有三：

其一雨潤集團無償獲得土地和資產，然後按市值評估，以商譽形式進入企業利潤，再通過上市公司發行新股獲益；

其二雨潤集團在遼寧投資建廠，每個項目的計劃投資與實際投資相差90%，真正投資僅為10%，均為各級政府財政給予的補貼，實際上是幾乎不花錢便能得到一個新工廠；

其三雨潤集團低成本獲得土地資產，高評估後抵押給銀行以獲取銀行貸款，作為新建企業，雨潤集團幾乎不用投錢，就可以使企業運轉起來。

目前，尚無證據表明，雨潤集團將用於生豬屠宰的土地轉為商業地產開發。而本報記者將進一步調查，「雨潤系」如何轉移騰挪巨額的政府補貼資金。

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这是一场十年不变的游戏，惟一的变化是赌注越来越大。在招商引资的压力下，地方政府动用所能动用的一切资源来吸引大公司投资落户，而各类公司也冲着免费派送的资源而来，急速扩张。工业地产的开发，变成了一场以社会资源作交易的圈地运动。

2011年8月中旬的一天，张恒专门从东莞来广州。这位80后企业主此行的主要任务是：买保时捷。

为了尽快拿到车，当晚，他将卖保时捷的卖车妹约出来，请对方吃饭。饭桌上，南方周末记者问他为何那么急买车。他说：某工业园有块地，急着去圈。买车是为装门面，县太爷们信这个。

他属于新创业者，做的是制造业。他边吃饭边不停抱怨，上一代制造业主们把广东的地都分光了，这些人光靠出租厂房业，或者是卖地，就发达了。他们这些二代制造主，苦于找不到地，最近资金紧张，之所以急于圈地，就是想以土地去抵押融资。

在珠三角，像他一样四处圈地的企业主越来越多。不过，他们大多倒并非仅仅为了抵押融资，而更多是意识到了工业地产的升值潜力。

2008年，广东提出双转移，广东的一些企业掀起一股内迁潮。在广东时，他们大多是租的地，或者是租的厂房，而这波转移潮中，大多数企业选择的是买地。位于广东南海的联邦家具集团就在那一年决定建一个北方基地，在山东临沂拿了600亩地。

当时正值金融危机，这600亩地，每亩地价不到5万元，而到今年，当地的土地挂牌价已经翻了一倍。仅就这片土地，三年时间，联邦家具资产就已增值一倍不止。

富士康、中兴ZET开发区分布图。

资料来源：根据公开资料搜集整理。 （明镜/图）

眼下，住宅地产被限购限贷搞得不上不下、商业地产笼罩限购传闻、旅游地产虚火一片之时，工业地产一时间成了众人瞩目的投资洼地，其平均价格约为住宅用地价格的十分之一。一轮新的工业圈地活动也应运而生。而这恰恰是地方政府乐见其成之事。

去年一年，国家级的经济开发区就增加了44家，总数过百；而近年来开始承接沿海地区产业转移的内陆省份，尤为雄心壮志。内蒙古，2011年计划引进 的项目数是521个，投资总额是1000亿元。2011年上半年，全国一共卖了3.6亿平方米的工业用地，占土地供应总量的52%。

因为建工业园区来招商引资可以实现GDP、财政、税收、就业的全面增加，与政绩直接挂钩。近十年来，地方政府一直绞尽脑汁而又乐此不疲。吸引企业进驻园区的手段，也从最初的免税收零地价，进一步发展为资源赠送——配套的住宅用地、煤矿等等。

与此同时，形形色色的公司也开始以创意园区、动漫园区等各类名号，圈到低价的工业用地，行开发住宅或商业地产之实。

大公司圈地潮

“醉翁之意不在酒。每一个产业园区，中兴都会要求当地政府配备30%的住宅用地。”曾在中兴发展工作过的一名中层员工告诉南方周末记者。

受益于近四五年来的产业转移，全国最大的代工厂富士康摇身一变，成为拥有工业土地最多的工厂。加上早些年在深圳、昆山等地的工厂，如今富士康已在全国二十多个城市建立工业园区，粗略估计占地2000万平方米。

富士康在短时间内的大规模圈地，是大规模扩产的需要，是难以抗拒的低廉劳动力成本、低税收，还是另有所图？

武汉富士康工业园区5公里外的一个别墅项目“轩盛·湾郡”今年1月的开盘，就暴露了富士康的一点点“企图”。轩盛是富士康旗下专门成立的一个房地产公司，香港注册，注册资本30亿港元。

这个总建筑面积12万平方米的楼盘，距离武汉最繁华的商圈之一只有15分钟。除去预留给员工的小高层和高层，每平方米售价在1万元左右。

据武汉当地媒体报道，2006底富士康与武汉东湖高新区签约。次年6月就几乎以底价拍到了两块地，平均楼面成本不到700元/平米，只占该项目售价 的8%，扣除2000元的建安成本，毛利率将达到8亿—9亿元。显然，这种“投资换土地”，成为富士康的一笔额外收益，也是地方政府最丰厚的一笔“陪 嫁”。

不过，在二十几个富士康产业园区里，这是目前发现的唯一一例。而这一套玩法，深圳另一家IT企业中兴ZET则早已熟稔，并形成体系。中兴ZET旗下 专门成立了中兴发展，负责当地的住宅项目开发和产业园区收租。中兴发展的住宅项目有一个统一的品牌名称“中兴和园”。哪里有中兴产业园区，哪里就有中兴和 园。

“醉翁之意不在酒。每一个产业园区，中兴都会要求当地政府配备30%的住宅用地。”曾在中兴发展工作过的一名中层员工告诉南方周末记者。

2009年中兴发展的营业收入翻了3倍多，利润翻了20倍，从1167万变成2.4亿元。这一年，占地面积最大的南昌中兴和园一期开始销售，有高层有花园洋房有别墅。

重型制造业企业之中，也有同样的案例。全国行业排名前三的三一重工集团旗下，也有一家地产公司——“上海竹胜园地产”，其运作的项目广泛分布于上海南汇新城、浙江湖州、江苏常熟、湖南娄底、常德等地，与中兴相同，这些项目几乎都在三一集团各个工业园所在地。

2008年时，三一还只有长沙、苏州、北京、上海、沈阳、长沙六大工业产业园；2009年，三大风电项目为三一集团圈到超过1000亩地。今年三一又在新疆乌鲁木齐和湖南怀化新上马了两个项目。

早在三一集团2004年度经营发展报告中，董事长梁稳根就明确提出，三一的三大协同产业为：租赁、金融和房地产。2008“三一节”庆典晚会上，梁稳根畅想道：“2012年，三一集团将突破千亿收入，其中180亿元来自投资与地产。”

正在加大的游戏难度

即便没有配套住宅，没有政策擦边球，土地红利的诱惑仍在。

不过富士康在武汉的这个黄金项目，就在要大赚特赚之时，遭受了“意外”。

2010年7月，有媒体报道了富士康这一“暴利项目”，质疑其以投资之名，行地产开发之实。引发轩然大波。

据一位接近东湖高新区领导的人士介绍，管委会为此专门召开会议，寻求对策；而富士康也意识到，此事对其影响不好。最后的处理办法是：由开发区接手，将这一项目收回。

9月8日，南方周末记者在这个项目地看到，所有的宣传广告都已更名，“轩盛·湾郡”中的“轩盛”两字被去掉，取而代之的是“光谷地产”。光谷地产是东湖高新区下属的一个房产开发国企。

售楼人员特别向记者强调，这个项目已经与富士康没有关系。事实上，项目易主背后，具体是何协议，外界也无从知晓。南方周末记者致电武汉富士康对外宣传负责人董永，其称自己“未参与这个项目，不了解经过”。

而中兴ZET的那一套成熟模式，也正在遭遇政策的收紧和政府的“幡然醒悟”。前中兴发展中层员工当时参与的中兴燕郊产业园区，在操作过程中赶上了政 府换届，新任领导似乎不太认可这种交易，最终没有提供配套住宅用地，中兴和园也变成了员工内部集资房。“从那以后，就很难从地方政府手里换来这么高比例的 配套住宅了。”

除了制造业企业，一些专业产业地产公司同样感受到了游戏难度的加大。

高策地产顾问董事长李国平曾为京津多家产业地产公司、工业园区担任过顾问。其中有公司是在工业用地上盖一千平米以上的“企业独栋”，出售给高科技企业、文化企业等。在他看来，这也是符合京津地区产业发展的一种做法，只是需要政府放宽政策限制——分割工业用地产权证。

不过从2009年开始，京津地区的政策收紧，一些项目已经无法再做分割，给企业带来的不利影响就是要从一次性获利改为长期持有。

李国平并不认为这是一个坏事。“我们可以去做城市综合体这种更先进的产业地产形态，而以往的少数偷梁换柱、背离了产业地产本质、又破坏了住宅地产市场规则的做法，将会越来越少。”

不过，即便没有配套住宅，没有政策擦边球，土地红利的诱惑仍在。今年7月，富士康出售旗下一家子公司富泰宏房产，报价8.79亿。该公司的主要资产 是少量银行存款和原本要作员工宿舍但一直没开发的一块土地，2006年富士康曾花4.3亿元买下这块地，时至今日，价格已经翻番。

住宅地产商仍在观望

在中国，标准的工业地产商跟地方政府谈判的筹码，也显然没有一家大型工业企业多。

尽管房地产调控毫无放松迹象，住宅市场僵持不下，并没有多少传统的住宅地产商盯上工业地产这块肉。中国排名前二十名的地产商中，公开的，唯有万通选择在2008年进入了这一领域。

2008年房地产低迷之时，万通董事长冯仑和他的EMBA同学——TCL董事长李东生联手成立了万通新创工业地产公司。万通新创买下TCL位于无锡27万平方米的工业园区，然后回租给TCL。

冯仑用来说服李东生的，是TCL可以轻资产运行，专注主营业务。而冯仑用来说服自己的，是中国未来的实业地产的前景。

“在发达国家，由于专业化程度较高，分工较细，大部分企业不自建厂房和园区，而采取租赁经营的模式，这种模式应是一种趋势。”万通新创工业地产公司总经理刘昱告诉南方周末记者。

而在中国，标准的工业地产商跟地方政府谈判的筹码，也显然没有一家大型工业企业多。万通和TCL的合作，似乎是进入这个领域最合适的方式，经过3年的培育，万通新创刚刚实现了中国会计准则上的盈利。

至于下一步，“我们正在慢慢培育品牌，并让地方政府意识到我们一样可以带来更多的企业投资。”按照刘昱的说法，将来万通并不排除招拍挂的方式获取工业用地，独立操作。

但在高策顾问董事长李国平看来，这种模式可能成功，但并不好走，而且也不会有更多的传统住宅开发商介入。“短平快的赚大笔的钱，绝大多数住宅开发商目前还只会这个模式。”

(文中张恒为化名)

鄂爾多斯下了一個賭注，以煤礦換投資項目，實現資源型城市的轉型。當企業紛紛奔著免費煤礦而來之時，卻深受當地工業基礎薄弱及產業鏈缺失之苦。這種對雙方都充滿誘惑的跨越式發展，結局會如何呢？

近40個企業，2000億元總投資。這是內蒙古鄂爾多斯市一個75平方公里的裝備製造基地短短三年招商引資的成果。

先別驚訝，鄂爾多斯這樣的工業園區總共有12個，如果按照企業宣稱的投資額計算，總的體量將是這個園區的十倍。

「主管招商引資工作的李世鎔副市長，哪個月不得簽個上百億的投資協議。」一位接近政府的鄂爾多斯本地企業家告訴南方週末記者。

為什麼這麼多公司紛至沓來，在這個偏僻的工業基礎薄弱的城市投資建廠？答案很簡單，因為別的地方政府也許有土地有廠房有稅收優惠政策，但獨獨號稱「中國第一煤都」的鄂爾多斯有一樣別人沒有的「陪嫁物」——煤礦。

2009年6月，內蒙古自治區出台《關於進一步完善煤炭資源管理的意見》（下稱50號文），允許給落戶的裝備製造、高新技術項目配置煤炭資源，每20億元投資配1億噸煤。

在50號文尚未出台的2005年，鄂爾多斯就以兩處煤礦作餌，引入了當地第一家汽車製造企業「華泰汽車」。目前，華泰已將其中一處煤礦轉手，另一處則與淮南礦業合作開採。

華泰進入鄂爾多斯之後，尤其是50號文正式出台後，大批非煤企業殺入內蒙古。在2007年開園的裝備製造基地裡，有造小轎車的奇瑞，有造大卡車的精 功，有造房車的外企中歐國際，甚至還有美國最大的直升機製造商。而一週前才剛剛奠基的云計算產業基地，就已經拿到世紀互聯、中興ZET等IT企業的投資協 議，單單過百億。

華泰汽車城一號地塊仍是大片荒地 （南方週末記者 王小喬/圖）

「不用資源換項目， 用什麼？」

鄂爾多斯自2005年起開始大規模修建各類工業園區，迎接各類企業的落戶。除去依煤而建的傳統煤化工等產業園區，汽車、新能源、信息電子行業更為這座力圖轉型的資源型城市所青睞。招商引資而來的非資源項目佔比從5年前的不足5%迅速升到了三成。

煤儲量佔全國六分之一的鄂爾多斯，最讓外地人印象深刻的，是因煤而富的眾多千萬富翁、滿街跑的豪車和政府大手筆的造城。很難想像這樣一個城市，會和當下最時髦的云計算產業掛鉤。

2009年，鄂爾多斯開始籌備云計算產業基地。在副市長李世鎔的設想中，這裡有充足廉價的電、有穩定的地質條件，還有不太冷也不太熱的氣候，適合大體量計算機群安家落戶。

不過2011年8月7日，在「世紀互聯」來鄂爾多斯投資的簽約儀式上，淮南礦業集團董事長王源同樣在列。對於世紀互聯的第一期60億元投資，鄂爾多斯配置了3億噸納林希裡井田煤礦，由淮南礦業合作開發。

而另一家計劃在鄂爾多斯投資200億建設國際數據中心的中興ZET集團，乾脆是直接讓子公司中興能源前來落地的。

「坦白說，目前這裡並不太適合非煤產業投資。」裝備製造基地裡一家手機廠商——萬捷信息技術有限公司總經理鄭暉告訴南方週末記者。「一沒人才，從高端人才到工廠工人，都是從南方挖來的；二沒配套，上游的所有零件都要從外地進。」

選擇在鄂爾多斯建廠，他表示「那是老闆考慮的事情」。儘管在北上廣都有研發或技術中心，但老闆還是選擇了鄂爾多斯，在這裡，「任何產業鏈，都只能從零開始慢慢培育」。

產業鏈缺失，同樣是華泰、奇瑞、精功、中興特種汽車等車企無法迴避也是外界質疑最多的問題。

和華泰一樣，2009年引進奇瑞之時，鄂爾多斯為其配備了烏審旗納林河礦區的16.6億噸的煤炭資源，奇瑞與淮北礦業合資開發。以當下300元/噸的坑口煤價、年產量90萬噸來計算，將每年至少給奇瑞帶來1.2億的收益。

而最新簽訂了投資協議、獲得10億噸煤炭資源配備的液晶面板生產商京東方，因為2010年虧損超過20億元，有業內分析師乾脆直接質問，這種投資是不是就為了讓上市公司轉虧為盈。

「不用資源換項目，用什麼？」對於外界的質疑，鄂爾多斯政府智囊、黨校副校長奇林海很不理解。「地區發展就是以優勢換優勢。東部的優勢是資金、技術和人才，我們的優勢就是資源。如果能用資源換來產業升級，有何不可？」

「華泰破壞了遊戲規則」

以「資源換項目」，實現資源型城市的轉型，是鄂爾多斯政府的美好願望。但這個願望的實現過程，則變成一場政府和企業之間博弈的遊戲。

時至今日，華泰汽車城已經具備了生產15萬輛車的能力。但自從2007年投產，才賣了不到2萬輛SUV，新上市的車型也放在了另一個生產基地山東榮成。而南方週末記者在華泰汽車城現場看到，佔地共約6000畝的一號和二號工廠內，仍有大片大片的荒地，野草叢生。

「華泰破壞了遊戲規則。」裝備製造基地裡另一家不願意具名的企業總經理抱怨道，「他們拿到了採礦權，卻沒有完成承諾的產量和稅收。結果，我們這個園區裡，現在沒有一家企業拿到採礦權，煤礦都還只是協議裡的幾行字，少數幾家投產了的企業也才拿到探礦權。」

鄂爾多斯政府智囊、黨校副校長奇林海認為外界的要求太苛刻，「企業的投資到位需要過程，也要看整體市場的好壞。」但他也承認，鄂爾多斯的「資源換項 目」沒有現成的經驗，也只能慢慢摸索和調整。「跑馬圈地，兩年後沒動靜，可以收回土地；奔著煤礦來的，從探礦權到採礦權，都需要國土資源部的批准，你到位 一步，我們再到位一步。」

鄂爾多斯政府與商人的博弈，其實只是內蒙古自治區招商引資的一個縮影。自治區辦公廳的王佐強在最新一期《北方經濟》雜誌中如此描述：政府承諾配置煤 炭資源，是大項目落地的直接動因。一個投資20億元的項目，即使建成後產品沒有銷路，煤炭收益也能相抵。但資源配置政策落實不到位，又反過來成為建設緩慢 或建成不投產的主要原因。鄂爾多斯市、烏海市、阿拉善盟，重點工業園區投資億元以上新項目，開工率分別是37.1%、53.8%和14.3%。

即便如此，陝西、新疆等傳統資源大省仍在前赴後繼。三個月前，TCL集團（000100.SZ）這家廣東的彩電企業就成立了TCL新疆能源公司。